商场物业管理合同

商场物业管理 物业管理委托合同范本 第一章 总则 第一条 本合同当事人 委托方(以下简称甲方):,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 受托方(以下简称乙方):,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将,,,,,(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条 物业基本情况 物业类型:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 座落位置:,,,,,,市,,,,区,,,,,路(街道),,,,,,号 四至:东,,,,,,南,,,,,,西,,,,,,北,,,,,,,,, 占地面积:,,,,,,,,平方米 建筑面积:,,,,,,,,平方米 委托管理的物业构成细目见附件一。 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 第二章 委托管理事项 第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、,,,,,,。 第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、,,,,,。 第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、,,,,,。 1 第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、,,,,,。 第九条 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、,,,,,。 第十条 交通与车辆停放秩序的管理。 第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、,,,,,,。 第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。 第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用: ,(物业管理服务费; ,(,,,,,,,; ,(,,,,,,,。 第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护， 在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。 第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情 节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、,,,,,,,等措施。 第十七条 其它委托事项 ,(,,,,,,,,,,,,,,,,,,,; ,(,,,,,,,,,,,,,,,,,,,; ,(,,,,,,,,,,,,,,,,,,,。 第三章 委托管理期限 第十八条 委托管理期限为,,,,年。自,,,,年,,月,,日时起至,,,,年,,月,,日时止。 第四章 双方权利义务 2 第十九条 , 甲方权利义务(适用于业主委员会) ,(代表和维护产权人、使用人的合法权益; ,(制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约; ,(审定乙方拟定的物业管理制度; ,(检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况; ,(审定乙方提出的物业管理服务年度、财务预算及决算; ,(在合同生效之日起,,日内向乙方提供,,,,平方米建筑面积的经营性 商业用户，由乙方按每月每平方米,,,,元租用，其租金收入用于,,,; ,(在合同生效之日起,,日内向乙方提供,,,平方米建筑面积管理用房( 产权属甲方)，由乙方按下列第,,项执行; (,)无偿使用; (,)按建筑面积每月每平方米,,,元租用，其租金收入用于,,,,,。 ,(负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日 起,,日内向乙方移交; ,(当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式 偿付; ,,(协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题: (,),,,,,,,,,,,,,,,,,,,; (,),,,,,,,,,,,,,,,,,,,。 ,,(协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动; ,,(,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,。 , 甲方权利义务(适用于房地产开发企业) ,(在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附 件要求业主和物业使用人遵守。 ,(审定乙方拟定的物业管理制度; ,(检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况; ,(审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算; ,(委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收要求。 如存在质量问题，按以下方式处理: (,)负责返修; (,)委托乙方返修，支付全部费用; 3 (,),,,,,,,,,,,,,,,。 ,(在合同生效之日起,,日内向乙方提供,,,,平方米建筑面积的经营性 商业用房，由乙方按每月每平方米,,,元租用，其租金收入用于,,,,,,; ,(在合同生效之日起,,,日内向乙方提供,,,,平方米建筑面积管理用 房(产权属甲方)，由乙方按下列第,,,项执行: (,)无偿使用; (,)按建筑面积每月每平方米,,,元租用，其租金收入用于,,,,。 ,(负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日 起,,,日内向乙方移交; ,(当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方 式偿付; ,,(协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题: (,),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,; (,),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,。 ,,(协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动; ,,(,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,。 第二十条 乙方权利义务 ,(根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度; ,(对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理; ,(按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行 处理; ,(可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任 转让给第三方; ,(负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养 护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施; ,(向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修 物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督; ,(负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告; ,(每,,个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目; ,(对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、 扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施; ,,(本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及 4 物业管理的全部档案资料; ,,(,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,。 第五章 物业管理服务质量 第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。 ,(房屋外观:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(设备运行:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(房屋及设施、设备的维修、养护:,,,,,,,,,,, ,(公共环境:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(绿化:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(交通秩序:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(保安:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(急修:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 小修:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(业主和物业使用人对乙方的满意率达到:,,,,,,,, 具体的物业管理服务质量要求见附件二。 第六章 物业管理服务费用 第二十二条 物业管理服务费 ,(本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米,,,元 向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米,,,元向 业主或物业使用人收取。 ,(管理服务费标准的调整，按,,,调整。 ,(空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米,,,,元向, ,,,,,收取。 ,(业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第,,,,项处理: (,)从逾期之日起按每天,,,元交纳滞纳金; (,)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之,,交纳滞纳金; (,),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,。 第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取: ,(露天车位:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(车库:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位 5 的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲 方同意。 第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下: ,(高屋楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取; ,(,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,(,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用: ,(房屋共用部位的小修、养护费用，由,,,承担;大中修费用，由,,, 承担;更新费用，由,,,承担。 ,(房屋共用设施、设备小修、养护费用，由,,,承担;大中修费用，由, ,,承担;更新费用，由,,,承担。 ,(市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由,,,承担; 大中修费用，由,,,承担;更新费用，由,,,承担。 ,(公用绿地的养护费用，由,,,承担;改造、更新费用，由,,,承担。 ,(附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由,,,承担;大中修费用，由 ,,,承担;更新费用，由,,,承担。 第七章 违约责任 第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙 方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方 经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。 第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方 有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的， 乙方应给予甲方经济赔偿。 第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权 要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。 第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付,,,元的 违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。 第八章 附则 第三十一条 自本合同生效之日起,,天内，根据甲方委托管理事项，办理完 交接验收手续。 第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主 和物业使用人反映良好，可续订合同。 6 第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第三十五条 本合同正本连同附件共,,页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。 第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。 第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)造成经济损失，致使合同无法履行时，双方应相互体谅，按有关法律规定及时协商处理，合理分摊损失。 第三十八条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由苏州仲裁委员会仲裁。 第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满,,,天前向对方提出书意见。 第四十条 本合同自签字之日起生效。 物业管理合同 甲方(委托方):,,,,,业主管理委员会 乙方(受委托方):,,,,,物业管理公司 7 为加强,,,,,小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据,,,,,市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。 第一条 物业管理内容 1.甲方将位于,,,,,区,,,,,路的,,,,,范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。 2.管理事项包括: (1)房屋的使用、维修、养护; (2)物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养护和管理; (3)清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作); (4)公共生活秩序; (5)文娱活动场所; (6)便民服务网点及物业范围内所有营业场所; (7)车辆行使及停泊; (8)物业档案管理; (9)授权由物业管理公司管理的其他事项。 8 第二条 委托物业管理形式 承包经营、自负盈亏。 第三条 物业管理期限 委托管理期限为,,,,,年，自,,,年,,,月,,,日起到,,,年,,,月,,,日止。 第四条 双方权利、义务 1.甲方权利、义务: (1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理; (2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金#管理办法#拨付给乙方。 (3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的,,,),,平方米给乙方，按月租金,元租用，并负责办理使用手续; (4)给乙方提供管理用房,,平方米(其中办公用房,,平方米，员工宿舍,,平方米)，按月租金,,元租用; (5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回; (6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动; (7)对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同; (8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准; 9 (9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理:包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改; (10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系; (11)政策规定由甲方承担的其他责任。 2.乙方责任、权利、义务: (1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度; (2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督; (3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费; (4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目; (5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施; (6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员; (7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况; (8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价; 10 (9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理; (10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料; (11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作; (12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。 第五条 物业管理目标和经济指标 1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后,,,年内达到,,,标准。 2.确保年完成各项收费指标,,万元，合理支出,,万元，乙方可提成所收取管理费的,,,,作为经营收入。 第六条 风险抵押 1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币,,,元，作为风险抵押金。 2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。 3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。 4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。 第七条 奖罚措施 1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额,,,,,, 11 奖励乙方。 2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币,,,,,元(全国)、,,,,,元(省)、,,,,,元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。 3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。 4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币,,,,,至,,,,,元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。 5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。 第八条 合同更改、补充与终止 1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。 2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见。 3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。 第九条 其他事项 1.本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。 2.本合同自签订之日起生效;附件1、2、3、4、,,,,,、,,,,,为合同的有效组成部分。 12 3.本合同正式一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。 4.双方如对合同发生争议，协商不成的，可提请物业管理部门调解，或诉至人民法院。 5.,,,,,,,,。 6.,,,,,,,,。 甲方(盖章):,,,,, 乙方(盖章):,,,,, 代表(签名):,,,,, 代表(签名):,,,,, 时间:,,,年,,,月,,,日 附: 1.《,,,住宅区物业情况一览表》(略) 2.《,,,住宅区物业年收支测算表》(略) 13 商场物业管理方案 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业商业街区(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案: 、工作内容: 1 (1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据; (2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见: 园区规划设计; 建筑设计和选材; 环境整体设计; 标识系统的设计、配置; 绿化设计; 其它公建配套设施配置; 电梯、空调系统的配置; 14 消防设施配置; 安全监控系统配置; 弱电系统其它配置; 各类设备配置、选型; 隐蔽工程施工。 2、管理措施 (1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循; (2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作; (3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系; 二、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益， 方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容: (1)了解接管物业的基本情况; (2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排; (3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验 收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改; (4)与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准; (5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接: 核对、接收各类房屋和钥匙; 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档; 核对、接收各类设施设备; 核对、接收各类标识。 2、管理措施: (1)组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作; (2)制定接管验收规程; (3)掌握物业验收的标准和程序; (4)提高对接管验收重要性的认识; (5)实事求是地开展接管验收工作; (6)按规定办理接管验收手续。 15 租户入住管理方案和保安管理方案 三、租户入住管理方案 在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案: 1、管理内容: (1)在租户领房前将所有资料准备齐全。 (2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。 (3)凭租户所持的入住单和各类必备证明，发放交房资料。 (4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。 (5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。 (6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。 2、管理措施: (1)制定《租户领房程 序》; (2)策划租户入住现场布置方案; (3)按照租户领房程序，安排工作流程; (4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见; (5)按规定办理租户入住手续。 四、保安管理方案 在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1、管理内容: (1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。 门岗的任务: a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼); b.维护出入口的交通秩序; c.对外来车辆和人员进行验证和换证; 16 d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区; e.严禁携带危险物品进入商业街区; f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。 g.为租户提供便利性服务。 巡逻岗的任务: a.按规定路线巡视检查，不留死角; b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作; c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范; d.商业街区安全检查; e.装修户的安全检查; f.防范和处理各类治安案件; g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。 (2)技术防范:应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。 对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。 值班保 安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。 2、管理措施: (1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。 (2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。 (3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。 (4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。 (5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。 消防管理方案和清洁绿化方案 五、消防管理方案 某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。 17 1、管理内容: (1)做好消防监控中心的管理; (2)做好消防设施、器材的管理; (3)保持消防通道的畅通; (4)加强商业街区装修期间的消防安全管理; (5)严禁携带、储藏易燃易爆物品; (6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。 2、管理措施: (1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实; (2)制订消防事故处理预案，防患于未然; (3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习; (4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除; (5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态; (6)制止任何违反消防安全的行为; (7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识; (8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 。 六、清洁绿化方案 清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的部分，关系到整个商业街区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案: 1、管理内容: (1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 根据气候，给花木适量浇水。 根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土; 及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗; 制定预防措施，防治病虫害; 做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。 (2)商业街区室内公共区域的绿化布置; (3)清洁卫生:通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、 18 无破损。 绿化区域:每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施(含各种标志牌)，随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。 地下车库:每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪，去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。 垃圾房:每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。 大堂:每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。 楼层:商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。 电梯厅:每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。 电梯:每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。 消防楼梯:每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗。 各功能房:半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。 洗手间:每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。 外墙:定期清洗。 2、管理措施: (1)建立绿化保洁制度，狠抓落实; (2)按操作规程进行规范操作; (3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能; (4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指:保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查); (5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。 房屋、设施设备管理方案和财务管理方案 19 七、房屋、设施设备管理方案 房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案: 1、管理内容: (1)房屋公共部位维护管理:根据交房进度，商业街区内房屋可分为租户已领房和空关房。 租户已领房: a.办公楼:房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。 b.商场:装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。 c.空关房:空关房(含租户托管房)移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商， 并督促其予以解决。 (2)设备设施维护: 电梯在装修期间实行保护性管理; 商业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护; 公共卫生设施每天检查一次; 水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次; 电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行); 消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护; 供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次; 消监控系统设备按相关维护方案检查养护; 电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次; 租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。 2、管理措施: (1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程; (2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时; 20 (3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质; (4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率; (5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止; (6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。 八、财务管理方案 财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成 果，提高企业经济效益。 1、管理内容: (1)加强现金收支管理; (2)搞好财务核算; (3)财务收支状况每年公布一次; (4)做好年度预算和决算工作; (5)认真审核报销票据，严格控制费用报销; (6)及时掌握财务收 支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。 2、管理措施: (1)根据财务法规政策，制定财务管理制度; (2)财务人员持证上岗，规范操作; (3)抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质; (4)加强成本控制; (5)加强财务监督和财务检查。 质量管理方案和人力资源管理方案 九、质量管理方案 导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决 策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。 1、管理内容: (1)按照ISO9000质量体系标准，制定商业街区质量; (2)实施所制订的工作计划和措施; (3)对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题; (4)根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。 2、管理措施: 21 (1)抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作; (2)制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处; 十、人力资源管理方案 一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理 与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。 1、管理内容: (1)按照合理的人才结构配置各类人才; (2)任人唯贤，量材录用; (3)开展业务培训，全面提高业务素质; (4)进行业绩考核，优胜劣汰。 2、管理措施: (1)制定岗位职责，做到责、权、利分明; (2)建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性; (3)加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识; (4)岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合: (5)全面考核，做到公开、公平、公正。 十一、档案管理方案: 1、管理内容: (1)工程档案; (2)租户档案; (3)工作档案; (4)财务档案; (5)文件档案。 2、管理措施: (1)制定档案管理制度，并严格执行; (2)按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理; (3)专人管理，责任到人，存放有序，管理规范; (4)配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求; (5)根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全; 22 (6)实现电脑化管理，提高管理水平。 23