南京市养老机构市场调查报告

房产资料网 www.housezl.com 地产人的百科全书 目 录 2前言 3第一部分：有关南京老年人口的数据和资料 5第二部分：南京老年人居住养老的现状 8第三部分：南京老年人社会福利机构现状 8第一节 南京市老年人口与福利机构床位的供求比例 10第二节、南京社会福利养老机构的机构性质与运营方式 12第三节、政府对南京社会福利养老机构的扶持及优惠政策 15第四节、南京养老机构规模、设施及区位分布概述 20第五节、南京养老机构入住条件、服务内容及等级收费 30第四部分、南京市各养老机构的供求状况 31第五部分、入住老人的基本特征及需求分析 33第六部分、南京养老机构个案分析 42第七部分、养老机构市场的机遇 南京市养老机构市场#调查报告# 前言 · 调研时间：2005年5月19日～6月1日 · 信息来源：主要来自于南京市（区）民政局福利处、老龄委办公室、中华慈善基金等处；南京工大老年住宅课研究组以及相关媒体；南京市各养老机构、老人及老人家属。 · 调研对象 南京市177家养老机构：老年社区、老年公寓、托老所、养老院、福利院、干休所、老干中心、护理院、养老院、敬老院； · 调研内容 养老机构出身性质、隶属部门、入住及享受服务的条件、出租出售价格、服务内容及收费标准、基础设施状况、享受政府的优惠政策及运营后的政府态度、机构工作人员状况、养老机构的需求状况、与保险之间的关系、养老人员及家属的满意度。 · 样本容量 民政、老龄委等政府机构　　不少于5个 养老、托老机构　　　　　　不少于10个 被访管理人员　　　　　　　不少于20个 被访老人、家属　　　　　　不少于50个 第一部分：有关南京老年人口的数据和资料 江苏省早在1986年就进入老龄社会，是我国第一个进入老年型的省份。全省现有60岁以上的老年人口1066万，占省人口总数的14.3%，并以超过3%的速度逐年递增，呈现出老龄人口绝对数量大、增长速度快、高龄化程度高等特点。据预测，到2030年，江苏省人口老龄化水平将达到顶峰，老年人口增加到2000万左右，约占全省总人口数的25%。 截止2003年底，南京全市共有60周岁以上老年人804164人，占总人口的13.85%。目前，全市60岁以上老年人已有80多万人，而到2025年，南京每4个人中就有1人超过60岁。应该说南京老年人的递增速度远远超过全国平均水平，并且高龄化程度日渐严重。老年人的养老问题已经迫切地摆在我们面前 需要进一步说明的是，南京市人口平均预期寿命1990年为72.48岁，1998年上升到74.17岁，2000年已经超过75岁。从1982年的资料看，南京市区80周岁以上的高龄老人仅有1.16万人，人口类型尚属成年型。1990年增加到1.93万人，1995年已达到2.68万人，占市区60周岁及以上老年人口的比重也由1982年的 6.4%上升到1995年的 7.8%，上升了1.4个百分点。随着时间的推移、老年人生活水平和医疗水平的提高，大量的低龄、中龄老人不断跨入高龄老人的行列。 另外，南京市区百岁及以上的老年人口增加较快，1990年仅有6人，2000年已增加到80人，目前已经突破100人。这意味着全社会要花费更多的人力、物力、财力赡养和照料老人。 南京老年人口的数据表 项目 区 县 总人口 老年人口 比例（%） 玄武区 401340 60039 14.96 白下区 452950 73113 16.14 秦淮区 263178 41112 15.62 建邺区 296000 35585 12.02 鼓楼区 556691 80617 14.48 下关区 318830 47036 14.75 浦口区 483500 55417 11.46 雨花台区 190070 23374 12.30 栖霞区 361978 45107 12.46 江宁区 804973 110191 13.69 六合区 870000 111653 12.83 溧水县 381567 55275 14.49 高淳县 423978 65645 15.48 合计 5805055 804164 13.85 第二部分：南京老年人居住养老的现状 第一节：南京老年人居住养老现状面临的问题及发展趋势 （一）南京老年人目前主要的养老模式： 目前南京市的养老模式由家庭养老、社区养老、机构养老三部分组成： · 家庭养老：南京的家庭养老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和钟点工来实施养老护理。 · 社区养老：社区养老则是举办托老所、老人饭桌，提供入户陪护、钟点工等中介养老护理。 · 机构养老：机构养老则专门为入住老人提供养老护理，目前南京有社会福利院、老年公寓等养老机构共170多家。 目前家庭养老为南京市民主要模式，中华民族历来强调家庭养老，所谓“父母在家中，儿子不远游”即是这种传统意识的写照。延续至今，儿孙绕膝的大家庭生活仍是部分老人的愿望。许多人认为“住养老院，要不是没有儿女，就是儿女不孝”。许多老人退休后赋闲在家，把希望和精神寄托于对子孙辈的照顾，同时获取后代的物质和精神反馈。这种传统型家庭养老在当前虽仍占主要地位。现在约有70%的老人是以这种最传统的方式在家养老的。而社区养老和机构养老则是家庭养老的补充，南京有30%的老人享受的是后两种养老方式。 （二）南京老年人目前家庭养老所面临的问题： 1. 由于社会变迁，我国第一代独生子女已经陆续进入婚育年龄，开始担当起赡养老人的重任。一对夫妇要同时供养四位老人，还要抚养一个孩子。而社会竞争的加剧，让相当数量的子女在自身条件的限制和压力下，没有时间或者能力照顾老人。这种“四二一”家庭结构的现实，对传统的家庭养老模式造成明显的冲击。 2. 随着社会的变迁和信息时代的到来，年轻人和老年人之间的代沟加深，思想观念、生活方式等方面的摩擦增多，因此家庭养老从老年人的心理方面来说，也难以满足其需要； 3. 老年人具有高患病率、高伤残率、高医疗利用率的特点，其健康问题带来的照料的依赖以及医疗需求等也影响到家庭的稳定和发展。 4. 南京早就进入老龄化城市，随着老龄化程度的加剧和家庭规模的日趋小型化，老年群体中出现了一种突出现象———“空巢老人”越来越多。南京每10户老人家庭中就有近4户是“空巢”家庭。南京鼓楼区对3个社区的212个老人家庭调查后发现，“空巢”家庭有123个，占总数的59.4％，目前，这一比例正在上升。 （三）南京老年人养老模式发展的趋势： 1、观念问题影响老年人的养老方式的的选择： 传统型家庭养老在当前虽仍占主要地位，但就其发展趋势看，对其形式的部分乃至全新的转换已是不远的事实。中国的生育制度改革和人口老龄化趋势的加剧使城市中日益增多的独生子女小规模家庭的老人赡养功能越来越弱。而现代社会竞争日益激烈、生存与发展日益艰辛的现实使背负沉重生活压力的子女们难以挤出时间和精力去陪伴父母。况且，那些已步入老年(离退休阶层)的市民们考虑到子女的困难和自身及社会保障能力的提高，对子女的期望已开始明显降低，不再局限于传统的家庭养老方式。 2、 收入水平支撑居住需求的转变： 目前，我国城市中包括南京市区的老人一般以离退休人员为主。而作为他们晚年收入主要组成部分的离退休保险福利费，最近几年已有较大幅度的增长。据《中国统计年鉴》反映，1998年该项收入人均已达5972元，比该年城镇居民人均收入5458.34元还高出500多元。况且这笔收入并非我国城市老年人的唯一经济来源，评价其经济能力还需考虑如下因素： (1) 储蓄性收入。 储蓄因其保守而稳妥的保值特点，成为老年人较欢迎的维持生活水平的方式之一。由于多年的积存，储蓄对老年人的经济消费能力有不可忽视的影响作用。 (2) 再就业收入。 据1995年全国1%人口抽样调查统计数据推算，我国城市60岁以上的在业人口占市就业人口的9.4%，占市该年龄组总数的47.13%。可见，我国老年人通过再就业的方式获得收入已成为一种较普遍的现象。而且，我国离退休人员年人均再就业收入从1990年的15.51元上升至1998年的57.34元的现象也表明其还有很大的潜力可挖。 (3) 其它方面的收入。 市场经济条件下理财方式的多样化使部分城市老年人也纷纷进入保险、股票交易等投资市场，加之接受子女赡养金、领取上一代遗产等方式，老年人的经济收入已呈多元化趋势。 (4) 亚老人群体的高收入。 我国目前存在一批自身有较强经济实力、事业有成的，或有富裕的子女予以支持的亚老人群，他们具有较强的购买力和较高的生活需求。 由上可知，南京做为江苏省会城市，南京老年人已有较强的经济实力来实现自身晚年居住需求的转变。而南京现有的社会福利服务事业基础差，养老机构档次偏低，养老设施严重不足，远不能适应老年人口迅速发展形势的需要。 第三部分：南京老年人社会福利机构现状 第一节 南京市老年人口与福利机构床位的供求比例 当前江苏省国办养老福利机构66家，集体办养老福利机构117家，民办养老福利机构114家，各级各类养老机构和养老设施的床位总和约21万张，每百名老人仅拥有约1.97张床位。，随着人口老龄化趋势的加剧，全省现有的福利服务供给已严重不足，床位数与需求还有很大的一段差距。此外，老年福利机构在质量上也难以满足需求，目前，在全省的养老福利机构中只有16家通过相关的国际认证。 经调查，2004年的统计数据显示，南京市经过民政部门审核，取得设置批准证书的老年人社会福利机构共有175家，共有10841个床位，入住老人7935名，床位利用率约73.2%左右。每千名老人拥有床位数约为12.4张。（见附表一） 南京作为沿海发达省份的省会城市，老龄化程度高于全国平均水平，人们的思想观念也相对较新，经济状况也更宽裕，所以理应有更高的标准。从全国其它城市的发展进程来看，2003年底，大连市每千名老人拥有福利机构床位数达到18.8张，杭州达到16张。而上海在2002年底的户籍人口1300万，60周岁以上老年人超过249万，占总人口的18.7%，人口总量与老龄化程度均高于我市，而其老年福利事业发展也领先我市。2002年底，该市共有老年人社会福利机构467家，床位34931张，每千名老人拥有床位超过了14张，也远高于我市水平。 由此可见南京养老机构只是刚刚达到国家要求的基本标准，远远无法满足南京的老龄人群的多层面的社会需求。 （附表一）南京市老年人口与福利机构床位一览表 项目 单位 总人口 老龄人口 老龄人口 比例 床位数 千名老人拥有床位 玄武区 401340 60039 14.96 616 10.26 白下区 452950 73113 16.14 469 6.41 秦淮区 263178 41112 15.62 549 13.35 建邺区 296000 35585 12.02 336 鼓楼区 556691 80617 14.48 207 2.57 下关区 318830 47036 14.75 463 9.84 6城区小计 2288989 337502 14.74 2640 7.82 浦口区 483500 55417 11.46 754 13.61 雨花台区 190070 23374 12.30 389 16.64 栖霞区 361978 45107 12.46 663 14.70 江宁区 804973 110191 13.69 1585 14.38 六合区 870000 111653 12.83 1034 9.26 5郊区小计 2710521 345742 12.76 4425 12.80 11区合计 4999510 683244 13.67 7065 10.34 溧水县 381567 55275 14.49 771 13.95 高淳县 423978 65645 15.48 1276 19.44 2县小计 805545 120920 15.01 2047 16.93 全市总计 5805055 804164 13.85 9845 12.24 第二节、南京社会福利养老机构的机构性质与运营方式 南京市目前养老机构性质和运营方式共分为以下三种： 1、 政府性质---- 是由省、市、区政府直接投资建设，由政府拨款承担社会三无五保老人等福利责任的非盈利性质的养老机构。南京目前共20家。 一般政府性质的养老机构都为政府自己运营，如：南京市福利院、玄武门老年公寓、秦淮区社会福利院、鼓楼区社会福利院等，目前南京此类型养老机构共16家。 但个别也存在政府性质但由集体或社会管理、承包运营的，如：省邮电老年公寓、兰园老年公寓、工程兵学院老年康复中心、通院为民老年康复中心等4家。 2、 集体性质---- 是由政府管辖下的区、街道、镇等集体性质投资建设并管理， 由集体拨款承担本辖区三无五保老人等福利责任的非盈利性质的养老机构，基本由集体运营。南京目前此类型养老机构共108家，为主要的养老机构性质。如江宁开发区百家湖敬老院、玄武门社区老年康复院、夫子庙街道社会福利院等。 3、 社会性质---- 由社会力量投资建设运营，以收费形式社会招收老人的养老机构。目前南京此类型养老机构共47家。如金康老年护理中心、市红十字老年康复中心等 （政府性质、集体性质两种类型都为非盈利性质的养老机构，没有盈利指标，但目前大多数都对外开放接受自费入住的老人，作为额外的创收收入） 第三节、政府对南京社会福利养老机构的扶持及优惠政策 1、 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知的文件，对社会养老福利机构的扶持及优惠政策摘要如下： 1. 对社会力量投资创办社会福利机构，各级政府及有关部门应给予政策上的扶持和优惠。 2. 社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拔方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。 3. 对社会福利机构及其提供的福利性服务和兴办的第三产业，安置残疾人的福利企业，以及单位和个人捐赠支持社会福利事业的，国家给予税收优惠政策，按照现行国家税法规定执行。 4. 对社会福利机构的用电按当地最优惠价格收费，用水按居民生活用水价格收费；对社会福利机构使用电话等电信业务要给予优惠和优先照顾。 5. 对社会福利机构所办医疗机构己取得执业许可证并申请城镇职工基本医疗保险定点医疗机构的，可根据劳动保障部下发的《关于印发城镇职工基本医疗保险定点医疗机构管理暂行办法的通知》(劳社部发〔1999〕14号)的规定，经审查合格后纳入城镇职工基本医疗保险定点范围，社会福利机构收养人员中的基本医疗保险参保人员，在定点的社会福利机构所办医疗机构就医所发生的医疗费用，按基本医疗保险的规定支付。 6. 社会保险机构可委托社会福利机构代办其养老金发放等服务性工作。 2、 江苏省政府关于加快发展社会福利事业的通知文件，对社会养老福利机构的扶持及优惠政策摘要如下： 1. 鼓励和发动社会团体、企业、个人和外商采取独资、合资、民办公助等形式创办各类社会福利机构 2. 支持社会力量以合资、入股、购买和租赁等方式参与现有社会福利设施的改造和扩建。现有社会福利机构原以划拨方式取得的土地使用权，可以依法补办土地出让手续后进行转让，以筹集资金；也可以经有权的人民政府批准后，将土地使用权作为国家(政府)投资入股，投入旧设施的改造和扩建。 3. 民办社会福利机构符合规定条件的，享受国家办社会福利机构同等优惠政策。 4. 新办的社会福利事业项目，在符合土地利用总体规划的前提下，要保证供地。社会福利设施建设工程的收费，经主管部门批准可酌情减免。公安部门免收治安联防费，用电、用水按民用标准收费。 3、 目前通过对南京社会福利养老机构的访谈调查，南京普遍享受的优惠政策主要体现在以下几点： 1. 凡民政部门批准的老年人社会福利机构均可申请为非企业单位，享受政策性的减免税收。 2. 凡民政部门批准的老年人社会福利机构均应享受水、电、固定电话、有线电视的收费按居民类价格执行。 4、 政府对南京社会福利养老机构的扶持及优惠政策的分析 1. 鼓励社会力量兴办福利机构的优惠政策无明确的定量要求： 目前许多对老年人社会福利事业的优惠政策还比较原则，一些优惠政策还停留在定性的层面上，优惠政策的权限及实施实际已下放到各区等地方主管部门，由于没有明确的定量要求，弹性空间相应较大。 2. 政府资金整体投入量少，投入方式陈旧、投入对象单一： 到目前为止，政府对福利机构的资金资助投入量少，还停留在项目财政阶段；必须有适当项目并获得及财政部门认可才能得到资助，定期资助等经常性财政支出机制尚未建立。虽然社会力量兴办的福利机构与国家和集体兴办的一样承担社会职能，但政府资金支持仅限于国家和集体经济兴办的机构，由于政府投入上的差别，导致其运行成本的不一致。 3. 对国际通行的新办机构资助和正常运行补贴支持无可借鉴的实施案例： 国内上海等一些城市已经开始对国际上通行的新办机构资助和正常运行补贴，在我市还尚未启动。江宁区政府去年年底首先提出在符合条件的前提下对新办机构（包括社会力量兴办的养老福利机构）资助和正常运行补贴，最多达5000元/床位，但目前还无可借鉴的实施案例。 第四节、南京养老机构规模、设施及区位分布概述 一、养老机构区位分布与隶属主管部门： · 主城区养老机构地理位置分布如下： 玄武区16个、白下区14个、秦淮区10个、建邺区9、鼓楼区10、下关区12；共71个。为总数的41% · 郊区养老机构分布如下： 浦口区16个、雨花台区11个、栖霞区12个、江宁区28个，六合区18个，共85个，为总数的48% · 郊县养老机构分布如下： 其中溧水县公共8个，高淳县11个，共19个，为总数的11% 由此可见，南京175家养老机构，主城区只占取了41%，目前江宁区的养老机构是最多的。这是从养老机构的地理位置来划分的，基本上各个养老机构隶属主管部门为本辖区的民政局的福利处直接管理，但个别的如冠名为省、市的养老机构就隶属到相应的市民政局、省民政厅的福利处管理。 二、规模、设施的概述： 1、分类数据统计 1) 养老机构占地、建筑面积的数据统计： 2) 养老机构占地面积的数据统计： 根据统计，南京目前175家养老机构的综合规模总体偏小，占地面积10000平米以上的机构只有八个，建筑面积上5000平米的仅四个。八个其中大多地处郊县，为集体性质；以收留五保护老人为主的纯福利性质的敬老院。规模稍大，面向南京市对外开放接受自费入住的老人的只有南京市社会福利院（占地83000），江苏省邮政老年公寓（14000）两家。 3) 南京养老机构床位的数据统计： 根据床位数统计，南京目前养老机构的低于100个床位数有146家，占了82%的比例，100个床位以上的共29个，其中150以上共5个：浦口区桥林镇第一敬老院（150位）、青山社会福利院（300位）、但以收留五保护老人为主的纯福利性质的敬老院；其中面向南京市对外开放接受自费入住的老人的只有南京市社会福利院（600位）、玄武区老年康复护理院（150位）、市红十字老年康复中心（150位）由此可见南京能上规模的养老机构屈指可数； 其中，从分布区域来看，城区床位数为4092位，只占南京总床位数10841的38%，而城区老人目前需求旺盛，尤其是带康复医疗性质的机构床位，几乎处于供不应求的状态。 4) 南京养老机构投资总额的数据统计 据调查统计，南京养老机构多建造在早期，为福利非盈利性质，硬件条件标准较低，投资额低。后为顺应市场需求，部分养老机构只能在原有基础上改建，其中除政府直属的南京市社会福利院，投资额上一千万元的只有4家：江苏省邮政老年公寓（3500万）、玄武区老年公寓（1500万）、江宁开发区百家湖敬老院（1300万）青山社会福利院（1000万）。 由此南京养老机构整体质数基础较差可见一斑。 （南京康复性质的养老机构不超出10个，多附属于一些规模较小的部队，区级的医院，养老机构医疗设施的投资基本归属到医院部分中） 5) 职工人数结构统计分析： 据统计，目前南京养老机构的从业人员共1902人，分为管理人员、医生、护士、护工、工勤。 A、医生、护士 人数比例较少。取得执业资格的医生（包括兼职）138人，护士160人，平均每家机构拥有医生0.78名，护士0.63名。除去市社会福利院（14名医生25名护士）、及一些以康复护理为主的（不超十家）等医护力量较强的机构，其他机构的平均水平将更低，其中97家机构既没有医生，也没有护士。除了本身附属于医院的个别康复机构，医生护士来自本医院外，大部分为外聘性质，医生待遇根据级别参照三级医院的薪资水准。护士基本薪资在1200元左右。 B、管理人员 共有417人，占22%，按数据看平均每家机构拥有2.4名管理人员，据我们实地考查，其中部分人员编制虽在某些国营、集体养老机构（有的单位多达10个），但只是挂名，实质并未参与管理。由此可见管理人员的数量极少，而且素质参差不齐：大多数机构没有达到国家关于要具备大专学历以上、社会工作类专业毕业的专职的社会工作人员的要求。据了解，为国家公务员编制的薪资按国家规定发放。（许多属郊县集体敬老院的管理人员只领取国家或集体发放的基本生活费，利用养老院的空余土地自给自足。）中高层除外，对外招聘的普通管理人员工资800—1500元不等。 C、护工、工勤 护工、工勤人数各为754人、433人，康复性质的或设施条件稍高的养老机构的护工、工勤分工相对明确，普遍护工、工勤没有区分。平均每个护工负责介护的老人一个，介助最多不超出两个。但许多机构在护工提成的前提下达到了一人介护3个老人。护工多为外地30到50岁的农村妇女，除劳务市场，互相熟人介绍也是招募渠道。按规定护理人员应接受岗前培训，经省级以上主管机关培训考核后持证上岗，但南京目前90%以上的养老机构不符合此规范。护理人员的基本工资350—600元不等，有提成制度，多数定为每多护理一个介护老人增加50元。 2、 南京养老机构基本设施状况概述: 南京175家养老机构，95%建造在早期（1999年颁布行业标准《老年人建筑设计规范》之前），设施简陋，还是停留在养老院、托老所满足基本的住养服务的概念阶段，或直接在普通住宅的套房内运营，或把原先作为其他用途的房子作简单改造即投入使用，而非量身定造，各项设施不符合老年人身体、心理等方面的需求，极其不规范。少数市场最好的勉强达到二星级的房间标准。文娱、康复方面的设施简陋，少数设有简单的老年活动棋牌室等，有的甚至没有足够的活动场所提供给老人。 目前有五、六家养老机构正在原有基础上改建扩建，根据政府部门工作人员介绍，目前新建或改建的养老机构的设施标准已开始严格按照《老年人建筑设计规范》执行，尤其新申报的福利养老机构的硬件审核上比以往严格许多，据考查，如江宁开发区百家湖敬老院、玄武区老年公寓（改建中）。江苏省邮政老年公寓等新建或改建的项目在基本设施上达到了南京一级的收费标准。江宁开发区百家湖敬老院（暂时只接受本区五包老人），是去年兴建的目前南京福利养老机构硬件条件最好的一家。 第五节、南京养老机构入住条件、服务内容及等级收费标准 目前南京市的老年人社会福利机构的服务基本分为以下几种：保健、疗养、医疗、娱乐、老人护理（自理、介助、介护）、康复、送终。从业务范围来看，全市175家老年人社会福利机构中，超过90%的机构只能提供基本的住养服务， 能提供康复服务的机构只有10家左右。除了市社会福利院外，能开展较丰富文化娱乐活动的凤毛麟角，而真正能开展个性化服务的机构几乎还是空白。 一、南京市对老年人社会福利机构护理要求： 1、自理老人： 1.1居室卫生 a) 帮助老人早晨整理床铺，晚上铺床，翻晒被褥； b) 定期更换床单、被套、保持床单整洁（必要时随时换洗）； c) 酌情开窗通风，保持室内外空气流通，根据季节做好防暑防寒工作； d) 每日清扫居室卫生，室内外物品摆放整齐。做到桌面、地面、门窗及墙壁清洁无积灰。室内应无蝇、无蚊、无鼠、无臭虫； e) 定期为老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期给予消毒。 1.2个人卫生 a) 早晨帮助老人漱口、洗脸、洗手、梳头，晚上帮助老人洗脸、洗手、洗脚、洗臀部； b) 定期帮助老人剪指（趾）甲、理发、剃须、更换衣裤； c) 定期帮助老人沐浴，定时擦身，夏季每日按时帮助擦席； d) 为大小便不能自理的老人做好大小便护理。 1.3饮食起据护理 a) 每日供应开水二次。饭、菜送至居室，按时送饭、送药； b) 加强巡视居室，观察老人的睡眠情况； c) 观察了解老人的饮食起居、思想情绪、精神状态，并给予心理疏导； d) 注意观察老人的病情变化，用药情况，发现情况及时处理。 2、介助老人： 2.1居室卫生 a) 早晚整理床铺，翻晒被褥。被褥气垫被单保持清洁、平整、干净、柔软； b) 定期更换床单、被套、保持床单整洁（必要时随时换洗）； c) 酌情开窗通风，保持室内外空气流通，根据季节做好防暑防寒工作； d) 每日清扫居室卫生，室内外物品摆放整齐。做到桌面、地面、门窗及墙壁清洁无积灰。室内应无蝇、无蚊、无鼠、无臭虫； e) 定期为老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期给予消毒。 2.2个人卫生 a) 晨起帮助老人漱口、洗脸、洗手、梳头，晚上帮助老人洗脸、洗手、洗脚、洗臀部。必要时做好口腔护理； b) 定期帮助老人剪指（趾）甲、理发、剃须、更换衣裤；保持老人仪表端正； c) 定期为老人沐浴，夏季每日擦席，每日擦身至少二次； d) 帮助行动不便的老人如厕，为大小便失禁或发生呕吐的老人及时清洗，更换衣服及床上用品。 2.3饮食起居 a) 饭菜茶水供应到居室定时喂饭、喂水、喂药。每日供应开水二次； b) 每天定时巡视房间，观察了解老人的饮食起居、思想情绪、精神状态，发现异常，及时报告，及时处理； c) 对易发生附床、坐椅意外的老人，提供床栏等安全保护具； d) 注意观察老人的睡眠情况，及时大小便情况，发现情况及时处理。 2.4医疗康复 a) 医务人员每周定期大查房一次，医生、护士每天查房二次； b) 每天定时巡视居室，15-30分钟一次； c) 注意观察老人的病情变化、用药情况以及用药后反应，发现异常及时处理； d) 三天测量生命体征一次，发现异常及时处理； e) 对长期卧床不起的老人定时翻身、变换卧位，检查皮肤受压情况并应详细记录备案，Io褥疮发生率应为零，IIo褥疮发生率应低于5%。入院前发生严重低蛋白血症，全身高度浮肿、癌症晚期、恶液质等患者除外。 3、 介护老人： 3.1居室卫生 a) 早晚整理床铺，翻晒被褥。被褥气垫被单保持清洁、平整、干净、柔软； b) 定期更换床单、被套、保持床单整洁（必要时随时换洗）； c) 酌情开窗通风，保持室内外空气流通，根据季节做好防暑防寒工作； d) 每日清扫居室卫生，室内外物品摆放整齐。做到桌面、地面、门窗及墙壁清洁无积灰。室内应无蝇、无蚊、无鼠、无臭虫； e) 定期为老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期给予消毒。 3.2个人卫生 a) 晨起帮助老人漱口、洗脸、洗手、梳头，晚上帮助才人洗脸、洗手、洗脚、洗臀部。必要时做好口腔护理； b) 定期帮助老人剪指（趾）甲、理发、剃须、更换衣裤； c) 定期为老人沐浴，每天定时擦身，夏季为老人每日擦席； d) 每天做好大小便护理，对大小便失禁及卧床不起的老人，做到勤查看，勤换尿布，勤清洗下向，更换衣服，保持老人清洁； e) 为发生呕吐的老人及时清洗更换衣服。 3.3饮食起居 a) 每日供应开水二次。按时喂饭、喂水、喂药等； b) 加强巡视居室观察老人的睡眠情况、大小便情况，发现异常及时处理； c) 细心观察并掌握老人的饮食起居、思想情绪及精神状态等情况； d) 协助医务人员注意观察老人的病情变化，用药后反应，发现异常及时报告医师处理； e) 为行走不便的老人配备临时使用的拐杖、轮椅车和其它辅助器具； f) 对老人易发坠床、坐椅意外的老人，提供床栏等安全保护具； g) 对缺乏自理能力的老人按规定代为保管好钱物及一些贵重物品； h) 视天气情况，每天带老人到户外活动1小时； i) 对患有痴呆症的老人根据情况定时巡视，防止随意外出或发生意外。 3.4医疗康复 a) 医务人员每周定期大查房一次，医生、护士每天查房二次。定时观测生命体征； b) 对重症老人严密观察病情变化，制定针对性的护理措施，并做好记录，防止并发症发生； c) 服务人员24小时值班，实行程序化个案护理。视情况调整护理； d) 对长期卧床不起的老人定时翻身、变换卧位，检查皮肤受压情况并应详细记录备案，Io褥疮发生率应为零，IIo褥疮发生率应低于5%。入院前发生严重低蛋白血症，全身高度浮肿、癌症晚期、恶液质等患者除外； e) 根据特护对象病情的需要，应配备相关医疗监护器具及药品，及时配合抢救； 二、南京民政局与物价局收费标准： 南京民政局与物价局根据设备设施、环境、服务内容、机构所处的地理位置等综合情况2004年1月确定初步拟订了社会福利机构收费标准，具体分为四个收费等级，据福利处工作人员介绍，此规定目前还在逐步完善推出，没有具体实施。 拟出台的南京老年人社会福利机构基本收费项目为：床位费、护理服务费、康娱费、空调费、日杂费、电话费、医药费、伙食费、特殊材料费等； 南京市老年人社会福利机构收费等级 一 级 居 室 条 件 老人居室的单人间使用面积不小于15平方米；双人间使用面积不小于20平方米；三人间使用面积不小于25平方米；有高档的独立卫生间，24小时热水，地板（地毯）、沙发。配有电视机，空调，冰箱、电话，特灶，活动床。 床头柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床单、被罩、枕芯、枕套、枕巾、时钟、梳妆镜、洗脸盆、暖水瓶、痰盂、废纸桶、床头牌等，介助、介护老人的床头应安装呼叫铃。 室内家具、各种设备应无尖角凸出部分。 公 共 设 施 饭厅应配设餐桌、坐椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等。 洗手间及浴室应配备安装在墙上的尿池、坐便器、卫生纸、卫生纸专用夹、废纸桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴垫、浴室温度计、抽气扇等。 有必备的洗衣设备，应有洗衣机、熨斗等。 建有老人活动室。有供其阅读、写字、绘画、娱乐的场所。该场所应提供图书、报刊、电视机和棋牌。 有配置了适合老人使用的健身、康复器械和设备的康复室和健身场所。 有接待来访的场所。接待室配备桌椅、纸笔及相关介绍材料。 室外活动场所不得少于250平方米，绿化面积达到60%。 有园林景点，公共区域应设有明显标志，方便识别。 有一部可供老人使用的公共电话。 卫 生 条 件 根据老人健康情况，必须有医疗室及设备和物资，应有急救药箱和轮椅等，有专职医护人员。必须具备处理老年人社会福利机构内各种突发性疾病和其它紧急情况的能力，并能够承担老年人常见病、多发病的日常诊疗任务。 服 务 安 全 及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态。 保证水、电供应，冬季室温不低于16°C，夏季不超过28°C。 生活环境安静、清洁、优美，居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。有岗位职责。 二 级 居 室 条 件 老人居室的单人间使用面积不小于10平方米；双人间使用面积不小于14平方米；三人间使用面积不小于18平方米；合居型居室每张床位的使用面积不小于5平方米。 有独立卫生间，电视机，空调，居室应配设单人床、床头柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床单、被罩、枕芯、枕套、枕巾、时钟、梳妆镜、洗脸盆、暖水瓶、痰盂、废纸桶、床头牌等，介助、介护老人的床头应安装呼叫铃。 室内家具、各种设备应无尖角凸出部分。 公 共 设 施 饭厅应配设餐桌、坐椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等。 洗手间及浴室应配备安装在墙上的尿池、坐便器、卫生纸、卫生纸专用夹、废纸桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴垫、浴室温度计、抽气扇等。 有必备的洗衣设备，应有洗衣机、熨斗等。 建有老人活动室。有供其阅读、写字、绘画、娱乐的场所。该场所应提供图书、报刊、电视机和棋牌。 有配置了适合老人使用的健身、康复器械和设备的康复室和健身场所。 有接待来访的场所。接待室配备桌椅、纸笔及相关介绍材料。 室外活动场所不得少于150平方米，绿化面积达到60%。 公共区域应设有明显标志，方便识别。 有一部可供老人使用的电话。 卫 生 条 件 根据老人健康情况，必须准备足够的医疗设备医护人员和物资，应有急救药箱和轮椅等。不设医务室的老年人社会福利机构应与专业医院签订。合同医院必须具备处理老年人社会福利机构内各种突发性疾病和其它紧急情况的能力，并能够承担老年人常见病、多发病的日常诊疗任务。 服 务 安 全 及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态。 保证水、电供应，冬季室温不低于16°C，夏季不超过28°C。 生活环境安静、清洁、优美，居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。 三 级 居 室 条 件 老人居室的单人间使用面积不小于10平方米；双人间使用面积不小于平14平方米；三人间使用面积不小于18平方米；合居型居室每张床位的使用面积不小于4平方米。 居室应配设单人床、床头柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床单、被罩、枕芯、枕套、枕巾、时钟、梳妆镜、洗脸盆、暖水瓶、痰盂、废纸桶、床头牌等，介助、介护老人的床头应安装呼叫铃。 室内家具、各种设备应无尖角凸出部分。 公 共 设 施 饭厅应配设餐桌、坐椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等。 洗手间及浴室应配备安装在墙上的尿池、坐便器、卫生纸、卫生纸专用夹、废纸桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴垫、浴室温度计、抽气扇等。 建有老人活动室。有供其阅读、写字、绘画、娱乐的场所。该场所应提供图书、报刊、电视机和棋牌。 有配置了适合老人使用的健身、康复器械和设备的康复室和健身场所。 有接待来访的场所。接待室配备桌椅、纸笔及相关介绍材料。 有必备的洗衣设备，应有洗衣机、熨斗等。 有一部可供老人使用的电话。 卫 生 条 件 根据老人健康情况，必须准备足够的医疗设备和物资，应有急救药箱和轮椅等。不设医务室的老年人社会福利机构应与专业医院签订合同。合同医院必须具备处理老年人社会福利机构内各种突发性疾病和其它紧急情况的能力，并能够承担老年人常见病、多发病的日常诊疗任务。 服 务 安 全 及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态。 保证水、电供应。 生活环境安静、清洁、优美，居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。 四 级 居 室 条 件 老人居室的单人间使用面积不小于8平方米；双人间使用面积不小于12平方米；三人间使用面积不小于15平方米；合居型居室每张床位的使用面积不小于4平方米。 居室应配设单人床桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床单、被 罩、枕芯、枕套、枕巾、洗脸盆、暖水瓶、痰盂、废纸桶、床头牌等，介助、 介护老人的床头应安装呼叫钤。     室内家具、各种设备应无尖角凸出部分。 公 共 设 施 饭厅应配设餐桌、坐椅、洗漱池、防蝇设备等。 洗手间及浴室应配备安装在墙上的尿池、坐便器、卫生纸、卫生纸专用夹、废纸桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴垫、浴室温度计、抽气扇等。 有必备的洗衣设备，应有洗衣机、熨斗等。 卫 生 条 件 有急救药箱。与专业医院签订合同。合同医院必须具备处理老年人社会福利机构内各种突发性疾病和其它紧急情况的能力，并能够承担老年人常见病、多发病的日常诊疗任务。 服 务 安 全 及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态。 保证水、电供应。 生活环境安静、清洁、优美，居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。 老年人社会福利机构收费标准表 类别 单人间 双人间 三人间 四人间及以上 一级 25元/日 18元/床日 15元/床日 12元/床日 二级 22元/日 16元/床日 13元/床日 10元/床日 三级 18元/日 12元/床日 10元/床日 8元/床日 四级 15元/日 10元/床日 8元/床日 6元/床日 备注：* 以上为床位收费标准。 * 允许上下浮动20% a) 护理服务费 ： 自理老人每人每日2-4元 介助老人每人每日6-8元 介护老人每人每日10-15元 b) 空调费 有条件为每台空调安装电表的，按用电量加收5%收取，末安装电表的按实际使用天数8元/台 /天收取； 以上均应按床位分摊收取。 c) 康娱费每月10元（指有康娱设施，限自理老人） d) 日杂费（指日常生活用品、理发、生活用水电等费用）、电话费、医药费、伙食费、特殊材料费等按实收取。 e) 有特殊要求的服务收费，双方协商议定。 第四部分、南京市各养老机构的供求状况 （一）南京市各养老机构的供求状况 1、 机构规模偏小，市场需求量大，各养老机构设施供不应求 南京市60岁以上的老人80万，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，80多万的老年人中，将有近2.4万人入住老年公寓和养老机构，而目前的状况，还远远不能满足随着人口老龄化发展对老年住房的需求。 目前南京市县乡镇街道一级都建立起养老院和老年公寓现有175多家，但市场供不应求。尤其康复性质的机构入住率极高，许多人想进去，还要排队等候。 2、中高端的老年住宅产品稀缺 根据调查，从供给与需求对比上看，城区老龄化程度高，收入相对较高，对福利机构的需求，尤其是对中高档需求比较旺盛，但现实供给数量少，层次低，设施简陋，服务质量和管理水平不高。 南京中高端的老年住宅产品稀缺。远远落后于浙江等地，南京市尚未没有形成可供老人根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次的梯级消费产业链。相应的高档次、能满足较高消费能力的老人的养老机构供应量几乎为零。 第五部分、入住老人的基本特征及需求分析 从目前入住人员结构来看，六城区入住老人中“三无五保”对象占7.6%，自费入住占92.4%；郊县的入住老人中,“三无五保”对象占77.2%，自费入住占22.8%，自费入住养老机构的老人占总入住人数的41% （一）自费入住的老人的特征及动机： 平均年龄为八十多岁，大多数患有老年常见病，需专人护理。家庭经济状况良好。 自理、 介护、 介助比例分别为：10% 、60%、30% 主要动机排序如下： 1、患病需康复治疗的。 2、年衰体弱多病，子女无暇照料，不放心请保姆的。 3、无子女的孤寡老人。 4、出于经济考虑，将自己住房出租出售，用房租交老年公寓费用，工资用来储蓄或补贴子女的。 5、出于精神需求，喜欢与同龄人居住交流的。 （二）入住老人对养老机构的期望： 调查中，对主要涉及户型、交通、面积、环境、商业氛围、服务、文化氛围、医疗设施及物业管理收费在这些因素中，对入住老人进行了访谈询问： 调查结果显示，老人首要考虑的因素前三位分别为：医疗设施（占40.29%）、环境（占25.2%）及服务（占10.89%）。其次，按这些因素的重要性排序分别为交通（占5.38%）、面积（占4.86%）、物业管理收费（35位老人选择，占4.59%）、文化氛围（28位老人选择，占3.67%）、户型（27位老人选择，占3.54%）及商业氛围（12位老人选择，占1.57%）（具体见下图）。 从调查结果可以看出，老年人非常重视居住地的环境，他们普遍希望绿地面积大，空气污染小，环境不要太嘈杂，社区内一定要有散步、户外健身的地方，还须针对老年人体能、耐力较差的特点，有相应的休息空间和设施，这样有利于自身的身心健康。由于生理机能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病种类多、患病治愈时间长等特点，很多老人行动不便，希望就近就医，因此，社区内的医疗配套设施对老年人来说非常重要。 第六部分、南京养老机构个案分析 个案一：南京市教育局老年教师公寓 背景： 南京市教育局老年教师公寓1993年为教育局开办，初期是为了解决教育系统鳏寡孤独的老教师的养老送终等问题的，为纯粹的福利机构，随着市场需求，现转入对外招收社会老人，收取一定费用的营利性质。 被选为个案原因： 入住老人平均文化素质为南京最高、经济收入高（个人收入多为1800元以上、子女条件普遍良好） 项目名称 南京市教育局老年教师公寓 电话 52210224 项目地址 长乐路小心桥东街42号 床位数 124 建筑面积 3340m² 占地面积 1950 m² 物业性质 新建/租用 自建教育局用地 土地成本 无 入住率 建筑类型 建筑风格 为九十年代初的平顶板式结构多层砖混楼房（六层） 容积率 户型特点及各种房间的面积 南北通透，两人间14m²，独立洗手间 装修情况 （档次） 墙面普通涂料、磁轴地面，空调、床头柜、彩电、衣柜 建筑/安装/装修成本 建筑成本约350元/ m²装修约50元/ m² 建筑租金成本 投资资金来源 由教育局出资33万兴建。 职工人数 31人 床位数 124个 出租床位数 124个 入住率 100％ 空置率 0 收费标准 床位租金12—16元/天 房间租金约900—1000元/月 机构出身性质（公办/集体/民营/国有民办承包） 集体 土地性质－划拨/优惠出让（出租）/市价出让（出租） 划拨 项目性质（可售/不可售；福利性质/企业市场行为 不可售/福利性质（已转为市场行为） 交通、自然环境、园林景观情况： 可坐43路到达，位于居民巷内自成独立的院落，外部环境嘈杂，院内相对安静，种有少量植物花草。室外面积约1000 m²，绿地占350 m²左右。 税收情况 享受通常的福利企业减免税收的优惠 所享受的优惠政策：有线电视费半价、水、电费以民用标准收取 与保险（社保及商业保险）、公积金、基金等机构的合作情况 基本由老人或家属自己与保险（社保及商业保险）办理报销等问题。基本与公积金、基金等机构无合作情况发生。 有关项目性质/项目社会关系的其他说明（隶属于什么主管部门） 隶属于南京市教委、教育局，本意是专为全市离退休教育工作者，孤寡老人提供集中居住、日常生活起居、康复护理、医疗保健、文化娱乐服务。后应市场需求对外开放，有选择的招收社会老人。 入住条件（身份/单位限制/年龄限制/辖区户口限制/经济限制/其他限制） 入住者原来要为经教委、教育局审核批准符合条件的离退休教育工作者，现对外 招收社会其它无精神病、传染病、年满六十岁以上老人，（床位紧张时，会对年龄，知识层次等因素做为挑选因素考虑） 入住老人数量（自理　　人/半自理　　人/特护　　　人/VIP　　人） 入住老人特征（家庭结构/经济状况/文化层次及原职业状况） 60％为教育系统的离退休教育工作者，多数有子女，少数为孤寡老人。经济状况良好，多数可自己支付养老费用（1800元以上退休金/月），文化层次较高，许多 在三四十年代受过高等教育。 入住的主要动机 1、 年衰体弱多病，子女无暇照料，不放心请保姆的。75％ 2、 无子女的孤寡老人。8％ 3、 出于经济考虑，将自己住房出租出售，用房租交老年公寓费用，工资用来储蓄或补贴子女的（其中包括三对）。7% 4、 出于精神需求，喜欢交流的。10% 供求情况：什么房间/床位/服务受欢迎，供不应求？各类房间/床位空置率？ 房间标准基本为两人间，少数有单人包房情况。基本无空置，处于供不应求的状况。 食堂服务情况及价位 伙食标准统一为6元一天，一荤一素一汤。（人手不足无法做到具个性化的服务） 配套设施/服务以及各种开展情况 （医疗、护理、家政、其他等） 有总共不到200m²阅览室、棋牌室等的活动空间（现正在装修中），简单的护理器械，氧气、呼叫系统（正在投入配备中），介护介助服务、和秦淮医院有合作，提供医护人员八小时的监护。每天组织老人做两次操。学校经常有学生探访帮助老人。 相应收费情况 自理：3元/天 介助：5元/天 介护：7-15/天 床位费12-16/天 餐 费；6元/天 管理人员/服务人员数量；管理；14人、医生1、护士2、护工9、公勤5 居住人员情况（年龄结构/身体状况）平均年龄84岁/基本都患有常见老年病需介助服务 居住人员情况（自理/护理/特护比例）自理20% 护理70% 特护10% 人力资源成本情况： 管理人员为教育局正式员工编制，工资按事业单位级别发放。 医生、护士、由合作医院提供。 护工、公勤底薪400—500元，再根据护理人数工作强度提成，少数高的可达到1000元，基本在700—800元，在行内属偏高待遇。 运营成本情况（人力资源成本除外） 基本为水电支出等日常耗损、膳食费用支出，设备维护费用 综合成本 土地为划拨性质，只有建安成本、基础设施固定成本投入与运营成本 营销模式/策略及费用价格情况 基本没有营销推广的费用支出 营运之后政府的态度及支付力度：是否转让、涨降价、扩大规模、增加营业点？亏损怎么办？有无计划与民间资本合作？ 因占地限制无法扩大规模，但准备提高档次、改善环境、增加医疗设备、增加房间床位、更新房间家具设施等计划，（正在装修老人的综合活动室）。装修后可能会提高部分房价。 本项目的实际竞争优势 为南京老人文化素质整体较高的老年公寓，会吸引一些注重文化氛围，有人以群分观念的老人 经营者的经验及教训： 由于在九十年代初期投建，硬件设施跟不上社会发展的需求。经营者在努力的弥补这一缺陷。 客户意见反馈（老人及家属的满意度、满意和不满意的内容） 老人普遍对服务反映较好。但对硬件表示希望有所改善 部分老人建议与国外老年公寓交流学习。 项目特征及入住老人特征概述： 老年教师公寓的收费属于中等，但入住老人的受教育程度总体较高，床位基本处于供不应求的状态。在此入住的老人在精神需求方面相应较高，一些老人会向公寓主管部门的领导提出要求改善硬件条件和个性服务的建议。 公寓现正在改善之中。扩建活动阅览室，购买医疗设备，装修并置换室内家具，并打算增加床位已应付市场需求。 还会经常组织些例如选评老寿星，让学生和老人联欢等活动。但原基础较差，难以满足入住老人的需求，但南京的现状使老人无太