洛阳市地下商场测算评估报告
一、项目概述
洛阳市地下商场地处于老城区步行街繁华区域内~西起中州东路兴华街附近~东至中州东路右安街青年宫广场~该项目隶属洛阳人防办下属二级机构市人防开发管理处。
二、物业情况
项目东西长210米~南北宽16.5米~总体量约为6000?~消防通道10处~商场内通道宽度约5米~墙面、地面、天花装修良好~通风设施齐全~商户总数量约为80个~目前管理工作人员约为20人~均属人防办在编人员。
三、经营状况
项目现年租金收益为220万元~合计30/?,所需支出费用有水电费约14万元/年,管理人员工资约为45000—50000元,按公务员标准,,税收方面由商户直接针对税局。主要经营三大品项:小电子类、中老年装、家纺和部分鞋~客流不大~经营状况不佳。
四、项目评估
1、项目地点评估
店铺经营地点:老城区步行街附近
建筑面积:近6000? 使用面积:3465?
要求租金:30元/? 合同年限:一年
消防通道:10处 上 下 水:有
总 投 资:1300万元
项目形状:路面下方~为长方形
2、建筑类别
建筑性质:人防设施 楼层:地下负一层
开发日期:1992年
建筑现状况:良好
3、项目能见度
50—100米在所处范围内能看到项目出入口LOGO。
4、行人类别比率
在此区工作:30% 此地居民:55%
目标性闲逛:15%
5、公共交通
由于地处于老城区~又在洛阳市主干道,中州东路,~公共交通各个方向较为便利~道路两方具有公交站点以及出租车停靠点。
6、周边一公里内商业
大张量贩、德众锦华、雅飞时尚广场、绚丽时尚广场、青少年宫小商品市场、八角楼金街、兴华街步行街、欧陆家具广场、丹尼斯量贩。
五、项目优劣
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优势:
1、项目处于老城商业圈内~经营年数较长~有一定的认知度, 2、隶属于人防
~不会面临政府拆迁~稳定性强, 3、政府的支持力度强。
劣势:
1、经营体量较小~商户数量较少~无法形成规模性市场, 2、处于地下负一层~路面商场LOGO标示虽能看到~但是不够醒目, 3、内部装修落后~已经脱离现代化商业风格,
4、经营货品层次偏低~客单价以及销售单价暂无法提升, 5、商户个人素质较低~服务意识差~经营思路死板, 6、项目定位不明确~无品牌化经营意识,
7、无停车场。
六、收益估算
1、项目总收益
30.5元,平方米,×6000?×12月=2196000 2、人员费用
20人×2350元×12月=564000元
3、水电费用
11667元×12月=140004元
4、项目利润
2196000元-564000元-140004元=1491996元
七、投资估算
改造标准为中档~区域为公共区域~按照2500?估算 1、改造费用:
500元,平方米,×2500?=1250000元
2、中央空调设备费用
标准:建筑面积200元/?
200元×6000?=1200000元
2、营销推广费用
自项目签订之日起3个月为一个周期
100000元×3=300000元
3、不可预估费用:约20万元
4、合计估算费用:2950000元
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包括管线、石材、灯具,户外喷绘、媒介广告、宣传单页等。
八、项目评估综合建议
1、项目地理位置和经营评估:
该项目处于老城区商业圈内~属于成熟性项目~却处于商圈尾部,中州东路
和右安街,~并且在地下~整体客流并不是很大~根据其经营定位、货品层次、
营销管理等因素以及缺乏品牌资源~推出其整体销售状况不佳~但由于租金较低~
商户稳定性强。经营建筑面积约6000?~体量较小~由此推断如单体经营很难
达到一定的市场影响力~在招商和运营方面困难重重。
2、租金和年限评估:
目前项目租金约为30元/?~整体收益约为220万元~参照地上周边商圈租金标准范围约为25元-100元/?~其租金上升空间为5元-10元/?~按照上升5元/?计算:,30+5,×6000?×12月=2520000元,按照上升10元/?计算:,30+10,×6000?×12月=2880000元。目前租赁合同期限为一年~如合同期限增至3年以上~再加之调整租金评效~以现有商户层次难以接受~需要整合品牌资源。
3、经营环境评估:
设备陈旧~整体环境缺乏定位~装修风格没有形成特色~没有眼前一亮的感觉。
4、周边环境评估:
项目周边具有以八角楼街为代
性的商业步行街~兴华街步行街、大张量贩、德众锦华百货、雅飞时尚广场等~其经营环境、品牌资源方面远远高于该项目。其中还包括一个青年宫广场~步行街地下超市。
综上所述建议:
1、可作为试点工程,
2、将青年宫广场与地下商业连通~或者八角楼步行街负一层与地下商场连通~形成一个体量为近40000?的商业步行街。
日 期:2012.09.12