谷文胜：做好功夫，不管市场热或冷-东方早报

谷文胜：做好功夫，不管市场热或冷-东方早报 位于静安寺中心的高端住宅项目“嘉天汇”近日正式开放了销售中心。嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜表示，以嘉天汇为代表的高端物业依然是嘉华的主要开发方向，但未来将继续坚持“双轨运行”的战略，适度增加刚需产品的比重。 谷文胜认为，当前，一线城市市场依然运行良好，但竞争压力巨大，下半年的楼市可能会出现回暖迹象。在这样的市场条件下，“还是得做好自己的功夫”。 嘉天汇卖15万元/平方米 分 嘉天汇位于乌鲁木齐北路近愚园路，步行至静安寺核心商圈仅需5钟，堪称“闹中取静”，地理位置非常优越。 定位于“城市新贵”的嘉天汇项目，规划有380余个套均面积约为200平方米的大平层单位，包括1800平方米私人会所及集中绿地园林在内，整个项目地上建筑面积约为10万平方米。 “与同类产品相比，嘉天汇的特殊优势就在于地块狭长。”谷文胜认为，静安区是公认的传统高端居住区，区域内高端住宅云集，竞争自然激烈。但上海市中心由于地块的稀缺及条件的限制，一般来说日照条件比较差。而嘉天汇特殊的地块形状使得6栋楼盘可以朝南一字排开，户型之间毫无遮挡。项目南面为始建于上世纪二三十年代的老上海新式里弄与花园洋房，多为优秀历史保护建筑，保证了嘉天汇开阔的视野景观及优越的日照条件，“这一点在市中心的楼盘是比较难得的。”谷文胜非常自 信。 有媒体报道，嘉天汇原定2012年开盘，继推迟至2013年下半年开盘后，项目推售时间再度延迟到今年9月。 谷文胜解释说，之所以一直延迟，并非是嘉华在捂盘。这主要是因为市中心项目周边的环境“比较困难”，离老居民区很近。因而在建设的过程中，不可避免地会对周边已经存在的保护建筑有所影响。“在建造的过程中，必须不断地维修、调整、协调”，所以工程的进展相对郊区楼盘的开发来说缓慢，成本也会相应增加。 当前，嘉天汇也根据市场情况，避开传统的7、8月楼市淡季，仅先期开放了项目销售中心，迎接意向购房者的现场体验和看房。 “自8月1日嘉天汇的产品销售中心正式开放至今，已经有超过200组的客户来现场参观、咨询，基本上每天都是络绎不绝。”谷文胜告诉记者。 目前，项目的最高报价为15.33万元/平方米。不过，谷文胜透露，嘉华的任何产品在第一批房源推出之时，都会给予客户一定优惠。9月中旬，这一优惠也将随着嘉天汇首批房源同时推出。 双轨运行 作为港资房企的嘉华，在上海一直以打造高端产品著称，先后推出的嘉御庭、慧芝湖花园等都为市场所热捧。不过，嘉华也曾一度顺应市场，推出刚需产品，比如在2012年推出了首个刚需盘嘉怡水岸。而今，嘉华再次将目光移回至高端产品。 “推出嘉怡水岸这一刚需盘，是因为在„限购?以后，市中心的高端住宅及别墅项目受影响比较大，集团从整个项目的运作及现金回笼的角度考虑，参与了一些刚需项目的开发。” 谷文胜解释说，早在2012年，嘉华集团已经基本形成了目前在市中心开发嘉御庭这样的豪宅项目、次中心慧芝湖花园中高端住宅以及嘉怡水 岸刚需楼盘，不同档次搭配在一起的产品结构，这也将成为嘉华集团在上海市场上最为优质的“精品战略”。 据悉，目前高端系产品在嘉华的产品系中占到70%的比例。但在今年的业绩会上，嘉华集团主席吕志和博士称，将增加刚需物业比重，与高端项目双轨并行，同时加快项目发展周期。 “大家知道市中心的土地愈发稀缺了，高端住宅的开发越来越少。土地招拍挂之后，市中心类似于嘉天汇这样成规模的高端住宅产品也越发稀少，这也是吕志和主席这样说的原因。” 因而，未来嘉华将在上海“偏远一些、不是那么核心的地方”拿地，将进行以中高端住宅产品及刚需型产品的开发。 谷文胜坦言，嘉华于上海发展多年，在坚持高端品质、高端物业的道路上，遇到最大的“瓶颈”就是市中心的土地资源稀缺，而即使在市中心拿到了土地，项目的规划、开发难度也很大，再加上周边老旧建筑等客观因素，导致开发时间长、成本高。 “未来嘉华会考虑提升其他部分产品的比重，坚持双轨运行，”谷文胜称，“未来也会按照路径做好几类品的运作。” 作为内地市场上的主力，上海是嘉华的“重点城市”。2013年，上海占据了嘉华在内地市场上60%的业绩。谷文胜表示不方便透露今年在上海市场的销售以及目前的销售情况，但“同时在运营几个项目”，包括青浦朱家角的别墅项目、浦东潍坊路地块、浦东金桥等项目。 其中，嘉华在2013年10月以5.68亿元夺潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7纯住宅地块，楼板价40106元/平方米，溢价63%。 如今，这一彼时的上海单价地王计划在明年3月开工。“这个位置肯定会打造成高端产品。但是由于项目地块较小，目前来说我们希望能做成稍微小一些的精品小户型住宅项目，与其他产品形成差异。” 面对记者提出的“为何迟迟未动工”的疑问，谷文胜表示，之所以迟迟未动，主要是因为内资与外资在开发建设的操作方面有差异。 谷文胜肯定地表示，下半年，嘉华依然会保持对土地市场的关注。“在市中心的优质地块，我们都会积极参与，”不过，谷文胜依然有所担忧，“但也不一定拿到，现在的竞争太激烈了。” 做好自己的功夫 谷文胜表示，楼市下半年出现“特别大的变化不太可能”。“一线城市依然很有市场，尤其是在上海。”谷文胜又补充了一句，“但不会好过去年。很多时候你在那一天的时候，并不知道未来会怎样，不确定性很大。” 谷文胜认为，今年上半年楼市遇冷，主要是因为被去年下半年过大的需求给透支掉了，去年因为有一些提前购房、抢房的现象，使得一部分需求提前释放，导致今年上半年的市场收缩。新的需求会在下半年慢慢释放出来。 同时，去年房价涨幅较大，今年尤其是3月份，政策使得购房者犹豫观望的心态加重。预计接下来的几个月，相关部门将不会出现过大的调整，这也会让市场需求有所释放。 目前，多个城市的限购政策已经慢慢放开，就连一直紧绷的上海，也不断传出放松的小道消息。 谷文胜认为，限购的放开很有必要，“限购政策本身并不是用一个市场手段来进行调整市场，所以它出台的时候就有很多争议”。即使是在楼市整体遇冷的当下，上海的住房需求依然非常旺盛。 “我的观点是，即使不完全放开限购，也要对限购的政策作出一些调整。比如限制外地单身人士在上海购房，这就是一个不太合理的政策。逻辑上有点问题，类似这种不太合理的政策希望能有所调整。而即使放开限购，对包括别墅在内的高端住宅来说也没有太大的影响，因为这些住宅产品与普通消费者的需求没有什么关联。” 下半年楼市，竞争依然比较激烈。“这不是某一个企业所面临的问题。而是整个行业的问题。”谷文胜认为，对同行来说，还是得做好自己的 功夫，即使接下来的情况比较好，也不可能像去年那样火热。 “积极面对吧，积极去调整心态。”谷文胜表现得云淡风轻。