全球市场观察

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All Rights Reserved 1 全球市场观察 2010年 2月 从“初现端倪”到“形成趋势”：房地产市场加速复苏？ 按本季度前几周的发展, 大部分市场经济复苏的动力令人鼓舞。但世界各地的地产市场现不一。 大量资金在房地产市场寻找投资机会，但对个别市场来说，稀少的优质物业增加买卖方在价格上的 拉锯情形和资产价格膨胀的风险。由于信贷市场仍然偏紧，银行收紧物业信贷，同时，受到即将实 施的新金融管制的威胁，地产市场的实质上升动力正在消失。另一方面，物业用户趁机重新启动战 略。 要点： • 大量资本寻找投资出路 • 信贷不足影响全球市场 • 亚太区引领租赁和投资市场复苏 • 机会主义的物业用户 全球经济 信贷仍然制约市场信心 踏入 2010 年，全球经济和地产市场已经跨越最差的时候，尽管升幅缓慢，大部分经济体系的经济正 在上升。但是，严重的信贷危机仍然是市场信心的最大制约。因为银行不愿意持有数千亿美元的物 业贷款，而不可避免地增加对金融政策的管制这只会增加借贷方的忧虑和令申请信贷更加困难。但 是，尽管有难度，亚太区和拉丁美洲出现显著的亮点，大量的资本正注视着房地产市场，核心资产 的竞争更引致价格拉锯。同时市场上出现证券化回归的初步信号，这是构成充满活力的房地产市场 的重要组件。 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All Rights Reserved 2 全球市场观察 2010年 2月 全球房地产市场健康监测 February 2010 US UK Germany France Japan China Australia Official Interest Rate 0 - 0.25% 0.50% 1.00% 1.00% 0.10% 5.31% 3.75% GDP QOQ % +1.4% +0.1% 0.0% +0.7% +1.1% +10.7%* +0.2% CPI YOY% +2.7% +3.4% +0.8% +0.9% -1.5% +1.5% +2.1% Consumer Confidence MOM % +4.3% +4.3% -5.9% +3.3% n/a +0.6% -5.5% Employment YOY % -2.7% -1.5% -0.6% -2.1% -1.2% +1.0% +1.7% Retail Trade MOM % +0.5% -0.3% +0.8% 0% -1.1% +12.4% +1.4% Housing Starts YOY % +0.2% -15.6% n/a +2.7% -16.1% n/a -6.0% OECD Leading Indicator MOM% +1.0% +1.0% +1.2% +0.9% +1.2% -0.2% +0.6% Manufacturing PMI, Index level 58.4 56.7 53.7 55.4 52.5 57.4 51.0 Stock Market, MOM to 31 Jan -3.7% -4.1% -5.9% -5.0% -3.3% -8.8% -3.7% REIT Market, MOM to 31 Jan -5.8% -7.3% +2.6% +0.7% -0.6% n/a -2.8% General trend Recovery Troughing Troughing Recovery Troughing Growth Growth * Chinese GDP YOY General Trend: Worsening Neutral Improving Source: Global Insight, Global Property Research, FRB, BOE, ECB, BOJ, PBC, RBA, Jones Lang LaSalle 最新的全球房地产市场健康监测显示主要经济体系开始出现不同程度的复苏，大部分体系均录得经 济增长。亚太区正带动经济复苏并远远超过其他地区，除日本外，亚太区 GDP在 2009年第四季上升 7%。最新的数字显示，该区域的消费者和商界的信心已经重拾，而改善中的就业市场也在这两方面 推动租赁成交。中国实际 GDP在 2009年第四季同比增长 10.7%，年增长 8.7%，超过政府 8%的目标。 全球物业市场 充足的资本追捧有限的优质物业 坚实的资本继续推动房地产资本市场，但是可出售的物业实在有限。虽然部分亚洲国家开始放松， 但整体信贷市场仍然紧缩。银行仍然持有资金，准备在市场活跃时为更好的资产提供贷款，而不愿 意冒即时调低账面价值的风险。所以，银行将继续延缓放贷，直到地产市场基本面有更明显的复苏 信号。 投资额大幅下降 在市场高峰期，大量国际投资者离开本国，涌到国外进行跨境投资，购买数量可观的商业地产物 业。但是 2009年跨境成交减半至 790亿美元，是总成交的 38%，是自 2006年以来最低的占比。 尽管速度以及时间不一样，大部分市场的成交量持续下降。美洲的成交量在 2009 年下降 64%至 450 亿美元。亚太区经历最小的跌幅，下降 23%至 660亿美元；区内资本市场有明显反弹，因为区内活跃 的经济复苏带动资本值走出低谷并早于其他地区反弹。 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All Rights Reserved 3 全球市场观察 2010年 2月 我们预测 2010 年全球商业房地产市场直接投资成交额会上升 30-40%。美洲由于资本值基数低，预料 增长会高达 50-60%。预计亚太区成交额将上升 30-50%，欧洲上升 20-30%。 商业地产直接投资，2005-2010 0 50 100 150 200 250 300 350 Americas Europe Asia Pacific U S $ bi lli on s 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Forecast Source: Jones Lang LaSalle +50-60%+50-60% +20-30%+20-30% +30-50%+30-50% 0 25 50 75 100 125 150 175 200 H105 H205 H106 H206 H107 H207 H108 H208 H109 H209 U S $ bi lli on s Americas EMEA Asia Pacific 中国近期物业成交 上海，天宸玫瑰广场 AM alpha GmbH 以 14.55 亿元人民币的价格购入天宸股份的天宸玫瑰广场。该物业位于上海虹口区四 川北路西、虬江支路南，总建筑面积为 76,437平方米，总可售建筑面积约 66,781平方米。 上海，上海花园广场 复地（集团）以 3.28 亿美元收购高盛在上海的住宅物业项目上海花园广场。该物业位于上海长宁区 新泾镇，总建筑面积为 97,227平方米之物业。 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All Rights Reserved 4 全球市场观察 2010年 2月 上海，大悦城 中粮置业以 13.5 亿元人民币的总价收购上海新梅太古城一期项目，并改名为大悦城。该物业位于西 藏北路 180号，一期规划为大型购物中心，项目总建筑面积 6.58万平方米，其中商业面积 5.3万平方 米，预计 2010年开业。 北京，北京佳程广场 Mapletree Investments 出资人民币 29亿元收购 RREEF China Commercial Trust在北京的一栋办公楼。该建 筑包括两座 25层的办公楼，总地面以上总面积为 102,735平方米。 亚太区带动市场复苏 亚太区亚太区亚太区亚太区的投资活动相对上不太受美国面对的问题影响，区内成交总额自 2009 年第三季开始上升，尤 其是大型的跨国投资者。租赁市场现正处于下降周期的最后阶段以及部分区域已进入复苏期，支撑 投资成交的增加。市场资本充足，亚洲的银行似乎对问题借贷有强劲的持有力 – 因此我们很少看见 物业强制出售个案： • 买家的投资兴趣在增加，即使没有成交，私募基金正热切为他们在 2007和 2008年募集到的资金寻 找投资机会。 • 亚洲基金，特别是政府基金 – 例如南韩国家养老基金，新加坡政府和中国投资有限公司 – 表 现活跃并积极寻找机会。 • 银行正在出售日本物业，过去几个月大概 6-8宗成交，主要被外资基金吸纳。 • 中国投资市场表现活跃并由国内投资者主导。但是，市场对于可能出现离岸交易管理变化的忧 虑，可能会限制外商投资。 • 亚太区信贷市场正开始放宽。 亚太区获得正的吸纳量 亚太区亚太区亚太区亚太区正领导全球租赁市场复苏。过去 2、3个月，我们看见市场开始从低谷走出的证据： • 亚太区 2009 年第四季净吸纳量上升（同比上升近 20%），虽然部分需求来自新项目的前期预租。 中国市场三个主要写字楼市场在 2009年第四季度均录得正的净吸纳量，其中北京 93,600平方米； 上海 120,400平方米以及广州 41,800平方米。 • 我们发现中国的扩张需求特别强劲，国有企业纷纷利用机会搬进高档的写字楼。 • 香港和新加坡在金融行业录得需求上升；租户主导市场刺激首尔物业市场的成交；而印度的外包 业需求也重新恢复。 • 租金开始走出低谷。上海和香港的租赁市场开始受惠，业主也开始提高报价。 展望 经济、商业和金融 - 看点 • 外债 – 日本、美国、英国和大部分欧元区由于外债问题，政府将会有大量的政府预算赤字。政府 赤字也将制约经济增长，因为政府将减少支出和加息。 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All Rights Reserved 5 全球市场观察 2010年 2月 • 银行体系脆弱性、管制和税收政策 – 世界金融体系仍然有忧虑，按目前的情况，仍然可能再重现 调整，即使银行家也同意改革和更好的管制是必要的。 • 通货膨胀 vs 通货紧缩 – 发达国家的通胀率轻微上调，但仍处于低位并且该趋势起码在近期内会 持续。部分国家将面对通货膨胀上升的风险，特别是中国，主要因为其扩张性信贷政策（即使在 近期收紧之后）。近期几个因素将逐渐降低全球通胀压力：疲弱的劳动力市场；疲软的地产市 场；以及相对降低的能源和工业原材料价格。 • 利息率正常化 – 中国已经在收紧货币政策，在两个月内两次调升银行存款准备金率。虽然主要 政策的转向不是即时的，但是人民银行转向“利息率正常化”的信号可能抑制投资者信心。 地产市场 - 看点 在经济和金融不稳定的时期，以上的宏观动力是地产市场的主要基础，但相等地，也有一些主要的 地产市场因素会影响市场： • 重组，重生和重建 –对于投资者、租户和服务商来说，过去 24 个月的金融风暴导致地产市场局 面的改变。新投资者的浮现，现有投资者解体和重组，以及企业并购活动有可能影响租赁市场。 • 投资者回报和风险偏好 –在资产充足，按揭比例下降和租金增长前景疲弱的情况下，投资者将如 何重新燃起投资需求和为优质物业的风险溢价？ • 地产价格上涨 – 由于大量资金已将地产市场定为目标而某些市场的基本面较弱，他们出现物业 资产价格上涨的风险相对较高。