规划设计方案评价分享2011193543177

nullnull广东中原地产代理公司 2011年6月13日规划分享nullnull 定位检测 总平面布局 户型分布 户型设计 规划设计方案评价内容null 规划设计方案评价（评标） 规划设计方案沟通（修改方向建议） 规划设计方案解读与营销应用 规划设计方案评价应用范围null PART1：评价理论基础—营销价值最大化 价值奥林匹克论 更快，更高，更强（不留尾）价值提升 价值实现nullnull 生活方式 舒适度 第一层面第二层面null第一层面：占有资源越多，舒适度越高 奢侈需求 超量占有 舒适需求 大空间、健康环境、感官舒适 健康需求 独立空间、健康环境 基本需求 独立空间 低高null 空间、阳光、空气、景观、视野 空间、朝向、通风、采光、景观、视野 null 舒适度常规衡量： 朝向：南>东>北>西 通风：通透>不通透 景观：自然类型景观>人工类型景观 大尺度景观>小尺度景观 采光：高楼层>低楼层 开阔>不开阔 视野：开阔>不开阔 远距>近距 空间：大>小 null 舒适度常规衡量标准： 污染：低>高 视觉：美观>整齐>杂乱 视距：远>近 null第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值null一、资源层面 1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争） 充分利用资源，规避劣势——地块资源最大化 规划协调资源、创造资源——规划资源最优化 建立竞争优势——栋均、户均资源占有最优化 null2、户型分布价值判断的三个层次 资源分配均好性——销售无障碍 资源分配合理性——好的资源给大的户型 资源集中形成价值标杆——价值提升 null二、生活方式层面 1、空间类型与客户高度契合 2、空间形象与客户高度契合 null3、其它因素 分期建设、销售 展示 经济性 发展性 null规划设计方案评价null 规划设计方案评价表示意null规划设计方案评价6大提示问题1、地块资源是否充分利用； 2、是否有难以销售的产品； 3、较大的户型是否占有较好的资源； 4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆； 5、是否有好的展示内容和条件； 6、是否有较为合理的成本； null1、我们找到地块最大的优势了吗？ 2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？ 3、我们的户型分布与设计是否可以更好？ 4、我们的商业是否最有利于销售和经营？ 5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？ 6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？ 规划设计评价沟通要点null规划设计评价应避免的6大误区认识自己——解析地块，集中力量利用和发挥优势； 价值，价值——永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性； 还是价值——“金角银边”是商业的法则； 来源于市场，超越市场——建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星； 上帝永远是对的——最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。null资源最大化 资源合理分配 优势资源标杆 价值最大化核心——资源平衡nullPART3：规划设计案例null案例--- 华侨城波托菲诺燕栖湖天鹅湖欢乐谷天鹅堡2期 2区天鹅堡2期 1区纯水岸TOHO纯水岸多层262-288㎡ 三层TOHO 多层170-206㎡ 平面五房 31层， 229㎡四房 253㎡五房 12-20层, 170㎡三房 205㎡四房 245㎡平面五房 产品分布图null案例天鹅堡二期鸟瞰图1区2区null案例--- 华侨城.波托菲诺方案评价 景观资源最大化 均好性 树立价值标杆 生活方式缔造 null案例--- 中旅国际公馆指标及户型比例总用地面积：55831.50 ㎡ 总建筑面积：124301.71 ㎡ 容积率：1.81 建筑覆盖率：25.17% 总套数：546null案例--- 中旅国际公馆户型分布null案例--- 中旅国际公馆鸟瞰图null 均好性 树立价值标杆 院落、私密性案例--- 中旅国际公馆方案评价null案例--- 星河国际指标及户型比例占地面积：33946平方米 建筑总面积：243106平方米 住宅总面积：152874平方米 总套数：922套 容积率：4.5 null案例--- 星河国际产品分布两房三房四房27F27F29F29F29F29F30Fnull案例--- 星河国际鸟瞰图null 产品均好性 树立价值标杆 王者坐标，体现尊崇感案例--- 星河国际方案评价null案例--- 宝安N2地块指标及户型比例用地面积：27597㎡ 建筑面积：49676㎡ 容积率：≤1.8 覆盖率：≤23％ 绿化率：40％null案例--- 宝安N2地块产品分布N79-85㎡2X2X191-94㎡3X2X1119㎡ 3X2X2复式洋房200-236㎡ 6X3X3149㎡ 4X2X2161㎡ 4X2X2连排别墅 1-2F 4X3X3 190㎡ 3-4F 4X3X3 237㎡ 花园洋房 1-2F 4X3X3 199㎡ 3-4F 3X2X2 237㎡ 5-6F 4X3X3 191㎡ 12F12F18F18F18F6F4F18F18Fnull案例--- 宝安N2地块鸟瞰图null案例--- 宝安N2地块方案评价 均好性 树产价值标杆 院落、私密性null区位：布吉新中心区——新一代区域CBD案例--- 大世纪花园三期区位null三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定） 容 积 率：约2（暂定） 计容建筑面积： 178000平方米（暂定） 含五号地不含五号地案例--- 大世纪花园三期用地分析三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。 三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。 案例--- 大世纪花园三期总体布局建议三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。 null加入5号地块，则用地发展条件较为理想。档次分区以组团为单元进行，从低到高依次为组团三、组团二、组团四； 组团二为中档偏高，三房为主、二房其次，四房以上大户型为辅； 组团三中档为主，二房、三房为主； 组团四为中高档，三房为主，四房以上、二房为辅，有部分排屋。案例--- 大世纪花园三期发展方向一未加入5号地块，则用地发展条件受到一定限制。组团档次基本持平，档次分区在组团内部按资源的分布进行，各组团均为三房为主，二房其次，四房以上大户型为辅，不设计排屋。 未加入5号地块，则用地发展条件受到一定限制。组团档次基本持平，档次分区在组团内部按资源的分布进行，各组团均为三房为主，二房其次，四房以上大户型为辅，不设计排屋。 案例--- 大世纪花园三期发展方向二null三各组团采用不同的标高，组团三与组团一持平；组团二由西向东逐步提高，形成台地式山庄格局；组团四保持高台地形，几个组团形成逐步上升的地形关系；案例--- 大世纪花园三期地形处理null 以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。 四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。 组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。 组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；案例--- 大世纪花园三期建筑设计建议以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。 四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。 组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。 组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质； null在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。 从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。 组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。 案例--- 大世纪花园三期地形处理在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。 从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。 组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。null案例--- 缇香名苑区位分析万科城市花园德式堡深圳高尔夫缇香名苑山姆会员店水榭花都商业街本项目商业街香逸名园商业香梅路口商业宏浩花园商业街天然居商业街null四至及景观 西、北临市政路 东南为学校、多层住宅、生活文化配套 西北远观湖景 西南高层远观绿地 高层四向视野开敞案例--- 缇香名苑地块分析占地面积：20365㎡ 总建面积：101037㎡ 建筑容积率：3.26 建筑覆盖率：28％null 产品均好性 价值分布 经济性（梯户比）案例--- 缇香名苑方案评价方向null案例--- 缇香名苑修改前方案不可拆迁 的旧楼商 业售楼处幼儿园存在问题1：该布局幼儿园与医院放在一起,客户难以接受.商业部分的放置明显没考虑经营需要.售楼处的设置显然不利于形象展示null案例--- 缇香名苑修改前方案存在问题2：小区整体抬高两层,小区入口形成阶梯状,十分气派,但单一的解体设计给住户的出行造成不方便.null案例--- 缇香名苑修改前方案存在问题3：此地上车库有封顶，层高小于6米，应该计入容积率，且用途不可改，设计这种需要缴纳地价的车库是否合适？null案例--- 缇香名苑修改前方案存在问题4：项目成本高达5000多元/㎡，且不包括不可预见费等；同时，发展商预期项目为中档偏高产品，通过本项目与市场中高端豪宅、中档偏高产品的对比发现,本项目在成本和造价上不是很经济。null案例--- 缇香名苑修改后方案98㎡三房110-115 ㎡三房130三房45 ㎡一房72 ㎡二房150㎡三房162 ㎡四房null案例--- 缇香名苑修改后方案户型比例null案例--- 御景东园区位分析null案例--- 御景东园地块分析南面松园路商业氛围较为成熟，商业价值较大东部发展条件略好于西部南、北侧发展条件接近项目规模较大，用地较为规则，为罗湖区罕有的大规模项目，发展条件良好。 项目地块东、西遮挡较少，发展条件接近；南、北均有部分遮挡，而北部将建的公寓存在近距离遮挡问题。整体而言，项目环境条件一般，基本无可利用的景观资源。占地面积：27366㎡ 建筑面积：154056㎡ 容积率：5.63null案例--- 御景东园修改前方案规划设计特点： 灵活半围合式布局，周边点式楼联体设计，保证中间大庭院； 高层和相对较低的密度； 规划布局呈现相对的封闭性内向性和，以庭院为中心； 户型分布以庭院景观为导向； 保证最大的几种户型占有较好的资源； 档次北高南低； 一梯四户大户型和一梯六户、一梯八户中小户型。null案例--- 御景东园修改前方案规划布局分析封闭式、内向性布局注重了内部空间的完整性和舒适性，但外围形象难以保证，较为凌乱，尤其是松园路一侧，有局促感和压迫感，不利于树立大型精品小区大气、统一的形象。 完全以庭院景观为导向，保证了顶端户型的资源，但未保证各大户型的素质，特别是C2、C3户型； 总体而言，未充分考虑户型分布的均好性，特别是D3户型景观和朝向都不能保证。null案例--- 御景东园修改前方案户型比例null255㎡五房145-202㎡四房花园125-134㎡三房花园100-102㎡三房二卫 91-96㎡三房一卫70㎡二房案例--- 御景东园修改前方案户型比例null案例--- 御景东园修改前方案户型设计分析户型设计基本合理； 二房户型设计较好，90余平方米小三房和100余平方米中三房设计也较为合理； 125平方米以上大户型带入户花园是卖点。 149平方米以上豪华户型设计较为常规，户型创新不够，缺乏足够打动客户的精彩亮点；大部分厅、主人房功能设计未跟上档次要求，不够舒适、豪华，如客厅偏短、客餐厅空间不分、卧室功能单一等，与户型面积不相称； D、E、F、H部分户型公用卫生间位置欠考虑，影响卧室区的私密性； 剪力墙位置不利于空间的灵活性利用。null案例--- 御景东园方案评价标准 产品均好性 建筑形象 产品价值标杆 价值分布null73-84㎡2X2X198-109㎡3X2X1(2)114-126㎡ 3X2X2133-140㎡ 3X2X2147-151㎡ 4X2X2175-191㎡ 4X2X2(3)案例--- 御景东园修改后方案32F33F33F30Fnull案例--- 御景东园修改后方案户型配比null案例--- 欧陆经典区位分析null案例--- 欧陆经典地块分析占地面积28945.1平方米 总建筑面积46000平方米 容积率1.8，覆盖率25％；null案例--- 欧陆经典评标方案一75㎡ 3X2X288㎡ 3X2X2 65㎡ 2X2X1N复式： 1-2F 118㎡ 4X3X3 3-4F 95㎡ 3X2X2102-105㎡ 3X2X24F4F8F7F11F11F11F11F10F11F10F11Fnull案例--- 欧陆经典评标方案一鸟瞰图null案例--- 欧陆经典评标方案二 75-80㎡ 2X2X1 87-89㎡ 3X2X1 105-108㎡ 3X2X2 66㎡ 2X2X1119㎡ 5X2X2130㎡ 4X2X2N11F11F11F11F11F11F9F9F5F5F5F5F5F5Fnull案例--- 欧陆经典评标方案二鸟瞰图null案例--- 欧陆经典评标方案三N6F9F9F10F9F9F10F6F6F12F11F12F11F11F12F11F12Fnull案例--- 欧陆经典评标方案三鸟瞰图null 规避劣势 户均占在有资源 经济性 竞争优势案例--- 欧陆经典方案评价null案例--- 欧陆经典确定方案null案例--- 欧陆经典确定方案鸟瞰图null案例--- 名骏豪庭设计方案三房二房一房商业裙楼泳池园林null 价值分布 景观资源分配 均好性案例--- 名骏豪庭方案评价null案例--- 名骏豪庭设计方案解析一 1、户型价值分布不尽合理，均好性较差； 三房户型 商业裙楼 2、南向景观未充分利用； 二房户型 游泳池 3、建筑间距较近，布局较拥挤； 一房户型 园林 4、商业价值未充分体现； 5、环境与配套设计缺乏特色。null案例--- 名骏豪庭设计方案解析二一房三房二房商业裙楼游泳池园林一梯12户28层，客厅设计全在凹槽，整体档次不高，市场接受程度一般 南向三房与一房有较好资源，三分之二的户型被忽略。null案例--- 名骏豪庭设计方案解析三一房三房二房商业裙楼游泳池园林 三房较大户型完全北向，价值分布不合理，北向三房市场接受程度较差。 临罗沙路最有商业价值部分未加利用，和四周沿街面也未充分利用。null案例--- 名骏豪庭设计方案解析四一房三房二房商业裙楼游泳池园林消防登高面消防车道设计较呆板，不利于内部空间设计的艺术性与完整性。 全二房设计，南向景观价值未充分利用null案例--- 名骏豪庭住宅价值分析-700-800-600-600-2000-600-3000-100-600-600-700+100+2000-600-8000+100null案例--- 名骏豪庭方案修改建议一梯八户，28层 沿街一层商业   一梯六户，28层 一梯八户，28层 一梯六户，28层 一梯八户，24层 三房二房一房商业四房null案例--- 名骏豪庭修改后住宅价值分析null案例--- 名骏豪庭修改建议1、各户型重新分布，达到均好性和价值体现； 2、充分利用南北山景，体现高层景观价值； 3、降低商业层数，沿街设商铺，考虑加大商业面积的可能性； 4、内外空间充分分离，独立优质环境空间，消防登高面全外围解决，内部架空层和庭院设水系主题系列园林； 5、在经典户型的基础上，设计特色户型，如设入户花园，每隔二层设空中连廊花园户型等； null案例--- 九州新都市华森方案总平面图null案例--- 九州新都市华森方案效果图null案例--- 九州新都市中建方案总平面图null案例--- 九州新都市中建方案住宅平面图null案例--- 九州新都市中建方案效果图null案例--- 蓝湾半岛总平面图null案例--- 金地.翠堤湾总平面图Nnull案例--- 东海花园总平面图null案例--- 四季花城三期总平面图null案例--- 东海花园外立面1null案例--- 东海花园外立面2null案例--- 蔚蓝海岸二期立面null案例--- 蔚蓝海岸三期立面null案例--- 现代城外立面null皇牌代理 信心标记