论隋唐五代不动产买卖及其法律控制(1)

论隋唐五代不动产买卖及其法律控制 岳纯之 (南开大学法学院 　300071) 　　提要 :隋唐五代时期 ,不动产买卖程序主要包括申请文牒、先问房亲、邻人、见居人、 牙人中介、签订契约和印契税契。隋唐五代曾对不动产买卖从不同角度进行了广泛的规范 和控制 ,包括控制买卖主体、控制买卖标的物、控制买卖价格、控制牙人活动和控制双方交割 等 ,但由于种种原因 ,这些规范和控制可能并未完全收到预期效果。 关键词 :隋唐五代 　不动产买卖 　法律控制 隋唐五代是我国古代社会发展的重要时期 ,当时动产买卖频繁活跃 ,不动产买卖也从未间断过。 关于这一时期的不动产买卖 ,学界已有所研究①,但从法律的角度予以深入探讨者则迄今未见 ,正是 因此 ,我掇集有关资料撰成此文 ,希望能有助于对这一问题的认识。 一、隋唐五代不动产买卖的基本情况 不动产买卖在中国古代可以说是源远流长 ,比如早在先秦时期 ,那位有名的善于纸上谈兵的赵 括 ,就“日视便利田宅可买者买之”②,还有一位“与悍者邻”的人 ,“欲卖宅而避之”③。这之后 ,从秦汉 到魏晋南北朝 ,不动产买卖无朝无之。 一如既往 ,隋唐五代时期也有不动产买卖 ,而且其活跃程度与过去相比可以说是有过之而无不 及。隋唐五代时期的不动产买卖内容并不单一 ,但主要可以分为两种 ,一是土地买卖 ,一是宅舍买卖。 这两种买卖在很多情况下往往是交织在一起 ,但也可单独进行。 第一 ,土地买卖。土地买卖是隋唐五代时期大量存在的一种交易活动 ,各种史多有记载 ,《太平 广记》卷 16《杜子春》云 :“杜子春者 ,盖周隋间人。⋯⋯有一老人 ⋯⋯与三百万 , ⋯⋯子春以孤孀多寓 淮南 ,遂转资扬州 ,买良田百顷。”同书卷 95《道林》云 :“唐调露年中 ,桂州人薛甲 ⋯⋯有金数千两。后 卖一半 ,买地造菩提寺。”同书卷 389《韦安石》云 :“神龙中 ,相地者僧泓师 ,与韦安石善。尝语安石曰 : ‘贫道近于凤栖原见一地 ,可二十余亩 ,有龙起伏形势。’⋯⋯安石曰 :‘舍弟　 ,有中殇男未葬 ,便与买 此地。’⋯⋯已而　竟买其地。”《旧唐书》卷 154《吕元膺传》云 :“初师道多买田于伊阙陆浑之间 ,凡十 余处。”《唐才子传》卷 4《李端传》云 :“未几 ,起为杭州司马 ,牒诉敲扑 ,心甚厌之 ,买田园在虎丘下。”此 ·821· ① ② ③ 《韩非子》校注组 :《韩非子校注》,江苏人民出版社 1982 年版 ,第 261 页。 《史记》卷 81《廉颇蔺相如列传》。 陈自芳 :《唐代的土地买卖及其经济影响》,《北方论丛》1982 年第 3 期 ;赵云旗 :《论唐代的土地价格诸问题》,《中国社会经济 史研究》1994 年第 1 期 ;《论唐代均田制下的土地买卖》,《社会科学战线》1998 年第 2 期 ;《从敦煌吐鲁番文书看唐代土地买卖的管理机 制》,《敦煌研究》1998 年第 3 期 ;《唐代敦煌吐鲁番地区土地买卖研究》,《敦煌研究》2000 年第 4 期 ;盛会莲 :《从敦煌吐鲁番文书看隋至 宋初的宅舍交易》,载张国刚主编《中国中古史论集》,天津古籍出版社 2003 年版 ;陈明光、毛蕾 :《唐宋以来的牙人与田宅典当买卖》, 《中国史研究》2000 年第 4 期。不少著作也涉及到不动产的买卖 ,如仁井田升 :《中国法制史研究》(土地法·取引法) ,日本东京大学出 版会 1960 年版 ;武建国 :《均田制研究》,云南人民出版社 1992 年版 ;《五代十国土地所有制研究》,中国社会科学出版社 2002 年版 ;卢 向前 :《唐代西州土地关系述论》,上海古籍出版社 2001 年版 ;赵云旗 :《唐代土地买卖研究》,中国财政经济出版社 2002 年版 ;张中秋 : 《唐代经济民事法律述论》,法律出版社 2002 年版 ;郭建 :《中国财产法史稿》,中国政法大学出版社 2005 年版。 外 ,唐人诗歌中也多有涉及 ,诸如“买地不肥实”①,“买地铺金曾作埒”②,“自用黄金买地居”③,“买地 费家货”④,“一生不蓄买田钱”⑤ 等等。 第二 ,宅舍买卖。宅舍买卖是隋唐五代时期不动产交易的又一大类别。对宅舍买卖 ,各种史书记 载也很多 ,《白居易集》卷 58《论魏徵旧宅状》云 :唐朝名臣魏徵原有宅第 ,后“缘子孙穷贱 ,旧宅典卖与 人”。《太平广记》卷 35《齐映》云 :唐朝宰相齐映年青时认识一老人 ,曾至其宅 ,后“旬日复来 ,宅已货 讫 ,不知所诣”。同书卷 138《段文昌》云 :“唐丞相邹平公段文昌 ,负才傲俗 ,落拓荆楚间。常半酣 , 屐于江陵大街往来 , ⋯⋯街侧有大宅 ,门枕流渠。公乘醉 ,于渠上脱屐濯足 ,旁若无人。自言我作江陵 节度使 ,必买此宅 ,闻者皆笑。其后果镇荆南 ,遂买此宅。”同书卷 458《邓甲》云 :“宝历中 ,时维扬有毕 生 , ⋯⋯大有资产 ,而建大第。及卒 ,其子鬻其第。”以上几例都是关于宅舍买卖的。 隋唐五代时期 ,无论买卖土地还是买卖宅舍都比较多 ,之所以如此 ,从具体的买卖活动来看主要 有以下几方面的原因 :第一 ,日常生活需要。日常生活需要是不动产买卖的永久动力之一。同样 ,隋 唐五代时期 ,日常生活需要也是导致不动产交易频繁的一大因素。唐玄宗天宝年间之后 ,不少中亚胡 人来华 ,其中有的“留长安久者或四十余年 ,皆有妻子买田宅 , ⋯⋯安居不欲归”⑥;唐德宗即位之初 , “十一县主同月出降 ,敕所司 ⋯⋯各给钱三百万 ,使中官主之 ,以买田业”⑦;诗人刘长卿有故人 ,“解印 二十年 ,委身在丘壑 ,买田楚山下 ,妻子自耕凿”⑧;唐人李观死后 ,“其友人博陵崔弘礼买地以葬之”⑨ ⋯⋯这些记载中 ,胡人买田宅、为县主买田业、故人买田、友人买地 ,可以说都是为了自己或他人的生 活需要。近代以来 ,敦煌吐鲁番出土了大量出土文书 ,其中大体属于隋唐五代时期的不动产买卖契书 共 29 份 (不含重复者和买阴宅地契) ,属于敦煌的有 21 份 ,属于吐鲁番的有 8 份。吐鲁番出土买卖契 书例不叙述交易原因 λυ ,敦煌契书虽然有交易原因的叙述 ,但不少又残缺不全 ,现在能够辨明原因的 只有未年 (827 ?)上部落百姓安环清卖地契、唐大中六年 (852) 僧张月光博地契、唐乾符二年 (875) 慈惠 乡陈都知卖地契、唐乾宁四年 (897)平康乡百姓张义全卖舍契、后唐天复九年己巳 (909) 洪润乡百姓安 力子卖地契、后唐清泰三年 (936)杨忽律哺卖宅舍契、甲辰年 (944) 洪池乡百姓安员进卖舍契、后周显 德三年 (956) 兵马使张骨子买舍契、后周显德四年 (957) 敦煌乡百姓窦　　卖地契、后周显德四年 (957)敦煌乡百姓吴盈顺卖地契等 10 份。从这 10 份来看 ,契约当事人之所以买卖或博换田宅 ,4 位是 由于原有土地或宅舍利用不便 ,3 位是由于缺少用度 ,2 位是由于身负债务 ,“不办输纳”λϖ 或“无物填 还”λω,1 位是由于“无屋舍”λξ ,也就是说 ,除了身负债务“不办输纳”与赋税沉重有关外 ,其余都是因为 日常的生活需要。由此可见 ,日常生活需要确是隋唐五代时期不动产买卖背后的最重要推手。第二 , 赋役负担沉重。隋唐五代时期 ,赋役负担沉重是导致不动产买卖频繁的又一重要原因 ,许多人之所以 货卖田宅 ,就是为了完纳赋役。武则天时 ,大造佛像 ,天下编户贫弱者“亦有卖舍贴田以供王役”λψ ;唐 ·921· 论隋唐五代不动产买卖及其法律控制 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨λυλϖλωλξλψ 《旧唐书》卷 94《李峤传》。《敦煌契约文书辑校》,第 26 页。《敦煌契约文书辑校》,第 24 页。沙知辑校 :《敦煌契约文书辑校》,江苏古籍出版社 1998 年版 ,第 1 页。岳纯之 :《试论隋唐五代买卖契约及其法律控制》,载韩国《大东文化研究》第 52 辑。韩愈 :《太子校书李元宾墓志铭》,《文苑英华》卷 946。刘长卿 :《题王少府尧山隐处简陆鄱阳》,《全唐诗》卷 149。《旧唐书》卷 150《德宗顺宗诸子传》。《资治通鉴》卷 232 ,唐德宗贞元三年。《全唐诗》卷 837。韩愈 :《合江亭》,《全唐诗》卷 337。刘长卿 :《戏赠于越尼子歌》,《全唐诗》卷 151。沈　期 :《奉和春初幸太平公主南庄应制》,《全唐诗》卷 96。王建 :《励学》,《全唐诗》卷 297。 睿宗时 ,“王公贵人 ,各承微旨 ,州县坊曲 ,竞为课税 ,呼嗟道路 ,货易家产”①;唐玄宗时 ,“每三年一度 以百姓义仓造米 ,远送交纳 ,仍勒百姓私出脚钱 ,即并正租一年两度打脚 ,雇男鬻女 ,折舍卖田 ,力极计 穷 ,遂即逃窜”②;唐朝后期 ,“三月无雨旱风起 ,麦苗不秀多黄死 ,九月降霜秋早寒 ,禾穗未熟皆青干”, 旱情十分严重 ,但“长吏明知不申破 ,急敛暴征求考课”,老百姓只得“典桑卖地纳官租”③;唐朝后期常 有局部战事 ,为了“官早胜仇早复”,人民自愿承担起支援前线的艰巨任务 ,“姑舂妇担去输官 ,输官不 足归卖屋”④。前举敦煌不动产买卖契书中 ,有的人出卖田地是由于“不办输纳”,也显示赋役负担的 确是导致隋唐五代时期不动产买卖的一个重要因素。第三 ,积聚家庭财富。隋唐五代时期 ,商品经济 虽趋活跃 ,但总的来看还是以农为主 ,再兼以当时仍然实行重农抑商政策 ,因此 ,一个人富裕之后 ,他 的财富保值和增值的基本途径主要还是购置田宅 ,不断将手中多余的钱币转化为不动产 ,所谓“极贫 忍卖屋 ,才富须买田”⑤,也正是因此 ,我们才看到 ,隋唐五代时期各级地主都“买地不惜钱”⑥,“多置庄 田广修宅 ,四邻买尽犹嫌窄”⑦,拼命扩张田宅 ,以至于有人“占良田数百顷”⑧,“邸店园宅 ,遍满海 内”⑨。第四 ,权贵富豪逼迫。权贵富豪的逼迫是许多人出卖田宅的重要原因。唐玄宗时 ,“杨贵妃姊 虢国夫人 ,恩宠一时 ,大治宅第 ,栋宇之华盛 ,举无与比。所居韦嗣立旧宅 ,韦氏诸子方午偃息于堂庑 间 ,忽见妇人衣黄罗帔衫 ,降自步辇 ,有侍婢数十人 ,笑语自若 ,谓韦氏诸子曰 :‘闻此宅欲卖 ,其价几 何 ?’韦氏降阶曰 :‘先人旧庐 ,所未忍舍。’语未毕 ,有工数百人 ,发东西厢 ,撤其瓦木。韦氏诸子乃率家 童 ,挈其琴书 ,委于路中。而授韦氏隙地十数亩 ,其宅一无所酬”λυ 。南唐时 ,大将“刘彦贞 , ⋯⋯渐自 矜大 ,务为聚敛 ,以夺民利。寿春有安丰塘 ,溉田万顷 ,彦贞托以浚城隍 ,大兴工役 ,决水城下 ,而田亩 皆涸 ,因急其征赋 ,民皆鬻田而去。”λϖ 唐代宗宝应元年 (762) 敕令云 ,“百姓田地 ,比者多被殷富之家 官吏吞并 ,所以逃散 ,莫不繇兹”λω,这实际不仅是对他自己当政时期土地买卖的一种描述 ,也是对整 个隋唐五代时期土地宅舍买卖频繁原因的某种概括。除以上四方面的原因外 ,隋唐五代时期 ,人们之 所以买卖不动产 ,还有一些其他原因 ,比如为了建造佛寺 ,为了个人的挥霍 ,宅舍被认为是凶宅 ,为谋 反做准备 ,对某人进行鼓励奖赏 ,等等 ,但以上四方面应该是比较普遍的原因。 二、隋唐五代不动产买卖的主要程序 隋唐五代时期 ,与其他重要财产的买卖一样 ,不动产的买卖也遵循一定程序 ,这主要包括申请文 牒、先问房亲、邻人、见居人、牙人中介、签订契约和印契税契。 申请文牒。文牒即批文。按照唐朝田令规定 ,“凡卖买 (土地) ,皆须经所部官司申牒 ,年终彼此除 附。若无文牒辄卖买 ,财没不追 ,地还本主”λξ ,也就是说 ,如果没有向官司申牒就擅自买卖土地 ,那 么 ,这种买卖就是一种违法行为 ,法律将不予保护 ,其后果是“财没不追 ,地还本主”。一种观点认为 , 买卖土地需要申请文牒是与均田制相配套实行于唐朝前期 ,安史之乱后 ,随着均田制的崩溃和私有制 的深化 ,“土地所有者已经可以凭据自己的意志支配土地 ,自由买卖土地”,“土地买卖已不再受到国家 ·031· 中国经济史研究 　2007 年第 4 期 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨λυλϖλωλξ 《通典》卷 2《田制下》。《册府元龟》卷 495《田制》。马令 :《南唐书》卷 17《刘彦贞传》,四库全书本。郑处诲 :《明皇杂录》卷下 ,载《开元天宝遗事十种》,上海古籍出版社 1985 年版。《太平广记》卷 495《邹凤炽》。《新唐书》卷 129《卢从愿传》。张锡厚校辑 :《王梵志诗校辑》,中华书局 1983 年版 ,第 198 页。施肩吾 :《买地词》,《全唐诗》卷 494。寒山 :《诗三百三首》,《全唐诗》卷 806。元稹 :《元稹集》卷 23《田家　》,中华书局 1982 年版。白居易 :《白居易集》卷 4《杜陵叟》,中华书局 1979 年版。《册府元龟》卷 502《常平》。《文苑英华》卷 620《谏安福门　乐表》。 的控制和干涉”,申请文牒的做法也就逐渐被废弃。但这种说法并无足够的史料支持 ,尤其赖以立论 的主要是敦煌出土的唐后期五代的土地买卖契书 ,认为这些契书“与买宅舍契、卖牛契的形式一致”, “土地和宅舍、牛一样 ,已成为人户之私有财产”,所以“人从私契”,听民买卖 ,不须经官府申牒立案。① 事实上 ,这种观点是不能成立的。因为 ,第一 ,只要稍微考察一下敦煌吐鲁番出土契书就会发现 ,即使 在唐朝前期均田制盛行之时 ,其土地买卖契书也与后来的敦煌契书没有大的不同 ,高昌延寿十四年 (公元 637 年)康保谦买园券②,由于残缺过甚 ,这份买园券的内容我们不能看得很真切 ,但大体还是 可以看出整个内容都是买卖双方的约定 ,并无官府的介入。其实这也很容易理解 ,因为买卖土地 ,即 使向官府申请批准 ,最终也必须有买卖双方当事人的约定 ,没有买卖双方当事人的自由约定也就不可 能存在土地买卖。正是因此 ,我们无法仅凭当事人之间的私契就否定土地买卖需要向官府申牒。第 二 ,唐律是有唐一代的根本大法 ,其疏议明确指出 :“依令 ,田无文牒辄卖买者 ,财没不追 ,苗子及买地 之财并入地主。”③ 在无足够证据的情况下 ,也不宜否认其在唐朝后期的法律效力。第三 ,敦煌出土 的唐大中六年 (852)僧张月光博地契是关于僧张月光与僧吕智通互换土地的契约 ,在这份契约中明确 提到“官有处分 ,许回博田地 ,各取稳便”④,这里的“官有处分”应该就是申请文牒。在隋唐五代时期 , 买卖与物物交换等量齐观 , ⑤ 因此 ,如果我的推测不错的话 ,那么 ,此时的土地买卖也应该要向官府 申请文牒。 当然 ,这时买卖土地需要向官府申请文牒的做法可能已经有所松动 ,唐杂令规定 :“诸家长在 (在 谓三百里内非隔关者) ,而子孙弟侄等不得辄以奴婢、六畜、田宅及余财物私自质举 ,及卖田宅 ( ⋯⋯) 。 其有质举卖者 ,皆得本司文牒 ,然后听之。若不相本问 ,违而辄与及买者 ,物即还主 ,钱没不追。”⑥ 此 杂令系颁于唐玄宗开元二十五年 (737) ,并为唐朝后期和五代诸国所沿用。按照这条规定 ,似乎家长 质举、出卖田宅等无须申牒 ,只有子孙弟侄等卑幼才需要 ,与上述申牒的规定相抵触。这说明要么上 述记载中可能有的有误 ,要么就是唐朝不同规定之间协调不够 ,存在冲突。而如果是后一种情况的 话 ,它有可能说明在买卖土地申牒问题上唐玄宗时期确实已经出现了松动 ,但也仅此而已。 先问房亲、邻人、见居人。房亲 ,即出自同一宗支的近亲 ;邻人 ,按照唐令 ,“四家为邻 ,五家为 保”⑦,则邻人应为与自家相毗邻的前后左右 4 户人家 ,所以也作四邻。见居人 ,顾名思义 ,应是宅舍 现在的居住者。先问房亲、邻人的规定首见于后周广顺二年 (952) 十二月 :“如有典卖庄宅 ,准例房亲 邻人合得承当 ,若是亲邻不要及著价不及 ,方得别处商量 ,和合交易。”⑧ 不过 ,从这一规定也可以看 出 ,实际在广顺二年 (952)以前 ,典卖庄宅就已经是先问房亲邻人 ,所以它称是“准例”,广顺二年 (952) 的规定不过是沿袭先例。先问见居人的规定亦首见于后周广顺二年 (952) ,是年正月的敕令云 :“所有 货卖宅舍 ,仍先问见居人 ,若不买 ,次问四邻 ,不买 ,方许众人收买。”⑨ 据此 ,先问见居人也是不动产 买卖的一道必要程序。 那么 ,这一时期买卖不动产为什么要先问房亲、邻人、见居人呢 ? 见居人是宅舍的实际居住者 ,如 果出卖宅舍不优先向其咨询购买意向 ,极容易导致见居人流离失所 ,因此 ,出卖宅舍先问见居人是相 当合理的规定。至于先问房亲、邻人 ,南宋人范西堂曾就当时的情况做过解释 :“立法之初 ,盖自有意 , ·131· 论隋唐五代不动产买卖及其法律控制 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 《五代会要》卷 15《户部》。 《册府元龟》卷 613《定律令》。 (日)仁井田升 :《唐令拾遗》,东京大学出版会 1964 年版 ,第 214 —215 页。 《宋刑统》卷 13《户婚律》。 岳纯之 :《论隋唐五代买卖活动及其法律控制》,载《中国社会经济史研究》2005 年第 2 期。 《敦煌契约文书辑校》,第 4 页。 《唐律疏议》卷 13《户婚律》。 国家文物局古文献研究室等 :《吐鲁番出土文书》第 4 册 ,文物出版社版 1983 年版 ,第 37 —38 页。 武建国 :《均田制研究》,云南人民出版社 1992 年版 ,第 190 —193 页。大体相同的表述亦可见武建国著《五代十国土地所有制 研究》,中国社会科学出版社 2002 年版 ,第 14 —17 页。 父祖田业 ,子孙 ,人受其一 ,势不能全 ,若有典卖 ,他姓得之 ,或水利之相关 ,或界至之互见 ,不无　 格。”① 也就是说 ,由于家族财产的共同性 ,如果将财产卖给异族外姓 ,必然会导致使用上的种种不 便 ,因此 ,买卖不动产必须先问房亲。范西堂是在南宋将邻人房亲化后所做的解释 ,可能不完全适用 于唐朝 ,但由于唐代不动产也存在范西堂所说的情况 ,因此 ,总体来看 ,还是相当有道理的。此外 ,由 于血缘上的亲近和地缘上的相接 ,与一般人相比 ,亲邻之间相互承担了更多的责任和义务 ,比如互相 扶助、互相监督、互相保证甚至分摊赋税等等 ,唐后期五代这种情况尤显突出 ,这样 ,买卖不动产时赋 予亲邻一定特权也应是合情合理。 牙人中介。牙人 ,又称牙、牙郎、牙子、牙侩、侩等 ,就是交易活动的中介人。牙人最早见载于《史 记》卷 129《货殖列传》:“子贷金钱千贯 ,节驵会。”这里的驵会就是早期的牙人。牙人长期混迹商场 , 对市场情况比较了解 ,所以在隋唐五代时期的许多买卖中都有牙人的身影。《太平广记》卷 372《张不 疑》云 :“南阳张不疑 ,开成四年 , ⋯⋯寓居京国 ,欲市青衣 , ⋯⋯月余 ,牙人来云 :‘有新鬻仆者 ,请阅 焉。’不疑与期于翌日。及所约时至 ,抵其家 ,有披朱衣牙笏者 , ⋯⋯命诸青衣六七人 ,并列于庭 ,曰 : ‘唯所选耳。’不疑曰 :‘某以乏于仆使 ,今唯有钱六万 ,愿贡其价 ,却望高明度六万之直者一人以示之。’ 朱衣人曰 :‘某价翔庳各有差等 ,’遂指一丫鬟重耳者曰 :‘春条可以偿耳。’不疑睹之 ,则果是私目者矣 , 即日操契付金。”在这则记载中 ,奴婢买卖就是以牙人为中介进行的。与此相同 ,在不动产买卖中也常 常有专事不动产中介的庄宅牙人的活动 ,《太平广记》卷 231《陈仲躬》云 :“明旦 ,忽有牙人叩户 ,兼领 宅主来谒仲躬 ,便请移居 ,并夫役并足。未到斋时 ,前至立德坊一宅中。其大小价数 ,一如清化者。其 牙人云 :‘价值契本 ,一无遗缺。’并交割讫。”在隋唐时期 ,牙人中介似乎并不是不动产买卖的必经程 序 ,直到五代后唐时才明令“如是产业、人口、畜乘 ,须凭牙保”,将牙人中介变成了一道法定程序。 签订契约。隋唐五代时期 ,为了交易的安全 ,重要的买卖一经成交都要签订契约 ,如前引《太平广 记·张不疑》的记载中 ,奴婢买卖成交之后 ,“即日操契付金”。作为最重要的财产交易 ,不动产买卖一 旦成交 ,双方更是必须签订契约。唐德宗时期 ,有商人窦　曾购得一崇贤里小宅 ,成交之后立刻“书 契”②;唐余干县有“贾人之妻”,其“居处 ,五百缗自置 ,契书在屏风中”③。如前所述 ,近代出土了不少 不动产买卖契书 ,它们直观地向人们展示了隋唐五代不动产买卖契约的基本情况 ,为见其概 ,兹选录 两份于下 ,其一 ,未年 (827 ?)上部落百姓安环清卖地契 : 宜秋十里西支地壹段 ,共柒畦拾亩。东道 ,西渠 ,南索晟 ,北武再再。Π未年十月三日 ,上部落 百姓安环清为Π突田债负 ,不办输纳 ,今将前件地Π出买 (卖)与同部落人武国子。其地亩别Π断作斛 斗汉斗壹硕陆斗 ,都计麦壹拾Π伍硕、粟壹硕 ,并汉斗。一卖已后 ,一任武Π国子修营佃种。如后有 人干扰识认 ,Π一仰安环清割上地佃种与国子。其地Π及麦当日交相分付 ,一无悬欠。一卖后 ,Π如 若先翻悔 ,罚麦五硕 ,入不悔人。Π已后若 　恩赦 ,安清罚金五两纳入Π官。官有政法 ,人从私契。 两共平章 ,书指为记。Π 地主 　安环清年廿一 母安年五十二 　师叔正灯 (押) 见人张良友 　　姊夫安恒子④ 其二 ,唐乾宁四年 (897)平康乡百姓张义全卖舍契 : 永宁坊巷东壁上舍内东房子壹口并屋木 ,东西Π一丈叁尺五寸基 ,南北贰丈贰尺五寸并基。 东至张家闰 ,西至张义全 ,Π南至　文君 ,北至吴支支。又房门外院落地并檐　柱 ,东西Π肆尺 ,南 ·231· 中国经济史研究 　2007 年第 4 期 ① ② ③ ④ 《敦煌契约文书辑校》,第 1 —2 页。又 ,“母安年五十二”、“见人张良友”两句原为倒书 ,碍于格式 ,今改为正书。 《太平广记》卷 196《贾人妻》。 《太平广记》卷 243《窦　》。 《名公书判清明集》卷 4《漕司送下互争田产》,中华书局 1987 年版。 北一丈一尺叁寸。又门道地 ,南北二尺 ,东西三丈Π六尺伍寸 ,其大门道三家共合出入。从乾宁四 年丁巳Π岁正月二十九日 ,平康乡百姓张义全为缺少粮用 ,遂Π将上件祖父舍兼屋木出卖与洪润乡 百姓令狐信通兄弟 ,Π都断作价直伍十硕 ,内斛斗干货各半。其上件Π舍价 ,立契当日交相分付讫 , 一无悬欠。其舍一买 (卖)Π已后 ,中间若有亲姻兄弟兼及别人称为主己者 ,Π一仰旧舍主张义全及 男粉子、支子只当还替 ,不干Π买舍人之事。或有恩敕赦书行下 ,亦不在论理Π之限。一定已后 ,两 不休悔。如有先悔者 ,罚麦叁拾Π驮 ,充入不悔人。恐人无信 ,两共对面平章 ,Π故勒此契 ,各各亲 自押署 ,用后凭验。① 从这两份契书来看 ,买卖标的物的情况、买卖的价格、违约责任、权利瑕疵担保责任等都有描述和约 定。此外 ,签订契约时 ,除了买卖双方当事人外 ,还须有保人、见人在场 ,而且这一干人等除了买卖的 被动方 (一般是买方)外 ,都要画指押署 ,上引安环清卖地契即一显例 ,而张义全卖舍契之所以没有则 当是因为该契书乃是习字帖 ,习字者随意将当事人、保人、见人等的画指押署省略掉了。以上两份契 书都是出自敦煌 ,此外 ,吐鲁番出土文书中也有多份不动产买卖契书 ,从这些契书来看 ,除了内容稍微 简略、各项条款的排列顺序小有歧异以及参加押署者的名称分别为倩书、时见、临坐等不同于敦煌的 称呼外 ,其余均基本相同。 签订契约是整个不动产买卖活动的核心 ,宋代僧人澄远在论及参禅时曾以契约为例打了个比方 : “如人买田 ,须是收得元本契书 ,若不得他元本契书 ,终是不稳 ,遮莫经官判状 ,亦是不得 ,其奈不收得 元本契书 ,终是被人夺却。”② 由此可见契约的重要性。当然 ,澄远所说乃宋朝情况 ,但揆诸隋唐五 代 ,实无不同 ,正是因此 ,元和年间上都罗汉寺有一凶宅 ,长期无人租赁或收购 ,后听说日者寇　要买 , 急忙“传契付之”③。 印契税契。印契就是不动产买卖契约经官方审查后加盖官印 ,税契就是征收契税 ,也就是不动产 交易税。税契 ,最早见载于《隋书》卷 24《食货志》,其文云 :“晋自过江 ,凡货卖奴婢马牛田宅 ,有文券 , 率钱一万 ,输估四百入官 ,卖者三百 ,买者一百 ;无文券者 ,随物所堪 ,亦百分收四 ,名为散估。历宋齐 梁陈 ,如此以为常。”据此 ,东晋南朝不动产买卖都有契税。之后整个隋唐时期均未见税契的记载 ,一 直到五代后唐才又再度出现 :“(明宗天成)四年七月 ,兵部员外郎赵燕奏 :切见京城人买卖庄宅 ,官中 印契 ,每贯抽税契钱二十文 ,其市牙人每贯收钱一百文 ,甚苦贫民 ,请行条理。从之。”④ 据此 ,当时买 卖庄宅需要抽征契税 ,只是这种征税还仅限于京城 ,而且是作为一项弊政被人提及的 ,因此 ,应该还不 是一种广为接受的经久的做法 ,据《册府元龟》卷 613《定律令》记载 ,后周时开封府典质倚当物业需要 “印税”,买卖不动产是否需要印税则未明言 ,不过从同一记载的上下文来看 ,应该是也需要印税 ,这说 明在五代时期买卖不动产需要抽征契税已逐渐化 ,而到北宋 ,太祖赵匡胤“收民印契钱 ,令民典卖 田宅 ,输钱印契税契限两月”⑤,税契更变成一项行之全国的正式制度。印契 ,与税契实际是一个二而 一的过程 ,是官府税契的借口和已税契的凭据。印契始见于后唐 ,前引后唐税契的记载中明确提到 “官中印契”,后唐长兴二年 (931)敕令明确提到“其所买卖田地 ,仍令御史台委本处巡按御史旋给与公 凭 ,仍免税契”⑥,此处的公凭可能就是印契 ,后周时开封府典质倚当物业需要“印税”,如前所述 ,买卖 不动产当也需要印税并呈现制度化趋势 ,到宋朝 ,印契则与税契一同成为一项行之全国的正式制度。 印契税契制度的出现 ,一方面反映了唐后期以来商品经济的持续发展和不动产交易的活跃 ,另一方面 也是统治者穷奢极侈搜刮百姓的产物 ,诚如古人所言 :“古者制民常产 ,今民自有田 ,州县利于税契 ,惟 ·331· 论隋唐五代不动产买卖及其法律控制 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 《五代会要》卷 26《街巷》。 《文献通考》卷 19《杂征敛》。 《册府元龟》卷 504《关市》。 《太平广记》卷 344《寇　》。 普济 :《五灯会元》卷 15《香林澄远禅师传》,中华书局 1984 年版。 《敦煌契约文书辑校》,第 10 —11 页。 恐其不贸易也。”① 三、隋唐五代不动产买卖的法律控制 隋唐五代时期 ,为了维护市场秩序 ,保证交易活动的正常进行 ,减少各种社会矛盾和纠纷 ,各朝曾 对买卖活动进行了广泛的规范。不动产是人民的最重要的生活资料和生产资料 ,它们的买卖直接关 系到人民的生活乃至生存 ,因此 ,各朝政府对之更是重视有加 ,都从不同的角度进行了规范和控制。 控制买卖主体。买卖主体是整个不动产买卖的主导者 ,他们的合法与否不仅直接影响到买卖的 成功与否 ,而且还会带来一系列社会问题 ,因此 ,隋唐五代各朝对买卖主体作了一些限制。《唐律疏 议》卷 13《户婚》云 :“诸妄认公私田 ,若盗贸卖者 ,一亩以下笞五十 ,五亩加一等 ;过杖一百 ,十亩加一 等 ,罪止徒二年。”明确否定了盗贸卖土地者作为不动产买卖主体的合法性。前举唐杂令规定 ,如有家 长在 ,子孙弟侄等不得擅自卖田宅 ,否则 ,买卖无效 ,“物即还主 ,钱没不追”;后周时规定 :“如是卑幼不 问家长 ,便将物业典卖倚当 ,或虽是骨肉物业 ,自己不合有分 ,辄敢典卖倚当者 ,所犯人重行科断。”② 否定了在无家长授权的情况下 ,子孙弟侄等作为买卖活动主体的有效性。唐朝田令规定 :“诸官人百 姓不得将奴婢田宅舍施典卖与寺观 ,违者价钱没官 ,田宅奴婢还主。”③ 后晋规定 :“禁止天下僧尼典 买院舍。”④ 否定了在不动产买卖中寺观僧尼作为买方的主体地位。此外 ,唐朝中叶以来 ,许多农民 迫于生计 ,逃离故乡 ,其所留土地往往被亲邻所卖以至于复归无由 ,为了改变这种情况 ,唐朝五代政府 都禁止亲邻对业主土地的典卖 ,即使已经典卖 ,也允许业主恢复旧业。 控制买卖标的物。隋唐五代时期 ,作为不动产的大宗 ,田宅可分为多种 ,以土地为例 ,隋朝有桑 田、露田、职分田、公廨田等分别 ,唐朝有永业田、口分田、职分田、公廨田、荫田、赐田、屯田、营田等类 别 ,五代时期有学田、屯田、营田、官庄、民田等种类 ,这五花八门形形色色的土地 ,由于其所有权性质 的不同 ,它们在市场买卖中的地位也就不一样。职分田、公廨田、屯田、营田、学田都属国有土地 ,严禁 私人买卖互易。露田属国有土地 ,但分配给私人使用 ,隋朝以前禁止私人买卖 ,隋朝可能仍承前朝之 制。口分田存在于唐朝前期 ,系由露田演变而来 ,也是国有私用 ,其时已允许买卖 ,但限制极严 ,只有 在由土地紧张的狭乡迁往土地富余的宽乡及卖充住宅、邸店、碾　等情况下才可买卖。永业田、赐田、 荫田、民田等都属私有土地 ,隋朝、唐朝前期对其买卖限制较多 ,唐后期五代除需履行必要程序外 ,已 经基本没有什么限制。 控制买卖价格。隋唐五代时期并没有一个统一固定的不动产价格 ,但各朝仍然对买卖价格有所 控制 ,比如唐高宗时 ,中书令褚遂良因为“抑买中书译语人史诃担宅”⑤,结果被人弹劾 ;后唐曾对京城 土地宅舍的买卖价格作了具体规定 ,“连店田地 ,每亩宜定价钱七千 ,以次近外每亩五千 ,更以次三 千”⑥ 等等 ;后周规定买卖宅舍先问房亲或见居人 ,前提是“不得虚抬价例 ,蒙昧公私”,否则“如有发 觉 ,一任亲邻论理 ,勘责不虚 ,业主、牙保人并当科断 ,仍改正物业”⑦。 控制牙人活动。隋唐五代时期 ,牙人作为买卖经纪人本应推动、促进各种买卖活动的正常进行 , 但事实上在不少情况下 ,他们往往逾越法律和道德所允许的界限 ,成为各种买卖活动正常开展的阻力 和障碍。唐德宗时行“除陌法”,“天下公私给与贸易 , ⋯⋯市主人牙子各给印纸 ,人有买卖 ,随自署记 , 翌日合算之”,结果其“法既行 ,主人市牙得专其柄 ,率多隐盗 ,公家所入 ,百不得半 ,怨　之声 ,嚣然满 ·431· 中国经济史研究 　2007 年第 4 期 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 《册府元龟》卷 613《定律令》。 《五代会要》卷 26《街巷》。 《唐会要》卷 61《弹劾》。 《旧五代史》卷 84《晋少帝纪》。 (日)仁井田升著 , (日)池田温等编辑 :《唐令拾遗补》,东京大学出版会 1997 年版 ,第 755 页。 《五代会要》卷 26《市》。 陶宗仪 :《说郛》卷 8 下 ,何垣 :《西畴老人常言》,四库全书本。 于天下”。① 后周时开封“庄宅牙人 ,亦多与有物业人通情 ,重叠将产宅立契典当 ,或虚指别人产业及 浮造屋舍 ,伪称祖父所置。更有卑幼骨肉 ,不问家长 ,衷私典卖 ,及将倚当取债 ,或是骨肉物业 ,自己不 合有分 ,倚强凌弱 ,公行典卖 ,牙人钱主 ,通同蒙昧 ,致有争讼”。② 为了改变这种情况 ,隋唐五代政府 一再下令约束和限制牙人的活动 ,《唐会要》卷 88《杂录》云 :“元和五年十一月敕 , ⋯⋯应诸色买卖相 当后 ,勒买人面付卖人价钱 ,如违 ,牙人重杖二十。”《五代会要》卷 26《市》云 :“如是卑幼不问家长便将 物业典卖倚当 ,或虽是骨肉物业 ,自己不合有分 ,辄敢典卖倚当者”,或是“典卖庄宅 ,准例房亲邻人合 得承当 ,若是亲人不要及著价不及 ,方得别处商量 ,不得虚抬价例 ,蒙昧公私 ,有发觉 , ⋯⋯勘责不虚”, “其牙人、钱主并当深罪”,“业主、牙保人并行重断”。 控制双方交割。买卖双方一旦就不动产买卖达成之后 ,一般都会即时交割 ,一方付清价款或 相当于价款的物品 ,另一方交付标的物 ,“立契当日交相分付讫 ,一无悬欠”③,同时与之相应的各种权 利义务也会随之转移 ,但有时出于某种原因 ,也会出现拖延或其他情况 ,对此 ,唐朝五代都对之进行了 控制 :“青苗两税 ,本系田土 ,地既属人 ,税合随去 ,从前赦令 ,累有申明 ,豪富之家 ,尚不恭守 ,皆是承其 急切 ,私勒契书。自今已后 ,勒州县切加觉察 ,如有此色 ,须议痛惩 ,其地仍便勒还本主 ,更不在论理价 值之限。”④“其所置田地 ,如是本主种田苗及见菜园 ,候收刈及冬藏毕方许交割。据交割日限后修 盖。”⑤ 这两段记载中 ,前一段是强调买卖土地 ,标的物既经交付 ,赋税也应随之过割 ,即使双方在契 约中有相反约定也不允许 ,之所以如此 ,主要是为了保护在土地买卖中处于弱势的一方 ,避免豪富之 家乘人之危陷穷人于绝境。后一段则是规定在京城买卖土地建筑宅舍 ,即使双方达成协议 ,也必须等 到原土地所有者收获之后方可交割 ,以免破坏农业生产 ,影响原土地所有者的生活。 以上几方面就是隋唐五代时期对不动产买卖的规范和控制 ,不过从有关记载来看 ,这些规范和控 制可能并未完全收到预期效果 ,比如对名目繁多的土地 ,隋唐两朝都从不同角度对其买卖设置了许多 条件和限制 ,但纵观整个隋唐时期 ,随着私有制的不断深化 ,其各种限制还是逐渐被解消 ,土地买卖日 趋自由 ,“恣人相吞 ,无复畔限”⑥,毕竟无论是什么规范和控制 ,都必须符合现实的需要和社会发展的 基本趋势 ,否则 ,即使再繁琐严苛 ,终究还是要被人们所无视和抛弃。 (上接第 127 页) 800 万匹) ,应不会距历史事实太远。 如果说仅从户数入手考查唐代西南地区绢帛年产量还不能完全说明问题的话 ,那么我们还可以 从口数切入作进一步的考查。如前所述 ,唐代西南地区的总口数为4 721 027 ,则每户平均约 412 口。 1 户 70 亩地 ,由 412 口人种 ,则人均耕地约 16167 亩 ,高于梁方仲先生计算的当时全国人均耕地 12117 亩的水平。西南地区地处边陲 ,唐时除成都平原外 ,很大部分地区地广人稀 ,故该数据应大体反映了 当时的具体情况。如此则可知 ,唐代天宝年间西南地区的耕地总面积约为78 699 520亩 (16167 亩 ×4 721 027≈ 78 699 520亩 ) ,其中 1Π5 为桑田 ,即当时该区桑田约有 15 739 904亩 (78 699 520亩 ÷5≈15 739 904亩) 。1 亩桑田可出绢 015 匹 , 则其绢产量约为 7 869 952匹 (015 匹 ×15 739 904 = 7 869 952匹) ,这与前面从户数入手推测的7 812 182匹接近。综合上述两个数据可知 ,唐天宝间西 南地区绢帛年产量近 800 万匹 ,应当可信。 ·531· 论隋唐五代不动产买卖及其法律控制 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 陆贽 :《陆贽集》卷 22《均节赋税恤百姓六条》,中华书局 2006 年版。 《五代会要》卷 26《街巷》。 《唐会要》卷 84《租税下》。 《敦煌契约文书辑校》,第 10 页。 《五代会要》卷 26《市》。 《旧唐书》卷 135《卢杞传》。