物业公司架构
物业管理公司架构
物业总经理 核心人物
物业副总经理(可选)
保安部经理 客服部经理 工程部经理 物业部经理 行政人事部经理 财务部经理
理
保安主管(兼 行政人事专员、主管行政秘书、助理 客服专员 工程文员 值班工程师 财务/会计 保洁主管 绿化主管 消防管理) 主管
保安领班 前台接待 工程领班 保洁员 出纳 采购员 绿化维护
员
保安员(含货信件收发员 收费/收银仓库管理员
装修 阶段 梯司机) 员
维修技术员 装修管理员 司机
物业管理费一般由以下一些项目构成:
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、 消防系统、保安系统、电视音
响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 (3)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金,即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
(13)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 (14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。
工资待遇:
岗位工资表
等/级 6 5 4 3 2 1
A 5000 6000 7000 8000 9000 10000 B 3000 3500 4000 4500 5000 5500 C 2000 2300 2600 2900 3200 3500 D 1200 1400 1600 1800 2000 2200 E 900 1000 1100 1200 1300 1400 注:A、B级为总经理、各部门经理;C级为客户服务中心主管;工程维修部主管;秩序维护部主管;D为一般管理人员;E级为一般人员。
人员配置:
一(公共事务人员劳动定额
1(15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。
2(15万平方米以下不高楼宇巡查组,只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米,增设1人。住户
服务中心管理员每增加10万平方米,增设1人。
3(干部配置:15万平方米以下设置主管1人,不设班(组)长;15万平方米以上,设置主管1人(可由管理处副经理兼),住户服务中心
班长1人,巡楼班(组)长1人。
二(保安人员劳动定额
1 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。
2 全封闭小区每入口需设置3个(三班倒)。
3 巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右。
4 封闭停车场每出入口处应设置3人。
5 30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人。30万平方米以上可增加组长一级干部,平均按每5-8万平方米配置组长1人。
6 智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时,可适当养活保安人数,但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。
7 保安人员综合劳动定额:每2000-2500平方米配置1人。
三(机电维修人员劳动定额
1 每个高压配电房值班电工3人。
2 水工每10万平方米配置1人。
3中央空调每10万平方配置1人。
4 电梯工每10部电梯配置1人。
5维修电工每10万平方米配置3人。
6综合维修工每10万平方米配置2人。
7干部配置标准:
?30万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;
?30-80万平方米以上,配置主管1人,运行班(组)长1人,维修班长(组长)1人。 ?80万平方米以上,可考虑配置主管1人,运行班(组)长1人,机电维修班(组) 1人,综合维修班(组)长1人。 8 综合劳动人数定额:每10万平方米10-12人。
四(清洁人员劳动定额
1 梯级清扫:14层/小时/人。
2 地面清扫:300平方米/小时/人。
3 拖楼梯:13层/小时/人。
4擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线:12层/小时/人。
5 洗地毯:360平方米/小时/人.
6 刮玻璃:4平方米/分钟/人.
7 清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10分钟.
8 8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人. 8 干部配置标准:10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;50万平方米以上,每增
加20万平方米增设班(组)长1人
9 保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人..
五.园林绿化部人员劳动定额
1 绿篱及灌木修剪
(1)墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时;
(2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时; (3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数; 2 大树修剪:
(1)冠径15米以上,需三个配合.1棵/8小时3人,平均0.05棵/
人.小时
(2)冠径10-15米,需三个配合.3棵/8小时3人,平均0.125棵/人.小时; (3)冠径5-10米,需二个配合.12棵/8小时2人,平均0.75棵/人.小时; (4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人.小时;
3 剪草
(1)特级、一级草坪:360平方米/人、小时;
(2)二级草坪:280平方米/人、小时;
(3)***草坪:用汽垫机剪180平方米/小时;割灌机剪60平方米/小时; (4)四级草坪:用割灌机剪,40平方米/小时。
4 施肥
(,)粒肥:撒施,550平方米/小时;点施灌木,240棵/小时;点施盆花,900盆/小时;点施小乔木(环施),50棵/小时;
(,)液肥:机施两个配合,平均250平方米/人、小时;手喷,室内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时;手淋,200棵/人、小
时;
5 喷药:机喷,平均350平方米/人、小时;壶喷,室内大植物15棵/小时;室外中小植物25棵/小时;小型盆栽壶喷200棵/小时。
6 淋水:自动喷淋平均8000平方米/人、小时,人工淋平均2000平方米/人、小时。
7 花苗上盆:时花平均250盆/人、小时,苗木平均200盆/小时。
8 花木出圃质量修整:时花平均500盆/人、小时,小盆观叶植物150盆/人、小时;大型观叶植物平均10盆/小时。 9盆景
(,)修剪:小盆平均10盆/小时,中盆平均5盆/小时,大盆平均2盆/小时;
(,)换泥转盆:小盆平均8盆/人小时,中盆平均2盆/小时,大盆需两个人以上配合,平均1盆/人小时。 10 插花
(1)一般插花:
?盆花。小盆8分钟,中盆20分钟,大盆35分钟。
?花束。小束15分钟,中束25分钟,大束35分钟。
?花篮。小篮10分钟,中篮15分钟,大篮25分钟。
(2)创意插花:
?盆花,小盆20分钟,中盆40分钟,大盆90分钟。
?花束,小束25分钟,中不40分钟,大束60分钟。
?花篮。小篮20分钟,中篮40分钟,大篮80分钟。
11(机械检修:正常的周期性检修每月2天/人,突发性检修按机械故障的修理难度而定。 12 残花清理报废残花的清理平均400盆/人小时;可重新利用残花的处理平均300盆/小时。 13(杂物清除:人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等;化学除草坪平均每小时700平方米/人。 14( 按绿地面积计:每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人,每5亩花木生产地需工人4人。 15(建筑内绿化管理:按每20000平方米建筑用地面积(或每200户业主)配1名绿化工。 16(干部配置标准:
30万平方米以下,设主管1人,园艺师2人,不设班(组)长;30万平方米以上,设主管1人,班组长2人,园艺师每10万平方米配置1
人;如有花木基地时,可增设花木基地主管1人。
17(园林绿化部人员综合劳动定额:每10万平方米3-4人,花木基地工人每5亩配置4人。 《物业管理各岗位人员编制标准》来源于免费
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附件二:关于经营费用
根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》
,物业服务成本或者物业服务支出构成,应包括以下几个部分:
1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3、物业管理区域清洁卫生费用。
4、物业管理区域绿化养护费用。
5、物业管理区域秩序维护费用。
6、办公费用。
7、物业管理企业固定资产折旧。
8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9、经业主同意的其它费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
根据《物业服务收费管理办法》,如果实行物业费用包干制,物业服务费用的构成,不仅包括物业服务成本,还包括法定税费和物业管理企业的
利润;如果实行物业服务费用酬金制,在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出,还包括物业管理企业的酬金。
关于税收方面的资料
缴纳; 营业税按营业收入5%
城建税按缴纳的营业税7%缴纳;
教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳;
地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳;
印花税:购销
按购销金额的万分之三贴花;帐本按5元/本缴纳(每年启用时);年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳(第
一年按全额缴纳,以后按年度增加部分缴纳);
城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳(各地规定不一,XX元/平方米);
房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳;
车船税按车辆缴纳(各地规定不一,不同车型税额不同,XX元辆);
企业所得税按应纳税所得额(调整以后的利润)缴纳(3万元以内18%,3万元至10万元27%,10万元以上33%); 发放工资代扣代缴个人所得税。
下面红色字体部分是赠送的散文欣赏摘自网络,不需要的朋友下载后可以编辑删除~~~谢谢~~~
可依靠的唯有自己
这是发生在一个普通犹太人家庭里,父亲和儿子的故事:
儿子叫约翰,在他4岁那年,有一天他和姐姐在客厅玩捉迷藏。他们玩得正高兴,父亲抱起小约翰,把他放在沙发椅上面,然后伸出双手做出接的姿势,叫他往下跳。小约翰毫不犹豫地往下跳,在即将抓住父亲的瞬间,父亲缩回了双手,约翰摔到了地板上,他号啕大哭起来。小约翰向坐在沙发上的妈妈求助,妈妈若无其事地坐着,并不去扶他,只是微笑着说:“呵,好坏的爸爸~”父亲站在一边,以嘲弄的眼光望着上当受骗的小约翰。
这便是犹太家庭教子的方法之一,这样做的目的是灌输给孩子一个理念:社会是复杂的,不要轻信他人,唯一可依赖的就是自己。
犹太家庭的孩子都要回答这样一个问题:“假如有一天房子被烧着了,你将带着什么东西逃跑,”如果孩子回答是钱财,母亲会进一步问:“有一种没有形状、没有颜色、没有气味的宝贝,你知道是什么吗,”如果孩子回答不出来,母亲会告诉他:“孩子,你要带走的不是钱财,而是智慧。因为智慧是任何人都抢不走的,你只要活着,智慧就永远跟着你。”
你对爸爸的爱,远远胜过那部车
一个犹太家庭的父亲,存钱存了很久,终于买了一辆自己向往已久的新车。新车开到家后,他珍爱有加,每天都要洗车打蜡。他5岁的儿子见父亲这么爱车,也常常乐此不疲地帮爸爸一起洗车。
有一天,这位父亲开车回到家后,累得一动也不想动。于是他决定破一次例,改天再洗车,尽管自己的爱车因淋了雨,而显得脏乱不堪。
这时,5岁的儿子见父亲这么累,就自告奋勇地要帮爸爸洗车,见他这么小的年纪,就知道体谅自己,心里甚感欣慰,便放手让儿子去洗。
儿子要动手洗车了,却找不到洗车用的毛巾。于是他走进厨房,立刻便想到母亲平时煮菜洗锅时,都是用钢刷使劲刷才刷干净的,所以既然没有毛巾,就用钢刷吧~他拿起钢刷用力地洗起车来,一遍又一遍,像刷锅一样地刷车。
等他洗完之后,听见“哇”的一声,他失声大哭起来,车子怎么都花了,这下可闯大祸了,他急忙跑去找父亲,边哭边说:“爸爸,对不起,爸爸,你来看~”父亲疑惑地跟着儿子走到车旁,他也“哇”的一声,“我的车,我的车~”
这位父亲怒气冲冲地走进房间,气急败坏地跪在地上祷告:“上帝呀,请你告诉我,我该怎么做,那是我新买的车,一个月不到,就变成这样,我该怎么处罚我的孩子,”
他才祷告完,耳边忽然出现一个声音“世人都是看表面,而我却是看内心~”突然间,他彻悟了。
他走出房门,儿子正害怕地流着泪,动也不敢动。
父亲走上前去,把孩子紧紧地拥在怀里,亲切地说:“谢谢你帮爸爸洗车,爸爸对你的爱,远远胜过对那部车子。”
凡事要透过表面去看本质,当家人或朋友无意间做错了某件事时,我们要理智对待,不要只看事情的表面,而忽略他们内心真实的想法。学会用爱心去包容爱心,家会让你感觉自己的周围,时时洋溢温暖的阳光。 小饭馆的生意很好,因为物美价廉,因为他的谦和和妻子的热情。每天早晨,三四点钟他就早早起来去采购,直到天亮才把所需要的蔬菜、鲜肉拉回家。没有雇人手,两个人忙得像陀螺。常常,因为缺乏睡眠,他的眼睛红红的。 不久,一个推着三轮车的老人来到他门前。她驼背,走路一跛一跛的,用手比划着,想为他提供蔬菜和鲜肉,绝对新鲜,价格还便宜。老人是个哑巴,脸上满是灰尘,额角和眼边的几块疤痕让她看上去面目丑陋。妻子不同意,老人的样子,看上去实在不舒服。可他却不顾妻子的反对,答应下来。不知怎的,眼前的老人让他突然想起了母亲。
老人很讲信用,每次应他要求运来的蔬菜果然都是新鲜的。于是,每天早晨六点钟,满满一三轮车的菜准时送到他的饭馆门前。他偶尔也请老人吃碗面,老人吃得很慢,很享受的样子。他心里酸酸的,对老人说,她每天都可以在这儿吃碗面。老人笑了,一跛一跛地走过来。他看着她,不知怎的,又想起了母亲,突然有一种想哭的冲动。
一晃,两年又过去了,他的饭馆成了酒楼,他也有了一笔数目可观的积蓄,买了房子。可为他送菜的,依旧是那个老人。
又过了半个月,突然有一天,他在门前等了很久,却一直等不到老人。时间已经过了一个小时,老人还没有来。他没有她的联系方式,无奈,只好让工人去买菜。两小时后,工人拉回了菜,仔细看看,他心里有了疙瘩,这车菜远远比不上老人送的莱。老人送来的菜全经过精心挑选,几乎没有干叶子,棵棵都清爽。
只是,从那天后,老人再未出现。
春节就要到了,他包着饺子,突然对妻子说想给老人送去一碗,顺便看看她发生了什么事。怎么一个星期都没有送菜,这可是从没有过的事。妻子点头。 煮了饺子,他拎着,反复打听一个跛脚的送菜老人,终于在离他酒楼两个街道的胡同里,打听到她了。
他敲了半天门,无人应答。门虚掩着,他顺手推开。昏暗狭小的屋子里,老人在床上躺着,骨瘦如柴。老人看到他,诧异地睁大眼,想坐起来,却无能为力。他把饺子放到床边,问老人是不是病了。老人张张嘴,想说什么,却没说出来。他坐下来,打量这间小屋子,突然,墙上的几张照片让他吃惊地张大嘴巴。竟然是他和妈妈的合影~他5岁时,10岁时,17岁时……墙角,一只用旧布包着的包袱,包袱皮上,绣着一朵梅花。他转过头,呆呆地看着老人,问她是谁。老人怔怔地,突然脱口而出:儿啊。
他彻底惊呆了~眼前的老人,不是哑巴,为他送了两年菜的老人,是他的母亲,
那沙哑的声音分明如此熟悉,不是他母亲又能是谁,他呆愣愣地,突然上前,一把抱住母亲,号啕痛哭,母子俩的眼泪沾到了一起。 不知哭了多久,他先抬起头,哽咽着说看到了母亲的坟,以为她去世了,所以才离开家。母亲擦擦眼泪,说是她让邻居这么做的。她做工的爆竹厂发生爆炸,她侥幸活下来,却毁了容,瘸了腿。看看自己的模样,想想儿子进过监狱,家里又穷,以后他一定连媳妇都娶不上。为了不拖累他,她想出了这个主意,说自己去世,让他远走他乡,在异地生根,娶妻生子。得知他离开了家乡,她回到村子。辗转打听,才知道他来到了这个城市。她以捡破烂为生,寻找他四年,终于在这家小饭馆里找到他。她欣喜若狂,看着儿子忙碌,她又感到心痛。为了每天见到儿子,帮他减轻负担,她开始替他买菜,一买就是两年。可现在,她的腿脚不利索,下不了床了,所以,再不能为他送菜。
这种信任和理解真的很重要。
这个故事对于众多家长来说有很强的的启迪和警示作用:“你到底爱的是孩子,还是孩子努力的结果,如果是后者,那
你不会爱~”亦或是“你到底是爱自己的孩子,还是爱那个你心目中的孩子,如果是后者,那说明你不会爱~”,往往,在和孩子互动过程中,我们关注自己的感受,关注孩子是否改错,关注孩子是否优秀,而我们忽略了关注孩子本身,这些都是打着爱的旗号伤害着孩子,但我们往往认为这就是爱。请牢记,孩子本身最重要~
让孩子去开辟自己的天空
《一个犹太人的家庭教育》讲的是一个伟大的犹太母亲把三个孩子培养成才的理念和方法。这位母亲生在上海,父亲是犹太人,在她12岁那年去世了,随后母亲也离她而去,她成了孤儿。长大后在上海铜厂做女工,结婚后生下三个孩子,但不久后丈夫又离她而去了。为了逃避痛苦,她成为中以建交后第一批回到以色列的犹太后裔。
为了生存,也为了三个孩子能早日回到以色列,她先发奋学习希伯来语,然后,在路边摆了个小摊卖春卷。以色列的官方货币是谢克尔,一谢克尔兑换人民币2块钱,更小的币值是雅戈洛,一谢克尔等于100雅戈洛。她的春卷小摊每天只能赚到十来个谢克尔……
1993年,她接回了三个孩子,大儿子14岁,二儿子13岁,小女儿11岁。开始她一直秉承再苦不能苦孩子的原则,依旧做着合格的中国式妈妈。把孩子送去学校读书,她卖春卷,孩子放学,她就停止营业,在小炉子上面给他们做馄饨或者面条。这一幕被邻居看到了,就来训斥大儿子:“你已经是大孩子了,你应该学会去帮助你的母亲,而不是看着你母亲忙碌,自己就像废物一样。”然后转过头训斥母亲:“不要把那种落后的中国式教育带到以色列来……”
大儿子和她都很难受,但他们都在慢慢地改变,大儿子不但学会了做春卷,还把春卷带到学校卖,每天,三个小孩子能赚到10个谢克尔,回家交给母亲。母亲觉得很心酸,让他们小小年纪就担起生活的担子,但犹太人不这么认为,在犹太家庭里,孩子们没有免费的食物和照顾,任何东西都是有价格的,每个孩子都必须学会赚钱,才能获得自己需要的一切。
于是妈妈不再提供免费的餐食和服务,同时也给他们赚钱的机会,以每个春卷30雅戈洛的价钱批发给他们,带到学校后,可自行加价出售,利润部分自由支配。
三个孩子卖春卷的方式竟然截然不同。小女儿最老实,按老价钱50雅戈洛一个零售;二儿子则以40雅戈洛的价钱批发给学校餐厅,每天让他送100个春卷;大儿子则举办了一个“带你走进中国”的讲座,讲座的噱头就在于可以免费品尝美味的中国春卷,但需要买入场券,每人10雅戈洛,结果收入1500雅戈洛。
随后他们琢磨出了更多更新颖的赚钱方法,他们很努力地去学习和思考,学业并没有受到任何影响。
同样作为父母,是不是应该引起我们的
,我们每天一睁开眼睛就为了孩子忙活,做饭、洗衣服、接送、辅导作业,然后才是做自己的事情,每天忙的团团转,累得筋疲力尽。一发牢骚,孩子还会心生厌烦,根本不理解我的付出。再回头看看,每一位中国母亲不都是这样吗,这样我们就很伟大吗,我们付出了很多,却造就了一个又一个“小皇帝”、“小公主”……
我们希望孩子成才,却又过度的保护他们,使得孩子变得无能无法自立;过分的溺爱,带来孩子的无情;过多的干涉,让孩子多了很多无奈;过多的指责,让孩子变得不知所措,找不到前进的方向……
想要为孩子创造一个无忧无虑,快乐成长的天空,但却发现自己完完全全的占据了创造者的位置,其实,这个位置也要有一部分让孩子承担。现在的照顾,也许会暂时保护着他们,但是他们总有一天会长大,会在长大后遇到许许多多的困难,那个时候,我们是如何也帮不了他们的……也许,让孩子过早的面对金钱面对名利面对社会,会有不舍和心疼,但他们总有一天要面对,总有一天要承担。
我们为何不像那位犹太母亲那样,放开手,让孩子自己去开辟属于他们自己的天空呢,