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明阳山庄项目可行性分析报告

2012-06-05 50页 ppt 13MB 37阅读

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明阳山庄项目可行性分析报告null明阳山庄项目可行性报告 明阳山庄项目可行性报告 野马 策划null承蒙贵公司信任,我公司接手明阳山庄项目的前期调研分析和项目战略发展战略定位策划工作,现将《明阳山庄项目可行性报告》递交贵公司,请贵公司审核参考。 本报告是我公司员工立足嵩县市场,经过周密的市场调查,结合贵公司及商业界知名人士的先进经验而分析得出的,希望双方在此基础上进一步商讨、确定项目运作方案,达到双方期望的胜利局面,确保项目开发利润最大化。 报告主要内容包括: 明阳山庄项目所在区域环境分析; 明阳山庄项目解析; 明阳山庄项目发展战略定位项目价值分析...
明阳山庄项目可行性分析报告
null明阳山庄项目可行性报告 明阳山庄项目可行性报告 野马 策划null承蒙贵公司信任,我公司接手明阳山庄项目的前期调研和项目战略发展战略定位策划工作,现将《明阳山庄项目可行性报告》递交贵公司,请贵公司审核参考。 本报告是我公司员工立足嵩县市场,经过周密的市场调查,结合贵公司及商业界知名人士的先进经验而分析得出的,希望双方在此基础上进一步商讨、确定项目运作,达到双方期望的胜利局面,确保项目开发利润最大化。 报告主要内容包括: 明阳山庄项目所在区域环境分析; 明阳山庄项目解析; 明阳山庄项目发展战略定位项目价值分析; 明阳山庄项目投资估算; 项目发展战略定位结论及建议;【前 言】null方案目录嵩县概况 项目分析 投资估算 规划策略 项目定位 产品建议 嵩县概况嵩县概况1[ ]null走进嵩县 【嵩县简介】 嵩县位于河南省西部,辖16个乡(镇),318个行政村,人口55万,总面积3008平方公里,为河南省第四大版图县,其中深山区占95%,浅山丘陵区占4.5%,平川区占0.5%,素有“九山半岭半分川”之称。境内伏牛、熊耳、外方三山环抱,伊河、汝河、白河三条河流分别注入黄河、淮河、长江,一县跨三域,为全国之最。县城距省会郑州220公里,距古都洛阳80公里。 【历史文化】 嵩县,炎帝时称“伊地”,夏时为豫州伊阙地。商代称有莘之野,又名空桑。春秋时秦晋迁陆浑之戎与此。战国为韩之高都,汉置陆浑县,属弘农郡。晋改属河南 郡。东魏改为陆浑县,属新城郡,又置北荆州、宜阳郡及南陆浑县。隋开皇初改置伊州,大业初改为陆浑县,属河南尹。唐分置伊阳县,与陆浑县并存,俱属河南 府。五代时并陆浑入伊阳,宋绍光九年(1139)升为顺州。金改名为嵩州,属南京路,明降州为县,始名嵩县。 null【自然资源】 已探明黄金储量420吨,年产黄金14万两,是全国八大产金县之一,“高都赤金”以其成色足赤蜚声海内外;莹石、重晶石、花岗岩、钼等矿藏均有可观的开发价值。嵩县素有“中药宝库”之称,药材1294种,特别是“嵩胡”年产3.5万公斤,是全国唯一野生变家种基地。银杏、木耳、核桃、板栗等土特产品闻名遐迩。全县有林面积278万亩,林木蓄积量1064万立方米。拥有草场296万亩,载畜量114万个羊单位。嵩县有人间仙境白云山,碧波万顷陆浑湖,还有如诗如画天池山、道教胜地九皋山,原始古老龙池曼。旅游业已成为嵩县经济的一大支柱。 【工业情况】 嵩县工业基础稳固,门类齐全,以采矿、制药、建材、化工和农副产品加工为主导的工业体系业已形成。农、林、牧、副、渔全面发展,既是全国最大的银鱼卵生产基地,也是国家“八五”期间首批新建的商品粮基地县。嵩县水电、交通、通讯便利,商业网点星罗棋布,服务娱乐设施一应俱全。县城建设日新月异,已形成为具有现代化气息的湖滨旅游山城。null【国民经济】 2008年全年生产总值完成80.5亿元,增长16℅.财政一般预算收入2.96亿元、支出8.5亿元,分别增长27.6℅和22.5 ℅;规模以上工业增加值25亿元,增长29.7 ℅;全社会固定资产投资82亿元,增长67 ℅;城镇居民人均可支配收入11200元,实际增长11 ℅;农民人均纯收入3780元,实际增长13 ℅。金融机构各项存款全额33.6亿元,增长18.2 ℅;各项贷款全额7.9亿元,增长9.8 ℅。 【地方特色】 嵩县黑木耳、银杏(白果)、百合、话菇、拳菜、野生猴头(菇)野生蜂蜜、鹿茸菜、核桃,山货品种齐全、产品保证质量。 null【投资环境】 311国道—洛栾快速通道直贯嵩县全境,县内公路四通八达,乡村公路畅通无阻,县、乡公路全部硬化,并开通30000门光缆,85%的自然村已安上了程控电话,全球通及传呼机发射台已与省、市联网,发射率幅射全县,县城新区建设已具规模. 【优惠政策】 凡是在嵩县投资办企业、承包、租赁企业其投资权,投资所得利润和其他合法权益,受国家法律保护,其注册商标在有效期内可依法转让。外商投资企业所需的场地,由县人民政府责成有关部门统一征收,并按投资者的要求进行通电、通水、通路、通讯和场地平整,保证做到“四通一平”。对外商投资企业的税率征收按国家规定执行,地方税可视企业效益情况减征。对于从事农、林、牧及水产品开发的产品可免征和减征特产税。 null【旅游资源】 白云山国家森林公园 国家AAAA级景区 伏牛山世界地质公园、国家森林公园、AAAA级景区、伏牛山世界地质公署园、国家级自然保护区、中国最美的地方。 嵩县卧龙谷生态旅游区   卧龙谷位于八百里伏牛山的腹地,伏牛山风景资源带。卧龙谷 因汉光武帝刘秀在此过夜点兵得百姓拥护而得名,系中条期末燕山晚期地壳运动形成的深断裂花岗岩地貌。  嵩县木札岭原始生态旅游区 木札岭是河南省首家原始生态旅游区。木札岭旅游区地处伏牛山腹地,位于北温带和亚热带过渡区,是秦岭、淮河一线重要地理分界线。 天池山国家森林公园 国家AAA级景区   国家森林公园、AAA级景区、河南十佳魅力景区。景区观赏面积4万亩,森林覆盖率98.57%,其中栖息和生长着野生动物184种,植物1800余种,主峰王莽寨1859.6米,年均降水量812毫米,年最高气温28℃,景区山静如 眠,绿荫如盖,水清如滤,石洁如洗,是中原地区风格独特的生态旅游胜地。项目分析项目分析2[ ]null一、项目简介1、项目位置 本案位于河南省洛阳市嵩县陆浑水库北岸,紧邻洛栾旅游快快速通道,距洛阳市60公里,距郑州市200公里。★★★null项目位置 项目位于嵩县北部,距嵩县城关镇10公里。项目简介★★★★null2、项目用地 项目总占地约合43亩,已建设用地约合9亩,未建设用地约合34亩 项目四至:东至南湖渡假村用地,南至陆浑水库,西至空地,北至陆车路。项目简介△北null项目简介3、项目现状 项目用地东部已建有数栋砖混结构建筑,总建筑面积约4300平方米,其中主要建筑有三栋,一栋3层建筑及一栋2层联体别墅做客房用,共35套客房,另一栋3层建筑为餐厅。项目用地中部及西部未建建筑。null二、项目环境陆浑景区主要宾馆、餐馆、各项娱乐设施主要集中于这一区域内。☆☆嵩县城关镇陆浑水库明阳山庄陆浑景区主要宾馆、餐 馆、各项娱乐设施主要 集中于这一区域内明阳山庄南湖度假村陆浑旅游度假村陆浑水库大坝陆车路两侧 农家院及餐饮等陆浑水库陆浑宾馆半岛假日庄园null项目环境——陆浑景区陆浑水库为国家级水利风景区,位于洛阳南60公里处,距嵩县城10公里,洛栾快速通道从西侧穿过,该景区为古陆浑国,1965年建坝蓄水为人工湖泊,而该景区内陆浑湖是黄河上游三大水库之一,蓄水13.2亿立方米,最大水深31米。5万多亩碧波水面。湖水景观有小浪底之气韵,有“洛阳小浪底”之誉,是古都洛阳的“南湖水上公园”,景区既有山水奇观,又有人文底蕴。水库游乐设施齐全,有摩托艇、快艇、休闲船、水上飞机、水上鱼宴、歌舞。null项目环境——陆浑宾馆是嵩县财政局投资兴建的三星级旅游宾馆,是嵩县境内档次最高、经营状态最好的接待场所。占地面积29950㎡,拥有综合楼一幢,别墅5幢,共有房间111间,大小会议室5个,雅间10个,大宴会厅1个,多功能厅一个,KTV包间2个,棋牌室2个,能容纳220个住宿和300人就餐。null项目环境南湖度假村 位于嵩县陆浑水库北侧,由洛阳信昌公司开发,占地近百亩,是一个家庭型、公园式渡假宾馆,床位200个,餐位250个,会议室2个。目前建筑及设施落伍、老化,经营不佳。 陆浑旅游度假村 是嵩县水产移民局投资兴建的二星级宾馆,是库区最早的宾馆,现有套房、房床位150个,餐位250个,会议室3个,经营状态不佳。 陆车路两侧农家院及餐饮店等: 项目北侧陆车路自明阳山庄至大坝段,路两侧集中有农家院、餐饮排挡等旅游配套设施,大多为居民自建,档次偏低,环境较差。 null陆浑水库景区主要的游乐设施如游船、摩托快艇等集中于大坝处,距明阳山庄1公里。项目环境——陆浑水库水坝null半岛假日庄园毗邻明阳山庄,三面环湖,是嵩县“三山一水”重点旅游开发工程中旅游开发项目,为嵩县人民政府招商引资的重点项目。 半岛假日庄园总占地面积:78071㎡(约合117.1亩),总建筑面积为79483.7㎡,主要有五部分组成: 1、四星级酒店(建筑面积27197.7㎡):集餐饮娱乐、会议、住宿、渡假为一体。 2、酒店式公寓(16层、345户,建筑面积20695.3㎡):各套内面积30-200㎡六个档次不等。 3、社区会所(建筑面积1973.2㎡) 4、观景洋房居住区(145户,总建筑面积28184.2㎡):别墅分独立、双排两种,面积不等。 5、多功能综合体育馆(建筑面积1433.3㎡)。另配有高级休闲社区综合楼、休闲运动广场公建服务设施。停车位主要由三部分组成,酒店室内室外停车位158个,其他241个,共计399个车位。观景洋房每户独立车库。 庄园内设有10米宽环绕庄园的环湖景观道路,钓鱼平台、亲水挑台、景观喷泉、生态走廊、观景平台、露天咖啡、儿童乐园、景观广场等。 现项目建设用地规划许可证已办理(地字第410325200800004);建设规模1.5亿元;土地使用权已登记(嵩国用(2008)第065号),土地价款2400万元,使用年限70年,地类住宅。项目环境——半岛假日庄园null三、项目SWOT分析 A、STRENGTH——优势 交通便利:位于洛栾旅游快速通道与陆车公路的交汇处,是由洛阳往洛南其他景区的必经之路。 景色秀美:位于陆浑水库北岸,坐拥山光水色,自然、人文风景绝佳,港湾地势,上风上水,风 水宝地。 特色地势:通过建筑师的将建筑、景观与台阶地势及水岸有机结合,营造山水特色的世外桃园。 土地价格:与相邻的招商项目“半岛假日庄园”相比,招商土地价约20.5万,本项目2003年评估价为: 71.3万元,2008年底土地评估价为320万元,如以此价格转让则土地价最高7.44万元/亩,土 地价格处于优势。 资源优势:依托郑州野马策划机构专业操盘,找准目标客户,对项目从新包装、策划、设计,突破原有 经营模式,实现产权式酒店经营理念和休闲度假经营;并委托郑州知名酒店管理公司统一管 理经营,降低经营风险。null交通便利null现有宾馆品质较差:从建筑规模、建筑特色、内装修、管理等方面均与陆浑宾馆存在较大差距, 品质较差,经营连年亏损并恶性循环。 项目改造难度大:已建部分占地约9亩,现有形象较差。消防系统不完善。砖混结构改造难度大。客 房少,餐厅多,比例失调。重建增大投资成本。 内外交通组织不利:车行动线单一不便利,有较多外部人流在地块内穿行,影响项目品质。 土地用途限制:本地块土地用途为商业、旅游,使用年限至2044年,还有35年。B、WEAKNESS——劣势nullC、OPPORTUNITY——机会 政府扶植的产业:旅游产业是嵩县政府大力支持的产业,而陆浑景区刚刚晋升为国家级景区,但景区目前发展水平较为落后,县政府也希望有投资者投资建设景区,改变景区面貌,提高档次。因此,投资者可以向政府争取较大的优惠政策,在保证开发水准的前提下降低开发成本。 市场竞争较少:由于景区开发处于初级阶段,旅游地产项目较少,目前宾馆酒店类只有陆浑宾馆从设施至经营状况较好;其他宾馆建筑及设施老化,经营不善,不具竞争力。而商品住宅类尚未有在开发项目。 D、THREAT——威胁 市场不明:由于缺少在开发的产权酒店、酒店公寓、渡假别墅等案例,而且景区目前的设施配套还处于 初级阶段,所以市场需求状态现尚不明确,须进一步进行研究。 客户来源:洛阳到栾川的高速还未建成,客流目前较少,同类项目分流客户 市场定位:由于潜在的竞争项目“半岛假日庄园”无论从位置、用地规模等方面均不亚于甚至优于本项 目,而且规划产品线较为齐全,因此本项目如定位不准,有可能失去竞争的优势。null四、项目发展分析null五、项目开发节奏及模式建议一期二期三期联体别墅独栋别墅null在与贵公司领导进行了初步的沟通后,我们建议该项目分三期开发,此决定关系到项目资金回笼的速度及项目开发的合理导向性,在此我公司就目前图纸的划分大致提出我们的意见: 按上图所示 按照一期中间地块地势平整适合先期开发,借以回收款项支持二、三期的项目运作,二期可以暂做停车场,解决停车问,三期毗邻湖面,是本项目的最大收益处,放在最后开发,增加利润。此外也可一期、二期同期开发,此目的为先行抢占市场客源,与同类项目中形成竞争力,防止竞争对手的先行给我们造成客源重复、客户流失的局面。投资估算投资估算3[ ]null项目投资估算计算统计原则: 1、保守统计原则:由于本项目统计分析是为明阳山庄投资开发所用,为了尽可能的减少贵司 投资风险,故本统计分析采用谨慎统计,保守计算的原则。 2、最高最佳使用原则:本统计分析是按照贵司提供的项目基本数据所述;地块使用说明做最 高最佳使用:最佳用途,最佳规模,最佳集约度。 3、本项目开发有土地成本、前期开发成本、建安工程成本、公建配套成本、房地产各项税 费、管理、销售及财务费用、不可预见费、营业税及附加税、投资利息构成。鉴于前期费 用、公建配套、房地产税是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。因 此,以下将会具体细述到在项目开发过程中涉及到土地成本、建安工程成本和房地产税费等有 关部分的各项前提依据和计算过程。 null项目静态经济分析:1、项目情况 项目占地总面积:43亩×666.7=28668.1㎡ 已建占地面积:9亩×666.7=6000㎡ 未建占地面积:28668.1 ㎡-6000 ㎡=22668.1㎡ 容积率为:1 未建建筑总面积为:22668.1㎡ 嵩县市调得出:嵩县商品住宅均价为1400元/㎡(产权70年) 因此,别墅销售均价定为2000元/㎡ null未建部分销售总价为: 22668.1㎡×2000元/㎡=4533.6万元 未建项目成本数据: 建安成本:22668.1㎡×700元/㎡=1586.8万元 土地成为总价为320万元,未建土地成本为: 320万-320万÷43亩×9亩=253万元 绿化道路、设计勘察、市政杂费等费用为: 22668.1㎡×300元/㎡=680万元 财务管理费用占总销售额的8%,费用为:4533.6万元×8%=363万元 营销推广费用占总销售额的5%,费用为:4533.6万元×5%=226.6万元 税收占总销售额的10%,费用为:4533.6万元×10%=453.36万元 合计未建项目成本为:3562.76万元 未建项目销售利润为:4533.6万元-3562.76万元=970.84万元2、该项目经济指数null旧房重建原因: 消防通道不合理 房间太少,规划不合理 没办法改造 新建客房总面积: 20间客房×5层=100间,另外1层为预留设计为多功能厅,总共6层,带电梯。 房间大小为:开间为50米,进深为18米,面积为:50米×18米=900㎡ 建筑总面积为:900㎡×6层=5400㎡ 新建客房成本为:5400㎡×(800元/㎡建安成本+700元/㎡装修家具空调成本)=810万元 经济数据:旧楼重建需要成本810万元,可以获得产权酒店及其经营权。3、旧楼重建经济数据null标注:已建项目占地土地价格为67万元 该项目总体运作成本为:3562.76万元+810万元+67万元=4439.76万元 总体利润为: 1、4533.6万元-4439.76万元=93.84万元 2、新建酒店及餐厅、老别墅产权及其经营权 附:地上建筑物价格(建议不付款)4、该项目整体运作经济数据项目前期运作资金: 项目运作周期按一年,前期投入资金为:地块价格+项目运作资金(1000万) 故共:320万+1000万=1320万元null项目投资概算结论及建议:基于以上关于本项目可行性静态总投资概算浅析得出,该项目税后投资利润率大于行业内部税后投资利润率基准,并且本项目开发后可以获得酒店产权经营权等,故本项目可行。 根据行业内项目可行性研究分析精度标准,第1步投资机会研究误差20%-30%,第2部初步可行性研究阶段误差20%-10%,第3部详细可行性阶段误差<10%。故本静态投资概算报告误差在20 % 左右,特此说明! 项目定位项目定位4[ ]null打造不可复制的人文生活城 ——一个真实的海市蜃楼null通过对项目区域房地产状况的分析,我公司提出以下三种运营观点: 1、产品规划上力求创新,注重细节; 2、营销策略上做差异化,合理引导消费,冲击市场; 3、中高档产品,高端形象,提高项目的综合性价比。一、定位观点null明阳山庄●真实存在的海市蜃楼定位说明: “海市蜃楼”——一个美丽而又虚幻的美丽憧憬。平静的海面、大江江面、湖面、雪原、沙漠或戈壁等地方,偶尔会在空中或“地下”出现高大楼台、城廓、树木等幻景,称海市蜃楼。我国山东蓬莱海面上常出现这种幻景,古人归因于蛟龙之属的蜃,吐气而成楼台城廓,因而得名。 一个一个海市蜃楼被发现,但是留给人们都是虚幻缥缈的。 明阳山庄——一个真实存在的海市蜃楼二、项目整体市场定位null尚风尚水人文生活城定位说明: 项目区域优秀的历史文化与人脉资源,为本项目的发展提供了导向。在深度挖掘项目地本身的先天资源的前提下,融合当地历史文化、现代生态居住及观光旅游等多种功能于一体,以一个未来人文度假新城的姿态,配套适当的公共服务设施,最优化项目的资深特质。 本项目包含的深层内核定位于休闲度假的概念,同时借助科技和历史文化展示手段,大力开展和开拓环保型养生居住、休闲娱乐等功能。三、项目产品定位null生态型度假新城 体验式休闲乐园定位说明: 本项目综合地缘人脉、生态型自然景观以及合理的科技、旅游、人文开发于一体,以新经济模式下复合型、综合型产业形象入市,以自身优势资源,借助合理的自然资源开发利用以及全新的生态型开发理念,真正使本项目成为一个集度假型、休闲型的旗舰级景观新城。四、项目整体形象定位null四、目标消费群体定位泛郑州圈内的达官贵族泛洛阳圈内的达官贵族泛嵩县圈内的达官贵族投资者及旅游观光的大众消费群体目标 群体规划策略规划策略5[ ]null 就本项目来说,区域风景秀丽,项目地可开发的山、水资源丰富,生活氛围幽远而纯静。每一棵树、每一片水真正诠释了惬意生活的内涵,同时本区域内丰富的历史文化与人文底蕴,更为项目增添了一种禅意意境。 水有灵性,山有动性,人有和谐性,本案在此基础上,综合旅游观光、生态养生、历史文化、休闲度假,创造出项目特有的规划设计思想——“山水环境”、“和谐生活”、“人文底蕴”三者之间“天人合一、物我谐和”的关系,充分发掘与利用项目地优越的自然资源,建立旅游地产全新开发模式。 以“自然”、“和谐”、“人文”为内核,以“自然+文化+休闲+养生”为目的的规划开发模式,使建筑、人、自然有机结合,使其真正体现生活之趣,形成”全新休闲生活“概念。一、项目整体规划建议null★休闲度假 ★旅游观光 ★居住养生 生态的*自然地*健康的*文化的*科技的 核心:人文居住主题公园二、整体规划前景null 配套服务体系 旅游观光体系历史文化体系科技住宅体系生态养生体系三、整体规划策略null以现有自然资源为基础,配合人工自然景点开发,大力发展项目地域内旅游资源,以真正的海市蜃楼姿态面众,最大化吸引游客。旅游观光体系人工山体蓄水河滨null因地制宜 合理开发null在纯天然开发背景基础上,大力发展生态型资源,为中老年人提供休养生息的纯天然养生栖息之所。以此打造项目品牌感染力。生态养生体系纯天然生态农作物null自然氧吧null 休闲养生null站在弘扬历史文化的角度上,大力挖掘项目地域内文化及历史传说,通过对现有文化资源的开发,达到项目强盛的知名度与市场穿透度。历史文化体系名人名物null着重体现于项目产品的生态与智能化包装,使业主在山水怀抱的同时享受到生态的、智能的优越生活,同时提升产品档次,从而有效规避无差异化竞争,树立项目品牌高度。科技住宅体系以菜单式智能化家居生活方案为业主量身定做新型科技住宅体系null介于本项目前期情况,配套服务体系对本项目至关重要,其对于增强客户的购买信心以及开发企业品牌的建立有着重要意义。配套服务体系安保体系、酒店餐饮体系、客户服务体系等产品建议产品建议6[ ]null建筑风格上采用中式与现代建筑结合的手法,突出当地特色,体现旅游度假式庄园独有的风土人情和历史文化。炒概念、炒文化。建筑里面风格建议 联排别墅 依山别墅null 整体俯瞰nullnullnull水岸别墅nullnullnull独栋别墅null采用“双景观”的设计理念,力求每户前后都有景观花园。在采用大开间、短进深的个性设计时,落地玻璃窗、阳光房、宽敞的飘窗,将更多阳光引入室内,以人文关怀的尺度最大限度的追求居住的舒适度和健康美。户型设计建议nullnull项目地内自然资源丰富,在充分利用现有资源的基础上,以项目分组团式规划开发为单位,进行各组团内部主题景观营造,人工组建景观主题。同时各搭配各类人工及自然景观小品。组合成团,以点带面地组合整体,以此增强项目的整体人视景观性,充分展现项目的可居、可观、可感性。景观建议雕塑null 引水造景nullnullnull 本次为初步草案,现提交贵公司领导,请给予指正,我公司一定及时调整修正,以最优质的服务配合贵公司做好该项目的开发销售工作。预祝项目成功开发,合作愉快!nullnull 郑州野马房地产营销策划有限公司 地址:郑州市鑫苑西路圣菲城4号楼20层 电话:0371-69510776 传真:0371-69510775 http://www.zzyema.com E-mail:shangchengcy@126.com
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