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碧桂园解密

2011-12-22 20页 doc 70KB 55阅读

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碧桂园解密碧桂园解密   碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用,但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略,将对别墅的梦想和超低价格有机结合,开创了“给白领的别墅”的空白市场。但碧桂园这种模式也值得我们探讨和反思。 脱颖而出并非“从天而降”   碧桂园是一个善于制造神话的企业。10年前,著名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园,学校先行的运作成功使碧桂园从原来的寂寂无名到一飞冲天。碧桂圆从此一发不可收拾:华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园,几乎一年一个,让同行看得目瞪口呆,让消...
碧桂园解密
碧桂园解密   碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用,但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略,将对别墅的梦想和超低价格有机结合,开创了“给白领的别墅”的空白市场。但碧桂园这种模式也值得我们探讨和反思。 脱颖而出并非“从天而降”   碧桂园是一个善于制造神话的企业。10年前,著名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园,学校先行的运作成功使碧桂园从原来的寂寂无名到一飞冲天。碧桂圆从此一发不可收拾:华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园,几乎一年一个,让同行看得目瞪口呆,让消费者大开眼界。碧桂园从一种现象提升为一种模式,1999年,广州碧桂园的运作堪称碧桂园模式的经典之作。    1999年碧桂园开始进入广州,开始阶段不做宣传,不做广告,七十栋楼同时起建,几百台吊车同时操作,造成“黑云压城”的大盘围城之势,许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节,广州碧桂园以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房,这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜,超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼,创造了两个多月销售一空的奇迹。王志纲对此有一句很形象的比喻:“就像是一头大象闯进了瓷器店。”    这次在5.1黄金周推出的碧桂园凤凰城是碧桂园模式的又一再现。凤凰城圈地10000亩,是目前广州最大的楼盘。首期2500亩在去年10月开始打第一根桩,建筑工地24小时灯火通明,1万多名建筑工人日夜奋战。5月1日,当人们从四面八方蜂拥到凤凰城时,呈现在他们眼前的是一座仿佛是一夜之间冒出来的新城市。虽然首期只开发了2500亩,但大规模的现楼和看得见的环境与配套,足以冲击消费者的视觉直至心灵,并直观地攥住消费者的心。    王志纲谈到碧桂圆的成功经验时指出,碧桂圆的特点在于低价、快速。应该说,王指出了碧桂园模式的最显著的特征或者说策略,但我们认为在背后,还有更深层次的本质或者说战略。    在碧桂园自己看来,真正的法宝就是两个:一个是给市场提供质优价廉的产品,一个便是提供优质的服务。其价格打破了消费者的心理底线,而其“给您一个五星级的家”的广告语人人皆知。碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐。    碧桂园10年,攻城掠地无数,到底它为何能够在竞争激烈的广州房地产市场声名鹊起,在“众目睽睽”之下脱颖而出呢?    其实,无论是王的观点还是碧桂园的自述,都不够全面。我们认为碧桂园的战略可以概括为“准确定位,规模制造”八个字,这是碧桂园10年战无不胜的真正原因。  主体市场还是主流市场?   曾长期负责碧桂园品牌规划的原碧桂园董事长助理刘文伟说:“碧桂园针对的是主体市场,指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人,而一些发展商针对的是主流市场,针对的是较高端的消费者,他们讲究品味、档次,其欲望拉动着房地产未来的发展方向。从根本上来说,主流市场对生活方式的追求和主体市场不一样。碧桂园抓的是主体市场,对格调、品味不会考虑太多,而讲究实在、性价比。因此,碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求,其旺销是必然的。”    碧桂园擅长的是大规模屋村式的生产,这种大规模的供应量正好适合了主体市场的定位策略。同样是面对主体市场,但每一个碧桂园的楼盘又有一定的区别。在凤凰城的操作中,对于目标消费群的划分与以前有很大不同。    凤凰城销售总监龙尔纲指出,在目标消费群的划分上凤凰城有重大转变,就是由以阶层来划分目标消费群转变为以阶段为标准。凤凰城的目标群是“大学毕业后五年、成长中、发展型”的人群,他们具有独特的特征,他们向往一种更优雅的生活环境,一种更好的生活方式,但同时对价格又具有很高的敏感性。    对目标消费群的透彻分析,为凤凰城的品牌定位和宣传主题确定了坚实的基础。   房地产 HYPERLINK "http://www.fangce.net/Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定位" \o "点击搜索所有关于[定位]的文章" \t "_blank" 定位思想成功运用的例子有史可鉴。在北京,有潘石屹的“SOHO现代城”;在深圳,有万科的城市花园;在广州,有以文化为定位的“丽江花园”,有以“运动”为主题的“奥林匹克花园”。    在对目标消费群的深入研究后,凤凰城进行了创造性的定位,“为每个成功的广州人建造满意的房子”是抽象的说法,而通俗的表述是“给白领的别墅”。住上别墅可以说是每个人的梦想,特别是先富起来的广州人,更想拥有自己的别墅,无奈别墅又太贵,不是人人都能拥有的。凤凰城凭借其低成本优势,可以为消费者提供心动价格的别墅。这正迎合了消费者心理,正如我国著名营销学者卢泰宏教授所说,“房子不仅仅是房子,它是人生孜孜追寻的梦。”    凤凰城以别墅为主打产品,以“森林 湖泊 新城市”为宣传主线,营造的是全程自然的生态环境。它的定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅,也不是市区中心那种“只显身份却无法得享优美环境”的住家别墅,而是“度假环境里的常驻别墅”,揉合了现代都市生活的时尚便利与郊区生活的恬然写意,生活、休闲、享受得以和谐的统一。    价格是永远的主题,也是定位的主要要素。凤凰城的成功定位就在于将对别墅的梦想和超低价格有机结合,开创了“给白领的别墅”的空白市场。    凤凰城这次推出的别墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫阳光别墅,分为北美古典与现代两种风格,面积160~180平方米,户型多达9种,价格仅从50万元起。至于独立式的豪华别墅,建筑风格则以维多利亚式为主,立面效果丰富,营造出极富想象力的建筑造型,面积220~600平方米,共22种户型,价格仅由100万元起。我们可以比较一下,在广州市区的楼盘50万只能买一个80-90平米的房子,而且房子所处的环境绝没有像凤凰城那边好。这样的品牌定位和产品价格,你不心动吗? 规模制造,价格为王   碧桂园老板对碧桂园的定义是:“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。”在这个信念支持下,针对不同消费对象的碧桂园相继问世了,虽然每一个碧桂园的选址不一样,但其建设开发理念是不变的。    1999年,广州洛溪桥双雄为丽江花园和祈福新村,它们从1991年底开发,已经有200多万平方米的供 应量。港资背景的祈福新村一向致力于营造鸟语花香的居家度假环境,已取得开发2000亩、售出16000多户的好成绩。丽江花园(占地1200亩、已开发600亩)经过八年的苦心经营,吸引了很多中国的白领阶层,包括艺术家、离退休干部,确立了独特的丽江生活方式,发展商自豪地称之为“丽江文化”。广州碧桂园以过江龙的姿态初进洛溪,以不到3000元/平方米的低价,重拳直击丽江花园6000元/平方米房价的“软肋”,很快把“双雄并峙”的局面改写成了“三足鼎立”。    凤凰城把规模制造、成本领先的战略阐述得非常清晰:88万元买382平米的别墅,50万元的联排别墅,均价2800元的优雅洋房。低价是吸引购买者最主要的因素之一。许多人谈到碧桂园,最直接的反应就是“50万元一栋别墅”。    在过去的10年中,碧桂园不断扩展,而“物美价廉”却是其始终坚持的法则。碧桂园老板说,一个企业最重要的是能给人家什么东西,碧桂圆的理念就是建最好的房子,定不高的价位,即“价廉物美”,这是碧桂园保持长久生命力的原因。    碧桂园有员工近3万人,从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的,甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂,就连碧桂园会所里面所说的家禽和青菜都是自己农场出产的,可谓将纵向一体化发挥到了极致。“一条龙”开发使其成本控制得非常好。因此,碧桂园能以极具竞争力的价格把房子卖给消费者。    按照科斯的交易成本理论,碧桂园的这种内部化交易方法减少了与外部交易的成本,同时它还使得公司能很好地控制成本。当然,这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这10年里不断扩展,而且楼盘规划一个比一个大的原因,通过规模经营来吸收内部产品,达到降低成本的目的。   另外,一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业。如果采用像南国奥林匹克花园那种从设计到施工都外购的形式,碧桂圆就很难保证每天24小时施工。如果企业不能快速反应,实现项目的快速回收,银行利息成本就会加大。众所周知,房地产项目的投资回收期一般较长,对银行的依赖性较强。目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%,个别企业可能更高。一位银行行长戏称,“广州哪有什么房地产30强,只有中行、建行、工商、农行四强。”碧桂园操作如此大规模的房地产项目,来自银行的资金也不少,其中广东农业银行一年的授信额度就达到10亿。一个民营企业能得到银行如此的信任,主要归功于其能将项目资金快速收回,与银行建立了长期的信任关系。    当然,规模经营让碧桂园的房子本身很难算得上是精品,因为规模化本身是拒绝个性的。从顺德碧桂园到华南碧桂园,房子风格基本上没有多大的变化,风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此,碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病。此次凤凰城的联排别墅也引来了大量的议论。一些看楼者认为这些联排别墅与农民房无异,仅有180平方米却要建成三层,楼梯狭窄,显得比较老土。但是从售楼中心反馈的消息来看,正是这种联排别墅卖得最为火爆。实际上这种情形在碧桂园其他楼盘也存在。这种现象的存在一点也不奇怪,主要是专业人士与消费者的眼光的差异造成的。    “准确定位”为碧桂园找到了一个对价格敏感的消费者市场,“规模制造”为满足目标市场提供了可能。有的企业选择的是做大池塘中的小鱼,有的企业选择的是小池塘中的大鱼,而碧桂园是把大池塘先分成几个小池塘,再成为小池塘中的大鱼。    碧桂园模式值得我们探讨,可能更值得我们反思。 企业层面反思:有多少辉煌可以重来   ·市场份额≠利润   1997年,维杰伊·韦斯瓦纳斯和乔纳森·马克在《哈佛商业评论》发表的《品牌经营的最佳战略》一文中,提出了以盈利能力为导向的品牌战略构架。    传统的观点认为,市场份额决定盈利能力。但是,当他们研究了40个大类消费品中高档品牌的盈利能力后发现,单单是市场份额一个因素并不能决定盈利能力。   他们认为,品牌的盈利能力是由两个因素决定的,即市场份额和这类产品的性质(或者说是品牌参与竞争的产品市场的性质)。一个品牌的相对市场份额对其盈利能力的影响,要根据整个商品大类是以高档品牌产品为主还是以低价品牌产品为主的情况而有所差异。他们运用这两个因素画出一个矩阵图。    处于不同象限对一个品牌的潜在盈利能力有着不同的影响,一般来说,如果商品基本上由高档品牌构成,这类商品中的大多数品牌是有利可图的,而相反的话,所有产品的回报会低一些。如果你选择了不同的象限,相应的你也要采用不同的战略。    低路品牌,即产品在一个相对低价类商品中竞争,并且拥有一个较高的相对市场份额。大多数的低路品牌的利润并不是通过它们的价格实现的,更多的是通过成本领先来实现的。因此,在这个象限内的品牌,其首要目标应当是削减成本,并把节约的资金再投入到进一步的降价中去。    碧桂园的模式完全是一种低路品牌的定位,凤凰城在销售上是空前成功的,在盈利能力上未必有好的回报。碧桂园凤凰城市场总监龙尔纲早于2002年5月8日就跟《南方都市报》记者表示,他对“五一”有,首先就是“多卖没多赚”。   正如模型所显示的,低路品牌的核心关键在于成本,凤凰城的成功无疑是成本领先的成功,但碧桂园的这种模式还有多大的空间?   ·碧桂园剩余空间分析   碧桂园“低地价”的牌已经快打完了   除了花都买下的土地没有开发外,碧桂园在广州的东西南北都已经建起了一座座卫星城,在广州发展这种大盘的余地已经不大了。   碧桂园异地扩张面临挑战     从碧桂园将自己的广告语改为“南中国居住领域的旗帜”可以看出,碧桂园已经不甘于在广州周边的密集耕作了,其在异地进行品牌扩张已是势所必然。但是,异地的品牌扩张对于碧桂园的战略与品牌都提出了新的挑战。特别是一体化的经营模式,在异地根本就行不通,因为碧桂园的一体化是靠规模来支撑的。在异地不可能有这么大块大块的地给你经营。   消费者方面会慢慢成熟   消费者也会慢慢地成熟,当碧桂园所针对的主体市场一点点地缩小和逃离,当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时,碧桂园的“房屋大工厂”模式就会有很大的问题。你的目标消费者群针对的是主体消费者,是那些可能“为了两分钱就改变品牌忠诚”的消费者,但是,我们在这里忽略了更多的主流消费者。最先开发的顺德碧桂园,针对的是珠三角先富的阶层。这样可能导致很多“先富起来的人”不会在凤凰城买房,因为房子已不仅仅是房子,特别是这种别墅更是一种身份的显示,他们不希望和“毕业5年,成长中、发展型”的消费者混合在一起。   让消费者像买白菜一样买房的后果   凤凰城的营销者认识到,房地产的销售很大程度上是一种“人气”之战,目标消费群固然重要,其它的大众也不可忽视,一旦人气旺极,销售则是水到渠成的事。所有到了凤凰城的看房者,由不得你不购买。为什么呢?本来买房是一件很重大的事,可消费者在现场就像买白菜一样,根本来不及考虑那么多。看来人真是有羊群效应的,大家都买的东西肯定不会是差东西,将一件本来应该是理智性购买行为转化为冲动性购买行为,这是凤凰城的营销成功之处。   但我们也应看到,这样的做法会给以后的工作留下很多后遗症。如将来稍有不符消费者期望的地方,消费者可能就会投诉等。其实,所谓的不符期望,可能只是购房时消费者没有了解清楚地问题而已。   碧桂园有多少辉煌可以重来,又有多少“物美价廉”的碧桂园楼盘值得消费者等待? 行业层面反思:四对矛盾   凤凰城营销冲击波带来的震荡效果波及到整个广州房地产市场,甚至整个中国房地产市场,凤凰城给整个房地产行业提出了四对矛盾,这四对矛盾的探讨、争论、解决或许将决定房地产行业的走向!   ·价格战还是价值战   尽管碧桂园不认为凤凰城掀起了广州房地产市场的价格战,但是业内人士认为,从某种意义上说,凤凰城前所未有的低价已经引领广州的房地产市场进入价格竞争时代。凤凰城的价格也可能成为一种新的标杆,它将影响到其他房地产企业的生存。在这个新的标杆下,除了少数几家靠差异化的品牌策略生存的房地产企业之外,其他的企业不可避免地要重新审视自己的生存机会。   事实上,5.1凤凰城获得巨大成功后,广州众多房地产商的别墅价格有意无意的在调低。凤凰城是否会让刚开始进入价值创新的广州房地产市场又回到价格的老路上?   ·“竭泽而渔”还是“放水养鱼”   凤凰城为广州房地产的竞争设置了更高的平台,广州房地产业要保持长久的生命力,保障稳健有序的发展,就必需不断制造新的特点,取得新的突破。然而,凤凰城的成功,业已拉开了与同行的距离,后来者要想在凤凰城的基础上取得新的突破,其难度之大可想而知。通俗一点说,凤凰城是否提前“透支”了广州房地产业未来一段时期的“创新与突破”呢?凤凰城于2002年10.1再度开盘,但是我们没有见到5.1那样的火爆场面。   当青岛有100多栋别墅由于价格太贵而全部推翻,重建成一般楼房的时候,碧桂园由于低价而创造了销售神话。凤凰城的巨大成功到底是对市场的“竭泽而渔”还是“放水养鱼”?是否因为低价的冲击,就能够带来广州别墅市场的繁荣呢?   ·规模经营与个性化矛盾   规模经营可以降低成本,但规模经营往往是以牺牲个性为代价的。因此规模化经营也使得碧桂园的房子本身很难算得上是精品。从顺德碧桂园到华南碧桂园,房子风格基本上没有多大的变化,因为风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此,碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病,甚至有人把凤凰城50万的白领别墅称为新时代的“筒子楼”。   ·长期与短期的矛盾   在地产“服务品牌”上,碧桂园可谓华南地产界的成功典范,10年来高擎“服务品牌”大旗不松手,并且不断进行深化、细化、日常化,把服务变成整个公司无处不在的企业文化。   但在5.1凤凰城的广告传播中,碧桂园的核心价值被扔到一边,“给你一个五星级的家”没有在广告中出现,用的最多的是“给每一个成功的广州人士建造满意的房子”,“50万可以买别墅”。当凤凰城以价格作为主流定位时,也就是对于以往碧桂园品牌资产的释稀。广告没有品牌价值的传承,很大程度上从短期的销售而言,容易误导消费者对于价格的过度关注而忽略其品牌的内涵,对碧桂园长期积累下来的品牌资产是严重的损害。   点评:   凤凰城一天狂销7.5亿的案例可以说是空前的,但也可能是绝后的!   我们认为,这种模式的运作也存在不少的问题。事实上,如果碧桂园按自己的模式一直走下去,其他的企业又盲目跟进,整个产品大类,整个市场会进入一种负循环。我们的彩电业、DVD行业的惨剧就在眼前,虽然发展了这么多年,仍然可能要向别人交专利费。   有市场份额有用吗?有销售额又有用吗?   通过创新,产生差异化,为不同的消费者提供个性化的产品,不要把关注点总放在价格上,更应该体现价值。为企业的长远发展打算,不要为了一城一地的得失而追求暂时的销售额、追求暂时的辉煌。通过低路品牌获得的优势是暂时的、脆弱的,因为没有利润支持的市场份额是一种负担,而非优势;相反,通过创新、差异化获取的优势才是持久的、坚实的。   为消费者提供价值而非价格,进行创新、价值之争而非价格之战,是房地产企业乃至其他所有企业获取最后胜利的重要因素。    碧桂园的企业标志是一只抽象的凤凰,而凤凰城则完全用凤凰作为楼盘名,凤凰似乎已成为碧桂园的图腾。碧桂园让凤凰从高贵的神坛走下来,让普通人可以触摸到高贵的百鸟之王。碧桂园展开的是凤凰平民化运动,但也可能会让凤凰庸俗化,这是我们所不愿看到的。    欢迎与作者探讨您的观点和看法,联系电话:020-84111634,电子邮件:hncsq_2001@sohu.com 典案例:广州碧桂园 拿了四个第一的碧桂园   最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。   从性格看碧桂园巨无霸   性格特色之一:大气   人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。   是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。   性格特点二:踏实   碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的、梦想、,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。   性格特点之三:专心   正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。   对于一个房地产公司老总来说,韧性不仅仅指精力和体力的持久性;它还包括对诱惑、过分自信以及轻率的时时警醒,是明察天下大势的胸怀与寸土不让的决心的有机结合。   另外,韧性与慎重在某种意义上讲也是谦逊的一种表现形式。我们在说一个人有韧性或很慎重通常也是指很含蓄、不外露,于不声不响中增长自己的才能,发挥自己的特长。   碧枝园公司始终坚持房地产开发为主,专注于本业发展,并在这一战略方向的指引下,走上一条目标明确,定位清晰、动作规范的道路。   性格特点之四:灵活   最可怕的企业是像恐龙一样庞大却象跳蚤一样敏捷地跳来跳去的企业。   1998年7月底,碧桂园的建筑大军开进南浦岛现场工地,到年底,近50万平方米建筑面积的180栋花园洋房便进行内装修阶段;春节期间,当人们还沉浸在节日气氛之中,广州碧枝园以迅雷不及掩耳之势,在大规模广告攻势和各种促销手段的配合下强势推出市场,在接着两个月时间内,3000多个单位一扫而光;1999年9月,住户入伙,建筑面积近4万平方米的大型会所同时投入使用……   这一连串快速敏捷的攻取动作,让人看得眼花缭乱。   同概念到现金的时间最小化,这一点是碧桂园颇为自豪的“独家政规章”。   由于竞争使快速反应成为必要。在许多情况下,速度成为竞争取胜的决定性因素。特别重要的是,要最大限度地缩短从新产品、新服务概念的产生到通过销售形成现金流的时间。   借着快速的变化,鲁帕特.默多克不断地在新闻业和娱乐业击败势力庞大的对手。默多克主管电信和电视的总裁普雷斯顿.帕顿说,“我们没有五年计划,我们没有战略现划小组。它只是以罕见规模经营的个人事业。默多克不需要召集一个委员会,也不需要像在时代华纳公司那样与那些喜欢辩论的委员们争论。他确信他对企业的控制为,因此他可以很快将好的想法付诸现实。如果一个丛林动物感觉到其它的捕食者的逼近,却又不得不在行动之前召集委员会,它是活不长的。   对松鼠而言,灵活不是一件太难的事。然而碧桂园拥有15000名员工,是一个拥有设计、建设、装修、物业管理、营桩厂等为一体的大型准集团化企业,但庞大的团体生活费并没有使公司变得臃肿迟钝,那么,该公司是如何在运作中收发自如的呢?   碧桂园奇迹的延续之作   碧挂园麾下已有顺德碧枝园、广州碧桂园、华南碧桂园,正在开发的楼盘还3个,碧桂园仿佛是一支大部队,各楼盘犹如一个集团军,目前各集团军有的占辉煌准备再战,有的旗开得胜,整个局面令人鼓舞。   华南碧桂圆:开盘一个月销售四亿元   华南碧枝园是碧桂园公司继广州碧桂园之后又一力作,该盘占地超过千亩,别及复式单位所占比重大,物业档次高,该盘与广州碧桂园顺德望桂园互为呼应,成一个“金三角”。华南碧挂园在碧枝园的整体发展战略中,承上启下,作用举轻重,成败得失,将直接影响碧枝园的前进步伐。   令人欣喜的是,华南碧桂园的销售实现了开门红。 5月 1日开盘第一天,九条睇楼专线上百部大巴齐开动,华南碧挂园会所的售楼大厅一时人头涌涌,样板房也.声鼎沸,川流不息。这片沉睡千年的山地,第一次迎来了万千睇楼人士汇成的.流,宣告了了作为人居旺地历史的正式开启。接下来的几天是公众假期,华南碧枝园天天车水马龙。据统计,5月份一个月,华南碧桂园迎来送往人数达30多万,畅旺的人气带来的是不凡的销售业绩,仅半个月,一期推出的100万以下的别墅全部售磬,紧接着又加推了50 幢最受欢迎的C型别墅洋房销售也令人兴奋,利连比较担心的建筑面积 200多平方米的复式单位也销得较好。开盘第一个月,华南碧枝园售了4个多亿。   如今的房地产市场,是买方市场,买家的的要求越来越高,眼光越来越挑剔,新楼盘开售,落订者往往犹疑谨慎,十天半月销量也难如人意,何以华南等挂园能艳出群芳呢?华南碧桂园承续了碧枝园的开发模式,一期推出时全部都是现楼,绿化环境有目共睹,配套也   绿化环境有目共睹,配套也已到位,这种一次性成型的魄力,让人感动。现楼虽说不象期楼那样富有想象,却很实在,买家心中有底有数;华南等桂园的出品,无论别墅、洋房,无论平面还是复式都经反复的市场分析,尽量符合市场要求,建造中又用心尽力,   精益求精,用公司董事的话说,就是尽力“做到最好”。华南碧桂园看起来离广州城市中心区有点距离,实际出城入市只在瞬间,因为有毫无阻碍的华南大道直达黄埔大道,中山大道等主干道,有捷驰的快意,无塞车之虞,交通确实方便。业内奖赏专家认为,华南碧桂园俏销,与其规模大、产品品质好、外观靓、交通便捷、配套齐以及品牌感召力关系密切。   广州碧桂圆:一期、二期售罄   华南碧桂园、广州等挂园是广州城门下的两个楼盘,分别扼住华南大桥,洛溪大桥这两个出入广州城市中心区的要冲。原来有八分析这两个盘的销售会互相影响,但从实际情形看,不但没有负面影响,反而有互相促进的作用。广州等桂园现售出60多万平方米,一期、二期已基本售罄。   广州碧桂园被人称为“楼市恐龙”、“巨鳄”,但碧桂园人并没有要“称霸”的意思,碧枝园人只是忠实专注于做好自己的事,按公司董事长的目标,尽力做好每一例事。现在的广州碧桂园到处花团锦簇,绿树婆婆,绿草如茵,到各组团屋苑去看看,都可见中心花园美景如画,私家花园也各呈精彩的花园广场,满眼翠绿,风荷杨柳(见本版图),意境悠远。要知道,一年多以前这里还是荒滩次比一片,这沉寂了千年万年的土地,不到两年就已变成了人间胜境,碧校园改造自然,征服自然的能力与气魄,令人感叹不已。碧桂园的“快”是出了名的,开发如广州碧桂园这样大型的楼盘,从1999年下半年打下第一根会所的极开工开始到目前售磬一期、二期,所用时间还不到两年。公司董事长说:碧桂园是快速生产价廉物美房屋的工厂,此言信矣!有人感慨买碧桂园的房子“实实在在”、“报买”。价廉又物美.又“又救.哪能不赢得好的口碑?商场卖货,适销对路的产品,价格又有吸引力、号三二、自然货如轮转。广州碧桂圆实际上揭示的还是一条简单而朴素的经商之道,怪不得有人要碧挂园董事长介绍房地、产开发经验时,他一语以蔽之:无它.善待业主住户而已。   碧桂豪苑:香港市场领风骚   两江四岸,已是顺德碧桂园新的规划,番禺河畔大夫山森林公园旁的碧桂东宛几上岸边与等桂花园相响应的一幢幢洋房,现已全部封顶;一桥飞架东西——一凤仪桥,已然横跨两岸,即将通车;园艺工人正加紧对这小桥流水布局的屋苑进行装扮,路边花坛树木正抽芽吐绿。这个户户见园景,处处闻花香的崭新屋村即将呈现在世人面前。   东苑吸引人的地方有许许多多,做了业主,更有许多着数。规划开辟的家庄占地80 余亩,久居高楼大厦的人们,可以在这里种菜栽花植果,耕耘一方属于自己的田地,享受收获的欢乐。5月18日后签约的业主,还可得到一年均安高尔夫练习场会籍。   东苑前销售风头正劲,今年上半年仅香港人认购就达1000多个单位,随着东苑建设进程的加快,销售进度可望更上一层楼。   一年一个碧桂园   为了进一步提高国际大都市的形象,广州市政府于去年提出了“一年一小变,三年一中变”的口号,深受市民的欢迎与拥护。在加速城市化进程发展中起主力军作用的各房地产集团军更是摇旗助威、各显神通,使得南方楼市出现了前所未有的盛况。被称为“民营企业领头军”的碧桂园也适时打出自己的口号——-“一年一个碧桂园”!   “一年一个碧枝园”——一这是碧枝园公司发展的设想。这句话的背后,有久经战阵的千军万马作坚强后盾。碧枝园自1992 年在顺德打下第一条桩以来,经历八年奋战,现已发展成为房地产界一艘不沉的航空母航。其縻下筑设计事务所、建筑公司、管桩厂、装修公司、水电公司、物业管理公司、医院和学校等,组成一支全方位的、攻无不克的集团军,其前进的每一步,都会在南粤大地发向回响。公司决策者将碧桂园比喻为“快速、大规模生产符合市场雳要的物美价廉住宅的工厂”,走的是一条“统一规划、综合开发、配套建设、同步到位”的规模化、产业化的房地产开发之路。无论是现在,还是今后,都会沿着这条道路向“一年一个碧枝园”的目标行进,给广大的喜爱碧桂园的人带来福音。   “一年一个碧枝园”一一这不单是一个响亮的口号,而且是实实在在的行动。1994年,“三年不鸣,一鸣惊人”的顺德碧桂园面世以来,便以其恢宏的气势名动南天,时至今日,她已发展成为南中国最大最豪华的现代生活社区,入住已有万多户。山清水秀,如诗如画的环境.五星级的服务,使这里成为了内岭南的世外桃源。在今年,又先后扩建了碧枝园东苑和西苑,更使这只金凤凰如添双翼。“两河四岸、四大会所”的美誉已传遍海内外。   去年春天,这艘“航空母舰”抢滩广州城下,在洛溪的南浦岛上建了美仑美英的广州等桂园。业内人士称之为碧枝园品牌扩张的首面红旗,也是“一年一个碧枝园”迈出的第一步。在春节一面世,便让广州城万人空巷,创下了月售楼3000套的房地产奇迹。使得广州人一时买楼如买菜,更命名南浦岛赢得了“广州第一后花园”的美誉。今年7月,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20名企业进行通报表彰,新扎师兄广州碧枝园便以雄厚的实力和良好的信誉名列前茅,在开发实力单项排名的五个单项中拿了四个第一,综合实力30强排名第二,仅次于广州市城建开发集团公司,成为了民营企业的龙头老大。   今年“五一”节,碧桂园公司又迈出了“一年一个碧桂园”的第二步,在广州城南的华南高速干线旁推出了卓尔不凡的华南碧桂圆,再次轰动了广州城。七天假期,天天万众云集,碧桂园又一次把售楼都变成了点钞机,一个月下来,销售额已超过了四亿。其中有近百幢10万万元以下的别墅更是被抢购一空。一直紧紧把着市场脉络的碧桂园公司马上集结重兵扩建,以便让更多的成功人士能享受五星级的生活。   无论是广州碧枝园还是华南碧桂园,都各建有傲视同侪的超大型会所,装修豪华,格调高雅,集饮食、活动、休闲、健身、购物、娱乐诸多功能于一身,构成一个完整的生活体系。这两大会所都各拥有面积在5000平方米以上的超大型泳池,可同时容纳数千人游泳,这样的规模与档次,确是国内所罕见。   尤其是华南碧桂园,更是倚山建有18个主题园林广场,各种康乐设施应有尽有,其中光是网球场就有20个。业主人住在这里,说不定后一代会培养出象张德培一样的网球高手来。在这里,《华南等枝园》》谨代表碧桂园物业发展有限公司祝华南碧桂园各位业主乔迁之喜,万事胜意。   今年下半年,地处珠三角中部的佛山市也听到了被舆论界称之为“房地产恐龙”的脚步声。在陈村“花卉世界”西边,一个占地1000多亩的新碧桂园——一佛山碧桂园(暂名)已动工兴建。2001年,陈村将举办第五届全国花卉博览会,届时,在工商云集的盛会上,也将会有花团锦族的碧桂园来锦上添花。一些佛山市的大、中二企业业主已闻风而动,拟在近在咫尺的佛山碧桂圆内买下那一排排物美价廉的洋房分给职工居住。   位于顺德南陲的均安镇,是一代武打巨星李小龙的故乡。今年11月27日,是李小龙诞辰60周年,全球对这位国际电影巨星都有重大的纪念活动。而在10月份,这里也将有一个新的碧枝园——一均安碧桂园高尔夫俱乐部隆重面世。这个碧桂园系有一个国际标准18洞的高尔夫球场,还有会所、度假村等配套设施。近2000亩的土地上,到处是绿茵遍地,满目的湖光山色,在广东数十个高尔夫球场中仍属杰出之作。无论是去度假、运动或是人住,都会让你有一种超脱的、与众不同的感受,仿佛到了蓬莱仙境。至此,顺德的一南一北,已有了碧桂园的天地,她将为顺德五年内率先实现现代化作出自己应有的贡献。   三年前,江泽民总书记视察广东时提出,要“增创新优势,更上一层楼”。这是对一东人民的勉励,也是对等枝园人的鼓舞。到现在,三年过去了,我们已拥有了三个碧桂园。按照“一年一个碧枝园”的路子走下去,再过三年,五年,碧桂园定会在南粤大地遍地开花,珠江两岸,到处是如诗如画的五星级家园。   “雄关漫道真如铁,而今迈步从头越”。碧枝园在一步一个脚印前进、前进!   给家五星级的感受— —一华南碧桂圆管理处主要职能部门介绍   住进华南碧桂园,业主住户就能享受到“碧桂园式的生活方式”。从居家到出行,从清洁到保安,从环境到文化,从清洁到保安,从环境到文化,碧桂园内的各个职能部门照顾到您生活的方方面面,令您每日在家中也能享受到五星级酒店的星级服务。   客户服务部   客户服务部是物业管理公司面向业主和住户的窗口,它也是其他部门运作的指挥中心。您只要拨一个电话或亲身来到该部的服务台咨询,客户服务部的工作人员就会详细解答您的问题,为您找相关的部门联系有关的服务,诸如水电维修、家用电器维护维修、居室清洁、报刊订阅与收送、衣物清洗、花园种植与护理等。如您外出.也不必有后顾之忧,只要您向客户服务部提出要求.就会有专人给您家里开窗通气散潮,或是天气好时帮您晒被褥等等。总之,令您在家中也能尽享五星级的服务。   联系电话:34761228   家政服务部   家政服务部是社区内无微不至的保姆,您家居的点点滴滴都受她细心的“呵护”:对于刚装修好的房屋,您只需给客户服务部一个电话,就会有专人上门为您做开荒清洁。在您住进新居后,只要您有委托,家中的地板、家私、阳台、厨房、灯饰、私家花园和泳池等,都会有家政部的专业人员为您清扫、抹洗。她们的工作做得相当细致,知您要求将室内一切需洗的物品拆卸、冽洗,她们会一一照做,然后再送回原地原样装好。除7为您提供养护家居的服务,公共地方的清洁与养护也是她们工作的范围。有了家政服务部,您从此就可以从繁忙的家务中脱身出来,拥有大量的私人时间,悠然享受惬意生活!   保安部   现代家居,安全第一。生命财产的安全问题一直被碧桂圆的管理者放在最重要的地位来看待。为确保人住业主生命财产不受侵害,华南碧桂园不惜工本,重金投入,备齐7消防车、公安警车、巡逻摩托、对讲机等大大小小的普通设备,建立起一支装备齐全、反应敏捷、行动迅速、组织严密的保安队伍。华南等桂园实行全封闭式管理,不管是业生住户一律凭碧桂园发出的业主卡、住户卡才能进入社区。忠于职守的保安员不仅日夜巡逻在屋苑的各个角落,他们还24小时在门口站岗查哨。来访客人须征得业主住户的核实同意,得到物业管理公司许可发出的临时通行证才能进入。碧枝园的保安员不仅保卫着社区的安全,也为您带来生活的安乐。当他们看到您家里没入却又门窗大开时,他们会告诉管理处想方设法通知您回家锁门;当他们发现您停在家门外的小车门窗未买好时,地们会按响门铃告诉您。当您不见了家里的钥匙望门兴叹时,保安员会协助您找到客户服务部帮您解决问题。   “有事情,打保安”,很快您会发现这句话成为了左邻右舍的口头禅。   绿化部   如果您想美化您的花园,绿化部会为您提供园林设计建造施工护理的一条龙服务。他们可按您的要求在您的花园里构建出精巧奇致的园林建筑及小品,并培植各种植物,令他们相得益彰,相映成趣。您不必担心常常外出的自己没有时间照顾花园,只要您向客户服务部提出委托,绿化部就会派出经验丰富的园艺师为您走时整理花园、浇花淋树、剪草打技、上肥喷药等,尽心尽力地交给您一个最美好最、合心意的花园。   维修部   维修部是碧桂园的一支快速反应部队。它的成员都拥有专业的技术上岗证,同时还因应屋村的实际情况掌握了屋村总体结构、水电布置结构、所有水电等知识并针对碧桂园的服务性质在服务态度、形象有专业的要求,保证了有效率、有质量尽可能最快最好地完成主交给的任务。   这支快速反应部队平时的工作主要分为两部分,一个是每日的例巡,要检查区内路灯、路道上下线路、各楼宇的楼梯灯和对讲系统,一个就是屋村内各住户家中的维修任务。只要业主住户家中有维修需要,通过客户提出委托,他们就会上门。现在他们是24小时值班,保证全天能给业主优质的服务。   工程管理部   工程管理部是业主收楼的好帮手。它会派出专职员工跟业主一同对楼宇进行交接验收.为业主们讲解和示范房内各种设施的用途功能和操作方法;调派技术老到的施工队伍跟进收尾工程,当您人住后,经验丰富的工程师们也会随时就房屋建筑与保养等问题给您提供咨询,并帮助解决有关事宜。   车队   社区交通分外线交通与内线交通两部分。入伙后,华南碧桂园至广州白云宾馆和至市桥的穿梭巴外线会相通应开通。而区内则安排了两条线路,车会按时开出,按规定的站点上落客,令您在区内都能享受到城市交通的管理。   所有的交通线路,屋村管理处将视情况逐步完善调整。在适当的时候,车队还将提供租车服务。总之,众多车辆,充足的人员配备.令车队成为您出行的最强后盾。   房屋管理部   房屋管理部可谓是区内的“监察大队”:业主契证办理,小区环境维护,装修工程现场监督、建筑面积测量复查、房屋查询、违章建筑的控制....他们的业务多而杂,但又是保证房屋安全,维护社区环境必不可少的服务。有了他们,大家才可永远拥有安居乐业的美丽家园。   社区文化部   社区文化部出版社区刊物,举办社区活动,定期或不定经开发勤务员类兴趣爱好班、知识讲,在各个节庆日和假期举行丰富多彩的文艺活动:她竭力在您和其他业主住户之间架设友谊的桥梁,在您和公司之间铺设交流的渠道,在社区中营造温自祥和的文化氛围,令您对碧枝园中的家更感温暖、更有归属感。
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