当投资性房地产遇上公允价值

未分配利润转增注册资本”会计核算及税务处理之 分析意见 “未分配利润转增注册资本”会计核算及税务处理之 分析意见 《企业会计准则》对“对未分配利润转增注册资本、成本法下投资企业如何核算”没有规定，企业审慎评估。在审计实务中，由于未分配利润转增注册资本没有产生现金流，投资企业不调整长期股权投资成本会计师事务所也是认可的，网上亦有做账、不做账的两种意见。 个人的分析意见如下： 子公司以未分配利润转增资本，子公司其实是一项利润分配，母公司相当是把获得的利润再投资到子公司，是一项权益投资的增加。相应的，子公司要做工商注册变更，变更其实收资本（或者股本）。 子公司：借:未分配利润 　　贷：应付股利 　　借：应付股利 　　贷:实收资本 母公司：借:应收股利 　　贷:投资收益 借：长期股权投资 　贷：应收股利 工商规定： 《公司注册资本登记管理规定》（中华人民共和国国家工商行政管理总局令第22号）规定，以资本公积、盈余公积和未分配利润转增注册资本及实收资本的，应当说明转增数额、公司实施转增的基准日期、财务报的调整情况、留存的该项公积金不少于转增前公司注册资本的百分之二十五、转增前后财务报表相关科目的实际情况、转增后股东的出资额。 会计规定: 《企业会计准则第2号—长期股权投资》第七条：采用成本法核算的长期股权投资应当按照初始投资成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。 税法规定： 《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问的》（国税发〔2000〕118号）规定，除另有规定者外，不论企业会计账务中对投资采取何种方法核算，被投资企业会计账务上实际做利润分配处理（包括以盈余公积和未分配利润转增资本）时，投资方企业应确认投资所得的实现。 《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》国税函[2004]390号规定：企业在一般的股权（包括转让股票或股份）买卖中，应按《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)规定，企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。这是对国税发〔2000〕118号相关规定的延续。 在此说明：国税函[2010]79号规定，企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。这对“以未分配利润转增注册资本”事项存在影响，需充分关注。这是对国税函[2004]390号相关规定的延续 当投资性房地产遇上公允价值 企业持有投资性房地产的目的是为了赚取租金或资本增值，是投资的一种。 　　以往的会计处理将投资性房地产作为一般固定资产看待，掩盖了投资性房地产的价值，不能反映企业的真实会计信息。公允价值模式的引入正式奠定了RNAV（重估净资产）方法作为房地产上市公司估值的核心地位，能突出投资性房地产的本质特征，能更真实公允地反映公司的市场价值和盈利能力，体现了我国会计准则和国际会计准则趋同的发展态势。 当两种计量模式，只能选其一 　　2007年1月1日实施的新企业会计准则规定，投资性房地产可采取两种模式计量，即成本模式和公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对其所拥有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 　　公允价值计量模式与成本模式在某些方面存在共同点，如：购买或建造投资性房地产的会计处理相同；费用化的后续支出相同；持有投资性房地产期间取得租赁收入处理相同等。即便如此，两种模式的差异性是不容忽视的。与成本法计量比较，采用公允价值模式进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益；公允价值下降时，不需要计提减值准备，将减值部分通过“公允价值变动损益”科目借方反映，并直接冲减投资性房地产的账面价值。 　　2009年年报统计显示，近700家拥有投资性房地产的沪深两市A股上市公司中，采用公允价值计量的才20余家；136家房地产上市公司中，只有金融街、世茂股份、中航地产、津滨发展等几家采用公允价值计量投资性房地产。 　　它们为什么抛弃公允价值 　　公司不愿意采用公允价值计量的理由似乎很充分。 　　公允价值计量条件严格。我国作为新兴市场 HYPERLINK "http://baike.esnai.com/view.aspx?w=经济" \o "会计百科:经济" \t "_blank" 经济国家，许多资产还没有活跃市场，如果不加限制地引入公允价值，有可能出现人为操纵利润的现象，因此，新会计准则对投资性房地产公允价值计量限定了严格的条件。而且，采用公允价值模式后在会计核算方法上的不可逆转性也导致公司对采取此种方式相当慎重。 　　公允价值计量导致净资产和净利润波动较大。当用于出售或自用的房地产转换为投资性房地产时，以市场售价作为公允价值评估基础，公允价值变动损益较大，对转换当期公司净资产的影响较大。如公司的新增投资性房地产没有持续性，将影响后期公司净资产的增速。此外，房价的上涨会引起公允价值净收益的大幅增长，从而导致公司净利润的增长较快。但一旦投资性房地产的市价变化不大或有所下跌，就会对公司后期净利润的增长造成影响，从而导致后期净资产收益率的下降。 　　公允价值计量使公司对利润的调节受限。在成本计量模式下，当投资性房地产出售时，收益可一次性计入当期利润，且可将前期对投资性房地产计提的折旧全部转化为出售当期的利润。但公允价值计量模式下，因公允价值变化引起的损益已经在每个报告期末确认，公司无法通过出售投资性房地产来调节利润。 　　公允价值计量程序繁琐、成本高。成本模式采用历史成本，容易取得，而公允价值计量要求公司在每个报告期末对投资性房地产进行公允价值评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动、公允价值的确认方法及其理由等。不仅过程繁琐，而且聘请专门机构或人员评估也会增加公司成本 公允价值计量对公司税收造成影响。投资性房地产采用公允价值计量不具有成本模式计量的折旧抵税功能。当期投资性房地产的账面价值改变还会影响到此后房地产在转换和处分时确认的损益，从而影响会计利润，加剧了应纳税所得额和会计利润之间的差异。此外，公允价值变动引起的利润增长是否需要纳税，目前还没有明确规定。 　　公允价值如何在投资性房地产领域站住脚 　　建立完善的评估、审计。公允价值的确定是以此模式进行计量的前提。为减少成本，目前已采取公允价值计量的几家公司都规定由本公司的某个部门在季度末对投资性房地产的公允价值进行调研评估，以此评估结果作为公允价值的调节依据，这就给上市公司操作利润留下较大空间。公司部门和公司的隶属关系不可避免会导致公司部门根据公司的意图，通过对可比项目的选择等方式来虚增投资性房地产的公允价值。 　　因此，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，以杜绝虚假评估。对于公司下属部门出具的评估报告，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。 　　完善税收制度，明确相关税收政策。与会计处理上按自用、出售和出租等用途对房地产进行分类不同，我国现行税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对二者按照统一的原则征税。不加区分必然会影响到征收的效果，造成实际征收的困难。如现行房产税可按房产余值计征或按房产的租金收入计征，按公允价值计量，由于账面价值反映的不是房屋原价，而是资产负债表日投资性房地产的公允价值，因此不适用房产余值的计征方式，减少了公司在纳税方面的选择。对此，可根据公允价值计量的实际情况，考虑以投资性房地产的账面公允价值为计税依据，使税收制度与现行会计制度接轨。 　　此外，对公允价值进行后续计量时，根据资产负债表日的公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整引起的增值部分，是否征收、如何征收土地增值税？如对增值部分征税，当资产负债表日的公允价值低于账面价值引起投资性房地产减值时，如何处理土地增值税？这些在理论界都引起争议，政府部门都需要尽快出台相关规定予以明确