某项目策划

用智慧奠定企业的基石——— 项目管理策划 目 录 一、工程概况 二、本工程的重点、难点及对策 三、施工界面划分 四、项目团队策划 五、项目管理目标 六、工期控制策划 七、专业分包管理策划 八、对监理的管理策划 九、成本控制策划 十、技术管理策划 十一、质量管理策划 十二、与公司各部门的配合 十三、存在问题 1、 工程概况 1、建筑概况 序号 项目 内 容 1 建筑 功能 本工程一、二层为商业，三层至十六为住宅；地下一层至地下二层为储藏室，地下车库为人防车库。 2 建筑 面积 工程总建筑面积：28525.88 ㎡ 其中地上：21894.87 ㎡ 商业：4241.25m2 住宅：17579.05m2 其中地下：6631.01㎡ 人防车库：1875.22m 3 层高 （m） 首层6.00m，二层3.6m，三层2.6m,其余住宅为2.9m，顶部为阁楼层2.2m地下层3.00m，地下车库为4.4m。 5 建筑 高度 建筑物长度（m） 90.9 建筑檐高（m） 52.8 建筑物宽度（m） 22 建筑总高（m） 52.6 6 填充 墙体 本工程填充墙均采用加气混凝土砌块填充墙，住宅隔墙为100厚加气砌块墙体，地下室隔墙为100、200厚密实空心砌块墙体。 7 门窗 外窗全部为塑钢窗，沿街为双层透明中空玻璃，不锈钢栏杆；户门、管井门、防火分区的门均为防火门。 8 外 装 修 外 墙 装 修 商业是干挂石材、住宅是涂料 屋 面 水箱间、电梯机房屋面为不上人屋面，其余部位为上人屋面， 9 内 装 修 楼地面 地面均为毛坯地面。 墙 面 墙面均为毛坯墙面。 踢 脚 踢脚均为毛坯踢脚。 顶 棚 顶棚均为毛坯顶棚。 10 防 水 工 程 地 下 防 水 防水等级为二级。采用抗渗混凝土和4厚SBS高聚物改性沥青防水卷材（聚酯胎），墙体抗渗标号为p6刚性防水混凝土。 有水房间防水 采用丙稀酸酯防水涂料防水层，厚度＞1.5mm，卫生间四周卷起250高。 屋 面 防水等级为Ⅱ级，屋面采用3+3厚SBS高聚物改性沥青防水卷材（聚酯胎）。 2、结构概况 序号 项 目 内 容 1 结构形式 基础结构形式 钢筋混凝土筏板基础 主体结构形式 商住楼：1-28轴现浇剪力墙结构，28-35框支剪力墙结构 车库：框架结构 2 地下防水 混凝土自防水 地下室底板、外墙混凝土抗渗等级p6。 柔性防水 4、3+3厚SBS防水卷材。 3 混 凝 土 强 度 等 级 垫层C15；基础底板C30p6； 地下部分 地下室墙及柱 C40；外墙为p6 主楼-1层～顶层板、梁 C30； 地上部分 墙、柱 C40； 楼梯及所有板、梁 C30；框支层C40 其他 圈梁、构造柱、现浇过梁 C30； 后浇带 采用高一级的微膨胀砼 4 钢筋保护层厚度（mm） 基础及地下室底板：下部钢筋底板有垫层40mm；地下室外墙40mm、内侧为25mm；水池池壁：迎水面50mm，背水面为25mm. 5 抗震设计 建筑结构安全等级 Ⅱ级 建筑抗震设防类别 丙类 地基基础设计等级 乙级 结构抗震等级 剪力墙部分为二级，框架剪力墙底部加强区为特一级、其余为二级。 6 地下工程防水等级 二级 7 填充墙砌体施工质量控制等级 B级 8 结构设计使用年限 50年 9 人防抗力级别 丙 10 钢筋接头形式 受力钢筋优先采用机械连接，（d小于16）采用绑扎搭接或焊接。 11 大体积混凝土 基础底板设计厚度为1m。 3、机电系统概况 4、机电系统说明 4.1、给排水 4.1.1生活给水系统 本建筑给水水源为管径DN200的市政给水管，单路供水。 . 本工程生活供水采用分区供水的方式，共分三个区：1-2层商业网点为低区，由市政自来水直供；3至10层为中区，11层至水箱间为高区，中、高区供由设在地下二层的无负压供水设备供给。 4.1.2排水系统 ±0.000以上排水采用重力排水，卫生间排水设置专用通气立管；地下一、二层集水坑排水采用压力流排水。 4.1.3屋面雨水系统 屋面雨水及开敞式阳台的雨水均采用外排水。 4.1.4消火栓给水系统 消防水池及消防泵房设在住宅地下二层，消防水池有效容积为360m3 ；消火栓泵设置两台，一用一备。 住宅的阁楼层设置消防水箱间，水箱间内设置消防高位水箱及稳压装置，消防水箱有效容积18m3 。 消火栓系统在室外设两套DN100的地下式水泵接合器，。室内消火栓用水量：20L/S，火灾延续时间为2小时，一次灭火用水量为144m3 。 室外设置两个消防水池取水口,取水口有效深度小于6m，要求水泵接合器设置在距取水口15-40米的范围内。 室内消火栓系统为环状管网，同层同防火分区内两支水枪的充实水柱同时到达任何部位，每支消火栓水枪的出水量不小于5L/S，充实水柱不小于10m，间距不大于30m，水龙带为衬胶水龙带，长度为25米，每个消火栓箱内均设启泵按钮，7层以下消火栓采用减压稳压型消火栓。 4.1.5自动灭火系统 住宅部分地下一层、地下二层的公共部位以及地下车库内均设预作用式自动喷水灭火系统 喷淋系统与消火栓系统合用消防泵房和消防水池。喷淋泵各两台，一用一备。 本建筑共设置1套报警阀，报警阀后面的管网平时为常压，高位水箱的稳压管接在报警阀前面。预作用报警阀组不设置空压机。 4.2采暖通风系统 4.2.1 热源：本设计热源为小区热力站房提供的低温热水系统，热媒参数为55/45°C低温热水。 4.2.2本工程采暖系统采用共用立管的分户计量系统，户内为低温热水地板辐射采暖，各单元集中设置采暖管井，管井内设置锁闭调节阀、过滤器、热计量表，商业部分单独计量，每栋楼热力入口处设置热计量设施，总回水管上设自力式压差平衡阀。 地上部分采暖系统竖向分为高、低两个区，1-10层为低区，11层及以上为高区，低区系统工作压力为0.60MPa，高区工作压力为0.90MPa，户内盘管承压为0.6MPa。 4.2.3水箱间散热器采用钢制绕片管对流散热器。 4.2.4 通风空调部分 住宅厨房及卫生间均设防回流、防渗漏通风道，并预留安装排气扇位置及电器插座，排油烟支管上加设止回阀。 每套住宅内均预留空调室外机台板及电源，冷凝水有组织排放。 地下一、二层储藏室及走廊采用窗井自然通风方式。 4.2.5防排烟系统 不具备自然排烟的转角单元合用前室设加压送系统，送风量为32000m3/h，每层均设加压送风口。前室加压送风口平时常闭，火灾时可手动或远控开启加压送风口、并输出信号联动加压送风机运转加压送风。前室：地上着火时，着火层、着火层上层及下层加压送风口开启；地下着火时地下加压送风口全部开启。 4.3电气系统 4.3.1供配电系统 本工程用电负荷等级：疏散指示灯、应急照明、主要通道及楼梯间照明、消防设备、生活水泵、排污泵、电梯为二级负荷，其它为三级负荷。二级负荷由两个电源供电，正常供电由本建筑附近变压器提供，第二电源由小区内非同一高压母线段供电的变压器提供。 单台容量较大的动力负荷设备或重要的负荷设备采用放射式供电，其余采用放射式与树干式相结合的方式配电。 4.3.2照明系统 照明及插座采用单相二线制，公共部分采用高效节能灯具。 4.3.3防雷接地系统 本工程建筑按第三类防雷设计。在屋顶用φ10镀锌圆钢做避雷带，利用建筑物钢筋做引下线，利用地梁钢筋形成环形接地网。 接地系统采用TN-C-S系统，总等电位连接采用40×4镀锌扁钢。 4.3.4弱电系统 电话和网络由专业厂家设计、安装、调试 通信系统设300门程控交换机一台，电话中端281个。 本工程有线节目源由室外城市由线电视网引来，有线电视机房设在地下一层，采用远地前端系统模式， 综合布线在地下一层设弱电间，系统有终端用户281个，采用非屏蔽综合布线系统，总包做预留预埋，安装、调试由专业厂家负责。 火灾自动报警系统。报警与控制合用总线。 二、本工程的重点、难点及对策 1、本工程地处繁华地段的居民区，施工扰民的同时也会发生民扰施工。 对策：严格按唐山市有关规定施工并办理相关手续，做好居民的安抚工作，产生噪音的工序和工作在6:00—20:00时段内完成。 2、本工程总包付款基数为总价款，起初付款存在超付的风险。 对策：严格履行合同，核算每个付款节点的投资总额和应付款额，严格控制付款。 3、本工程内专业较多、相互交叉施工，作业面窄，人员集中且人员素质和安全意识参差不齐施工协调和是本工程的又一难点。 对策： 制定重点部位（泵房、管井、电井）的协调配合措施和配合流程，协调各专业分包采取小区域、小工序、多流水的措施进行组织施工。按各工序间的衔接关系顺序组织均衡施工；首先安排工期最长、技术难度最高和占用劳动力最多的主导工序，优化小流水交叉作业。设备机房的装修优先进行，为安装创造条件。 4、设计图纸方案随报规要求随时可能变化，影响设计出图进程。 对策：把规划的和甲方的意图积极主动与设计沟通协调，提出方案让设计确认，办理洽商以加快设计进程。 5、现场场地狭窄，工期紧，人防车库施工滞后，影响工期。 对策：积极创造条件，合理穿插车库和二次结构的施工，在满足设计和使用功能的前提下选择工期快。造价低的材料。 三、施工界面划分 1、总包施工范围 主体结构、 二次结构 、给排水、采暖、电气 、室外雨污水等工程； 弱电系统的预埋预留。 2、甲方直接分包工程 消防、通风、电梯、弱电系统的安装调试、停车场管理系统、精装修工程。 3、甲方指定分包工程 土方、护坡、防水、门窗、地暖、栏杆、静电地板等工程。 四、项目团队策划 序号 职位 人数 负责专业 备 注 1 项目经理 1 全面 2 土建工程师 1 建筑、结构 3 水暖工程师 1 给排水、通风空调 4 电气工程师 1 强电、弱电 6 资料员 1 五、项目管理目标 序号 项目管理内容 项目管理目标描述 责任领导 相关责任人 1 工期管理目标 2011年5月10日正式施工。2012年7月2日竣工验收。共计420日历天。 项目经理 2 质量管理目标 合格 工程师 3 项目成本控制 降本2%。 项目经理 4 安全管理目标 无重大伤亡事故、火灾事故。 项目副经理 六、工期控制策划 1、 建立完善的工期计划保证体系，由总控计划编制阶段计划和月计划、配套保证计划。 2、总控计划节点工期 总工期 2011年5月10日-2012年7月2日。供420日历天 一次结构 地下室出±0.00 2011年 设备层封顶 2011年9月 商住楼封顶 2011年12月31日 人防车库 2011年11月2日-2011年12月31日 二次结构与装修 2012年3月1日-2012年8月31日 机电安装 2012年3月1日-2012年8月31日 室外工程 2012年7月10日-2012年9月20日 竣工验收 2012年9月30日-2012年11月30日 3、工期保证措施 （1）密切跟踪总包的施工进度，协调好施工区域和施工场地，避免工序、技术、作业面等矛盾而影响计划的实施，切实保证计划的实施效果。 （2）制定材料设备认质认价计划，保证各种材料、设备及时认质认价。 （3）制定甲直分包和甲指分包招标进场计划，及时安排专业分包进场。 （4）在项目管理过程中实行动态管理，根据变化情况及时调整施工计划。 （5）加强质量监控，避免返工、返修拖延工期。 （6）在满足设计和使用功能的前提下，优化施工做法，加快工期。 七、专业分包管理策划 对甲指分包和甲直分包的管理，由总包实施对其管理，甲方协调。分包进场时签订三方或四方（总包、分包、监理、甲方）管理，包括付款、安全、文明施工、进度协调、现场场地划分及使用。 专业分包进场时间。 专业名称 考察时间 合同签订时间 进场时间 沉降观测单位 　 2011年 2011年11月20日 通风分包 　 2011年11月20日 2011年12月10日 消防分包 　 2011年11月20日 2011年12月10日 电梯及扶梯 　 2011年11月25日 2011年12月15日 地暖分包 　 2011年12月25日 2012年3月20日 精装修（石材）分包 　 2011年12月25日 2012年3月30日 综合布线分包 　 2011年12月25日 2012年3月10日 门窗分包进场 　 2011年12月25日 2012年4月20日 电力分包 　 2012年3月10日 2012年4月10日 幕墙分包进场 　 2012年3月10日 2012年4月20日 静电地板 　 2012年4月20日 2012年5月10日 热力分包 　 2012年4月10日 2012年5月10日 通信网络分包 　 2012年3月10日 2012年5月10日 有线电视分包 　 2012年3月10日 2012年5月10日 煤气分包 　 2012年4月10日 2012年5月15日 停车场管理系统分包 　 2012年5月10日 2012年6月10日 景观照明分包 　 2012年5月10日 2012年7月5日 阳光雨棚分包 　 2012年7月10日 2012年8月10日 八、对监理的管理策划 1、督促监理人员应按合同约定的时间和人员名单到岗。 2、认真核对监理人员的资格，不符合要求的及时更换。 3、及时主持召开第一次监理会议，确定各方联系方式，并检查开工前各项准备工作是否就绪，明确监理程序。 4、认真审查监理规划，监督检查监理工程师的监理过程。 5、隐蔽工程和有旁站监理要求的项目，甲方工程师参与隐检和旁站监督。 九、成本控制策划 1、严格履行合同，杜绝合同外及图外签证。 2、，认真领会设计意图，在满足设计、规范、安全和使用功能前提下，对原设计施工做法进行优化： （1）消防水系统原设计镀锌管改为焊接钢管；消防水泵减震台座改为橡胶减震垫。 （2）100mm厚加气块改为轻质隔墙板。 （3）外窗、阳台不锈钢栏杆改为方钢管栏杆。 （4）对机电系统进行综合排布和深化设计，避免管线交叉和返工。 （5）对二次结构和对装修做法进行优化。 （6）人防车库防水板钢筋与独立柱基的钢筋交会处选择断开的做法，节省钢筋的用量。 （7）根据设计图纸对各设备的专业接口界面和采购界面进行划分。明确设备接口位置的专业划分，明确哪些设备需和电气控制柜由同一厂家配套供应，避免接口划分不明确导致二次采购。 3、风水管道与电缆交叉时，进行性价比评价，性价比小的避让性价比大的。 4、对结构图纸进行优化，降低含钢量。 5、对认质认价的物资进行市场和网上询价，在保证质量的前提下严格控制认价价格，使公司收益最大化。 6、对直接分包和指定分包的专业工程进行全面考察，严格按招标程序进行招标。每个专业的分包在3-5家合格分包队伍中招标。报价后进行2轮以上的谈判，进行竞价比选，最终选定符合要求的分包商。 十、技术管理策划 1、严格执行规范和设计，认真审图。 （1）审查机电系统的设计功能和使用要求是否符合卫生、消防和环保方面的要求。 （2）审查设计图纸是否完整、齐全，以及设计图纸和资料是否符合国家的有关工程建设的设计、施工方面的方针和政策。 施工做法是否满足公司战略要求（档次、造价）。 （3）审查设计图纸与说明书在内容上是否一致，以及设计图纸与其各组成部分之间有无矛盾和错误。设计图纸与技术规格说明书是否一致。 （4）了解结构地面和建筑地面的高差，走廊与卫生间地面及房间地面的高差。吊顶高度。梁高。走廊宽度。 （5）审查设备安装图纸与其相配套的土建施工图纸在坐标、标高上是否一致，掌握土建施工质量是否满足设备安装的要求。 （6）审查消火栓与消防按钮的位置和箱门的开启方向（左开门、右开门）是否符合要求。箱体的预留洞尺寸和位置是否满足要求。 （7）审查电气控制箱（或柜）、设备及集分水器后面有无电气插座，以及电视、电话、网络插座间的距离是否符合规范的规定。 （8）暗装的电气控制箱（或）柜）、消火栓箱的厚度是否与墙体厚度协调。安装位置与门、柱的位置是否能安的下。 （9）机房、泵房内有无排水沟和地漏。排水沟是否有格栅盖板。 （10）土建集水坑坑底标高是否与给排水图纸要求一致。集水坑盖板的材质与重量是否能满足使用的要求 。 （11）消防水池、集水坑是否有爬梯。消防水池预埋套管标高是否满足设备安装要求。 (12)管道、桥架穿墙处，土建图纸是否有预留洞，洞口标高和位置能否满足要求。洞口是否需要加过梁。 （13）机房、泵房、走廊内管道相互间是否打架。打架时应进行综合排布。 （14）设备基础顶面标高是否满足要求。 （15）电气图纸中设备的参数与给排水图纸、通风空调图纸中参数是否一致。 （16）吊顶内的水阀门、风阀处，吊顶是否有检修口。如没有应配合吊顶预留。 17）设备（风机、水泵、电动阀门、电动风阀、防火卷帘门）的控制与监控要求与接口协议是否吻合。 (18)图纸说明中设备的控制要求与接口协议、技术规格说明书是否一致。 （19）空调与空调插座的位置、热水器与热水器的位置是否符合。空调与冷凝水管的位置是否符合。 （20）卫生间化妆镜灯与其插座位置是否符合。 （21）地暖的做法建筑图与暖通图是否一致。 （22）给排水、采暖进户口与外线进口、标高是否一致。 （23）管井、电井内的管道、桥架是否能排布的开。管道井应进行综合排布。管井内是否有预留电气穿线管。 管井长度最低保证距供水主立管最近的入户管之间净距1000mm，同水流方向入户管之间净距150mm以上，供回水入户管纵向间距200mm以上，距最近非采暖用物体净距离200mm以上。管井的深度不小于0.5米。 （24）潜污泵、风机的电控箱位置是否符合。 （25）结构图纸与建筑图纸的孔洞是否一致。 （26）电梯呼梯盒在结构图上是否有预留洞，洞的大小及标高是否符合要求。 （27）结构标高、建筑标高、梁高与门窗洞口高度是否能对得上？ （28）电表箱与门的开启是否矛盾。 2、组织机电安装单位、消防分包、弱电分包与各设备厂家确定设备接口文件，以满足系统功能顺利实现。 3、机电深化设计 为避免机电管线空间位置冲突对机电管线进行深化设计， 深化设计对原设计方案不作原则性改动，在不影响使用功能的前提下，对管道的走向和位置进行必要的改动，如必须有原则性改动，须报请设计方审批。深化设计的重点部位：机房、泵房、卫生间、走廊及管线密集区域。 十一、质量管理策划 1、 督促位建立健全质量保证体系，并监督其正常运作。 2、关键部位、关键工序及隐检工程、防水工程、检验试验项目，项目部专业工程师与监理一同参加验收。 3、对下列各项督促并参与旁站。 土方回填、土钉墙、后浇带及其他结构混凝土、防水混凝土浇筑，卷材防水层细部构造处理，梁柱节点钢筋隐蔽过程，混凝土浇筑， 4、质量监督的重点部位 （1）土建 钢筋、砼、防水材料的合格证及试验报告；地基验槽、防水、抗渗砼养护、钢筋接头及锚固长度；构造柱、圈梁、墙体拉结筋的设置； （2）给排水、通风空调 材料与设备合格证及检测报告、消防检测报告；预埋预留、管道试压、通球、闭水试验；防排烟风管法兰垫料、风管强度及严密性试验、系统调试； （3）电气 材料与设备合格证、检测报告、3C认证；预埋预留、防雷接地、大型照明灯具承载试验、大容量电气线路结点测温、避雷带支架拉力测试、系统调试。 十二、与公司各部门的配合 1、与物业的配合 为顺利与物业交接，物业管理人员在各系统调试时进入，参与系统调试。交接前 组织设备厂家和专业安装单位对物业人员进行培训。 2、与销售部的配合 建立定期沟通机制，了解客户对房间功能的需求，在符合规范和保证安全的前提下最大限度的满足的客户要求。 3、与物资部的配合 制定物资进场计划，配合物资部门考察和招标，严把质量关。 4、与预算部的配合 配合预算部门的工程量验收和认证工作，材料做法的变更和重大变更洽商经预算部审核确认可以降低造价后再进行变更。 十三、存在问题 1、报规图纸及消防报审图纸与现场施工图纸有出入，给以后的验收带来不利。 2、合同中“甲供材料设备” 没有明确到底是不是甲供。 配电柜、配电箱（三箱）电缆、灯具等若由甲方供货，乙方需提前一个月提交进场材料计划，由甲方和供货单位签订供货合同，甲方负责支付货款，采购进场，乙方负责施工使用。 燃气工程 唐宁广场机电系统 弱电工程 广播系统 综合布线系统 通信系统 室外工程 有线电视系统 对讲系统 火灾自动报警系统 停车场管理系统 给水工程 景观照明系统 防雷接地系统 供配电系统 照明系统 电气工程 道路工程 电力工程 喷淋系统(地下1、2层及车库) 消火栓系统 雨水系统 污水系统 生活给水系统（分4个区） 给排水工程 景观工程 地暖系统（商住楼）；1-10层低区，11层以上高区。 战时送风系统（地下车库） 雨污水工程 平时排风系统（地下车库） 合用前室加压送风系统（转角单元） 暖通工程 阶段计划 月计划 周计划 热力工程 地下车库 商 住 楼 日计划 材料、设备认质认价计划 机电综合排布计划 设计配套出图计划 专业分包计划 消项计划 总 控 计 划 配 套 保 证 计 划 16