鹤壁2010年经济形势及房地产现状分析

鹤壁2010年经济形势及房地产现状分析 目    录 第一部分    鹤壁宏观环境分析 一、政治环境 二、经济环境 三、社会文化环境 四、 人口环境 第二部分    鹤壁市城市建设概况 一、总体规划 二、新区建设 第三部分    鹤壁市房地产市场现状 一、 房地产相关环境概述 二、 鹤壁市房地产市场总体现状 三、  鹤壁市近期热点楼盘介绍 四、  2010年鹤壁市房地产市场预测 第一部分 鹤壁宏观环境分析 一、政治环境 1、鹤壁简介 鹤壁老市区曾经为商代首都"中牟"，战国七雄之赵国首都迁邯郸前曾定都于此约40年。所辖淇县曾经是殷商首都“朝歌”，春秋时期最大诸侯国卫国首都“沫”。境内淇河风景迤逦，被誉为“北方漓江”，《诗经》中有19篇专门描写鹤壁淇河沿岸的风土人情和自然风光。药王孙思邈、一代文豪罗贯中曾隐居于此。所辖浚县古称黎阳，是中国国家历史文化名城，境内大伾山融儒、释、道文化于一体，文物古迹荟萃，有“登大伾如临东岳”之美誉。山上北魏大石佛全国最早、北方最大。淇县古称朝歌，是殷商文化发源地，境内云梦山有“云梦仙境”之称，战国时期鬼谷子王禅曾在此授徒讲学，培育了孙膑、庞涓、苏秦、张仪、毛遂等历史上著名的军事家、纵横家，被誉为“中华第一古军校”。 2、行政区划 截至2007年12月31日，鹤壁市辖3个市辖区、2个县；鹤壁市共有11个街道、12个镇、12个乡。　 　　鹤壁市，面积2182平方千米，人口145万（2007年）。　 　　淇滨区，面积295平方千米，人口14万人。邮政编码458030。　 　　山城区，面积176平方千米，人口25万人。邮政编码458000。　 　　鹤山区，面积159平方千米，人口13万人。邮政编码458010。　 　　浚县，面积1088平方千米，人口65万人。邮政编码456250。县人民政府驻城关镇。　 　　淇县，面积581平方千米，人口26万人。邮政编码456750。县人民政府驻朝歌镇。　 备注：此处面积、人口数据根据《中华人民共和国行政区划简册（2007）》，人口截止2007年底。 3、城市建设 鹤壁新区迅速崛起，城市功能日臻完善，城市框架已达到规划的38平方公里，建成区面积16平方公里，绿地率38% ，绿化覆盖率达到40%。被评为中国优秀旅游城市，省级文明城市、园林城市、卫生城市、河南省十佳开发区等。“钻石般晶莹、火焰般活力、田园般美丽”的城市形象更加鲜明，城市品位进一步提升，正在成为特色鲜明、环境优美、适宜投资和居住的现代化城市。 　　南水北调中线工程鹤壁段沿线实物指标调查复核工作结束，重点建筑物有望年底前动工。目前，南水北调中线一期工程总干渠初步设计（黄河北-羑河北段）正在审批，省水利勘测设计研究有限公司正在进行该段招标设计工作。 　　南水北调中线工程总干渠自沧河入淇县进入鹤壁市境内，于淇滨区侯小屯村西北出鹤壁境，鹤壁市境内近30公里，入境设计流量为每秒250立方米，出境设计流量每秒245立方米，设计水深7米，渠道断面设计底宽18米~19米。工程涉及淇县、淇滨区的北阳、铁西、桥盟、高村、庙口、大赉店、长江路、九州路、黎阳路等9个乡（镇）办事处共30多个行政村和多家单位。在鹤壁市设立的3个分水口门分别为：淇县铁西区袁庄分水口，位于淇县西北袁庄村北，主要供淇县县城用水；淇县高村镇三里屯分水口，位于淇县三里屯村西南，主要供鹤壁新区、浚县、滑县、濮阳市、濮阳县城市用水；淇滨区分水口，向新区及金山工业区供水。总干渠鹤壁段工程建筑物较多，主要包括河渠交叉建筑物5座，左岸排水建筑物13座，渠渠交叉建筑物4座，铁路交叉建筑物1座，公路桥20座，控制性建筑物5座。并穿越沧河、赵家渠、思德河、魏庄河、淇河共5条河流。一期工程在总用地18000余亩。 　　据介绍，南水北调中线工程在鹤壁市境内总投资约19.61亿元，其中总干渠投资约16.82亿元，配套工程投资约2.79亿元。目前总干渠鹤壁段两侧水源保护区划分基本完成，设计报告已经报请上级机关申批，一、二级水源保护区面积总计74.74平方公里。按国务院南水北调办公室、国家环保总局等要求，总干渠保护区范围内，严格控制建设项目及其它开发活动。 该工程建成后，为鹤壁市受水区年分配水量将达到1.64亿立方米，可有效的缓解鹤壁市水资源的短缺和水的供需矛盾，并为工业用水、生态用水、农业用水让出更多的水源，为实现鹤壁市水资源的优化配置提供强有力的保证。 二、经济环境 1、交通及经济概况 鹤壁交通便利，通讯发达，区位优势明显。国家干线京广铁路、京港澳高速公路和京广107国道纵贯南北，鹤濮高速公路、壶台公路横穿东西，鹤壁正在成为豫北“十”字交通的中心。程控电话、移动通讯、因特网等通讯设施齐全，已具备各种先进的通讯信息传输条件。供配电网络健全，供电保障能力充足。 　　改革开放以来，鹤壁市经济建设和各项社会事业取得了长足发展。2007年地区生产总值280亿元，增速为河南省第2。农业结构调整成效显著。畜牧业已具有相当规模 , 人均畜牧业产值、肉、蛋、奶产量四项指标连续15年位居河南省18个省辖市之首；畜牧业产值与加工产值的比例、畜牧业产值占农业总产值的比重两项指标居全国前列。被确定为中国“国家食品安全综合示范区”，为中国小麦和畜产品生产加工提供从源头到终端的质量安全保障。工业生产独具特色。围绕资源型工业、先进制造业、食品加工业“三大产业基地”，把发展循环经济作为走新型工业化道路、实现“工业强市”的重要战略措施来抓，已初步形成了煤炭、电力、水泥、金属镁、食品加工等五大循环产业链，被中央政府列为循环型城市试点。三大基地建设成效显著，已形成规模和特色。河南煤化鹤煤公司、万和电力、豫鹤水泥、天海电气等一批企业发展壮大，具有较强的市场竞争力，一些产品在河南省乃至全国同行业中占有重要位置。第三产业快速发展。非公有制经济成为重要的经济增长点，非公有制经济增加值占鹤壁市生产总值的比重达46.6%。目前，鹤壁市已成为中国北方地区重要的煤炭基地、火力发电基地、新型干法水泥生产基地、金属镁生产加工基地、优质畜产品生产加工和出口创汇基地、优质小麦生产基地。 　　近年来，鹤壁市委、市政府把对外开放作为加快发展的主战略，把招商引资摆在各项经济工作的首位，不断优化经济发展环境，特别是鹤壁新区优美的城区环境和优质高效的行政管理与服务，为国内外客商在鹤投资兴业创造了一个良好的环境，使鹤壁成为各方有识之士创业的乐园。吸引了美国维恩克公司、美国达威公司、加拿大JT公司、香港佳和集团、中国新飞电器、清华创投公司等一大批国内外知名的高新技术企业来鹤壁投资兴业。目前，鹤壁市已有国内外客商投资企业200多家，仙达制药、佳多科工贸、诺亚锂电池、纳米超微碳酸钙、高分子改性等一批高新技术项目和河南省豫北粮食仓储物流交易中心、豫北汽车零配件集群中心等大型物流商业项目正在建设，一批新的合资合作项目正在积极洽谈和扎实推进。 2008年鹤壁市地区生产总值达到353亿元，人均gdp超过3000美元。 2、工业经济 2008年全年全部工业增加值2147235万元，比上年增长17.5%，增速比上年回落6.5个百分点。其中，规模以上工业增加值1895265万元，增长21.8%，增速比上年回落5.1个百分点；产品销售率98%。 规模以上工业39个大类中，增加值居前10位的行业为：农副食品加工业396321万元，增长27.9%；煤炭开采和洗选业348923万元，下降1.1%；非金属矿物制品业245812万元，增长13.4%；电力、热水的生产和供应业140521万元，增长48.1%；通用设备制造业94978万元，增长31.3%；化学原料及化学制品制造业92732万元，增长8.7%；有色金属冶炼及压延加工业81576万元，增长75.8%；橡胶制品业69109万元，增长44.3％；专用设备制造业46393万元，增长11.6%；纺织服装、鞋、帽制造业46096万元，增长34.4%。 图1 2008年规模以上工业增加值主要分类情况   图2 2008年主要工业产品产量及增长速度 2008年全年规模以上工业主营业务收入5068586万元，比上年增长30.5%；税金总额208762万元，增长13.0％；实现利润290573万元，增长21.3%。分行业看，利润总额居前10位的行业为：农副食品加工业96861万元，增长47.7%；煤炭开采和洗选业62146万元，增长120.8%；非金属矿物制品业60927万元，增长49.4%；化学原料及化学制品制造业24691万元，增长34.9%；金属制品业12398万元，增长61%；工艺品及其他制造业10189万元，增长0.7%；纺织服装、鞋、帽制造业8109万元，增长44.6%；通用设备制造业7804万元，增长9％；造纸及纸制品业7778万元，增长3.5％；木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业7423万元，增长230.4％。工业企业亏损面4.8％，增长0.7个百分点；亏损企业亏损额58789万元，增长4.9倍。应收帐款净额226358万元，增长10.5％；年末产成品库存107132万元，增长17％。                 2、农业经济   图3 2008年主要农产品产量 2008年全年粮食种植面积243.34万亩，比上年增长0.8％。其中，小麦种植面积128.82万亩，增长1.4％；棉花种植面积1.73万亩，下降8.5％；油料种植面积21.35万亩，下降2.5％；蔬菜种植面积15.66万亩，下降10.1％。 全年粮食总产量109.56万吨，比上年增产2.4%；粮食亩产量450公斤，增产1.5％；油料产量6.98万吨，减产2.1％；蔬菜产量50.31万吨，减产3.9％。 鹤壁市肉猪出栏89.70万头，比上年增长6％；家禽出栏11301万只，增长4.2％；肉类总产量21.55万吨，比上年增长7.4%；禽蛋产量13.40万吨，增长7.9%。 全年新增有效灌溉面积0.38千公顷，比上年增长8.6％；新增节水灌溉面积2.61千公顷；年末农业机械总动力199.13万千瓦，增长4.7%；农用拖拉机8.09万台,增长3.5%；农用运输车2.51万辆，增长2%；农村用电量21464万千瓦小时，增长13.2%；化肥使用量（折纯）6.06万吨，增长4.2％；当年营造林面积15.20万亩，增长87.4％。  三、社会文化环境 1、科学技术 2007年鹤壁市财政科技投入比2003年增长330%，增幅列河南省第一位；科技活动投入列河南省第二位。 90%的科技计划项目和科技创新平台由企业为主体承担；科技活动人力投入列河南省第一位；高新技术产品出口额占商品出口总额比重80%，排河南省第二位；发明专利和职务专利在河南省前移3个位次；万人专业技术人员列河南省第四位；发明专利占授权专利比重54.88%，列河南省第五位；截止目前，鹤壁市专利申请量已累计达到1400余件，职务专利申请增长率和企业专利申请增长率均居河南省第一位。 高新技术产业增加值占工业增加值的比重年均增长25%；2007年高新技术产业化指标列河南省第一位；科技进步对经济社会发展贡献率达到47%，比2003年提高了5个百分点；科技对农业的贡献率达到68%； 科技综合实力列河南省第6位，比2003年上升6个位次，跃进河南省先进行列；2008年，被授予河南省科技系统先进单位；市本级及两县三区连续两次通过全国科技进步考核，淇县、淇滨区先后被评为科技进步先进县（区）。 鹤壁市共荣获省部级以上科技进步奖18项，其中省科技进步一等奖3项，二等奖4项，争取上级非政策性资金 8700万元。先后在国家中小企业创新基金（6项）、国家科技支撑计划（3项）、国家农业科技成果转化资金（3项）、国家软件科技专项等项目上实现了零的突破。 2008年，鹤壁市科技综合实力进一步提高，被授予河南省科技系统先进单位；自主创新能力明显增强，浚县5万亩夏玉米高产示范区单产达到767.7公斤，其中万亩核心区单产达到831.4公斤，核心区百亩高产攻关田单产达到946.4公斤，均创全国最高纪录，为河南打造全国粮食核心区探索了。玉米新品种浚单20产业化研究与开发、肉禽骨血酶加工与分离关键技术研究与示范两个项目被列入省重大科技专项，实现了鹤壁市承担省重大科技专项零的突破。河南永达食业集团技术中心通过国家级企业研发中心认定，首家博士后科研工作站挂牌成立；争取上级资金跃上新台阶，到位资金1614万元；科技成果不断涌现，有3项成果被评为省科技进步二、三奖。 2、文化教育 截至2008年末共有艺术表演团体6个，文化馆6个，公共图书馆3个，博物馆4个。广播电台1座，广播人口覆盖率100%。电视台1座，电视人口覆盖率100%。 普通高等学校1所，专任教师438人，招生3759人，在校生8832人，毕业生2258人。成人高校1所，招生367人，在校生558人，毕业生113人。中等职业技术教育学校17所，专任教师705人，招生10065人，在校生27017人，毕业生4469人。普通高中18所，专任教师1352人，招生10053人，在校生27577人，毕业生9092人。初中学校84所，专任教师4775人，招生26292人，在校生78634人，毕业生29042人，初中阶段适龄人口入学率100%。普通小学463所，专任教师7195人，招生33454人，在校生178521人，毕业生25362人，小学阶段适龄人口入学率达到99.54%。特殊教育学校1所，招生20人，在校生172人。 四、人口环境   年末总人口145.78万人，常住人口142.55万人。出生人口1.54万人，出生率10.51‰；死亡人口0.87万人，死亡率5.89‰；全年净增人口0.68万人，自然增长率为4.62‰。 全年城镇居民人均可支配收入12491元，比上年增长14.5%，扣除价格上涨因素，比上年实际增长7.6%；城镇居民人均消费支出7683元，增长10.6%，实际增长3.9%。鹤壁市农村居民人均纯收入5494元，比上年增长13.8%，扣除价格上涨因素，实际增长7% ；农村居民人均生活消费支出2966元，增长18.4%，实际增长11.7%。城镇居民家庭恩格尔系数为32.8%(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)，比上年高0.5个百分点；农村居民家庭恩格尔系数为40%，比上年下降2个百分点。 第二部分 鹤壁城市建设概况 一、     总体规划 鹤壁市城市总体发展战略：加速发展淇滨区，努力提高山城区、鹤山区，积极发展两县城，点轴开发，带动全面，解放思想，面向未来，高起点、高规划建设，经过十年左右的努力，形成以新区为中心，以老区和淇县、浚县县城为内环，以焦作、新乡、濮阳、安阳等城市为外环的豫北城市群和经济圈。 鹤壁市城市发展规模与目标：　　根据《鹤壁市城市总体规划》城市人口预测方法，预测到2005年城市人口将达40.4万人，其中山城、鹤山区人口为30.3万人，淇滨区作为新成区，人口将达10.1万人。　　    结合现状城市人均用地指标，按照城市总体规划要求，预测到2005年城市用地规模为40.4平方公里，其中山城、鹤山区城市用地规模为27.27平方公里（人均90平方米/ 人），淇滨区城市用地规模为13.13平方公里（人均130平方米/ 人）。 随着鹤壁市小城镇建设步伐加快，到2005年，鹤壁市市域城镇化水平将达到40 %以上，市域总人口将达157万人，市域中心城及两个县城之外的18个乡镇人口将达到12万人，占市域城镇人口总数的18 %。 " 十五" 期间，鹤壁市11个乡中将有4 个（大河涧、北阳、卫贤、庙口等）改为建制镇，建制镇将达11个，占乡镇总数的61 %。 2005年，逐步形成与市域经济、社会发展相适应的规模有序、分工合理、布局顺畅、协调发展的区域城镇网络。 新区建设发展方向和规划布局。 " 十五" 期间，新区重点在京珠高速公路与京广铁路之间向南延伸，适当向东西北方向拓展。淇滨大道两侧、新世纪广场周边地区为行政区，新区东北部为工业区，太行路中段西部为商贸区，淮河路西端以南为文教区，淇河浮山一带为旅游风景区，京广铁路以西、高速公路以东为高效农业园区。   图3  鹤壁市城市总体规划（2007——2020）   二、 新区建设 1、         新区简介   鹤壁经济技术开发区是1992年11月经河南省人民政府批准建设的省级开发区，是鹤壁市对外开放的窗口，也是鹤壁市新的政治、经济、文化中心。 开发区位于豫北城市群和晋冀鲁豫十四地市经济协作区的中心地带，京广铁路、京珠高速公路、107国道和正在建设的南水北调工程纵贯全境，与东西走向的鹤濮高速公路、壶台公路和正在规划建设的山西—鹤壁高速公路、长治-鹤壁-泰安铁路共同形成了豫北交通“双十字”骨架。华北污染最轻的河流之一--淇河穿越开发区。鹤壁经济技术开发区地理位置可谓得天独厚。 开发区自建设以来，按照科学发展观的要求和经营城市的理念，以建设国家级园林城市、中国优秀旅游城市和豫北有特色的区域性中心城市为目标，以发展高新技术产业为先导，以创新管理体制和机制为手段，坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高效能管理，强力推进开发区建设与发展。短短十余年时间，昔日淇水之滨的一片旷野，现已被风格迥异的楼宇、纵横交错的道路、鳞次栉比的厂房、芳香四溢的花园所取代，这里已经发展成为一座规划合理、功能完善、环境优美、产业先进的现代化新城区，成为区域经济最具活力、发展最快的增长源，展现出生机勃发、大有希望的前景。 截至目前，鹤壁经济技术开发区建成区面积达到18平方公里，城市框架面积38平方公里，人口10万人。全社会固定资产投资累计达到110亿元，摆放各类项目800余个。城市绿地率达到38.3%，绿化覆盖率达到40.4%，人均公共绿地面积8.2平方米。2005年，开发区国内生产总值、社会商品零售总额、全社会固定资产投资、财政收入分别是2000年的2.1倍、3.7倍、4.5倍和2.9倍。初步形成了以工业产业为支撑，工业、教育、休闲旅游、外向型市场等四大产业。 2、鹤壁新区特点 城市功能完善。开发区按照基础设施建设适度超前的原则，以适应城市化发展、完善城市功能为目标，不断加大城市基础设施建设力度，增强新区的载体功能和服务能力，营造最适宜人类居住和创业的城市环境。截至2005年底，开发区累计投入基础设施建设资金35亿元，区内交通、供水、供热、供电、供气、市政等公用设施项目完备。累计修建城市道路80多公里，形成了纵横交错、通畅顺达的区内交通网络；完成日供水10万吨水厂一期工程，建成110KV变电站两座；引进世行贷款建设了两座供热站，对辖区内的机关、企和居民区实施集中供热，总投资1.49亿元的鹤煤集团热电联供项目正在建设之中。投资达1.2亿元的淇滨污水处理厂，日处理污水能力达5万吨，已经建成投入运行；建设了工业用气和西气东输工程，居民全部用上了天然气；鹤壁火车站每天有21对京广线直快、特快列车在开发区停靠；郑州—北京高速客运专线在开发区设口建站。 城市特色鲜明。按照建设国家级园林城市的标准，大力开展城市道路、办公区和居民区绿化工作，确立了“一街一景、一路一貌”的绿化思路，因路造景，因景配绿，植物造型灵活多样，花木配置简洁明快。积极推进庭院绿化、拆墙透绿、大树进城等工程，在充分保护现有生态、地貌和自然环境的基础上，坚持外来植物和乡土植物相结合，形成了“点成景、线成荫、面成林”的绿化格局，营造了良好的城市生态环境。徜徉在新区，到处是花团锦簇，景色怡人，呈现出“人在绿中走，车在树下行，楼房花中卧，城居森林中”的动人画卷。目前，新区绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地面积均超过国家园林城市标准。　　 社会事业快速发展。截至2005年底，开发区共建成小学9所、初中5所、高中3所、高等院校2所，在校生近2万人，其中鹤壁职业技术学院拥有医学院、机电工程学院、成人教育学院等九大院系，满足了不同学历层次的需求，形成了从幼儿教育到大学教育较为完整的国民教育体系；医疗卫生体系健全，已建成8所医院。市第一、第二人民医院等均已在新区建立分院，京立医院、康复医院、爱民医院等也相继建成。拥有6家星级宾馆，其中迎宾馆、东方国际酒店等一批星级餐饮服务项目，都具有较高的接待、服务能力；图书馆、文化中心和游泳馆已经建成投入使用，街头游园、健身路径遍布各个小区，提高了新区的文化品位。 经济发展良好。按照市委、市政府建设先进制造业基地的目标，在城市东北部规划建设了10平方公里的工业园区。目前，园区内基础设施齐全，已累计摆放项目100多个，已成为河南省六大高新技术密集区之一，八大汽车零部件生产基地之一，初步形成了汽车零部件、生物制药、电子制造、轻工制造等产业集群。鹤壁天海集团是全国最大的汽车插接器科研生产基地，生产的汽车插接器在全国的市场占有率达80%，市场覆盖率达100%；迈世通生物科技有限公司是我国第一家透皮给药系统生产基地；鹤壁天元集团是我国北方最大的汽雾剂生产基地；中美合资的田山·阿丝娜电器有限公司是我国较大规模的小型家用电器研发、生产基地，它生产的多功能炒菜机在国内具有领先水平。随着新区工业经济的快速发展，配套建设了天泰、天滨、九州批发市场等一批具有较强辐射能力的商贸物流项目。鹤壁佳多科工贸公司生产的频振式杀虫灯具有广阔的市场前景；泰国陶英陶杀刀无毒农药项目、天淇汽车模具项目、新飞无线电四厂无人驾驶飞机项目、方园科技、天章纸业已成为鹤壁新区发展的新亮点。   图4 鹤壁新区综合服务功能区城市设计效果图 3、鹤淇产业集聚区 鹤淇产业集聚区位于鹤壁新区与淇县县城之间，北至淇河，与鹤壁新区相邻，南至淇县县城，与淇县铁西工业区融为一体，规划区面积约25平方公里。 　　规划发展定位：通过产业集聚、城乡融合、生态稳定、统筹发展的战略措施，将鹤淇产业集聚区建立为生态型产业新城。 规划产业：以光伏、先进制造业及食品加工为主导，并配套发展物流业等相关产业。 鹤淇产业集聚区是河南省确定的首批省级产业集聚区，。目前集聚区拥有企业92家，年产值达129亿元，被评为河南省首批24个对外开放重点产业集聚区之一。 第三部分  鹤壁市房地产市场现状 一、     房地产相关宏观环境概述 1、         近年鹤壁市GDP增长情况       图5 鹤壁近年GDP变化图 从上图可知，近年鹤壁市的GDP增长保持在一个较为稳定的水平，就目前的速度看，2006年GDP将较2002年增长一倍，为房地产市场的发展创造良好的宏观氛围。   2、         近年鹤壁市固定资产投资增长情况   图6 近年鹤壁市固定资产投资变化图 从2002-2005年的统计数据可以看出，固定资产投资增幅逐年加大，2005年的增长率达到了54.3%，投资总额的快速增长，为迎来房地产市场的大发展打下良好基础 3、         近年鹤壁城市及农村人均可支配收入变化情况   图7 近年鹤壁市城市人均可支配收入变化表 由上图可知，从2003年开始，鹤壁市的城市居民人均可支配收入保持逐年增长的趋势，2005年的年人均可支配收入接近8千元，有较高可支配收入的居民购买力是房地产市场成长的基础。       图8 近年鹤壁市农村人均可支配收入变化表 由上图可知，近年鹤壁市农村居民年人均可支配收入的增长起伏波动较大，反映出增长基础不扎实，由于起点比较低，因此增长后劲不足，房地产市场的投资潜力缺乏。 4、小结 由上述分析可知，鹤壁市的总体经济状况良好，固定资产投资增速较快，城市居民年人均可支配收入比较高，从这个角度来看，发展中的鹤壁市房地产市场是健康及可持续的，而且发展潜力较大。 二、鹤壁市房地产市场总体现状 1、鹤壁市住宅市场特征 （1）住宅市场商品化程度较低，且住宅价格体系较为混乱 鹤壁市城镇居民原有住房都是由政府单位以及鹤壁煤矿等大企业长期进行福利分房而形成的，但由于前期的资金积累存在不足，使得住房建设缓慢，人均居住面积还在较低水平徘徊，反映了即使在2003年鹤壁市住宅市场开始启动，但也仍然难以满足市场的需要，这也为后续的房地产投资的进入创造了有利的条件。 同时鹤壁市是军分区的驻地，拥有较大片区的军队建设用地，前期开发成规模的军队自建房用于出售，满足了部分无单位或企业福利房供应的购房者需要，但同时由于无法获得土地及房屋产权证使得该类小区的销售价格与正常的市场交易价有相当距离，干扰了正常的房地产住宅市场的交易，此类住宅的后续供应为进入鹤壁市房地产住宅市场的投资者设置了一定的障碍。 （2）城镇居民人均居住面积较小，发展潜力较大 鹤壁市的城镇居民人均居住面积由2000年的10.5平方米提高到2005年的24平方米，可以说取得了很大的进步，虽然高于中部地区的人均居住面积23.9平方米，但是与全国的人均居住面积26.11平方米还有一定的差距。由于鹤壁市的发展起点较低，总体经济实力排名在河南省都还比较靠后，但各项主要经济指标增长速度位于全省前列，随着经济水平的进一步提升，鹤壁市城镇居民的收入、消费能力以及购房意愿都会有更大增长，为住宅房地产市场的发展提供了广阔的空间。 （3）鹤壁市住宅市场居住档次较低，市场发展不成熟 鹤壁市的房地产市场起步比较晚，所以目前的房地产市场化程度还比较低，市场化的运做手段还比较缺乏，处于一个比较初级的阶段。 目前的住宅小区的产品建设还比较单一，特别是户型设计都比较传统甚至落后，已经与当今的居住生活理念产生冲突，小区的规划设计以及景观绿化方面都存在不少缺陷，影响了鹤壁市城镇居民生活质量的提高，在城镇居民收入稳步提高的前提下，鹤壁市城镇居民改善居住条件的欲望也逐渐强烈起来，反映在目前住宅市场上后入市的相对出色楼盘去化情况比较乐观，同时这也是房地产市场后来者的一个赶超契机。 通过对鹤壁市鹤山区及淇滨区的住宅房地产市场上调查来看，虽然鹤壁市存在比较有市场影响力的小区，如三和集团开发的三和佳苑等，但只代表过去，而且同样集合了目前鹤壁住宅市场上的不足，尽管还能让人津津乐道是因为缺乏新的、更好的产品进入市场，为购房者提供更多的选择。 2、鹤壁市房地产市场投资概述 （1）鹤壁市房地产市场运行良好，各项指标增长迅速 2005年全市房地产开发投资13147万元，比上年增长12.6%。住宅累计新开工20.5万平方米；施工面积进一步扩大。全市在建的商品房屋施工面积24.25万平方米；商品房屋竣工面积14.57万平方米，增长34.4%； 2006年上半年鹤壁市房地产市场各项开发指标均创历史新高，根据鹤壁市房地产交易中心统计数字显示，截止到6月底，鹤壁市房地产累计新开工面积46.15万平方米，其中住宅38万平方米，同比增长395.44％；累计竣工面积11.19万平方米，其中住宅累计竣工8.72万平方米，同比增长3250％； 从上述数据分析，鹤壁市房地产市场正处于一个蓬勃发展的大好时期，2005年的鹤壁房地产在经历了一个较高增长后，在2006年国家宏观调控的背景下，又再次迎来了爆发性的成长，与上年同期的开工、施工、竣工面积均呈几倍以上的增长，反映出鹤壁前期的房地产投资不能满足居住市场的需要。 （2）鹤壁市房地产开发活跃 2005年鹤壁市的住宅新开工面积仅为20.5万平方米，而2006年上半年鹤壁市的住宅新开工面积就已经达到38万平方米，同比增长了3倍多，而且接近2005年全年住宅开发量的2倍，说明鹤壁市房地产投资开发的景气程度较高；从实际的供应量来看，已经竣工的商品房面积为11.7万平方米，与2005年全年的竣工面积14.57万平方米相差不大，在一定程度上起到了抑制价格过快上涨的作用；而鹤壁市的总体新开发商品房面积为46.1万平方米，从开发面积所占比例上看，住宅市场的投资为鹤壁市房地产投资开发的重点，达到82%，市场的商住结构还处于比较合理的范围。 3、鹤壁市区域房地产介绍 2005年，鹤壁市居民居住条件继续改善。全年城镇竣工住宅面积24.63万平方米，农村竣工住宅面积124.42万平方米。2005年商品房销售面积7.24万平方米，增长6.3%。 根据鹤壁市房地产交易中心统计数字显示，2006年1-6月可预售商品房面积16.63万平方米，同比增长1123％；预售金额2.91亿元，同比增长1432％；房产成交金额2.5亿元，同比增长95％；征收契税2300万元，同比增长100.9％；均创鹤壁房地产市场的历史最高记录。 鹤壁市城镇居民的住房多是单位的福利分房，真正的成规模的商业化房地产开发始于2003年，目前整体尚处于起步阶段。商品房价格到2004年都较为平稳，但进入2005年后，房地产市场都供求量呈稳步增长态势，但销售情况增长相对较低，说明2005年的国家宏观调控措施对居民的购房心理产生一定影响，也反映了在整个市场基本上不存在投机、以自住需求占主导地位的真实情况。 但从2006年上半年的数据来看，预售面积以10倍于去年同期的供应量上市，但这并没有对鹤壁市城镇居民的购房需求产生多少负面的预期，预售金额同样以11倍于去年同期的增长，实际成交金额与去年同期增长将近1倍，由供求关系的现实来看，无论是开发商的投资热情还是购房者的改善居住条件的欲望及能力都没有受到2006年国家新一轮宏观调控的打击，甚至爆发出了更强的增长趋势，充分证明了鹤壁市房地产市场的发展潜力，也从另一个侧面表明了鹤壁市城镇居民对住房的消费能力，作为一个新兴的房地产市场居民的购房意愿、购房需要并不会因任何外部环境改变而受到抑制。 综述：用最简单的经济学原理----供求理论来分析鹤壁市住宅房地产市场：从需求的角度来看，鹤壁市城镇居民改善居住环境的愿望十分迫切，同时拥有较强的支付能力；从供给的角度来看，由于鹤壁市老城区已经没有多大的发展空间，而同时新区将作为鹤壁市今后的发展重点，土地供应潜力比较充足，可以满足新进入的房地产投资需要，而需求又相对旺盛，供求关系会保持平衡态势，可以预见未来鹤壁市的房价走势将维持平稳上涨的趋势。而经过两年多的市场发展，消费者在购房时防范风险能力有所提高，选购房产也更加理性。 4、鹤壁市房地产开发投资趋势分析 （1）房地产开发企业数量的增加，决定了今后的市场供给结构将呈多元化态势，市场竞争将更趋激烈 2004年底，鹤壁市房地产开发企业共有28家，2005年底，企业数量激增到47家。企业数量的增加一方面说明了鹤壁市的房地产开发市场竞争激烈，使得无资质开发现象将会得到有效的遏制，开发项目的增加也为鹤壁市居民提供了一个多向选择的平台；另一方面也说明了鹤壁市的房地产开发市场已进入一个群雄并起的战国时代，竞争与共同发展并存，风险与巨大商机同在。 （2）巨大的消费潜能和升值空间决定了未来鹤壁市的房地产开发企业将大有可为 按照鹤壁市“十一五”规划的要求，到2010年，鹤壁市城市化率将由目前的42.1％增长到55％，新增人口10万人，按2010年人均30平方米计算，商品房需要约300万平方米，鹤壁市目前城镇人口58.94万人，目前人均住宅面积为24平方米，如达到2010年人均住宅30平方米的话，需增加住宅面积约350万平方米，以上两项合计五年之内共需增加住宅达650万平方米，而以2005年的数据来看，鹤壁市商品住宅年新开发量仅有20.5万平方米，考虑煤田沉陷治理的安置房，今后五年鹤壁市每年的平均商品住宅缺口为70万平方米，如此大的消费缺口为鹤壁市房地产开发企业提供了巨大的生存空间。 鹤壁市2005年的商品住宅均价为1352元/平方米，在全省来说，属于中低价位，而河南省目前商品住宅均价为1800元/平方米左右，因此，随着鹤壁市城镇化进程的加快、市场需求的增加、建设成本的上升、税费的提高等，鹤壁市的房价在今后一定时期内将继续呈现稳中有升的态势，鹤壁市商品住宅价格具有很大的上升空间。 （3）淇县、浚县将有可能成为房地产开发企业青睐的地区 随着鹤壁市房地产开发市场竞争的日趋激烈，以及两县经济的不断发展，将会有房地产开发企业将商品房开发的触角伸向了淇、浚两县，虽然目前两县房价不高，但随着居民住房意识的提高、两县消费能力的持续增长，相信在不远的将来，两县的房地产开发将在鹤壁市的项目开发中崭露头角。 （4）房地产开发投资项目的区位分布、供应结构日趋合理，商品住宅的区位、价格逐渐形成互补 从目前在建的房地产开发项目在鹤壁市新区的分布位置来看，85％以上位于淇滨大道以南的位置，如巨龙花园、淇滨花园、学府花园、香江翡翠城等项目。这些项目的开发建设是与鹤壁市向南发展的总体规划相一致的，由于有良好的区位优势，这些项目的平均售价均在1600元左右。淇滨大道以北地区虽然目前地势较偏，但较低的土地价格也吸引了多家开发企业进行投资，如安欣置业有限公司、鑫源房地产开发有限公司等开发企业均已在此购置了土地，进行住宅项目的开发建设，项目预计2006年5月开工建设，一期开工建筑面积约为5万平方米。这些项目由于土地成本较低，因此售价也较低，同时也适当增加了小户型的开发建设，平均售价约为1300元左右。这就为鹤壁市一些想来新区购房却苦于南部房价太高的购房者提供了很好的购房机会。这也可以看出，商品住宅项目合理的地域分布、价位和供应结构也是鹤壁市新区膨胀人口的重要因素。 2005年是鹤壁市房地产市场迅速发展的一年，阳光美邸、香江翡翠城、广厦淇水春天等楼盘推出大量商品房住宅，并在较短时间内实现良好的去化，而进入到2006年后，鹤壁市积蓄已久的住房需求更是迅速释放出来，创造了鹤壁市房地产历史，乃至整个河南省发展的奇迹，显示了鹤壁市城镇居民对于改善居住环境的迫切需求以及强大的购买力 三、鹤壁市近期热点楼盘介绍 1、  建业·森林半岛 建筑类型：   别墅、多层住宅 楼盘地址：   鹤壁市淇滨区长江路淇河东岸 开发单位：   鹤壁建业住宅建设有限公司 销售均价：   一房一价 总占地面积:：   105亩 总建筑面积：   114156平方米 总户数：   686 车位总数：   549个车位（地下320个） 绿化率：   34 % 项目简介： 主推广语：淇河原生，100余亩，原装北美风情园区     鹤壁建业·森林半岛是建业住宅集团凝练17城建筑开发精髓，去芜存菁、倾心打造的原装北美风情园区，项目位于长江路南侧、淇河东岸，占地100余亩，建筑面积约11万平方米，整体规划以多层次、组团化为空间布局的基本原则，由精致典雅别墅区和时尚高层居住区组成，形成一个半围合状的居住空间。同时，项目在户型设计上赋予空间更多的可塑性，88㎡—266㎡多元灵动居住空间，卧室、书房、阳台、露台……客户可根据个人需求，赋予其更多功能，打造空间资本最大化。     项目周边交通方便，距离鹤壁新城区中心最繁华区域距离约2公里；配套设施齐全，临天山路设置了社区配套商业，并结合主入口设置园区服务中心等设施，为建业·森林半岛的业主提供优质、齐全的星级服务。 园区处于淇河沿岸五大生态公园腹地，自然景观条件优越，宜于居住、养生。整体设计强调对天然地势的完美运用、强调对原生的尊重，充分利用淇河沿岸的迤逦风光及园区园林景观体系，打造一个温馨宜人的居住氛围。并以罕有的超低密度生态建筑，宽阔的空间，充分保证了居住的舒适度。   2、东方世纪城 建筑类型：   多层、小高层、高层、 复合型商业、酒店公寓 楼盘地址：   新区九州路与嵩山路交汇处 开发单位：   鹤壁市东方置业有限公司 销售均价：   一房一价 项目简介： 东方世纪城位于鹤壁中心世纪广场东200米处，项目东临衡山路、西靠嵩山路、南依黄河路、北面与五号院只有一步之遥，周边有多条公交线路通过，交通便利出行非常方便。东方世纪城，是鹤壁东方置业联手国际顶级规划企业、国际著名建筑设计公司共同打造城市巅峰建筑群，涵盖多层、小高层、高层、复合型商业、酒店公寓等多种物业形态，社区由国际著名物业管理公司提供专业化物业服务，规划生活、休闲双会所、特色双语幼儿园等顶级生活配套资源，专为城市精英量身打造，缔造出真正的融合衣食住行乐等多种功能于一体的城市新的居住、生活、商业中心，引领鹤壁国际化极致生活。 3、天馨·中央公园 建筑类型：   多层 楼盘地址：   新区华夏南路与湘江路交汇处 开发单位：   鹤壁市天馨房地产置业有限公司 销售均价：   一房一价 建设规划许可证：   鹤规建（2009）62号 总占地面积:：   140亩 总建筑面积：   93247平方米 总户数：   795 车位总数：   477个（地上87个地下390个） 绿化率：   37 % 项目简介： 天馨房地产置业有限公司项目，总体规划调整审批已通过，目前5号楼已开工，正在进行基础施工，面积3400平方米，35套。天馨中央公园项目位于新区华夏南路与湘江路的交汇处，与市文化中心相邻，市场定位为中高档住宅小区，共有单体建筑24栋，可供800户居民入住。 4、锦绣江南 建筑类型：   多层 楼盘地址：   新区兴鹤大街与卫河路交叉口 开发单位：   鹤壁市环洲置业有限公司 销售均价：   2494 元/平米 商品房预售许可证：    （鹤）房预售证第2007-7043号 绿化率：   40 % 项目简介： 主推广语：鹤壁首席水景家园 锦绣江南，环洲置业大手笔构筑鹤壁全新超值景观住宅，18万平方米现代精品社区。以全配套、低总价的完全优势，成就鹤壁超高性价比景观住宅。　　 锦绣江南将人文、环保、生态融合于建筑布局中，致力营建人性化生活空间。5000平方米绿化，3000平方米水系，时尚现代与温婉秀丽完美融合，缔造纯现代都市生态生活。社区内配备现代化完全会所、双语幼儿园、私家健康中心，完备社区配套，打造舒适便捷生活。   5、九江帝景 建筑类型：   多层、小高层 楼盘地址：   鹤壁市新区九江路与黄山路交会处 开发单位：   鹤壁诚城房地产开发有限公司 销售均价：   一房一价 总占地面积:：   154亩 总建筑面积：   185000平方米 绿化率：   36 % 项目简介： 九江帝景位于鹤壁淇滨区九江路与黄山路交汇处，地处鹤壁新区核心发展位置，周边竞争项目较多。项目占地10.27公顷，总建筑面积18.5万平方米，容积率1.80。项目自然环境良好，区内环境优美，绿地率36.7，区内幼儿园、会所、商业配套服务等生活设施规划齐全。各个楼间距之间都有绿化景观，绿化率36%。目前在售的是九江帝景2期“皇府山”，小区无论是在规划，景观设计，小区功能各个方面，都具备贵族气息，小区所有的楼体，都融合了东方的居住文化与西方的建筑风格，楼体全部为坐北朝南的方位，南北通透，采光均好。户型设计上也是从90平方米的两室两厅一卫，130平米三室两厅一卫，158平米，190平米左右的四室两厅两卫，266平米以及300平米的复式，可以适合不同要求的客户需求。里面有省实验幼儿园是河南最好的幼儿园，被誉为“幼儿园中的清华大学”，同时小区周边教育资源非常丰富，可谓鹤壁的学府重地，小区东侧即是湘江路小学和湘江路中学。小区物业管理----鑫苑物业，；另外在集中绿化带的下面有大型地下车库（400个左右）小区内部采用人车分流管理，所有车辆出入走小区的循环车道，小区内部的路灯全部采用太阳能节能灯。 6、三和·淇林小镇 建筑类型：   双拼别墅190套、连排别墅100套 楼盘地址：   淇水路北，三兴康乐村西 开发单位：   三和房地产开发有限公司 销售均价：   一房一价 建设规划许可证：   鹤规建【2009】09号 鹤规建【2009】63号 总建筑面积：   74500平方米 总户数：   290 绿化率：   41 % 项目简介： 三和淇林小镇项目位于淇滨区淇水路中段，后靠金山，前临淇水，地理条件优越。总建筑面积：74500平方米，其中别墅建筑面积为：70100平方米，290套，配套用房建筑面积：4400平方米，容积率：0.39，建筑密度：19.7%，绿化率：41.1%。项目共分A、B、C三个区。总投资2.5亿元人民币，建设周期为3年，A、C区由市三和房地产开发公司投标建设，B区由市飞鹤股份有限公司投资建设，工程质量目标为中州杯标准。A、B区将于2008年9月底开盘销售，目标客户定位在周边100公里半径范围内，如安阳、濮阳、新乡甚至郑州等市。为把本项目建设成一所真正蕴含生态、休闲理念并具有环保、节能功能的现代新型园区，项目采用中水回用，雨水收集及太阳能与建筑一体化、地源热泵等节能、环保技术设施。项目建设委托曾获国际金奖的山东大卫设计院设计院设计，建筑风格为现代中式。景观部分由清华大学景观艺术研究所设计，力求建筑与景观高度统一，同时融入本地优秀的历史文化和自然地貌特色，让建筑、景观、文化与自然和谐共生。配套设施淇林客栈（会所）建设标准为四星级酒店标准，主要用于会议接待、餐饮和娱乐。 7、  淇水百合 建筑类型：   多层、小高层、写字楼、商住  楼盘地址：   鹤煤大道与黄山路交汇处 开发单位：   鹤壁市凯达置业有限公司 销售均价：   一房一价 建设规划许可证：   鹤规建[2009]11号 商品房预售许可证：   （鹤）房预售证第2009-9070号 总建筑面积：   46000平方米 项目简介： 淇水百合是广厦房产置业继淇水春天后，推出的又一扛鼎新作。地中海的浪漫建筑风格、浓郁的地域特色张扬出了淇水百合的建筑魅力。社区中心景观广场，精心造园，健康步道、亲子乐园、主题小品……倾力营造公园式的居住生活氛围，配备祥瑞金牌物业服务，缔造更尊崇的生活品质。 淇水百合位于鹤壁市淇滨区，771亩森林公园尽在咫尺。北临新老城区主干路—淇滨大道，西临金山路，总建筑面积近4.6万平方米，由两栋多功能商务楼、12栋坡屋顶多层及商业组合而成。位于汽车客运总站旁，承接新老城区交通枢纽，交通便捷。成为新老城区不可多得的绝佳位置。 紧邻万商隆建材城，商业氛围浓厚，消费人潮云集，租金回报稳定；社区纯临街商铺，小投资，大回报，成熟商圈保证稳定收益，展现巨大升值空间。 8、阳光·家天下 建筑类型：   多层花园洋房、高层、 高层公寓 楼盘地址：   鹤壁市开发区 黄河路南侧、嵩山路东侧 开发单位：   鹤壁市阳光置业有限公司 销售均价：   一房一价 总占地面积:：   160亩 总建筑面积：   200000平方米 项目简介： 阳光·家天下由鹤壁市阳光置业有限公司开发，项目位于新区黄河路东段，北邻黄河路，西邻嵩山路，东邻衡山路。它与市政府和新世纪广场为邻，周边学校、医院、购物、休闲娱乐等配套设施一应俱全，衣食住行一站式享受，成熟生活气息十分浓郁。     项目占地160余亩，由大部分4层、6层的花园洋房，少量17层高层住宅和高层公寓组成，沿街为2～4层商业及社区服务配套设施——会所、幼儿园等，总建筑面积为20万平方米，户型从经济两房到豪华复式一应俱全，能全方位满足不同人士居住需求。小区内所有建筑均采用整体现浇，防漏抗震，大大增强了居住安全性，是鹤壁市首家纯粹花园洋房高档社区。 四、2010年鹤壁市房地产市场预测 过去的2009年中，鹤壁市的房价一涨再涨，短短的一年时间内涨幅已达到近25%，整体的销售价格和实际成交价再创鹤壁新高，在东方世纪城、阳光*家天下、建业*森林半岛多家房地产的带动下，诸如：华府天下、龙祥圣府、中央公园、淇水百合，整体房价也水涨船高，至2010年1月，鹤壁的房价已经突破3000元大关。 根据目前鹤壁人对本地房产市场升高但又积极购买的情况来看，2010年当中，鹤壁的房价将是一个稳中有升的状况，上涨的幅度不会太大，应在200元每平米以内，但是随着鹤壁市市委对淇河周边建设力度的加大，和建业等高档社区的整体竣工，其生活配套设施的日趋完善，围绕着这个区域的周边房价定会有一个巨大的提升空间；石武高速的建设也在紧张有序的施工当中，预计2012年6月通车，通车以后，鹤壁与外界的联系会大大加强，物流将会更加便捷，这些利好消息会直接刺激鹤壁的房价，2011年的鹤壁房产市场预计将会出现井喷现象。