等待新的游戏规则

16 / 新经济导刊 / New Economy Weekly 3/2011 Column ［新观察］ 央政府已经出台了新一轮房地 产市场调控。这一次，它 明显地调高了按揭贷款的门 槛：首次购房者的按揭贷款利率优惠减 少；对于购买第二套房的人，首付比例提 高到40%，利率的优惠取消；对于购买 第三套房的人，首付比例提高到60%，银 行可以自行调高利率。 果然，房地产一级和二级市场的成交 量明显下降。但是，没有人惊慌，甚至那些 靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么？难道 他们不应该害怕中央政府的打压措施吗？ 游戏不会结束 这一幕似曾相识。过去，中央政府多 次推出过房地产市场调控措施，但每次 市场稍受影响，政策就松了。根本的原因 是地方政府，还有他们上头的中央政府， 都靠着房地产获得财政收入。如今，市场 已不相信政府会切断它们的财源。 地方政府和房地产开发商都坐拥大 量现金，这是他们去年卖地、卖楼及贷款 得来的，当时在刺激经济的名义下，有一 个什么项目都能上的时间窗口，可以轻 易获得贷款。他们似乎认为，中央政府会 在它们的资金耗尽之前改变主意，所以 他们并不降价，而只是静静地等待。 按揭门槛提高后，购买第二和第三 套房的人被排在门槛之外。因此，如果房 地产开发商现在要卖房给收入低、财富 少的首次购房者，只能降价到他们负担 得起。但这样的降价没有任何意义，因为 中央政府可能很快会再次放松政策。 在中央政府能对它的政策建立起威 信之前，此样的游戏不会结束。中央政府 文/谢国忠 著名经济学家 玫瑰石独立董事 建立威信只有一种途径，就是维持紧缩 的政策，一直到地方政府和开发商把钱 用完。如果真是这样，以后大家就会按新 的游戏规则来做了。 移民安置的作用 与中央政府的政策意图相反，地方 政府正在为新一轮房地产价格大涨做准 备。地方政府一直借银行贷款来安置拆 迁户，由于拆迁户需要有足够的补偿，才 能按现在的价格买得起房，安置费用在 飞涨。除非房地产价格大涨，否则地方政 府可能会赔钱，这是他们无法接受的。 去年，这种拆迁户重新安置产生的 需求对支持房地产需求发挥了重大的作 用。购房自住的需求中，绝大部分来自这 些拆迁安置户，他们把拆迁补偿款用作 了首付。自十年前低成本公房私有化以 来，拆迁补偿是最大的政府向私人的财 富转移。这可能是当前支持经济的最重 要的政府行为。 拆迁安置补偿有积极因素，但也有 两个主要负面因素。 首先，它使用了杠杆的形式支持需 求。地方政府用土地作抵押，借钱支付拆 迁补偿。拆迁居民使用补偿款作为首付， 取得按揭贷款。这样，按揭贷款的首付实 际上来自政府从银行借的钱，在这个资 金链上，所有的钱都是从银行借的。 第二，尽管高额的拆迁补偿款让拆 迁户受益，但这让地方政府成为房地产 价格进一步膨胀的推手。而最终，成本将 由中国新生的中产阶层承担。 过去数年，中央政府的经济政策有 利于低收入阶层，具体做法是对农村的 中 等待新的游戏规则 3/2011 New Economy Weekly / 新经济导刊 / 17 补贴，农地改革和生活必需品的价格管 制。移民安置政策的初衷是另一项帮助 他们的措施。 但中产阶级需要为此支付成本，因为 他们最重要的开支——房地产、汽车和教 育都在飞涨。事实上，从绝对值来看，中 国的房地产和汽车价格都在世界最高之 列，若以相对于收入的比例而言，更是全 世界最高的。除非政策发生重大变化，否 则中产阶级受到的挤压会越来越严重。 中国的房地产市场是一个巨大的泡 沫。住宅物业，房地产商的库存、地方 政府抵押给银行的土地，加起来的价值 是中国GDP的三倍以上。在大多数城市， 租金收入连折旧费用都覆盖不了。衡量 购房负担的价格与收入的比率，在主要 城市都超过20倍，这意味着中国人将不 得不用20年的收入来购买一套平均价 格的房子。 泡沫将继续，因为中国的银行体系流 动资金充裕，部分原因是由于热钱，因为 政府有许多杠杆让银行资金进入市场。但 是，泡沫持续时间越长，就越会损害经济。 合理的政策 现代社会的稳定，取决于有一个健 康并主导的中产阶级。支持高地价的政 策相当于是对中产阶级课税，从而延缓 中产阶级的发展。中国有可能出现这样 的社会结构，有少数超级富豪，大部分人 没有房产，而中产阶级很小。这种结构不 利于社会长期稳定。 出台合理的房地产政策，前提是进 行财政收入结构的改革。首先，以固定资 产投资为主的政府开支应该受到限制。 中国的银行体系流动资金充裕，部分原因是由于热钱，因 为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。但是，泡沫持续 的时间越长，就越会损害经济 中国并不需要立即去做全面的建设。 去年，政府的财政收入总和，中央和地方 政府的借款，国有企业的开支，三者加起 来超过GDP的一半。政府部门能够把这么 多钱花得有效率吗？你知道答案。收缩 政府部门应放在首位。 第二，政府部门拥有的资产仍超过 GDP。政府应该把这些资产分给私人，具 体的方式要有利于中产阶段的成长。这 一举措将支持消费，收入和税收。政府收 缩、还富于民，对于平衡和可持续增长是 必须的。 政府部门的高速增长，只会激起它 们对收入的渴望，让它们有动力去刺激 地产泡沫。没有可信的政府改革，房地产 调控是不可信的。 房价拐点已现 治理通胀，房地产价格就一定会下 降，房地产市场的拐点出现了。这一轮上 涨周期是从2003年开始的，整个周期持 续了7年左右的时间，下调周期也会比较 长，至少3年左右。十几年前，房租回报 率超过了10%，目前2%略多一点的出租 回报率甚至比银行利率都低，在房市上 涨预期没有了之后，银行利率和房市出 租回报率之间的关系，是会回归常态的。 如果您有多套房，赶快卖了。不过，中国 的商业地产可能还有一波涨势。 在楼市大降价之前，股市的波动难 以改变，因为资金总量在收。股市要牛起 来，需要两个条件，一是房价下调后，交 易量活跃起来，资金流转起来。第二个条 件就是中国经济转向消费周期。 （作者观点不代表本刊立场，欢迎讨论）