邓智仁--香港利达行房产代理

邓智仁香港利达行房产代理 邓智仁，曾创立香港利达行房地产代理公司。现为玛莉蓝房地产公司CEO，对于所谓的“成功和失败”，邓智仁看得比较淡，邓智仁认为在利达行成功之前，即1975—1984年之间他经历了无数次的失败，所以失败对他来讲不算什么。为中国第一个外销项目──深圳金田别墅之策划人；上海市第一个外销项目──浦东世界广场之销售策划人；北京市第一个外销项目──玫瑰园之策划人。代理销售过全国各地的房地产项目200多个，前期策划20多个。以个人名义坐班在开发商公司的项目7个，包括民营、国营与外资的公司。 　　    HYPERLINK "http://baike.baidu.com/image/948bcfc802f1c9527f3e6f99" \t "_blank"    人物简介 　　邓智仁从事房地产营销包括顾问、开发等等，从事房地产行业从1984年开始，到现在已经超过20多年了。在2003年非典的时候邓智仁就结束了邓智仁的顾问行，就是信达行，去了庄胜崇光集团，他们请邓智仁当顾问，委派邓智仁去上海市一个庞大的项目，作为他们的总经理。这个项目是一个在上海市松江交通枢纽，大概一千亩土地，但是去了大概10个月，后来，邓智仁又离开公司去了四川省成都市，因为有一个朋友，他是江西人，他在十多年前是很情况不好的，邓智仁当时帮过他忙，邓智仁都忘了，对邓智仁来讲十多年前的忙是很小的事，但他记得很深，（包括邓智仁当时送他两套西装），因为他当时很情况不好，后来他发了大财了，后来他马上坐飞机到上海市来找邓智仁，邀请邓智仁到成都市做四川省博览置业顾问有限公司的总经理，2005年第六届全国花卉博览会，包括酒店、包括很庞大的住宅区，大概一千多亩左右，邓智仁在成都市工作了一年左右的时间，然后邓智仁就离开了成都市，回到上海市，就开始邓智仁自己的事业。 　　邓智仁在过去当总经理的时候，在上海市和成都市，邓智仁感觉当项目的总经理好像对邓智仁来讲是不够过瘾，就是太轻松了，没有很复杂的挑战性。在这两年间，邓智仁大概每一天的时间都不超过一个小时，但是收入是非常高的，可以说是天价，肯定有很多人羡慕邓智仁、妒忌邓智仁，有这么好的收入，而且工作还这么轻松，为什么到现在还不满意？其实做人的目标不一样，因为邓智仁本身也当过富豪，钱对邓智仁来说是重要，但不是唯一要追求的东西，因为邓智仁所追求的是在一生里面多姿多彩，无论是成功还是失败，起起落落邓智仁都经历过了，当然上天是很公平的，邓智仁有很多愿望，但也给了邓智仁很多风浪，让邓智仁起起落落。但是两年以后邓智仁感觉如果太轻松的话对邓智仁本身的性格是不适合的，所以邓智仁就决定找一个比较辛苦的工作，就是做房地产课程，叫登记人房地产课程，这很辛苦了，因为讲课可能讲几天，站着讲，还包括课程的推广等方面，什么都是从头开始，肯定是非常辛苦的工作。 　　邓智仁考虑清楚以后邓智仁就回上海市准备邓智仁的课程了，从2月份开始到6月份，都在准备课程，邓智仁们是跟复旦、清华等合作课程，但是在邓智仁准备的过程里面，一个月前，庄胜崇光的老板又打电话给邓智仁，当时晚上11：30了，他问邓智仁有没有兴趣回来帮他操作崇光二期的销售，然后邓智仁在电话里面问他一些基本的情况，他问邓智仁怎么个看法，大概三到七天，邓智仁就飞过来北京市和他会面，详细讲邓智仁的看法，然后邓智仁们就每一天都在谈，他邓智仁回来北京市，放弃邓智仁现在所做的工作，这对邓智仁来讲是一个很痛苦的决定，因为坦白说，这种销售代理对邓智仁来讲不是什么了不起的工作，因为邓智仁已经过了这个时段，因为邓智仁从事过代理，后来做了开发商，后来做了顾问，很多很复杂的工作都做过，现在对邓智仁自己来说做这个课程是一个挑战，因为做课程很不简单，因为很多学员都是老板，你必须有很高的水平才能培训老板。 　　所以邓智仁当时跟庄胜崇光的老板说不太愿意，但是在情在意，因为2003年非典的时间邓智仁公司关门了，邓智仁口袋里只有8000块钱，房屋不能供款，吃也不能供款，车也没有，房也没有，庄胜崇光的老板当时就找到邓智仁，给邓智仁一个很好的待遇，做他的顾问。所以，今天他有一些问题、有一些疑问，而且是难题，找邓智仁回去工作，在情在意来讲邓智仁是没有理由拒绝的，邓智仁讲的条件他也全部答应，所以在金钱方面邓智仁也是无法抗拒的，以后想想，如果邓智仁在北京市成功的话这个也是不可抗拒的礼物，所以在金钱、在情在意、在荣誉这四块里面邓智仁无法抗拒这个挑战，所以邓智仁接下来开始了邓智仁一系列的工作，来准备推出庄胜崇光二期。 人物成就 　　1984年──以贷款港币1万2千成立香港利达行房地产代理公司。 　　1990年──成立香港利达行投资公司，专管外汇、期货、股票业务。 　　1992──利达行房地产成为全港最庞大之物业代理机构，员工500人，在港分行50间，另台湾、美国、澳洲设有分公司。利达行投资公司也成为全港最大外汇交易商之一，员工1500人。 　　1993年初──投资北京市玫瑰园别墅。 　　1993年底──成立北京市利达行房地产咨询公司，员工达500人。 　　1996年──香港利达行被债权人香港至祥公司兼吞。 　　1997年──北京市利达行及玫瑰园无偿转让给陆苍先生。 　　1997年中──玫瑰园被法院查封。 　　1998年──代表香港至祥入股现代城并策划现代城之销售工作。 　　1999年3月──受聘为万博苑之总顾问。 　　1999年8月──受聘为中银建置业有限公司总顾问。 　　1999年10月──受聘为中国第一商城总顾问。 　　2000年7月至2003年5月－－任北京市信达行房地产顾问有限公司总裁。主持70多个项目的前期策划与销售，包括大型项目如北京市金融街核心区的前期策划。 　　2003年6月－－受聘北京市庄胜集团总顾问。 　　2004年2月－－受聘四川省博览置业有限公司顾问后转总经理。（四川省博览为第六界全国花博览的主会场，是一个占地1200亩房地产综合项目） 　　2005年3月－－任邓与周商务咨询有限公司总裁。 基本概述 　　1990年，邓智仁携利达行从香港到北京市，1995年仅代理北京市万通新世界广场就赚了近一个亿的佣金（人民币），创下了至今为止代理行单一项目佣金数额的天价神话。他曾经开劳斯莱斯也曾一穷二白过；他曾经是很多地产大腕的启蒙老师，当年信达行的很多员工现在已经在地产界的好多公司担任要职。他创立利达行、信达行都先后以失败告终，几番失败又几番复出，而他却永不服输，用他的座右铭来说就是“智者不惑，仁者无忧，勇者不惧”。 　　邓智仁是个富有传奇色彩和争议的人物。1984年，他以贷款港币12000元成立香港利达行房地产代理公司开始涉足房地产至今已经20余年。邓智仁之于中国房地产营销的地位，用他的话来说就是“中国房地产营销的历史是从我开始的”。深圳的金田别墅、上海市的世界广场、北京市的玫瑰园等城市的第一个项目都是他做的。楼盘的整个营销历史是邓智仁书写的，比如现在市场上所用的一些手法，诸如总监、副总监、佣金等都出自邓智仁之手。 　　在楼盘的营销上，邓的模式是：超出底价分成法。比如做万通新世界广场，当时的底价是12000元/平方米，超出的部分六四分成，代理行六，开发商四。至于为什么代理行的分成要比开发商高，原因是代理行要承担风险，比如要承担广告等风险。当时，在广告费的投入上，万通新世界广场花了200万美金。万通新世界广场的成功，使邓智仁赚了近一个亿的佣金（人民币）。还有很多手法，比如怎么做产权式酒店等都是由他所创。谈到房地产的营销，他觉得营销不是一个很深奥的学问，其前期的开发战略才更重要，才更有意义、更加复杂、更有深度，这要非常有经验才能做好。 　　对于楼盘的营销，邓智仁带来的不仅仅是一种模式，他还为业务员带来了梦想，让他们实现了自我价值。在1994年，他把当时业务员月平均工资800元的标准变为了最高的为80万元/年。这彻底改变了业务员的佣金模式——把传统固定的佣金模式变为与业绩完全挂钩。这在后来，影响了各个行业。 　　邓智仁在1981—1984年期间，经历过无数次的创业失败后，仍无所作为。在此期间，邓智仁花大量时间和精力研究了佛教与基督教，由此启示自己。同时明白，人生一切的追求，最后还是归于零。邓智仁认为自己（不理别人）有一个丰富的人生到临老临终时回顾自己，没有白白浪费。若能感觉多姿多彩，不论酸甜苦辣，也是值得回味的。所以自从1984年开始，邓智仁改变了人生态度，不刻意追求任何事物包括财富，朋友，伴侣，家庭等，什么都是“无所谓”。 　　对得失虽重视，但不影响睡眠、食欲。邓智仁过去几十年的经历已经可以抵过别人几生的经历，也由于邓智仁对得失的另类看法，所以每次跌下来的时候，很多旧部下和传媒记者都认定邓智仁从此消失。但往往很快邓智仁又会爬起来。邓智仁常常说，邓智仁已拥有高超的免疫能力，能抵御一切外来的攻击，日子永远过得好。其实，一句话，最大的敌人就是自己。 　　在2003年北京市发生非典期间，开发商（甲方）们为了自保，令北京市信达行整整六个月一分钱也收不回来。在信达行倒闭期间，邓智仁的住房与汽车因不能供款已被变卖，口袋里只有八千元人民币，这时候邓智仁再次发挥邓智仁的顽强斗志，短短一个月时间，邓智仁重新爬起来，经过两年的调养，邓智仁重出江湖。 　　很多人认为这几十年来，运气之神一直在眷恋着邓智仁。每次最困难的时刻，运气就降临。但邓智仁不认为这世上有什么超能力可帮助或欺负你。邓智仁只相信因果。不是佛教的因果，只是有因必有果，有果也有因。邓智仁认为邓智仁对自己事业的追求是孜孜不倦的，没有借口和理由，没有高深莫测的思想。今天邓智仁做了一些好事，看起来没有回报，其实善因已种。邓智仁在公司的沙龙常说，因果不是1+1=2而是1+1=5-3。在北京市信达行倒闭后两年，邓智仁种的善因就完完全全发挥了作用。倒闭后第一年，邓智仁以前在香港培养过的旧部下极力推荐北京市庄胜集团以可观费用聘用邓智仁为顾问。第二年是一个十年前邓智仁曾帮助过的一个南昌人又以可观费用聘邓智仁到四川省博览置业作顾问，后聘为总经理。这个南昌人在十年前只是一名普通的打工者，邓智仁曾帮助过他，其实邓智仁自己早忘记了。但十年后，他发大财了，也希望在房地产一试，所以千方百计找到邓智仁。 　　邓智仁对自己的前景在自邓智仁讨论。在中国不确定因素常常笼罩的经商环境下，其实打工的风险也挺大。邓智仁反问自己，在1984年邓智仁什么都没有没经验、没背景、没关系、没金钱，邓智仁凭借着借回来的一万两千元创造利达行集团。 讲师经验 　　多年来，邓智仁曾多次被邀请在全国多所高校演讲有关房地产营销及房地产相关的课程，多次被评为“最受欢迎讲师”。邓智仁很了解课程内容安排，并注重平时与学员的交流，同时发现一些问题，现总结如下： 　　1、主办单位一般自身不是房地产事业出身，所以所编写的课程不完全符合学员实际要求。 　　2、负责讲课的讲师与讲师之间缺少沟通，各课程的内容随意性太大甚至有些内容重复，而且各课内容之间没有联贯性。 　　3、所聘教师的师资队伍不稳定。 　　4、很多讲师自身实战经验不够或课程内容过于理论化，而参加学习的学员几乎都是从事房地产行业并在各房地产公司任职的高级管理人员，在学员素质不断提高的情况下，讲师的素质压力愈感吃力。 　　5、课程内容笼统，没有细化。学员经历不同、素质不同，导致大家对课程内容的要求不同。 　　以上是目前举办“房地产培训班”各个学校普遍存在的问题，市场竞争激烈，而存在问题没有解决。所以，也造成现在各学校的招生困难。 　　有感与此，邓智仁希望举办一个真正实践意义的房地产培训课程，利用大量的案例充实内容，选择稳定优质的讲师队伍，根据目前市场所需设置课程内容，同时将课程细化，适应房地产行业不同部门，不同阶层的学习要求。 　　邓智仁认为在中国的市场上，教育、娱乐、体育这几块产业还没有释放出来，潜力巨大。所以前景不可怀疑。但是今天培训事业却是竞争激烈，究其原因，是小打小闹的多，投机取巧较多。这些都不会成为主流。邓智仁们经过详细调研，一批年青人加班加点，埋头苦干，创造了一系列符合潮流的创新课程，再加上良好的课后服务，以及邓智仁人从业20多年的经验，邓智仁相信邓智仁可再创辉煌。邓智仁对自己目前的要求是埋头苦干，努力奋斗。 　　邓智仁在地产界号称中国地产广告的开山宗师，有“概念营销”第一人之称。1984年，邓智仁在香港创办房地产代理公司利达行。占50%股份仅出资12000港币的邓智仁靠他的三板斧砍出了香港“房地产代理业的大哥大”的江山。1993年邓杀向大陆，以港式的地产营销手段迅速成为地产界新星。 　　初到北京市的邓智仁挟香港利达行之余威，以迅雷不及掩耳之势，横扫北京市房地产业，颇为风光了一阵。当时邓智仁手握北京市万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等著名项目，其代理的商品房销售占北京市房地产外销市场行的70%以上，可谓要风得风要雨得雨，一时之间无人能出其右。其中邓智仁在代理万通新世界广场时创下的单项租金纪录，在代理西单国际大厦时创下的销售单项记录。潘石屹正是在那时结识了邓智仁。那个时候的潘石屹，用任志强的话说“那时小潘这个如今号称是房地产界大腕的人物还不知道地产业中的专业术语‘七通一平’是什么意思”。这个很不专业的潘石屹与地产大腕邓智仁开始了第一次合作——万通新世界，并在北京市城一举成名。之后，两人分道扬镳。邓智仁因玫瑰园而难以自拔，潘石屹则因SOHO现代城成为京城地产名流。 　　房地产不景气的时间找邓智仁的人特别多，当房地产非常好的时间大家都忘了邓智仁，都不知道谁是奠基人了，但现在奠基人又重现江湖，其实邓智仁一直都没有离开房地产行业，但是以前邓智仁做总经理，所以就比较低调了，因为没有必要去介绍什么生意，也不能接其他生意和其他工作。 　　因为现在的情况和以前都不一样了，房产本身的交易量比起以前来讲是5倍到10倍的增长，所以在这么庞大的堵住情况之下，所以很多发生的行为不是邓智仁们所想象那么简单了，这次政府花了这么大的力度来整顿楼价的问题，邓智仁认为它的后果是很难有人很准确、很科学地解决这个问题。另外，这个牵扯的面非常广，和90年代的宏观调控不一样，当时是外售楼，成交额大概不到今天的百分之十，所以今天有这种政策出来，邓智仁认为结果是很难科学来预测到的，非常难。但是，简单来讲，很多开发商会出现问题。 　　邓智仁已经说过，楼价会下跌，很多人不承认，说不会影响到他们，但是今天没有人再说这句话了，大家都知道了会跌，但是会跌多久，会跌多大幅度，这个问题是非常难的，非常难用科学的态度来研究这个问题。通常在这种情况下，只要铁的速度快，它的成交量很快就会上去了，只要跌的速度慢，那调整的时间就会更长。所以时间长短的问题就要看楼价本身跌的快与慢的问题。如果慢调整期肯定长，如果跌得快调整期就短。就好像在香港、日本都是发生同样的问题，包括邓智仁们中国的股票市场，跌得很慢，所以很惨。 　　现在邓智仁们很多开发商只要开好，不要奸诈就行了，邓智仁认为这只是很幼稚的想法，这样大家都没饭吃，还不如干脆就跌下来，大家能买得起，成交量上去，这样才会解决问题。在很多课程里面邓智仁讲过这种情况，这在香港以前都发生过，李嘉诚永远都是带头跌，很多开发商也骂他，比如说现在二手楼房卖一万块钱，可能他的对手卖9千，他出售就卖八千，这样非常爽快，这样肯定是他先卖出去的，但是他不是看楼盘是赔钱还是赚钱的问题，他是从长远的利益来看的。所以当时很多人骂他，但是长时间来说他还是地产大王。 　邓智仁无疑是个有争议的人物。采访邓智仁时，印象最深的是他的率真与狂放不羁。 　　许多人不喜欢邓智仁的原因正是因为他有些“狂”，比如说别人预测今后的房价不会跌只会涨，他却说肯定会跌；别人说目前的房地产市场正在向健康有序发展，而他却说“房 地产市场怎一个‘乱’字了得”？还有就是“不谦虚”。他及他的手下们的名片上赫然印着：运筹帷幄，点石成金。“某某傻得不得了”几乎成了他的口头语。他大笑起来时总是洋洋得意，“我每天睡得非常好，从来没做过噩梦”、“我代理的楼盘没有一个不好卖”、“说服客户不要买楼比说服他买楼还难”……这样一个人不树敌才怪。邓智仁说，我用不着装得谦恭老实，也用不着像明星那样包装自己，我就是我自己，我知无不言，心口如一。 　　作为最早进入内地房地产市场的香港人士之一，邓智仁大悲大喜，发财破产，数度起落。发达时仅个人就拥有两部劳斯莱斯和一部奔驰跑车，落魄时也坐过北京的“面的”、“夏利”；拥有过港岛价值2000万元的别墅，也住过北京亚运村70平米的小屋。1995年仅一个万通新世界广场，他赚进将近1亿元的佣金；几年间，经他手卖出的外销房，销售额达100多亿元。他是全国第一个外销项目——深圳金田别墅的策划人，上海第一个外销项目——浦东世界广场的销售策划人，北京第一个外销项目——玫瑰园的策划人。 　　邓智仁很少向媒介透露他早期的一些经历，大概因为不堪回首罢。“我出生在香港。小时候家里非常穷，一家八口人挤在20多平米的房子里。我所受的教育程度相当于内地高中生的水平。” 　　邓智仁19岁出来讨生活，在这以后9年中，不停地变换着“生意”，什么挣钱干什么，从进出口贸易，到服装、金融、外汇、期货。甚至替人追债，但没有一项挣到钱。为了养家糊口，“我一口气寄出了200封求职信，只有2封有回音。面试后，连这2次宝贵的工作机会都没有了。”当时他甚至想，只要能赚到钱，管他什么损人利己、尔虞我诈的事都干，可是这样一来，他发现亏得更快。 　　在他几乎山穷水尽的时候，一位做房地产中介的朋友邀请他来到自己的公司。进去之后他才发现，这位朋友的公司负债累累，两个人被债务逼得焦头烂额。他们痛下决心，要重新开始，于是用一万两千块港币，注册了利达行。这一次上帝对他们露出了笑脸，利达行发展一帆风顺，最初3个人，做到最高峰的时候，公司有2000人，分行遍布全世界，香港就有50家分行。 　　但后来，邓智仁因为在北京开发玫瑰园而陷入困境，利达行破产、玫瑰园被拍卖。有人说，邓智仁是最成功的人，把利达行推上了顶峰，也有人说，邓智仁是最失败的人，好端端的利达行又毁于他手。以至于一度有人骂邓智仁是个大笨蛋，搞房地产千万别找他。 　　去年8月8日，邓智仁创办“北京环宇信达行”重出江湖。令人难以置信的是，信达行还没正式开业，仅在筹备时的一个月内，就接满了两年的活儿。据说，几乎每周都有几拨开发商到邓智仁的新公司登门拜访，希望他能接下自己的项目。开发商们都是冲着“邓智仁”这个名字去的——谁让他留下那么多的传奇故事，创下那么多高不可攀的纪录呢。 　　采访快结束时，我说：一个企业从无到有，从小到大，都非常不容易，我认识不少大企业老板，那些老板绝对都是非常聪明的人，各有招数吧。凭什么那么多很有名气的大盘的开发商，陷入困境的时候要求助于你？你的武艺再高不过也是十八般兵器，说到底还是会炒作而已。邓智仁听后略显诧异，然后一脸无辜：我怎么炒作？那是策划！ 我们不是代理行，是顾问行，比较侧重前期的工作，既是代理商又是开发商又是顾问行，这种模式是世界第一，更是北京第一 　　记者：我听说，信达行在去年筹备时就接满了两年的活儿，今年春天又接了些活儿，生意这么好，有没有想过扩大公司规模？ 　　邓智仁：我们这种运作方式和代理行不一样，代理行通常是开发商的项目已经成熟了，可以卖了，才会找代理行给他们卖。我们不是代理行，是顾问行，就是比较侧重前期的工作。第一我们不主动去接生意，第二就是不能超量接生意。因为我们工作的范围太广阔了，对开发商服务的范围太广阔了。我们总共有14个部门，比如说建筑师，如果有三个建筑盘需要我们提供顾问服务的话，我们的建筑师的部门根本应付不了。勉强接就会出错。所以，我们都是有限度地来接盘，还有就是我们挑选方面都比较严格。 　　记者：“信达行”与以前的“利达行”到底有什么不一样？ 　　邓智仁：“利达行”主要做销售顾问。“信达行”的这个角色非常特别，从户型设计、营销、物业管理、资金安排，除了工程外几乎一条龙服务。信达行既是代理商又是开发商又是顾问行，而这种模式是世界第一，更是北京第一。我认为这是将来代理商的发展趋势。我比较喜欢现在的信达行，信达行本身就是开发商，具备开发商的一切条件，信达行开张一个月，接了8个项目，一半是我们自己做开发商。 　　记者：从去年8月8号到现在，你的信达行成立已经接近一年了，各方面的运转有没有达到你希望的效果？ 　　邓智仁：从市场定位来说，我们走的路是对的。没错。问题是开发商的进度有不可预测的因素。很多楼盘我们还没展开出来，但今年我们全都展开了，比我们预期慢了大概三到六个月时间。每个楼盘的特殊原因都是我们无法控制的，因为我们不是开发商。开发商本身遇到一些进展方面的问题，每个项目都不一样，所以我们开盘的时间都往后推了。 　　但我们走的路线是对的，我们走的路线不是一般代理行，不是大众路线，我们是走的小众路线。是为几个开发商服务，不是为大众服务。因为我们不是代理行，代理行可以接二十个、三十个盘，因为每一个盘都是短暂行为，两三个月，卖得好就卖，卖不好就走。我们顾问行签的全部都是一年到三年，所以我们手上有十一个盘，已经非常忙了。我们不是走当年利达行的路线。当年我们最高峰时有二十个盘。 　　很多人不知道房地产是怎么运作的，不理解究竟什么问题在哪里，所以有时候会批评错人 　　记者：代理行业是竞争非常激烈的，你们能做的别人也能做。 　　邓智仁：不是竞争对手的问题，现在我们没有竞争对手，全中国只有我们这一家(这样的)公司。有一些工作我们认为不太愉快的话，我们就会提出解除合约，通常都是我们提出解除合同，不是开发商解除合同。 　　记者：像第一商城？ 　　邓智仁：第一商城与我现在这个公司无关。公司一直没有参与第一商城的事。这个问题去年我已经在网上答复了。6月份筹办这个公司以后，我已经离开那个公司了，就没有再去过中国第一商城了。 　　我感觉，北京很多人在房地产领域不是很熟悉，不是很熟悉这个运作的过程。还有很多传媒记者刚刚入道房地产方面——我不是讲你啊——他们都不理解究竟什么问题在哪里。“中国第一商城该你邓先生负责任”，这个问题如果在香港——传媒是不会提这样的问题的。因为他们知道我是什么身份，我是顾问，我们是顾问行，负什么责任呢？中国第一商城是该由他们开发商承担所有责任的。他不会听你的，知道吧。 　　所以有些时候网上提的一些问题，都是因为他不知道房地产是怎么运作的，开发商是怎么运作，开发商怎么出错，还有买家是什么情况，政府是什么情况，中介行业是什么情况，搞不清他们之间是什么关系。所以有时候媒体会批评错人，或者会捧错了人。明星楼盘就是很好的例子。究竟你知不知道，明星楼盘会发生严重问题的？ 　　记者：对，现在好像投诉很多。 　　邓智仁：这就是整个社会，不但是传媒，还包括政府啊、开发商啊，到中介，都搞不清楚(市场)究竟是什么东西，什么人在其中扮演什么角色。当然是因为刚开放，大家都不成熟嘛，没有一种意识。 　　记者也一样，他不理解事情发生的真相。他可能也理解，但他还是用自己的感性去表达出来。这与香港有很大分别。香港(传媒)不会做这种感性的东西。除非有的传媒是专门攻击人的，专门揭人隐私的。专门用这种手段，刻意夸张弊端啊，刻意夸张错误啊，这是有，但这不是一般传统报纸，而是小报、杂志啊。北京就是一般的传媒(在做这样的事)，一些资深记者也好，传媒也好，他们走的路线错了。 　　如果没有玫瑰园当初的破产，就不会有今天的玫瑰园重生。明明做的是对的事，为什么那时候反而有很多人批评呢 　　我在香港做房地产，从1984年到1995年，在传媒心目中——在香港——我是一个比较英雄的人物，没有人负面报道过我，讲我不好啊什么的，因为他们都看到我是白手起家，还有将代理的行业怎么从个人化的散兵游勇，变成企业化的。香港是个比较小的地方，信息传递很快，不会有太多谣传，因为大家很快就会知道真实的情况是什么样子。 　　北京就不一样。开发商的数量非常多，1000多家。但很多人，包括一些所谓专家，他们都不理解，商业的模式，房地产的运作，是怎么回事，真的。购房者从事的是其他行业，更加地糊里糊涂。大家都不知道怎么分析房地产市场这些东西。当然也要看到中国尤其是北京也在不断进步啊，我说的是以前发生的事。 　　举个例子，譬如说玫瑰园破产。这种事情如果在香港就会看得很平淡很平淡。平淡得不得了。他们会认为这是很自然的事，当然媒体可以报，但没有什么好…… 　　记者：好炒作的是吗？ 　　邓智仁：对，没有什么轰动的。因为这是一个必然的过程，一个企业挽救不了啦，就破产。当然，破产以后那里(玫瑰园)现在已经做得很好，但如果没有当初的破产，就不会有今天的情况。你理解吧。因为以前的债务、各种问题啊，一直都缠着公司(玫瑰园)，使公司没法运转，没法走一步路。破产等于是一次清洗，清洗以后，重新再来过，这样就会有机会重生。 　　当时我做这个决定以后，很多传媒就不理解，认为购房人是(破产的)受害者，债权人是受害者，你作为公司的法人代表，作出破产的决定就是不负责任的行为。 　　但是今天再回头看，不是这样的。反而是受害人得到补偿了。你理解吧。但是回到当时的情况，对我来讲就很难受的。明明做的是对的事，为什么那时候反而有很多人批评呢。你理解吧。包括当时山东梁(梁希森)，他问我的意见，我说，你必须经过我这个玫瑰园破产以后，你再举手拍卖拿回来，你成本会降低。还有，所有东西都可以重新来过。当时我就这么跟他讲。但当时他也不能马上理解这件事，也以为这是一个不责任的行为。现在回过头来看，全部是对的。 　　我做很多事，别人看起来，都是独断独行，因为我有一个概念，就是根本不理别人怎么看我 　　记者：很多大老板，他楼卖不出去了，就来找你了，你就能给他盘活，你有什么招儿呢？ 　　邓智仁：这个就是经验问题了。 　　记者：那你经验也是学来的，你又不是从小就会做这个。 　　邓智仁：我从1984年开始做房地产，我当时进入这个行业也没有老师，没有人教我。我以前做过很多行业，譬如说服务、进出口啊，金融期货啊，都很失败。做什么行业都失败。我在走投无路的情况下才选择地产代理这个行业。我进了这一行后就发现我挺有天份。 　　记者：找到了感觉？ 　　邓智仁：对，不知道为什么会出现这种情况。 　　记者：是不是若有神助？你相信这些吗？ 　　邓智仁：这个也可能。我在82年到84年期间，在我很失败的那段时间，看了很多佛家的书——首先声明一点，我不是佛教徒，不是要传播佛教教义…… 　　记者：我知道，你会说你是一个纯粹的商人。 　　邓智仁：但是佛教理念给我一些启发。这种启发就是佛家讲的因果的问题。就是你用什么心对人，就会得到什么结果；还有就是你如果付出努力的话，就一定会有收获。可能就在这段时间，我改变了做事的方法，或者说做事的心情吧。在84年之前，我认为自己老是失败，我甚至开始想些歪念，就是怎么动脑筋想尽一切办法赚钱，怎么用最厉害的手段来对付人啊。但还是失败(笑)。 　　看了佛教的书，就知道这样不行，这样可以有短暂的结果，赚几笔钱，但不会有长远的结果。所以从84年起我可以讲是洗心革面，你理解这句话吧。做个好人，用我的劳力，用我的努力，来谋求回报。这样反而出现了无心插柳柳成荫的局面。我没有打算做得很大呀什么的，只是想吃顿饭而已(笑)。因为当时很穷很穷，欠人家钱，只想吃饭。但我反而打出一条路出来。所以这个对我一生都有很大影响，都给我很大启发。 　　我做很多事，别人看起来，都是独断独行，因为我有一个概念，就是根本不理别人怎么看我。就跟我84年以前一样，当时我很穷，经历了很多失败，但是我通过自己埋头苦干，还是成功了。那我还管别人怎么对我呢？我要用事实来说话，不用他们来说三道四。我做什么事都不会轻举妄动，都会好好考虑清楚。考虑清楚以后我就会按自己想的去做，根本不会管别人怎么议论我、怎么看我。这一直都是我的性格。 　　所以玫瑰园要破产我就让它破产。我根本就不会感到……当然可惜还是可惜，但我不会对它有留恋的心理。因为我相信我的能力还是能够发挥出来的，不会因为那一摊垮台我就会垮下来。所以我做什么事都会按照自己的良心来，我不用解释给别人听，比如说当时玫瑰园破产，我不能解释，当然我希望解释也没有机会解释(笑)。我不用大家理解，我不管别人说对不对还是做。当然今天可以看出来是对的。玫瑰园重生了，我就重生了。假如没有破产这件事发生，玫瑰园没有重生，我也没有重生。当时那件事非常的轰动，很多传媒都对我非常非常不利，他们形容我是个叛徒。 　　你管理不好，你没有好好对待员工，我就挖你的人过来啊！这有什么出奇啊 　　记者：有时候媒体就是这样，捧谁就一窝蜂…… 　　邓智仁：捧谁就一窝蜂，踩谁也一窝蜂。踩！ 　　再譬如现代城和中国第一商城挖角这件事。又有人以为我是害人的。 　　记者：好像我看到报道说，潘石屹特冤？ 　　邓智仁：好像他是受害者，好像我是攻击者。但是现在回头看，又不是那么回事了。我看到现在很多传媒都在攻击潘石屹了。攻击我的传媒反而很少了。 　　记者：我没怎么看到传媒攻击潘石屹呀。 　　邓智仁：你看看焦房论坛。只是其他报纸没有怎么攻击他而已，因为他有很多广告，传媒不好攻他。但是网上面，你看看，就不同了。 　　记者：你是个商人，在商言商，如果现在有很大的利益摆在你面前，让你和潘石屹合作，你还会跟他合作吗？ 　　邓智仁：刚刚我讲了，我不是圣人哪，不是什么了不起的人，但是问题是，在商言商，我们合作的可能性就是——假如合作的可能性就是建筑在一个利益上的，但是我和他合作不可能有利益！都是我吃亏！(笑)那我还怎么跟他合作？！ 　　记者：你是说跟他合作就吃亏？ 　　邓智仁：对呀，我们在商言商言什么商呢？(笑)你理解吧。不可能有你一点便宜占的。 　　但是在传媒眼光里面，在第一商城跟现代城挖角的事情里面，我邓智仁是坏人，他是好人。但今天再看看，也不是那么回事了。 　　记者：媒体会不会陷入一种误区，就是看外表，他确实比较朴素一些，比较老实，而你一看就比较精，鬼心眼太多了，可能坑到他？ 　　邓智仁：对呀，但是我认为他的股东对他的评价是最有说服力的了，对不对？我跟你讲，我都怕他，怕他很多，很久，很多很多年。 　　大家看东西太肤浅了，太表面了，所以我根本不会管这个。但在这种情况之下，我就是个受害者。当时说我坏，但现在回头看，我怎么坏呢，坏在哪里呢？你理解我的意思吗？所以有些事情我也感到奇怪，传媒也是打工的，我们当时的行为等于也是帮打工的出了口气——打工的也可以开除老板嘛，应该是英雄啊，对不对？打工的也有发言权嘛，也有开除老板的权力。现在看这种行为非常非常正常的。 　　我举个例子，李泽楷，李嘉诚的儿子李泽楷，他在香港开办了一个保险公司，他就把澳大利亚国卫保险的人挖过来，令到它(国卫)的股票价值一天跌了十个亿，当时也没有人讲李泽楷有什么不对的。有什么不对的，他是合法行为啊，是应该发生的啊！为什么？你管理不好，你没有好好对待员工，我就挖你的人过来啊！这有什么出奇啊！ 　　记者：我觉得也是。市场经济啦是吧，公平竞争。 　　邓智仁：在我看来，这只是市场经济游戏规则，如果有谁来挖我的墙角，我会认为很正常。但是当时他们就认为我是个“狼”！ 　　记者(笑)：可能这与你的行为方式有关，也是你最可爱的一点，就是说话比较坦诚，有什么就说什么，不像很多人那样，要说出很动听的话来粉饰自己。 　　邓智仁：嗯。不过现在我们可以看到，在传媒方面我是赢家了。很多传媒对我的观念、对我的看法，对我的做事的方式都认可了：这香港人还是真的挺好。(笑)北京当时做生意刚刚开始，市场方面看法有差距，对我没有理解。过了几年之后就知道：噢，原来做生意就应该这样啊！ 　　我很讨厌有人这样讲：嗨！他们香港人不行啊，他们不理解国情啊 　　记者：在香港做生意和在北京到底有什么不同？你过去在香港做生意不太顺，而现在比较顺，你怎么解释呢？ 　　邓智仁：我很讨厌有些人这样讲：嗨！他们香港人不行啊，他们不理解国情啊！我最讨厌这句话。什么是国情呢？就是贪污腐败，搞关系吗？以为只有内地人知道贪污腐败搞关系，我们香港人不懂这套？什么是国情？国情在哪里呢？就是这些吗？(笑)这些其实我们都经历过，香港经历过非常贪污腐败的时代。只不过我们当初都经历过，不喜欢再走回头路而已。你理解吗？ 　　记者：这些问题可能跟政府定位不准有关，有些该管的没管好，不该管的事管了不少。 　　邓智仁：所以我最近在传媒上老是讲，政府的功能应该是监督，不是干预，这两者是有很大区别的。 　　记者：那现在在北京呢？ 　　邓智仁：没有监督好。但我最近看到有一些变化了。尤其是这几天，这一个月，我看到政府态度的变化。 　　记者：这几天？ 　　邓智仁：这一个多月，最近。 　　问题在哪里呢？举个例子：整个昌平县境内，只有一个合法(房地产开发)商户，就是玫瑰园。过去玫瑰园破产，究竟问题在哪里？是不是邓智仁傻瓜啊？说他不理解国情，为什么他不理解国情？他太合法了。合法原来是一个罪，一个错误！你理解吧！合法是个错误！你邓智仁智慧不如当地一个农民，因为你不理解国情！ 　　当然，现在当地政府正在用很大力度改革。 　　另一个问题是，这么多以前的外销楼都发生问题，95年以前，像玫瑰园、阳光广场，还有很多外销的办公楼、公寓，产生严重问题，你政府不是不知道，发生过以后，为什么98年以后重新发生同样的问题呢？如果说我们没有经验，那没法说啦，但不是没经验啊，有经验在前面啊！为什么问题重复发生？ 　　好在最近政府的态度有很明显的改变。就是最近一两个月。 　　又譬如说SOHO问题，商住楼，S-O-H-O。很明显这种楼有严重问题。这牵涉到不公平竞争问题。我开发办公楼我要付地价款，要增加很多成本，但是你SOHO是用做住宅的方式来做的，你地价款付的很低，但你功能跟我一样，那怎么公平呢？这是很明显的东西吗，但政府不干预，由它发生。你理解吧。政府本来就是个监督者，我不干预你但要监督你们，都要遵守一套游戏规则，不是你一套规则他一套规则。但现在的情况是，你用一套规则，你可以用住宅楼房的地价款，可以当作办公楼来使用；他就得用另一套规则，用办公楼的地价款来做办公楼，这是哪里的游戏规则啊？ 　　有时网上就有人问我这个问题，现在就有一个问题(点击电脑鼠标)，就问得挺有意思的…… 　　记者：国外没有商住楼？ 　　邓智仁：根本就没有商住楼这个概念！因为这对办公楼的开发商是不公平竞争！这个问题我一直在发表文章，发表言论，并不是为了攻击现代城。这不是一个健康的情况，但在我们这里就发生了。我们再过几年看，大家肯定会说，噢，当时他还是对的。他并不是有意攻击某一个人。 　　记者：我敢跟你打赌，你如果现在就回答他(网上的)提问的话，人家马上就会说你是在攻击现代城。 　　邓智仁：对呀。所以我不会计较这个问题。我经过这么多年大的起起落落，行事只要对得起自己的良心，只要我认为对的东西，是真理，我不管别人怎么看我。 　　我十九岁出来讨生活，曾经灰心得不得了。我相信勤奋，只要努力工作，就会有好回报 　　记者：能不能谈谈小时候的事？ 　　邓智仁：我在香港受的教育相当于北京的高中。因为小时候我家里边比较穷，但是我们不是穷到要吃面包屑——我们的穷，香港的穷和大陆的穷也有分别。我们曾经一家八口人住在一间——这个房间这么大。这个房间有多大？ 　　记者：二十平米？ 　　邓智仁：三十平米？二十多平米吧。二十多平米的房屋里面。 　　我从19岁出来讨生活，在这以后9年中，不停地变换着“生意”，什么挣钱干什么，从进出口贸易，到服装、金融、外汇、期货。甚至替人追债，但没有一项挣到钱。为了养家糊口，我一口气寄出了200封求职信，只有2封有回音。面试后，连这2次宝贵的工作机会都没有了。我想，只要能赚到钱，管他什么损人利己的事都干，可是这样，我发现亏得更快。我真是灰心得不得了。这时候我开始看佛经。我对佛教、基督教等宗教研究很深，但我并无宗教信仰，我也不讲什么高深的佛理教义。佛教说，善有善报，恶有恶报；又说，放下屠刀，立地成佛。这是矛盾的，这个难题，佛教中人也解不开。但我相信勤奋，只要努力工作，就会有好回报。 　　记者：在你来北京投资之前，你的利达行已经是香港最有名气的代理行了，为什么选中北京来作为你事业的立足点？ 　　邓智仁：我是在1992年小平南巡之后，想到回内地发展的，先考察了上海，我认为上海很开放，但房地产太热了，不适于全面进入。1992年底，我来到北京，北京很保守，保守的城市房地产市场潜力就大。于是次年3月18日起，开始长驻北京。果然，北京房地产市场无限风光。 　　记者：听说同行们还未回过神来，你们就已经在数着大把大把的钞票，我曾听你的手下说：“手都数疼了。” 　　邓智仁：那是1993年，北京华远房地产公司购得阜成门西南角的一个地块，兴建北京万通新世界广场。香港利达行成了万通新世界广场的销售总代理。每平方米平均售价近3000美元，最高售价曾达每平方米3640美元！这个纪录在北京市场至今无人问鼎。几天时间，万通新世界预售款就达近亿元，而当时万通新世界的地基才刚刚挖开。利达行仅收取这个项目的佣金就达1亿元。 　　随后，香港利达行及后来的北京利达行又为西单国际大厦创造了最高售价达每平方米6000美元的商铺新纪录以及明辉中心日租金每平方米达10美元(合月租金300美元)的写字楼租金纪录。 　　我是个有血有肉的人，我有自己的良心。问题是购房者傻得不得了，有时说服客户不要买楼比说服他买楼还难 　　记者：像你这样做销售总代理，拿的是开发商的钱，你得为开发商服务，如果有什么问题，你会如实告诉购房者吗？是不是做这行只得见人说人话，见鬼说鬼话？ 　　邓智仁：我是个有血有肉的人，我有自己的良心。问题是购房者傻得不得了，去年年底有一天，我下班后，有人把我堵在门口，来的是个熟人，“老邓，第一商城怎么样？”我请他到办公室，跟他谈了半天，我告诉他，第一商城肯定不能按时交楼，几天后，我到售楼中心一打听，他还是买了。在北京有时说服客户不要买楼比说服他买楼还难。 　　记者：你在北京房地产界做了这么多年，能否对消费者提出一些忠告，购房时要注意哪些问题？ 　　邓智仁：一，不要急着买；二，要买现楼；三，量力而为。 　　很多人买房子都是第一次，白领也是，缺乏经验，而且对他们来说，这是很大的一笔钱，而北京的房地产市场还不，有很多毛病，所以一定要小心，对项目考察、开发商的背景、心态都要了解，否则这也许会成为你一生中买得最贵，受伤最重的一次。买现房时还要看到房产证才买，不要掉进别人的圈套。 　　记者：房屋有没有风水呢？ 　　邓智仁：有，但不是风水先生讲的，而是你自己知道的。我和大多数迷信风水的香港人不同，我不信那一套。怎样的房子是适合你的，你自己会知道，打开房门，走进去感受，舒服不舒服你自己清楚，这就是房屋的风水。别人告诉你的不一定就适合你，必须自己感觉。 　　我不怕开罪什么人，我是英雄式的人物，敢与别人顶风对抗，从不随波逐流 　　记者：你怎么看北京的房价？ 　　邓智仁：北京的楼价确实太高，我很早就预测房价要下跌，果然不出所料。为什么房地产商们预测不到呢？一方面，这是基于我多年的营销经验，另一方面，开发商不愿意正视这个现实。媒体只是帮助大老板营造热闹气氛，根本不去调查，不去关注老百姓的心声。当然啦，他们都在争取开发商的广告，他们怎么会对老百姓说楼价会跌，你们不要买了的话呢。 　　而我作为房地产业内的权威来讲，我要实话实说。我也要奉劝众多的开发商朋友，不要期望楼价会上升。不会再有暴利的将来。 　　记者：你总是在北京房地产业界掀起滚滚巨浪，你也一直是个有争议的人物，你怎么评价自己？ 　　邓智仁：我不怕什么人，更不怕开罪什么人，一个人如果我认为该批评他，我肯定会这么做。因为我认为这是正道，是真理。我是英雄式的人物，敢与别人顶风对抗，从不随波逐流。在房地产营销业我做得很好，我对它的预测也很准、很出色，所以在这个行业我很有天份，我也很喜欢这个行业。 　　记者：工作之余，你喜欢哪些活动？ 　　邓智仁：我什么都爱，爱生命、爱家庭、爱人生，我好动、好玩，这么大年纪，还去蹦迪，连中学生玩的滑板，我也要玩一下。 　　记者：你现在只有200多号人马，有没有想到扩大规模？ 　　邓智仁：这要慢慢来。我要的是伟大而不是庞大。 　　他曾经导演了中国地产系列剧的传奇，他亲历甚至改变了中国地产业的发展，他曾经是很多地产大腕的启蒙老师，他是全国第一个外销项目深圳金田别墅的策划人，上海第一个外销项目浦东世界广场的销售策划人，北京第一个外销项目玫瑰园的策划人。 　　他就是江湖中声明显赫的“地产教父”——邓智仁。 　　当邓智仁重新出现在大众的视野，他已经有了新的身份——河北盛泽房地产开发有限公司总裁，即石家庄果岭湾项目总负责人。当业界还在质疑“地产教父”会不会水土不服，是不是廉颇老矣的时候，5月果岭湾成交了600套房子。 　　6月7日，搜狐焦点网《高端访谈》栏目再访邓智仁，他与我们分享的是他创新的“阳光营销”的最新理念，他对于房地产业现状，对于企业管理、开发、策划、营销的理解，以及在他 来开发商还欠缺、需要不足的功课。 　　敬请期待本期高端访谈。   　　时间：6月7日　　 　　嘉宾：河北盛泽房地产开发有限公司总裁邓智仁 　　以下为访谈实录 　　【主持人】：各位焦点房地产的网友，大家好，欢迎收看我们的高端访谈节目。本期我们邀请到一位地产界非常重量级的嘉宾，就是坐在我身边的这位邓智仁邓先生，欢迎您！邓先生在业内，包括在整个房地产领域大家都非常熟悉的，邓先生有很多称号，比如说像地产教父，上次您来我们焦点房地产说自己是中国房地产之父，当然还有其他称呼，其实我非常想知道，邓先生如果您介绍现在的自己会用什么样的方式怎么跟大家对自己做一个简单的介绍呢？ 　　【邓智仁】：通常北京喜欢别人叫我邓老师就行了。 　　【主持人】：结合您现在正在做的一些事情，您现在怎么介绍更加合适一些？ 　　【邓智仁】：现在我目前来讲作为这个公司的总裁，我负责三个工作，一个是前期的推广方面，第二就是海外资本市场的运作问题，第三个就是营销问题，这三个是我现在主要的工作。 　　【主持人】：这三个工作，从前期策划，到资本的运作，到后期的项目销售，基本上涵盖了房地产整条业务线？ 　　【邓智仁】：可以说除了工程管理吧，因为工程管理我不太喜欢，因为太脏了，太辛苦了。 　　【主持人】：现在所在的地方就是邓先生在做的这个项目果岭湾的售楼处的现场，我们今天上午也是焦点网组织了一个开房团的活动，有将近200名网友来到我们项目现场，我们看到楼下其实刚刚12点左右的时候，其实人声鼎沸，大家对项目都非常关注，包括整个石家庄的市场，整个石家庄的房地产行业，对这个项目的关注度也达到了空前的高度，所以我们特别想请邓先生介绍一下这个项目，以及目前销售的状况。 　　【邓智仁】：首先，我们是从5月7日开卖，在30天以内就已经卖超过600套，应该是石家庄历来的纪录，也可能是5月份全国套数来看也是一个纪录。还有很多纪录我们都打破了，首先打破的就是，我们是去年9月中旬拿的地，我们就在4月初拿到所有可以卖楼的证件，我们在3月31日排号排了1千多号，当时我们还没做一分钱的广告，我们第一个广告是4月1日，一个号卖1千块钱，要付钱的。我们5月7日开卖以后，我们每天的成交量都是一百套、一百套，连续三天，以后就是几十套、几十套，我们到30天，实际23天我们就已经超过600套，这也是一个纪录。现在我们打算打破三个纪录，一个是排号号码的纪录，应该说已经打破了，因为已经超过1千个号码了。第二个纪录就是，成交纪录，现在我们打破了。第三个纪录就是，我们成交单价最高纪录，应该很快就打破了。所以这就是我来石家庄的一个小小成就吧。 　　【主持人】：邓先生刚刚已经说破了三个纪录，对于石家庄当地的人来说，包括焦点石家庄的网友来说，对这个项目肯定是非常熟悉了，但是如果把这个扩大到业内人士，包括北京，可能对这个项目还会有很多的好奇，究竟是一个什么样的项目能够在短短一个月的时间内得到这样广泛的市场关注、市场认可，能不能请邓先生就这个项目做一个更加具体的介绍？ 　　【邓智仁】：很多人来到这个项目的时候，当我公布出来我们的销售纪录以后，我相信很多行内人完全不相信，认为我们处于三环外，在石家庄通常卖二环以内的楼，我们是在三环外，而且是在307国道上面，大家都不看好，所以当我宣布这个纪录出来的时候，很多人都认为我们是假的，是托儿，找假购房人，但是慢慢慢慢这几天现在大家都相信，因为很多媒体，包括很多购房人本身，搞很多活动都参与，知道全是真的。整个营销都是透明的，我们叫阳光营销，怎么是阳光营销呢？首先我们排号是公开，我们挑房的时候也公开，我们的1100销售表都是公开出来的，每套房子都清清楚楚，有没有被买走。我们的样板间都是1：1样板间，我们做了6套样板间，样板间里面都是1：1，门口上面写着欢迎拍照、欢迎度量，我们有尺给量。另外，我们的销售大厅是3千平米，里面种了很多植物，里面很多温馨的装修，我们在做景观大道、迎宾大道，包括商业街全部完成。商业街里面总共有13000平米，现在已经挂满所有招牌了，这些招牌都是石家庄有名的商家加盟，进驻果岭湾，我相信全国没人做到，我们是第一个做到的。我们在合同里面已经写出来我们电梯用什么品牌、防盗门用什么品牌，所有东西都是踏踏实实给买家非常清楚、非常踏实的情况。 　　我们的样板间，包括销售大厅，包括商业街，都做的比较到位，基本可以说在北方少有。我相信以我们的价钱，现在我们是卖大概2千多块钱，我们可能是全国在性价比里面都是第一的，就是以这个价钱能够住到这种水平，稍候你们可以参观一下。 　　【主持人】：邓先生其实讲了很多细节方面的东西，主要是我们这样一个项目，其实秉承着一种阳光销售的理念，把很多的比如样板间的尺寸，比如我们即将入住的品牌，包括后面整个商业街的商家，这些所有的信息都是很公开、很透明的告知消费者一些很细节的具体化的东西，我想这些细节的东西其实是能够看出您个人在房地产销售、房地产营销方面的一种理念，您怎么来总结这个项目成功的一些要素呢？ 　　【邓智仁】：我认为自从2007年的高峰期以后，2008年以后进入买方市场了，所以我们应该改变我们整个思维的方式，很多人因为认为我已经从事这个行业很多很多年了，从1984年到今天，可能我已经过时了，可能已经落后了，实际上我感觉除了我自己个人以外很多开发商都是落后的，还没有跟上潮流，我是带领整个潮流，将卖方市场的思维方式改为买方市场的思维方式，所以我们做了一些举动，让买家结束观望，赶快买楼，也是我们盛泽里面一个重要的口号，就是要所有人结束观望。所以我们整个过程每一个小的细节方面都是为了买方，他现在顾虑什么东西他为什么不买房，我们非常详细的在行动方面让他们改变这个观点，所以我们取得这个成绩确实感觉很安慰。 　　【主持人】：您的意思就是说，在现在的这种市场情况下，如果开发商想在竞争中取胜，能够重新赢得消费者的认可，变成实际的购房行为的话，其实很多时候是应该从顾客角度出发，然后追求产品的精益求精，能够迎合这样的市场需求。 　　【邓智仁】：我们现在在公司更深入一层的做法，比如我们很快在7月份就开始阳光施工，就是通常一个业主因为都是入住以后才组织业主委员会，但是我们在7月份在期房的时间就组织业主委员会，我们房屋是明年年底才入住，但是今年7月份我们就组织出来。组织这个主要是什么呢？因为很多人买了房以后就关心施工问题，我们就组织邀请一些专业的人士来组织这个委员会，定期跟他们开会，带他们到工地参观，让他们了解整个施工的过程，这个我相信也是全国首创，这么公开的施工过程都给业主看到，所以业主就会放心。 　　另外，在我们第二期的时候，有可能推出按照欧美国家的付款方式，就是先付20%，另外的80%入住以后再付款，或者做按揭，而不能现在付20%也好、首付款以后就办按揭了，这种完全对于买家是不公平的，希望我们打破以往的付款方式，跟欧美国家接轨，这种方式我很肯定的中国没有人试，我们现在打算在