高端物业管理公司工程作业手册

高端物业管理公司工程作业手册 北京某某物业管理有限公司 工程作业手册 持有部门: 持 有 人: 实施日期: 年 月 日 受控状态: 设备综合管理规程 1.0 目的 从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理的统 一、完整和完善。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作。 3.0 职责 3.1工程部负责监督、检查、指导设备综合管理工作。 3.2工程中心负责所管辖小区的各类设备的日常管理工作。 3.3工程中心负责所管辖小区的各类设备档案的归集管理工作。 4.0 程序要点 4.1设备档案的建立要求。 4.1.1工程中心在接管物业后一周内应将管辖范围内的《设备设——————————————————————————————————————————————— 施清单》价值2000元以上的设备建立《设备台账》(见附表)。 4.1.2工程中心应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设 备编号: a)所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”; b)“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容: ——设备名称; ——设备编号。 c)设备编号按下列规则编制: ——物业点编码; ——设备名称缩写; ——设备流水号。 注意事项: 1.设备流水号按物业点的设备总流水编制; 2.同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。. d)标识的制作: ——标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色; ——设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆; ——尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×lmm。 4.1.3 所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。 4.1.4 设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。 ——————————————————————————————————————————————— 4.1.5《设备台账》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由工程中心保存。 4.2设备的日常操作、运行、维修保养管理。详见各类设备操作、运行、维修保养管理作业规程。 4.3设备的购置管理。 4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。 4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。 4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。 4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。 4.3.5新添设备由工程中心提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。 4.3.6采购设备应遵循《采购管理控制程序》的相关规定进行采购。 4.3.7采购设备到达公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续;不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。 4.3.8经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。 4.4设备状态标识。 4.4.1工程中心应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备 损坏。 4.4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严——————————————————————————————————————————————— 禁合闸等。 4.4.3标识的方式方法: a)设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm×l50mm×3mm(长×宽×厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板; b)设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设 备的显眼位置; c)设备状态改变，标识应随之改变。 4.5设备的停用和封存。 4.5.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存: a)多余设备，含服务提供有再需要的设备; b)设备功能已不能满足提供服务需要的设备。 4.5.2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。 4.5.3工程中心应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。 4.5.4工程主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经工程部经理批准后实施。 4.6设备的报废。 4.6.1无修复价值的设备应予报废。 4.6.2报废设备应由工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括:工程主管人员、运行管理及操作人员、管理处主管主任等; ——————————————————————————————————————————————— 4.6.3工程主管人员应填写《设备停用,封存/更新改造,报废审批表》，经公司总经理批准后实施。 4.6.4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。 4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标 识。 4.6.6工程部应将批准的《设备停用,封存/更新改造,报废审批表》报公司财务部一份。 4.7红旗机房评比。 4.7.1工程中心主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。 4.7.2评比内容:地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净度完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。 5.0 工作记录 5.1《设备台账》 5.2《设备卡》 5.3《采购设备验收表》 5.4《设备停用,封存/更新改造,报废审批表》 5.5《设备定点管理检查表》 6.0 相关文件 ——————————————————————————————————————————————— 6.1所有机电设备作业规程 运行值班交接班管理规程 1.0 目的 规范运行值班和交接班管理，确保运行值班和交接班质量。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司管理处工程中心值班和交接班工作。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责对值班和交接班工作的监控。 3.2工程中心专业技术领班负责值班工作的具体安排和检查。 3.3工程中心值班人员负责按此规程进行值班和交接班工作。 4.0 程序要点 4.1交接班操作。 4.1.1交班人员提前20分钟做好交班准备: a)检查设备并确保运行正常; b)搞好值班室和设备房卫生工作。 4.1.2接班人员提前15分钟到达值班岗位。 4.1.3接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况: a)发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助; b)确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。 4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项;接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。 ——————————————————————————————————————————————— 4.1.5接班人查看上班的《值班交接班记录表》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。 4.1.6交接双方认为无误后共同在《值班交接班记录表》上签名确认。 4.1.7交接完毕后所发生的问由接班人负责。 4.1.8有下列情况之一不能交接班: a)上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁; b)接班人未到岗，交班人不准下班; c)接班人醉酒或其他情况而未找到接班人; d)在倒闸操作和事故处理过程中; e)若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故。 4.2值班操作要点。 4.2.1值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。 4.2.2坚守岗位，不得串岗。 4.2.3按有关运行管理作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。 4.2.4如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。 4.2.5值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经工程中心主管同意并签字方可调班。 ——————————————————————————————————————————————— 4.3停送电操作要领。 4.3.1正常情况下的倒闸操作: a)工程中心主管提前两天书面通知运行班组停、送电范围(包括变压器报停、启用); b)运行班接到通知后，一天内完成以下工作: ——立即通知供配电专业人员即刻到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性; ——若不可行应立即汇报情况，并说明原因; ——若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管领导审批，同时将停、送电情况书面通知服务中心。 c)服务中心接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户; d)倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置; e)在确定时间内，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作: ——停电:先停负荷开关，后停隔离开关; ——送电:先送隔离开关，后送负荷开关。 f)倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置; g)做好各项相关记录。 4.3.2紧急状态下的倒闸操作: a)发现配电室有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作，根据情况立即断开——————————————————————————————————————————————— 低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关; b)停电后立即通知工程中心主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电; c)做好各种记录，重大事故应立即报告管理处主任。 4.4值班室、设备房卫生#管理制度#。 4.4.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。 4.4.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作: a)水电值班员负责配电房、水泵房卫生清洁工作; b)空调值班员负责空调机房卫生清洁工作; c)电梯管理员或外委维保单位人员负责电梯房卫生清洁工作。 4.4.3接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。 4.4.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。 4.4.5各专业技术领班负责本班组卫生清洁工作的日常检查和督导。 5.0 工作记录 5.1《值班交接班记录表》 6.0 相关文件 供配电设备设施安全操作规程 1.0 目的 规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电——————————————————————————————————————————————— 设备设施。保障人员安全。 2.0 适用范围 适用于北京地区物业管理公司辖区供电设备设施的操作。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责检查《供配电设备设施安全操作规程》的执行情况。 3.2运行领班负责《供配电设备设施安全操作规程》的组织实施和技术指导。 3.3运行值班员负责供配电设备设施的具体操作和日常管理。 4.0 程序要点 4.1安全操作注意事项。 4.1.1操作高压设施设备时,必须戴等电压的绝缘手套、穿绝缘鞋、长袖工作服、使用等电压的绝缘工具。 4.1.2操作低压设备设施时,必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。 4.1.3严禁带电工作,紧急情况需带电作业时,需具备如下条件: a)有监护人; b)工作场地空间足够，光线足够; c)所用工具材料齐全(绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等); d)工作人员必须穿戴绝缘手套、长袖工作服、绝缘鞋。 4.1.4自动开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。 ——————————————————————————————————————————————— 4.1.5电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。 4.1.6变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护，并执行复诵制。 4.2供配电设备设施操作。 4.2.1配电变压器停电的操作要领: a)先拉低压电容开关; b)拉开各低压出线开关; c)拉开低压总开关; d)拉开配电变压器高压侧开关。 4.2.2配电变压器送电的操作要领: a)合上配电变压器高压侧开关; b)合上低压总开关; c)合上各低压出线开关; d)最后，合上电容开关。 4.2.3在配电变压器上工作前,操作要领如下: a)拉开高、低压两侧电源; b)验电，确认无电; c)两侧分别挂三相短路接地线; d)挂:“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低开关处。 4.2.4在配电柜开关上工作前,操作要领如下: a)拉开开关有明显的开路点; ——————————————————————————————————————————————— b)验电，确认无电; c)挂三相短路接地线; d)设置绝缘隔板(与邻近带电体距离在6cm以下者); e)挂:“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处; f)站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。 5.0 工作记录 6.0 相关文件 供配电设备设施运行管理规程 1.0 目的 规范供配电设备设施运行管理工作,确保供配电设施良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责检查供配电设备设施运行的实施情况。 3.2运行领班负责供配电设备设施运行管理和技术指导工作。 3.3运行值班员负责供配电设备设施的日常运行管理工作。 4.0 程序要点 4.1巡视监控。 4.1.1运行值班员每两小时对高压开关柜、变压器、配电柜、电容柜、电表箱巡视一次。 4.1.2运行值班员应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间数据记录在《配电室运行记录表》上。 ——————————————————————————————————————————————— 4.1.3巡视内容: a)变压器运行是否超温; b)有无异常响声或气味; c)各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常; d)单相、三相电压是否在额定值的?5%范围以内，并检查负荷情况，是否超载运行; e)各种接头是否有过热或烧伤痕迹; f)防小动物设施是否完好; g)接地线有无锈蚀或松动; h)各种标示牌、标示物是否完好; j)安全用具是否安全，是否存放于规定位置。 4.1.4对于巡视中发现的问题，当班值班员应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给上级领导，在领导的协同下加以解决。整改时应严格遵守《供配电设备设施安全操作规程》和《供配电设备设施维修保养作业规程》的相关规定。 4.2异常情况处置。 4.2.1触电处置: 发现有人触电时，当班值班员应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救: a)拉开电源开关、拔去插头或熔断器; b)用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电源; c)用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源; ——————————————————————————————————————————————— d)防止触电者在断电后跌倒; e)如果触电者已失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化; f)如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静的仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院; j)如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸,人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。 4.2.2配电柜自动开关跳闸的处置: a)判断跳闸原因(短路或过载); b)查清出负载种类及分布情况; c)对可疑处逐个检查，确认故障部位后上报，请求支援解决; d)如故障已排除应立即恢复供电。 4.2.3变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理规程》处置。 4.2.4变配电房发生水侵时的处置: a)视进水情况，拉下总电源开关或高压开关; b)堵住漏水源; c)如果漏水较大，应立即通知运行领班，同时尽力阻滞进水; d)漏水源堵住后，应立即排水; e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等); ——————————————————————————————————————————————— f)确认湿水已清除(如各绝缘电阻达到规定要求)，试运行，如无异常则以 投入正常运行。 4.3变配电室管理。 4.3.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经运行领班允许，并在运行值班员陪同下方可进入机房。 4.3.2机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。 4.3.3每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物、油漆完好、整洁光亮。 4.3.4机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活、防小动物设施完好。 4.3.5对机房都应做到随时上锁，钥匙由当班值班员保管，运行人员不得私自配钥匙。 4.4交接班要求:具体情况按《运行值班交接班管理规程》执行。 4.5当班值班员应将供配电设备设施的运行数据(电压、电流、功率因数)及运行状况清晰、完整、规范的记录在《配电室运行记录表》内。运行领班在每月3日之前将上一月的记录整理成册后交工程中心存档，保存期为5年。 5.0 工作记录 5.1《配电室运行记录表》 ——————————————————————————————————————————————— 5.2《供配电设备设施巡查记录表》 5.3《 事故报告》 5.4《外来人员登记表》 6.0 相关文件 6.1《供配电设备设施安全操作规程》 6.2《供配电设备设施维修保养作业规程》 6.3《运行值班交接班管理规程》 6.4《火警火灾应急处理规程》 供配电设备设施维修保养作业规程 1.0 目的 规范供配电设备设施维修保养工作,确保供配电设备设施各项性能良好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责审核《供配电设备设施维修保养年度》并检查计划的执行情况。 3.2运行领班负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织、监督、实施计划。 3.3运行值班员负责对供配电设备设施进行维修保养。 3.4服务中心负责向有关用户通知停电的情况。 4.0 程序要点 4.1《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定。 ——————————————————————————————————————————————— 4.1.1每年的12月15日前，运行领班组织运行值班员一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。 4.1.2《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则: a)供配电设备设施使用的频度; b)供配电设备设施运行状况(故障隐患); c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。 4.1.3《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容: a)维修保养项目及内容; b)备品、备件计划; c)具体实施维修保养的时间; d)预计费用。 4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作规程》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》执行。 4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由运行值班员负责，低压配电柜的维修保养由运行值班员负责。 4.4变压器维修保养。 4.4.1外委维修保养:根据实际情况委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由运行值班员负责监督进行，并将结果记录在《( )设备设施维修保养记录表》内。 ——————————————————————————————————————————————— 4.4.2外部维修保养:每年的4月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养、检修: a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%—50%时，则应对变压器线圈进行处理(外委完成); b)清扫变压器外壳; c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好; d)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。 4.5低压配电柜维修保养:每年的4月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用空气压缩机或高速吹风机进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。 4.5.1刀开关维修保养 a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧; b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油; c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理; d)用1000V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。 4.5.2熔断器维修保养: a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致; b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧痕迹，如——————————————————————————————————————————————— 有则应进行 修整，修整达不到要求的则应更换。 4.5.3交流接触器维修保养: a)清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢; b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒; c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换; d)清洁铁芯表面的油污及脏物; e)拧紧所有紧固件。 4.5.4电容器维修保养: a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好; b)检查电容有无膨胀、异常响声，如有则应更换; c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧; d)检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。 4.5.5热继电器维修保养: a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换; b)检查热继电器的导线接头外有无过热烧伤现象，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换。 4.5.6断路器维修保养: a)用1000V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理; b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应——————————————————————————————————————————————— 更换; c)断路器在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象; d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面; e)各传动机构应注入润滑油; f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭; g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复; h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复; i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则除锈处理并拧紧; j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。 4.5.7二次回路维修保养: a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管; b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。 4.5.8主回路维修保养: a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌; b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧; c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。 4.6对计划中未列出的维修保养工作，应由运行领班尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经工程中心主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《 事故报告》并上报公司。 ——————————————————————————————————————————————— 4.7运行值班员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《( ) 设备设施维修保养记录表》内，运行领班应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交工程中心存档，保存期为长期。 4.8停电管理:供配电设备设施因检修等原因需停电时，应由运行领班填写《停电》，经管理处主任批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关用户作出解释。 5.0 工作记录 5.1《( )设备设施维修保养年度计划表》 5.2《( )设备设施维修保养记录表》 5.3《( )设备设施外委维修保养申请表》 5.4《停 申请表》 5.5《 事故报告》 5.6《( )设备设施维修保养备品、备件计划》 6.0 相关文件 6.1《供配电设备设施安全操作规程》 给排水设备设施操作规程 1.0 目的 规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。 2.0 适用范围 ——————————————————————————————————————————————— 适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的操作。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责检查《给排水设备设施操作规程》的执行情况。 3.2专业领班负责给排水设备设施操作的技术指导和培训工作。 3.3运行值班员具体负责给排水设备设施的日常运行操作。 4.0 程序要点 4.1启动水泵(潜水泵)前的检查。 4.1.1检查水泵(潜水泵)进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。 4.1.2排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。 4.1.3检查电压表、信号灯指示情况。 4.1.4手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。 4.2启动水泵(潜水泵)。 4.2.1合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关，将转换开关置于“手动”位置。 4.2.2按下启动按钮，水泵(潜水泵)启动，注意观察启动电流。 4.2.3如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。 4.2.4启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重(漏水成线)。 ——————————————————————————————————————————————— 4.2.5确认一切正常后，按下水泵(潜水泵)“停止”按钮，水泵(潜水泵)停止。 4.2.6将转换开关置于“自动”位置，水泵(潜水泵)自动启动并运行。 4.3停止水泵(潜水泵)。 4.3.1将转换开关置于“0”(停止)位置，水泵(潜水泵)停止运转。 4.3.2拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)。 4.3.3关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(如果需要)。 4.3.4检查有无不正常情况，如有则及时处理。 5.0 工作记录 6.0 相关文件 6.1《设备综合管理规程》 6.2《二次供水管理规程》 给排水设备设施运行管理规程 1.0 目的 规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施——————————————————————————————————————————————— 情况。 3.2水暖领班负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施和技术指导。 3.3运行值班员具体负责给排水设备设施的日常运行管理。 4.0 程序要点 4.1巡视监控。 4.1.1运行值班员应每两个小时巡视一次小区内水泵房(包括机房、水池、水箱)，水暖技工每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上污水井、雨水井。 4.1.2巡视监控内容如下: a)水泵房有无异常声响或大的振动; b)电机、控制柜有无异常气味; c)电机温度是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅; d)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正常，控制柜内各元器件是否工作正常; e)机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求(正 常值为 4.5kgf/cm2); f)水池、水箱水位是否正常; g)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线; h)地面下主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，——————————————————————————————————————————————— 标识是否清晰; i)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠; j)临时接驳用水情况; k)雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。 4.1.3运行值班员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决;处理不了的问题，应及时详细地汇报给水暖领班，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养规程》。 4.2给排水设备设施异常情况的处理。 4.2.1主供水管爆裂的处置: a)立即关闭相关连的主供水管上的闸阀; b)如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵; c)立即通知服务中心及工程中心主管，工程中心主管联络供水公司进行抢修，服务中心负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况; d)在工程中心主管或水暖技术领班的组织下，尽快开挖出所爆部位水管; e)供水公司修好所爆部位水管后应由运行值班员开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象; f)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。 4.2.2水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理规程》处置。 4.2.3水泵房发生水浸时的处理: ——————————————————————————————————————————————— a)视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关; b)堵住漏水源; c)如果漏水较大，应立即通知工程中心主管，同时尽力阻滞进水; d)漏水源堵住后，应立即排水; e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等; f)确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行;如无异常情况出现则可以投入正常运行。 4.3水泵房管理。 4.3.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经工程中心主管同意并在运行值班人员的陪同下方可进入水泵房。 4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品。 4.3.3水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。 4.3.4每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。 4.3.5水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。 4.3.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值运行值班员保管，运行值班员不得私自配钥匙。 4.4交接班要求。 4.4.1接班人员应准时接班。 ——————————————————————————————————————————————— 4.4.2接班人员应认真听取交班人交代，并查看《泵房运行记录表》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《泵房运行记录表》上签名。 4.4.3有下列情况之一者不准交班: a)上一班运行情况未交代清楚; b)记录不规范、不完整、不清晰; c)水泵房不干净; d)接班人未到岗; e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。 4.5运行值班员应将给排水设备设施的运行数据(电压、电流、运行频率)及运行状况完整、规范的记录在《泵房运行记录表》内，于每月的3日前由水暖领班将上一个月的记录整理成册后交工程中心存档，保存期为二年。 5.0 工作记录 5.1《泵房运行记录表》 5.2《给排水设备设施巡查记录表》 5.3《 事故报告》 5.4《外来人员登记表》 6.0 相关文件 6.1《给排水设备设施维修保养作业规程》 6.2《火警、火灾应急处理规程》 ——————————————————————————————————————————————— 6.3《设备综合管理规程》 6.4《运行值班交接班管理规程》 给排水设备设施维修保养作业规程 1.0 目的 规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。 3.2水暖领班负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织该计划的实施。 3.3运行值班员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。 3.4服务中心负责向有关用户通知停水的情况。 4.0 程序要点 4.1《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定。 4.1.1每年的12月15日之前，由工程中心水暖领班、运行值班员制定《给排水设备设施维修保养年度计划》经工程中心主管审核并上报公司审批。 4.1.2制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则: ——————————————————————————————————————————————— a)给排水设备设施使用的频度; b)给排水设备设施运行状况(故障隐患); c)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。 4.1.3《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容: a)维修保养项目及内容; b)备品、备件计划; c)具体实施维修保养时间; d)预计费用。 4.2运行值班员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施 维修保养年度计划》进行。 4.3小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以 及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由运行值班员负责。 4.4水泵机组维修保养。 4.4.1运行值班员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清 洁、保养: a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复; b)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规——————————————————————————————————————————————— 格轴承; c)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理; d)清洁电动外壳; e)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 4.4.2水泵维修保养: a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦 声响，则应更换同型号规格轴承; b)转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴; c)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根; d)清洁水泵外表; e)如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新油漆。 4.4.3检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。 4.4.4检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。 4.5控制柜维修保养。运行值班员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控 制柜进行一次清洁、保养。 4.5.1用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有无器件，清洁控制柜外壳，务 必使柜内无积尘、无污物。 4.5.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。 ——————————————————————————————————————————————— 4.5.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整 改。 4.5.4交流接触器维修保养: a)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒; b)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换; c)清洁铁芯上的油污及脏物; d)检查处复位调簧情况; e)拧紧所有紧固件。 4.5.5自耦减压启动器维修保养: a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理; b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。 4.5.6热继电器维修保养: a)检查热继电器上的绝缘电盖板是否完整无损，如损坏则应更换; b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理 后达不到要求的应更换。 4.5.7自动空气开关维修保养: a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应干燥处理; b)清除灭弧罩内的碳化物和金属果粒，如果灭弧罩破裂则——————————————————————————————————————————————— 应更换; c)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象; d)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。 4.5.8中间继电器，信号继电器维修保养: 对中间继电器，信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 4.5.9信号灯、指示仪表维修保养: a)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡; b)检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。 4.5.10远传压力表维修保养: a)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理; b)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接; c)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 4.6闸阀、止回阀、浮球阀，液位控制器维修保养。 4.6.1闸阀维修保养: a)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫; b)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳; c)对闸阀杆加黄油润滑; ——————————————————————————————————————————————— d)对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重拳油漆。 4.6.2止回阀维修保养: a)检查止回阀密封垫是否损坏，如损坏则应更换; b)检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧; c)检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。 4.6.3浮球控制器维修保养: a)检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换; b)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应较直; c)检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 4.6.4液位控制器维修保养: a)检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换; b)清除压力室内污物，疏通控制水道; c)检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧; d)紧固所有螺母。 4.7潜水泵或排污泵维修保养。 4.7.1用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。 4.7.2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。 4.7.3检查轴承磨损情况，如转动时有时显的异常响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。 4.7.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆2-3遍。 ——————————————————————————————————————————————— 4.7.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的螺母。 4.8明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)。 4.8.1检查支持托架是否牢固，否则应加强。 4.8.2检查流向标示架是否鲜明醒目，否则应整改。 4.8.3检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 4.8.4检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。 4.9对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程中心水暖领班尽快补充至计划中;对突发性的设备设施故障，先经工程中心主管口头批准后，可以先组织解决而后写出书面报告并上报公司。 4.10运行值班员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范的记录在《( )设备设施维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的三天之内由水暖领班整理成册后交工程中心存档，保存期为长期。 4.11停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由运行领班填写《停水申请表》，经管理处主任批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。 5.0 工作记录 5.1《( )设备设施维修保养计划表》 5.2《( )设备设施维修保养记录表》 5.3《( )设备设施外委维修保养申请表》 ——————————————————————————————————————————————— 5.4《停 申请表》 5.5《( )设备设施维修保养备品、备件计划》 6.0 相关文件 6.1《设备综合管理规程》 6.2《突发事件处理规程》 供热锅炉安全操作规程 1.0 目的 规范供热锅炉操作规程，确保正确、安全操作锅炉。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内锅炉的操作管理。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责检查《供热锅炉操作安全规程》的执行情况 3.2锅炉运行领班负责指导锅炉安全操作的技术指导工作。 3.3运行值班员负责依照本规程操作供热锅炉。 4.0 程序要点 4.1锅炉启动前的检查。 4.1.2检查各种仪表、仪器、安全附件是否正常。 4.1.3确认给水是软水和给水箱的水容量(水位),并打开给水阀。 4.1.4检查燃气管道有无泄露,并确认燃气压力。 4.1.5检查管烟道档板是否开启。 4.1.6锅炉总供水阀开,总回水阀开,循环泵进水阀开,循环泵出水——————————————————————————————————————————————— 阀关,排污阀关。 4.1.7燃气器开关、燃烧器控制旋钮旋至手动。 4.2锅炉启动。 4.2.1打开锅炉控制箱的电源开关,电源指示灯亮。 4.2.2补水泵启动补水,补水至正常压力。 4.2.3启动循环泵,缓慢开启出水阀。 4.2.4打开燃气管上的燃气供给阀。 4.2.5启动燃烧器,锅炉进入程序点火。 4.2.6当点火火焰建立后,主燃气的电磁阀自动打开,点燃主机,锅炉进入正常燃烧状态。 4.2.7在15分钟后,“负荷大火/小火”旋钮旋至“大火”加强燃烧。 4.2.8 正常后,燃烧器控制旋钮旋至“自动”,注意,当点火不成功,点火程序控制器锁死,需按控制器上复位,重新进行燃烧器的启动过程,通常情况下,连续启动不得超过两次,否则找明原因,才能再次启动。 4.3正常停炉。 4.3.1“负荷大火/小火”旋至?小火”位置。 4.3.2关闭燃烧器。 4.3.3关闭燃气烧母管上的燃气的供给阀。 4.3.4关闭烟道挡板。 4.3.5停止补水泵。 4.3.6锅炉出水温度降到50摄氏度后,关闭循环泵出口阀。 ——————————————————————————————————————————————— 4.3.7停止循环泵。 4.3.8关闭总电源。 4.4紧急停炉。 4.4.1关闭总电源开关。 4.4.2通知上级。 4.4.3能处理的及时处理。 5.0 工作记录 6.0 相关文件 5.1《设备综合管理规程》 5.2《突发事件处理规程》 供热锅炉运行管理规程 1.0 目的 规范供热锅炉的运行管理，保证供热锅炉良好运行，延长供热锅炉使用寿命。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区锅炉运行管理。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责检查供热锅炉运行管理工作实施情况。 3.2锅炉运行领班负责供热锅炉运行管理工作的组织实施和技术指导。 3.3运行值班员具体负责供热锅炉的日常运行管理。 4.0 程序要点 4.1巡回检查设备运行情况、仪表指针数字、管道阀门是否跑冒——————————————————————————————————————————————— 滴漏,阀门开度位置是否有变化,电机、轴承温度及其他异常现象,及时发现及时处理上报。 4.2设备运行中,对锅炉主体,燃料系统两小时检查一次,对所有阀门、压力、温度安全装置及电器装置每小时检查一次,如果发现异常情况应增加巡回检查次数,必须要随时检查。 4.3巡回检查要严肃认真,并按要求和规定认真填写巡回检查记录,锅炉房负责人要经常对各班工作进行检查。 4.4操作人员必须持证上岗,不允许无操作证独立上岗。 4.5锅炉水质化验人员严格遵守各项规章制度,做好软水设备和水质化验工作,加强水质监督。 4.6每四小时化验一次水质硬度、ph值、氯根、炉水碱度并做好记录。 4.7锅炉房应有锅炉及设备运行记录、交接记录、水质化验记录、维修保养记录,事故记录、外来人员登记记录。 4.8发生事故后,除防止事故扩大或抢救人员和采用必要措施外,一定要保护好现场,以备调查分析,调查时,应认真查清事故发生原因,提出改进措施和对事故责任者的处理意见,根据调查结果填写《 事故报告》,报送当地锅炉主管部门。 4.9锅炉及安全附件定期进行检验。 4.10明确划分锅炉房设备,内外环境卫生区的责任区域,做到环境清洁明亮,工具备用品备件应做到摆放整齐。 4.11明确规定锅炉安全的具体要求措施,必要的安全用具、劳动——————————————————————————————————————————————— 用品。 4.12明确规定锅炉房为安全重地,无关人员不准进入,其他人员进入时,应经允许或办理登记手续。 4.13锅炉房内设施,非锅炉房当班人员不得动用。 4.14加强电器、线路、照明设施和气路管的安全保护。 4.15加强锅炉消防设施的管理,落实定期检查人员的岗位。 5.0 工作记录 5.1《供热锅炉及设备运行记录表》。 5.2《供热锅炉及设备设施巡查记录表》 5.3《水质化验记录表》 5.4《 事故报告》 5.5《外来人员登记表》 6.0 相关文件 6.1《设备综合管理规程》 6.2《运行值班交接班管理规程》 6.3《供热锅炉安全操作规程》 供热锅炉维修保养作业规程 1.0 目的 规范锅炉的维修保养工作，确保锅炉随时处于良好状态，保证其良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内锅炉维修和保养。 3.0 职责 ——————————————————————————————————————————————— 3.1工程中心主管负责检查维修保养工作执行情况。 3.2专业领班负责维修保养工作的组织实施。 3.3 专业维修人员负责锅炉维修保养工作。 4.0 工作程序 4.1运行值班员应明确设备维护保养的内容、验收,并认真填写检修记录。 4.2每天应检查电机、水泵运转是否正常,发现问题及时解决。 4.3随时对压力表、温度计、水位计进行目测检查，发现问题及时解决。 4.4每天进行自动补水的检查,是否能自动上水、停泵，发现问题及时解决。 4.5 热水锅炉每周至少排污一次,排污方法要正确。 4.6定期对燃气机控制系统和电眼检查,并对电眼进行擦拭，发现问题及时解决。 4.7定期对阀门盘根要进行填充或更换,使阀门开关灵活,消除跑冒滴漏。 4.8定期对锅炉给水系统除氧系统、除污器、逆止阀、燃气管道过滤器进行处理。 4.9安全阀每月手动排放一次,手动安全阀门手柄轻抬轻放。 4.10安全阀、压力表、锅炉每年进行校验和年检。 4.11锅炉修理或年检要检查人孔、手孔、螺母不能有松动,要检查电机转向。 ——————————————————————————————————————————————— 4.12锅炉每年进行一次全面检修和保养。 5.0 工作记录 5.1《( )设备设施维修保养计划表》 5.2《( )设备设施维修保养记录表》 5.3《( )设备设施外委维修保养申请表》 5.4《停 申请表》 5.5《( )设备设施维修保养备品、备件计划》 6.0 相关文件 6.1《设备综合管理规程》 中央空调操作规程 1.0 目的 规范中央空调操作程序，确保安全、正确地操作中央空调。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内中央空调的操作。 3.0 职责 3.1运行领班负责检查《中央空调操作规程》的执行情况。 3.2当值运行值班员具体负责中央空调的操作。 4.0 程序要点 4.1开机前的检查。 4.1.1电压表指示是否在额定值的?10%范围内。 4.1.2各种信号灯显示是否正常。 4.1.3阀门是否均已到位。 ——————————————————————————————————————————————— 4.2开机。 4.2.1开启冷却塔风机。 4.2.2启动冷却泵。 4.2.3启动冷冻泵。 4.2.4确认冷却水，冷冻水供水压力正常，水流开关正常，过5——10分钟后启动压缩机。 4.2.5压缩机启动后，检查压缩机运行平稳无异常声响，电气、自控系统动作正常，各管路接头、阀门不漏水，各阀门开启合适，管路无异常振动，电机温升正常无异味，轴封(盘根)无漏水，轴承不缺油，冷却塔风机运行平稳，风机皮带松紧合适，无明显磨损，布水器、孔眼无堵塞现象，确认一切正常后，启动完成。 4.3停机。 4.3.1停压缩机。 4.3.2过5—10分钟后停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机。 4.3.3全部关停后，保持压缩机继续预热以便下次启动。 4.3.4确认无异常情况后停机完成。 5.0 工作记录 6.0 相关文件 中央空调运行管理规程 1.0 目的 规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。 2.0 适用范围 ——————————————————————————————————————————————— 适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的运行管理。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责检查中央空调运行管理的实施情况。 3.2运行领班负责组织实施中央空调的运行和技术指导工作。 3.3运行值班员具体负责中空调的日常运行管理。 4.0 程序要点 4.1 巡视检查。 4.1.1当值运行值班员每小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括:中央空调主机、循环泵、冷却塔、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。 4.1.2巡视检查的主要内容如下: a)三相电压(380V?10%); b)三相电流(三相是否平衡，是否超额定值); c)检查高压,1500Kpa; d)检查低压,490Kpa; e)冷却水进水温度(正常?350C); f)冷却水出水温度(正常?400C); 0g)冷冻水进水温度(正常,12C h冷冻水出水温度(60C—90C); i)检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音; j)检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常; k)检查管道、阀门是否有渗漏，冷冻保温层是否完好; ——————————————————————————————————————————————— l)检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常，有无异味、异音。 4.1.3巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值运行值班员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题及时详细地汇报给运行领班，请求支援解决。整改时，应严格遵守《中央空调维修保养作业规程》。 4.2异常情况处置。 4.2.1中央空调发生制冷剂泄漏的处置: a)立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门; b)加强现场通风或水管喷水淋浇(注意不要淋在设备上); c)救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，两人一组，确保安全; d)对于不同情况的中毒者采取不同的方法; ——对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息; ——如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗; ——如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。 e)排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可正式运行。 4.2.2中央空调机房发生水浸时的处置: a)视进水情况关停机组，拉下总电源开关; b)堵住漏水源; ——————————————————————————————————————————————— c)如果漏水较大，应立即通知运行领班，同时尽力阻滞进水; d)漏水源堵住后，应立即排水; e)排干水后，应立即对湿水设备、设施进行除湿处理，如用干燥干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等; f)确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常情况出现则可以投入正常运行。 4.2.3中央空调机房发生火灾时按《火警火灾应急处理规程》处置。 4.2.4当值运行值班员应根据客户的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况 启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。 4.3中央空调机房管理。 4.3.1非工作人员进入机房须经工程中心主管同意，并由机房管理人员或运行值班员陪同。 4.3.2机房内设备由运行值班员负责操作，其他人员不得擅自操作。 4.3.3不得擅自更改机房内的各种设备、管道、线路，如需改动，必须报请工程中心主管。 4.3.4保持机房干净、整洁、无积尘，通风良好，门窗开启灵活，消防设施完备。 4.3.5机房内严禁存放易燃、易爆品和杂物，不准吸烟。 4.3.6中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值运行值班员——————————————————————————————————————————————— 保管，不准私自配钥匙。 4.4交接班要求。 4.4.1接班人员应准时接班。 4.4.2接班人员应认真听取交班人员交待，并查看《空调运行记录表》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后，在《空调运行记录表》上签名。 4.4.3有下列情况之一者不准交接班: a)上一班运行情况未交待清楚; b)记录不规范、不清晰、不完整; c)中央空调机房不整洁; d)接班人员未到岗; e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人员负责继续处理，接班人协助进行。 4.5对于中央空调的运行情况，当值运行值班员应及时完整、规范、清晰的记录在《空调运行记录表》内，并于每月3号之前由运行领班把上一个月的记录整理成册交工程中心存档，保存期为2年。 5.0 工作记录 5.1《空调运行记录表》 5.2《空调设备设施巡查记录表》 5.3《 事故报告》 5.4《外来人员登记表》 6.0 相关文件 ——————————————————————————————————————————————— 6.1《中央空调维修保养作业规程》 6.2《火警火灾应急处理规程》 中央空调维修保养作业规程 1.0 目的 规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。 3.0 职责 3.1工程中心主管负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。 3.2运行领班负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。 3.3运行值班员具体负责中央空调的维修保养。 3.4服务中心负责向客户通知停用中央空调的情况。 4.0 程序要点 4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定。 4.1.1每年的12月15日之前由运行领班组织运行值班员一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》，工程中心主管审核，并上报公司。 4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则: a)中央空调使用的频度; b)中央空调运行状况(故障隐患); ——————————————————————————————————————————————— c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。 4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容: a)维修保养项目及内容; b)具体实施维修保养的时间; c)预计费用; d)备品、备件计划。 4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。 4.3运行值班员负责中央空调的日常维修保养，中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。 4.4冷却塔维修保养:运行值班员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。 4.4.1用1000V摇表检测电机绝缘电阻不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电阻线圈，干燥处理后仍达不到0.5ΜΩ以上时，则应拆修电机线圈。 4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常磨擦声音，则应更换同型号规格的轴承。 4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半月检查一次);检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。 4.4.4检查布水器是否布水均匀，布水器孔眼是否堵塞。 4.4.1清洗冷却塔(包括填料、集水槽)清洁风扇风叶。 ——————————————————————————————————————————————— 4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。 4.4.7拧紧所有紧固件。 4.5风机盘管维修保养:运行值班员每半年对风机盘管进行一次清洁、保养。 4.5.1每半年清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。 4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦响声，则应更换风机轴承。 4.5.3用1000V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5 MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形，鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查 各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。 4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。 4.5.5用清污剂清除盘管内壁的水垢。 4.5.6拧紧所有紧固件。 4.5.7清洁风机盘管处壳。 4.6冷凝器、蒸发器的维修保养: 运行值班员每年对冷凝器、蒸发器进行一次 清洁、保养。 4.6.1柜式蒸发器维修保养: a)每月清洗一次空气过滤网; b)清洁蒸发器散热片; c)清洁接水盘。 4.6.2水冷式冷凝器，蒸发器维修保养(清除污垢): ——————————————————————————————————————————————— a)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液加0.5g缓蚀剂); b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液、酸洗时间为24小时，也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时; c)酸洗完后用10%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水 冲洗3次以上; d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修;如不漏水则重新安装好(密封胶垫每年更换一次)。 4.7冷却水泵、冷冻水泵维修保养:运行值班员每半年对冷却泵、冷冻泵进行一次清洁、保养。 4.7.1电动机维修保养: a)用1000V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5МΩ以上，否则应进行干燥处理或修复; b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行，则应更换同型号规格的轴承; c)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。 4.7.2水泵维修保养: a)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵; b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。 4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。 ——————————————————————————————————————————————— 4.7.4清洗水泵过滤网。 4.7.5拧紧水泵所有紧固螺栓。 4.7.6清洗水泵外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。 4.8运行值班员每半年对冷冻管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻管路、风机盘路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。 4.9阀类维修保养:运行值班员每年对阀类进行一次保养。 4.9.1截止阀与调节阀的维修保养: a) 检查是否泄漏，如是则应加压填料; b)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油; c)如阀门裂或开闭失效，则应更换同规格阀门; d)检查连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。 4.9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养: a)干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或失效，如是则更换同规格的干燥过滤器; b)电磁调节阀、压差调节阀: ——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀; ——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。 4.10检测、控制部分维修保养:运行值班人员每半年对检测、控制部分进行一次保养。 ——————————————————————————————————————————————— 4.10.1检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养: a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换; b)送检温度计、压力表合格后方可使用; c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换; d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。 4.10.2控制部分维修保养: a)清扫控制柜内外的灰尘、脏物; b)检查、紧固所有的接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换; c)交流触器维修保养: ——清除采弧罩内的碳化物和金属颗粒; ——清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧严重则应更换同规格交流接触器; ——清洁铁芯上的灰尘及脏物; ——拧紧所有紧固螺栓。 d)热继电器维修保养: ——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换; ——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换; e)自动空气开头维修保养: ——用1000V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5 MΩ，否则应烘干处理; ——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒(不要修锉)。 ——————————————————————————————————————————————— f)信号灯、指示仪表维修保养: ——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡; ——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。 g)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器; h)PC中央处理器、印刷线路板如了现问题，则申请外委维修。 4.11压缩机维修保养:有外委维修每年对压缩机进行一次检测、保养。 4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;如油已变色则彻底更换润滑油。 4.11.2具体检查压缩机如下参数: a)电阻(正常0.5 MΩ以上); b)压缩机运行电流(正常额定值，三相基本平衡); c)机外壳温度(，700C); d)吸气压力(正常值490,540Kpa); e)排气压力(正常值1100,1500Kpa); f)检查压缩机是否有异常的噪音或振动; g)检查压缩机是否有异常的气味。 4.11.3拧紧所有紧固件并清洁压缩机。 ——————————————————————————————————————————————— 4.12中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由运行领班填写《申请延时维修保养记录表》经管理处主任批准并征得客户的同意后方可延时。 4.13对于计划中未列出的维修保养工作，应由运行领班尽快补充至计划中:对于突发性的设备设施故障，先经工程中心主管口头批准后，可以先组织解决后写出《 事故报告》并上报公司。 4.14中央空调因维修保养等原因需停用时，应由运行领班填写《停用申请表》，由工程中心主管审核，经管理处主任批准后通知服务中心，由服务中心提前一周通知有关客户，如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关客户作出解释。 5.0 工作记录 5.1《( )设备设施维修保养计划表》 5.2《( )设备设施维修保养记录表》 5.3《( )设备设施外委维修保养申请表》 5.4《停 申请表》 5.5《( )设备设施维修保养备品、备件计划》 5.6《申请延时维修保养记录表》 ———————————————————————————————————————————————