房地产法律实务

房地产法律实务操作 第一讲 房地产政策的历史演变 一、土地改革 １．５０年６月２８日中央人民政府《土地改革法》： 没收地主的土地、耕畜、农具，多余的粮食及其多余房屋。 工商业家在农村中的土地和原由农民居住的房屋――征收。 地主兼营的工商业及其直接用于经营工商业的土地和财产――不得没收。 ２．1950年11月10政务院《城市郊区土地改革条例》： 地主在城市郊区的土地、耕畜、农具、多余的粮食及房屋－－没收。 ３．1950年11月25日内务部第125号《关于填发土地房产所有证的指示》。 土地和房产合为一证，并要列明“该户成员共有” 原土地契约一律作废。 ４．1984年12月24日中央办公厅、国务院办公厅《关于加快落实华侨私房改革的意见》 在土改中，农村、城镇中没收、征收的华侨私房，一律退还。 处理原则：①确权归谁，即为谁所有，一般不再变动。②发生纠纷，由政府解决，不属法院主管范围。 二、公私合营 １．1955年7月14日党的十一届七中全会《关于资本主义工商业改造问题的决议》 资本家所有的资本，包括固定资产和流动资产在内，一律折价在公私合营商店入股，按股给予固定的股息。（估价定息）。 小商小贩中间的坐商，资金可以折价入股，给予定额股息。 ２．1966年9月24日中共中央507文件批转国务院《关于财政贸易和手工业方面若干问题的报告》 宣布：公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消。 ３．1972年商业部《关于进一步加强合作商店社会主义改造几个政策问题的意见》 处理原则： ①小商小贩－退还股金（房产权归公）（不退实物） ②资本家、地、富、反、坏－－股金不退还。 三、城市私房社会主义改造 １．时间：基本上与公私合营同步开始。 1956年已经在全国铺开，中共中央书记处《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》 1958年达到高潮，开始逐步形成一定的形式和标准。 ２．改造对象：私房主。 ３．1964年1月13日国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》 ①实行国家经租 ②需达到一定的起点－－大城市150米²、中城市100米²、小城市50－100米² ③一定时期内付房主固定租金－原房租20－40％ ④出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商用房－－无起点改造。 ４．1966．9国家基本建设委员会城房政字（66）35号函 租息发至1966年9月，从10月停止付息。 ５．1979年开始落实《私改》政策。 1982年2月4日国家城建总局转发《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》：“凡未达到改造起点而被改造了的私人出租房屋，都应按统一规定的改造起点，予以纠正”。 四、文化大革命涉及的房产 (一)时间：1966年8月，中共中央《关于无产阶级文化大革命的决定》 １．1967年3月20日中共中央颁发（67）107号《关于在文化大革命中处理红卫兵抄家物资的几项规定》。 “查抄地、富、反、坏、右或其他不法分子的财物，除日常生活必需品退给本人以外，一律上交”。 ２．1968年4月21日（68）国房局字第85号《关于房产管理工作中几个问题的复函》。 “对确属未改造好的地、富、反、坏、右分子被遣送到农村后，其在城镇的空闲房屋，房产部门可以接管”。 （二）落实文革房产政策 1．从十一届三中全会以后开始落实房产政策 ①华侨房屋    ②港台亲属房屋   ③错划地、富房屋    ④宗教团体房产   ⑤军队占房 2．1980年10月30日国家城市建设总局（80）城发房字264号 《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》 “十年浩劫中收缴的私人房屋，根据宪法规定，应一律确认原房主的所有权，把房屋归还给原房主。” （三）1982年10月30日保证在原定的三五年的期限内，把被占没收的私房清退完毕。城乡建设环境保护部（82）城住字445号《关于转发＜关于进一步抓好落实私房政策工作的意见＞的通知》 原则：谁占谁退，年内基本退完，明年扫尾。 五：镇反、大跃进、社教运动涉及房产。 （一）镇反——1949年12月（肃反） （二）大跃进——1958年 （三）社会主义教育运动——1962年9月 （小四清）  ①清理帐目  ②清理仓库  ③清理财务  ④清理工分 １．1963年3月1日开展“五反” ①反贪污盗窃    ②反投机倒把    ③反铺张浪费    ④反分散主义    ⑤反官僚主义 ２．1965年1月毛泽东主席制定了《农村社会主义教育运动中目前提出的一些问题》（即二十三条）中，提出“四清” ⑴清政治    ⑵清经济    ⑶清组织    ⑷清思想 ３．原则： ⑴镇反中，反革命分子房产，不落实； ⑵大跃进中，平调房产，一律退赔； ⑶社教中，错定地、富成份而没收的房屋，原则上应予退还。 第二讲 房地产管理 一、《房地产管理法》对房地产管理建立了五项基本制度 1．国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度； 2．实行房地产价格评估制度； 3．实行房地产成交价格申报制度； 4．实行房地产评估人员资格认证制度； 5．实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 二、五种登记备案制度 1．房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度； 2．商品房预售的登记备案制度； 3．房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度； 4．房地产的登记备案制度； 5．土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。 三、五种证书 1．土地使用权证书（出让土地）； 2．建设用地规划许可证； 3．建设工程规划许可证； 4．建筑工程施工许可证； 5．商品房销（预）售许可证。 四、房屋的性质 1．公房――公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 2．使用权房――使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 3．不可售公房――不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。 4．已购公房――已购公房又称售后公房，是指职工按房改政策买下的公房。 5．单位产权房――单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 6．廉租房――廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念，类似于香港的“廉租房”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 7．私房――私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住房。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。 第三讲 土地开发利用 国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行基本农田保护制度。《山东省实施＜土地管理法＞办法》1999年8月22日通过，公布之日施行。 一、开发利用总体规划的审批。 土地利用总体规划按下列规定审批： 1、省土地利用总体规划，报国务院批准； 2、省人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省人民政府审查同意后，报国务院批准； 3、本条第一项、第二项规定以外的土地利用总体规划，逐级报省人民政府批准。其中，县级人民政府所在地的乡（镇）和省人民政府指定的乡（镇）以外的其他乡（镇）的土利用总体规划，经县级人民政府审查，由省人民政府授权设区的市人民政府、地区行政公署批准，报省人民政府备案。 土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。 二、耕地开垦费的缴纳标准。 耕地开垦费按下列标准缴纳： 1、经批准占用基本农田的，按被占用耕地前三年平均年产值的十至十二倍缴纳； 2、经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。 耕地开垦费不得减免，建设单位应当将其作为建设用地成本列入建设项目总投资。 三、建设用地规模范围内的土地审批权限 在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，具体建设项目使用国有建设用地及国有未利用土地，按照下列权限输审批手续： 1、占用土地二公顷以下的，由市、县人民政府批准，逐级报省人民政府备案； 2、占用土地二公顷以上八公顷以下的，由设区的市人民政府、地区行政公署批准，报省人民政府备案； 3、占用土地八公顷以上的，由省人民政府批准。 国家重点建设项目、军事设施和跨省的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用土地的，报国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外单独选址的建设项目用地，应当报国务院或者省人民政府批准。 四、农村宅基地审批标准    《土地管理法》第四十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。 农村村民建住宅，必须符合乡（镇）土地利用总体规划，结合旧村改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。新建宅基地面积限额为： 1、城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过一百六十六平方米； 2、平原地区的村庄，每户面积不得超过二百平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方米； 3、山地丘岭区，村址在平原地上的，每户面积一百三十二平方米；在山坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方米。 人均占有耕地六百六十六平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。 县级人民政府可以根据本地具体情况，在本条第二款规定的限额内制定本行区域内的宅基地面积标准。 第四讲 国家对房地产市场管理的抑制措施 一、对土地使用权的出让行为加强管理。 实行有计划、有步骤地进行，对土地利用实行总体规划、城市规划和年度建设用地规划。 二、对土地使用权价格进行管理。 1．规定了房地产评估制度； 2．确定了基准地价； 3．明确交易方式：⑴  ⑵拍卖  ⑶投标。 三、对以划拨方式取得土地使用权交易行为的管理。 1．经批准后，办理土地使用权出让手续；交纳土地出让金； 2．经批准后可以不办理土地使用权出让手续；但所获土地收益上缴国家或作其他处理。 四、对已受让的土地必须按合同期限开发、利用。 1．一年未动工开发的，可以征收出让金２０％以下的土地闲置费； 2．满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 五、房地产转让须达到一定的投资额及条件。 1．支付全部土地使用权出让金； 2．办理并取得土地使用权证书； 3．按（出让合同）约定进行投资； ①房屋建设工程，应完成开发投资总额２５％以上； ②成片开发土地，须形成工业用地或其他建设用地条件。 六、规定了商品房预售的条件。 １．支付全部出让金，取得土地使用权证书； ２．持有建设工程规划许可证； ３．按提供预售的商品房计算，投于开发建设资金达到总投资额２５％以上，并已经确定了施工进度和竣工交付日期； ４．取得商品房预售许可证。 第五讲 土地使用权划拨 一、土地使用权划拨的概念 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 二、土地征用、划拨所需资料 1、向驻地县级以上土地管理部门提出用地申请，填写《建设用地申请表》。济南市城市规划区范围内用地的向市土地管理局申请，市规划区范围外的向所在县（市）区土地管理部门申请。 2、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告（向有权批准立项部门的同级土地管理部门申请办理）。 3、项目建议书批复。 4、项目可行性研究报告及批复。 5、初步#设计#及批复。 6、建设项目当年投资计划。 7、城市规划行政主管部门或有权的建设行政主管部门颁发的建设用地规划许可证和建设用地规划意见。 8、若涉及有关部门，需有关部门出具书面意见（如地质矿产、环境保护、水利、林业、防爆防火安全、铁路、公路、供电、卫生防疫、文物保护、风景保护区、水源保护区等）。 9、地质灾害危险性评估报告（建设项目位于地质灾害易发区的提供）。 10、建设用地单位的有关资质证明（如工商执照，提供复印件时核对原件）。 11、土地权属证明（即拟用土地的土地所有证或土地使用证，属收回的国有土地，提供国有土地使用证正本）。 12、土地估价报告书市、县（市）、历城区土地行政主管部门对估价报告结果的确认意见。 13、用地单位对征用土地方案的意见。（国务院审批的提供）。 14、用地单位与被用地单位商定的土地补偿和安置补助意见。（国务院审批的提供）。 15、扩建、续建项目提供原址土地利用平面图及土地使用证书。 16、迁建、异地改造项目提供原址土地利用平面图及主管部门对原址的处理意见。 17、旧城改造项目（拆迁用地）需提供拆迁管理部门出具的验收文件、图纸、与被拆迁单位（个人）签订的协议（合同）。 18、用地位置图（在土地利用现状、地形图上标注）；土地利用规划图。 19、勘测定界图及勘测定界技术报告（有测绘资质的单位出具、并符合原国家土地管理局[1996]国土[建]字第204号文件中的有关技术标准）。 20、建设项目总平面布置图（由设计部门正式设计，一般项目总平面布置图的比例尺不小于1：2000。大型、线形工程比例尺不小于1：10000，大型、线形工程还应提供标准纵、横断面图）。 21、占用耕地的需占补平衡材料及用地单位需提供的其他文图资料。 用地如报国务院审批,以上资料须向市土地局报14套，其中图纸6套；省政府审批，以上资料须向市土地局报4套；省土地局代省政府审批的，以上资料须向市土地局报3套。 三、征（拨）土地使用权登记还应提供材料： 1．土地登记申请书； 2．征（拨）用地批准通知书1份； 3．征（拨）用地范围宗地图； 4．项目批准文件（立项）； 5．规划红线图1份； 6．土地征用审批表复印件1份。 四、土地使用审批程序 （一） 土地征用、划拨审批程序 （二） 土地登记初始（变更）登记程序 1、申请； 2、地籍调查； 3、权属审核； 4、注册登记； 5、颁发土地证书 第六讲 土地使用权出让     一、土地使用权出让概念 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 二、集体所有的土地出让的前提 集体土地经依法征用转为国有土地后，方可有偿出让。     三、出让最高年限：     1．居住用地70年；     2．工业用地五十年；     3．教育、科技、文件、卫生、体育用地五十年；     4．商业用地、旅游、娱乐用地四十年；     5．综合或者其他用地五十年。     四、出让方式     1．协议     2．投标     3．拍卖     五、改变土地用途 应重新签订出让合同，调整出让金。     六、出让合同的主体：     1．出让方――土管理部门     2．受让方：《城市房地产管理法》第三十九条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，……应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。” 国土管局《关于执行〈城市房地产法〉和国务院55号令有关问题的批复》（国土批[1996]89号）第三条。“《城市房地产法》第三十九条第一款所称‘受让方’，应是指原划拨土地使用权人即转让方的对应方。……土地管理部门应按该法第三十九条第一款的规定，与受让方签订出让合同。不宜再按国务院55号令的有关规定，与划拨土地使用权转让方签订出让合同。”      七、出让土地应提交的资料     1．受让土地使用权的报告3份；     2．项目批准文件3份；     3．建设用地许可证或规划设计条件书或用途变更通知；     4．规划用地红线图，工程规划设计平面布置图各3份；     5．地价评估报告3份，地价确认批复3份；     6．受让方在当地工商注册登记，营业执照副本复印件3份；     7．法人代表证明书、身份证复印件3份；     除上述资料外，外商及某些特殊项目还需要提交下列资料：     8．外商投资企业批准证书，经批准的合资、合作章程3份；     9．有污染的项目，应提交环保评价意见书3份；     10．房地产开发项目，应提交《国有土地使用证》或土地使用权有效证明文件；     11．补办出让手续的项目，应提交《国有土地使用证》或土地使用权有效证明文件；     12．企业改制土地资产处置项目，应提交行政机关批准文件或法院依法裁定书；     13．宗地图3份；     14．测绘成果表3份；     15．其他认为有必要提交的资料。     八、出让登记应提供的材料     1．省、市政府对该宗地的出让批复，市土地局转发文件；     2．国有土地使用权出让合同1份；     3．出让金缴纳凭证、契税缴纳证明复印件；     4．土地出让范围宗地图1份；     5．当地工商注册登记、营业执照副本复印件；     6．法人代表证明或法人代表委托书；     7．土地登记申请1份。     九、土地出让审批程序     1、土地使用者提出申请并提交所需资料；     2、研究出让方案；     3、土地局与土地受让人签订出让合同；     4、土地受让人交纳土地出让金；     5、局领导签发；     6、按国家规定权限报有权批准的市以上政府批准；     7、转发政府批复；     8、土地受让人到土地所在区土地管理局办理土地登记、核发土地使用证手续。     十、出让合同的效力认定 省高院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第58条规定，“审理土地使用权出让合同纠纷案件，首先应审查出让合同的效力。审查时注意以下几点：一是合同双方的主体资格是否合法；二是签订合同是否遵循了平等、自愿、有偿的原则；三是合同中的出让期限是否超过了法律规定的限制；四是出让合同签订后是否在法定期限内，支付了全部出让金或按照有关规定支付了一定比例的定金；五是出让方是否按合同规定提供了出让的土地使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定不符合上述几个条件的，均应认定土地使用权的出让合同无效。” 第七讲 房地产转让登记、批准的效力 一、房地产转让登记程序 《房地产管理法》第35条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 《土地管理法》第12条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理变更登记手续。 二、房地产转让批准程序 《房地产管理法》第39条  以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让，应当经市、县人民政府土地管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 三、房地产转让登记、批准效力 （一）最高人民法院1999年12月1日法释[1999]19号《关于适用＜合同法＞若干问题的解释》  依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 （二）国土局《划拨土地使用权管理暂行办法》  [1992]第1号 土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。 （三）自２００３年６月１日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 第八讲 房地产权利抵押 一、概念 土地使用权抵押是指债务人（土地使用者）不转移土地使用权，将该使用权作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权发该土地使用权依法处分，并优先受偿。 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 二、合同主体 土地使用者与债权人。（抵押人与抵押权人）（村委原则上不能作为抵押主体。） 三、抵押的范围 （国土局）《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 1．国有土地使用权。 2．抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。（担保法） 3．承包并经发包方同意抵押的乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及使用范围内的集体土地使用权。 四、抵押的法定条件 房地产抵押管理，是指房地产管理部门运用房地产管理法律、法规和政策对房地产抵押权的、房地产抵押的登记和注销，以及抵押房地产的处分、抵押房地产的产权变更、转移等进行的组织、调控、监督、指导等工作。 房地产抵押管理的主要规定和内容有以下几个方面： （一）设定抵押权的房地产必须是依法取得了房屋所有权及该房屋占用范围内的土地使用权的房地产（在建工程抵押除外）。 （二）设定房地产抵押权必须凭《房屋所有权证》和《土地使用权证》办理；房地产抵押双方当事人，必须签订房地产抵押书面合同并到房产交易监理所办理抵押登记。 （三）同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保的总债务不得超过该房地产评估价值的70％。 （四）已出租房地产设定抵押时，应书面通知承租人，原租赁关系继续有效。 （五）抵押期间，抵押人未征得抵押权人的书面同意，不得擅自将抵押的房屋进行翻建、改建、扩建，不得改变房地产的用途，亦不得将其出售、分割、赠与或以其他方式处理。抵押期间，因国家建设需要予以拆除的，抵押关系告结束，由抵押人清偿债务或由抵押双方重新抵押权。 （六）抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方当事人应在15天内，到市房屋产权登记中办理注销手续。抵押期满，抵押人未按约定偿还债务时，抵押权人可依法向人民法院或仲裁委员会申请处分抵押房地产并优先受偿。 （七）处分抵押房地产所得价款，要依法定顺序和原则进行分配；处分抵押房地产所得价款不足履行债务时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。 （八）处分以划拨方式取得土地使用权的抵押房地产时，应从所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 五、抵押的限制范围    《担保法》 （一） 乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。（建筑物同押）； （二） 土地所有权； （三） 耕地、宅基地（空闲）、自留地、自留山等集体土地的使用权； （四） 地上无建筑物的土地使用权（建筑物包括构筑物及在建工程）； （五） 建设部《城市房地产抵押管理办法》第八条“不得设定抵押”的范围。 1、权属有争议的房地产； 2、用于教育、医疗、市政（如：公交公司）等公共福利事业的房地产； 3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 4、已依法公告列入拆迁范围的房地产； 5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 6、依法不得抵押的其他房地产。 注：抵押合同无效，抵押人仍应承担赔偿责任以及不履行主合同其他条款的违约及赔偿责任。 六、抵押登记程序  国土局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 1．集体土地所有者出具同意抵押的证明； 2．对抵押的土地使用权进行地价评估； 3．土地管理部门确认地价评估结果； 4．签订抵押合同； 5．申请抵押登记； 6．土地管理部门审核、登记； 7．核发抵押证明书。 七、土地抵押登记应提交的资料。 （一） 以出让的国有土地使用权抵押的： 1、抵押登记申请书（抵押双方共同填写的《国有土地抵押申请审批表》）； 2、经公证的土地使用权抵押或贷款抵押合同； 3、土地使用权属证明《国有土地使用证》正本； 4、原土地出让合同或土地转让合同书； 5、土地管理部门确认的地价评估报告及和地价确认批复； 6、抵押土地附图（抵押权人对抵押面积盖章认可）； 7、抵押双方法人代表证明书、委托人证明书及身份证明； 8、双方填写的抵押合同； 9、土地管理部门认为应提交的其他文件。 （二） 以农村集体土地使用权抵押的： 必须提交集体土地所有者出具的同意抵押的书面报告证明。 （三）以在建工程抵押的： 1、抵押合同； 2、借款合同； 3、评估报告（评估机构及人员须有建设部批准的资格）； 4、土地使用证或土地批文； 5、商品房预售许可证； 6、建设项目开工报告表 7、规划许可证（建设土地规划许可证、建设工程规划许可证）； 8、平面图、配置图（红色圈界，双方盖章确认）； 9、开发公司承诺书（说明未将抵押的房屋出售） 10、申请书； 11、双方营业执照复印件（由出具营业执照的单位加盖公章确认） 12、授权委托书； 13、受托人身份证复印件。 八、抵押登记机关 （一） 政府土地管理部门； （二） 房产管理部门； （三） 政府规定的（工商管理）部门： 《担保法》第42条： 1、以土地上定作物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的土地管理部门； 2、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。 《城市房地产管理法》第61条： 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 九、抵押应注意的事项。  《房地产抵押管理办法》建设部 1．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。（经国资局批准） 2．以集体企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管部门备案。 3．“三资企业”需经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。 4．（股份）有限公司……需经董事会或股东大会通过，……。 5．以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得共有人的书面同意。 6．已出租的房地产抵押，抵押人应将租赁情况告知抵押权人和承租人，原租赁合同继续有效。 7．法人的分立和合并，原抵押合同继续有效，其权利义务由变更后的法人享有和承担。 8．抵押人死亡，由继承人或代管人继续履行原抵押合同。 9．法人的分支机构，不能成为房地产抵押人。 10．土地使用权与建筑物应视为同时抵押。 11．约定抵押房地产保险的费用由抵押人承担，保险单由抵押权人保管。 十、抵押登记的效力： （一） 《担保法》 41条  当事人以本法第42条规定的财产抵押的应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 （二） 建设部《城市房地产管理办法》 31条  房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 （三） 《城市房地产管理法》 61条  房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 （四） 《担保法》 42条  办理抵押物登记的部门如下： 1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的土地管理部门； 2、以城市房地产或者乡（镇）村、企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上土方人民政府规定的部门； 3、……林业主管部门 4、……运输工具的登记部门 5、以企业设备和其他动产抵押的，以财产所在地的工商管理部门。 6、山东省人民政府鲁政字[1996]68号文件，《山东省人民政府关于同意由工商行政管理部门对以企业厂房等建筑物签订抵押合同进行登记管理的批复》。 （五） 《关于重申房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的紧急通知》建设部  建房[1996]420号 房地产抵押登记是房地产权属登记管理的重要组成部分，根据《城市房地产管理法》的规定，这项工作应由房地产行政主管部门办理。 （六） 《城市房地产管理法》 房地产行政主管部门是房地产登记、核实并颁发房地产权属证书的管理机关。因此，房地产他项权利的登记、发证，是房地产权属管理不可分割的部分，必须由房地产行政主管部门办理。 附：《城市房地产管理法》第60条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，……。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，……。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 （七） 《担保法》 49条  抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 （八）山东省高级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》 在审理土地使用权抵押合同纠纷案件时，应注意审查抵押合同是否有效。凡抵押合同违背法律法规和土地使用权出让合同规定的，应认定抵押合同无效。并根据《条例》第三十二至三十八条的规定进行处理。 审理以划拨土地使用权转让、出租、抵押而引起的土地纠纷案件时，应注意审查通过划拨方式取得土地使用权的一方，转让、出租、抵押土地使用权时，是否经县级以上土地管理部门的批准，是否支付了全部土地出让金等。凡未经合法批准，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权，如与对方发生了转让合同纠纷、出租合同纠纷、抵押合同纠纷，诉请法院处理的，法院在审理中，首先要审查合同的效力。对违背《条例》第四十五至四十七条的规定，未经合法批准，自行转让或变相转让划拨土地使用权的合同，均应认定为无效。 第九讲 房地产出租法律实务 一、土地使用权的出租的概念 指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物，其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（是一种房地产交易行为） 二、房屋租赁的概念 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 三、房地产租赁 房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 四、房地产出租的登记程序 1．领取房地产租赁许可证； 2．持有关证件到房地产交易主管部门申请登记； 3．经审核后，签订租赁契约；（办理立契登记手续） 五、出租的限制条件： 1．未登记领取有关证件的； 2．有产权、使用权或者租赁纠纷的； 3．经鉴定属于危险房屋的； 4．未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 六、房地产的转租。 1．转租需经出租人同意； 2．“受转租人”不得再行转租； 3．转租人与受转租人应办理登记审批手续。 省高院《关于审理房地产案件若干问题的意见》 第36条  承租人将公有住房擅自改变用途转租或承租的公房与他人合资、合作进行经营活动的，其转租行为无效。 第37条第九款  未经出租人同意，承租人擅自与第三人互换房屋使用权的，除出租人事后追认的以外，应认定该换房行为无效。 七、办理房屋租赁手续应提交如下证件： 1．《房屋所有权证》或有关合法证件； 2．书面租赁合同； 3．法定代表人身份证明； 4．出租共有房屋，须提交共有人同意出租的证明； 5．转租房屋的，还须提交原租赁合同及产权人同意转租的证明； 6．公民个人租赁房屋的，还须提交身份证及复印件两份（包括共有人身份证） 7．登记部门要求提交的其它证件。 （从一九九五年八月一日起，启用省建委统一印制的新的《房地产租赁许可证》，式样为单面八开，签发机关为“济南市房产管理局”，印鉴用“济南市房产管理局房地产租赁管理专用章”，同时启用省建委统一印制的租赁合同规范文本。） 八、租赁合同应当具备以下条款 《城市房屋管理办法》 第九条 1．当事人姓名或者名称及住所； 2．房屋的坐落、面积、装修及设施状况； 3．租赁用途； 4．租赁期限； 5．租金及交付方式； 6．房屋修缮责任； 7．转租的约定； 8．变更和解除合同的条件； 9．违约责任； 10．纠纷处理方式； 11．法律规定的其他条件。 九、解除或终止合同的条件 《城市房屋出租管理办法》第24条规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿： 1．将承租的房屋擅自转租的； 2．将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； 3．将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； 4．拖欠租金累计六个月以上的； 5．公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； 6．利用承租房屋进行违法活动的； 7．故意损坏承租房屋的； 8．法律、法规规定其他可以收回的。 十、登记对出租合同的效力影响。 1．《城市房地产管理法》第53条规定： 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，……并向房产管理部门登记备案。 2．国务院第55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第31条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。 3、《山东省城市房地产交易管理条例》 第20条，房屋所有权人出租其房地产，应当经房地产交易主管部门批准，领取房地产租赁许可证。 租赁房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产租赁契约，办理租赁立契审核手续。 十一、出租合同的效力 （一） 《城市房地产管理法》 第54条  住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策……。 （二） 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条  划拨土使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条  符合下列条件的，经市、县人民政府土管理部门和房产管理部门批，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： 1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 2、领有国有土使用证； 3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 第四十六条  对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。 （三） 《土地管理法实施条例》第6条：“……当事人未经批准，擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租的，应当认定其租赁行为违反国务院55号令第44、45条的规定……”。 （四） 《山东省城市房地产交易管理条例》 94．6．14省八届人大常委员会第8次会议通过 第21条，下列房地产不得出租： 1、未登记领取有关证件的； 2、有产权、使用权或租赁纠纷的； 3、经鉴定属于危险房屋的； 4、其他法律、法规规定不得出租的。 第46条，违反本条例第21条规定出租房地产的，出租无效，……。 （五） 《济南市公有房屋管理办法》 （1994．10．19济南市第十一届人大常会第十次会议通过） （1994．12．6山东省第八届人大常委会第十一次会议批准） 第25条，有下列情况之一的公有房屋，不得出租： 1、无房屋产权证和土地使用权证的； 2、产权或使用权有纠纷的； 3、共有房屋未经其他共有人同意的； 4、因城市建设批准拆迁的； 5、经鉴定属危险房屋的； 6、原租赁契约尚未解除的； 7、法律法规规定其他不得出租的。 第51条，（四）擅自出租公有房屋的，经审查属于允许出租的，责令其补办手续，补交有关费用，并对出租人处以出租期间租金总额一倍以下的罚款；属于不允许出租的；租赁契约无效，没收非法所得，并对出租人处以出租期间租金总额一倍以下的罚款。 （六） 国土局《划拨土地使用权管理暂行办法》 [1992]第1号 92年2月24日 第5条  未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。 第11条  出租土地使用权，其地上建筑物，其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。 第32条  土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。 （七）《山东省城市房地产交易管理条例》 第6条  房屋及其附属设施转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。 第20条规定：房屋所有权人出租其房地产，应当经房地产交易主管部门批准，领取房地产租赁许可证。 租赁房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产租赁契约，办理租赁立契审核手续。 第23条  出租临时建筑物，当事人应当持有关部门批准建设的证件，到房地产交易主管部门办理租赁审核手续。 （八） 建设部《城市房屋租赁管理办法》  95年6月1日施行 第6条  有下列情形之一的房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有权证的； 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、权属有争议的； 5、属于违法建筑的； 6、不符合安全标准的； 7、已抵押，未经抵押权人同意的； 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9、有关法律法规规定禁止出租的其他情形。 （九） 《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》 第60条  在审理土地使用权租赁合同纠纷时，应注意审查租赁合同是否违反了法律法规和土地使用权出让合同的规定。凡违背《条例》第二十八至三十一条规定的，所签订的土地使用权租赁合同，应认定无效。租金问题，有法律、法规和政策明确规定标准的，则按法律、法规政策的规定处理；没有法律、法规规定的，则按当事人双方的约定的进行处理。 (十)  国家土地管理局《关于〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉第二十八条含义的请示的答复》   [1991]国土函字第143号 在土地上有建筑物、其他附着物时，由于土地与地上建筑物、其他附着物在物理上不可分离，因此，出租地上建筑物、其他附着物的，即同时发生土地出租。  （注：《条例》—— 解释权——国家土地管理局——同等效力） 十二、国有土地租赁 （一）概念 国有土地租赁是指国家将国有土地出租给土地使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。 对原有的建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁； 对因发生土地转让，场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。 对于经营性房地产开发用地，无论是利用建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 （二）实施租赁的方式 可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。 有条件的，必须采取招标、拍卖的方式。 （三）租赁标准 国有土地租赁的租金标准与地价标准相均衡。   1、承租人取得土地使用权时，未支付其他土地使用费用的，租金标准应按全额地价折算。 2、承租人已支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价金额折算。 3、协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租土地底价或按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。 （四）租赁时间 可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。 短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租赁年限一般不超过5年。 1、需要进行地上建筑物、构筑物建设的长期使用的土地，应实行长期租赁，并约定期限，但最长不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限。 2、租赁期限6个月以上的土地租赁应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订土地租赁合同。 （五）承租人享有土地使用权 1、承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地管理部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押，且必须依法登记。 2、承租人将承租土地转租或分租，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立的是附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。 3、承租人转让租赁合同的，租赁合同约定的权利随之转给第三人，承租土地的使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。 4、地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。 5、在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理土地出让手续后，终止租赁关系。 6、国家因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用权，应对承租人给予合理补偿。 7、承租土地使用期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，应予批准。如未获批准，国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。 （六）承租人违约责任 承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，收回土地使用权。 参考资料：国有资源部1999年7月27日印发的国土资发[1999]222号通知：《规范国有土地租赁的若干意见》。