土地增值税

土地增值税政策解读 一、土地增值税的基本税制 　　今天我主要讲一下土地增值税的税制的基本介绍。土地增值税是1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年的一月份开始实施，1995年财政部、税务总局实施细则才出台，是我们国家税收中较为复杂的税种。它的复杂程度超过了我们所说的所得税的复杂程度，尤其现在搞土地增值税清算，可能不同的清算单位进行清算，出来可能都是不同的结果。 1. 首先我们要了解土地的增值税的基本概念： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。” 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）解释如下： “第二条 所称的‘转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入’是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条 所称的‘国有土地’是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 第四条 所称的‘地上的建筑物’是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 所称的‘附着物’是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条 所称的‘收入’包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条 所称的‘单位’是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 所称‘个人’包括个体经营者。” 2. 土地增值税的纳税义务人 　　纳税人有一些什么特点呢？首先是不分法人和自然人，不论是企业或者是事业单位、行政单位、社会团体与什么组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。所以，第一个特点，不管是法人还是自然人，只要有这个行为，都是土地增值税的纳税人。 　　第二个特点，不分经济性质，也就是说不论是国有企业、集体企业、私营企业还是个体经营者或者是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，也都是土地增值税的纳税人，不分经济性质。 　　第三个特点是不分内资和外资，中国人与外国人。不管是外资、内资，只要有销售国有土地和房地产行为的，都是土地增值税的纳税人。 　　第四个就是不分什么部门性质，不管企业也好、学校也好，机关、军队，一切单位，只要有这种行为，都是土地增值税纳税人。所以土地增值税范围是相当的广泛，没有什么特殊的。 3. 土地增值税的征税范围 转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入，是指出售或者是其他方式有偿的转让房地产的行为，不包括继承和赠予，继承和赠予不包括之内。这种无偿的转让的房地产土地行为，不在土地增值税的纳税范围，下面还要做一个解释。 　　关于地上建筑物 　　我们讲的地上建筑物是什么概念？就是指土地上一切建筑物，包括地下的，有的理解地上建筑物怎么包括地下的？地上建筑物我们就是包括地上和地下的，这一切都算地上的建筑物。所以土地增值税也包括地下的建筑物，就是地下的各种附属设施。我们所指的附着物是指依附于土地上不能够移动，一经移动都要遭到损坏或者是破坏的物品。这都是我们土地的附着物，这也是属于土地增值税的征税范围。 　　关于赠与和继承 　　对赠予和继承，我简单讲一下。因为其他税收，对继承和赠予是要征税的。土地增值税是不对继承和赠予征土地增值税的，是有一些不同的。我们的法规上解释就房产所有人、土地使用权所有人，将房产权、土地使用权赠予直系亲属或者是承担赡养义务的人，这是法律规定的。再就是房产所有人，土地使用权所有人，通过中国境内的非盈利的社会团体，国家机关将房产权，土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利机构、公益事业的，这些都是属于赠与，不属于土地增值税纳税的范围。这些团体，目前的规定有这么几家：中国青少年发展基金会、希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，还有全国老年基金会，还有一个老区促进会，以及民政部门批准的其他的，现在有其他一些别的单位，这些民政部门批准的，赠与这些都是属于免税的范围。 4. 关于土地增值税征收的三个界限 　　根据中华人民共和国土地增值税的暂行条例的规定，凡是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物的，并取得收入的行为都要缴纳土地增值税。这样的界定有三个含义，一是土地增值税仅对转让国有土地才能征收。被转让的集体土地是不征税的，没有国家征用的集体土地是不得转让的，转让是违法的。 第二层含义是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让不征税。刚才讲的赠与就是，赠与是无偿转让的。我用国有土地我有房产权，土地使用权，我不转让，比如说你房地产搞出租，不转让，不是卖了，出租，租给一些人使用，取得土地收入，虽说有收入，不是转让收入，这个也不缴纳土地增值税。没有发生产权的转让、转移，所以只是租赁。 　　第三层含义，对转让房地产并取得的收入征税，就是你转让了一定要有收入，没有收入也是不征税的。无偿转让，进一步讲，你转让了没有达到一定的增值额也是不征税的。所以土地增值税这个增值税有这么三层含义：一个是国有土地，第二一定要转让，第三要收入，第四收入必定达到一定的增值额才交土地增值税。因为这些规定在我们具体的执行过程中，把握上可能有一定的空间，一定的弹性。这是征税的界定。 5、土地增值税应注意的几个问题 　　（一）应按实际占有征收土地增值税 　　对未办理土地使用权转让土地，土地使用权转让、抵押或者是置换土地，无论是否取得了土地使用权，或者是权属证书，无论是在转让、抵押或者置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权，权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有、占有、使用、收益或者是处分该土地的权利，且有等证据的，在实际上也视为土地转让，我们按照规定也要征税的。现在有一些企业是签了合同了，没有办理实际的转让的手续，但是实际的使用权、处置权，他有权利处置这个土地的使用权，像这种行为各地的发生的比较多，对这种行为，目前我们认定他也属于实质上已经是转让了。尽管你没有去办手续，这种情况我们也要征收土地增值税。这里我在这个地方补充这么一点内容。现在这种情况各地比较多，有一些签了合同了，但是迟迟不去办权属登记，但是实际上已经对这块土地有它的使用权、处置权、转让权，对这实际的行为，我们就视为实际上转让，也要征收土地增值税。 　　（二）房产继承不征土地增值税 　　房地产的继承是指房产的原产权所有人，依照法律的规定取得土地的使用权，土地使用人死亡以后由其继承人依法承受死者房产权和土地使用权的民事法律行为。继承通常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承房地产。遗嘱继承主要指由死者生前立的遗嘱中指定的继承人继承房产，这种行为发生了房产权属的变更，但是作为房产权、土地使用权的原所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入，所以我们认为这个继承也是不征收的。 　　比如:加名税，就是婚姻法调整了以后，很多人要在房产上加名。如果不加名的话，就是在结婚以后房产是属于谁登记的，房产不属于共同所有，所以要加名，加名出现了加名税，炒的很热。就是说要不要加税，就是我这个房产是丈夫的名义登记的房产，他妻子也要加上名，她要获得房产的一半的产权。这个各地执行不一致，有的地方征税，有的地方不征税，所以国家税务总局发了通知，对这种行为一律不征税，但是有的征了，征了也不再退还了。所以现在很多政策的变动，往往都会给我们税收政策提出一些新的问题。 　　（三）房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税 　　房地产抵押。房地产抵押是指房地产的产权所有人依法取得土地使用权的土地使用人，作为债务人或者是第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权仍然是对房地产施行占用、使用、收益的权利，房产的产权所有人，土地使用权人，虽然在抵押期间取得了一定的收入，但是实际上这些收入在抵押期间是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间我们不征收土地增值税，只是对抵押期满以后，视该房地产是否转移，而确定是否适用土地增值税。你那个抵押期满了，是不是完全作为转让了。在抵押期间是不征的，在抵押期满之后要看情况。。 　　（四）房地产的交换应该交税 　　房产交换。由于这种情况发生了房产权、土地使用权的转移，交换也是一种转移。交换双方都取得了实物形态的收入，符合这几个。一个是转让，一个是收入，再一个是国有的土地方面，你这个交换也应该交税。有的人讲，我交换之后我双方两家房地产价格差不多，换换位置，我也没有取得什么收入，只是以房换房，以地换地，这种情况交税有点想不通，但是按照税法的规定，你属于已经发生了产权、使用权的转移，并且交换时间是有收入的，所以这种行为是要征税。 　　（五）政府的征用行为现在暂免征税土地增值税 　　因国家建设需要依法征用，收回国有土地使用权、地上建筑物以及附着物而使房地产权属发生转移，这是指城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或者是收回的土地使用权，这种情况发生了权属的变更了。原房地产的所有人，土地使用权也取得了一定的收入，这种情况，就征用土地的情况，这征不征收土地增值税呢？这个按照我们现在的规定，是免征土地增值税的。这个与上边的情况是不一样的。修路了、要搞城市规划了，这块土地，这块房子要征用的行为，政府的征用行为，现在规定是暂免征税土地增值税。但是也发生了产权和使用权的转移，也有收入，但是对这种行为现在是免征土地增值税。 上述举的这些情况，是我们在实际操作过程中，可能遇到的部分情况。但是对其他一些情况，可能还有很多没有提到的情况，但是总体按照刚才讲的征税范围的三个标准来界定，一个是国有土地，第二个是不是转让，第三有没有收入，收入是不是达到一定的增收额。按照这几个标准来确定土地增值税范围。但里面具体的情况还要按具体的政策规定解释，基本上是这么一个情况。 6、土地增值税计税的依据 　　土地增值税计税的依据。土地增值税的计税依据，是转让房地产所取得的增值额，这是计税依据，不是整个收入，是对它的增值额进行征税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按照条例规定的税率来计算征收。纳税人转让房地产所得的收入减除成本，就是我们条例规定的扣除一些项目，已扣得的余额，为土地增值税的增值额为计税依据。所以计算增值额要把握两个关键，一个是转让房地产收入，二是扣除项目金额。这两个，特别是扣除项目金额，是极其复杂的一个问题。(现在对土地征税的在征收管理的过程中往往出现的问题，都在扣除项目上的一些认定和计算上。这是土地增值税清算的一个核心内容，核心问题。) A:关于收入的确认: 房地产转让的收入按照条例的规定，是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物所取得的收入，是指以出售或者是其他方式有偿转让这种房地产的行为。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入，实物收入和其他收入，有一些可能是与刚才讲了以物抵债，是取得的房产、是土地，可能不是货币收入，这个我们也算是收入，所以货币收入包括实物收入还有其他一些收入，什么债权、债券等等。所以说它是包括了转让房地产全部价款及所有经济收益，这是全部收入。 B：关于扣除项目金额 　　扣除项目金额包括这么几个方面，扣除项目金额现在这个情况比较复杂，我只能列举有哪些方面。 一、是取得土地使用权支付的金额，这个比较明确，你支出的出让金还是出租收入，取得土地使用权支付的金额这是一大块。 二、是开发土地的成本和费用，这是第二大块。 三、新建房及配套设施的成本、费用或者是旧房建筑物的评估价格。第三类情况比较复杂， 四、是转让房地产有关的税金，我交过的其他的税收，营业税，土地使用税等等这些。 再一些是财政部规定的其他的扣除项目，总起来是四大项。一个是获得土地使用权的项目支出金额，再一个是开发的费用、成本。再一个是新建房配套的设施成本费用，再一个是税金，实际上是四大块，这四大块虽然是四个方面，这里面涵盖的内容十分的繁多，十分的复杂，各地也不太一致，问题在这里面可能多一些。 二、关于土地增值税的纳税登记和纳税申报 　　下面简要讲一下关于土地增值税纳税登记和申报有关的一些情况。纳税人应当在转让房地产合同签订之日起，七日内向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报登记，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 　　纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税登记，并向税务机关提交房屋及建筑物的产权，土地使用权的证书、土地转让，房产，房地产评估报告与其他转让房地产的有关资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关核定同意后，可以定期进行纳税申报，具体的日期由主管税务机关来确定。纳税人按照税务机关核定的税额及规定缴纳期限缴纳土地增值税，他是指房地产所在地是指房地产所在的座落地，纳税人转让房地产座落地在两个或者是两个地区以上的应该说房地产所在地分别申报纳税。现在有的项目不在一个地方，可能在几个地方，我们不回原地纳税，应该是在座落地交税。 　　纳税人应在转让房地产合同签订的七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提供房屋及建筑产权、土地使用证书，土地转让、房产买卖合同，房产评估报告以及其他转让房的有关资料。纳税人按照税务机关规定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，由于涉及的成本确定和其他的原因而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，我们就要按确定的预征率，去年调整了预征率。待项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法也可以由各省来确定。 三、土地增值税的征收管理 纳税地点 纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 土地增值税由税务机关来征收，主要由地方税务机关征收。土地管理部门，房产管理部门应当向税务机关提供有关的资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。这些部门现在正在给税务部门进行合作，搞信息共享，在很多地方已经开始，就是房管部门和税务部门进行信息共享、联网。这是以后下一步发展方向，包括我们下一步房地产税收的改革，都离不开信息的支持。 　　土地管理部门、房产管理部门税务机关提供资料，是指向房地产所在地的主管税务机关提供有关房屋及建筑的产权，土地使用权、土地出让金数额，土地基准地价，房地产市场交易价格，以及产权变更等方面的资料。因为现在我们的征税好多依据房地产、房管部门的数据。除了房的价格，还有普通住房、非普通住房划分标准问题，这个标准税务部门很难划分，所以基本上是按照房管部门他们划分的标准确定非普通住房和普通住房的界限标准。所以必须要提供这些合作和配合，不然税收征收管理很困难。 　　 四、土地增值税减免的一些规定 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的金额之和，加计20％的扣除。 有下列情形之一的，免征土地增值税： 　　（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的； 　　（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过允许扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。现在有一个标准，有的是90平米，有的是144平米以下，三项标准，一个容积率，一个面积，一个价格。现在有的是单独掌握成价格，有的是单独是面积，但是按照规定是三个标准同时具备，才能是普通住宅，但是执行上有点不完全一致。像高级公寓、别墅、度假村都不属于普通住宅。普通住宅与其他住宅具体划分的界限，也是由各省市人民政府来确定。 黔地税发[2005]123号   （一）住宅小区建设容积率在1.0以上； （二）单套住宅建筑面积144m2（含144 m2）以下；     （三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 　　对纳税人既建普通住宅，又建其他房地产开发项目，这种怎么算？我们还是按照要求应该分别的核算增值额，不能混在一起。不分别核算增值额或者是不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不能使用减免税的规定。 　　因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 　　符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 5、 土地增值税的清算 　　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，由于涉及到成本确定和其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。待这个项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，这就是土地增值税的清算。 　　1、土地增值税清算的条件 　　国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知： 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　（三）直接转让土地使用权的。 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 其中“已转让的房地产(可售）建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，”这句话中的分母是“整个项目可售建筑面积”，而不是“总建筑面积”。 上述的销售比例的计算方法，与“四项成本”的每平方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是“总建筑面积”。具体公式如下： 每平方米工程造价=“四项成本”总金额÷总建筑面积 （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　（四）省（自治区、直辖市、单列市）税务机关规定的其他情况。 　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 2、房地产交易的视同销售收入 房地产交易的视同销售业务，是会计上不作为经营收入，而从税法上应作为计税收入的纳税调整事项。国税发[2006]187号文件中列举了六个视同销售的交易事项，包括：①职工福利；②奖励；③对外投资；④分配给股东或投资人；⑤抵偿债务；⑥换取其他单位和个人的非货币性资产。 对于视同销售收入的审核，包括两个方面，：一是视同销售的六项交易是否发生，；二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。 国税发[2007]132号第二十三条规定  纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：     （一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。     （二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。  （三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。 3、房地产转让价格的确定 （l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。 （2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估(通常采用市场交易法)确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。 （3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。 4、关于扣除项目金额 　　扣除项目金额包括这么几个方面，扣除项目金额现在这个情况比较复杂，我只能列举有哪些方面。 a取得土地使用权所支付的金额。 《实施细则》规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。” 对取得土地使用权所支付的地价款，应根据不同的取得情况按以下方法进行确认： （1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金； （2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金； （3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。 b土地征用及拆迁补偿费 依据《细则》的规定，土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。包括土地征用费，耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出(即扣除拆迁旧建筑等回收的残值)、安置动迁用房支出等。 这里要强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中，应注意不要重复扣除。 c前期工程费 依据《细则》的规定，前期工程费，是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”(通水、通电、通道路、平整地面)或“七通一平”(通自来水或称通上水，通路、通电、通邮、通排水或称通下水、通煤气、通热力、平整地面)等支出。这里要强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。 d建筑安装工程费 依据《细则》的规定，建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。 e基础设施费 依据《细则》的规定，基础设施费是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 f公共配套设施费 依据《细则》的规定，公共配套设施费，是指在房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、自行车棚、公共厕所等设施支出。 g开发间接费用 依据《细则》的规定，开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 h开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 依据《实施细则》的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 财税字[1995]048号文件规定，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 与转让房地产有关的税金。 实施细则规定，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 i房地产开发企业加计20%扣除。 根据《条例》第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。 j代收费用的具体扣除办法。 财税字[1995]048号文件规定，县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 k综合开发项目增值额确定方法 国税函[1999]112号文件规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确认，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 上述“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值税的扣除项目。 因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 将普通标准住宅与其他住宅分开核算 对纳税人既从事普通标准住宅开发建造，又搞其他房地产开发建设的，在计算增值额时，如果能够准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，应分别计算，确定其征免土地增值税；如果不能准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，则不能按《条例》和《细则》的规定享受减税免税的政策优惠。 根据《实施细则》第八条规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以开发小区为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的既建普通标准住宅又搞其他类型的房地产开发，应分别核算增值额。不能分别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受增值额未超过扣除项目金额20%的免税优惠政策。对于成本核算单位一经确定，在土地增值税未全部清算之前，不得变动。 有多个清算单位的，应分别申报 《土地增值税纳税申报表（一）填表说明》国税发[1995]090号文件规定，“土地增值税纳税申报表（一）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。 纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。” 未清税面积的分摊 开发土地的成本、费用及配套设施的成本、费用、凡未100%全部销售的或项目小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，必须按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定扣除项目金额，对未销售部分面积或自用的面积应承担的开发成本等不得在清税时予以核销，对此类项目，在中介鉴证报告各类扣除项目中都应有分摊计算公式。 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发 [2006]187号文件的规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 清算后再转让房地产的处理 国税发[2006]187号文件规定，“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积” 除了有规定的除外，扣除取得的土地使用权所支付的金额，房地产开发的成本费用，以及转让开发的有关税金，需提供合法的有效凭证。不能提供有效合法凭证的，不能扣除。 开发小区建了一些车库，这个车库有几种情况，一种情况车库的产权是属于谁的，另外，这个车库是不是销售了，这是一个标准。所以有一些地方对地下车库也征税，有的不征税，到底是怎么回事儿？我们认为，地下车库如果房地产开发商是作为它的产权，作为出租给这些住户来使用，这种收租金的行为是不应该征他的土地增值税的。如果他把车库卖给、销售给这些住户的话，这些情况属于产权的转移，应当征收土地增值税。这个判断的标准，也是刚才我说的三个标准，它的使用权转移没有，第二有没有收入，按照这个来计算的，所以现在执行的不太一样，对地下设施，包括地下室一些东西。 　　5.土地增值税清算与报送的资料 国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知： 第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 　　纳税人办理土地增值税清算报送下列资料，一个房地产开发企业清算土地增值税的书面申请、土地增值税纳税申报表、项目竣工决算报表、取得土地使用权时支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息、结算通知单、项目工程合作清算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产收入成本费用的有关的一些证明资料。 　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应当报送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告，这是一个规定，就是纳税人直接报不存在这个问题，如果纳税人委托中介机构进行报送的还要报鉴证报告。鉴证报告有一个总局给中税协印发的，原来叫管理中心，税务师管理中心，它和协会共同发的关于鉴证的一些程序规程，按照那个执行。税务中介机构受委托清算项目审核鉴证时应按照税务机关规定的格式，对审核的鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关对从事土地增值税清算鉴证工作税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确的要求，并做好的必要和指导管理工作。 　　6.土地增值税核定征收 　　房地产开发企业有下列情况之一的，税务机关可以参照其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定，征收土地增值税。现在的核定征收率财政部、国家税务总局已发文明确规定，不低于5%。可能有的地方提出太高了，执行不了。现在有一些也没有严格执行这个，我们要求是核定率不低于5%。符合核定条件的，一个是依照法律行政法规的规定，应当设置而没有设置帐簿的，这种情况可以进行核定。第二种情况是擅自销毁帐簿，或者拒不提供纳税资料的。第三种是虽然设置了帐簿，但是帐簿混乱的，或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者是扣除项目金额的。四是符合土地清算条件，未按规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，也要给他进行核定征收。五是申报的计税依据明显偏低，又没有正当理由的