重庆天地、武汉天地案例研究

nullnull*重庆天地null重庆天地位于重庆市中心渝中区嘉陵路，是瑞安地产在重庆投资的超大型综合体项目区位：位于重庆市中心渝中区嘉陵路 占地面积：约1900亩 / 约130万平方米 地上总建筑面积：约360万平方米 地上总体容积率：约2.3 构成部分： 高尚住宅区 重庆天地休闲娱乐区 嘉陵帆影·国际经贸中心超高层建筑群 人工湖及湿地公园景观区null雍江苑是本项目住宅的第一期，享有资源相对较差，容积率偏低，规划充分考虑自然条件，配套完善，客户定位为精英人群总用地面积：约5万平方米 地上总建筑面积：约11万平方米 建筑密度：约18％ 绿地率：约38％ 容积率：约2.8（地上约2.3） 总户数：784户 总停车位：约600个 销售价格：9000元/㎡起价（2009年开盘） 装修：精装修，且提供三年保修保养服务雍江苑位于重庆天地新城最西端，项目由十二座14至31层高住宅塔楼组成。雍江苑的目标客户将是追赶潮流，渴望体验，勇于尝试，寻觅重庆文化和国际性生活氛围、享受高品质消费环境的精英人群。 项目规划充分尊重项目区域的地形地貌特征，强调规划具有优越山地特征的居住组团，使建筑形态错落起伏，赋予自然空间独特个性。结合外部景观、园林景观、建筑景观，形成多层次的景观构成，同时融入重庆山地特有的梯田式坡地景观，四季花草树丛散布，各类活动小广场、锻炼游戏设施、憩息座椅星罗棋布于田园之中。配套： 豪华私人会所：3000平方米豪华住客私享会所，设置恒温游泳池、健身房、高尔夫练习室、阅读室、咖啡厅、高温瑜珈室、儿童游乐室、标准室外网球场等运动休闲设施 优质学前教育：700多平米三班幼儿园，重庆市内唯一独立场地设置的三班幼儿园，且单独配有室外停车场与活动场地。 便利生活：便利店、自助银行、糕饼店、餐饮、药店、穿梭电梯等。null雍江艺庭，位于重庆天地核心区域，与“重庆天地”时尚商业区新天地仅一步之遥，南临瑞天路（原嘉陵路），北临嘉陵江，坐拥400亩人工湖暨生态湿地公园。享有一线江景和近8000平方米的江畔绿地休闲区，出则享商业区时尚繁华，入则享宁静与生态，江景、山景、湖景皆可得，让人与自然更加和谐亲近，营造品质更优的江岸居住感受，将艺术渗透至生活的每一个角落。 总用地面积： 68000平方米 地上总建筑面积： 270000平方米 建筑形态：小高层、高层 绿化率： 40% 容积率：4.0 总户数： 1565户 总停车位：约1300个 销售价格：16000元/㎡起价（2010年开盘，此为2011年3月价格） 装修标准：有精装修和毛坯两种 产权年限:50年雍江艺庭是重庆天地住宅部分第二期，比第一期雍江苑拥有更好的景观和商业资源，虽然容积率更高，但价格依然提升极大配套： 中小学:人和天地小学 幼儿园:重庆天地伊顿双语幼儿园 综合商场:约3700平方米的大型连锁超市。 小区内部配套:建面约4300平米的豪华私家会所，设有咖啡室、篮球场、乒乓球室、健身室、攀岩、室内外游泳池等活动休闲空间以及艺术鉴赏空间。null占地面积：3.2万平方米； 建筑面积：8.4万平方米； 建筑上汲取重庆浓郁丰富的山水文化，深厚的人文内涵以及绵长的历史肌理，将古老的山地村落、旧时的工业建筑以玻璃和钢结构的现代元素达重庆高深、包容、开放的国际大都会气质。 由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成，实现购物与休闲的极致融合，打造全新国际时尚休闲娱乐地标吊脚楼：7000平米高低村落：12300平米精品酒店：16800平米商业主楼：46700平米重庆天地商业区由五个精致建筑群落组成，将重庆文化与现在风格相融合，定位为包含购物与休闲的国际时尚休闲娱乐地标null*奢华酒店式服务公寓甲级写字楼嘉陵帆影·国际经贸中心是本项目商务区域，位于项目最东边，由三座超高层塔楼和一座裙楼组成，将打造成为城市新地标规划： 塔楼1：最高塔楼规划105层，高度约468米。其中：67层以下为甲级写字楼，67楼以上楼层为超五星级酒店。 塔楼2：规划为甲级写字楼，提供办公楼面积达115000平米，规划约47层，超过255米。 塔楼3：规划为奢华服务式公寓，规划39层，高度超过174米。 裙楼：规划为顶级商业中心Shopping Mall，引入国际知名运营商。嘉陵帆影·国际经贸中心超高层建筑群由三座塔楼和一座裙楼组成。规划建筑面积超过68万平方米。最高塔楼规划468米，人可到达楼面高度440米，将超越著名的“台北101”（可到达楼面高度为439.2米），成为中国西部第一高楼。 嘉陵帆影·国际经贸中心null   愚人码头 新天地交流广场 湖岸休闲带 核心广场 艺术区 化龙行人桥滨江广场南湖北湖142563人工湖公园规划总占地约27万平方米，以开放性的游览、健身活动为主，以其全面完善的功能配置为不同需求的人提供多样化的休闲方式，也为众多的商务人士提供休闲娱乐的场所。在商业区和商贸区之间打造了大体量的人工湖及湿地公园作为项目的公共空间，为不同需求的人提供了多样化的休闲场所null以两期住宅启动整个项目，随后开始启动商业部分，商务区的超高层建筑放到最后开发开发时序雍江苑雍江艺庭重庆天地嘉陵帆影人工湖null1234开发分期上将住宅先开，快速回现，商业随后启动，提升项目形象，拉升住宅价格，高投入的商务部分最后启动案例借鉴点借势水景，打造大规模水主题公共空间，吸引人流聚集人气，提升整个项目品质资源相对较弱住宅先开，回拢部分资金，将资源相对较好的住宅延后开发，博取高溢价商业以街区形式出现，依托江景，结合本地文化和现代风格，打造风情商业街区null*武汉天地武汉天地位于武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，是瑞安地产在武汉投资的又一超大型综合体项目区位：位于武汉市汉口中心城区永清地块 占地面积：项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米 构成部分： 高尚住宅区——御江苑1-3期 武汉天地休闲娱乐区——汉口天地 武汉天地商务群——包括包括一个超高层建筑、三个高层建筑武汉天地位于武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，是瑞安地产在武汉投资的又一超大型综合体项目项目所在永清片区是武汉市历史悠久、人文商业气氛浓厚、生活极其便利的核心主城区项目所在永清片区是武汉市历史悠久、人文商业气氛浓厚、生活极其便利的核心主城区交通：东临沿江大道是城市主干道之一；北有黄浦路通向二桥，直达武昌；中山大道作为生活商业性道路；有数路公交线路可通达三镇；轻轨线和过江隧道工程将更突现地理位置的优越性 配套：教育资源是最大的亮点，生活极其便利，商务办公气息浓厚，聚集了一些商务写字楼及事业单位 环境：东临长江及江滩休闲绿化区，西临解放公园，周边环境相当宜人 人口：居住人口较多且密集，该类人群收入水平高且稳定，有较强的购买能力 其它：区域为老城区，多为历史性风貌建筑永清地块总面积719亩，分为A、B两块，位于长江二桥及引桥两侧永清地块总面积719亩，分为A、B两块，位于长江二桥及引桥两侧 A地块以办公、餐饮、娱乐、零售为主， 占地4.1万平方米，规划总建筑面积5.67万平方米，区域内多是低矮的建筑，包括一幢250米高的标志性建筑 B地块以住宅为主，辅以小区商业配套设施长江二桥御江苑一期主要分三种建筑楼层：五至八层，十一层和三十三层，采用围合式排布整个社区只有唯一的一个入口，保证住户的私密性 小区入口结合会所入口，营造了一个气派的大堂及理想的入口广场，也方便保安管理地上总建筑面积：6.9万平米 绿化率：约30％ 户型面积：最小户型为105平米的两房，其它包括160、167平米的三房和顶层复式 容积率：约3.08 总户数：400户 总停车位：70% 销售价格：2007年12月开盘，13000元/㎡起价，现均价35000元/㎡ 装修标准：精装修，且提供三年保修保养服务御江苑一期主要分三种建筑楼层：五至八层，十一层和三十三层，采用围合式排布考虑到武汉本地人的习惯，他们对南北向不挑，为了能让不同楼层的人都能看到更远的风景，御江苑把高层、多层、小高层搭成一个高低错落的社区入口大堂A9A7住宅环形连接，布局紧凑，充分利用园林景观和江景资源保证每户住宅的观景角度三十三层塔楼居高临下，坐享大面积的南风窗，饱览辽阔的江景，没有建筑物遮挡，视野开阔，有极好的通风与采光效果 塔楼顶部设有不同面积的特大单元、整层（顶层）的单元或复式的单元，更备有私人按摩池及广阔的露台，令室内空间层次分明，外形也丰富了不少五至八层的裙楼属于24米以下底层至中高层住宅，十一层的塔楼则属于高层住宅，一梯两户式住宅减少互相干扰，也造就每户享有最大朝南窗户住宅环形连接，布局紧凑，充分利用园林景观和江景资源保证每户住宅的观景角度御江苑二期产品形态和一期基本类似，只是户型面积有所减小；三期全力打造江景豪宅，户均面积在240-300平米之间御江苑二期产品形态和一期基本类似，只是户型面积有所减小；三期全力打造江景豪宅，户均面积在240-300平米之间地上建筑面积：8.9万平米 容积率：3.25 绿化率：约30％ 户型面积：以80-100平米的二房和110-130平米的三房为主 总户数：672户 停车位：双层停车场，90%车位比 会所面积：3798平米 销售价格： 2009年1月11号开盘，当时对外公布均价为12000元/平方米 装修标准：精装修，且提供三年保修保养服务三期A11A12三期A11、A12住宅项目总建筑面积5万平方米，将建成两栋140米高的41层高楼一期二期园林——采用立体的园林设计，配置人工流水叠泉或水景园林，空间性格分明，有效营造小区气氛园林——采用立体的园林设计，配置人工流水叠泉或水景园林，空间性格分明，有效营造小区气氛会所——会所设在地下一层，每个小区内都有独立的会所会所——会所设在地下一层，每个小区内都有独立的会所会所设在地下一层，各座住宅电梯均直达地下一层，连通会所 部分会所设下沉花园，为会所带来自然光，也丰富了园林的层次，淡化了建筑物的压迫感 会所也是只对业主朋友们开放，年卡大约7000元，会所内也是设施齐全，各个场地都有环保展示——为宣传环抱理念，专业设置了E展厅环保展示——为宣传环抱理念，专业设置了E展厅武汉天地将佛甲草都铺设在了住宅屋顶上，这样既有利于吸纳噪音，降低室内温度，又做到了节能环保，且高层景观更好，更加绿色精装修——御江苑以国际标准打造精装空间，挑选知名品牌；并在武汉首次引入“三年保修保养”，领创住宅服务先河精装修——御江苑以国际标准打造精装空间，挑选知名品牌；并在武汉首次引入“三年保修保养计划”，领创住宅服务先河*武汉商业总建筑面积5.7万平米，特别注重传统与现代、人文与自然的结合武汉商业总建筑面积5.7万平米，特别注重传统与现代、人文与自然的结合结合武汉本地人喜欢户外休闲、喜欢美食的特点，商业区内修建了安有户外空调的美食街随处可见的绿化营造出人与自然和谐相处的环境项目内的9幢历史建筑予以保留，设计融合传统建筑特色，并赋予新的生命力商业区主题明确，通过整洁的小街、典雅的小楼，赭红色的建筑色彩搭配出小资的情调；只租不售，功能定位以餐饮为主商业区主题明确，通过整洁的小街、典雅的小楼，赭红色的建筑色彩搭配出小资的情调；只租不售，功能定位以餐饮为主null武汉天地商务群，包括一个超高层建筑、三个高层建筑，商务群楼将通过楼群之间的连廊相连，建成后将成为集甲级写字楼、五星级酒店、高档百货等为一体的市中心配套最齐全的商务中心，总建筑面积约50万平方米规划： 总建筑面积约22万方的A1商业项目将成为武汉市的地标性建筑，它将被打造成集超五星级酒店、高端商业和办公于一身、高度约320M、72层的超高层写字楼。商业面积约3.5万方，办公面积约13.5万方、酒店面积约5万方 A2商业项目总建筑面积约9.7万方，为30多层、超过145米高的甲级写字楼。 A3商业项目总建筑面积约8.6万方，为30多层、超过160米高的甲级写字楼。 A2&A3地上层均主打中高端的购物中心、精品商场和重庆天地一样，武汉天地商务群由三座超高层塔楼和一座裙楼组成，将打造成为城市新地标作为武汉沿江商务区—武汉天地商务群的第一期，A5项目总建筑面积近5.9万方。它将被打造为以百货商场和办公为主的22层100米高的甲级写字楼，其中1-5层商业裙楼2.4万方，6-22层为写字楼A5A1A2A3启动区商业街部分先行，住宅和商业部分轮流开发相互提升价值，商务区的超高层建筑放到最后开发 第一期住宅御江苑一期 第二期商业区A4地块一期商业街 第三期商业区A4地块二期 第五期住宅御江苑二期 第四期商业区A4地块三期 第七期商务群A5地块一期企业中心 第六期住宅御江苑三期 第八期商务群A5地块购物中心项目名称时间2007年12月开盘2007年2月投入使用 2008年开工 2009年1月开盘 2009年11月商业区全面竣工2009年10月开工2009年10月开工 2010年年底全部竣工 启动区商业街部分先行，住宅和商业部分轮流开发相互提升价值，商务区的超高层建筑放到最后开发 后续 商务群A1、A2、A3地块陆续开建预计2014年整体全部峻工 null*“天地模式”总结“天地模式”特点“天地模式”特点*选址方面：都是一线城市或区域核心城市，如重庆、武汉、上海……城市要有厚重的历史文化及独特的区域文化。地块选取位置都在城市的核心区，老市区。地块内有遗留城市较有代表性的历史文化建筑。新开发项目地块规模比较大，如武汉将近1000亩，重庆将近2000亩。开发成本高，上海新天地商业街占地不足3万平方米，投资却高达14亿元 规划方面：打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写字楼、高档住宅于一体。保留地块有价值的建筑、植物等，打造项目的核心价值，如上海的石库门。对旧建筑进行造旧如旧，但实现现代商业的运营功能。商业的产品模式一般为商业街3至5万平的MALL。零售先行，打造知名度 运营方面： 只租不售，瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离。 商业先行：瑞安率先开发新天地区域内的休闲、零售、餐饮业，待其餐饮业发展成熟后，再启动周边楼盘的销售。这使得住宅部分的售价往往高于市场的平均价格 业态定位：在商业的众多业态中，“新天地”又最为钟情餐饮休闲业。一般来说，餐饮类租金远低于服装零售类，因此，大部分开发商舍不得将餐饮休闲业态的比例扩大。瑞安则认为，餐饮、休闲类业态在对于聚集潜力客户群上更具优势，更能提高后续住宅开发的成功机率，为此付出一些租金收益是值得的