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医疗深圳东部假日海景家园暨国际健康养生园策划方案

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医疗深圳东部假日海景家园暨国际健康养生园策划方案医疗深圳东部假日海景家园暨国际健康养生园策划方案 集医疗旅游,健康体检,疗养养老为一体的: 深圳东部假日海景家园暨国际健康养生园策划方案 目 录 一、 项目地理位置与特点 二、 中国房地产发展现状与突破口 三、 深圳老龄住宅市场与度假市场需求研究 四、 中国老板阶层健康状况与休闲娱乐市场研究 五、 深圳5000年健康养生文化 六、 健康养生理念房地产项目的实例 七、 海景金色家园建筑规划方案 八、 深圳国际健康养生园的理念设计 九、 深圳国际健康养生园的人才经营规划 十、 深圳国际健康养生园的项目设置规划设...
医疗深圳东部假日海景家园暨国际健康养生园策划方案
医疗深圳东部假日海景家园暨国际健康养生园方案 集医疗旅游,健康体检,疗养养老为一体的: 深圳东部假日海景家园暨国际健康养生园策划方案 目 录 一、 项目地理位置与特点 二、 中国房地产发展现状与突破口 三、 深圳老龄住宅市场与度假市场需求研究 四、 中国老板阶层健康状况与休闲娱乐市场研究 五、 深圳5000年健康养生文化 六、 健康养生理念房地产项目的实例 七、 海景金色家园建筑规划方案 八、 深圳国际健康养生园的理念设计 九、 深圳国际健康养生园的人才经营规划 十、 深圳国际健康养生园的项目设置规划设想 十一、 深圳国际健康养生园的服务体系 十二、 深圳国际健康养生园的知识产权保护与品牌输出 十三、 项目投入产出分析估算 十四、 项目建议结论 摘要: 假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线,紧邻沙鱼涌港区,属 于大鹏半岛。 中达集团在这里兴建度假村与老年公寓。 深圳东部旅游项目是中达集团可持续发展的新里程碑,对东部项目的综合 开发需集思广议,博采众长,不仅有利于集团的战略转型,而且有利于提高项目开发的水准。 根据策划的唯一性、权威性、排他性原则,结合本项目地理位置与自然条件实际情况,理性地把握深圳旅游与住宅市场的实际需求,我们运用泛地产理论,大胆创新,将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接,形成独具特色的策划方案。 在度假村中设立深圳国际健康养生园项目,改变传统的会所面貌,提炼中西健康养生文化,设立系统的健康养生服务项目,其中海水健康保养重心设置个性化SPA,充分利用深层海水与普通海水的保健功能,开展海洋深层海水健康食品等食疗项目,填补我国海洋文化的空白。 建筑用地30万平方米,建议规划五星级酒店,万平方米(项目可行性报告另报),高档别墅区,万平方米左右,老年公寓15万平方米,针对普通游客市场的三星级标准度假公寓5万平方米,形成深圳最具特色的老年社区,吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。 项目地理位置与特点 一、 假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线,紧邻沙鱼涌港区,属于大鹏半岛。大鹏半岛位于深圳市东部,毗邻香港,东濒大亚湾,有31公里的蔚蓝海岸和天然良港,自然景观优美,是名副其实的黄金海岸。 假日海景家园总占地面积30万平方米,规划酒店建筑面积5万平方米,公寓式住宅与别墅群建筑面积25-30万平方米。 本项目远离市区,距离市区50多公里,离大亚湾距离较近。新建成的深圳东部海滨高速公路盐坝高速公路即将在2003年10月前通车,高速公路已经为本项 目留有出口。本项目度假区可与小梅沙、大梅沙度假旅游区、盐田港和龙岗区高新技术产业带相连,与市中心距离为半小时车程,有充足的客源保证。 葵涌发展前景广阔,有着丰富的土地、海洋和旅游资源,是深圳市政府规划的深圳东部大旅游区和深圳市下世纪初高科技开发区,是深圳未来十五年的重点开发区,随着东部沿海高速公路的建成开通,将给葵涌带来一次新的发展机遇。 图1项目位置图 葵涌镇旅游资源丰富,东江纵队司令部位于土洋村,东江纵队北上纪念亭位于本项目区域,依山傍海,沙滩细软,适合发展旅游业。 图2东江纵队司令部旧址 图3 东江纵队北上纪念亭 假日海景家园三面环海,用地范围内海岬、海湾、峡湾、河沟、台地、山谷、山峰一应俱全,地形地貌独具特色,现有树木和野草,随着添土抬高地面,绿化条件更加理想。本项目符合《深圳旅游区规划发展纲要》和《大鹏半岛旅游区总体规划》。 本住宅项目符合深圳市把东部滨海地区建成国际水准生态型滨海旅游胜地的规划目标,本项目老年公寓与度假别墅以及配套五星级海景酒店项目,将填补深圳东部旅游、房地产的空白,有益于打造深圳东部海岸新景观,具有广阔的市场前景。 二、 中国房地产发展现状与突破口 中国房地产从90年代末期以后,进入地产用家时代,炒家纷纷退出市场。珠江三角洲的地产发展可以用三级跳来形容,地步第一级从本地市场开始创立品牌,例如金业别墅主要针对港澳客户,创造了3亿销售额的佳绩。碧桂园初 期主要针对老板阶层,具有巨大的品牌影响力;第二级,开发大型楼盘向广州市郊等进军,例如广州奥林匹克花园、广州碧桂园。第三级,走上人才经营的康庄大道,例如广州奥林匹克花园开始向北京上海输出品牌和策划。在市场孕育发展过程中,王志纲工作室参与策划碧桂园,给你五星级的家成为地产策划佳话,广州奥林匹克花园更是王志纲工作室泛地产概念的精神产物,王志纲工作室培养了一批高级策划人才,为地产企业打造知名品牌是他们的拿手好戏。 从房地产的发展来看,过剩的市场呼唤新的突破,必需跳出房地产作房地产,从新的角度新的思路,在更广的范围内整合各种资源,寻找房地产开发新的制高点。 我们分析购买别墅的主要人群是成功人士,他们为了事业的成功奋力拼搏,一部分人发财后,攀比谁的洋房漂亮,谁的车高级。别墅在人们眼中,它不仅是住房,更是身份与社会地位的象征。 经过20多年的改革开发,珠江三角洲的许多人士认识到,事业成功之前,透支健康换取成功,事业成功之后用金钱赎回健康,尽管有部分老板还是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建观念中,但是大部分老板和白领阶层认识到,健康对于人生的重要意义,克服亚健康,精力充满的健康状态是人们非常迫切的需求,人们渴望返朴归真。 健康产业大有可为,特别是传统医疗体系无法解决,而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题,是一个巨大的市场空白。 杨宝民先生在健康养生课题方面进行多年的探索,运用知识集成策划理论,采用多学科知识,完成了中华国际健康养生园策划课题。 该课题提炼中西健康文化与知识,能够协助房地产开发商建设健康住宅,在房 地产市场通过知识附加值获取较高利润。 结合中达集团东部项目的实际情况,在原有策划基础上,进行重要的创新,充分考虑深圳东部项目得具体特点,进行针对性策划。 三、 深圳及周边老龄住宅市场需求分析研究 与世界相比,中国老龄化社会虽然进入得较晚,中国老年住宅问题却是一项不可忽视的工程和特征。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测,到2000年我国有1.3亿60岁以上的老人(占总人口的10.7%)。其中65岁以上的0.9亿人,约占7%。到2025年,60岁以上老人为2.78亿人,其中65岁以上的老人1.91亿。至2040年,60岁以上老人3.74亿人,而65岁以上老人达到2(87亿。二是老年住宅设施差,急待完善。 1998年,我国老年人口为1.24亿,男性老年人占48.25%,女性老年人占51.75%。 银发人群在我国的出现,说明市场出现新的机遇,针对养老问题,新加坡的财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究,研究结论是满足成功人士为父母尽孝心的心理,市场潜力大,需要突破传统的疗养院与养老院模式。 深圳虽然是“最年轻的城市”,第五次人口普查资料显示,15至64岁的人口占了90.39%,65岁以上的人口为7.8万人,但有专家估计,随着经济的发展,一方面深圳的平均年龄将会增大;另一方面,还会有更多的内地老年人“回流”深圳,“老年住宅”也日益受到人们的关注。深圳特区已经成功走过20年的历程,第一代创业者已经有相当一批退休人群,许多中年人已经事业有成,将父母接到深圳旅游观光度假已经成为时尚,为内地父母购买住房来深圳定居也成为潮流。 以深圳万科四季花城为例,从内地来深圳老年人占有相当大的比例。 香港目前是老龄化人群比较密集的城市,由于香港地域的狭小,老年人缺乏 空气清新,环境优美,活动地域开阔的老人社区。 纵观目前比较平谈的房地产市场,面对这一新兴的房地产消费,发展前景是诱人的。虽然它没有巨额的回报,但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的,不失为一项良机。而且它是一项民心工程,值得我们充分关注。 根据老年客户的不同类型需求,建议采用产权销售与出租服务相结合,开发老年住宅可以争取深圳老龄委的指导,争取开发的优惠政策。 四、 深圳老板阶层健康状况与休闲娱乐、度假市场分析 1.深圳老板阶层健康状况与娱乐方式变迁 深圳第一代老板 类别 娱乐方式本地农民,依靠炒卖土地发财,建农民房出租成为百万富翁。 去豪华酒楼显示气派,去卡拉OK寻欢作乐,例如金龙玉风大酒店、辉煌歌舞厅等娱乐场所,以包养二奶为荣。这类人群普遍比较迷信,喜欢敬神拜佛。 政府官员背景,依靠倒卖批文,炒卖土地与装修工程、建筑工程发财走私发财,主要是收买官员或是干部子女利用父母特权搞走私发财,例如汽油。 高尔夫运动主要目的是显示身份,不仅自己参与,同时向政府官员行贿会员证购买股票发财,利用借款购买原始股票发财,造就80年代的第一批富翁IT公司或第一批作柜台生意发财致富 喜欢看财经节目,喜欢聚会和旅游,世界之窗等旅游景点建成,深圳成为旅游城市第二代老板 一批农民企业家在市场竞争中开始成长,一批走私致富的老年开始 卡拉OK文化带来娱乐,但是喝过量啤酒以及过晚的休息有害健康。 一批高学历年青设计师,利用92年房地产热从事装修行业,通过装修工程成为百万富翁 酒吧文化开始兴起,蹦迪给年青人带来刺激,满足年青人发泄情 绪的需要,但是老板阶层为显示稳重很少参加这类年青人的活动。 咨询公司、广告公司年青知识分子创业成功 体育运动与休闲娱乐活动,例如自驾车游览活动兴起 高科技公司,利用深圳良好科技环境,造就一批高收入白领,以深圳以华为公司、中兴新公司为代表 。 2.深圳东部黄金海岸度假市场分析 (1)深圳旅游市场情况 99年接待海内外游客1700万人,其中,海外游客230万人;旅游收入150亿元,创汇11亿美元,占全国旅游收入的十分之一,占广东省的三分之一。 2000年深圳市旅游业总收入实现301.60亿元,比99年增长21.22%, 相当于当年全市国内生产总值的18%,占全国旅游总收入的6.66%. 2001年春节、“五一”、“十一”三个黄金周期间,我市共接待外地来深游客817.35万人次,比去年增长6.86%,占全年游客接待量17.76%,其中海外游客170.70万人次,国内游客646.65万人次。2001年三个黄金周共实现旅游收入59.14亿元,占全年旅游总收入18.48%,比去年增长14.15%。其中,外汇收入2.06亿美元,国内旅游收入41.86亿元。2002年,深圳市共接待中外游客5069.12万人次,比上年同期增长10.18%,旅游总收入353.96亿元,比上年同期增长10.61%,其中旅游外汇收入16.79亿美元,同比增长11.12%。在过去的一年里,三个黄金周给深圳旅游业带来丰硕成果,共实现旅游收入64.63亿元,在全国25个重点旅游城市中居第二位。截止2002年底,深圳旅游业在每年接待海外过夜游客人次、年旅游外汇收入等指标方面已连续10年位居全国主要旅游城市前四名。深圳市委、市政府高度重视旅游产业的发展,东部海滨休闲度假片区的规划和 建设已经被列为深圳“十五”期间的重点工程,将把“滨海度假”旅游打造成继“主题公园”之后的又一张深圳旅游名片。政府的重视再加上“广深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24小时通关”、“144小时免签”等一系列政策的推行以及盐坝高速公路的开通、沙头角口岸至香港粉岭的直通巴士开通等一些利好因素的刺激,将在很大程度上加快深圳旅游业尤其是东部旅游业的发展速度。 在2003年全市旅游工作会议上,市旅游局称,将与市规划与国土资源局、市城管办以及龙岗、盐田两区紧密配合,搞好我市海滨旅游规划,通过部门联手,打造深圳旅游“海滨度假”新形象和黄金海岸新热点,共同规划、开发和宣传好东部的山海旅游资源,争取在不长的时间内,使海滨度假成为继“主题公园”之后我市又一张旅游名片。 (2)深圳万科开发大梅沙度假物业,是本项目的竞争对手之一,但是两个项目之间距离较远,定位存在差异。本项目直接与大海岸线连接,而万科大梅沙项目位于盐田到大梅沙高速公路的西北面,与大梅沙海面存在1公里距离。本项目同类竞争对手距离最近的是金海滩旅游度假俱乐部,它位于深圳的东部海岸,小梅沙以东葵涌镇溪涌村的溪涌湾。碧蓝的海水、优质的沙滩和轻柔的海风,造就了这里优美的自然环境。而占地,,,亩和一百栋半山海景度假别墅和一个豪华会所更是为这里增添神韵之笔。这些别墅依山势而建,呈阶梯式排列,高低错落,户户望海。 美国,,,事物所设计师把欧美古典风格和海滨山地自然景观相融合,营造出一个充满西洋情调的休闲胜地。该俱乐部还拥有最完美的会所设施,为会员提供至善至美的健身、休闲、娱乐、餐饮和康乐等服务;俱乐部为会员提供国际水准的豪华大别墅;俱乐部山下的游艇码头、山顶的观海公园以及溪涌湾 沙质优良的海滨浴场将把您带入如诗如画、如梦如幻的境地。 四星级的金沙湾大酒店是深圳东部档次最高的酒店。与本项目中酒店存在一定竞争,由于本项目是五星级酒店,定位存在较大差异性。 根据文献考证,可以说中国养生学萌芽于商周时期,在漫长的历史长河中,它随着人们对发病学原理认识的逐步深化,以及中国古代哲学和各种自然科学的不断渗透而不断充实完善,所以有关养生的理论与实践有着鲜明的中国式特点。 中国养生学的特点: 一、形神兼备,首重养神养形 1.动以养形是关键 2.体欲常劳,毋使过极 3.养精血就是养形体 养神: 1.养神的关键是清静 2.清虚静定,才能发挥人的潜在力,表现出更大的智慧 3.清虚静定,积极思维,才能有所作为 4.清虚静定,并非教人去世离俗 5.清净养神既所以固精 二、掌握适度,从事调节 精神情志活动的适度 饮食五味的适度 体力房事的适度 三、强调先天因素,重视后天调摄 明朝的张景岳说:先天强厚者多寿,后天 薄弱者多夭;后天培养者寿者更寿,后天《石斤》削者夭者更夭。 四、因年龄而异,注意分阶段养生 婴幼儿期注意优育 青少年期是培育期: 婚孕期主张晚婚少育:1.晚婚。2.少育。3.节制房事4.男女健康情况 中年开始抗衰老 如同电影人到中年所说,上有老,下有小,自己的事业也处于顶峰期间,这一阶段抗衰老至关重要。 老年设法延缓衰老:调神,饮食,房事,老则长虑,经常用脑思考。 五、顺应自然,保护生机 顺应自然界阴阳变化以护养调摄 顺乎自然之理,顺应自然而然以养生 六、重视环境与健康长寿的关系 早在秦汉时期,古人就已经认识到地理、环境水质等与健康长寿密切的关系。《皇帝内经》也认为,地理位置不同,环境气候不同,物产也不同,人们的饮食习惯就不同,多发病也不同。现代工业的发展,造成对自然环境巨大的破坏,许多恶性疾病的产生就是环境恶化的产物。故深圳国际健康养生园在各地推广品牌时,非常重视选址,要求在森林覆盖率较高的山谷中,具有泉水资源,具有新鲜的空气,注重环保住宅与周围生态环境的和谐。 以上概括了中国养生学的特点。中国养生学体现了中国传统文化心态内省力的高度发展,主张凝练内在的生命深度,充分调动自身体内潜在的生命力,体现了防止“物极必反”的中和思想,主张节与和,无过不及,使人体各种机能不受伤害;体现人们执着追求的“形与神俱”而终其天年“,对生死的达观态度;体现了中国人民讲究道德休养、始终奋斗不息,养生而不苟生的大无畏精神。 健康养生理念房地产项目的成功实例 六、 6)1东方太阳城项目的出世背景与理念设计 开发商简介 北京东方太阳城房地产开发有限责任公司作为中国希格玛有限公司的控股子公司,北京东方太阳城房地产开发有限责任公司通过三年规划设计,精心打造中国首个大规模成熟退休社区――东方太阳城。已建成项目有:位于顺义潮白河畔的北京乡村高尔夫别墅;位于海淀区知春路的希格玛中心(包括希格玛大厦及希格玛公寓),决策人投资方希格玛公司总裁王晓岩,项目负责人 项目总经理余刚先生、公关部经理高玲女士、销售部经理SIMON先生。 6)2项目借鉴美国太阳城 太阳城中心是美国最大的老年社区之一。它位于佛罗里达州坦帕市郊,从1961年开始建设,占地10平方公里,太阳城中心历经40年的开发建设,不断繁荣,目前现有来自全美及世界各地的住户约17000名,而且一直处于持续增长的态势。 这里的居民必须是55岁以上的老人,18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。 这里空气新鲜、绿草如茵、6个大型开发式社区围绕着126个洞的高尔夫球场和无数个碧绿湖水,一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家。这里的房价比正常的市面上的价格便宜70%,老年人都把这里比作自已的天堂。老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球、中午的鸡尾酒会,晚上的舞会。这里的几个大会所里,每天安排了丰富多彩的活动,读书、上课、手工制作、绘画、音乐、聊天、表演、种植、健身等各种文体项目都能引人入胜。 老年人在这里,精神上得到了安慰、自我价值得到了实现。 太阳城中心,是高尔夫球爱好者的天堂,伴随清晨的鸟鸣,人们踏进拥有126个洞的高尔夫球场,挥杆远望,舒展身心。这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论您是初学者还是高手,都可以享受高尔夫球。在交纳入会费后,每年每人费用大约为,1500。太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON 高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。 不少老年人有过这样的经历,从广阔天地回到家庭的小圈子,感到六神无主,英雄无用武之地,因此,心情烦躁甚至加快了生命的衰老,而一旦住进了太阳城中心,就象返老还童,寿命比外界平均延长了近10岁,生活充实而又富有光彩,从心理的失衡到新的平衡,其中的原因就在于在这里得到了精神的安慰,真正享受到了生活。 6)3 东方太阳城项目理念设计 东方太阳城是"全新退休生活的领跑者",是一个以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区。旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的退休生活理念,简单的概括可以为全新退休生活的四个现代化: 6)4 环境生活自然化: 美国SASAKI名匠心血,倾力巨作7000亩林地毗邻2000亩潮白河水面。近3500亩规划面积, 0.23容积率社区内近200000平方米水面与潮白河相通,微波泛舟,恍似江南。起居生活便捷化所有建筑不高于4层,公寓必备电梯,光纤入楼,连通世界。 点式、板式、联廊、联体别墅和别墅,69,250平方米的多种建筑形 式,尽数傍水而立,提供最大选择可能。房屋设计着眼于一生的方便使用,无障碍设计,电子安防与呼救,凸现持续人性关怀。中日友好医院与东方太阳城连袂出手,为业主建立健康跟踪档案。处于主中心和分中心会所内的家政服务部、餐饮购物中心,提供良多生活服务。 社区生活丰富化 社区组织和自发性质的俱乐部和协会,层出不穷。老年大学、图书馆,园艺区,自娱农场……专门提供的电瓶车,为你去社区内任何地方提供方便提供健身房、室内游泳池、室内网球场、桌球室,更有高尔夫球场等体育场所。 6)5 家庭生活层次化: 丰富的活动区域,提供与母亲郊游垂钓,与父亲竞技挥杆的可能。社区内的酒店为观光旅游的人们提供完善的服务。规范化社区幼儿园,添一份祖孙情深,减一份日常繁琐。时间储蓄,自我管理。 七, 项目地理位置 东方太阳城位置图 7)1东方太阳城项目的建筑规划, 东方太阳城规划设计 美国著名景观设计公司SASAKI公司担纲整体规划设计、建筑设计 国内知名设计公司维拓时代建筑设计院 7)2东方太阳城规划平面图 占地3500亩234万平方米,总建筑面积70万平方米,公建面积为40000平方米,0.23容积率,SASAKI在东方太阳城项目上的规划设计理念源于中国的桃花源记,它注重整体的景观效果,强调自然、建筑、人文景观的和谐统一,并提出了一系列崭新的设计思路,如“组团围合设计”,“视 觉走廊设计”,即确保进入社区的人,站在社区的任何一个地点,都会有通透的视觉景观感受;又比如一个18洞的标准高尔夫球场环绕整个社区,使东方太阳城成为名副其实的"绿色高尔夫社区";20万平米的社区水面更让东方太阳城充满灵气。人行、车行交通系统的划分充分确保社区内交通的有序化和人性化。 7)3东方太阳城一期规划平面图 东方太阳城一期位于整个社区的西南角,占地18.6万平米,建筑面积约9万平米,绿化率为50.8%,容积率为0.69。一期建筑围绕着3万平米的水面呈辐射状排列,以二到四层的低层建筑物业为主。建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种,面积从69到250平米不等,四层公寓带电梯,层高2.9米。户型多样,可满足客户不同需求。 7)4 东方太阳城一期效果图 规划设计单位 外方设计: 国际著名的美国SASAKI设计公司担纲"东方太阳城"的景观规划及建筑设计。SASAKI公司在城市与园林设计,度假休闲开发、都市环境、道路和交通项目设计方面享有盛誉:马萨诸塞州波士顿的滨水花园、意大利撒丁岛Costa Smeralda、伊利诺斯大学等世界知名设计即出自SASAKI的手笔。 在国内,美国SASAKI设计公司承接了上海黄浦江两岸地区的总体规划、广州珠江口地区的城市设计及宜昌市城区和滨江概念规划,皆身手不凡。在社区规划、景观建筑方面,Sasaki阅历丰富,从中山市山区渡假村、 雅居乐园到广州汇景新城、从宜昌市唐基山森林公园到北京万柳世纪广场,SASAKI挥毫之处,即会呈现壮观美景。 中方设计: 北京市维拓时代建筑设计院在北京市住宅规划与设计领域具有较高声誉,并且具有丰富的与国际著名建筑师事务所合作设计的经验。它曾经与美国HOK、澳大利亚DCM及考克思COX、德国GM等合作完成许多知名小区,包括阳光100国际公寓、锦秋知春住宅小区、鑫兆佳园、远洋天地(一期)等。 田兵做为北京东方太阳城中方项目建筑师、国家一级注册建筑师,现任北京市维拓时代建筑设计院建筑专业总工程师,主持设计的万泉新新家园(二期)及回龙观住宅区A08取均获得北京市及建设部优秀设计奖,具有丰富的住宅设计经验。 建筑设计 户型设计: 建筑形式多样,一期房屋面积从69平方米至250平方米的公寓和联体别墅 . 大开间设计6.3米的豪华面宽 ,落地大窗明厨明卫,采光通透。4层带电梯设计,品质一流 。设计布局合理洁污、干湿、动静分区,充分利用有效面积 ,联体别墅中庭花园设计 建筑设计: 地面平坦,无高差,通道不设门槛。 户内外门的宽度均为1米,方便轮椅通过。 开关、门铃和门窗把手等位置适当降低,便于老人使用。 地面做防滑处理。 老人视觉功能下降,提高房间、走廊照明度,部分区域设置长明灯。 老人听力降低,提高报警声响。 各种提示标志字体加大,以利老人辨识。 房内设置报警系统,使老人可以随时求助。 系统设计: 公寓对讲门禁系统 安防呼叫系统 压缩天然气泄漏报警 社区电子巡更系统 社区入口IC卡闸门 网络光纤入社区、电话线入户 社区集中供暖(30元/平方米/一个采暖季) 市政电网供电(国家标准收费) 社区自建天然气站(市政管线连接后使用市政燃气,收费标准不高于国家收费标准) 社区深层地下水供水系统 7)5 东方太阳城的运作模式分析 运作模式 总体规划精雕细琢,先开发景观、会所样板房,提前通过客户营销方式销售,目的是加速资金回收,后开发实际建筑项目。 大门入口客户第一,漂亮的接待中心首先做好,售楼工作是要注重形象。 样板间给 客户留下局部印象;湖面给客户留下景观印象。 7)6东方太阳城运作模式图 根据中华国际养生园设计构思场地要求: 面积,,,亩―,,,,亩左右,具有茂密森林资源的山谷,水源无污染,拥有泉水或温泉资源,能够形成小型湖面。拥有适宜种植观赏花卉的土地,,亩更佳。拥有海水与海景资源更佳。用地特点:农业高科技用地与房地产用地相结合,房地产用地,,,亩以内。 深圳东部沙鱼涌项目地块具有无污染的海岸线资源,用地有小山也有流向大海的溪流,此地人文背景甚佳,东江纵队等革命旧址均在项目区域。 经过项目实地考察以及对市场的调查与分析,考虑到深圳东部海岸度假物业的大量兴建因素,我认为很有必要进行市场细分,建议集团公司在市场差异化方面下功夫,关注老年住宅与度假市场,通过大胆创新赢得属于自已的市场份额。 规划要点: 建筑用地30万平方米,建议规划五星级酒店,万平方米(项目可行性报告另报),高档别墅区,万平方米左右,老年公寓15万平方米,针对普通游客市场的三星级标准度假公寓5万平方米,形成深圳最具特色的老年社区,吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。 本项目规划5000平方米深圳国际健康养生园,中西健康养生文化融为一体,不仅能够为老年人提供健康医疗与服务,而且能够为游客提供健康服务,起到生命加油站,人体大修厂的作用。 7)6东部项目建筑规划平面图 沙鱼涌海滨环境关系到本项目未来的成败,因此,我们有必要高起点 按照国家生态住宅评估手册开发整个旅游项目, 1. 大面积绿化,绿化率超过40%,增加健康养生花卉的种植量。 2. 注重自然采光与太阳能利用,全面注意节水、节电,污水连入市政管道,避免直接对海滨造成污染。 3. 积极采用适合生态住宅的新工艺、新产品与新设备,例如积极采用绿色建材。 4. 所有房间采用绿色装饰材料,由深圳装饰协会监督装饰,实现绿色装修。 5. 度假村的水景采用循环利用方式,在路径中有目的设置净化湿地,种植具有水质净化作用的植物。 生态住宅与度假村开发要有所创新,实现社会、环境、经济效益的统一。 建议项目开发前请国家建设部住宅产业司的生态住宅专家给予指导,开发过程中开始中国生态健康住宅的认定工作,为项目的营销奠定坚实的基础。 老年住宅建筑规范: 关于建筑出入口 1、老年人居住建筑出入口,宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1(50m×1(50m 的轮椅回旋面积。 2、老年人居住建筑出入口造型设计,应标志鲜明,易于辨认。 3、老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于0(40m,并应采用缓坡台阶和坡道过渡。 4、缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm,宽不宜小于380mm,坡道坡度不宜大于1,12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。 5、当室内外高差较大过坡道有困难时,出入口前可设升降平台。 6、出入口顶部应设雨蓬;出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。 关于过厅和走道 1、老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件,并应符合下列要求: A、户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。 B、户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离,不应小于0(50m,应保证轮椅回旋和门扇开启空间。 C、户室内通过式走道净宽不应小于1(20m。 2、老年人公共建筑,通过式走道净宽不宜小于1(80m。 3、老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎,地面不宜有高差。 4、通过式走道两侧墙面0(90m和0(65m高处宜设40,50mm的圆杆横向扶手,扶手离墙表面间距40mm;走道两侧墙面下部应设0(35m高的护墙板。 关于坡道和电梯 1(老年人使用的楼梯间,其楼梯段净宽不得小于1(20m,不得采用扇形踏步,不得在平台区设踏步。 2、缓坡楼梯踏步蹋面宽度,居住建筑不应小于300mm,公共建筑不应小于320mm;蹋面高度,居住建筑不应大于150mm,公共建筑不应大于130mm。蹋面前缘宜设高度不大于3mm 的异色防滑警示条,蹋面前缘前凸不宜大于10mm。 3(不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道,坡道净宽不宜小于 1(50m,坡道长度不宜大于12(00m,坡度不宜大于1,12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。并应符合下列要求: A、坡道转弯时应设休息平台,休息平台净深度不得小于1(50m。 B、 在坡道的起点及终点,应留有深度不小于1(50m的轮椅缓冲地带。 C、 坡道侧面凌空时,在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。 4、楼梯与坡道两侧离地高0(90m和0(65m处应设连续的栏杆与扶手,沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。 5、设电梯的老年人建筑,电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便,轿厢沿周边离地0(90m和0(65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度,梯门宜采用慢关闭,并内装电视监控系统。 关于居室 1、老年人居住建筑的起居室、卧室,老年人公共建筑中的疗养室、病房,应有良好朝向、天然采光和自然通风,室外宜有开阔视野和优美环境。 2、老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2,卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺度不宜小于3(00m。老年人基础设施参数应符合附录A的规定。 3、老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室,每室不宜超过三人,每人使用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3(30m。 关于厨房 1、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房,使用面积不宜小于6(00m2, 其最小短边净尺寸不应小于2(10m。 2、厨房操作台面高不宜小于0(75m,0(80m ,台面宽度不应小于0(50m,台下净空高度不应小于0(60m,台下净空前后进深不应小于0(25m。 3、厨房宜设吊柜,柜底离地高度宜为1(40,1(50m,轮椅操作厨房,柜底离地高度宜为1(20m。吊柜深度比案台应退进0(25m。 关于卫生间 1、老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间,配置三件卫生洁具。其面积不宜小于5(00m2。 2、独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于0(40m,浴盆及淋浴座椅高度不应大于0(40m。浴盆一端应设不小于0(30m宽度坐台。 3、卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0(70m的“L”形安全扶手或“?”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0(60m的“L”形安全扶手,入盆一侧贴墙设安全扶手。 4、卫生间宜选用白色卫生洁具,平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用栏杆式或掀压式开关。 5、卫生间、厕位间宜设平开门,门扇向外开启,留有观察窗口,安装双向开启的插销。 关于阳台 1、老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台,阳台净深度不宜小于1(50m。老人疗养院、老人病房宜设净深度不小于1(50m的阳台。 2、阳台栏杆扶手高度不应小于1(10m,寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。 顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁应设可升降的凉晒衣物设施。 3、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园,其屋顶墙护栏高度不应小于1(10m;出平台的屋顶突出物,其高度不应小于0(60m。 关于门窗 1、老年人建筑公用外门净宽不得小于1(10m。 2、老年人住宅户门和内门(含厨房门、卫生间门、阳台门)通行净宽不得小于0(80m。 3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。 4、窗扇宜镶用无色透明玻璃,开启窗口应设防蚊蝇纱窗。 关于建筑设备与室内设施 1、老年人居住建筑居室之间应有良好的隔声处理和噪声控制,允许噪声级不应大于 45dB,空气隔声不应小于50dB,撞击声不应大于75dB。 2、起居室、卧室应设多用安全电源插座,每室宜设两组,插孔离地高度宜为0(60, 0(80m;厨房、卫生间宜各设三组,插孔离地高度宜为0(80,1(00m。 3、老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置;老年公寓、老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。 4、电源开关应选用宽板防漏电式按键开关,高度离地宜为1(00,1(20m。 5、老年人居住建筑每户应设电话,居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。 总建筑面积:30.5万平方米。 项目定位:根据本项目地处深圳东部黄金海岸大鹏湾片区及地块特点,拟建高档酒店与老年公寓、豪华别墅以及度假公寓,目标客户以二次置业 及成功人士,老年退休人群为主,兼顾外销市场。老年公寓主力户型为50 平方米一房一厅,两房一厅60平方米,主力户型在120-150平方米之间, 另外建有160-260平方米的别墅。 八、 深圳国际健康养生园的理念设计 房地产开发同样存在开发战略的创新问题。寻求项目开发模式的突破,就是要打破房地产就是建筑与环境的局限,跳出房地产狭小的专业范畴,把握新世纪客户的精神追求,挖掘区域文化的精华,达到将旅游、体育、文化产业等与房地产大胆嫁接。开发战略创新是根本目标,专业房地产开发创新是实施的手段,客户的满意才是成功的检验标准。 战略创新是房地产企业竞争灵魂,只有理念突破才能避免大量同质化地产项目,才能繁荣建筑文化,避免国家的巨大经济损失。例如杭州宋城旅游房地产项目的成功,就是成功的将旅游文化与房地产成功嫁接的实例,它不仅挖掘了宋代文化精华,而且在其它项目博采欧美文化之所长。 灵感曾经是诗人和文学家的专利,初唐的著名诗人王勃曾经在27岁以前写出千古名句:落霞与孤鹜齐飞,秋水共长天一色。随着人们对思维科学的深入专研,人们对灵感思维的认识发生了深刻的变化,灵感思维不仅存在于文学创造中,而且普遍存在科学实践中,甚至以抽象思维为主的数学家研究抽象的数学也需要诗人的想象力和灵感。在1978年的全国科技大会,中国科学院院长郭沫若先生号召广大科技者向科学进军,指出科学的春天来到了,要敢下五洋捉鳖,敢上九天揽月,不要把想象和灵感都让诗人独占了。 理念设计是项目的灵魂。鉴于项目地块优美的海滨环境,特别是深圳海滨资源属于稀缺资源,通过专家的策划以海滨山水景观和活水保养为特征的健康养生 理念,权威性和排它性。 本地块属于东部黄金海岸片区,但是远离工业区,自成一体,和葵涌片区项目差异性较大。因此,根据本项目客户与策划定位,建议本项目小区内设立深圳国际健康养生园,独树一帜。 推广主打广告语: 生命加油站 健康储蓄所 迈着自信的脚步走入深圳国际健康养生园 容光焕发地走向社会 九、 深圳国际健康养生园的人才经营规划 人才是地产企业生产要素中最活跃的因素,人才的经营要求不仅要把人才当作智力资本,而且是特殊的资本。让员工满意是企业领导人的责任,因为外部顾客的满意是依靠内部高效率和忠诚的员工提供的,企业有责任为员工提供满意的服务,不断根据企业的发展满足员工物质待遇、精神激励与学习的需求。 我们在企业经营实践中,不仅要吸引真正有创造力优秀人才加盟,而且将研究生培养与企业人才机制相互结合,将员工的日常工作与研究工作相互结合。 对于员工的培养具体采取如下措施: 1.结合工作岗位,提倡按照工作需要进行学习。2.制定培训导师与研究导师。 3.重视心理训练,培养员工良好的心理素质。4.鼓励与国外大学与一流公司的交流,开阔员工的视野。 我们不仅提倡个人的成才,而且也培养团队成功。 深圳国际健康养生园是现代科技与传统养生文化、现代会所经营相结合的产物,只有优秀的经营人才,才能按照系统工程的要求经营好深圳国际健康养 生园。 深圳在健康会所经营方面已经作出有益的探索,例如中航健身会进行健身会所连锁经营,颇有成绩。新浩健康城在房地产与健康的结合方面已经作出成功的探索。 深圳国际健康养生园人才规划 名称 人数 要求 负责人 , 要求是职业经理人,具备丰富的健康养生知识,非常擅长客户营销经营。 医疗专家 , 对于高血脂、高血压、高胆固醇具有较深研究 食疗专家 , 配餐专家 中药美容专家 , ?《中医美容咨询系统专家》黄霏莉推荐专业人才 针灸美容专家 , 精通针灸美容,中医学院本科生。 其中老年医学人才,采用与老年病治疗有特长的医院创办分院的形式为主。 项目规划原则,注重健康养生理念设计与项目的一致性,注重不同项目之间服务健康养生,例如针对减肥采用健身、营养配餐、中药与针灸综合方法达到安全减肥目的。项目注重电脑技术应用,方便人们使用。注重天然养生环境于是室内健康服务项目的配合,注重健康服务项目的独创性。 十(1健康检测中心 引进国外先进的人体成份分析仪,结合国家体育总局颁发的《全民健身身体素质达标标准》和医疗机构的常规项目,开展独具特色、全面反映人群健康状况的检测套餐服务。我们将组织多名医疗与健康养生专家,根据您的检测和评价结果,为您量身定制出一套集运动健身指导、营养配餐、心理调节、养生 服务为一体的健康养生指导方法,全面科学地指导您保养好自己的健康,为您的生命加油。 1. 成长发育检测指导套餐。 2. 形体保持检测指导套餐。 3. 减肥塑身指导套餐。 4. 健美健身检测指导套餐。 5. 动力源泉检测指导套餐。 6. 疾病预防检测指导套餐。 7. 膳食营养检测指导套餐。 8. 养生保健检测指导套餐。 9. 心理保健与精神卫生检测指导套餐。 10. 儿童学习障碍检测指导套餐。 十(,活水保养中心 将海水以及泉水引入到深圳国际健康养生园,以活水保养为中心,设置海水室内沐浴,满足游客与业主冬季海水浴需求,起到血管体操的作用。对心、肺、肾及消化系统,对体内的重要器官都有良好的效果。 阳光浴与活水保养中心相连,方便沐浴的人们作阳光浴。 深圳国际健康养生园的水疗中心独具特色,集运动、健身、水疗、养生、美容、塑身、餐饮、休息及戏水之全方位顶级功能设施于一体的健康水疗中心。 个性化SPA 参考汤泉高尔夫,,,,针对不同客户需求,采用个性化,,,方案设计,分为深层海水、普通海水、淡水SPA区等等。 十.,茶文化中心 茶文化是中国的专利,日本对中国的茶文化进行深入研究并改进为茶道。德国医学专家在癌症治疗的研究过程中,发现中国绿茶对于癌症预防具有重要作用,导致中国绿茶在德国出口量急剧上升。正确饮茶不仅有利于身体健康,而且通过茶文化,有利于文化交流。 大量的事例证明,茶的确具有养生保健、延年益寿、强身美容、防治疾病等等功效,但饮茶不当也会损害健康。 通过专家配置不同种类的养生保健茶叶,指导客人正确选用。 十(, 200亩养生花卉种植园 十(,中医减肥美容中心 中医美容室:在引进人才的基础上,从中选出重点中药美容配方,针对常见美容问题,提供美容服务。 A.黄霏莉教授主持研制中医美容咨询系统软件中,收集治疗和保健美容方剂,,,,余首,药膳食谱,,,余张,药物与食物,,,,余味,并利用电脑优势,对于这些方药从内服、外用、功效、主治等多方面进行了分类,为中药美容的临床应用及中药美容产品的研制开发提供了全面的文献资料。 B.引进山东大学全息生物学研究所天然减肥产品张颖清328 机理:均衡营养,调动体内的自行反馈能力,使脂肪的吸收与消耗达到动态平衡,该减肥产品由纯天然食品原料制成的全息胚分化促进剂等组成。 针灸美容室:为人们提供针灸美容服务,将养生保健与美容结合起来。 针灸美容美体与其他美容方法相比具有如下特点: 1、 简便易行,经济安全 2、 标本兼治,疗效可靠 3、 防治一体,强身保健 唐代大医学家孙思邈在《备急千斤要方》和《千斤翼方》中专门开辟“面药”和“妇人面药”之篇,集中刊载美容秘方。 针灸美容美体,遵循中医的辩证论治理论,通过疏通经络、运行气血而达到治疗损美性疾病、美化容颜、延缓衰老的目的,从内调节脏腑功能而达到外部美化容颜,促进皮肤新陈代谢,从根本上解决皮肤老化的问题,使人们在健康的基础上更美丽。 针灸美容的原理:调和阴阳、扶正祛邪、疏通经络。针灸美容美体的治法原则是不离:“实则泻之,虚则补之,寒则热之,热则寒之”的治法总纲,但又有自身的特点。损美性疾病的致病因素主要以风、火、湿、毒、瘀、虚为主。针对 健康刮痧:引进吕教授的刮痧疏经法,与全息生物学理论结合,利用人体第二掌骨侧相同的穴位群货票相同得穴位分布规划,升华绿氏刮痧法。 十(,营养配餐与食疗中心 营养配餐的作用在于,营养成份能够满足运动的需要,控制过量热量的摄取。引进运动员与大众营养配餐软件,可以指导社区人民群众的科学配餐。 我们与国家体育总局运动医学研究所运动营养研究中心、武汉体育学院等建立良好合作关系,针对不同类型运动员营养配餐和口味进行指导,力争达到满足营养需要,适合学生口味,提高运动成绩的目的。 聘请杨则宜、黄光明为顾问,引进《运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件》进行运动员的膳食营养分析和系统管理。 国家体育总局运动医学研究所运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件主界面 《运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件》是用于运动员膳食营养分析与管理的应用软件,也适用于一般人。其主要功能包括: a) 营养分析:对运动员和普通人的饮食进行计算,并与相应营养供给参考值进行比较,对其膳食作出评价。 b) 食谱制订:可以手工及自动配餐方式,按照营养供给参考值制订食谱,并对其进行分析评价。 c) 营养调查:可选择多种方法记录个体或群体一段时间内的膳食摄入,同时对其合理性作出分析评价。 d) 体重控制:对需增体重或减体重者,根据体力活动情况、预定的目标体重,计算出每日热能需要量及增减体重速度,依此制订食谱;也可结合膳食制订减控体重的运动方案。 e) 菜谱制订:可将日常菜谱成分录入数据库,制成菜谱。该菜谱可供营养配餐、营养调查、营养计算时使用。 f) 膳食管理:对食堂入库、出库进行管理,并对库存物资进行统计汇总。 g) 食物查询:可按营养素含量查询食物,找到某种营养素含量丰富的理想食物。 十(,特色钓鱼中心 根据钓鱼爱好者的需要设置钓鱼内容,具体方向是增 加钓鱼爱好者喜欢的鱼虾类,增加观赏鱼新品种。增加少量游艇,满足在海面中间钓鱼的个性化要求。 十(8健身中心 在会所内设立齐全的体育设施,设置阳光浴与吸氧室。 十(9数字化图书馆与文化交流中心 博览群书可以陶冶心灵,体育锻炼可以强身,健康养生可以延缓衰老,恢复疲劳。设立统一数字化商务会所,除了具有咖啡厅等传统设施外,设立网吧,与深圳图书馆等合作建立数字化图书馆服务环境,根据客户行业分类,重点为客户提供行业数字资料服务,例如金融、地产、法律、电脑等等。 数字化图书馆项目建议引进超星五大领先技术:读书笔记、全文检索、文本图书、多媒体资源、数字化制作系统。 数字图书馆是一项前无古人的开创性事业,需要长远目光,需要探索精神,需要脚踏实地的工作,更需要团结和协作。数字图书馆每一项技术成就的取得和应用,都是建立在无数心血和汗水以及对图书馆事业的深刻理解基础上的,它能够给客户提供良好的专业化服务。 十(10理疗室与抗衰老中心 健康与长寿是生命科学研究永恒的主题,衰老机制的研究近年来由于遗传学和分子生物学的结合,使其在分子水平上获得可喜欢的进展,甚至突破进入基因时代。 通过健康养生项目的开展,可以延缓衰老的过程,提高生命的质量。 将抗衰老的研究成果应用于社区健康服务,对客户提供衰老状况诊断服务。 开展理疗服务将是健康养生园的一个特色,其中水疗中心也属于理疗范畴。理疗中心将配套一流的理疗师,购买一批先进的理疗仪器。例如引入生物全息治疗仪、磁疗设备、高压氧治疗设备等等。 十一、 深圳国际健康养生园的服务体系 深圳大鹏湾优美的环境,令人耳目一新的建筑固然重要,但是,优质服务 是更稀缺的资源,高尚社区以人为本。建议假日海景家园开展知识型社区服务,引进世界最佳酒店实践,发挥度假区具有五星级海景酒店的优势,将五星级酒店服务与社区物业服务相结合,建立充满爱心和欢乐的社区。 建立以深圳国际健康养生园为核心的健康养生特色服务,结合一流的物业服务,塑造优秀的社区文化。一个成功的小区不仅仅是将住宅销售出去,而且要销售给指定的客户人群,将客户组织起来,建立文明的高尚生活环境,这是更重要的风景,也是现代高尚社区生活质量的保障。 十二、深圳国际健康养生园的知识产权保护与品牌输出 中达集团正在从区域品牌走向全国的旅游地产品牌,因此走品牌输出之路,无形资产经营与有形资产经营并重将是今后的战略重点。 假日海景家园、海景假日酒店以及深圳国际健康养生园不仅策划方案具有创新,更重要的是策划服务及专家群体,深圳国际健康养生园是重大系统工程项目,涉及多个学科,是旅游房地产与健康养生、休闲娱乐相结合的产物。 由于本项目能够向多个海滨城市输出,因此,作为重要的知识产权,我们将采取计算机软件登记、技术机密等多种方式进行知识产权保护。 十三、项目投入产出分析估算 项目投资估算: 深圳国际健康养生园5000平方米 别墅3.16万平方米 老年公寓15万平方米 5万平方米度假公寓,三星级酒店标准。 项目名称 具体科目 计算过程 合计: 别墅 造价4000元/平方米 3.16*4000=1.264亿元 1.264 深圳国际健康养生园 建筑部分 5000平方米,2000=1000万元 0.40 水疗健康设备 1000万元 花卉与绿化投资 500万元 网球场等 500万元 老人医院 500万元 其它养生服务内容 1000万元 老年公寓 造价2000元每平方米 15万,2000,3亿元 3 度假公寓 造价2200元每平方米 5万元,2200=1.1亿元 1.1 土地以及其他费用 包括交通车队投资200万元,开通公交线路 0.5 合计 4.614亿元 项目立项后,项目报建与竣工时间1年。中达集团在广州开发的房地产项目曾经创造六项第一,当年竣工当年销售完毕。 营销思路与销售预测: 本项目别墅用于出售,采用低价销售策略,老人公寓用于出售,同时对外出租经营,度假公寓与出租度假为主,同时也出售,中华国际养生园作为公共建筑,只是对外经营服务。根据深圳房地产市场情况,我们认为本项目不会全部完成发售任务,应该留出部分物业进行经营。 销售收入预计: 项目名称 计算过程 金额 别墅 2万平方米,8800元/平方米 1. 76 老人公寓 10万平方米*3500元=3.5亿元 3.5 度假公寓 3万平方米*3800元,1.14亿元 1.14 合计 6.4亿元 销售毛利润为6.4-4.614=1.786亿元 每年出租收入为: 项目名称 计算过程 出租费用 金额 别 墅: 1(6万平方米,25元/平方米,10个月,200平方米租金每月为5000 元,平均每平方米每月租金为25元 400万元 老人公寓: 40平方米每月租金800元,每平方米每月20元5万平方米*10个月,20元=1000万元 1000万元 度假公寓: 2万平方米*200元,400万元 400万元 合计 1800万元 出租物业的成本: 1. 房屋维护成本每年100万元 2. 物业管理费用100万元 3. 车队成本50万元 出租物业纯收入为1550万元。 十四、项目建议结论 本项目(度假公寓、老人公寓与别墅)地处大鹏半岛葵涌镇沙鱼涌港旅游区,地理位置优越、交通便利,不仅有充足的度假和商务客源市场,而且具有深圳较大规模老年公寓,填补深圳房地产市场空白与东部同类项目错位经营。大鹏半岛的中心及交通咽喉的葵涌镇,本项目与中达集团筹建的海景五星级酒店、游艇码头可以共享资源,为老人和度假人群提供高水平物业管理服务与酒 店服务,本项目充分考虑到老年人与游客特殊要求与消费偏好,建立大型医疗与健康服务中心,深圳健康养生园策划具有重大创新意义,对于本项目成功具有重要保证。 本项目所在地优美的自然景观和良好的基础设施,在深圳首屈一指。酒店临海而建,有专用的海滨泳场,有海滨、沙滩、阳光(国际流行的三S)等突出的优势资源;整个大鹏半岛旅游区空气清新,海水湛蓝,环境质量甚佳;周边具有滨海山地景观,山海相依相伴,景观独特,优势明显。当地可提供大量海鲜美食,是旅游区中不可忽视的重要资源。自然环境质量较好,开发程度低,资源类型丰富,利于开发多种旅游房地产项目。 东部项目鸟瞰图 本酒店符合国家宏观经济形势和深圳市行业发展趋势,符合深圳市把东部滨海地区建成国际水准生态型滨海旅游胜地的规划目标。 根据深圳市场情况,本项目财务分析,注重实际销售预测,将出售与出租相结合,符合深圳市场情况,财务数据显示,本项目建成后一年左右可以通过销售回笼全部资金,通过两年销售可取得1.78亿销售毛利润。每年出租收入预计达到1550万元左右,能够产生稳定的现金流。 综上所述,本项目经济效益良好,社会效益突出。 建德市养老养生产业发展规划 (2010——2020年) (公开征求意见稿) 前 言 进入二十一世纪以来,建德市与全国一样已进入老龄化社会。快速增长的老年人口规模,既给社会养老保障、养老服务带来了巨大压力,同时也给养老养生产业发展带来了重大机遇。及时顺应人口老龄化趋势,把握这一重大机遇,培育发展养老养生产业,对于加快经济转型升级、促进经济社会发展具有重大现实意义。根据《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》、《浙江省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见》、《中共杭州市委办公室、市政府办公室关于加快推进养老机构建设的意见》、《建德市市域总体规划》、《建德市土地利用总体规划》、《建德市关于加快现代服务业发展的若干意见》等,编制本《规划》。 本《规划》范围涵盖整个建德市域。规划期限为2010-2020年。本《规划》是建德市发展养老养生产业的指导性文件,是制定发展养老养生产业政策、引导社会资本进入社会福利领域、实施养老养生产业项目的重要依据。 第一章 发展优势及基础 一、发展优势 建德市发展养老养生产业,具有得天独厚的生态资源优势、相对优越的区位优势,主要表现在: (一)区位条件相对优越。建德地处浙江西部,钱塘江上游,隶属杭州市。东接杭州,西连黄山,位于“杭州——新安江——黄山”黄金旅游线的中段。境内杭新景高速、金千铁路、330国道、320国道、06省道、23省道和新安江航道构成了四通八达的交通网络,是连结杭金衢、浙皖赣的枢纽和杭州的西大门。随着杭黄高铁、临金高速的建成,以建德为中心300公里半径的范围将基本覆盖长三角都市圈,为吸引更多外地老年人来建德休闲养生提供了良好的交通条件和区位条件。 (二)区域环境十分优越。建德市气候温暖湿润,雨量丰沛,四季分明。年平均气温16.9?、降水1600毫米,无霜期254天。空气清新,新安江主城区空气污染指数年平均值为68,符合功能区划要求的二级标准,洋溪、洋安等乡镇村庄大气达到国家一级标准。全年空气质量达到?级(优)、?级(良)的天数合计为 345 天,优良天数所占百分比为94.5%。 建德森林资源丰富,山林面积270余亩,森林覆盖率76,,森林树种700余种,药用植物700多种。区内水资源十分丰富,水域面积13万余亩,有新安江、富春江、兰江和寿昌江4条江河及38条中小溪流,新安江、寿昌江两条主要河流水质均达到国家地表水水质?类标准,其中新安江水力发电站坝后14公里江段,常年水温保持在14—17?,水质达?级标准。特别是城区段在暑热天气,江边凉风阵阵、江雾奇特,成就了新安江清凉大世界,是江南难得的避暑旅游休养胜地。 二、发展基础 建德市发展养老养生产业不仅自身已有一定的发展基础,而且相关产业也得到了快速发展,为养老养生产业提供了强力的支撑。 (一)养老养生产业基础良好。主要表现在:养老机构初具规模。目前,全市共有养老服务机构15家,设有床位1441张。其中市老年公寓(社会福利院)1家,设计 床位130张;乡镇(街道)敬老院12家,设有床位1011张;民办托(养)老院2所,设有床位300张。服务机构总建筑面积2.71万平方米,总资产3697万元,专职工作人员102名,收养各类老人近900人。社会资本参与经营。我市现有2家民办养老机构,即梅城严东关长寿院和梅城托老院。6月底,严东关长寿院在院老人158人,其中来自上海的40人。梅城托老院设床位80张,在住老人73人。同时据调查,有意向投资建设养老机构项目的有10余家。农村“星光老年之家”已经普及。作为机构化养老的雏形,至2009年底,全市共建成“星光老年之家”270个、面积60438平方米,设日间照料床位42张,已成为各地老年人交流的平台、培训的基地、休闲的场所、学习的乐园。 (二)配套产业形成一定支持。农业和食品加工业、旅游商贸、日用消费品生产等配套产业(项目)都对养老养生产业形成了一定的支持。 1、旅游商贸业稳健发展。我市旅游业起步较早,上世纪80年代初,建德市农工部与上海相关部门通过经济协作,建成“借山楼”疗休养中心,使新安江一度成为上海都市人的“后花园”。通过近30年的发展,先后荣获中国最具影响力旅游名城、中国十大世外桃源、中国最佳旅游休闲胜地、华东地区十大旅游风情休闲城市、浙江省十大休闲旅游城市等荣誉称号。到2009年,全市旅游接待总人次319万人次,实现旅游总收入16.9亿元,其中旅游营业收入4.7亿元。同时,从目前我市旅游客源看,80%以上的游客来自长三角洲地区,且老年人游客占12%以上。大润发、联华、华润、三江等大型连锁零售商贸项目遍布城乡。 2、特色农业较快发展。经过多年的农业结构调整,全市初步形成畜禽、蔬菜、茶叶、柑桔、草莓、毛竹、水产7大主导产业和蚕桑、莲子、中药材、干果、油茶五大特色产业。建成蔬菜、柑桔、茶叶等主导特色农产品基地58万亩、杭州市都市农业示 范园区54个,这些产业规模大,基础好,在浙江省乃至全国都有一定的知名度,是中国大棚草莓之乡、有机茶之乡、优质柑桔之乡。同时,农业的园艺功能得到较好的发挥,通过乡村休闲观光农业建设,并结合生态化建设的要求,2个村被命名为浙江省农家乐特色村、各1个点被命名为省休闲林业示范点和休闲渔业基地、3个点命名为杭州市休闲观光农业示范点;10个乡镇创建成省级生态乡镇,4个乡镇创建成全国环境优美乡镇。里叶白莲、西湖藕粉、千岛银珍茶、果蔬及鱼类加工品、西红花、铁皮石斛,都有一定的生产加工规模,为发展养老养生休闲产业创造了很好开发条件。 3、老年人用品开发已有一定基础。2009年市底,全市713家规模以上工业企业中,生活用品制造业企业达192家,其中纺织服装19家、食品饮料135家、家具制造16家,工业销售产值51.5亿元,占全市规模以上工业销售产值的比重19.4%。特别是浙江致中和酒业有限公司迁建杨村桥,着力推进年产基酒5000吨、五加皮酒5万吨的技改项目建设,致力于打造中国植物保健酒第一品牌;以乾潭、杨村桥、莲花为主的家纺行业,全市有生产企业320多家,销售收入突破20亿元,占全市工业企业销售收入的7%左右,成为我市主要的块状经济之一,乾潭镇已被命名为中国家纺寝具名镇。这些产业和产品的开发,为老年人用品进一步研发制造创造了条件。 环境、卫生、文化及社会保障等各项事业不断发展,也为投资养老养生产业创造了良好的外部环境。 我市养老养生产业已有一定的基础,发展条件优越。但发展养老养生产业需要正视和解决的问题仍然较多:养老养生产业处于起始阶段,思想认识上有待进一步深化,特别是老龄事业与养老养生产业之间的关系不明确,产业的综合性强,需要找准发展的切入点;尽管各级都对老年事业发展有一些相应的政策,但还囿于传统的政府办社会福利的旧框框,对利用社会资本发展养老养生产业的政策,尤其是土地政策等还有 待进一步的明确和研究。产业布局不够明确,缺乏统一的规划和引导;人才支撑还有待进一步加强;今后土地等资源制约会加大。这些问题,需要通过本规划的实施,不断加以解决。 第二章 发展展望 目前,我市发展养老养生产业不仅有着优越的生态资源条件、良好的产业基础,同时也面临着难得的发展机遇,主要表现在: 一、养老养生产业越来越引起党委、政府重视。 早在2000年,党中央、国务院就制定了《关于加强老龄工作的决定》,明确提出“老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。”2004年,劳动与社会保障部制定了《打造老人健康养生基地》,明确提出“在环境优越、适宜人居的地域打造养老养生健康基地,将老年人移入基地养老”。2010年,温总理在《政府工作报告》中明确提出要“加强应对人口老龄化战略研究,加快建立健全养老服务体系,让老年人安享老年生活”。 《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》也明确社会资本可参与发展社会福利事业,投资兴办专业化养(托)老服务等各类社会福利机构。 近年来,建德市把“推进发展养老服务业”写入《市委市政府关于加快现代服务业发展的若干意见》,明确作为政府工作的一项重要任务,并列入综合目标考核内容,明确由市民政局牵头。其次是建立了一套领导协调机制,成立了以市长为组长的发展养老养生工作领导小组,下设办公室,多次研究养老养生发展工作思路等事宜。 二、随着老龄化趋势的加快,老年人市场需求十分旺盛。 当前,在全世界160多个国家和地区中,有60多个已进入“老年型”阶段。如日本老年人比例为17,,德国、英国和法国均为16,,荷兰为14,,美国为13,,人口老龄化趋势已使西方发达国家忧心忡忡。 我国同西方发达国家一样,也面临着人口老龄化趋势问题,2009年底, 60岁及以上老年人口全国达到1.67亿,占总人口的12.5%,并且每年以3.2%的速度在增长。包括上海、浙江、江苏在内的长三角地区,人口老龄化趋势同样十分明显。2009年,长三角地区60岁及以上老年人口2328.1万人,占总人口17.18 %,其中:浙江省为762.4万人,占总人口16.18 %,近年来全省老年人口年增幅为4.5%,其中杭州市为113.2万人,占总人口的16.65%;上海市315.7万人,占总人口的22.5%,江苏省为1250万人,占总人口的16.8%。从我市看,人口老龄化趋势更为明显,2009年底,60岁及以上老年人口为8.81万人,占总人口17.2%。 从“十二五”或更长时间看,人口老龄化趋势将加剧发展,据预测全国老年人口年均增长将达3.3%。如上海市到“十二五”末,老年人总量将突破400万,比重接近30,。到2025年,我市老年人约占总人口的三分之一。人口老龄化既给社会养老保障和养老服务带来了严峻挑战,也给养老养生产业带来了重大机遇。据有关资料统计,中国养老养生产业的市场约有1万亿元,到2020年将达到5万亿元的市场潜力。目前,全国养老机构现有规模远不能满足需求,仅杭州市福利院预约排队的老人就有2000多人,而建德市发展养老养生产业具有吸引长三角特别是杭州、上海老年人群的巨大优势。另外,本市为居家养老提供服务还刚刚试水,巨大的市场需求远没有得到满足。 三、养老养生产业将成为我市重点培育的新兴低碳产业。 从我市“接轨长三角、融入大都市”的历史任务来看,发展养老养生产业是一个重要的切入点。《长江三角洲地区区域规划》把杭州市定位为“充分发挥山水资源和历史文化优势,建设国际重要的旅游休闲中心”。杭州市在全力实施“旅游西进”战略的基础上,杭州市委市政府提出以新型城市化为主导统筹城乡区域发展,把加快五县市发展、推进市县联动摆上重要议事日程。化工、建材等资源型产业在建德市具有较大优势,发展较快,但对生态有较大负面效应,环境承载压力加大,传统的资源型产业在建德市将受到较大限制。按照分类指导、特色发展的原则,我市结合发展休闲旅游业、老年养生房产业等具有明显的生态性、低碳性、服务业态性的养生养老产业项目,主动吸引“长三角”的中老年人来建德休闲养生、居住养老,符合自身的分工地位和区域规划导向,是接轨长三角、融入大都市的重要举措。 第三章 总体战略构想 一、指导思想 以科学发展观为指导,依托建德市优良的自然生态资源条件、良好的交通区位优势和配套的产业支持,按照“突出产业属性,培育市场主体,促进融合发展,提升为老服务”的思路,以招商引资和项目建设为支撑,突出重点,着力发展多主体运行、多功能服务的养老服务综合体和产业链,注重与三次产业的融合,立足加快构建养老服务体系,着眼面向市内和市外两个老年人养生养老消费市场,打响建德市养生养老品牌,推进发展养生养老养生的思路创新、政策创新、制度创新和服务创新,把建德市建设成为浙江以至“长三角”知名的养生养老基地。 二、基本原则 ——政府主导,激活市场。充分发挥政府在养老养生发展中“规划引导、政策扶持、行业服务”的主导作用,坚持“非禁即入”原则,激发外资、民资、国资的市场活力,着力吸引社会资本投资养老养生产业,参与发展社会福利事业。 ——把握趋势,发挥优势。及时把握人口老龄化发展趋势,依托建德现有的产业基础、历史文化和生态人居环境等优势资源,培育发展以老年人休闲度假、养生保健、养老房产、用品制造、教育文化等养老养生项目。 ——强化招商,项目带动。坚持内外并举,加大招商引资力度,做大做强养老养生产业。以政府保障性养老项目为引导,以社会资本投资养老项目为主体,编制、引进、发展一批养老养生项目,扎实推进养老养生产业快速健康发展。 ——坚持创新,融合发展。养老养生产业尚属探索发展阶段,需要着力推进养老养生思路创新、政策创新、制度创新和服务创新,切实解决好养老养生产业发展过程中的体制机制障碍。按照多业协同、融合发展的思路,以培育和发展养老养生为切入点,促进三次产业互动发展,推动经济社会转型升级。 ——突出重点,集聚发展。按照“分层、分类、分片”原则,突出重点区域,布局产业空间,明确发展行业与重点,彰显产业特色,提升规模档次,推进养老养生产业集聚发展。 三、总体目标 到2020年,实现养老服务体系基本健全、服务档次较高,成为我省养老养生示范区和长三角知名的养老基地。具体目标是: ----政府保障性养老服务较好满足社会需求。老龄服务机构力量更加充实,三级养老服务体系更加健全,建立以居家养老为主体、社区服务为依托、机构养老为重要阵地,覆盖全体老年人、适应多层次社会需求的养老服务保障体系,政府供养人员集 中供养率保持100%;社区卫生服务中心(站)建有老年人健康档案,覆盖面达到90%以上。 ----社会化养老服务市场的发展走在长三角县(市)前列。建德市生态环境优势得到较好发挥,新建改建较高档次的民办养老机构15—20家,新增床位3500张以上,建成2-3个环境优良、规模较大、功能多元化的养老服务综合体;接待都市老年人来建旅游、养生人次年均增长20%以上,老年人养生养老基地品牌在长三角有较高知名度。 ----实现养老养生与老龄事业、转变经济增长方式协同共进。养老养生与老龄事业得到互动发展,老年人消费品制造、文化娱乐、旅游市场得到较快发展,养老养生产业总收入占三产总收入的比重得到明显提高,对全市经济的拉动力显著增强,提供就业岗位5000个。 第四章 发展重点与空间布局 随着全球人口老龄化阶段的到来,世界各权威研究机构几乎都把养老养生产业列入21世纪十大产业之列。我国进入老龄化社会,必然促进传统养老模式向现代养老服务业转型,催生养老产业市场。 养生养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务,满足他们特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合;是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业,具有明显的公共性、福利性和高盈利性,具有“一业兴百业旺”的特点。从具体产业门类来说,至少包括:老年养护、老年房产、老年保健、老年康体、老年文教、老年休闲、用品制售等。 一个具有一定规模的养老养生项目,指的是包括养老设施在内的大社区,这个社区还要包括康乐中心、保健中心、体检中心、各种球场、研修院、老年大学等,每个入住老人可以根据兴趣爱好和身体状况进行选择。当今,由专门的养老机构(包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等)将老人集中起来,进行全方位的照顾成为发达国家和地区老年养护业的主要形成和首选。 结合建德市域自身特色,以优美的自然环境和丰厚的人文底蕴为依托,突出沿新安江、环三江口区域和乾潭、寿昌、大慈岩、航头等地环境优良的未开发区块,重点发展专业化养老机构、涉老康复护理、健康养生、文教培训等项目和老年人用品研发制造等几大类项目。 养老产业项目的空间布局以法律政策“非禁即入”为原则,规避工业功能区和事关重大基础设施建设的区块,突出与市域总体规划和土地利用总体规划相衔接、与发展现代服务相衔接、与提升旅游景区服务相衔接、与发挥生态农业优势相衔接、与挖掘地方乡土文化相衔接、与提升为老服务相衔接。 一、专业化养老机构 1、加快推进政府保障性养老机构建设,较好满足本市范围老年人的养老服务需求。在主城区建造一所拥有500张以上床位的市级综合性老年公寓。充分利用现有的乡镇(街道)养老机构、市级医院迁建留下的旧址,进行整合提升,形成区域性的、专业性的养老机构。有条件的村(社区),在符合新农村建设规划的前提下,使用集体土地,吸引社会资本建设公益性的养老机构。 2、吸引社会资本,投资开发以老年公寓、涉老康复护理、疗养医院、临终关怀等为主要内容的养老服务综合体。重点推进合众人寿建德“健康谷”高端养老综合体、 建德千岛锦王老来乐中心等一批重点项目。其规划优先布局在环三江口区域、省级小城镇周边区域。 交通方便、自然环境优良的养老服务综合体,允许社会资本投资的周转性养老房产,向老年人让渡一定年限的使用权,但不得分割销售房产权。经济实力强大的投资主体,可以考虑划出区片建设养老养生产业新城。 二、老年人养生保健、康复护理、文教培训等项目 依托“一主四团”的人口集聚效应,加快发展面向老年人文化教育、养生保健、康复护理等项目。重点推进寿昌杭州温泉疗养保健乐园、中外合资杭州百圣老年公寓等养生度假项目,完成市老年大学迁建等项目。项目主要布局于主城区及中心镇。 三、老年人用品研发制造业 1、依托现有家纺、家寝具产业基础,鼓励开展面向老年人生活用品的研发和产业化生产,形成老年用品加工生产区。主要布局于乾潭镇和莲花镇。 2、依托现有农产品加工基础,鼓励开展面向老年人食品(饮品)的研发和产业化生产。主要布局于洋溪农产品加工园区以及大同镇、三都镇、航头镇等。 3、鼓励开展面向老年人康复辅助产品的研发和产业化生产,形成老年康复辅助产品加工基地。 第五章 规划招商项目 根据前期调查情况、最新土地利用总体规划和市域总体规划,为推进本规划的有效实施,本规划编制《建德市养老服务机构规划布局图》、《建德市养老服务机构重点推荐项目表》,以有利于投资者选择和各级开展招商引资(具体见附件1、附件2)。 第六章 保障措施 一、加强组织领导。养老养生产业的发展涉及千家万户,既是一个民生问题,又是一个经济问题。各部门和乡镇(街道)要把这一工作作为一项事关全局和长远的战略性工作摆上重要议事日程,纳入各级政府的激励考核指标体系。乡镇(街道)要参照市发展养老产业工作领导小组的组织架构,建立发展养老产业工作小组,制定和落实养老养生产业扶持政策。进一步加强对发展养老产业的重要性宣传,在全市上下形成良好的发展氛围。 二、加强政策扶持。发展养老养生产业,要解放思想,创新思路,立足当前,加强对养老养生产业政策的研究,制定出台建德养老养生产业发展的扶持政策。加强政府老年事业建设专项资金的导向性投入,以政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动为原则,重点保障养老养生项目需要的土地、资金、项目和人才资源要素,加大产业投入力度尤其是引导社会资本投入。 三、加强机制创新。做好评估评审,严格区分养老福利、养老事业和养老养生产业的界限,针对不同状况老人采取不同政策。鼓励从多方面探索养老养生产业的差异化发展模式和服务策略。对现有保障性养老服务机构、市级医院迁建留下的旧址实施改制转型,促成老年福利事业向社会化、产业化转变。 四、加强招商引资。进一步开放市场,加大利用内外资力度。积极吸引外商和市内大集团、大企业、上市公司投资社会福利事业,推动养老养生上规模、上档次。 五、提升服务水平。鼓励养老养生机构与大专院校、科研院所联合,建立集产学研于一体的养老养生人才培养基地,强化队伍培训,提高护理服务人员专业素质。建立相应的激励机制,落实相应的工资福利待遇,稳定专业服务队伍。规范提升养老机 构的服务标准、行为规范,强化养老服务质量体系建设,全方位提升服务水平和综合竞争力。 附1:建德市养老服务机构规划布局图 附2:建德市养老服务机构重点推荐项目 建德市发改局 建德市民政局 二?一?年十月十二日 建设规模化养老养生园区,发展壮大海西养老产业 东南网 | 时间: 2009-06-25 | 文章来源: 东南新闻网 张福山 一、中国面临老年社会的巨大压力 截止到2007年底,我国60岁以上老年人口已经增长到了1.53亿,占总人口的11%以上。按照联合国定义的10%的界限,中国已步入“老龄化社会”。从 2001年至2030年,中国进入快速老龄化阶段,平均每年将增加596万老年人口,预计到2030 年全国老年人口将占总人口的24.5%;到2050年,老年人口将超过4亿,老龄化水平达到30%。 近年来,随着经济的发展与人口的快速流动,中国家庭结构开始出现分化,家庭日益向小型化、单一化的模式发展,更多的老人没有子女在身边照料,三代同堂、四世同堂的家庭已经越来越少,“空巢”老人与日俱增。大量的空巢老人生活在无人可依无人可靠的孤独环境中,整个中国社会面临着沉重的道德压力与经济压力。因此,老年人的养老方式及养老生活的质量,成为了当前中国社会最为重大的、最不可忽视的社会问题之一。 二、养老养生成为一种新兴的产业 随着中国经济水平的发展和人民收入的增长,越来越多的老年人具备了养老养生的条件。传统的以家庭为单位的养老方式已经不适应当今社会的发展;各类传统的养老机构如福利院、敬老院等,也已经远远落后于时代的发展,而日渐式微。 正是伴随着中国社会老龄化,一个新兴的产业和巨大市场应运而生。有关老年人养生、医疗、陪护、娱乐等商品、服务市场雏形日趋形成。据中国社科院老年研究所测算,目前中国老年经济的潜力已经高达1万亿元人民币。 当前“独立”了的老年人希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年休闲、健康、学习与生活为一体的全新的养老模式的出现。这类有能力而且有愿望追求自己想要的生活的老年人,正是中国社会养老模式实现现代化、休闲化、康复化、产业化的最大推动力。而建立一种符合中老年人生理与心理特点,具有完整养护功能与养护体系的全新养老模式就成为了社会各界孜孜以求的目标。 在西方发达国家,“养老养生产业”高度发达,老年社区十分普遍,我国台湾也把“银发产业”列为未来十大产业之首优先发展。 根据发达国家已经取得的经验,未来的养老模式将由单纯的“家庭养老”向“社会化居家养老”过渡。而“社会化居家养老”的重要一环就是养老社区的建立。养老社区的房屋面积、功能布局乃至小区环境都根据老年人特点和养老需求“量身定做”,社区配备具有医疗能力的护理中心、医护理人员以及各种老年人服务项目,对老年人实行专业的“一条龙服务”。目前我国老年产业的落后现状与全社会快速向老年化社会发展之间形成的矛盾,已经非常尖锐。而国内比较完善的专业养老社区尚未形成产业,由此形成的巨大产业空间已经使养老商机潜力初步显露。因此,发展“养老养生产业”,顺应了中国老龄化发展的趋势,可以做大做强。 三、抓住机遇,建设规模化养老养生园区,发展壮大福建省的养老产业 面对养老养生产业的巨大发展机遇,国内的养生养老产业建设尚处于起步阶段,我们应当尽快抓住机遇,建设规模化养老养生园区,发展壮大福建省的养老产业。具体地讲,那就是抓住养老产业正要快速发展的良好机遇,充分发挥福建的自然资源优势、生态优势和地理优势以及闽台之间的“五缘”优势,将海西基础设施建设、产业结构调整与新农村建设统一起来,在全省适合的地区建设规模化标准化的养老养生园区,奏响“住在福建”口号,打造“生态和谐家园”品牌,用,至,,年时间,形成50个万人规模的、配套完善、服务优质的养老养生园区(养老养生园区接待总规模超过百万人,GDP超百亿元),让福建成为颇受国内外客人喜爱的综合性生态养老养生基地;使得养老产业成为福建省新的支柱产业,经济发展的新增长点。 四、福建具有发展壮大养老产业的有利条件 一是福建人居环境优美舒适,生态优势明显。 福建地处亚热带,依山面海,四季常青,到处是绿色的世界。全省森林覆盖率达60.5%,居全国首位,是我国四大林区之一,素有“南方绿色宝库”之称。空气质量良好,严冬不寒、酷暑不热,空气湿润、食品绿色、山清水秀,气候宜人。这些自然条件非常适宜老年人居住和疗养。 二是福建旅游资源极其丰富,有利于养老养生。 福建山明水秀,众多的山脉、交错的河流、茂密的森林、辽阔的海域,构成迥异于中国大江南北及北国南疆的自然风光。“山海一体,闽台 同根,民俗奇异,宗教多元”是福建旅游的鲜明特色。迷人的武夷仙境、浪漫的鼓浪琴岛、神奇的客家土楼、动人的惠女风采、神圣的妈祖朝觐、光辉的古田会址、奇特的水上丹霞、壮美的滨海火山、古老的昙石山文化、神秘的白水洋奇观构成了福建独具特色的十大旅游品牌,令人叹为观止。目前全省拥有国家级风景名胜区13个,国家级自然保护区9个、国家级森林公园15个,国家旅游渡假区2个。已建成自然保护区、森林公园、风景名胜区的面积约占全省土地面积的8%。已建成国家优秀旅游城市7个、国家园林城市3个、国家环保模范城市1个,形成了人与自然和谐共处的良好境界,可谓“奇山秀水美不胜收,文物古迹遍布八闽。”相对国内的其他地区,这些旅游资源也是福建明显的优势。 三是福建拥有众多享誉国内外的优质温泉资源,特别适合与养老养生。 目前福州温泉、漳州温泉、漳浦海水温泉等已经形成了一定规模的温泉旅游基地。 四是福建优质农产品资源丰富,价格适中,有利于养老养生。 福建的枇杷、龙眼、荔枝、橄榄、蜜柚、香蕉等特产果树,铁观音、武夷岩茶、坦洋工夫红茶、福鼎白茶、茉莉花茶等茶叶;香菇、银耳、竹荪、茶树菇等食用菌;周年供应的各种蔬菜;鲍鱼、紫菜、海带、扇贝、黄瓜鱼等水产品;新鲜优质的牛奶、特产的鸡鸭等畜牧产品;莲子、太子参、绞股蓝等道地中草药,都是享誉国内外的特色农产品,特别适合于养老养生。 此外,福建还是花卉产业大省,有一年四季开花的各种鲜花,有令人陶醉的各种国兰和洋兰,有令人叹为观止的各式盆景。这些花卉产业也可以有力促进养老养生产业发展。 五是福建基础设施较为完善,有利于养老养生产业的发展。 目前福建省综合配套的海、陆、空立体交通网络已基本形成,能源电力、邮电通信、江河水利、生态环境等基础设施较为完善,领先全国。良好的基础设施完全便利于国内外客人前来养老养生。 六是福建医疗卫生水平较高,中医保健和食疗药膳具有特色,有利于养老养生产业的发展。 七是福建综合经济实力明显增强,民间资本较为雄厚,有利于吸纳养老产业的投资。 五、建设发展养老养生园区有利于海西的科学发展 建设发展各具特色的规模化养老养生园区,对海西的科学发展具有多方面的裨益。 一是有利于解决日益成为严重的养老问题,提高人民的生活品质,促进和谐社会的建设。 规模化标准化的养老养生园区建设与运营,既吸纳了需要养老的人口,化解了家庭养老的众多难处,又可以降低养老成本,提高养老水平,促进社会和谐,提高社会运转效率,实现互惠多赢。 二是有利于养老产业链的形成和新农村建设。 养老养生产业有着很强带动效应,建设规模化养老养生园区,可以直接带动房地产、旅游、社区服务、商业、医疗卫生、交通、金融、通讯、文化艺术等行业的发展,又可以推动本地生态农业、保健品、制药、医疗卫生、教育文化产业及交通运输业的进一步发展。因此,养老养生园区的建设发展,可以有力地促进新农村建设。 三是有利于扩大内需,促进经济增长。 异地养老人口的增加,会定期地带来探亲和访友的客流量,必将增加城乡人口的双向流动,增加人们在旅游、交通、汽车、能源、文体、食品、休闲农业等方面的消费,刺激当地经济发展。 四是有利于扩大就业,保障地方经济增长。 老年移民与青壮年移民不同,老年移民是纯粹的消费性人口,他们不需要城市提供任何就业岗位;与本地老人不同,移民的生活费用是完全有保障的,不会给迁入地带来经济负担。因此大量地吸引老年移民可以扩大当地居民及农民就业,为当地带来稳定的经济增长来源。 五是有利于山海协作,平衡区域发展。 大量吸纳沿海发达城市的老人,必将与其发生人流、信息流、资金流的频繁往来,这样山区县市可以分享沿海发达地区经济高速发展带来的好处。 六是有利于统筹城乡发展,缓解中心城市的发展压力。 养老养生园区建设可以吸纳城市老龄人口外移到乡镇农村,从而减少中心城市住房需求,平抑房价,缓解其交通压力和环境承载压力,又可以减轻其社会负担,促进人口的新陈代谢。另一方面,乡村养老养生产业的发展,又可以减少盲目进城的乡村人口。 七是有利于加强闽台合作交流。 台湾在养老产业方面已有一定基础,可以进行产业合作。同时,养老养生园区可以吸纳台湾同胞前来居住休闲养生,降低台湾同胞的养老开支,增进两岸同胞感情。 总之,在我省景色秀丽、空气清新、交通便利的旅游景区和特色乡村附近建一座或几座规模化标准化养老养生园,积极吸纳省内、国内乃至国外的老人入住,不仅是抢滩养老养生市场,而且能为形成新的支柱产业奠定坚实基础。各界养老客人的入住,不仅会带来大量的资金流入,而且会给海西建设带来大量的政治、科学、文化财富,对推动海西跨越式发展起到催化作用。 六、建设养老养生园区,发展养老产业的对策 建设养老养生园区,发展养老产业,仅仅依靠房地产企业自发行动,盖出房子拿来卖是远远不够的,它还需要政府参与引导,动员各方面做大量细致的工作: 一是制定促进福建省养老产业发展的配套政策,确保养老产业可持续发展。 养老产业是公益性为主的第三产业。土地政策直接关系到养老养生园区的建设,需要根据养老产业的特点,制订出明确的政策措施,才能促进养老产业可持续发展。在此,本人的建议一是结合新农村建设,由农民提供宅基地、企业对选定的乡村进行整体规划投资,使得某个乡村成为养老养生园区;二是由农民提供承包地,企业对规划加入的承包地进行整体规划投资,在成片承包地建设养老养生园区。养老园区建设完成后,由企业将部分房屋按照约定的面积分配给当地居民,余下的房屋出租给养老养生的客人;同时,企业还必须经营养老养生园区的配套服务项目,做好养老服务。这样做,既可以防止假借建设养老园区之名炒作农村土地,又可以保护农民和养老人的利益。也正因如此,政府应在开发贷款给予优惠,在养老园区的基础设施建设方面给予补助,以吸引企业投资。 二是制定福建省养老养生园区发展规划,确保园区科学发展。 根据福建省养老产业的发展目标和养老市场的特点,结合福建省各地的实际资源状况,科学制定出全省养老养生园区的发展规划。 三是科学地规划建设各个专门的养老园区。 要象建设旅游风景区和经济开发区那样,规划建设专门的养老园区。请专业机构进行统一规划设计,制定短、中长期滚动开发计划。整个园区 既风格多样又协调统一,各种档次住宅小区相互结合;要专门配套建设老年人生活需要的公园、小田园、健康会所、医院、文化教育体育设施、邮局、市场、银行等等;要让园区与整个周边的景色融为一体,相互映照,让园区既是一个独立的老年人生活区,又是一个有着独特风格、具有文化内涵的游览休闲区。 四要建设真正的老年公寓。 老年公寓不同于与普通公寓。老年人的灵活性、反应力、体力、视力、平衡力都会下降,可能要用拐杖甚至轮椅。因此,老年公寓要满足老年人的生活习惯,进行全方位的无障碍化设计。此外,在适当的地方还要有报警和应急装置。 老年公寓还根据老年人不同的年龄阶段的生理特征和生活需要分为三大种类:居家式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。居家式公寓是每家每户自成一体,不受他人干扰,适合普通夫妇;宿舍式公寓老年人如同住集体宿舍一样,安排在社区相同的一些楼房中居住和生活,比较适合单身老人;医护式公寓是将身体有较严重残疾、生活不能自理或行动不便的老年人,集中安排在一起居住,并由专门人员进行护理。 五是要完善支助性与综合性的服务。针对越来越不能照顾自己,而日益要依赖他人帮助料理家务和提供医疗保健等社会性服务的老年人来说,养老园区还要提供诸多的支助性与综合性的服务,包括安全保卫、帮助料理家务、备餐、家庭修理服务、残疾护理、家庭生活和医疗保健知识咨询、社会和法律问题咨询服务等等。 此外,还要成立专门的老年人协会,促进养老人自我进行管理,提高养老工作的服务水平 2011/06/18 01:01 110kV肇庆变电站电气部分初步设计 2011/06/18 01:01 468Q发动机缸体双面卧式钻床总体设计及左主轴箱设计 2011/06/18 01:01 ABS防抱死系统设计 2011/07/07 13:35 CA1050汽车驱动桥主减速器设计 2011/06/18 01:01 CA6110发动机曲轴的加工工艺及夹具设计 2011/06/18 01:01 CA6140拨叉专用夹具设计(831008型号) 2011/06/18 01:01 CA6140拨叉零件工艺及工装设计 2011/06/18 01:01 CA6140机床后托架加工工艺及夹具设计 2011/06/18 01:01 CA6140机床法兰盘课程设计 2011/06/18 01:01 CA6140车床主轴箱体的设计与工艺分析及镗模设计 2011/06/18 12:57 CA6140车床刀架的工艺规程和铣上顶面工装设计 2011/06/18 01:01 CA6140车床床身加工工艺及夹具设计 2011/06/18 01:01 CA6140车床手柄座设计 2011/06/18 01:01 CA6140车床拨叉(831007型号)设计 2011/06/18 01:01 CA6140车床拨叉机械加工工艺规程及工艺装备设计831007 2011/08/06 19:24 CA6140车床拨叉零件的机械加工工艺规程及夹具设计831003 2011/06/18 01:01 CA6140车床法兰盘831004工艺规程设计 2011/06/18 01:01 CA6140车床法兰盘工艺规程设计 2011/06/18 01:01 CA6140车床法杠杆的加工工艺设计(φ25mm孔的铣床夹具) 2011/06/18 01:01 CA6140车床进行改造设计 2011/07/07 13:35 CA6140车床齿轮工艺规程与夹具设计 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