划拨土地使用权价格评估

划拨土地使用权评估 划拨土地使用权评估是规范土地使用、深化土地使用制度改革的重要环节～是企业改制、城市土地收购储备、房地产拆迁补偿及今后国家征地等经济活动中的必由之路～也是实际工作中需要亟待解决但又还没有解决好的问题。随着土地利用制度的逐步规范和城市改造及企业改制逐步深化～在一定范围、一定时间内需要评估的划拨土地使用权会逐步增加。目前划拨土地使用权以多种方式存在:(1)符合规定的土地划拨;(2)城市划拨土地使用权收购储备;(3)房地产(土地)拆迁补偿;(4)划拨土地授权经营;(5)补交出让金使其转化为出让土地;(6)出租划拨土地使用权;(7)划拨土地使用权作价出资入股等等。 2000年2月13日～国土资源部【2001】44号文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定“为支持和促进企业改革～企业改制时～可依据划拨土地的平均取得费用和开发成本～评定划拨土地使用权价格～作为原土地使用者的权益～计入企业资产。” 2002年7月1日实施的国家《城镇土地估价规程》(新修订)指出～“划拨土地使用权价格评估～可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等～各方法的应用与出让土地使用权评估相同。” 但到底如何评估划拨土地使用权呢?这是实际工作中急待解决但还远未解决的问题。本文希望对此进行探讨～以期对具体划拨土地使用权评估工作有所启迪。 (二) 划拨土地使用权～是指土地使用者通过除土地使用权出让以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。除法律、行政法规另有规定外～划拨土地使用权没有使用期限的限制。划拨土地使用权具有无年期、无偿或低偿性的特点。 划拨土地使用权作为一种特殊的土地产权～与出让土地使用权存在诸多差别。 1、取得方式及成本的差别 国有土地使用权出让～指县级以上人民政府将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者～由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者除了要支付土地补偿费等土地取得费外～还要支付国家作为国有土地所有者而应该获得的土地的收益。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准～在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用～或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地只是支付了土地补偿等土地取得费(在早期有些土地使用者连这个费用都不用交)～而国家在这一行为过程中并未获得任何收益。 2、土地内涵权能的差别 无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权～都是从土地所有权中分离出来的部分权能的组合～只是土地权能的构成不同而已。出让土地使用权具有较全面的土地权能。包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和部分处分权。划拨土地使用权所具有的土地权能则不全面。它只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权和非常有限的土地处分权。 3、土地使用权年期差异 土地使用权出让是有年期限制的。其最高使用年限因出让土地的用途不同而不同～其中住宅用地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、 旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。这些年限是我国法律法规规定的最高出让年限～土地使用者可根据自己的实际情况在这些年限内具体协商约定的使用年限。土地使用权出让合同约定的使用年限届满～若土地使用者未申请续期～或续期未获批准的～土地使用权由国家无偿收回。 划拨土地使用权一般来说是没有年期限制的。在某些情况下划拨土地也存在使用期限。如我国为鼓励绿化、治沙和开发荒滩等～规定 取得这些国有土地使用权的使用者可以在一定年限内免交出让金。这种土地使用权实质是一种划拨土地使用权～而是在一定年限内的划拨土地使用权。 4、土地价格差别 同等条件下～划拨土地价格与出让土地价格是不一样的。尽管划拨土地使用权无限年期～而出让土地使用权有限年期～但一般情况下～条件相同或相近的土地～出让土地使用权价格要大于划拨土地使用权价格～而不是相反。这是因为～土地价格的内在决定因素是其土地权能。对于土地的占有权、使用权～划拨土地使用权和出让土地使用权两者基本没有差别～但对于收益权和处置权而言～两者差别很大。出让土地使用权包含了比较完整的收益权和部分处置权～而划拨土地使用权则仅包含部分收益权(和国家共享收益权)和非常有限的土地处置权。从某种意义上讲～划拨土地使用权收益只是出让土地收益中的一部分。 (三) 基于以上分析和说明～划拨土地评估的基本思路～主要是在《城镇土地估价规程》规定的基本原理和方法基础上～考虑划拨土地使用权的无限年期、有限土地收益等基本特点～在几种不同的基本评估方法中～不考虑年期修正～并适时扣除划拨土地补交出让金标准或划拨土地年租制土地租金标准～从而测算出划拨土地估价结果。具体说来～有以下几个方面: (1)划拨土地价格是划拨土地使用者所享有的划拨土地权益～是整个土地价格中的一部分。也是出让土地价格中的一部分。他们的关系可以表述为: 划拨土地评估价格 = 出让土地评估价格 — 划拨土地补交出让金标准 (2)在利用土地收益测算划拨土地价格时～要将正常土地收益中扣除划拨土地政府收益。目前在全国很多地方～实行了划拨土地使用 权年租制～确定了划拨土地使用权每年交纳年租的标准～这是我们评估划拨土地使用权价格的一个重要评估指标。 (3)存在大量的划拨土地交易案例可以利用 由于划拨土地使用权的特殊性～不论是在我国土地使用制度改革之前还是改革之后～划拨土地使用权都大量存在。划拨土地使用权交易也以各种方式大量存在。在划拨土地评估过程中～不论是市场比较法还是假设开发法～都需要使用这些划拨土地使用权交易案例及其结果～作为评估的重要依据。这是划拨土地评估所不可缺少的一个方面。 对于不同的评估方法～在评估过程中～存在不同的特点。 (一)成本逼近法 利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格～主要是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据～再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等来推算土地价格的。在测算过程中～不需要考虑土地增值收益或土地使用权出让金～也不需要进行年期修正。同时在确定评估参数时～要考虑其划拨土地使用权特点。由于划拨土地使用权的特殊性～在评估过程中某些参数与出让地会有所不同～比如利润率等～具体差别有多大～需要按照具体情况不同来分析。一般来说～利润率是一种投资回报率～一般而言～权能越大～投资回报越高。 鉴于以上分析～利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格的基本公式为: V=Ea+Ed+T+R1+R2 式中:V---划拨土地使用权价格; Ea---划拨土地取得费; Ed---土地开发费; T---税费; R1---利息; R2---利润。 (二)市场比较法 利用市场比较法评估划拨土地使用权～是根据替代原理～将待估划拨土地与具有替代性的、且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例相比较～并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正～评估出待估划拨土地使用权价格。 目前存在大量的城市土地收购储备、拆迁补偿、转让、作价入股(出资)等多种形式的交易～其体现的就是划拨土地使用权价格。而且随着市场经济的逐步完善～目前的多种划拨土地价格主要依据市场确定～在评估划拨土地价格时～这些都是很好的市场交易案例。 由于划拨土地不同于出让土地～在评估过程中～要考虑划拨土地的不同特点:一是要选择符合条件的划拨土地使用权交易案例;二是不需要对评估结果进行年期修正;三是划拨土地与出让土地评估在修正系数上是有区别的。划拨土地使用权与出让土地使用权是不同的～其内在的权能和交易内涵也是不同的～因此其修正系数与出让土地也是有差别的。 利用市场比较法评估划拨土地使用权的程序和过程与出让土地使用权基本一致～其难点主要是收集划拨土地交易实例。一般来说～划拨土地使用权交易案例的选取有以下几种类型: ?符合国土资源部《划拨用地目录》的土地使用权划拨 ?当地政府对划拨土地收购贮备的价格 ?划拨土地使用权拆迁补偿价格 ?以前发生交易的划拨土地使用权价格 ?其他类型的划拨土地使用权交易类型。 (三)收益还原法 利用收益还原法评估划拨土地使用权～主要是将待估划拨土地的总收益减去总费用得到土地的纯收益～再扣除国家土地收益部分(划拨土地使用权年租制租金标准很好地体现了国家在划拨土地中的收益)～然后按一定的土地还原利率还原成现时划拨土地使用权价格。 国有土地使用权年租制租金标准～相当于划拨土地使用权出租中～政府应该收取的土地年收益～它是政府在划拨土地中享有的权益。 目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准～可以直接作为划拨土地使用权评估的参数。也可以通过划拨土地补交出让金标准推算划拨土地国家年租金。它是国家在土地划拨收益的体现。同时～划拨土地使用权评估也不需要进行使用年期修正。 根据以上分析～利用收益还原法评估划拨土地使用权基本公式为: V=(R-C-RO)/r 其中:V - 划拨土地收益价格; R - 划拨土地总收益 C — 划拨土地总费用 RO — 划拨土地年租制租金标准 R - 划拨土地还原利率。 (四)剩余法(假设开发法) 利用剩余法评估划拨土地使用权～是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上～扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等之后～再扣减划拨土地使用权补交出让金标准～从而得到划拨土地使用权价格。具体来说～就是在将得到的出让土地价格评估结果～扣除划拨土地补交出让金标准。 对于空地及在建工程用地来说: 划拨土地评估价格=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资利润-销售税费—划拨土地补交出让金标准 对于地上已有建筑物用地来说: 划拨土地评估价格=不动产总价-房屋现值—划拨土地补交出让金标准 (五)基准地价系数修正法 利用基准地价系数修正法评估划拨土地使用权～主要是在基准地价基础上～扣除划拨土地补交出让金标准～然后利用基准地价修正体系～就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相 比较～并对照修正系数表选择相应的修正系数对基准地价进行修正～进而求取待估宗地在估价期日划拨土地使用权价格。 基准地价系数修正法评估划拨土地价格时～其基本原理、计算公式、步骤与出让土地价格用基准地价系数修正法类似～只是要注意几个事项:一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交出让金标准～或者通过年租制租金～推算出的划拨土地出让金;二是不考虑年期修正问题～不利用年期修正系数;三是待估划拨土地必须在基准地价范围内。如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围外～可以参照基准地价的末级进行地进行评估。 其基本测算公式为 P=(P0—P1)〓(1〒?K 1)〓K2 或 P=(P0—R1/r1)〓(1〒?K 1)〓K2 式中:P-划拨土地价格; P0-某用途土地在某一土地级上的基准地价; P1—— 当地同级别同用途划拨土地补交出让金标准 ?K1-宗地区域因素修正系数; K2-估价期日、开发程度、容积率等其它修正系数。 R1—— 土地年租制同用途同级别年租金 r1—— 同用途同级别土地还原利率 (六)、其它估价方法 划拨土地使用权的估价方法除了上面介绍的五种方法外～在实际估价工作中还有一种用得很多的土地估价方法～就是将按照常规土地估价方法评估出来的出让土地价格～扣除划拨土地补交出让金标准～得到划拨土地价格。这实际上是划拨土地使用权权益～我们称之为出让金扣除法。 出让金扣除法是按照《城镇土地估价规程》的规定～选择二种或二种以上常规土地估价方法～首先评估出出让土地价格～再根据各地划拨土地补交出让金的标准～或者按照出让土地价格的一定比例或者直接扣减当地出让金标准～计算划拨土地使用权价格的方法。评估出 的划拨土地价格实质上是划拨土地使用者权益。划拨土地使用权的估价依据的公式是: 划拨土地使用权价格 = 出让土地使用权价格 — 划拨土地补交出让金标准～或 划拨土地使用权价格 = 出让土地使用权价格 〓(1-划拨土地补交出让金比例) 本方法的测算步骤和过程与一般出让土地评估步骤和过程基本一致～其关键是找到当地划拨土地使用权补交出让金的标准～或者是出让金占总价格的比例。将按照常规方法测算的估价结果～扣除划拨土地补交出让金后的余额～即为待估划拨土地价格。 对于划拨土地补交出让金标准～1992年3月8日国家土地管理局令(1992)第1号发布《划拨土地使用权管理暂行办法》规定:划拨土地使用权补交出让金～区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式～按标定地价的一定比例收取～最低不得低于标定地价的40%。在此规定下～各地均确定了当地补交出让金的标准。有些是按照标定地价的一定比例确定～有的是直接按照用途、级别的不同分别确定一个具体数据。另根据1999年7月27日国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发(1999)222号)文件精神～许多地方公布了划拨土地实行年租制的土地租金标准。如:二??二年六月十九日～重庆市人民政府以渝府„2002‟79号文件发布《关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》～确定出让金标准(略)。并且强调:上表所列土地出让金不包括新征建设用地有偿使用费、征地费、拆迁安置补偿费及土地开发等费用 对于出让金占出让土地价格比例～目前大部分城市都是按照40%来确定划拨土地使用权补交出让金标准的。如:2000年2月2日中共邯郸市委邯郸市人民政府《关于进一步扩大开放招商引资若干问题的决定》也规定:股本金可以用原企业土地使用权折价入股。原企业是划拨土地使用权的～在补办出让手续时～按评估价的40%补缴出让 金。河北省保定市、黑龙江省佳木斯市、河南省商丘市等等地方也明确规定～划拨土地补交出让金标准为地价的40%。 也有部分城市出让金标准比40%要高～如2002年7月24日～宜昌市人民政府规定～调整后的土地出让金按标定地价的45%收取。《广州市国有土地使用权出让金标准》规定～按工业用地标定地价50%计收土地出让金。内蒙古赤峰市规定～对出让土地的～工业用地按标定地价的40%收取土地出让金～而商业、住宅用地则按标定地价的70%收取土地出让金。 还有少数城市规定的出让金标准比40%要低。如二OOO年三月十三日河北省定州市人民政府规定:以土地作价入股联合办厂～原企业是划拨土地使用权的～在补办出让手续时～根据土地用途补缴评估地价35%的土地出让金。