盱眙车站新城提案报告

盱眙车站新城提案 ?盱眙车站新城提案报告? 金汇通地产(顾问)机构 2011.6 1 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 写在前面的话 2011年，市场宏观政策调整收紧，中国房地产，正历经着一场前所未有的激烈竞争与大规模洗牌，房地产疯狂的时代“一去不返”。2011，地产人站在了市场“风暴”的最前沿，用专业的房地产营销知识、扎实的房地产实战经验以及一种房地产使命感，战斗在最前沿。“宏润嘉园项目”肩负着提升公司品牌和传播品牌知名度和美誉度的使命，是标榜，更是旗帜。我们深知，只有专业的房地产营销理念，项目才能走的更好，只有扎实的房地产实战，项目才能走的更远～ 2 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 第一部分深入市场挖掘——宏观市场调查 第二部分:确立项目定位——产品营销定位 第三部分:战略策略建议——营销推广策略 3 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 第一部分:宏观市场调查 一、城市概述 盱眙县位于江苏省西部,淮安市南端;东与金湖县、安 徽省天长市相邻,南、西分别与安徽省来安县和明光市交界, 北与洪泽县、泗洪县接壤。“控两淮之要,踞三口，清河口、汝 河口、颍河口，之险,系淮南江左之本”,是江苏北部五市到省 城南京的必经之地,距南京仅50分钟车程,更是苏北地区对接 苏南的交通要塞、承接长三角地区经济辐射的前沿阵地,已融 入南京一小时经济圈和长三角经济圈,有“苏北门户”之 称。境内水陆路网完善、交通十分便捷。宁连、宁宿徐高速公 路穿境而过,距周边的扬州、徐州、滁州、淮安、宿迁等大中 城市均在2小时车程以内。 4 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 历史悠远，工业强县，打造苏北旅游第一县 盱眙历史悠久，文化灿烂，古称临淮、泗州，是江苏省最早有人类活动的地区之一，也是全国最早建县的县份之一。盱眙建县距今已有2200多年，现辖14镇5乡，国土面积2483平方公里，人均面积居江苏省之首，素有“人均两亩耕地一亩山，一亩水田一亩滩”之称。 自“十一五”以来，盱眙县深入推进“工业强县、城建举县、旅游兴县、环境立县”四大发展战略;紧紧围绕“建成苏北旅游第一县、建设中等城市、创建国家级经济开发区、加快实现全面小康”四大目标。 盱眙城市发展战略定位为东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性，规划形成“三心、 两轴、四片区”的城市格局。“三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心; “两轴”为淮河东路——金源北路——盱马路的城市生长轴、淮河东路——金鹏大道——圣 山路的产业拓展轴;“四片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。 二、经济指标&城市化进程 2009年盱眙全县实现人均GDP2.3万元，同比增长34.2%;全社会固定资产投资180亿 元，增长38.1%;城镇居民人均可支配收入14958元，增长14.7%;农民人均现金收入6520 5 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 元，增长12.9%。 盱眙城市化建设进程 盱眙县城镇人口25万人，城区建成面积30平方公里，城区人口16万人，2008年，盱眙中等城市框架全面拉开，城区人口达16.5万人，城市化水平达37%。08年在淮安八个县区财政总收入总量排名第四，增幅排名第一;地方一般预算收入在江苏省52县(市)中位居46位，按增幅排名第六。 盱眙县政府大力实施城市经营战略，全力推进“8888”工程建设，重点实施了山水大道、奥体中心、山水广场、海通时代广场等一批标志性项目。 6 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 三、房地产发展情况 1.土地出让情况 , 2009-2010上半年盱眙县城区共出让土地约67宗，出让土地面积约225，4895.9平米，人均土地出让面积约12.5平米。 , 土地出让均价1009.13元/?，土地出让楼面地价为513.65/?，容积率2.0; , 由此可见，政府鼓励高层/小高层建设，未来高层/小高层会成为盱眙市场主流; , 区域房产投资潜力相对较大，后市较为看好。 7 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 2.商品房供销情况 2010年五月份，盱眙全县房地产开发在建项目50家。全县商品房施工面积188.54万平方米，其中商品住房施工面积142.4万平方米，分别比上年同期增长63%和59.4%;五月份累计完成房地产开发投资14.87亿元，比上年同期增长240%;商品房累计可售面积64.43万平方米，同比增长65%，其中住宅可售面积38.3万平方米，同比增长37.6%;商品房累计已售面积40.6万平方米，其中住宅销售约33.54万平方米，分别比去年增长了19.8%和14.1%。 从以上数据反应，盱眙近年来房地产市场开发力度较大，政府陆续有不少商住用地推出;由于土地整体供应规模较大，未来市场将向新区发展;从商品住宅的销售情况来看，现有土地供应将使整体去化周期拉长。 8 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 3.商品房价格走势 09年全年商品房平均售价为:2675元/?，其中住宅平均售价为:2363元/?;2010年五月份商品住房成交均价每平方米2860元，比上年同期增长22.6%，比上月增长0.2%。 由上表说明，近两年来盱眙经济发展形势向好，人均收入逐年快速增长，人口不断增加，人均住房面积得到改善，特别是近年来房价的不断上涨，目前居民对现有住房的市场价估计值总体提高，持看好房价继续上涨态势。但受今年春季紧缩的楼市新政影响，市场价格整体增速放缓。 9 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 4.商品房户型供求比 据统计，2009年累计可售面积47.91万?，其中住宅面积27.65万?，住宅套数2693套，其中60 ?以下139套，60-80 ?161套，80-100 ?1054套，100-120 ?830套，120-144 ?424套，144-180 ?10套，180 ?以上75套; 2010年1-5月，商品房累计可售面积64.43万?，其中住宅面积38.3万?，住宅套数3725套，其中60 ?以下133套，60-80 ?202套，80-100 ?1441套，100-120 ?950套，120-144 ?882套，144-180 ?40套，180 ?以上70套。 由上表可以看出，市场上最受欢迎的为80-120?的两房、三房，120-144?的三房两厅、四房两厅也受到部分受众的喜爱，而80?以下及144?以上的户型则需求较少。针对本项目而言，项目一期户型集中在80-100?，市场旺销户型，户型面积有优势。 10 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 5.房地产政策走势 根据目前政策的调控力度，楼市宏观调控进入了又一个政策收紧期，此次政策收紧期调控力度更大，波及范围更广，影响也将更为深远。 11 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 宏观市场 , 城市经济快速发展，城镇居民收入不断增加，生活水平不断提高，购买力加强，需求较为旺盛。 , 固定资产投资增长幅度加大，城市发展动力十足。房地产投资额占比增加，行业发展处于较快时期。 , 产业结构不断优化中，第二产业的壮大为城市发展奠定了基础，第三产业的发展为城市经济发展注入活力。 , 城市化进程的不断进行，带来了大量新的城市人口，城市住房需求将不断扩大，居民住房需求偏舒适化。 , 土地市场相对平稳，未来高层是市场主流。 , 项目所属区域内居住成熟度较低，区域认可度较差。 , 地产新政使买方市场进入浓重观望期，刚性需求暂时被打压。 12 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 第三部分:产品营销定位 一、区域板块市场 随着盱眙城市规划框架逐渐展开，按照发展的阶段及成因 不同，目前盱眙房地产市场主要由五大板块组成; 老城板块:2500-4000元/?，代表楼盘: 新城版块:2800-4500元/?，代表楼盘:金地国际城 汽车站区:3000-4500元/?，代表楼盘: 行政中心:2600-3200元/?，代表楼盘:华府名苑 开发区 :2000-2900元/?，代表楼盘:小太湖国际新城 本案所处开发区价格属于五大区域汽车站区，紧临行政中心 因此未来具备一定上涨空间。 13 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 盱眙县开发区房地产市场综述 , 开发区内楼盘数量相对较少，目前尚属地广人稀局面，未来房地产市场潜在供应量大，新增成交量跌速快; , 开发区内楼盘主要分布在山水广场以东及行政审批中心区域一带，部分品质楼盘影响力日渐突出，重视品牌建设，品牌过渡期 , 随着外地品牌及开发商的进入，各项目开始逐渐注重项目景观和品质的打造; , 随着专业营销公司大量介入，形象营销被更多的利用，项目整体包装水平有了很大提升，媒体宣传越来越被重视; , 2010年9月份新政出台，盱眙新预售商品房市场交易量持续走低，但市场刚需使得开发商对后市预期良好，房价持续小幅攀升; 14 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 二、各区域项目分析: 1.日月星城 15 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 1. 小太湖国际新城 16 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 2.华府名苑 17 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 3.帝景国际 18 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 4.欧洲城 19 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 20 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 5.山水人家 21 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 盱 眙 房 地 产 市 场 总 结 , 目前盱眙房地产虽不是很成熟,但随着外地开发商的进入，使盱眙房地产已经逐渐开始进入品质竞争的时代; , 产品多元化与主题鲜明化，各类欧式、新古典、现代极简主义建筑风格纷纷出现; , 盱眙在售的大部分品质楼盘都有相比二三线城市不逊色的售楼处; , 盱眙房地产的销售中，口碑和品牌对销售的成交率提升比较大; , 区域目前在售楼盘基本以多层、小高层为主。多层基本在推盘前期放量，是在售楼盘中畅销产品; , 目前小高层在盱眙抗性较小，销售状况稳定，但大部分的购房者，特别是收入较少的购房者，在两者之间还是喜欢多层; , 户型方面要求功能齐全， 80-100?的两房两厅， 100-120?的三房两厅占市场主流，购房者多追求住房的舒适性和功能性; , 随着小高层及高层投放市场的数量增加，多层的稀缺性优势明显之后，高层抗性未来还是会显现。 22 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 项 目 界 定 区位资源弱 区位认知差 偏离城市发展主轴 地块优势不足 交通资源一般 建筑形态雷同 生活配套元素弱 产品线单一 外界借力因素少 …… 初看项目，项目不利条件较多，如何突破市场竞争“囚笼”，突出项目优势; 深挖项目，项目是否尚有较多资源未被挖掘, 通过对项目的深度挖掘研究，寻找项目发展出路～ 23 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 24 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 项目核心问题症结:区域竞争力不足 区域定位 区域形象 生活配套 市场认知 居住认可度 盱眙经济开发区 交通不便，形象差 无生活配套，生活元素不足 消费认知低，关注度不高 区域可利用率弱强 25 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 寻找市场突破口 1. 产品(小户主打型社区) 100?以内户型占据项目近8成比例,户型设计倾向于经济型、实用性,利于 投资和首置群体,不折不扣的青年特区。，利用户型特性,筑就80后首置群体空间， 26 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 继续，寻找产品突破口———— 3. 景观(与周边环境完美结合) 小区中心景观主要以周边自然景观为主，形成以南北方向和东西方向为景观轴线的大型综合景观区。可在小区内加强景观设计。 步行系统紧扣“人与自然、科学运动、健康生活”的设计主旨，将整个小区打造成为:生态、健康、亲水的高尚人文社区。 另外小区建筑采用了现代风格,体现出整个项目的时尚气息,更符合青年人的居住梦想。 内外景结合,针对中央水景—组团小景的放射性景观打造,使得项目景观更具 人性化,符合青年人对于生活的简单追求。 27 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 再继续，寻找产品突破口———— 4. 商业(街区商业配套) 项目中没有规划相应的商业配套面积，不能够充分满足日常居住所需，给居住户带 来不便。 区域内商业配套的缺失，可能是前期项目入市的 最重要硬伤，但是随着片区的发展，与周边项目的联 合带动，未来商业体系的构筑，也将成为可以期待的 一部分。 28 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 结合区域市场状况及价格制导因素，盱眙首次置业群体(自给青年客群)、城区中 低端收入群体;盱眙周边乡镇客户、周边工厂企业中层、工人客户将成为本案核心客群 力量，部分投资客户将作为适当补充。 随着开发区各住宅项目上市销售，城区客户、乡镇客户及投资者将随之汇集，因此 本项目推广目标为截流区域内潜在目标客户。 29 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 客户归结 针对本项目客群，无论是来自区域内外，客户更希望改善现有的 生活方式，他们对产品需求在产品之外大于产品本身。 30 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 客群关注点 景观组团、紧邻宁连高速、交通四通八达、完善的规划配套、精工造化的产品„„一切的条件只是基础，对于这样一群知富阶层，能够打动他们的必然是有创造力的产品和良好的服务价值。 本项目处于机会市场向 相对竞争市场的上升阶段， 所以资源价值的塑造及产品 价值的提炼是本案制胜的关 键～ 31 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 客群特征 32 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 金汇通?车站新城项目组 2011-6-16 33 金汇通地产(顾问)机构 ?盱眙车站新城提案报告? 34 金汇通地产(顾问)机构