崔建远专辑－无产权证房屋买卖合同的法律后果

· 判解研究 · 无产权证房屋#买卖# 的法律后果 崔 建 远 · 内容提要 对无产权证房屋 买卖合同不应直接认定为无效 , 而应适用我 国合同法关于合同有 效的规定或者第 条关于无权处分的规定 。 合同因解除条件成就而 归于消灭时 , 已付房价 款的返还 、装修房屋所形成价值的返还属 于不 当得利返还 。 于此场合 , 不得适用过失相抵规 则 , 除非守约方对此类返还选择了违约损 害赔偿 的请求权基础 。 这些返还与违约方应承担 的违约损 害赔偿并行不悖 。 关键词 无产权证房屋 买卖 无权处分 解除条件 不 当得利 一 、案件事实概要 年 月 日 , 甲与乙签订了《卖房 》, 约定了如下内容 甲将其住房 号卖与乙 , 协议签 订当天支付 万元 , 尾款 万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付 。 协议签订 后 , 该房屋所有权即归属乙 。 该协议一经签订 , 即具法律效力 。 后来乙成为 公司的法定代表人 , 他对 号房屋所享有的权利被让与给 公司 , 成为 公司财 产的一部分 。 年 月 日 , 公司与丙签订《售房合同书 》, 约定了如下主要内容 公司将上述住房 号卖给丙 。 丙于本合同签订之 日向 公司支付购房首款 元整 , 丙 自该笔首款支付之 日起即 有权装修 、人住该房 。 公司保证该房屋为合法销售的房屋 , 无任何债务及遗留问 。 公司如不能 在 年 月 日前将 号房屋的户名过到丙名下 , 除应如数退还丙所付全部款外 , 还应对丙作 适当经济赔偿 , 包括房屋装修费 、 因追索房产证而导致误工损失费 、诉讼费 、聘请律师等费用 。 协议 自 签订之 日起生效 。 但 公司直至 年 月都未能按《售房合同书 》给丙办理 号房屋所有权的过户登记 , 表面 原因是 公司一直未取得 号房屋的所有权 , 深层原因是甲违反了她与 公司之间的《卖房协议 》, 私 自将 号房屋的 房屋所有权证 》领走 , 并不配合 公司将 号房屋所有权过户 , 致使 公司难以 将 号房屋所有权移转登记于丙的名下 。 原告丙认为 , 两被告 公司和 甲的行为违反了合同 , 严重 侵犯了其合法权益 , 故此诉至法院 , 要求两被告立即给其办理房产过户手续 公司承担本案律师费 , 清华大学法学院教授 。 无产权证房屋买卖合同的法律后果 以及本案诉讼费 。 一审民事判决认为 依法成立的合同 , 自成立时生效 。 违反法律 、行政法规等强制性规定签订的 合同无效 。 未依法登记领取权属证书的房地产 , 不得转让 。 原告丙与被告 公司在签订售房合同书 时 , 被告 公司未依法登记领取所售房屋权属证书 , 且至今被告 公司仍未取得该房屋权属证书 , 丙 明知 公司非产权人 , 所购房屋未取得权属证书 , 仍然与 公司签订售房合同书 , 故双方签订的售房 合同书无效 , 对此 , 公司与丙均有过错 。 无效的合同自始没有法律约束力 , 原告要求按售房合同书 , 被告赔偿其律师费之请求 , 本院不予支持 。 合同无效后 , 因该合同取得的财产应当予以返还 双方都 有过错的 , 应当各 自承担相应的责任 。 丙应将所购房屋返还 公司 , 公司亦应将所得房款返还丙 。 对丙因此遭受的经济损失 , 本案不宜一并处理 , 丙可另行起诉 。 综上所述 , 依据《中华人民共和国合同 法 》第 条 、第 条 、第 条 ,《中华人民共和国城市房地产管理法 》第 条第 项之规定 , 判决原 告丙与被告 公司签订的售房合同书无效 , 原告丙将系争住房腾空交予被告 公司 , 被告 公司返 ’ 还原告丙购房款 。 驳回原告丙其他诉讼请求 。 一审民事判决所持的基本立场是 , 未依法登记领取权属证书的房地产 , 不得转让 否则 , 合同无 效 。 二 、评 释 一 关于系争合同的定性 关于《卖房协议 》的定性 《卖房协议 》签订之时 , 作为出卖物的 号房屋系甲的回购房 , 其所有权仍然登记在 甲所在单位 的名下 , 按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点 , 甲尚无 号房屋的所有权 。 因而 ,《卖房协议 》构成出卖他人之物的合同 , 属于无权处分的合同 。 但这样认定 , 会出现若干问题 。 如果站在周到保护买受人的立场上 , 可有两种解决 。 第一种方案是绕开系争合同的定性 , 看重法 律适用及其后果 , 对于此类合同允许买受人基于合同法第 巧 条或者其他有关条款的规定 , 追究出卖 人的违约责任 。 第二种方案是既关注系争案件的法律适用 , 又从基础上解决系争合同的定性问题 。 笔者尝试后者 , 并分析如下 第一 , 公房制度改革至今 , 对于回购房 , 人们认为属于购房的职工所有 , 不 再是购房人所在单位的财产 。 在系争案件中 , 人们通常认为 号房屋属于甲所有 。 如果没有充分的 反对理由 , 我们就应当尊重人们今 日的通常观念 。 第二 , 系争合同没有规定 号房屋的所有权在合 同签订当时或稍后办理移转登记手续 , 而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续 。 这非常类似 于期房的买卖 、未来物的买卖 。 由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权 , 未 来物的买卖都不被定性为出卖他人之物 , 因此 ,《卖房协议 》不宜被定性为出卖他人之物的合同 , 或者 说不宜被认定为无权处分的合同 , 而应比照期房买卖合同 、未来物买卖合同 , 认定为出卖 自己之物且 合法有效的合同 。 否则 , 就是没有做到相似的事物相同处理 。 第三 , 上列观点之所以成立 , 是因为我 国现行法未规定买卖物的所有权 自合同成立时移转 , 而是奉行买卖物所有权 自交付或登记时移转的 原则 民法通则第 条第 款及其解释 、合同法第 条及其解释 。 只要在履行期限届满时出卖人 能够移转买卖物的所有权 , 就达到了买卖合同的 目的 , 无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的 所有权 。 第四 , 从外表观察而显现的所谓“ 出卖他人之物 ” , 其实至少可分为两种类型 一类是出卖人 与物的所有权人本无相应的债权债务关系 , 未得到授权 , 便擅 自出卖他人之物 , 多构成侵权行为 另一 类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖 、赠与 、互易等合同 , 物的所有权人负有向出卖人移 转物的所有权的合同义务 。 在此类合同尚未履行的情况下 , 出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他 法学研究 年第 期 人 , 形成所谓连环合同 。 连环合同若以种类物为标的物 , 通说认为出卖人拥有处分权 , 合同有效 , 除非 欠缺其他有效要件 。 但在以特定物为标的物的情况下 , 出卖人是否享有处分权 , 合同是否属于无权处 分 , 则见解不同 。 仅就系争的 卖房协议 》而言 , 由于只要 号房屋的登记名义人甲所在单位一直保 持此种状态 , 就不会出现任何不适当的后果 由于 号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单 位的过失所致 , 只是现行登记制度运作的问题 由于如果把此类合同也作为无权处分 , 就容易与物权 转让 物权变动 本身相混淆 , 因此 , 笔者倾向于把它作为有权处分的合同看待 。 关于 售房合同书 》的定性 把第二份买卖房屋的合同 —《售房合同书 》—定性为出卖他人之物的合同 , 有以下根据 第 一 , 该合同明确约定 公司将原房主甲的 号房屋卖给丙 第二 , 合同签订当时 , 号房屋的所有权 确实登记在他人的名下 , 并且 , 登记名义人与 公司 、 丙均无债权债务关系 , 号房屋的所有权与 公司 、丙的权利之间的关系过分远隔 , 按照债的相对性原则 , 公司 、丙对登记名义人没有直接的请求 权 。 这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点 , 所以 , 笔者把它定性为出卖他 人之物的合同 。 但应注意 , 售房合同书 》不同于一般的出卖他人之物的合同 , 或曰不同于一般的无权处分的合 同 。 在一般的出卖他人之物合同中 , 登记名义人是真正的权利人 , 对于买受人不负担债务 , 由他决定 是否追认无权处分合同 , 是对所有权的尊重 , 符合公平正义 。 而在系争案件中 ,《卖房协议 》中的出卖 人甲本应履行《卖房协议 》, 将 号房屋所有权移转给 公司 , 却恶意地不法地将 号房屋所有权登 记在了 自己名下 , 并取得了 号房屋的《房屋所有权证 》。 若把 售房合同书 》按照一般的无权处分合 同处理 , 该合同的效力取决于 号房屋所有权的登记名义人甲是否追认 如果甲追认 , 或者在 年 月 日前 公司将 号房屋所有权移转登记在 自己的名下 , 则合同有效 反之 , 则合同无效 。 赋予《卖房协议 》中的出卖人甲否认《售房合同书 》的权利 , 扩而广之 , 赋予连环合同中的前手否认 后手所订另一买卖合同的权利 , 其弊端是多方面的 。 其一 , 会使被告之一的甲这个恶意之人 , 扩而广 之 , 会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手 , 非但未受到惩罚 , 反而获得了较大利益 , 诚为是非 颠倒 。 其二 , 意味着连环合同没有法律保障 , 随时可能出现多米诺骨牌效应 , 即 , 第一个出卖人毁约 , 拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人 , 同时不追认第二份买卖合同 , 其后的买卖合同都因而 失去效力 。 这就破坏了正常的交易 , 谈何交易安全 其三 , 这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极 为不利的境地 , 而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质 合同法第 条 , 纵容了拒不 履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人 , 还误将出卖人 移转买卖物所有权的 义务转换成了抗辩 权 、形成权 , 违反了民事权利义务的配置规则 。 其实 , 在有体物场合 , 所有物与其所有权常常是可以替 代的 , 〔 因而 , 甲对 号房屋的所有权可以说是其与 公司之间 卖房协议 》的标的物 , 处于 公司 的债权效力的射程内 , 该所有权对抗不了 公司的债权 。 换言之 , 甲只有依约移转 号房屋所有权 的义务 , 没有据此影响合同效力的权利 。 一言以蔽之 , 系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人 是否追认 。 二 关于系争合同的效力 法律的适用 特别法优先于普通法 新法优先于旧法 系争合同适用城市房地产管理法 , 还是适用合同法 抑或适用或类推适用最高人民法院《关于适 用 中华人民共和国合同法 若干问题的解释 一 》以下简称为法释【 」 号 、《关于审理商品 〔 〕 , 动 。 , , 无产权证房屋买卖合同的法律后果 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》以下简称为法释【 」号 城市房地产管理法专门规定了房地产转让 第 一 条 , 包括房屋买卖 。 合同法规定了买卖合 同 第 一 条 , 适用于各种买卖合同 , 包括房屋买卖合同 。 专就房屋买卖来讲 , 城市房地产管理 法第 条至第 条的为特别法 , 合同法属于普通法 。 依据特别法优先于普通法的规则 , 系争案 件应当适用城市房地产管理法 , 并且是其第 条第 项的规定 。 但须看到 , 城市房地产管理法第 条第 项只是规定“ 未依法登记领取权属证书的 ”房地产“ 不 得转让 ” , 而未正面规定转让了无产权证的合同无效 。 违反该项规定的结果 , 至少有两种可能 合同未 生效 , 或者合同无效 。 究竟如何解释 , 颇费思量 一是城市房地产管理法第 条第 项规定的立法 目 的如何 , 不易查考 二是许多人都认为 , 城市房地产管理法第 条第 项规定的所谓“ 不得转让 ” , 属 于禁止性规范 , 不得违反 。 从该法制定当时的背景推断 , 转让“ 未依法登记领取权属证书的 ”房地产 , 可能就是无效 。 时至今 日 , 仍有相当的人如此理解 。 可是 , 将系争合同适用于城市房地产管理法第 条第 项的规定 , 判决无效 , 这如何与合同法 、法释【 」 号 、法释【 号的规定相协调 众所周知 , 与城市房地产管理法相比 , 合同法的立法指导思想 已经发生了重大转变 , 不再是像经 济合同法那样 , 动辄令合同无效 , 而是奉行鼓励交易原则 , 尽量承认合同的效力 , 即使是出卖他人之 物 , 也不再是硬性地令合同无效 , 而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任 第 条 , 或者是合同效力 待定 第 条 , 甚至是合同有效下的一般违约责任 第 条等 。 法释【 」 号第 条的规定 , 法释【 」号第 条 、第 条的规定都表明了这一点 。 尤其是法释【 」号第 条规定 “ 商 品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例 》第 条规定的办理房屋所有权登记的期限 届满后超过一年的 , 由于出卖人的原因 , 导致买受人无法办理房屋所有权登记 , 买受人请求解除合同 和赔偿损失的 , 应予支持 ” 以及第 条第 款规定 “ 由于出卖人的原因 , 买受人在下列期限届满未 能取得房屋权属证书的 , 除当事人有特殊约定外 , 出卖人应当承担违约责任 一 商品房买卖合同约 定的办理房屋所有权登记的期限 二 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的 , 自房屋交付使用 之 日起 日 三 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的 , 自合同订立之 日起 日 。 ”这两条都明 确地告诉我们 房屋买卖合同签订时 , 尽管该房屋尚未办理所有权登记 , 合同也有效 。 当然 , 这些规定 的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人 、标的物为尚未建成的或 已竣工的新建商品房的买卖合 同 法释 「 」号第 条 , 对于诸如系争合同等类型的合同 , 最多是类推适用 。 上述立场及观点的转变 , 无论是在理论上还是实务上 , 都是符合发展趋势的 。 如果这个结论是正 确的话 , 那么 , 城市房地产管理法第 条第 项的规定便已经不合时宜 。 在这种背景下 , 贯彻特别法优先于普通法 , 对系争案件适用城市房地产管理法 , 而非合同法及有 关司法解释 , 显然是不适当的 。 按照注释民法学关于适用法律解决纠纷宜妥当的要求 , 对于系争案 件 , 应当适用合同法及法释【 」 号 的有关规定 , 而非城市房地产管理法 , 应 当类推适用法释 【 」号第 条和第 条的规定 , 而非固守城市房地产管理法第 条第 项的思想 。 如何达到 这一 目的 , 比较理想的路径是 , 按照新法优先于旧法的规则 , 对于系争案件 , 不再适用城市房地产管理 法这部“ 旧法 ” , 而适用合同法 、法释【 」 号的有关规定这些“新法 ” , 类推适用法释【 〕号第 条和第 条的规定 。 依据这些“新法 ”认定系争合同有效 , 从而 , 出卖人因其在约定的期限届满时 未能移转 号房屋的所有权而承担违约责任 , 买受人有权请求出卖人承担此类责任 , 同时享有合同 解除权 。 系争合同效力的认定 违反强制性规范 确定适用合同法解决系争案件 , 只是澄清了问题的一部分 , 仍然存在着这样的疑问 对于系争合 法学研究 年第 期 同 , 是适用合同法第 条关于无效的规定 , 还是合同法第 条关于无权处分的规定 , 抑或合同法关 于合同有效的规定 一审民事判决书没有适用合同法第 条和关于合同有效的规定 , 而是适用了合同法第 条的 规定 , 确认系争合同无效 。 该第 条计有 项规定 , 究竟适用的是哪一项 一审民事判决书并未言 明 , 不符合请求权基础理论的要求 , 需要探究清楚 。 基于系争案件的案情 , 按照一审民事判决书关于 “ 违反法律 、行政法规等强制性规定签订的合同 无效 ”的判决理由 , 检索合同法第 条关于无效的规定 , 只有其中的第 项“ 违反法律 、行政法规的强 制性规定 ”才符合一审民事判决书的真意 。 接下来的问题是 , 结合系争合同 , 合同法第 条第 项所谓的“ 法律 、行政法规的强制性规定 ” , 所指应为何者 是指城市房地产管理法第 条第 项的规定 , 还是指合同法中的相应规定 在笔者 看来 , 回答都应是否定的 。 其理由在于 , 第一 , 如同上文分析的那样 , 系争案件不应适用城市房地产管 理法 , 这就排除了该法第 条第 项作为一审判决所指“ 强制性规定 ”的妥当性 , 换言之 , 一审判决把 城市房地产管理法第 条第 项这个“强制性规定 ”作为认定系争合同无效的根据 , 是不适当的 。 第 二 , 合同法总则中 , 作为认定系争合同无效根据的“ 强制性规定 ” , 除第 条以外 , 别无其他规范 。 在 合同法分则的“买卖合同 ”一章中 , 也找不出认定系争合同无效的“强制性规定 ” 。 就是说 , 在不适用城 市房地产管理法的前提下 , 一审民事判决书认定系争合同无效的法律依据只有合同法第 条第 项 关于“违反法律 、行政法规的强制性规定 ”的合同无效的规定 , 别无其他 。 可是 , 将该条项适用于个案 , 必须结合另外的具体的“强制性规定 ”才可判断出系争合同是否违反了“ 强制性规定 ” , 进而认定系争 合同无效与否 , 在找不出系争合同违反了另外的具体的强制性规定的情况下 , 不得单纯地援引合同法 第 条第 项“违反法律 、行政法规的强制性规定 ” , 来认定系争合同无效 。 一言以蔽之 , 一审判决将合同法第 条适用于系争案件 , 的确不当 。 系争合同效力的认定 效力待定 合同有效 以上讨论虽然得出了系争案件不应适用合同法第 条的规定的结论 , 但是仍然未解决这样的问 题 系争案件是适用合同法第 条关于无权处分的规定 , 还是合同法有关合同有效的规定 , 甚至类推 适用法释〔 〕号第 条或第 条的规定 解决这个问题 , 可有如下方案 其一 , 适用合同法第 条的规定 。 其二 , 合同法第 条系关于买卖合同权利瑕疵担保的规定 , 且处于合同法分则当中 , 合同法第 条的规定不仅适用于买卖合同中的无权处分 , 而且适用租赁等合同中的无权处分 , 且处 于合同法总则部分 , 故前者为特别法 , 后者为普通法 , 前者应当优先适用 。 其三 , 合同法第 条和第 巧 条竞合 , 究竟适用哪一条 , 由权利人选择 。 其 四 , 适用合同法第 条等规定 , 类推适用法释 号第 条或第 条的规定 。 采用方案一带来的弊端 , 在上文关于系争合同的定性部分中已经谈到 , 主要表现为是非颠倒 , 在 连环合同场合会导致多米诺骨牌效应 , 破坏正常的交易 , 误将义务转换成抗辩权 、形成权 。 既然如此 , 解决系争案件不应采取该方案 。 方案二 、三运用在某些案件中可能适当 , 如在买受人签订合同时不知作为买卖物的房屋无产权证 的案件中 , 买受人援引合同法第 条 , 追究出卖人的权利瑕疵担保责任 , 比较合适 。 但在系争案件 中不能采用这两个方案 , 因为系争案件中的原告在订立系争合同时知晓 号房屋尚未办理所有权登 记手续 , 至少是重大过失地不知 。 按照合同法第 巧 条关于“买受人订立合同时知道或者应当知道第 三人对买卖的标的物享有权利的 , 出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务 ”的规定 , 出卖人 公 司不承担权利瑕疵担保责任 。 · · 无产权证房屋买卖合同的法律后果 运用排除法 , 只剩下方案四了 。 笔者也未找到比方案四更好的方案 , 至少暂时对其持肯定态度 。 据此 , 认定系争合同有效 , 出卖人 公司若不能办理完毕 号房屋所有权的过户登记手续 , 便构成违 约 , 应承担违约责任 , 买受人丙享有此类请求权 。 从系争案件中原告丙的诉讼请求为两被告立即办理 房屋所有权的过户手续观察 , 可知其未采取方案一 、二 、三 , 而是选择了系争合同有效的方案 , 即方案 四 。 三 关于《售房合同书 》第 条约定的定位 附解除条件 约定解除 《售房合同书 》第 条约定 公司如不能在 年 月 日前将 号房屋的户名过到丙名 下 , 除应如数退还丙所付全部款外 , 还应对丙作适当经济赔偿 。 该约定是属于附解除条件 , 还是构成约定解除 如果属于附解除条件 , 售房合同便为附解除条件 的法律行为 , 按照合同法第 条第 款后段的规定 , 当解除条件成就时 , 售房合同失效 , 并且是 自动 地当然地归于消灭 。 因被告 公司在 年 月 日未能将 号房屋的所有权过户到丙名下 , 条件已经成就 , 那么 , 无需当事人通知解除合同 , 售房合同便 自此 自动地 、 当然地终止 , 被告 公司移 转 号房屋所有权的义务随之消灭 , 因而 , 原告丙诉请被告 公司立即给其办理房屋所有权的过户 手续 , 没有依据 , 应予驳回 。 如果该第 条的约定构成了约定解除 , 则售房合同不是附解除条件的法律行为 , 不会因所谓解除 条件成就而当然地 、 自动地终止 , 而是约定的解除合同的条件出现时 , 解除权产生 。 即 公司在 加 年 月 日未能将 号房屋的所有权过户到丙名下 , 原告丙 自此取得解除权 。 丙若行使该解除权 , 通知被告 公司《售房合同书 》作废 , 那么 , 该合同归于消灭 若不行使解除权 , 仍然请求被告 公司 向其移转 号房屋的所有权 , 那么 , 应当得到支持 。 总之 ,《售房合同书 》第 条的约定 , 假如构成约定解除 , 那么原告丙就能请求被告 公司继续履 行售房合同 , 进而取得 号房屋的所有权 倘若属于附解除条件 , 因系争合同已经终止 , 被告 公司 就不再负有移转 号房屋所有权的义务 。 可见 , 准确地定性《售房合同书 》第 条的约定 , 对解决 号房屋所有权移转与否的问题至关重要 。 就《售房合同书 》第 条的文义分析 , 它没有表达下述意思 公司在 年 月 日未能将 号房屋的所有权过户到丙名下时 , 丙“ 可以 ”或“有权 ”将售房合同解除 。 也就是说 , 该条的约定未给 当事人任何一方保留解除权 , 因此不符合约定解除的要件 。 《售房合同书 》第 条规定 , 公司在 年 月 日未能将 号房屋的所有权过户到丙名下 时 , 公司应如数退还丙所付的全部房款 , 并作适当经济赔偿 。 换一种表达方式就是 , 售房合同消灭 , 双方之间恢复原状 。 此约定正符合附解除条件的要求 , 而不符合约定解除的特征 。 把《售房合同书 》第 条的约定作为附解除条件 , 便有如下结论 由于该条件系由双方约定的 , 在 它已经发生法律效力的情况下 , 原则上只有双方同意 , 才可以将其排除 。 在系争案件中 , 原告丙请求 被告办理 号房屋所有权的移转登记手续 , 是单方面改变原来的双方的约定 , 即 , 不让系争合同自动 地当然地消灭 , 而是继续有效 。 对此 , 被告不予认可 , 因此 , 原告丙单方面地改变双方关于附解除条件 的原有约定的意思表示不具有排除附解除条件的效力 。 换言之丁原来约定的附解除条件依然有效 , 它 不会转换为约定解除 , 最终的结果是系争合同照样 自动消灭 。 正因原告丙与被告 公司之间的售房合同已于 年 月 日自动消灭 , 所以 , 原告丙诉求 被告将 号房屋的所有权过户到其名下 , 便没有法律根据 , 不应得到法院的支持 。 四 关于 号房屋价款返还的请求权基础 不当得利返还请求权 物的返还请求权 损害赔偿 请求权 · · 法学研究 年第 期 系争合同终止 , 原告返还其占有的 号房屋 , 被告 公司返还其所取得的价款 , 这已经得到了一 审民事判决的确认 , 但应当弄清此笔价款返还的请求权基础 。 由于货币的所有权原则上与对该笔货币的占有相一致 , 所以 , 当原告丙将价款支付给被告 公 司后 , 他就丧失了对该笔价款的所有权 。 现在 , 因系争合同自 年 月 日届满时 号房屋的 所有权不能移转至丙名下而 自动终止 , 被告 公司有义务返还该笔价款 。 由于原告丙对该笔价款无 所有权 , 所以 , 他请求 公司返还的请求权基础就不可能是所有物返还请求权 。 从当事人双方的损 益变动并予以调整的角度着眼 , 其应为不当得利返还请求权 。 如此判断乃因为这种损益变动符合不 当得利的构成要件 被告 公司不再移转 号房屋的所有权 , 连占有也要恢复 , 却拥有该房屋的部 分对价 , 显然获得了利益 。 原告丙不能取得 号房屋的所有权 , 连占有也要丧失 , 却支付了价款 , 存在着损失 。 这种利益和损失之间存在着因果关系 。 被告 公司拥有价款没有合法根据 。 在 德国 , 是从合同终止 、债权不复存在的角度说价款无原因 , 在中国 , 可以直接从 公司不移转 号房 屋所有权却获得价款没有法律规定或约定的根据角度予以认定 。 当然 , 假如原告丙不主张不当得利返还请求权 , 而把该笔购房款作为因被告 公司不将 号房 屋所有权过户给他而造成的损失 , 主张违约损害赔偿 , 返还价款的请求权基础也可以是违约损害赔偿 请求权 。 笔者认为 , 如此寻找请求权基础 , 符合违约损害赔偿的构成要件 , 可予支持 。 不过 , 从原告丙 诉讼请求和一审民事判决书表述的文义看 , 都未寻求违约损害赔偿的请求权基础 。 主张不当得利返还请求权或者违约损害赔偿请求权 , 各有利弊 。 主张前者 , 不必举证被告 公 司具有过失 , 不受与有过失 、应当预见等规则的制约 。 主张后者 , 在原告丙的损失大于 元价款 时 , 可以多获得些赔偿 。 五 对系争 号屋装修问题处理的请求权基础 不当得利返还请求权 损害赔偿请求权 售房合同消灭 , 原告占有 号房屋的根据不复存在 , 有义务返还 。 于此场合 , 原告对 号房屋的 装修如何处理 从《售房合同书 》第 条的约定看 , 双方当事人都把丙支出的装修费作为其经济损失 看待 , 原告丙欠缺该项诉讼请求 , 一审民事判决则谓 , 对原告丙的该项经济损失 , 本案不宜一并处理 , 丙可另行起诉 。 对此 , 应当如何评论 因原告丙诉求被告办理系争房屋所有权的过户登记手续 , 主张 取得系争房屋的所有权 , 是以系争合同有效为前提的 。 而主张装修 号房屋形成添附价值的返还 , 是在系争合同消灭情况下的“ 清算 ”表现 。 可见 , 原告丙若同时主张上述二权 , 显然不合逻辑 。 问题 是 , 一审法院的主审法官欲认定系争合同无效 , 依据法律和法理便会发生装修形成价值的返还问题 , 可是原告丙却无此诉求 , 如何处理方为妥当 有意见认为 , 于此场合主审法官负有释明的义务 , 应当 提示原告丙 在合同无效的情况下 , 原告丙取得不了系争房屋的所有权 , 宜诉求其他项 目 , 包括装修 号房屋形成的添附利益的返还 。 如果主审法官未做此类释明 , 便未尽到职责 。 〔 〕这种意见值得重 视 。 在笔者看来 , 在这里应当持有如下见解 如果被告 公司将 号房屋的所有权移转给了原告丙 , 那么 , 丙对该房屋的装修属于对其所有 物的改良 , 与他人无关 。 但系争合同因解除条件成就而 自动失效 , 号房屋的所有权不会移转给丙 , 丙对 号房屋的占有没有根据 , 其应当返还该房屋 , 这就产生了丙装修 号房屋如何处理的问题 。 从 号房屋本身的角度观察 , 装修材料与 号房屋结合在一起 , 不能分离 , 或者虽然能够分离 , 但所需费用过巨 , 构成动产与不动产的附合 , 丙丧失对装修材料的动产所有权 , 号房屋的所有权扩 〔 〕法官负有释明义务的意见 , 系笔者就系争案件请教清华大学法学院教授王亚新博士时 , 王教授所提 。 无产权证房屋买卖合同的法律后果 张到装修材料上 。 但 号房屋的所有权人甲对此未支付相应的代价 , 其享有这部分利益没有合法根 据 , 构成不当得利 , 甲有义务予以返还 。 就是说 , 原告丙对其丧失的这部分利益享有不当得利返还请 求权 。 从原告丙和被告 公司之间的售房合同的角度看 , 号房屋所有权不能于 年 月 日前 移转至原告丙的名下 , 构成被告 公司违约 。 该违约行为给丙造成了购买此类房屋的机会丧失 、支 出装修费等一系列损失 。 如此 , 装修费可以作为被告 公司违约所造成的损失 。 当事人双方也是如 此认识的 , 体现在 售房合同书 》第 条中 。 可见 , 号系争房屋装修问题的处理 , 可有两个请求权基础 , 一个是不当得利返还请求权 , 一个是 损害赔偿请求权 。 如果原告丙主张并实现了不当得利返还请求权 , 他的这部分损失得到了填补 , 损害 赔偿请求权因缺少“ 损失 ”这个构成要件便不会产生 。 如果原告丙主张并实现了损害赔偿请求权 , 号房屋所有权人的利益便得而复失 , 不当得利返还请求权因欠缺“ 获得利益 ”这个要件而不成立 。 就 是说 , 原告丙只能选择其中之一而主张 , 不得同时实现二者 。 就一审诉讼的实际情况看 , 原告丙选择了损害赔偿请求权 , 有其法律及法理依据 , 但不是最佳的 选择 。 因为赔偿损失在范围上要受与有过失规则 合同法第 条及其解释 的制约 , 而一审民事判 决也果真如此裁量了 , 以原告丙也有过错为由未裁判被告 公司承担赔偿损失责任 。 假如原告丙选择了不当得利返还请求权 , 那么 , 因以另一被告甲获得的附合利益为准予以返还 , 与原告丙有无过失无关 , 加之这不属于赔偿责任 , 所以就不再适用与有过失规则 , 即使丙有过失 , 也有 权请求返还接近于添附在 号房屋的价值 。 在这样的情况下 , 一审判决就不会以原告丙也有过错为 由不支持其返还不当得利的诉求 。 由此可见 , 请求权基础理论及其在个案中的正确运用 , 直接关系到权利人的利益能否得到法律保 护 , 不单纯是个学术问题 , 即使是从事实务工作的法律人也应当予以重视 。 六 余论 关于原告丙的损害赔偿请求权 其实 , 因被告 公司违约 , 原告丙遭受了一些损失 , 如丧失了与他人签订买卖房屋合同的机会 , 若再买到与 号房屋相当的房屋需要花费更多的价款 , 该超出部分的价款即为原告丙的损失 。 再 如 , 原告丙因购买 号房屋而支出了交通费 、诉讼费 、误工费等 。 这些损失 , 属于真正的违约所造成 的损失 , 原告丙均可请求被告赔偿 。 其请求权基础只有违约损害赔偿请求权 , 不会是不当得利返还请 求权 , 更不会是物的返还请求权 。 由于违约损害赔偿的范围受到合理预见 、 与有过失 、减轻损害等规 则的限制 , 因此原告丙若对该项损失的造成或扩大也有过失 , 则要依据与有过失规则 , 要承担相应的 责任 , 即被告 公司要少赔乃至不赔 。 从法律人的要求讲 , 原告丙本应援引合同法第 条 、第 条等条款 , 请求被告 公司赔偿上 述损失 , 但原告丙未提起此项诉讼请求 , 丧失了良机 。 关于原告丙的债权人代位权 从《售房合同书 》第 条关于丙于本合同签订之 日向 公司交纳购房首款人民币 元整 , 丙从首款交付之 日起即有权装修 、人住 号房的规定分析 , 被告 公司 自该合同签订之 日起即有义 务移转 号房屋的所有权 。 如果丙能够举证被告 公司怠于请求甲办理 号房屋所有权的移转登 记手续 , 那么 , 原告丙便享有了债权人的代位权 , 在 年 月 日届满之前 , 即 售房合同书 》未 自动终止之前 , 可以甲为被告向人民法院提起代位权诉讼 , 请求甲办理 号房屋所有权的移转登记 手续 。 法学研究 年第 期 在系争案件的实际诉讼过程中 , 原告丙将甲和 公司作为共同被告起诉 , 请求他们履行将 号 房屋的所有权移转于原告丙的义务 , 这可否视为原告丙在行使债权人的代位权 笔者持否定的观点 , 理由在于 , 其一 , 原告丙诉请甲履行 号系争房屋的所有权过户义务 , 未表示是在行使被告 公司对 于甲的到期债权 。 这不符合债权人代位权的构成要件 。 其二 , 原告丙提起的是普通诉讼 , 没有援引合 同法第 条及最高人民法院法释 」 号第 条至第 条的规定 , 提起代位权诉讼 , 向甲主张 债权人的代位权 。 当事人不主张 , 即难以认定原告丙在行使债权人的代位权 。 其三 , 原告丙向一审法 院提起诉讼的时间在 年 月 , 而系争合同因其所附的解除条件成就而已于 年 月 日 自动终止 , 致使其向被告 公司主张移转 号房屋所有权的债权消灭 。 这样 , 又欠缺债权人代位权 的另一个构成要件 , 即使主张了债权人的代位权 , 也得不到主审法院的支持 。 总之 , 原告丙因其未及时提起债权人代位权之诉 , 丧失了取得 号房屋所有权的一个机会 。 , , , 一 , , · · 如 , , ,