房地产开发与管理

null房地产开发与管理房地产开发与管理SsSs（一）目录（一）§1 房地产总体经济分析 §2 房地产与房地产业概述 §3 房地产开发程序 §4 开发商及其合作伙伴 §5 房地产空间市场分析 §6 房地产资产市场分析目录（二）目录（二）§7 市场研究 §8 可行性研究 §9 房地产市场营销 §10 房地产资产管理 §11 美国房地产发展概述§1 房地产总体经济分析§1 房地产总体经济分析§1.1 房地产空间市场 §1.2 房地产资产市场 §1.3 房地产体系 §1.4 空间市场和资产市场：四象限模型§1.1 房地产空间市场§1.1 房地产空间市场§1.1.1 房地产空间市场 §1.1.2 房地产空间市场供给 §1.1.3 房地产空间市场需求 §1.1.4 房地产空间市场价格 §1.1.1 房地产空间市场§1.1.1 房地产空间市场空间市场是指不动产(土地或建用地)的使用(或使用权) 市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或 房地产租赁市场. §1.1.2 房地产空间市场供给（A）§1.1.2 房地产空间市场供给（A） 房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋（空间）租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失弹性（至少是在一个短期或中期，甚至更长些时间）。如果租金上涨高于重置成本水平或长期边际成本（ LRMC），新的建设就要产生了。§1.1.2 房地产空间市场供给（B）§1.1.2 房地产空间市场供给（B）§1.1.3 房地产空间市场需求§1.1.3 房地产空间市场需求 房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望使用的空间为了消费或生产的目的。§1.1.4 房地产空间市场价格§1.1.4 房地产空间市场价格 租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的代价（权力）。§1.2 房地产资产市场§1.2 房地产资产市场§1.2.1 资本市场 §1.2.2 房地产资产价格§1.2.1 资本市场§1.2.1 资本市场大致来说，根据其特性资本市场可分为四类：他们是共或私人市场，以及根据资产交易特性分为权益或负债。公共市场和私人市场公共市场和私人市场公众市场就是许多相类似的所有者，在资产市场里进 行公共交易，这里有许多的买者和卖者，以公开的竞 价方式进行交易。 私人市场主要是指私人资产在单个买者与卖者之间进 行交易，而他们之间的 交易往往通过经纪人来完成。 权益资产和负债资产权益资产和负债资产 负债实质上是指借款人得到的对于未来所支付的现金流量的权利（例如：利息支付）。 权益是指对于先期基础资产产生的现金流量的剩余索取权（例如，公司或物业）。§1.2.2 房地产资产价格§1.2.2 房地产资产价格价值（价格）=收益（租金）/ 资本化率 房地产资产租金，尤其是在商业地产，是一类似于其他形式的有形资本。 这样一来，房地产价格表现为收益（即实质上的净租金）除以资本化率。 The cap rate：就是资本化率，即房地产收益除以房地产价值或价格。如何衡量资本化率如何衡量资本化率资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确 定，基于以下三个因素。 1.资本的机会成本 2.资本增长预期 3.风险 §1.3 房地产体系§1.3 房地产体系前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成部分：空间市场、 资产市场和开发市场。这里将介绍房地产的视觉系统，包括三个主 要部分及其关系。§1.4 空间市场和资产市场: 四象限模型§1.4 空间市场和资产市场: 四象限模型§1.4.1 四象限图 §1.4.2 空间市场需求增长的变化 §1.4.3 资产市场需求增长的变化§1.4.1 四象限图§1.4.1 四象限图null 东北象限描绘的是空间市场里租金预测。在这个象限里的水平轴线代表的是房地产空间市场里的物理存量，垂直轴线代表的是租金。因此，这个象限里的轴线表示的是房地产空间市场里价格除以数量的经典模型，下斜线DD表示的房地产空间市场的需求曲线。 四象限图 (A) 西北象限描述的是资产市场的估价原理，并涉及到了相对平衡的房地产价格和目前租金水平。西北象限里的直线代表了资本化率。其中的P*点表示房地产的价格。因此，两个上面的象限描述了资本市场和空间市场里短期或当前价格变化。四象限图 (B)null西南象限里的向外倾斜的建筑函数直线表示的是高房地 产价格刺激了大量新建筑的增长。这个建筑函数直线与 房地产价格轴线交汇于正值点，因为当房地产价格低于 这个水平线，就不会有新的建筑产生。当前资产市场价 格的P*点将与建设函数直线交叉于C*点，这一点就是每 年建设市场的新增量。四象限图(C)null东南象限通过建设与使用市场的可用空间总量比率完 成了空间市场和资产市场长期的整合。东南象限里的 直线建设活动水平线C*交于空间建设供给总量水平线 Q*。四象限图(D)§1.4.2 空间市场需求增长的变化§1.4.2 空间市场需求增长的变化R*Q*P*C*C**Q**R**P**P1D0D1D0D1R1null 在考虑使用空间需求增加效应的时候，假定房地产资产市场是恒定的。我们看到东北象限里的需求函数往右移动，从D0到D1。在短期内，没有时间来建设新的空间，来回应使用需求的大规模增长。纵轴租金从原有水平R* 点暂时移动到偏高水平R1点，而原空间存量Q*并没有移到新的需求函数D1关系。空间市场需求增长的变化(A)null 新长期的平衡建立在新的D1点。新的平衡就以**点为代表。注意的是，当新的均衡租金（R**）高于原来的均衡租金(R*)，临时租金水平R1要低些。另外，注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水平（Q**>Q*）。空间市场需求增长的变化(B)§1.4.3 资产市场需求增长的变化§1.4.3 资产市场需求增长的变化建设(SF)存量 (SF)资产市场: 建设空间市场: 存量调整空间市场: 租金预测租金 $ 资产市场: 估价价格 $ C**Q**R**P**C*Q*R*P*P1SRLRD08% OARD111% OAR资产市场需求增长的变化(A)资产市场需求增长的变化(A) 考虑到资本市场的资产投资者对于房地产投资的需求增加的效果。因此，喜好在投资者不介意房地产的风险或尝试期望房地产租金比以前更多预期增长开始相对移动。所以他们目前并不需要更多的回报.问是，一些问题投资资者现在希望在房地产商的投资高于他们以前支付的。这种类型的资本市场的转变验证了西北象限里估价线向下移动。举例来说，假设当时的普通利率是11%，而现在降低三个点到8%。这样一来，如果投资者不能预见新建设，那么房地产的价格在短时期内上升到一个较高的水平，并能持续一段较长的时间。这也就说，短期价格增长由原来的P*点水平达到P1水平。资产市场需求增长的变化(B)资产市场需求增长的变化(B) 这是一个基于西北象限里新的8% OAR（Overall Rate）线，由新矩型连接的四个象限的长期均衡便产生了。 这一反映房地产发展景气指数新的均衡包含了空间建设的大量增加，并带来了空间存量上升到了新的Q**点。这是投资者对房地产的偏好转移。.资产市场需求增长的变化(C)资产市场需求增长的变化(C) 需要注意的是新的均衡包括了低的租金（R**Q*) 。低租金意味着资产市场的地资本化率并不能达到我们起初所想的长期的高价格。 房地产市场价格新的均衡点P**可能比原价格P*点高，但不一定高很多。问 题问 题1.例如，如果假设房地产的需求是恒定的，当房地产的价格快速上升时，我们将会看到什么样的结果？ 2.市场是否有效？为什么？ 3.用四象限模型分析一下1998年至2006年的国内房地产市场。§2 房地产与房地产业概述§2 房地产与房地产业概述§2.1 房地产概述 §2.2 房地产业概述 §2.3 房地产业与国民经济的关系§2.1 房地产概述§2.1 房地产概述 §2.1.1 房地产的含义 §2.1.2 房地产的经济特征 §2.1.3 房地产的分类 §2.1.4 房地产投资的利与弊§2.1.1 房地产的含义§2.1.1 房地产的含义 房地产是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各种附着物以及衍生的各种权益的合称和简称,是相对于动产的概念。 null ◆ The Real Estate 与 Real Property的区别 在英语中Real Estate 指土地及附着在土地上的建筑物或房屋。 Real Property是指Real Estate及Real Estate之上附带的各种权益。§2.1.2 房地产的经济特征§2.1.2 房地产的经济特征A、房地产具有多重经济身份 B、房地产通常是一种庞大的经济单位 C、房地产具有供给稀缺与价值升值特性 D、受外界影响大，具有较强的外部性 E、房地产权利的可分割性 占有权(Possession) 使用权(Use) 受益权(Enjoyment) 处置权(Disposition) §2.1.3 房地产的分类§2.1.3 房地产的分类从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的 物业和在建工程三种类型。 §2.1.3.1 土地§2.1.3.1 土地 土地是房地产的一种原始形态。 土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者基本属于乡村集体土地，而后者通常属于城市国有土地。 §2.1.3.2 建成后的物业§2.1.3.2 建成后的物业 所谓建成后的物业，即我们通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。按照建筑物的用途不同，这类房地产可以分为下述几种形式： 1.居住物业。 2.商业物业。 3.工业物业。 4.特殊物业。 §2.1.3.3 居住物业§2.1.3.3 居住物业 一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。 §2.1.3.4 商业物业§2.1.3.4 商业物业 有时也称经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。§2.1.3.5 工业物业§2.1.3.5 工业物业 工业物业是通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。 §2.1.3.6 特殊物业§2.1.3.6 特殊物业 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，我们常称之为特殊物业。 特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。 §2.1.3.7 在建工程§2.1.3.7 在建工程 在建工程是指已经开设工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。 §2.1.4 房地产投资的利与弊§2.1.4 房地产投资的利与弊１、房地产投资之利 (1).相对较高的收益水平 (2).能够得到税收方面的好处 (3).易于获得金融机构的支持 (4).能抵消通货膨胀的影响 (5).提高投资者的资信等级 2、房地产投资之弊 (1).变现性差 (2).投资数额巨大 (3).投资回收周期较长 (4).需要专门的知识和经验§2.2 房地产业概述§2.2 房地产业概述 §1.2.1 房地产业的含义 §1.2.2 房地产业的行业细分 §1.2.3 房地产业的特性§2.2.1 房地产业的含义§2.2.1 房地产业的含义 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 §2.2.2 房地产业的行业细分§2.2.2 房地产业的行业细分 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。 其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。 §2.2.3 房地产业的特性§2.2.3 房地产业的特性 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 §2.3 房地产业与国民经济的关系(A)§2.3 房地产业与国民经济的关系(A)1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； 2.可以改善人民的居住和生活条件； 3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； 4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道； §2.3 房地产业与国民经济的关系(B)§2.3 房地产业与国民经济的关系(B)6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展； 7.有利于产业结构的合理调整； 8.有利于深化住房

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的改革，调整消费结构； 9.有利于吸引外资，加速经济建设； 10.可以扩大就业面。 §2.3房地产业与国民经济的关系（C） §2.3房地产业与国民经济的关系（C） §2.3房地产业与国民经济的关系（D） §2.3房地产业与国民经济的关系（D） §2.3房地产业与国民经济的关系（E） §2.3房地产业与国民经济的关系（E） 问 题问 题 近几年，国内房地产发展迅速，为控制房地产价格过高国家出台了许多宏观政策来调控，请分析其利弊。§3 房地产开发程序§3 房地产开发程序 §3.1 房地产开发的定义 §3.2 房地产开发的八阶段模型 §3.3 房地产开发商的众多角色§3.1 房地产开发的定义§3.1 房地产开发的定义 房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。 §3.2 房地产开发的八阶段模型§3.2 房地产开发的八阶段模型一：提出投资的设想 五：签署正式委托协议 不可行 可行 二：投资设想细化 六：工程建设 不可行 可行 三：可行性研究 七： 竣工投入使用 不可行 可行 四：合同谈判 八：房地产资产管理 不能达成协议 能达成协议§3.2.1 提出投资的设想§3.2.1 提出投资的设想 开发商在对当地房地产市场有比较深入地了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。§3.2.2 投资设想细化§3.2.2 投资设想细化 开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步

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，探讨获取开发用地的可行性。§3.2.3 可行性研究§3.2.3 可行性研究 开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。§3.2.4 合同谈判§3.2.4 合同谈判 开发商根据市场研究中得到客户需求特征确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。§3.2.5 签署正式委托协议 §3.2.5 签署正式委托协议 签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。§3.2.6 工程建设§3.2.6 工程建设 开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。§3.2.7 竣工投入使用§3.2.7 竣工投入使用 开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。§3.2.8 房地产资产管理§3.2.8 房地产资产管理 业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。§3.3 房地产开发商的众多角色(A)§3.3 房地产开发商的众多角色(A) 开发商要成功地开发一个项目，必须很好地平衡项目的参与者与消费者之间的许多关系（见图）。 首先开发商需要与地方政府和开发场地周边的邻居协调好关系，通常情况下，开发商要获得地方政府的批准，必须对项目建设方案进行多次修改（政治），因此，使当地保持弹性是开发商的一个重要特征； 第二，开发商需要寻找希望购买或承租建成后物业的客户，进行市场营销工作（营销）； 第三，开发商要管理好自己内部的开发队伍，并协调好与外聘专业顾问机构之间的关系（建设监理、过程管理）； 第四，开发商要通过向资本市场展示所开发项目的财务可行性、支付融资费用以及项目权益投资回报的能力，以进行项目融资（融资）。§3.3 房地产开发商的众多角色(B)§3.3 房地产开发商的众多角色(B)§4 开发商及其合作伙伴(A)§4 开发商及其合作伙伴(A)§4.1 私营部门开发商 §4.2 公共部门开发商 §4.3 建筑师 §4.4 工程师 §4.5 土地规划师 §4.6 景观建筑师 §4.7 承包商 §4.8 环境顾问 §4.9 交通顾问§4 开发商及其合作伙伴(B)§4 开发商及其合作伙伴(B)§4.10 评估师 §4.11 律师和会计 §4.12 房地产经纪人/租务代理 §4.13 金融伙伴 §4.14 物业管理者 §4.15 市场分析师 §4.16 营销与公共关系顾问 §4.17 政府机构 §4.18 最终用户§4.1 私营部门开发商§4.1 私营部门开发商 私营部门开发商总是在时间和金钱投入尽可能少的情况下，寻求最大可能的回报。 私营部门开发商是通过拥有向房地产开发过程提供服务的机构而获取利润，这些机构包括保险代理、抵押担保公司、租赁公司、管理公司或总承包公司。§4.2 公共部门开发商§4.2 公共部门开发商 公共部门涉足房地产开发的主要目标，即建设社区住宅、促进经济发展。我们可以称她们为“公营企业家”。 公营企业家是指那些从事公共开发的专业人员，他们负责公共项目的规划、设计、融资，这些项目通常规模很大，而且对社区的发展有益，政府不仅承担了公共项目的成本，而且还承担了相应的风险。§4.3 建筑师§4.3 建筑师 在开发项目前期工作中，建筑师要负责：场地调研与分析；与公共团体沟通，了解他们的需要及对拟建项目的态度；与政府联系，保证建设方案能够获得政府规划管理部门的批准。此外，建筑师还可以在开发商选择开发项目用地、提供可供选择的开发方案时，向开发商提供帮助。§4.4 工程师§4.4 工程师工程师包括结构工程师、机械工程师、电气工程师、 土木工程师、土壤（地质）工程师、环境工程师。 §4.5 土地规划师§4.5 土地规划师 在大型或成片开发的房地产项目中，经常需要土地规划师，根据场地的地形地貌特征，从土地最大价值的角度出发，制定土地利用规划，以确定土地的具体使用方式和建筑的位置。 土地规划师要注意充分利用场地的自然特性，认真分析场地的承载能力，并基于对市场需求特征的理解，为开发商提供低成本、高附加值的规划方案。§4.6 景观建筑师§4.6 景观建筑师 景观建筑师负责对开发项目占地范围内所有裸露空间的景观规划，通过选择和种植各种植物、选择景观形式、很好地利用灯光和阴影，以及配合自然环境，创造出良好的景观环境。 汽车和人行道、灯光、符号、水流、户外座椅、台阶、车棚、小径、小品、绿地、花园、室外公共活动区域、自行车和人性路线等景观因素，都是景观建筑师营造景观环的有效手段。§4.7 承包商 §4.7 承包商 承包商是建造者和管理者,他们能把图纸上的想法变成实实在在的东西：住宅、公寓、仓库、商场、写字楼或公共建筑。 开发商常常把工程建设任务发包给总承包商，由总承包商根据建筑师和工程师提供的设计方案和施工图纸，以合同约定的价格和工期，完成项目的建设工作。总承包商获得总包合同后，依据工作任务的不同，将合同分给不同的分包商。总承包商分包的工作包括：土方工程、混凝土工程、模板工程、机械设备、电气和给排水系统安装工程、装修工程等。总承包商直接对开发商负责，分包商向总承包商负责。总承包商富有协调分包商工程进度、监督其施工质量的责任。 §4.8 环境顾问§4.8 环境顾问 开发商在许多情况下，需要聘请环境顾问，环境顾问就开发项目所面临的环境问题提供专业意见，为开发商提供开发项目的环境影响评价报告，协助开发商解决政府环境审批手续、避免开发商未来可能面临的环境责任。 null 例如，一宗开发项目用地范围内可能包括了一个有放射性污染物的垃圾填埋场，处理这些污染物的成本会极大地影响着购买土地的价格；又例如，一些在野生动植物保护区或自然景观保护区范围内的开发项目，可能会在建设过程中夭折，甚至有些在项目建成后也要拆除。 举 例§4.9 交通顾问§4.9 交通顾问 交通顾问可以估算项目建成后不同时段的交通流量，评估项目当前的交通通行能力，就项目内部交通流组织、项目与市政道路体系的廉洁、停车位的数量与布局等进行规划设计。举 例举 例 例如，地面停车、地上立体车停车和地下停车的成本有较大差异，如何进行停车位的布局？又例如，在一个居住小区，如何协调人行道和车行道，以尽可能减少交叉干扰？在商业综合用途的开发项目中，可能同时存在居住、办公、购物等行为引致的交通流，如何很好地区分和协调？交通顾问可以就这些问题，向发展商提供专业的解决方案。§4.10 评估师§4.10 评估师 评估师可以在开发过程的每一个阶段为开发商提供服务，包括项目前期、建设过程中和项目建成后。评估师主要负责项目的估价工作，即估算项目的市场价值、撰写估价报告。开发商在涉及产权转移、寻找项目融资和贷款、处理有关房地产税项，以及处理法律诉讼中的补偿事宜时，需要评估师提供的服务。评估师还可以帮助开发商进行市场研究、市场能力分析和可行性分析。评估师还能提供领域广泛的咨询服务，包括投资分析、诉讼证人等。§4.11 律师和会计师§4.11 律师和会计师 律师可以代表开发商与政府有关部门处理各类审批事宜。律师还可以帮助开发商起草有关合同，以尽量避免将来可能出现的纠纷，或在纠纷出现时，使开发商处在有力的地位。 会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发商通报财务状况。§4.12 房地产经纪人/租务代理§4.12 房地产经纪人/租务代理 房地产经纪人或租务代理通常受开发商的委托，代理物业租售事宜。 在大型工业和商用房地产项目的租售过程中，经纪人的另外一个重要服务内容是帮助开发商与客户进行有关财务谈判，通过平衡开发商的财务模式与客户需求，使客户支付的租金或售价与开发商对项目收益现金流分布模式的要求相适应。房地产经纪人或租务代理在执行项目营销计划方面，发挥着关键的作用。可以帮助开发上进行项目的市场定位和产品定位，协助开发商制定并执行营销计划与策略。 在开发过程中，开发商必须尽早决定是利用公司内部的销售队伍，还是聘请专业的经纪或代理机构。§4.13 金融伙伴(A)§4.13 金融伙伴(A) 合资伙伴(joint venture partner): 是指任何个人或机构，他们在项目开发过程中，向开发商提供权益融资，占有项目一定比例的股份，并按股份比例或的项目开发利润。 建设贷款的贷方(通常是商业银行): 负责提供项目建设过程中的融资，并负责监督开发商在预算范围内，按照预定计划和条件完成项目的建设。建设贷款的拨付，通常按照项目施工实际完成的工作量，分期拨付。§4.13 金融伙伴(B)§4.13 金融伙伴(B) 长期贷款的贷方： 提供长期贷款（长期抵押贷款）的金融机构。 长期权益投资者: 在项目建设期间，长期权益投资者可能参与，也可能不参与。他们可能在项目开工前就签约购买将要建成的物业（以开工前的估算价格为基础定价），或在项目竣工后投资。§4.14 物业管理者§4.14 物业管理者 从常规上讲，项目竣工投入使用时才会聘请物业管理，来负责项目运营期间的管理。§4.15 市场分析师§4.15 市场分析师 市场研究专家可以帮助开发商了解其拟开发的项目是否有足够的市场需求、竞争项目的情况、目标市场以及项目销售或出租的预期速度（市场吸纳率和吸纳速度）、预期的价格或租金水平等。§4.16 营销与公共关系顾问§4.16 营销与公共关系顾问 营销与公共关系人员参与帮助开发商为其开发的产品设计一个营销战略，提供营销与媒体关系服务。§4.17 政府机构§4.17 政府机构 从理论上来说，开发过程中的公共关系应该能够营造一个公平高效的体系，以保证项目土地利用的合理性和高质量的开发。 开发商强化最终产品质量的唯一途径，就是将政府部门作为一个开发队伍的主动参与者来对待。§4.18 最终用户§4.18 最终用户 最终用户是指建造空间的最终使用者（最终产品的直接消费者）。§5 房地产空间分析§5 房地产空间分析§5.1 城市中心论与城市体系 §5.2 竞争与城市价值 §5.3 城市土地使用结构 §5.4 单中心城市原则 §5.5 其它城市土地使用理论 §5.1 城市中心论与城市体系 §5.1 城市中心论与城市体系 §5.1.1 城市格局与城市规模 §5.1.2 城市位置分布 §5.1.3 布局基本因素: 向心力和离心力 §5.1.4 经济基础与城市增长§5.1.1 城市格局与城市规模§5.1.1 城市格局与城市规模 假设人口最多的城市等级定为1，那么每个城市的人口大约等于最大城市人口除以该城市的等级。 等级/规模规则可以表述如下: 等级/规模理论规则等级/规模理论规则美国城市等级/规模规则美国城市等级/规模规则中国城市等级/规模规则中国城市等级/规模规则中美两国城市排名/规模比较中美两国城市排名/规模比较§5.1.2 城市位置模式§5.1.2 城市位置模式美国20个大都市§5.1.3 影响模式的主要因素: 向心力和离心力§5.1.3 影响模式的主要因素: 向心力和离心力◆向心力 ◆离心力 ◆平衡力 ◆中央区位论与城市等级向心力向心力 向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐渐倾向于集聚从而形成大城市的力量。 离心力 离心力 离心力（或分散力）指的是与这种向心力背道而驰的力量。这种力量往往限制城市的增长，并导致更多小城市在区域内分散分布。影响区域集中力和分散的力量影响区域集中力和分散的力量 平衡力 平衡力 当集中力越来越强大、越来越重要的时候，一个或几个大城市的人口增长和城市发展往往快于小城市。 相反，当分散的力量更加强大或者更重要时，中小型城市将获得人口过快增长。中央区位论与城市等级中央区位论与城市等级 早期经验地理观察和经济分析已经发展成一个实体地里理论，通常称作中央区位论，主要包括城市等级理论（城市扩张）。 因此，中央区位论和城市等级理论描述如下： 为了减少空间摩擦，许多大小、规模和功能类似的地区倾向于地理空间和人口的均匀分布。 中央区位论与城市等级中央区位论与城市等级图表中显示了39个低阶城市（单点）和5个高阶城市（圆圈点）的理论结构，假定其腹地区域是平原。六边形的能够使我们的运输成本降低，这就形成了以原点为中心的大六边形。§5.1.4 经济基础与城市增长§5.1.4 经济基础与城市增长§5.1.4.1 定义经济基础 §5.1.4.2 出口基数 §5.1.4.3 位置商数 §5.1.4.4 服务行业与出口乘数§5.1.4.1 定义经济基础 (A)§5.1.4.1 定义经济基础 (A) 一般来说,经济基础是指推动和促进地区带房地产活动和价值的引擎。 §5.1.4.1 定义经济基础 (B)§5.1.4.1 定义经济基础 (B) 从概念上看，一个地区的经济基础主要包括三个部分： （1）满足当地需求和其他城市地区出口的商品和服务产量； （2）区域投资产出或资本回报； （3）政府的转移支付功能，如社会保险。 §5.1.4.2 输出基数§5.1.4.2 输出基数 我们看到输出产品的重要性，为了更广泛地、合理地使用本地经济增长的城市经济理论，即出口基数理论。主要的输出基数理论原则规定： 城市或地区的经济增长完全依赖于本地经济的出口部分的增加。§5.1.4.3 位置商数 §5.1.4.3 位置商数 LQ通常被看作是商指数的简写。 位置商数的定义是指本地第一产业就业总数的比例 除以 全国同一产业就业总数比例. 这个公式就是 其中，N mi = 城市 m 产业 i 的就业人数 N m = 城市m所有产业总就业人数 N i = 国家产业 i 就业人数 N = 国家所有产业的就业总人数 当LQ高，表示该区域的重要性大。§5.1.4.4 服务行业与输出乘数 (A)§5.1.4.4 服务行业与输出乘数 (A) 非基本行业也被称为服务业领域. 区域经济的一个重要特点是非基本或一般服务行业就业人数大大超过了出口行业直接就业人数. 结果： 出口行业的扩充创造了当地就业总数的就业效应倍增。§5.1.4.4 服务行业与输出乘数 (B)§5.1.4.4 服务行业与输出乘数 (B)如果出口行业丢失工作，间接导致了服务行业和人口的丢失。 两类乘数往往被认为是预测出口基数变化效应成长: 1.就业乘数 净总就业增加 出口就业增加 2.人口乘数 净总人口增加 出口就业增加§5.1.4.5 用经济基础进行城市分类§5.1.4.5 用经济基础进行城市分类 格林米勒(1993)将城市分为九组: 农场; F.I.R.E---金融、保险、房地产; 政府; 制造业; 军事; 矿业(含油气)服务; 运输; 多样化。§5.2 竞争与城市价值§5.2 竞争与城市价值§5.2.1 最高最好使用 §5.2.2 运输成本的角色: 叫价租金曲线§5.2.1 最高最好使用§5.2.1 最高最好使用 最高及最佳使用(HBU)意味着每块地都通过竞争来使用，平衡效应的结果达到最具生产力的位置. §5.2.2 运输成本的角色: 叫价租金曲线§5.2.2 运输成本的角色: 叫价租金曲线 运输成本包括投入和产出等移动成本, 费用由卖方直接和买家间接承担. 运输成本的角色在决定最高最佳使用和土地价值中产生了经典经济学重要概念，即出价租金曲线(或出价租金函数). 三种土地使用对于产量和运输成本的敏感性差异性的出价地租曲线三种土地使用对于产量和运输成本的敏感性差异性的出价地租曲线地租ABC中心B使用空间距离三类土地使用对于运输成本的生产性和敏感性差异性出价地租曲线 三类土地使用对于运输成本的生产性和敏感性差异性出价地租曲线 图中出价地租曲线显示了三种不同的土地使用，标记为A、B、C 。当运输成本降低时，A有最大的生产量，在中心点出价地租出现较高点。C有最低的生产量，与运输成本有较小的敏感性，出价地租曲线最平缓。B处在两者之间。结果就是，在土地市场的平衡中，假定三种土地使用方式有共同的中心点，A的价格比其他两个更有优势接近中心点，B更远些离中心点，C最远。 §5.3 城市土地使用结构§5.3 城市土地使用结构§5.3.1 城市土地使用结构同心圈模型 §5.3.2 城市土地使用结构部门模型 §5.3.3 差异§5.3.1城市土地使用结构同心圈模型§5.3.1城市土地使用结构同心圈模型Newest城市土地使用结构同心圈模型城市土地使用结构同心圈模型 如果把这种敏感性结果与单中心城市模型结合，我们就得到一个经典的城市模式——同心圆模型；模型显示了类型相似的土地使用倾向于土地离城市中心的距离类似，结果就形成了环绕CBD的同心圆模式。§5.3.2 城市土地使用结构模型§5.3.2 城市土地使用结构模型流行趋势城市土地使用结构模型 城市土地使用结构模型 霍伊特扇形模式 是指一些土地使用能够互相共荣并且往往这些扇形相互毗邻。因此低收入住房比高收入住房更有可能与工业发展邻近. §5.3.3 两者的差异§5.3.3 两者的差异 同心环模型与扇形模型对城市结构的看法截然相反。但是，我们依然发现了两者之间存在一些实质性的共同点。大多数的城市的部分解释透过这两种观点。 §5.4 单中心城市原则§5.4 单中心城市原则§5.4.1 单中心城市与土地使用横断面 §5.4.2 原则 §5.4.3 单中心城市模型 §5.4.1单中心城市与土地使用横断面 §5.4.1单中心城市与土地使用横断面 简单的单中心城市,是一个从中心点延伸出来的有一定半径的圆圈. 单中心模型是一个典型的理论例子，将现实简单化，来揭示现实中重要的共性。 单中心城市与土地使用横断面单中心城市与土地使用横断面A= 农业租金; C= 建设租金; L= 位置租金 ; CBD = 中央商务区; B= 城市边缘§5.4.2 原则§5.4.2 原则原则 1 ： 其他因素平等的条件下,大城市将有较高的平均租金. 假定密度和运输成本不变，人口增长的影响假定密度和运输成本不变，人口增长的影响假定密度和运输成本不变，人口增长的影响(A)假定密度和运输成本不变，人口增长的影响(A) 我们看到，人口每增加一个百分点则该区域也同样增加一个百分点，假定密度不变，半径则增加半个百分点。这就是说，人口增加，保持密度和其他价格不变，租金将会均匀增加。 假定密度和运输成本不变，人口增长的影响(B)假定密度和运输成本不变，人口增长的影响(B) 保持密度不变，大城市的土地租金将倾向于更高，即使大城市的密度不如小城市。就是说，如果大城市保持每个居住单位的租金与小城市同样水平，那么高密度和低建设成本往往出现在大城市里。因此，架设不同规模城市的居住租金不变，大城市往往获得较高的密度和较小的居住单位。假定密度和运输成本不变，人口增长的影响(C)假定密度和运输成本不变，人口增长的影响(C) 我们看到，引起租金上涨的原因并不是人口本身和城市面积，而是半径的长度，也就是城市边缘离中心区的距离。租金梯度有运输成本和密度决定。城市边缘的租金由农业机会成本和建筑物建设成本组成。因此，控制平均租金变化的是每个点离城市边缘的距离变化。 §5.4.2 原则§5.4.2 原则原则 2 如果一个城市的区域增加而非密度增加，物业租金的增长与周边有强大的关联性。但是，如果城市的密度增加，而不是区域面积增加，物业的租金与城市中心有很强的关联性。区域固定条件下的人口增长效果区域固定条件下的人口增长效果区域固定条件下的人口增长效果(A)区域固定条件下的人口增长效果(A) 现在假设城市区域固定，因为土地使用受到管制和控制。随着城市半径不变，人口增加，则密度必然增加。因此，我们得出最终平衡租金等于每平方英亩的运输成本。现假设每个人的运输成本不变，随着每平方英亩的居住人口更多，每平方英亩的运输成本也必然增加。因此，租金将会均匀增加。§5.4.2 原则§5.4.2 原则原则 3 保持人口和收入不变，人均运输成本降低，将引起城市中心地区土地租金的绝对值减少，同时，引起城市边缘地带土地租金的增加。一般来说，对边缘地带土地经租金的影响要视密度变化情况而定。 运输成本的减少对存款购买土地的影响运输成本的减少对存款购买土地的影响运输成本的减少对存款购买土地的影响(A)运输成本的减少对存款购买土地的影响(A) 第一种情况，Circlopolis居民选择了花费一些运输成本购买城市土地。这些城市密度降低行为反映在远离乡村购买大量房屋，比如带公园的街道,或高尔夫球场,甚至有更多停车位的购物中心.这种密度降低的结果是运输成的增加，影响到边缘地带土地租金的增加和中心土地租金的降低。运输成本的减少对存款购买土地的影响(B)运输成本的减少对存款购买土地的影响(B) 的确, 城市密度降低纯效果,即使运输成本没有减少, 来降低市中心 土地绝对租金。运输成本的降低将只扩大这种减少。 运输成本的减少对存款不购买土地的影响运输成本的减少对存款不购买土地的影响运输成本的减少对存款不购买土地的影响(A)运输成本的减少对存款不购买土地的影响(A) 第二种选择可能影响了运输业的发展，如果居民选择保持同样水平的居住密度，不是扩张城市空间区域而不管运输业的发展。这往往只发生在面对严重变化或政府限制空间扩展。那么,运输成本降低引起了城市土地租金下滑 。但是，在租金下降的情况下，位置离城市中心越近。运输成本的减少对存款不购买土地的影响(B)运输成本的减少对存款不购买土地的影响(B) 我们直觉地看到技术改进提高了整体的生产力和社会福利，即运输成本的降低。必然导致城市总土地价值的下降，其中隐含的实质就是受限空间里的土地减租的可能性。 更广泛地说, 运输成本的降低降低导致了城市中心位置 土地价值,使得所有地点平等。得出的结果是在城市面积扩张的情况下，城市中心的土地价值开始下降，至少相对而言。§5.4.2 原则§5.4.2 原则原则 4 人均净收入的增加（保持人口恒定）降低了租金梯度，有可能引起城市中心地租明显的下降，尽管次要的运输成本增加对收入增加效果可以缓和这个结果或者推翻它，特别是在城市的空间扩张是被抑制的情况。收入收入 城市人均收入全面上涨，将降低人口密度和租金梯度。这将影响周边土地租金的增加和降低城市中心土地租金。因收入上涨引起的租金梯度下降，城市扩张，至少在一定程度上抵消了由人均收入增加对运输成本的影响。 §5.4.3 单中心城市模型§5.4.3 单中心城市模型 起初，许多人认为商业地产租金随着城市的增长而增长。 相反，单中心城市模型显示低密度住宅的价值逐渐地增加了，至少土地价值在上涨，即使城市人口没有增长。 原则 5原则 5 城市成长越快，不确定性越大，结果就是成长带来了城市土地价值的增加，不确定性显示小的、密度较高的城市是最理想的。像理想的发展被延期 直到其他方法出现。.土地价值预测不确定性效果土地价值预测不确定性效果 事实反映，土地拥有者需要租金溢价。建成后物业一定能够可能转化成以前他们希望开发农业土地和因此转变成城市范围内土地使用。土地租金增长与不确定性含义和土地价值城市和地区超出了城市范围的闲置地区。城市内外地租的组成及不确定性城市内外地租的组成及不确定性城市内外地租的组成及不确定性(A)城市内外地租的组成及不确定性(A) 图表显示城市内部土地租金上涨和不确定性的含义，以及超出城市边界的非都市化区域。图中租金模型描述的是当前点租金，直接反映了空间市场需求与攻击之间的平衡，为了表明位置与城市边界的关系。 城市内外土地价值的组成及不确定性城市内外土地价值的组成及不确定性城市内外土地价值的组成及不确定性城市内外土地价值的组成及不确定性 结果是未开发土地价值戏剧性地增长的溢价增加和不可逆转性两者，作为城市边界方法。对于相似的现实情况，几乎所有的成片未开发土地市场价值仅包括这两部分溢价成长型城市边缘。 §5.5 其它城市土地使用理论§5.5 其它城市土地使用理论§5.5.1 边界土地使用效应 §5.5.2 多中心城市 §5.5.3 邻里动态与生命周期 §5.5.4 物业生命周期和折旧结构§5.5.1 边界土地使用效果§5.5.1 边界土地使用效果 最重要的是认识到同质的相关性地区的土地使用本质结果，也就是地区间土地使用边界。这些边界影响了与之相邻和附近地块的区位租金和土地价值 边界土地使用的负面外部效应边界土地使用的负面外部效应边界土地使用的负面外部效应边界土地使用的负面外部效应 一块土地使用的价租金曲线是利益从容易接近性到表左边缘横坐标轴线到另一个边界土地使用。例子例子 图表显示了围绕边界位于上图所是左侧的商业中心的居住土地使用的叫价曲线。在土地使用边界附近叫价曲线较低，当距离消灭了消极的外部型，则降低当进一步增加距离减少对商业中心的影响。§5.5.2 多中心城市§5.5.2 多中心城市 多中心城市不但拥有子中心，而且有多个主要中心。多中心城市的租金梯度多中心城市的租金梯度NBD=近邻商务区CBD=中央商务区MAC=主要活动中心多中心城市的租金梯度多中心城市的租金梯度 土地价值和土地租金梯度往往决定均衡通过每个位置最高叫价曲线的实用性，导致长期以来最高最好的土地使用。 一个城市的横断面看到一个主导CBD但是远离城市中心点。土地租金粗的实体直线，最高叫价曲线超过每个点。 §5.5.3 周边动态与生命周期§5.5.3 周边动态与生命周期 这里说的是城市的自然动态、进化进程及邻里关系。从生物学借用术语，这个过程有时称为邻里继承理论。邻近地区连续模型邻近地区连续模型邻近地区连续模型(A)邻近地区连续模型(A) 让我们跟踪一个美国西部地区典型地区的模型。 起初田园农业地带在每个城市扩张区域的边缘，上图表示的成长过程中分阶段特性：随着该地区城市的发展而变得成熟，土地价值迅速上涨的。这个阶段开始于I点，图中表示在横水平轴线上。西侧区域最初开发成低密度居住区，并全部建成这种新的 房屋。 邻近地区连续模型(B)邻近地区连续模型(B) 当开发完成后，西侧的成长期和为开发土地最终价值快速上涨，但是邻里关系进入了一个长期成熟期，加之总体来说是固定的。从II点开始，这个成熟期将无限期地继续，伴随着建筑被整修或重新修建新的建筑物时，除了保留邻里关系及其低密度特征，原来建筑物的年代不再考虑。 邻近地区连续模型(C)邻近地区连续模型(C) 然而，任何城市大都市化区域的发展整个全部压力放在西部地区能够引起逐步形成两种远离成熟期的可能。 图中用III点表示。最大的一种可能是西部土地价值大幅回升。这是由西部城市中心地区离位置全面扩张引起的。图中显示此时重新开发将获得更多土地使用权益。 邻近地区连续模型(D)邻近地区连续模型(D) 相反，我们不希望看到WEST Side A进入衰退期。任何地区的都市化区域都可能演化成一个事实，那就是减少West Side的价值。 各种经济的、地理的、和社会的因素可能引起下降。当然，下降能持续，直到West Side 永远地停留在低价值状态逐渐地结束。然而，还有一种可能是价值下降突然出现转折。这个转折点在图中IV示意。当建筑出现全面下降，土地价值被相邻的点压下 ,此时重建的成本比较低。如果 West Side 有一些能够抓住的有利的特质，或者任何城市的演化对West Side 产生直接的有利条件，重新开发和重修将更有利。 邻近地区连续模型(E)邻近地区连续模型(E) 丛房地产投资者观点来看，邻里继承关系理论是个很重要的概念。 继承理论不间断提出两种土地租金和土地价值的方向。首先，土地租金。第二，突然转折可能性崔在，因黑区导致土地租金和土地价值的突然变化。 §5.5.4 物业生命周期与折旧结构§5.5.4 物业生命周期与折旧结构 房地产投资者意识到物业生命周期对他们来说很重要的，这是投资回报本质的基础，也是物业的现实期望。 物业价值的组成物业价值的组成C = 建设起点； U = 重新建设的最高最佳使用 P = 物业价值； S = 结构价值； L = 区位价值 Time物业价值的组成(A)物业价值的组成(A) 物业价值主要有两个部分组成：土地价值和建造价值。 图中物业生命周期简化模型说明了这两个组成部分之间的关系。图中描述的模型是与作为开发过程中的土地价值模型一致的。图中显示的是城市单点位置贯穿水平线全部历史持续时间。 物业价值的组成(B)物业价值的组成(B) 离散点，当这块土地上重新建设或发生重大结构改造，沿时间轴线分布在C点。在那些时间点上，结构建造或重新建造成就最高最好使用该地块。新建的或重建的建筑物价值基于地块最高最好使用。该建筑物用来追踪土地使用价值的演变。图中破折线和U点线是一个来定义地块位置价值趋势的好方法。物业价值的组成(C)物业价值的组成(C) 地块的位置价值不间断地增长，被 向上延伸U点价值证明。房地产的市场价值在任何时候包括建筑物价值加上土地价值.建筑物价值在重新建设后用S表示，建筑物价值构成了大部分的物业价值。 在任何时候，土地价值加上建造成本的总和等于物业价值，P表示。即, P = S + L. 重建的最佳时间往往地块全部价值仅等于其土地价值的时候才出现；结果就是，当前的建筑物由于此地块重新开发价值变为0，折旧原则折旧原则 从长远来说, 位置价值的变化提供了已建成地产无杠杆投资者平均资本收益的理论值 (即财产是充分的运作). §6 房地产资产分析§6 房地产资产分析§6.1 概述 §6.2 金融理论：房地产融资决策基础 §6.3 金融创新 §6.4 房地产作为一个投资者：一些背景信息 §6.5 房地产现值计算 §6.6 衡量投资成果：投资回报的概念§6.1 概述§6.1 概述§6.1.1 金融市场的定义 §6.1.2 初级市场和二级贷款市场 §6.1.3 美国全部商业房地产的资本来源 §6.1.4 房地产资本流量 §6.1.5 房地产权益与债务市场§6.1.1 金融市场的定义§6.1.1 金融市场的定义 金融市场是使用金融工具将需要资金的任何有剩余资金的人相匹配的金融工具、贷款人和投资者的总称。§6.1.2 初级市场和二级贷款市场§6.1.2 初级市场和二级贷款市场 初级金融市场：贷款以不同的方式、在不同的地方发起（创造）的，其整体的集合就是人们所称的初级金融市场。 一旦形成债务，债务单元（由债券、信托契据、票据和抵押单据等代表）就可以在二级金融市场中交易了。§6.1.3 美国全部商业房地产的资本来源§6.1.3 美国全部商业房地产的资本来源权益总额：3609亿美元债务总额：14300亿美元§6.1.4 房地产资本流量§6.1.4 房地产资本流量 资本流量指的是某一给定时间段内总持有量的变动。监控房地产资本流量的信息来源： 1.私人债务； 2.公共债务； 3.私人权益 4.公公权益。§6.1.5 房地产权益与债务市场(A)§6.1.5 房地产权益与债务市场(A)1.房地产权益市场的所有权形式的特点§6.1.5 房地产权益与债务市场(B)§6.1.5 房地产权益与债务市场(B)2.房地产债务市场中的主要参与机构 ◎（短期）货币市场 建设贷款：为开发商建设场地内的建筑物或构筑物的建设活动提供资金的贷款 ◎（长期）资本市场 人寿保险公司 商业银行 储蓄机构 退休基金货币市场利率波动的原因货币市场利率波动的原因（1）短期资金的供给和需求的变动； （2）美联储的利率政策。 ◎调整银行必须为其存款持有的储备； ◎调整保证金要求； ◎调整银行向美联储银行借款时必须支付的利率（贴现率）； ◎购买和出售政府证券（公开市场操作）。§6.2 金融理论：房地产融资决策基础§6.2 金融理论：房地产融资决策基础 §11.2.1 房地产收益能力 §11.2.2 权益角度的融资 §11.2.3 贷款人角度的融资以及房地产价值估计 §11.2.4 还本付息能力 §11.2.5 杠杆效应§6.2.1 房地产收益能力:起点§6.2.1 房地产收益能力:起点 衡量房地产收益能力的净经营收入(NOI)是贷款人和权益投资者的收益来源。 NOI的基本计算过程如下: 潜在毛收入 空置和收租损失 = 有效毛收入 经营费用 = 净经营收入§6.2.2 融资决策：权益透视§6.2.2 融资决策：权益透视1.使用债务资金的效益 使用债务资金的一个主要效益是它能通过杠杆效应提高权益资本的回报；债务资金的使用还降低了任意给定项目所需的最小投资额；根据客户（投资者）需要调整投资机会的灵活性，是债务融资的另一种效益。 2.使用债务资金的成本 当权益投资者为寻求较高的收益而借款时，他们也承担了收益变动性更大（风险更高）的成本。而且，在的情况下，如果项目的净收入降低到还本付息金额以下，投资者将面临着违约和赎取权的丧失。§6.2.3 贷款人角度的融资以及房地产价值估计§6.2.3 贷款人角度的融资以及房地产价值估计贷款人在进行贷款决策时要考察两个基本的问题： (1)房地产作为贷款抵押物的充分性； (2