《成都万通商场项目评估报告》9页

《成都万通商场项目评估报告》9页 ?资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、 长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ 万通商场项目评估报告 一、项目基本情况 ................................................................................................... 2 (一)、区域概况 .............................................................................................. 2 (二)、项目概况 .............................................................................................. 2 二、区域消费特征分析 ........................................................................................... 5 (一)、客户特征 .............................................................................................. 5 (二)、对商铺不同方面的关注程度 ............................................................... 5 (三)、餐饮消费能力 ...................................................................................... 6 (四)、餐饮客户关注重点 ............................................................................... 6 三、项目评判 ........................................................................................................... 7 (一)、项目SWOT分析..................................................................................... 7 (二)、可挖掘商业价值潜力分析 ................................................................... 8 (三)、功能分区及业态业种规划建议............................................................ 8 (四)、销售价格及策略 ................................................................................... 9 (五)、收益估算 .............................................................................................. 9 ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、 长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ 一、项目基本情况 (一)、区域概况 项目位于成都火车北站售票大厅的南侧，火车广场的东侧，紧挨售票大厅。 成都火车北站，是中国西部重要交通枢纽，周边环绕五块石、荷花池、高笋塘几大成熟商圈，并紧靠成都旅游车站、客运中心站及多个长途汽车站，规划地铁站、众多公交车站日均旅客流量达8万人次，年均旅客吞吐量已超过3000万人次，特别是每年的春运、暑运、兵运、糖酒会、两个黄金周更是人流如潮，日均旅客吞吐量已超过10万人次。如此巨大的人流，该区域的潜在消费能力巨大。 但目前，火车北站商圈对于商业气氛的营造却是远远不够的。除开消费者消费习惯、安全隐患等因素，包括万通商城在内周边的商业目前经营业态杂乱、雷同、档次较低、商家不诚信经营是最大症结所在。 目前该区域业态有商场、地下商场和临街独立商铺组成，最具代性的就是本项目和人民商场，业种主要是面向旅客一次性消费的饮料、方便食品、快餐等。租金水平在100-1000元/平米/月之间，人民商场的租金一楼基本在400元/平米/月，二楼在160-180元/平米/月，万通商场一楼基本在400-1000元/平米/月，最高的为近邻售票大厅的小卖铺和厕所，被拍出58万元/年，二楼约为150元/平米/月。与万通商场南侧相邻的临街商铺租金在100-200元/平米/月。区域租金水平较高。 (二)、项目概况 万通商场始建于198年，为商业综合用地，剩余产权年限为 年 商业共两层，总面积约1.1万平米，实际可售面积约9600平米，其中一层面积 二层面积 。一层层高4.8米，二层层高4.2米 。 一层目前主要经营饮料、方便食品、熟食品、餐饮、玩具、服装等快速消费品，零售部分主要集中在西侧及北侧，餐饮部份分布在北侧及规划中的东侧。(详见下页附图)二层主要经营网吧、茶楼等休闲商业。 ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ 目前商场没有明确的出入口划分，入口同时承担出口的功能，西侧有四个出入口，北侧有三个出入口，出入口较多，因此没有有效的引导客户的消费，人流动线混乱，没有有效引导客户向中庭区域，人流主要停留在临街部分，中后部商铺利用不足，商业潜力有待挖掘。上二层的通道有两座楼梯，都位于北侧，一座位于西北侧，为二层商业的唯一通道，另一座位于东北侧，为二层旅馆的通道。 整个项目大的外部入口规划有三个(不包括商场部分的入口)，分别为位于北侧靠东部、宾馆大堂东侧、售票大厅的最南面的北入口，位于南侧靠西部、九州宾馆西侧的南入口，以及位于东侧，现公交车站调度站对面的东入口。北入口通路宽约5米，到达中庭的距离约30米; 南入口宽约7.5米，离中庭较近;东入口预计宽约4米，到中庭距离约25米。(见下图) 一层商家共 8-9家，其中万通商场占有了绝对大的经营面积，粗略估计约800-900平米，主要经营饮料、水果、方便食品、烟酒、茶叶、金银首饰等，另有4家小吃店，3家分布在北侧，1家分布在西南角，经营使用营业面积平均约110平米。另外还有3家熟食摊位，使用面积都约10平米左右。还有1家药店:莱美大药房，位于南入口的西侧，经营面积约100平米。据了解，目前经营情况比较好的都位于西、北侧的临街面。主要经营饮料、方便食品、熟食品。而位于中庭附近的服装展位几乎无人问津。 工程改造方面，中庭及连接通道部分的玻璃顶棚已盖好，北侧脚手架已搭好，但未见施工人员。 ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ 二、区域消费特征分析 (一)、客户特征 万通商场的客户基本上是以经过成都火车站出行的旅客，市场调查显示有约三分之一的旅客会选择在火车站商场就餐或消费，成都火车站日均人流量达8万人，也就是每天有超过2万人会考虑在火车站商场消费，实际的销售情况也证实在万通商场或人民商场购物的客户绝大多数都是出行的旅客。因此也就决定了该区域商业经营的业种以饮料、方便食品、快餐等为主力了。 (二)、对商铺不同方面的关注程度 商品容易拿到 25 开放式容易进入 20 商品丰富 15 顾客对零售店铺有关项目 的关心程度10 商品标价清楚 5 服务人员的态度 0商品价格便宜关心程度 可以看出消费者最为关心的是商铺是否开放容易进入和商品价格便宜，商品价格是“火车站商圈”最令人关注和逅病的焦点。而从调查发现，商铺的开发性和通透性也是吸引客户非常重要的因素，这为本项目的操作带来了启示。 ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ (三)、餐饮消费能力 35 305元/人次 25 5-10元/人次20 1510-15元/人次 10 15元以上/人5 次0 消费能力 从上图中可以看出，本区域客户餐饮的消费能力举重在5-15元/人次，显现出一次性快速消费的特征。 (四)、餐饮客户关注重点 35 30 25 卫生 20价格 环境15口味 10其他 5 0关注重点 上图表明，餐饮客户最为关心的是餐厅的卫生情况和价格，而从目前火车站周边餐饮商业的情况看，卫生差、价格贵是此类商业的共同特点。这也为本项目的操作提供了机会和空间。 ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ 从以上分析可知，本项目的客户主要为出行的旅客，其消费特征为一次性快速消费品，如饮料、方便食品、熟食品等，有较大的快餐需求，消费能力集中在5-15元/人次，对餐饮最关注卫生和价格，对其他商业最关注商铺的开放性和商品的价格。 三、项目评判 (一)、项目SWOT分析 优势: 1、火车站巨大的人流量提供了巨大的商机，使该区域商业的价值明显高于一般 的商业。 2、火车站商业的稀缺性以及垄断性是该类商业最为突出的优势。 3、该项目位于火车站商圈中最有优势的地段，人气旺、租金较高。 4、项目四面都有可吸纳的人流，可挖掘的商业潜力大。 劣势: 1、火车站商圈杂、乱、低档次、高价格、不诚信的整体形象影响到项目本身。 2、目前商场部分不够通透、人流动线混乱，商业有效利用面积较小。 机会: 1、成都作为西部大开发的重点区域和对整个西南经济的辐射作用，随着整个西 部经济的发展，火车站经济也必然水涨船高。 2、整个火车站商圈较差的形象，为本项目提供了打造成该区域商业领导者的机 会。 3、与九州宾馆连通后，整体改造的空间较大，可利用合理的功能分区，业态业 种的规划调整提升该项目的商业价值和竞争力。 4、可通过对中庭的改造和设计吸引更多车站滞留旅客，提升整个项目的人气和 东、南部分商业的价值。 5、地铁开通、二环路的改造、公交调度站的迁移将进一步提升了本项目的人流 积聚能力。 ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ 威胁: 1、国家政策对产权式商铺等售后返租形式的商业销售的限制对本项目的销售形成较大的压力。 2、临街独立商业的单位面积较大，总价高，难以实现快速销售。 (二)、可挖掘商业价值潜力分析 通过以上的分析我们可以发现，本区域客户主要为出行的旅客，其消费特征为一次性快速消费品，如饮料、方便食品、熟食品等，有较大的快餐需求，消费能力集中在5-15元/人次，对餐饮最关注卫生和价格，对其他商业最关注商铺的开放性和商品的价格。但目前商业的供给整体上存在杂乱、次档次、高价格和不诚信的形象，在餐饮的卫生方面也做得不够好。对于本项目而言，中部及南、东侧商业部分利用明显不足，可改善的空间很大。 我们可以通过对整个项目功能区的重新设置和划分提升项目的整体形象和人流汇聚能力。同时可以通过对项目的出入口等人流动线的引导和业态业种重新规划提升项目中、南、东侧的有效利用和商业价值。 (三)、功能分区及业态业种规划建议 1、功能分区 建议把项目整体定位为集购物、餐饮、休闲、休憩功能为一体的综合性商业。购物和餐饮为主力功能，休闲、休憩为辅助功能。具体分区如下: 如果在工程上可以实现，建议把现有北侧三家餐饮店和宾馆大堂部分与南部打通，同时把大堂西移两个跨度，大堂以西全部作为零售大卖场作为购物区，大堂以东商铺部分作为餐饮集中区，打造大型美食广场，中庭及通道部分为休憩区，可在中庭设置人工景观水景，有利于吸引旅客近来休息和消费。二楼为休闲区。 出入口的设置可以把现有三个出入口重新包装成更具吸引力。 2、业态业种规划 业态方面可规划为零售卖场+独立商铺+商业街区(特色摊点)的形式 ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～ 业种方面零售卖场仍为饮料、方便食品、熟食品、烟酒、箱包、茶叶等的快速消费品，独立商铺以餐饮为主，以特色超市或药店等为辅，商业街区摊点可为成都特色小吃和饰品等。 (四)、销售价格及策略 1、销售策略 招商-销售-返租 ? 卖场部分产权式+独立商铺+独立产权摊位 ? 卖场部分出售经营权+独立商铺+独立产权摊位 ? 整体按一固定标的出售给新成立永安旗下子公司，客户购买公司股份，客户按投资额分配实际租金。 2、定价依据 ? 项目商业发展潜力 ? 租金水平反推 3、价格定位 从以上分析可知项目的发展潜力和提升空间较大，目前一楼的租金按使用面积计在300-1000元/平米/月之间，平均粗略估计在400元/平米/月，二楼约150元/平米/月。 按8%的年回报推算，一楼目前的价值约在60000元/平米，二楼约在22500元/平米。考虑到产品的重新策划和有效的销售手段的辅助，一楼均价可达80000元/平米，二楼可达30000元/平米(按使用面积计) (五)、收益估算 1、项目基本经济指标 一层:建筑面积约4000平米 二层:不祥(按4000平米计) 2、总产值:约44000万(忽略公摊) 3、代理费用(按3%计):约1320万 ?方案资源网www.c10000.com (商务文库网www.35wl.com )只做精品资料，不设会员等级下载～诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比～我们的目标是:让您10分钟解决一天的工作～