资产评估实训教案

资产评估实训 宜宾职业技术学院 教案 使用学期:2010-2011学年第二期 使用专业:经贸系09级财务管理 使用班级:资产评估实训 班 课程名称:资产评估实训 课程学时:40学时 授课教师:王炎灿 2011年2月 : 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 资产评估实训 课程名称 教学主题 资产评估概述及基本方法 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解资产评估概念、假设、原则;掌握资产评估成本法、市场法、收益法的基本应用。 职业技能教学点: 1、掌握成本法在评估中的运用; 2、掌握市场法在评估中的运用; 3、掌握收益法在评估中的运用。 教学: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、例解。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3)引入 新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6)重 点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 5’ 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (2)复习前课; 新课导入 (3)引入新课:资产评估是一门实践性很强的课程，在理论5’ 课所学的基本知识都是为了在资产评估实践中运用评估方法 而进行的理论铺垫。在实践中不可避免的要对资产的现时价 值进行货币价值的计算，因此需要熟练掌握评估的基本方法。 5’ (4)本次实训的要求:掌握成本法、市场法、收益法的基本 分析步骤和指标计算。 (5)本次实训的内容:?资产评估的基本知识;?成本法的5’ 分析思路和指标计算;?市场法的分析思路和指标计算;? 收益法的分析思路和指标计算; (6)重点、难点内容讲解 30’ 一、资产评估的概念—是指评估机构根据特定的目的，遵循 客观经济规律和公正准则，按照法定的标准和程序，运用科 学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。 二、资产评估的特点 (一)现实性—是指以评估基准期为时间参照，按这一时点评估基准期的资产实际状况对资产进行评定估算。?反映现状完全以现一般以“日”实存在为依据;?以现实为基础反映未来;?现实性强调客 为基准时观存在。 点。 (二)市场性—是指资产评估实训实训区别于财务会计活动的显著特征。?市场性表现在评估资产的市场价值时，一切评估要素均需要源于市场;即使是非市场交易类业务，评估也要采用市场所决定的参数;?评估结果的有效性要接受市场标准检验。 (三)预测性—是指用资产在未来时空的潜能说明现实。 (四)公正性—是指资产评估实训实训行为对于评估当事人具有独立性它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。 ?资产评估实训实训是按照公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为和业务规范，是其技术性的保证; ?评估人员或机构通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织保证。 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (五)咨询性—是指资产评估实训实训是为资产业务提供的专业化估价意见，本身并无强制性执行的效力，评估者只对 结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策 负责。此外，资产评估实训实训过程中积累了大量的资产信 息，能够为社会各方面优化资产业务提供咨询。 (不论评估人员的评估依据有多么充分，评估结论仍然是评 估人员的一种主观判断，而不是客观事实。因此，资产评估 实践不是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一种经济 咨询或专家咨询活动。) (资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下 资产价值的估计和判断的社会中介活动, 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。) 资产的含义 ?资产是经济资源;?经济资源必须能够以货币计量;?有 权从中获利的不仅是资源的拥有者，还有资源的控制者。 标准: ?现实性—经济资源在评估时点客观存在; ?控制性—以经济资源的控制权来界定被估资产边界; ?有效性—有实际资产对应的、有效用的资产; ?稀缺性—表明获得资源的控制权是付出了代价的; ?合法性—控制的经济资源受法律保护。 三、资产评估基本方法 (一)成本法 1、成本法的理论基础是生产费用价值论。此观点认为资产的 价值取决于在构建时的成本耗费。一项资产的原始成本越高， 其原始价值越大。 重点 2、成本法的评估思路?计算被估资产的现时重置成本;?减去各项耗费，得出被估资产的现时价格。 3、运用成本法应注意的问题??应注意历史资料的真实性; ?形成资产价值的出版耗费是必要的，应体现社会或行业的平均水平，而不是某项资产的个别成本耗费。 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 4、成本法的基本计算公式及各项指标的计算 ?被评估资产评估值=重置成本-实体损耗-功能损耗-经济损耗 ?被评估资产评估值=重置成本*综合成心率 重难点 5、重置成本及其计量 ?复原重置成本:是指采用与自查相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格构建与被估资产相同的全新资产所发生的费用。 ?更新重置成本:是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格构建与被估资产具有相同功能的全新资产所发生的费用。 ?重置核算法—按资产的成本构成，以现行市价，计算被估资产重置成本的一种方法。 ?功能系数法—由于资产的成本与功能之间的函数关系有两种表现，因此功能系数法有两种计量方法: ?被估资产重置成本= 参照物成交价*被估资产生产能力/参照物生产能力 ?被估资产重置成本=参照物重置成本*(被估资产年产量/参照物年产量)的?次冥 6、有形损耗及其计量 有形损耗是指由于使用及自然力的作用而使资产的实体发生损耗。方法有:1、观察法;2、使用年限法。 7、功能性损耗及其计量=年超额营运成本*(1-所得税率)*年金现值系数 8、经济性损耗及其计量=年收益损失额*(1-所得税率)*年金现值系数 9、综合成新率及其计量 综合成新率=修复费用/重置成本*100% , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 10、对重置成本法的评价 重置成本法是从资产购建的成本耗费角度评估资产的价 值。该方法的运用一般讲没有严格的前提条件，在资产评估中 使用较为广泛。 (二)收益法 1、收益法的理论基础:是效用价值论。 2、收益法的评估思路:是通过估测被评估资产的未来预期收 益，并将其按一定的折现率或资本化率折现成现值，来确定该 项资产的评估值。 3、运用的前提条件:?、资产的收益可用货币计量;?、资 产所有者所承担的风险也能用货币计量。 重难点 4、收益法中各项指标的确定 ?预期收益额 类型:税后利润、净现金流量、利润总额。 测算:时间序列法和因素分析法。 ?折现率和资本化率 折现率:是将未来有限期的预期收益(收入流)折算成现值的 比率;资本化率:是将未来永续性预期收益(年金)转化为现 值(本金)的比率。 5、对收益现值法的评价 收益法是从资产的获利能力的角度来确定资产的价值;适宜用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。 但是该方法也具有局限性。1、此方法的使用需具备一定的前提条件，对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计量的资产，此方法无法使用。 2、该方法的操作含有较大成分的主观性。 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (三) 市场法 1、市场法的基本原理 ?市场比较法的理论基础:是马歇尔德均衡价值理论，即资产 的价值是由公开市场上的买卖双方力量达成一致时德均衡价 值所决定的。它承认市场交易结果的合理性。此方法是基于资 产定价的替代原则，即以乡资产的价值等于为获得同等满足的 替代品所花费的成本。 重点 ?市场比较法的评估思路:是将估价对象与估价时点近期有过 交易的类似资产进行比较，对这些类似资产的已知价格作适当 的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。公 式表示为: 这里的n是n,,被评估资产评估实训实训值=/n 参照物成交价/各项调整系数,,,指有多个参i,1,, 照物时的平 均价格。 2、市场比较法运用得前提条件:一是充分发育活跃的资产交易市场;二是参照物及其与被评估资产可比指标、技术参数等资料能够收集到。 注意:在资产市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况下，不适合用市场比较法。 3、市场比较法的基本程序及有关指标 ?寻找参照物的要求: 第一是参照物的成交价格必须真实; , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第二是参照物的基本数量要求:要求有三个交易的实例; 第三是参照物与评估对象资产之间大体可以替代; 第四是参照物的成交价格应是正常交易的结果; ?调整差异 重难点 一是时间因素:时间因素是指参照物成交日与被评估资产的评估基准日 不在同一时期，而在这段间隔期参照物价格变动对评估值的影响。 具体方法有:?利用价格指数进行修正;?利用价格变动率进行修正。 二是区域因素:是指参照物所在的区域与被评估资产所在区域条件的差异对评估值的影响。 三是功能因素:是指参照物与被评估资产所在功能上的差异对评估值的 影响。 四是成新率因素:是指参照物与被评估资产砸有形损耗方面的差异对评 估值的影响。 五是交易情况的调整:是指(1)由于参照物的成交价格高于或低于市场正交易价格所需要进行的调整;(2)因融资条件差异所需要进行调整， 即一次性付款和分期付款对成交价格的影响;(3)因销售情况不同所需 要进行的调整，即单件与批量购买对交易价格的影响。 ?确定评估值:依据调整后参照物的平均价格为评估值。 (7)学生练习: 120’ ?对资产评估的基本知识、基本理论进行概念辨析，以及知识识记; ?对三种方法进行实际演算。 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 资产评估实训 课程名称 教学主题 机器设备评估(一) 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解机器设备评估的特点和方法的适用性，掌握机器设备资产评估的方法。 职业技能教学点: 1、机器设备评估的市场法。2、机器设备评估的成本法。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3)引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6)重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课: 一、资产评估方法的多样性和可选择性 二、资产评估方法的最适宜选择 引入新课: 机器设备作为社会普遍使用的生产工具，为社会经济的增 长有着不可取代的地位;同时体现着科学技术的进步与发展， 其价值应该采用什么方法评估，是本课实训要解决的问题。 一、机器设备及其评估的特点 (一)机器设备的特点 (1)单位价值大，使用寿命长，资金投入量大，回收期长;(2) 价值补偿和实物更新不同时进行; (3)价值和使用价值并非一成不变，贬值和增值同时进行;(4) 机器设备属于有形的固定资产，具有动产的性质。 (二)机器设备的评估特点 (1)评估以单台、单件为对象; (2)以技术检测为基础; (3)必须把握机器设备的价值特点。 二、机器设备评估的基本程序 (一)评估准备阶段: (二)现场工作阶段:1、核实对象，确保真实;2、对设备进 行分类;3、设备鉴定。包括对设备技术状况、使用情况、设备 质量、磨损程度的鉴定。 (三)评定估算阶段: (四)撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿; (五)评估报告的审核和报出阶段。 三、机器设备评估方法的适用性 (一)重置成本法的适用范围:重置成本是机器设备评估的一种常用方法，它适用于继续使用前提下的机器设备评估。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (对在用、续用的机器设备，可直接运用重置成本法进行评估，无需作较大的调整。当运用重置成本法评估改用续用或移动续用机器设备时，则需要做适当的调整，才能得出较合理的评估结果。 (二)现行市价法的适用范围:现行市价法主要适用于单项机器设备变现价格的估测(估测机器设备的购买价也可以用现行市价法) 现行市价法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价格运作的。因此，一个发达活跃的设备交易市场是现行市价法得以广泛运用的前提。这个发达的设备交易市场包括一个正常的设备交易市场以及一个设备拍卖市场。 (三)收益现值法的适用范围:运用收益现值法评估机器设备的前提条件是，被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期收益。由于单台、单件机器设备一般不具有这一条件，因此在对单项及其设备评估中较少运用收益现值法，该方法大多用于可单独核算收益的生产流水线的评估。 四、成本法在机器设备评估中的运用 该方法的基本原理与操作要点前面的学习已经作为重点内容进行介绍。其基本计算公式为:1、评估值=重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济型损耗 :: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、评估值=重置成本*成新率-功能性损耗-经济型损耗 3、评估值=重置成本*综合成新率 具体的评估内容有: (一)重置成本的测算:重置成本测算应注意的问难题:1、选择复原重置成本还是更新重置成本;2、机器设备的重置成本构成;3、重置成本测算方法的选择: 直接法(又称核算法)、功能成本法、物价指数法。 (二)自制设备重置成本测算:1、自制设备重置成本构成:包括制造成本和相配比的期间费用;合理制造利润;其他合理费用(如设计、论证等前期费用);安装调试费用等。2、自制设备重置成本测算。 (三)国产外购设备重置成本的测算:1、国产外购设备重置成本的构成:外购设备的重置成本除购买价格外，还需要考虑运杂费、基础费和安装调试费等。2、国产外购单台设备重置成本测算，3、国产外购成套设备重置成本测算。 (四)进口设备重置成本测算:进口设备重置成本构成:现行国际市场离岸价(,,,)，境外途中保险费，境外运杂费，进口关税，增值税，银行及其他手续费，国内运杂费，安装调试费 其中:,,,是装运港船上交货价，不含保险和运费;若把成本+保险+运费，则叫做到岸价，用CIF表示。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 进口关税=进口设备完税价格*适用税率 增值税=(进口设备完税价格+关税)*适用税率 (五)实体性贬值与成新率测算:成新率=1-有形损耗;或 有形损耗=1-成新率 (1)运用适用年限法估算:成新率=尚可使用年限/已使用年限+尚可使用年限 (2)运用观察法估算设备成新率:主要观察分析指标:?设备的现实技术状态;?设备的实际已使用时间;?设备的常用负荷率及原始制造质量;?设备的维修保养水平及设备大修、技术改造情况;?设备重大故障(事故)经历;?小设备工作环境和条件;?设备的外观和完整性。 (3)运用修复费用法估测:实体性贬值率,可修复贬值，不可修复贬值,设备复原重置成本 (六)功能性贬值的测算 1、由超额投资成本所致的功能性贬值的测算:,复原重置成本,更新重置成本。 2、由超额运营成本所致的功能性贬值的测算: 步骤是:(1)选择参照物，计算两者年超额运营成本差额;(2)估测被评估设备的剩余寿命;(3)测算被评估设备的年超额运营成本净额;(4)将每年超额运营成本净额折现累加，求得被评估设备的功能性贬值额。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (七)经济性贬值及其计算 (1)因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算;(2)因收益减少导致的经济性贬值的测算:经济性贬值=设备年收益损失额*(1-所得税率)*(P/A,r,n); 五、市场法在机器设备评估中的运用 (一)运用市场法的基本步骤 (1)明确对象，获取资料;(2)进行调查，选择参照物;(3)调整差异;(4)确定评估值。 (二)运用市场法评估的具体方法 (1)直接比较法 (2)类比法 (3)市价折扣法 例如，与评估对象完全相同的机床在二手市场的正常交易价格为10万元，经分析，快速变现的折扣率为40%，因此，评估人员评估的价值为6万元。即: 评估值=10*(1-40%)=6(万元) (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 资产评估实训 课程名称 教学主题 机器设备评估(二)(案例分析) 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解机器设备评估的特点和方法的适用性，掌握机器设备资产评估的方法。 职业技能教学点: 1、机器设备评估的市场法。2、机器设备评估的成本法。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3)引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6)重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:一、资产评估方法的多样性和可选择性 二、资产评估方法的最适宜选择 引入新课: 机器设备作为普遍使用的生产工具，为社会经济的增长有着 不可取代的地位;同时体现着科学技术的进步与发展，其价值应该采用什 么方法评估，是本课实训要解决的问题。 机器设备评估案例1.1—国产设备评估 案例分析 1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。对于市场上有销售 定价的设备，可以采用询价法估算其购置价格。在具体询价时应注意以下 原则:?必须是评估基准日的价格;?必须采用具有权威性的、贸易量大 的贸易单位的价格;?尽可能向原设备制造厂家询价。结合实际情况，该 案例就是向原设备制造厂家—A机械厂询价的，所以被估设备的购置价格 合理性较高。 2、被估设备属于国产机器设备，其重置价值通常由购置价格、运杂 费、基础费、安装调试费和资金成本五项构成。其中，运杂费是从生产厂 家到安装使用地点所发生的装卸、运输、采购、保管、保险及其他有关的 费用。它的计算方法有两种:一是根据设备的生产地点、使用地点以及重 量、体积、运输方式，根据铁路、公路、船运、航空等部门的运输计费标 准计算;二是按设备价格的一定比例作为设备的运杂费率，以此来计算设 备的运杂费。该案例采用的是后一种方法。对于运杂费率的确定，国家有 专门的机械行业运杂费率表。具体的运杂费率由评估师结合费率表和距离 (从生产厂家到安装使用地点)、设备的尺寸、重量及相关因素确定。 设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物。设备的基础费是指建 造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费及全部取费。可以按照设备 价格的一定比例作为设备的基础费率，以此来计算设备的基础费。通常， 设备的基础费率按设备所在行业颁布的概算指标中规定的标准取值，该案 例即是如此。 安装调试费是指设备在安装的过程中所发生的所有人工费、材料费、 机械费及全部取费。它可以按设备购置价格的一定比例计算得出，这个比 例通常可以按所在行业概算指标中规定的设备安装费率来确定。在该案例 中，根据厂商的承诺，安装被估设备免收安装调试费，即该项费用由设备 生产厂家承担，使用者需负担的安装调试费为0。 3、成新率是表示设备新旧程度的比率。估测机器设备的成新率通常有三种方法:使用年限法、观测分析法和修复费用法。其中，技术鉴定法是观测分析法中较为科学的具体方法，主要是根据机器设备的内在技术状态来确定成新率，这比用看外观和访问用户得出的资料来确定成新率更加可靠和准确。该案例是先用使用年限法和技术鉴定法分别得出被评估设备 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 的成新率，再加权平均得出综合成新率。尽管这种加权平均方法的使用、具体权重的确定可能缺乏牢靠的科学依据，但这种方法的使用却可以降低成新率出现大的偏差的概率。此外，在使用年限法确定成新率过程中，结合被评估机器设备的特点和具体使用情况，对实际使用年限做出相应的调整，这是必要的。 机器设备评估案例1.2—进口设备评估 案例分析 1、该案例是进口机器设备评估的案例。在计算重置全价时，资金成本的计算值得关注。资金成本的计算关键要确定两个因素:一是资金量的大小和投入时间的长短，二是资金的单位使用成本。前者根据实际情况来确定，后者就要具体分析资金的平均投资收益率，通常用银行的存贷款利率来计算。本案例即根据资金投入时间的长短，分别选用了银行一年期贷款利率和半年期贷款利率来计算资金成本。 2、确定设备实体性损耗率常用的方法有:使用年限法、观察法和修复费用法。修复费用法的使用有一定的条件，其他两种方法的适用范围更大。本案例采用的是进行因素调整后的使用年限法，是使用年限法和观察法在一定层面上的结合。 3、功能性损耗是由技术进步引起的。通过将被评估设备与功能相同、但性能更好的新设备进行比较，分析二者在运营上的差异并量化，即可得到被评估设备的功能性损耗。在这个过程中，差异分析是很关键的一步。本案例中新旧设备的差异主要是人工成本的差异，在得到人工成本年超支额后，还应扣除所得税。因为人工成本超支将会增加被评估设备的运营成本，降低被评估设备的运营收益，从而减少应计的所得税。在评估中确定的差异应是设备之间的净差异，因此要扣除所得税的影响。 4、根据有关部门的规定，自2005年2月起取消海关监管手续费，因此在今后的进口机器设备评估中将不再涉及海关监管手续费。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 实训教学拓展内容:机器设备评估案例—车辆评估案例一 案例: 品牌型号:天津一汽夏利7101A骏雅(两厢) 发动机:TJ376QE直列三缸、电喷汽油机 车身颜色:蓝色 初登日期:2003年5月 已行驶里程:52000KM 该车为专人驾驶的家庭自备车，规定使用年限为15年，手续齐全。 配置说明:此车排量1.0L，四挡手动变速器，基本配置。另外，加装了CD机、低音炮以及四门电动车窗。 静态检查:从该车的保养状况看，还算得上良好。该车车漆属原车漆，前后保险杠有划痕，部分漆面脱落，属一般性擦伤，对车辆本身并未造成影响，建议修复;车内没有损坏的部件;空调器制冷不够，经检测非空调器质量问题，添加氟即可;变速器正常，离合器、制动器使用无异常;发动机无维修记录，电路整齐，胎面正常。 动态检查:经试车，该车发动机整体性能良好。由于该车为三缸发动机，排量1.0L，故马力相对不足，启动后怠速较不稳，发动机抖动较厉害。比较出人意料的是，该车加速有力，且变速器不像一般微型车那样生涩，入挡相当轻松，可以判断该车机械部件保养良好，运转正常。检查底盘和悬挂系统时，并没有发现悬挂系统出现其他异常。只是在行驶过程中，车厢内来自路面的噪音较大，影响了乘坐的舒适性。据介绍，这是大部分经济型轿车为了节省成本而落下的通病，如果车主实在介意，可以通过做底盘隔音纠正。由于该车无助力转向，令驾驶人员感觉打方向较费力，这不能不说是一个遗憾。除此之外，该车其他一切正常良好。 鉴定评估:该车上牌至评估日期为2年6个月(30个月)，如今市面上新车净价为35800元，含牌价约为39000元，车价比较没有大幅度调整，可见其保值性比较高。另外，该品牌车保有量大，维修费用低，经济省油，也是值得考虑的因素。 总体来说，该车车况良好，52000公里的里程对一部已使用两年多的轿车来说并不算多。根据实际检查及其他各方面因素综合考虑，得出该车成新率为65,。另外，考虑到车主平日保养汽车有道，并且加装了比较实用的汽车音响，因此该车的评估价值为26800元。 夏利车虽然外形不够靓丽，动力性能较为欠缺，但对那些经济不宽裕却需要汽车代步的人来说，依然是非常不错的选择。另外，加装了CD机和低音炮，初步完善了汽车的听音系统，对于爱好音乐的买家来说，不失为一个不错的选择，预计该车在二手车市场上很容易售出。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 实训教学拓展内容:机器设备评估案例—车辆评估案例二 案例: 车型:东风尼桑阳光SR20LE-AT 登记日期:2004年3月 里程:9000公里 预售价格:155000元。 对比新车价格:同型号新车的厂家指导价为154800元，购置附加税约13200元，合计168000元。但由于各经销商的让利促销，这辆实际使用半年二手国产阳光，比新车购置价便宜13000元以上。 配置:直列4汽缸双顶置凸轮轴16气门多点电喷发动机、1.998L排气量、4档自动变速器、动力转向、前盘后鼓式制动、ABS及EBD、195/60R15及铝合金轮毂、驾驶座及副座安全气囊、LED高位刹车灯、电动可加热外后视镜、收音机卡带及6碟CD音响系统、电动恒温空调、电动调节真皮座椅、中控锁及电子防盗。 评估价值:143000元。与同型号新车购置价对比，这辆二手国产阳光的残值率约为85.1%。 车况检查: 静态:保险杠两侧均有些蹭伤，左车门还有一处轻微凹陷，这对外观的影响无足轻重;引擎盖内已被彻底刷洗，完全可与新车相媲美;各软、硬管无腐蚀和锈斑，各导线布置有条理，传动带无开异常，机油质量正常;车内的真皮、地胶、内顶饰面等没有明显磨损，经过清洁后给人焕然一新的感觉;电动恒温空调、CD音响、电动窗、电动后视镜、雨刷器等电器设备正常;制动踏板、档位无异常、灯光、仪表显示均正常。 动态:该车的发动机启动正常，怠速稳定，转速均匀，噪音轻微，而且对油门的反应很敏感，自动入档平顺，起步后提速性能很好，加速时感觉到提速稳定匀称。在20Km/h速度紧急刹车，能感觉制动反应较敏感。在紧急制动时ABS正常有效;该车的转向轻便灵活，同时在以15Km/h的速度做转向检查，首先对侧倾控制很到位，且有明显的回正反应。行驶平顺性和紧凑性都很好。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 综合评价: 今年以来，二手车市可谓“新”事重重——很多刚刚上牌照不久的新车相继光顾旧车市场，有的仅使用两、三个月，跑了不到1000公里，例如2004年7月的奇瑞QQ、2004年6月的宝来1.8T等;有的是在新车市场都很难马上提到车的知名品牌，例如广本2.4、东风尼桑阳光、马自达6等车型。 “新车”多，成今年二手车市的一大看点，不同品牌、不同档次、不同价位的二手车型都刮起一股“新风”，例如2003年11月的宝马745iL;2002年的帕萨特B5;2001年的捷达GTX;2002年的奥拓都市贝贝等，满足了消费者的不同需求。从经营情况看，2000年上牌照的各类二手车在库存量和销售量方面都保持在75%-80%之间。 二手国产阳光基本都是1年以内的，价位在15万元左右。在这个价位上，与国产阳光同档次的车型还有宝来1.8、1.8T;帕萨特B5、海马1.8、索纳塔2.0、红旗轿车、雪铁龙赛纳等。但阳光的车型偏重于个人和商务兼顾使用，这也限制了它的目标群体，但不影响人们对他的喜爱，很多用户对二手阳光表现出浓厚的兴趣，能比新车便宜1万多元，还可以当即提车，对用户来说的确很实惠。 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 资产评估实训 课程名称 教学主题 房地产评估(一) 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标:理解房地产的特性以及房地产评估的原则; 理解房地产价格的构成和影响因素;掌握房地产评估的成本法。 职业技能教学点:,、房地产评估的成本法。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3)引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6)重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:1、机器设备成本法的运用， 房地产可以 2、机器设备市场法的运用。 分为实体和引入新课: 权益两个方 面。其中～权房地产作为一项较为特殊的资产，在市场经济发展的今天， 益是指一切成为了资产评估中的一项涉及面广，影响力大，牵涉到广大与房地产有人民群众切身利益的资产评业务。对于房地产评估的具体方关的权利、利 益和收益的法应用是本课实训的重点。 总称。 一、房地产及其特性 (一)房地产的概念:是指土地、建筑物及其他地上定着物，实质上包括土地和建筑物两部分。在房地产评估对象中，有，土地、建筑物、建筑物和房地合一。 (二)房地产的特性 1、土地的自然特性(1)数量的有限性;(2)位置的不可移动性;(3)效用的持久性;(4)效用的差异性; 2、土地的经济特性 (1)用途的广泛性;(2)供给的稀缺性;(3)经济地理位置的可变性;(4)可垄断性; 3、房地产的特性 (1)位置固定性;(2)使用长期性;(3)投资大量性;(4)影响因素多样性;(5)保值增值性。 二、房地产评估的原则 ,、合法原则;,、最佳使用原则; ,、房地综合考虑原则;,、区域及地段原则。 三、房地产评估的程序 (一)接受委托，明确事项; (二)制定作业计划和技术; (三)现场勘查，收集数据资料; (四)评定估算，撰写报告。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 四、房地产价格的构成 (一)土地取得成本:1、征用农地的土地取得成本;2、城 市房屋拆迁的土地取得成本;3、市场购买的土地取得成本。 (二)开发成本:1、勘查设计和前期工程费用;2、基础设 施建设费;3、建筑安装工程费;4、公共配套设施建设费; 5、税费; (三)管理费; (四)投资利息; (五)销售税费; (六)开发利润。 五、房地产价格的影响因素 (一)一般因素:1、社会因素;2、经济因素;3、政策因素。 (二)区域因素:1、商业繁华度;2、道路通达度;3、交通便捷度;4、设施完备度;5、环境质量状况。 (三)个别因素:1、土地的个别因素:(1)位置、面积、地势、地质;(2)形状、宽度、深度;(3)临街状况;(4)规划用途、容积率、使用年限;(5)生熟程度;2、房屋建筑物个别因素:(1)面积、构造、材料;(2)设计、设备;(3)质量;(4)楼层、朝向;(5)法规限制。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 六、 房地产评估的成本法 (一)、基本思路及计算公式 成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或假合资的方法，是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。计算公式为: 评估价值=重新购建价格-损耗 评估的对象有:1、新开发的土地;2、新建的房地产;3、旧的房地产。 (二)、适用的对象和条件 一般而言，只要是可以估算出其成本的房地产，都可以采用成本法估价;用于既无收益又很少发生交易的房地产估价;也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产;也广泛应用于一些特殊目的的估价; 运用成本法应注意:一是要估价出客观成本;二是要结合供求分析确定最终的房地产价格。 成本法与其它方法一样也存在着一定程度的缺陷。 (三)、新开发土地评估的操作步骤 新开发土地价格=取得待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润 1、估算取得待开发土地成本 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、估算土地开发成本 ?、基础设施建设费;?、公共配套设施建设费; 3、估算管理费用;4、估算投资利息;5、估算税费 6、估算开发利润 (四)、新建房地产评估的操作步骤 1、新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建 造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 2、新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 ?估算土地取得成本;?估算土地开发成本和建筑物建造成本;?估算管理费用;?估算投资利息;?估算销售税费;?估算开发利润。 (五)、旧房地产评估的操作步骤 1、旧有房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-旧有房地产的贬值; 2、旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格-建筑物的损耗 ?估算重新购建价格;?估算损耗(重点)包括一是估算土地的损耗;二是估算建筑物的损耗。基本方法有:年限法和打分法。 七、应用举例 P157.例 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、估算土地取得成本=出让金=拆迁费=10+5=15万元/亩 =250元/平方米 2、估算土地开发成本=开发费=其他费用=3亿元/平方公里+3万元/亩=345元/平方米 23、估算投资利息=205*[(1+6%)-1]+345*60% =53.89元/平方米 4、估算开发利润=(250+345)*10% =59.50元/平方米 5、计算土地价格 土地单价=250+345+53.89+59.50=708.39元/平方米 土地总价=708.39*60000=42509400元 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估实训 教学主题 房地产评估(二) 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解收益法和市场法的概念和理论依据;掌握收益法和市场法在房地产估价中的运用方法及其注意事项。 职业技能教学点: 1、房地产评估收益法的运用。 2、房地产评估市场法的运用。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3)引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6)重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课: 一、成本法基本思路及计算公式 二、适用的对象和条件 三、应用举例 引入新课:成本法较好地解决了成本的问题，但是，它自身同样不是全能的。对于一些公用设施的或是不经常交易的房地产，就只能使用其它的估价方法较为恰当。 房地产评估的收益法 一、基本思路及其步骤 收益法又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。 收益法涉及三个基本的参数:1、净收益额;2、资本化率;3、收益期限。 二、适用的对象及条件 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估;对于政府办公楼、学校等公用、公益用房，一般不能采用收益法进行估价。 收益法的前提条件:房地产收益和风险可以预期和量化。 三、各参数的估算 (一)净收益的估算:净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，在确定收益时必须注意，它不是实际净收益。计算公式为: 净收益=潜在毛收入-空置等的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用 注意两种情况:1、出租型房地产的净收益的估算;2、直接经营型的估算;3、自用或未用的估算。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)资本化率的估算 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率; 资本化率实质上是房地产投资报酬率，其具体计算的方 法有: 1、纯收益与价格比率法:例如P161.例 2、累加法:资本化率=无风险报酬率+风险调整值 3、排序插入法 (三)收益期限的确定 1、对于单独的土地和单纯的建筑物，应分别根据土地使用 年限和建筑物的经济寿命来确定收益期限; 2、对于合成体评估对象，如果建筑物的经济寿命长于土地 使用权限或者相同，应根据土地使用权限来确定收益期; 3、如果相反，则应:(1)先根据建筑物的经济寿命确定期 限，计算净收益时不扣除建筑物的折旧费和土地摊销费;然 后再加上土地超出期限的价值的折现值;(2)将未来收益期 限设为无限期，扣除建筑物的折旧费和土地摊销费。 此内容一般四、收益法的派生方法 性讲述～要求(一)土地残余法 进行自学。 (二)建筑物残余法 (三)收益倍数法 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 房地产评估的市场法 一、基本思路及计算公式 市场法又称市场比较法，是指在求取被估房地产价格时，将被估房地产与近期市场上已发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出被估房地产合理价格的一种方法。 类似房地产是指在用途、所处区域相同或相似的房地产; 合理价格是指在一定评估目的下，被估房地产最有可能实现的市场价格; 基本公式有: 1、被估房地产价格=交易实例单价*(1+交易实例差异因素调整率)*(1+期间房地产价格上涨率)*被估房地产面积 2、被估房地产价格=交易实例单价*交易情况修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*交易时间修正系数*被估房地产面积 二、适用对象及条件 (一)要有充分的市场交易资料; (二)交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性; (三)交易实例资料及其来源必须详实可靠 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 三、操作步骤及因素修正 (一)踏勘被估房地产; (二)收集较充分的房地产交易实例资料; (三)选取可供比较的交易实例:(1)用途相同;(2)所处的区域相同或类似;(3)价值类型相同，或引起交易的原因或性质基本相同;(4)建筑结构相同或相似;(5)与评估基准日接近;(6)须为正常交易或可修正为正常交易;(7)筹资条件相似。 (四)建立价格可比基础:(1)统一付款方式;(2)统一化为单价;(3)统一货币单位;(4)统一面积单位;(5)统一面积内涵。 (五)差异因素的比较与修正 1、交易情况修正:(1)有特殊利害关系人之间的交易;(2)交易时由特别的动机;(3)卖方或买方对所买卖的房地产存在特别兴趣;(4)卖方或买方不了解市场行情;(5)相邻房地产的情况;(6)特殊交易方式;(7)交易税费的转嫁;(8)其它特殊交易情形。计算公式为: 交易实例价格*交易情况修正系数=正常价格 2、交易时间修正 交易日期的休整是将可比交易实例在其成交日期的价格修正到估价时点的价格，一般采用价格指数或变动率。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 计算公式有: 交易实例价格*交易日期修正系数=估价时点价格(1) 交易实例价格*估价时点价格指数,估价时点价格(2) 交易当时价格指数 3、区域因素修正 区域因素比较修正的内容，主要包括交通便捷程度、区域繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪音、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。 具体的方法有直接比较法和间接比较法。 4、个别因素修正 可以采用直接比较交易实例与被估房地产之间的差别，确定个别因素修正的内容，然后对每一项造成交易实例价格差异的个别因素进行分析，求出修正系数进行计算。 5、确定比准价格 对上述修正因素进行综合计算出估价对象的现时价格。 (六)被估房地产价格的确定 通过上述交易情况修正、交易时间修正、交易因素修正、个别因素修正，就把交易实例的价格转化为被估房地产的价格。由于用来比较参照的交易实例有多个，需要将其综合，得出一个平均的价格。 四、应用举例 待评估宗地位一块商业用途的空地，面积为3000平方米， ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 要求评估其2002年12月的公平市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况见表5-2 1、进行交易情况修正:都为正常交易无需修正; 2、进行交易时间的修正 A交易的修正系数=114/100=1.14 B交易的修正系数=112/100=1.12 C交易的修正系数=107/100=1.07 3、进行区域因素修正; 4、进行个别因素修正; 5、计算比准价格; 6、采用算术平均法求的评估结果。 待估宗地评估价(单价)=(1765+1771+1768)/3=1768元 待估宗地评估价(总价)=1768*3000=5304000元 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估实训 教学主题 房地产评估(三)(案例分析) 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解收益法和市场法的概念和理论依据;掌握收益法和市场法在房地产估价中的运用方法及其注意事项。 职业技能教学点: 1、房地产评估收益法的运用。 2、房地产评估市场法的运用。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3)引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6)重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课: 一、成本法基本思路及计算公式 二、适用的对象和条件 三、应用举例 引入新课:成本法较好地解决了成本的问题，但是，它自身同样不是全能的。对于一些公用设施的或是不经常交易的房地产，就只能使用其它的估价方法较为恰当。 房地产评估案例2.1(案例内容见实训资料) 案例分析 该案例在以下几个方面值得特别关注: 1、相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、评估技术等方面都存在特殊的性质，而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价值时，应根据评估对象的具体情况，灵活选择适当的评估方法，以合理估算被估房地产的价值。该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，将土地 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估房地产的评估 价值。 2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参 照的参照物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被 评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同 或相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可 以明确并能够修正。该案例由于被评估房地产处于开发区 内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的 土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。同时， 为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物， 对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价 格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。 3、在采用成本法评估房地产价值时，要明确房地产成本所 包含的内容，既不能多计，也不能少计。该案例仅对建筑物 采用成本法评估，因此成本中就不能包含土地取得成本、土 地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售 税费和开发利润等，只能包含建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等。另外，建筑物成本的各组成部分取价依据各不相同，计算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行，不能混淆，以免错误计算。例如，该案例中，室外工程费和增容及管理工程费是按 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 建筑物的面积每平方米定额提取;专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的;利息和利润是按(建安费，室外工程费，增容及管理工程费，专业费，建设单位管理费)的一定比例计算的;营业税及附加则是按(建安费，室外工程费，增容及管理工程费，专业费，建设单位管理费，利息，利润)的一定比例提取的。因此在计算时应格外谨慎，明确各组成部分的取价依据和取价方法，以正确估算被评估房地产的成本。 房地产评估案例2.2(案例内容见实训资料) 评估说明及结论分析 一、评估说明 (一)关于土地使用权W国用(2003)字第157号的评估 1、委估物简介:该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号,,03,17,08,02,无偿划拨，面积7,349.79?，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。 2、基准地价修正系数法 公式:待评估土地使用权评估值 ,基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (1)基准地价:依据W市土地管理局2001年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元,?。 (2)时间因素修正系数:通过对宗地所在区域2001年以来地价变化的调查分析，从2001年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。 (3)个别因素修正系数 个别因素 标准值 因素状况 评分 面积 1 较大 1.3 形状 1 多边形 0.9 地势 1 平坦 1.2 地质 1 一般 0.8 宽深比 1 合适 1 临街深度 1 宽 1 进深度 1 一般 1 合计 7 7.2 个别因素修正系数,7.2?7,1.03 (4)剩余年限修正系数:该地属无偿划拨，取修正系数为1。 (5)容积率修正系数:该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。 (6)土地单价评估值,3,330×1.06×1.03×1×1.36 ,4,944.54元,? (7)土地总价评估值,7,349.79×4,944.54 ,36,341,331元 3、重置成本法 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 公式:土地价格,土地取得费，土地开发费，投资利息，投资利润，土地出让金 (1)土地取得费: ,.土地补偿费和安置补助费:该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元,亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30,135,000元,亩。 ,.青苗补偿费:根据《土地管理法》和W征字(1995)001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元,亩。 ,.土地管理费:依照W价房地字(1995)44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6,的土地管理费。 土地管理费,(135000，1500)×2.6,,3,549元,亩 ,.耕地占用税:依照W政(1987)98号文件规定，取耕地占用税为10元,?(6,667元,亩)。 ,.新菜地开发基金:依照W政(1994)30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元,亩。 ,.不可预见费:依照W价房地字(1996)403号文件规定，按征地费用的2,计取不可预见费。 不可预见费,(135,000，1,500，60,000)×2%,3,930元,亩。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 G.土地取得费,135,000，1,500，6,667，60,000，3,549，3,930,210,646元,亩,315.97元,? (2)土地开发费 ,.城市基础设施80元,? ,.商业网点配套费22元,? ,.公共消防设施配套费3元,? ,.人防易地建设费14元,? ,.城市规划管理费1元,? 土地开发费,80，22，3，14，1,120元,? (3)投资利息:土地开发期为2年，利率取6, 2土地取得费利息,315.97×,(1，6,),1,,39.05元,? 土地开发利息,120×,(1，6,),1,,7.2元,? 投资利息,39.05，7.2,46.25元,? (4)投资利润:根据待估宗地所在区位，取投资利润20,。 投资利润,(315.97，120.00)×20,,87.19元,? (5)土地出让金:依据W政(2004)39号规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1,215元,?(40年)，考虑该地容积率较高，取容积率修正系数2.99;则 土地出让金,1,215×2.99 ,3,632.85元,? (6)土地单价评估值 ,315.97，120，46.25，87.19，3,632.85,4,202.26元,? ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (7)土地总价评估值,7,349.79×4,202.26,30,885,729元 4、委估宗地综合评估值 评估值,(重置成本法评估值，基准地价修正系数法评估值)?2 ,(36,341,331，30,885,729)?2 , 33,613,530元 (二)关于红三楼的评估说明 1、委估物的概况 红三楼位于XX区XX路西侧，北面与XX商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积7590.36?，1997年建成并投入使用，房产权证号W房字第200205765号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊顶，内设中央空调。 2、评估方法 红三楼现用于商业经营，采用市场比较法评估 (1)比较案例 取自2004年7月8日W晨报6月份商务楼价格信息表 , 商住两用 4000元,? XX区 , 商住两用 4000元,? XX区 , 商住两用 4300元,? XX区 (2) 因素比较修正系数 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 委估房产与案例 评估对象 实例A 实例B 实例C 比较因素与内容 交易情况 100 100 100 100 交易时间 100 100 100 100 距商业服务中心距离 100 97 98 96 区 距公共设施距离 100 98 99 97 域 因 道路状况 100 98 100 97 素 距对外交通设施的距离 100 103 102 102 临街位置 100 99 99 98 个 房屋构造材料 100 120 120 130 别 临街深度 100 98 99 97 因 装修及设施 100 67 67 67 素 房屋成新率 100 125 125 125 (3)比准价格 ,:4,000×(100,97)×(100,98)×(100,98)×(100,103)×(100,99)×(100,120)×(100,98)×(100,67)(100,125),4,275元,? ,:4,000×(100,98)×(100,99)×(100,100)×(100,102)×(100,99)×(100,120)×(100,99)×(100,67)(100,125),4,104元,? ,:4,300×(100,96)×(100,97)×(100,97)×(100,102)×(100,98)×(100,130)×(100,97)×(100,67)(100,125),4,509元,? (4)评估单价的确定 评估单价,(4,275，4,104，4,509)?3,4,296元,? (5)综合整体土地容积率，设定容积率为3 分摊的地价,土地单价?容积率,4,204?3,1,401元,? ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (6)不含地价的评估单价,4,296,1,401,2,895元,? (7)评估总价的确定 评估总价,7,590.36×2,895,21,974,092元 (三)各项资产评估值详见评估明细表 二、结论分析 委估资产为国有资产，由于历史原因，委估资产原有账面成本不祥或未入账，故本次评估无法结合委估资产原有账面成本进行结论分析。 房地产评估案例2.4—商场评估案例(案例内容见实训资料) 案例分析 评估对象属于商业性房地产，其主要特点是能够获得收益，其价值集中体现在它的获益能力上，所以收益法是商业性房地产评估最为常用的方法。但评估对象中的塔楼尚未装修完工，目前尚无收益，且评估目的为融资需要，因此本案例分别采用收益法和成本法对裙楼和塔楼进行评估，并加和求得房地产总价值，评估思路和方法选取都是正确的。 收益法应用的关键是对评估对象年纯收益的估算和折现率的选用，因此，运用收益法进行房地产评估时，必须在获得相关可靠信息的基础上，准确地预测评估对象的年纯收益并采用合理的方法测算出折现率，才能对评估对象客观合理的价格作出正确的判断。虽然收益法的理论和步骤是惟一的， ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待。 收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。本案例中的房地产是出租型房地产，应根据租赁合同计算纯收益。C评估事务所根据调查研究，预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年不会有大的变化，将租金收入按前3年的租金实际发生额的平均数计算调整，技术方法合理，测算过程正确，评估结果符合实际情况。而且，商场现有的经营格局，并未反映出房地产最佳使用状况，以致使本应该获利高的楼层获利低，本应该获利较低的楼层获利反而偏高。评估人员按照最佳效用原则和贡献原理，将各楼层的实际收入水平调整为客观收入水平，并据此评估出各层的价格，即能满足房地产产权分割变动的需要，又能如实反映评估房地产的真实价格。而且×商场目前的整体收益水平基本代表了未来收益水平，因此调整后的整体租金收入与调整前不发生变化，这样就不会因对各楼层租金的调整影响委评房地产的整体价格。 出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计算总费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这一点是正确的。在实际评估工作中.有很多评估人员在用收益法评估房地产价格时把折旧费 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 包括在总费用中，这种做法是错误的。因为如果扣除折旧，就已不是房地产的价格了。本案例中，扣除了一项不可预见费，这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不同，在经营期限内需要考虑设备重置发生的费用(如电梯、空调)，另外还存在重新装修的可能，将这些费用列为不可预见费，体现了谨慎原则。 折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题。本案例的折现率是用国债5年期利率折成复利率，加风险利率来确定的。这种确定方法是比较合理的。一般来说，折现率包括三方面内容:无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下，根据通货膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性，确定折现率可以不考虑通货膨胀率。这样，折现率通常用无风险利率加上风险报酬率来确定。无风险利率是投资者投资应获得的最低报酬率，国外评估机构通常以政府长期国债作为无风险利率。因此，本案例采用5年期国债复利率加风险利率确定折 现率是可行的。 总体来看，本案例评估思路合理，选用方法适当，评估测算过程正确，评估结果符合市场实际情况。但也有以下几点值得注意的问题: 1.本案例具备采用成本法的条件，应将成本法作为其中一种评估方法求出一个值，再与收益法相联系，最后综合确定评 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 估值，或用成本法来验证评估结果。 2.计算纯收益时应考虑空置率和租金损失，如果没有空置和租金损失，应予以说明。 3.评估中未说明租金收入是否存在租约限制。如果有租约限制，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，而不是采用正常客观的租金。因为，如果某些评估对象附带租约，当该评估对象的产权发生转移时，依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。评估人员对这类房地产进行评估时，应注意考虑这些因素的影响。 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 资产评估实训 课程名称 教学主题 无形资产评估实训及案例分析 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解无形资产的范围和分类，以及特点与功能;掌握无形资产评估的特点、目的与方法。 职业技能教学点:,、无形资产评估收益法的应用。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3)引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6)重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:一、房地产评估的收益法实训 二、房地产评估的市场法实训 引入新课: 我们知道无形资产有的可以为企业的产品生产提供新型的生产工艺或方法，使产品的合格率上升;有的为企业的生产经营带来某种特定的权力，而形成一定的垄断经营;有的作为企业产品的标识，经注册而成为产品的形象，长期使用„„ 总之有价值，需要进行评估。 无形资产评估实训 一、无形资产的概述:是指由特定主体控制的，不具有独立实体，对生产经营与服务能持续发挥作用并能带来经济利益的一切经济资源，是与有形资产相对应的概念。 包括:1、专利权—是国家专利主管机关依法授予发明人或其权利受让人对其发明创造在法定期限内享有的独占权或专利权。 2、专有技术—是指在生产经营活动中使用的、未经公开、不受法律保护的知识和技巧; 3、商标权—是商品生产者或经营者依照法定程序向国家有关部门申请注册并取得对该商标的占有、使用、收益和处分的权利。受法律保护。 4、著作权—是指公民、法人或非法人单位按照法律规定对于自己的科学或文学、艺术等作品所享有的专有权利。 5、土地使用权—是指土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利;6、经营特许权—是指政府所授予的允许在一定地区经营或销售某种特定商品的权利; 7、商誉—是指企业在一定条件下，能获得高于正常投资报酬率的回报所形成的价值。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (一)无形资产价值的特点 1、无形资产的成本是由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量的。 2、无形资产的价值主要以效用为基础，而有形资产的价值较多以生产费用为基础。 (二)无形资产的功能特性 1、附着性—依附于有形资产而发挥作用; 2、共益性—可以作为共同财富; 3、积累性—其作用建立在其他成果的基础之上; 4、替代性—一种无形资产总会被更新的所替代。 二、影响无形资产评估价值的因素 1、无形资产的取得成本 2、机会成本—指无形资产转让后可能给转让方造成的损失。 3、效益因素—即决定无形资产的价值是由应用后所创造的价值来确定。 4、寿命期限—获利能力与经济寿命有关。 5、技术成熟程度—影响技术型无形资产的评估值。 6、转让因素内容—分为所有权转让与使用权转让。 7、市场供求状况—价值受市场供需的影响。 8、同行业同类无形资产的计价标准和依据。 9、价格支付方式 三、无形资产评估的特点、目的与前提 (一)无形资产评估的特点:1、市场性;2、模拟性;3、公正性。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)无形资产评估的目的:1、产权变动;2、无形资产转让、投资、企业整体或部分资产评估实训实训时;3、纳税、保险、诉讼等为目的的评估。 (三)无形资产转让、投资评估的前提 1、能够带来超额利润;2、能够带来垄断利润。 四、无形资产评估的一般方法 (一)收益法 ?基本公式 nK,Rt,t(1，r),t1无形资产评估值=(1) nK,Rt,t(1，r),t1无形资产评估值=Y+ (2) Rt式中:K——无形资产分成率;——第t年分成基数(超额收益);t——收益期限;r——折现率;Y——最低收费额; ?无形资产收益额的确定 1、直接估算法;2(差额法;3(分成率法;4(要素贡献法?无形资产评中折现率的确定 折现率的内涵是指与投资于该无形资产相适应的投资报酬率。需要进一步说明的是，折现率一般包括无风险利率和风险报酬率。一般来说，无形资产投资收益高，风险性强，因此，无形资产评估中折现率往往要高于有形资产评估的折现率。 无形资产收益期限的确定 1、?法定年限法;2、更新周期法;3、剩余寿命预测法。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)、成本法基本计算公式与操作方法 无形资产无形资产,，成新率 评估值重置成本 (3) 1、自创无形资产重置成本的计算 (1)成本核算法 直接间接资金合理无形资产,，，， 成本成本成本利润重置成本 直接成本按无形资产创制过程中实际发生的材料、工时消耗量，按现行价格和费用标准进行估算。即: 物质资料现行现行费无形资产实耗,(，)，(，) (4) ,,实际耗费量价格用标准直接成本工时 (2)市价调整法 2、外购无形资产重置成本的估算 (1)市价类比法 在无形资产交易市场中选择类似的参照物，再根据功能和技术先进性、适用性对其进行调整，从而确定其现行购买价格，购置费用可根据现行标准和实际情况核定。 (2)物价指数法 它是以无形资产的账面历史成本为依据，用物价指数进行调整，进而估算其重置成本。其计算公式为: 无形资产无形资产评估时物价指数,， (5) 购置时物价指数重置成本账面成本 ?无形资产成新率的估算 剩余经济寿命预测法:它是由评估人员通过对无形资产剩余经济寿命的预测和判断，从而确定其成新率的方法。其计算公式为: 剩余使用年限成新率,，100%已使用年限，剩余使用的年限 (6) ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (三)、无形资产评估的市场法 市场法强调的是具有合理竞争能力的财产的可比性特征。如 果有充分的源于市场的交易案例，从中取得作为比较分析的参照 物，并能对评估对象与可比参照物之间的差异做出合适的调整， 就可应用市场法。 如果需要使用市场法评估无形资产，评估人员应注意以下事项。 一、具有合理比较基础的类似的无形资产 二、收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依。 三、作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求 四、无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此作出言之有理，持之有据的调整。 无形资产评估案例3.1—专利及专有技术评估案例(内容见实训资料) 评估值的计算 (一)评定估算的思路 评估值的计算采用超额收益法，即把超额收益采用适当的折现率折算成现值，然后加总求和，从而得出无形资产评估值。 评定估算的思路是将无形资产作为整体，对其超额收益期内的超额收益通过资产化求出无形资产的整体评估值。然后按照各项无形资产对获取超额收益贡献的大小，将无形资产整体评估值分割为各项无形资产的评估值。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 n FtP,, t(1，r)t,1(二)计算公式 式中:P——被评资产的评估值(万元); F——未来第t年的预期超额收益(万元);t——未来年序; t n——被评资产的剩余经济寿命(年);r——折现率(%)。 (三)评估参数的计算和确定 1(未来各年的预期超额收益(F) t 以产品销售所取得的净利润即所得税后利润作为收益。 计算公式为: 年超额收益,企业每年收益一企业有形资产评估值×社会平均资产收益率 (1)企业年收益的预测 从表1可知该公司在1994-1997年间平均每年增加销售收入603.60万元。评估人员分析，这一势头将延续到未来第3年，在第4年至第5年持平，第6年至第7年销售收入将有所下降。从表1可知(见实训资料)该公司前四年销售净利润率平均为12.70%。将上述数据代入下式: 未来企业年收益,未来企业年销售收入×平均销售净利润率 ～未来第1年企业年收益,(3462.88，603.53)×12.70%,4066.41×12.70%,516.43(万元) ～未来第2年企业年收益,(4066.41，603.53)×12.70%,4669.94×12.70%,593.08(万元) ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 ～未来3、4、5年企业年收益,(4669.94，603.53)×12.70%, 5273.47×12.70%,669.73(万元) ～未来第6年企业年收益,(5273.47,603.53)×12.70%, 4669.94×12.70%,593.08(万元) ～未来第7年企业年收益,(4669.94,603.53)×12.70%,4066.41×12.70%,516.43(万元) (2)企业有形资产评估值 有形资产在本次评估中系指流动资产、建筑物、在建工程和机器设备。本次有形资产的评估值为5670.48万元。 (3)社会平均资产收益率 社会平均收益率取1998年7月1日中国人民银行公布的银行一年定期存款利率为4.77%。 所有未来各年的年超额收益: F,516.43,5670.48×4.77%,245.95(万元) 1 F,593.08,5670.48×4.77%,322.60(万元) 2 F,F,F,669.73,5670.48×4.77%,399.25(万元) 345 F,593.08,5670.48×4.77%,322.60(万元) 6 F,516.43,5670.48×4.77%,245.95(万元) 7 2(折现率的确定(r) 折现率是将未来收益折算成现值的比率。本次评估以安全利率与风险报酬率之和为折现率。安全利率，选用1998年中国人民银 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 行规定的自1998年7月1日起执行的银行一年定期存款年 利率4.77%。风险报酬率，考虑被评无形资产对企业未来收 益的贡献存在市场风险、经营风险和技术风险等不确定性因 素，在折现率中必须含有风险报酬率。据《资产评估操作规 范意见(试行)》，风险报酬率一般为3%到5%。本着稳健原则取为5%。 折现率r,4.77%，5%,9.77% 3(未来时序(t) 由于评估基准日是1998年7月31日，所以未来第1年系指1998年8月1日至1999年7月31日。其余类推。 4(被评资产的剩余经济寿命(n) 剩余经济寿命是指被评无形资产能为企业带来超额收益的剩余年限。评估范围内有多种技术资产，评估人员综合考虑后予以认定。在机械行业，一般的说技术的经济寿命为10年左右。保守地估算，取n,7年。 (四)评估值的计算 根据前述公式进行计算，A公司无形资产整体的评估值为1631.60万元。 如前所述A公司的无形资产主要集中于热矿振动筛等7项技术资产。评估人员在实地考察分析和听取A公司高级管理人员意见的基础上，按各项技术资产对企业收益的贡献大 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 小将无形资产整体评估值作如下分割，作为A公司的各项无形资产的评估值。 表3:A公司无形资产评估结果 单位:元 序技术资产名称 类别 比重 评估值 号 1 热矿振动筛 专有技术 40% 6,526,400 2 自振筛面 专利及相关技术 15% 2,447,400 TDL3075桶园等厚振动筛TDL3090桶园3 专有技术 15% 2,447,400 等厚冷矿筛 4 ZKGl539型重型振动给矿机 专有技术 10% 1,631,600 5 电机振动给料装置 专有技术 10% 1,631,600 6 双轴振动器 专利及相关技术 5% 815,800 7 低噪声高效振动扳 专利及相关技术 5% 815,880 合 计 16,316,000 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 资产评估实训 课程名称 教学主题 长期投资及其它资产评估实训 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解长期投资的概念，以及分类，熟悉长期投资评估的特点和程序。掌握市场法、收益法在长期投资评估中的应用。 职业技能教学点:1、长期投资评估的市场法、收益法的应用。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3) 引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6) 重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 2、教学进程: 新课导入 (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:一、专利权和专有技术的评估程序;二、专利权和专有技术的评估方法;三、商标权评估程序;四、商标权评估举例 引入新课:在企业资产总额中，长期投资作为其生产经营的重要组成部分，有其自身的价值特点和存在形式，其价值的评估也有区别于其他资产评估实训实训的具体措施和手段。 长期投资及其它资产评估实训 一、长期投资的概念与分类 长期投资是指投资者将资金投入不准备在一年内变现的资产，包括购买股票、债券和以要素资产进行直接投资行为。 目的是:一是优化资产配置，提高资产效率，增强抵御市场风险的能力;二是从分利用积累资金，扩大企业规模。 二、长期投资评估的特点 1、长期投资评估是对资本的评估; 2、是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估; 三、长期投资评估程序 (1)明确长期投资项目的具体内容; (2)进行必要的职业判断; (3)根据长期投资的特点选择合适的评估方法; (4)评定测算长期投资，得出评估结论。 四、债券评估方法 (一)债券要素 1、到期日—一般指全部付清本利的日期。2、偿债条件—支付利息和本金的条款。3、回赎与转换条件。4、求偿等级—求偿权利的次序。5、抵押—分信用债券和抵押债券。 6、债券面值和利息。7、债券利率。 (二)债券风险评价 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 表8-1 债券评级表 标准普尔 风险特征 投AAA 最佳投资级，信用最高，偿还能力最强，投资风险最小。 资级 AA 高质量投资级，信用度很好，偿还能力强，安全略低于上。 A 良好质量投资级，中上等信用级别，偿还能力较强，存在风险。 BBB 中等投资级，偿还能力尚好，有一些不稳定因素，有风险。 投BB 下等投资级，具有偿还能力，但无保障，不稳定，有风险。 机级 B 下等信用级别，没有足够的保障能力，有风险。 CCC 信用不好，存在危及偿还能力的因素，可能违约。 CC 高度投机性证券，很可能违约，奉献较大。 C 信用等级最低，不能作为真正的投资对象。 D 违约债券，还本付息被拖欠。 (三)现行市价法—在市场交易正常的情况下，该债券的现行市价就可作为该债券的评估值。 采用现行市价法评估债券价格，，一般以评估基准日的收盘价为准。评估人员需要在报告中说明评估方法、评估依据以及评估结果的时限性。 (四)收益现值法 在债券不能进入市场流通，以及债券价格严重扭曲的情况下，授意限值法是基本方法。是在考虑债券风险的前提下，按适用资本化率折现预期收益的方法。资本化率也是由无风险报酬率和风险报酬率两部分组成。计算的具体方法有: 1、每年(期)支付利息，到期还本债券的评估 2、到期一次还本付息债券的评估 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 五 股权投资的评估 股权投资包括两种形式:直接投资形势和间接投资形式。 一、直接投资形式的股权投资评估 企业以货币资产、有形资产或无形资产对被投资企业进行股权式投资，一般是有限期的长期投资。在投资收益的问题上是由投资明确规定的。 投资收益的分配形式一般有:(1)按投资方投资额的比例参与被投资企业净收益的分配或收入提成;(2)按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬。 投资本金的处置方法一般有:(1)协议期满按投资时的作价金额以货币返还;(2)协议期满返还实投资产;(3)协议期满按协议期满时实投资产的变现价格或续用价格作价以现金返还。 直接投资的评估分为两部分:一是对直接投资的手一部分的评估;(一般采用的方法是收益法)二是对本金部分的评估。(情况较为复杂，见教材的例题) 例题讲解:p307-308 ※对于控股的长期投资，应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估应以收益法为主，在特殊情况下，也可以采用重置成本法和现行市价法。 对于非控股的直接投资，一般应采用收益法进行评估。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 需要注意三种特殊情况: (1)对于没有明显经济利益，也不能形成任何经济权利的 投资应按零值计算; (2)在长期投资的未来收益难以确定时，可以采用重置成 本法队被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值; (3)对于投资份额很小，或直接投资发生时间不畅，价值变化不大，被投资企业账实基本相符，则可根据核实后的北投资企业资产负债表上的净资产数额，依据投资方所占的份额确定评估值。 二、间接投资形式的股权投资评估 (一)股票投资的含义—股权投资中的间接投资就是指的股票投资。 (二)优先股于普通股 股票的种类，从资产评估实训实训的需要出发，根据持有人享有权利大小和承担风险大小，分为优先股和普通股;根据股票是否可上市，分为上市股票和非上市股票。 (三)股票的价格 与股票评估有关的价格有: (1)清算价格—是指公司清算时公司的净资产与公司股票的比值。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (2)内在价格—是一种理论价格，是根据评估人员对股票 未来收益的预测经过折现得到的股票价格。 (3)市场价格—是指证券市场上买卖股票的价格。在证券 市场发育较成熟、稳定的情况下，市场价格就是市场对公司 股票的客观评价。 对于选用何种价格进行评估，一般应考虑:一是股票持有 者的目的与持有期限;短期投资应以市场价格评估，长期投 资应以内在价格进行评估。二是股市发展是否成熟。 (四)股票价格的评估方法 1、采用现行市价法评估上市股票 股票评估值=评估基准日的价格*持有股数 首先，是评估基准日价格的选择—加权平均成交价;其次， 在股市波动较大的情况下—进行调整。 2、采用收益现值法评估优先股 需要考虑:一是评估优先股的风险;二是，按优先股的性质和条款确定预期收益，综合评估其现值。 (1)累积优先股的评估 评估值=股利永续年金的现值。 (2)参与优先股的评估 参与优先股的现金收益分为三部分:额定股息、额外分红、将来的出售价。 (3)可转换优先股的评估 可转换优先股的收益为股息和转换成的普通股票或债券的价格。严格讲，收益应为调换差价，实际评估中，是将调入的普通股收益的现值作为调出优先股的期末收益。 3、采用收益现值法评估普通股 根据普通股收益的趋势分为: ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (1)固定红利模型 固定红利模型是假设企业在今后分红是稳定在一个相对固 定的水平上。因此，此方法适用于生产经营一直较稳定、红 利派发亦稳定的企业的普通股的评估。 例P315 (2)红利增长模型 例 P316 (3)分段模型 具体操作为:将收益不稳定时期作为前期，分别预测每年 的收益并折现;在进入稳定时期后，可按固定红利模型或红 利增长模型计算后期。永续的收益现值，将两段时期的现值 相加即为评估值。 投资权益价值评估案例 一、案例资料 2002年底，国内某乳品公司为了快速发展与一国际投资银行签订了融资协议，具体内容包括，2003年1月1日，该投资银行出资2亿元人民币，其中1亿元以2元/每股的价格认购乳品公司的普通股股票，另外1亿元购买乳品公司的特种债券，该债券期限为6年，年利率2%，不计复利、每年付息，到期还本。同时投资银行与乳品公司签订了有关企业经营的协议:融资开始后的三年中的每一年，乳品企业的净利润要比上一年增长15%，每一个不能达到增长要求的年份，投资银行都会将20% 的特种债券以对应2元/每股的价格转换为普通股股票。2006年初，该投资银行计划将其持有的乳品公司的所有权益(包括股权和债权)一次性的转让，某评估机构对这部分权益进行了评估，以下是他们收集和测算的部分数据，请进行分析得出权益最后的估值。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 二、案例分析过程: 根据评估机构提供的资料: (1)评估基准日:2006年1月1日，评估基准日之前产 生的股权及债权收益已经结清 (2)乳品公司2002、2003、2004、2005年的净利润分 别为5000万元、6000万元、7000万元、8000万元。2005 年的每股收益是0.8元 (3)预测评估基准日后前3年每股收益保持每年10%的 增长，之后进入平稳发展时期，每股年金收益为评估基准日 后第三年的每股收益。 (4)考虑风险报酬率的差异，债权和股权使用折现率分 别为5%和10% 根据权益特征，评估人员应当采用收益法进行分步评估 (1) 第一步，确定在评估基准日的投资银行拥有的债权 及股权数量 2003年的年增长率=(6000-5000)/5000=20% 2004年的年增长率=(7000-6000)/6000=16.67% 2005年的年增长率=(8000-7000)/7000=14.29% 对比公司实际完成的净利润水平，融资后的三年中，只有2005年未完成15%的增长约定，因此有2000万元债权转为股权，以每股2元的标准，应在原来5000万股的基础上增加1000万股，所以在评估基准日，投资银行应持有乳品企业债权8000万元，股权6000万股。 (2) 第二步，使用收益法评估债权价值 债券的年利息收益=8000万×2%=160万元 债券价值=160×(P/A，5%，3)+ 8000×(P/F，5%，3) =160×2.7232+8000×0.8638 =7346.11万元 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (3)第三步，使用收益法评估股权价值 2股权价值=0.8×(1+10%)×6000×0.9091+0.8×(1+10%)× 36000×0.8264+0.8×(1+10%)×6000×0.7513+[0.8× 3(1+10%)×6000/10%]×0.7513 =4800.05+4799.73+4799.91+47999.05 =62398.74万元 债权与股权评估值合计=7346.11+62398.74 =69744.85万元 分析计算结果该部分权益的价值应为69744.85万元。 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 资产评估实训 课程名称 教学主题 流动资产评估实训 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解流动资产内容及其特点以及评估目的和价值类型，掌握货币类、实物类、债权类流动资产的评估方法。 职业技能教学点: 1、货币类、实物类、债权类流动资产的评估方法。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 新课导入 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3)引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6)重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:一、长期股权投资评估的基本思路 二、长期债权投资评估的基本思路 三、收益法在长期股权投资、长期债券投资评估 中的应用。 引入新课:作为资产评估实训实训的对象，房地产的特点之 一是时间长，投资额大，而作为时间短，投资金额相对小于 房地产的流动资产其评估价值如何确定呢, 一、流动资产内容及其特点 在本教材的讲述中，作为评估对象的流动资产是指在企业 经营周转中的流动资产，因此，主要包括货币资金，短期投 资，应收项目，存货及其他流动资产等。 特点:1、周转 速度快;2、变现能力强;3、形态多样化。 二、流动资产评估的特点 1、 流动资产评估实训实训是单项评估; 2、必须选准评估基准时间; 3、受企业牵制大，对企业会计核算资料依赖程度高; 4、要考虑评估时间和评估成本; 5、流动资产的账面价值基本上可以反映其现值。 三、流动资产评估实训实训的目的和价值类型 1、企业产权变动;2、企业清算和资产变卖;3、保险索赔;4、对外投资; 四、流动资产的评估程序 (一)确定评估对象和评估范围:1、注意划分清楚;2、注意划分清楚产权归属; (二)清查核实;(三)对实物形态的进行质量检测和技术鉴定;(四)对债权情况进行分析;(五)选择合理的评估方法;(六)评定估算，确定评估结论。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 五、货币性资产的评估 (一)货币资金的评估 企业中货币资金不存在评估问题;只有在对企业价值采用单项资产评估实训实训加总的方法时，才会涉及到评估，也仅仅是进行核实确认，对外币进行折算。 (二)短期投资的评估 由于企业的短期投资大多为有价证券，因此，短期投资的评估实际上是对企业拥有的上市有价证券的评估。 六、待摊费用的评估 (一)待摊费用需评估的情形和评估对象 只有在对企业价值评估采用单项加总时才会涉及到评估; 待摊费用支出后可以形成一定形式的实物资产和享用服务的权利及其它无形资产，这种有形、无形的资产只要存在，已付出的费用就有价值，这就是评估对象。 ,、属于预付费用性质;,、属于均衡成本性质;,、属于无形资产性质的， (二)待摊费用的评估方法 一类是期限很难界定的按其账面价值评估; 二类是期限和效益确定的，根据实际内容评估。 七、材料价值评估的方法 1、企业价值评估采用加和法的评估 (1)对近期购进的材料: (2)对于购进批次间隔时间较长、价格变化大的材料，应直接以材料的市场价格并考虑购置费用后确定评估值。 (3)对于企业某些库存材料，由于购进的时间较早，目前市场已脱销，无准确的市场价格，则可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正确定; ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (4)对于库存呆滞材料则进行清理，区别情况进行评估。 2、资产业务需要单独涉及材料价值的评估，应以材料的市场价格作为评估值。 八、在产品价值评估 (一)在企业价值加和法的价值评估 在这种情形下，需要评估的是在用价值。 1、根据价格变动系数调整原成本确定评估值。其计算公式:在产品评估值=原合理材料成本+(1+价格变动系数)+原合理工资费用*(1+工资费用变动系数) 2、按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值 即按重置同类资产的社会平均成本确定被估资产的评估值 计算公式为:在产品评估值=在产品实有数量*(改工序单件材料工艺定额*单位材料现行重置价格+改工序单件工时定额*正常工资费用) 3、按在产品的完工程度计算评估值 在产品评估值=产成品重置价值*在产品约当量(1) 在产品的约当=在产品数量*在产品完工率(2) (二)资产业务单独涉及在产品价值评估 其基本方法是直接以市场价格作为评估值或以在产品的变现价格作为评估值。计算公式为: 评估值=在产品实有量*市场可接受不含税单价(1了解价格) =在产品实有量*市场可接受不含税单价 -预计销售过程发生费用(2了解收回价值) =可回收数量*现行回收价格(3市场无需求) 九、产成品及库存商品价值评估 (一)以出售为目的的价值评估:应直接以现行市场价格(不含税)作为评估值 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)以投资为目的和企业价值评估时:应以产成品的可变现净值作为评估值。其方法有: 1、成本法;2、市场法 十、在用低值易耗品价值评估 1、在用低值易耗品市场价值评估:一般采用成本法，而市场法在理论上具有可行性，但在现实生活中无法进行。 2、在用低值易耗品在用价值评估:这种情况出现在对企业价值采用单项评估加总时。计算公式为: 评估价值=在用重置全价*成新率-经济性贬值 十一、应收账款及预付账款的评估 应收账款的经济特点是债权以明确的货币金额量化，无论是否约定偿债期，债务额是约定的，而需要评估的原因有: 一是:由于等待收回的时间，因此其时间现值和终值存在不同的货币量值，需要进行把未来的终值折为现值; 二是:应收账款的回收具有不确定性，而资产评估实训实训的现实意义在于评估实际价值回收预期数据。 计算公式为:评估值=(应收账款账面值-已确定的坏账损失-预计的损失*折现系数 其基本程序是: 1、确定应收账款的账面价值; 2、确认已发生的坏账损失; 3、预计坏账损失的估算;(方法有:分类判断法，账龄分析法，坏账比例法，) 4、折现系数的确定:需要考虑的因素，一是折现时间，即折现期数;二是折现率的确定。 十二、应收票据的评估 (一)在票据单独转让下:评估值=票据到期价值-贴现息 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 对于不带息:贴现息=到期值*贴现率*贴现期 对于带息:到期值=票据面值+票据利息 票据利息=票面价值*利率*期限 例如:某企业向甲企业出售一批产品，价款为,,,万元，商定6个月收款，采用商业汇票结算。该企业于5月10日开出汇票(不带息)并经甲企业承兑，汇票到期日为11月10日。现企业准备将汇票进行背书及转让，评估基准日为7月110日。 贴现利息=300*0.6%/30*120=7.2万元 应收票据评估值=300-7.2=292.8万元 (二)在企业价值评估采用单项资产评估加总的情况下涉及的应收票据，测应按票据的本利和作为评估值，计算公式为:评估值=票据面值*(1+利息率*时间) 流动资产评估案例: 一、 案例内容: A公司委托中介机构对其拥有的全部流动资产进行评估，为A公司整体改制为股份有限公司提供价值依据。评估范围包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、待摊费用等。 二、案例分析过程: 在了解委托评估资产现状的基础上，评估人员与A公司的有关部门进行了充分的交流与分析，并据此开展流动资产评估的具体工作。 (一)核对账目:对A公司提供的价值评估申报清单逐项核对、归纳，与资产负债表、总账及明细账的相关科目2004年3月31日期末金额核对，以验证评估申报表的正确性，同时通过抽查部分凭证和查阅有关资料，进行验证。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)现场勘察及实物核对:与A公司有关人员共同到存货现场进行盘点，对重要的、价值量较大的存货进行了抽验，并与库存账进行清对核实。对往来账项、债权、债务进行函证核实。 (三)根据A公司流动资产的具体情况，主要采用成本法和市场法进行评估。 1、货币资金:账面金额为8880972.48元，其中现金1676.87元，银行存款8879295.61元。在验证A公司提供的申报表、银行对账单等资料的基础上，以其核对无误后的账面价值确认评估值。评估值为8880972.48元。 2、应收账款、其他应收款:账面金额分别为3206873元和8214180元。在对各种应收款项核实无误的基础行，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。在操作中应注意借助于历史资料和函证调查了解的情况，具体分析应收数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款方资金、信用、经营、管理现状等，对款项回收的可能性进行综合判定。其应收账项全部为近两年经常性业务往来发生额，不存在无法收回的确定因素。故确认应收账款评估值为3206873元，其他应收款评估值为8214180元。 3、预付账款:账面余额13902280元，在对预付账款账面 值核实无误的基础上，以账面值确认评估值为13902280元。 4、待摊费用:账面余额为390217元，经核实，全部为在用工具器具，将其转入低值易耗品评估。因此在此待摊费用评估值为零。 5、存货:包括原材料、在产品、半成品、产成品、委托加工材料及低值易耗品。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 ?原材料大都为近期购入，历史成本与市场差别不大，故按账面值评估。 ?在产品、自制半成品、产成品等都按账面值评估 ?低值易耗品分为在用和在库两种情况。A在库部分为近期购入，保存良好，按账面值确定评估值;B在用低值易耗品由于单位价值量低，数量大，难以逐项操作，在评估中按产品规格、用途、使用部门、使用年限等分项归类，采用重置成本法。按历史成本增加5%—10%的模具设计、购置、保管费用，再按机械工业产品出厂价格指数求取重置成本，成新率采用年限法。 ?另有从待摊费用项内转入在用工装器具账面值390217元，也采用上述方法 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 资产评估实训 课程名称 教学主题 企业价值与商誉评估 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解企业价值评估的含义与特点，掌握企业价值评估范围的界定以及评估的基本方法。 职业技能教学点: 1、企业价值评估的基本方法。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3) 引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6) 重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 新课导入 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:1、实物类流动资产的评估; 2、债券类流动资产的评估。 引入新课:前面的教学内容，无论是机器设备的评估，还是流动资产的评估，以及房地产的评估，都可以看成是对单项资产的评估。而在市场经济的条件下，需要对企业作为一个整体看待，在进行所有权转变时的整体价值该是一个社么样的评估价价值呢, 第一节 企业价值评估概述 一、企业价值评估的含义与特点 企业价值评估是对企业法人单位和其他具有独立获利能力的经济实体的持续获利能力的评定估算。 (1)企业价值评估是将具有完整生产经营能力的资产综合体作为评估客体，配股的标的是这个总合体的获利能力。 (2)企业价值的评估是以“持续经营”为假设前提的。 二、企业价值评估与企业各项资产价值汇总的区别 1、评估对象的内涵不同:企业价值评估的对象按特定目的组合起来的资产综合体的获利能力;企业单项可却指资产价值汇总的评估对象是企业各要素资产的价值总和。 2、评估的结果不同:企业价值评估与企业单项资产评估实训实训值加总之间往往存在差额。 3、评估目的与具体的适用对象不同:以持续经营假设前提下的企业产权变动为评估目的，就需要以企业的获利能力为评估的标的，配股出企业价值;如果以破产清算为假设对企业评估，就需要将企业全部可确指资产作为生产要素逐一评估后加总，然后减去企业负债。此外，对于非盈利企业的评估，也需要采用单项资产评估实训实训加总减负债的方法。 三、企业价值评估在经济活动中重要性 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (一)以产权交易为目的的企业价值评估 1、以公司上市为目的;2、以企业并购为目的;3、以为高 新技术企业筹资为目的。 (二)以企业价值管理为目的的企业价值评估 在企业价值管理下，企业价值与公司的重大决策，需要企业管理人员通过所掌握的财务数据预测企业发展前景，提高利用企业现有资产在未来创造财富的能力。 (三)以实施职员股票期权计划为目的的企业价值评估 四、企业价值评估的范围界定 (一)从产权的角度界定企业价值评估范围:应该是企业全部资产，包括企业产权主体自身占有及经营的部分，企业产权所能控制的部分。 (二)从有效资产的角度界定企业价值评估的具体范围:企业获利能力是企业全部资产中的有效资产的共同作用的结果。无效资产的处理方式有:一是“资产剥离”;二是用适当的方法对其进行单项资产评估实训实训。 第二节 企业价值评估的基本方法及其选择 一、企业价值评估中的收益法 收益法是指通过预测企业未来收益并将其折现，据以确定企业整体资产价值的评估方法。具体包括年金本金划价格法和分段估算法。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 二、企业价值评估的市场比较法 (一)含义—根据类似资产应有类似交易价格的原则，企业 价值评估的另一种方法是在市场上寻找与被评估企业相似 的交易案例，分析比较被评估企业和交易案例中的参照企业 的重要指标，在此基础上修正，调整参照企业的市场价值， 最后确定被评估企业的价值。 (二)选择可比公司,(三)选择可比指标,(四)直接比较 法的应用 三、企业价值评估中的成本法 此方法的评估思路是企业的价值等于企业所有有形资产 和无形资产的现行成本之和减去企业负债。 在我国成为首选方法的原因是:首先我国目前产权交易的 对象主要是大多处于破产边缘的国有企业;其次，我国产权 市场尚处于起步阶段，限制了收益法的应用;再次，由于成本法相对具有客观性，人们可能更相信成本法评估的结果。 四、企业价值评估中的加和法 (一)加和法的评估思路 加和法的基本思路是首先将被评估企业视为一个生产要素的组合体，在对各项资产清查核实的基础上，逐一对各项可确指资产进行评估并加总;然后再通过企业价值评估中的收益法来确定企业是存在商誉还是经济性贬值。实质上是成本法与收益法的结合。 (二)加和法的评估步骤 ,、确定评估范围的资产;,、对界定后的各项单项资产逐项评估并加总评估值;,、对企业负债进行确认和计量并计算净资产价值;,、采用收益法评估企业价值，从而确定企业的商誉或经济性贬值。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第三节 收益法在企业价值评估中的应用 一、收益法的基本计算公式及其说明 (一)持续经营假设下的计算公式 1、年金本金化价格法—是把企业未来克预测的若干年内的各年收益进行年金化处理，并以此年金的本金化价格评估企业整体资产的价格。 例如P357 2、分段估算法—是将持续经营的企业的收益期划分为两段，对于前段采用逐年复利现值计算，而后段采用永续年金现值计算，将两段的现值加总起来就是被评估企业的价格。 例如P359 二、企业收益及其预测 (一)企业收益的界定于选择 1、 企业收益的界定 一是企业创造的，但不归企业产权主体所有的收入，均不能视为企业收益;二是凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，只要形成净现金流量，均可视为企业收益。 2、 企业收益形式的选择 首先是净利润与净现金流的选择; 其次是净利润与息前税后利润的选择; 究竟如何选择，要看评估的目的。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)企业收益预测的基础与原则 已被评估企业的现实资产(存量资产)为出发点，预测 企业未来正常经营中可以产生的收益。既不是一评估基准日 企业的实际收益为出发点，也不是以产权变动后的实际收益 为出发点。 (三)影响企业收益的因素分析 1、影响企业收益现状的因素分析: 第一、市场需求因素;第二，供给因素;第三，经营管理水平;第四，政策因素;第五，其他因素。 2、影响企业未来收益的因素分析 第一，商品市场形势分析;第二，国家宏观经济政策和技术政策对企业未来生产经营(收益)的影线因素分析。 (四)企业收益的预测方法 1、综合调整法—是以企业收益现状为基础，考虑未来可能发生的有利不利因素对预期收益的影响，然后对收益进行调整以估测未来有限年期预期收益的方法。 例如P365-367 2、产品周期法—此方法用于企业预期收益受制于主要产品经营状况的企业收益预测。此法是根据企业主导产品寿命周期的特点，预测企业收益增减变化的趋势。 3、线性回归法—此方法是数理统计中常用的处理多个变量 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 之间相关关系的方法。在企业收益预测中，假定收益随时间呈现一定的增长趋势，因而收益和时间有了一定的相关性。 例如P368-369 (五)企业收益预测的基本步骤 第一步，评估基准日审计后企业收益的调整; 第二步，企业预期收益趋势的总体分析和判断; 第三步，企业预期收益的预测。 注意、1、对于企业预期收益预测前提条件的设定; 2、对企业后期收益预测的预测方法; 3、注意对预测结果的检验。 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 资产评估实训 课程名称 教学主题 企业价值与商誉评估(案例分析) 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解企业价值评估的含义与特点，掌握企业价值评估范围的界定以及评估的基本方法。 职业技能教学点: 1、企业价值评估的基本方法。 教学设计: 清点人数、知识串讲、方法例解、实训练习、本课小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3) 引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6) 重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 新课导入 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 企业价值评估案例—运用成本法对企业整体资产价值进行评估 A市YY会计师事务所(以下简称本所)接受XX公司的委托，根据国家有关资产估值的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产估值方法，对XX公司股东拟进行股权转让所涉及的全部资产和负债进行估值。 XX公司主要从事明胶系列产品、高磷骨粮、油脂、磷酸氢钙、肉骨粉的生产和销售的企业。XX公司同时也是世界银行投资的重点农业产业化项目，该项目原设计生产能力为750吨，2002年世界银行追加投资进行改造，实际生产能力达到1800吨。XX公司是目前东北地区唯一的一家明胶生产企业，是产量超过千吨的全国三大明胶生产企业之一，生产能力占全国骨制明胶的15,。XX公司2003年被吉林省科技厅评定为吉林省高新技术企业，公司也被中国明胶协会确定为明胶产品新的国家标准制定单位之一。经国家轻工业三胶质量监督检测中心抽检，公司药用明胶的各项指标均到达国际标准，是全国明胶企业中首家获得药品生产许可证的企业，食用明胶获吉林省新产品鉴定证书，并获得中国长春国际农业、食品博览交易会名牌产品称号;磷酸氢钙获吉林省优质名牌产品证书。 企业近三年以来的资产、负债和销售收入情况如下: 2002年度 2003年度 2004年度 93,507,647.48 总资产 90,051,708.99 99,957,805.53 97,349,462.03 103,240,132.07 负债 85,799,406.85 净资产 4,252,302.14 2,608,343.00 -9,732,484.59 6,344,432.71 14,947,469.26 17,814,889.89 主营业务收入 净利润 -5,808,449.90 -1,707,247.78 -8,969,533.75 公司主要税项: 企业所得税:33%;增值税:按增值额的17%缴纳;城建税:按应纳增值税、营业税等的7%缴纳。 鉴于ZZ公司拟参股XX公司。所以本项估值的目的是确定XX公司的整体资产价值，从而为上述股权变更提供价值参考依据。 案例分析过程: YY会计师事务所对XX公司进行企业价值评估 1. 估值范围和对象: 本次资产估值范围系截至2004年12月31日XX公司所拥有的全部资产、负债和所有者权益。 2. 估值基准日:本项目资产估值基准日为2004年12月31日。 3. 估值原则:资产估值的原则是调节资产估值委托者、估值业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产估值中相互关系、规范估值行为和业务的准则。根据国家国有资产管理及估值的有关法规，我们遵循的工作原则是: 独立性原则——在估值过程中不受资产业务当事人利益的影响，始终坚持独立的第三者立场。 客观性原则——各项估值参数的选择、预测、推理和逻辑判断以充分的事实为依据，建立在资产、市场和科学技术发展的现实基础上。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 科学性原则——在估值过程中根据被评资产的特点和估值目的，选择适用的价值 类型和方法，使资产估值结果科学合理。 专业性原则——估值工作由注册资产估值师完成，各类资产由具有丰富经验的工 程技术、房地产估价、财务会计等专业人员分别估值，以保证估值结果最大限度 地接近公允市价。 估值适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则以及国家和行业规定的其 他公认原则。在贡献原则的指导下，我们综合考虑每项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值;替代原则是指当同时存在几种效能 相同的资产时，有经验的买方总是会选择购买较低价的产品，因此估值结果将充 分地考虑资产的可选择性和替代性;预期原则要求在进行资产估值时必须合理预测资产未来的获利能力和获利能力的有效期限，因为资产的购买者所愿意支付的价格取决于该项资产的未来效用及获利能力。 本项估值所遵循的其他公认的原则主要是资产持续经营原则和产权利益主体变动原则。资产持续经营原则是指估值时假定被评资产将按目前的用途和方式继续使用。产权利益主体变动原则是假设被评资产的权属主体全部或部分地有所改变，从而导致资产的价值将依据新的权利主体为获得该等资产所需花费的货币量来计算。 4. 估值方法:本次估值目的为股权转让，估值的范围为全部资产和负债，根据我国国情和被评对象的具体情况，事务所认为以单项资产加总法对委估企业的整体资产价值进行估值是适宜的。其中对固定资产房屋建筑物、机器设备采用重置成本法。 单项资产加总法是指分别求出企业各项资产的估值值并累加求和，再扣减负债估值值得到企业整体资产估值值的一种方法。 (1)流动资产的估值方法: A货币资金的估值:通过盘点现金，核查银行对帐单及余额调节表，按核实后的帐面值估值。 B应收款项(应收帐款、预付帐款、其他应收款)的估值:借助于历史资料和估值中调查了解的情况，通过核对明细帐户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定估值值。对于各种预付款，则根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定估值值。 C存货的估值:存货的估值原则上采用重置成本法。委估企业的存货主要为库存商品。依据资产占有方提供的存货清单，我们核实了有关的购置发票和会计凭证，对各类存货进行了盘点，现场勘察了存货的仓储情况，了解了仓库的保管、内部控制。在此基础上，我们对委托估值的库存商品进行估值。根据产成品的市场适销程度，将产成品划分为畅销产品和滞销积压产品。属于畅销产品，依据库存商品的销售价格、销售成本率、销售费用率及相关的税费率确定估值值。 (2) 固定资产的估值 a) 房屋建筑物的估值房屋建筑物的估值采用重置成本法。估值公式:估值价值 =重置全价×成新率 其中: 重置全价的确定是根据该公司提供工程预决算资料和参照同类工程现行单位造价，并根据跨度层高、装修用料等实际情况，在此基础上考虑前期费用， ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 期间费用和资金成本，确定其重置全价; 成新率的确定主要通过现场勘察，根据 房屋建筑物的工程质量，建筑物主体、围护、水电等各方面保养情况，参照国家 建设部颁发的“房屋完损程度的估值标准”和有关房屋建筑物的使用年限的规定， 采用年限法成新率权数，现场勘察测定成新率权数，加权平均确定综合成新率。 综合成新率(N)=勘察成新率(No)×60%+年限法成新率(N1)×40% 其中:A.年限法成新率N1=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) B(勘察成新率，按结构、装修，配套设施三方面的使用功能确定其所占分值，并打分后进行权重。 对房屋建筑物的现场勘察项目主要为:结构部分中的基础，承重构件，非承重墙， 屋面，楼地面;装修部分中的门窗，外墙、内墙、保温层;设备部分中的上下水 管等，动力照明线路等，在综合测定成新率时，同时考虑房屋的用途，物理损耗， 酸碱侵蚀程度和有关部门对房屋建筑物的使用年限的规定等因素。 b) 电子设备的估值采用重置成本法。估值值=重置全价×成新率 设备估值时首先根据资产占有方提供的电子设备清查估值明细表所列示的设备，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台帐的审查来核实其产权。 重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与估值对象完全相同或基本 类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。 国产设备的重置全价以国内市场同类型设备的现行市价为基础，再加上有关的合 理费用(例如:运杂费、安装调试费、资金成本等);对无法询价及查阅到价格 的设备，用类似设备的现行市价加以确定。 需方直接通过正常渠道进口的国外设备直接询价或按外汇购置价根据估值基准日的外币对人民币的汇率折合，并加计关税、增值税、外贸手续费、商检费、监管费及银行手续费、运杂安调费等等，另还需考虑国际物价上涨幅度。 成新率反映估值对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率。成新率用年限法、分部件打分法或是两者的结合予以确定。在成新率的分析计算过程中，充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，充分考虑设计使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。对于车辆则考虑公里数，并严格按照国家规定的报废标准进行估值。 (3)负债的估值: 负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。 负债估值值根据估值目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确认。对于负债中并非实际负担的项目按零值计算。 5. 估值过程: YY资产评估事务所根据国有资产估值的有关原则和规定，对估值范围内的资产进行了产权鉴定和估值，具体步骤如下: 1) 2005年3月接受YY的委托，对其全部资产和负债进行估值，双方签署 了资产估值委托协议书。 2) 听取资产占有单位有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介 绍。根据估值目的和估值对象及范围，选定估值基准日，拟定估值方案。 3) 对企业填报的资产清查估值明细表进行分析、鉴别，并与企业有关财务 记录数据进行核对、整理。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 备 教 学 内 容 与 板 书 注 4) 在企业有关人员陪同下，按整理后的资产清查估值明细表对实物性资产进行现场核 对。存货按一定比例抽查。 5) 根据资产清查估值明细表的内容，对实物资产状况进行察看、记录，并与资产管理 人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况。 6) 查阅委估资产的产权证明文件，查阅有关设备的购置发票。 7) 根据被评资产情况，开展逐项市场调研、询价工作。按规定的方法，对各类资产(包 括负债)的现行价值进行评定估算。 8) 对各类资产的初步估值结果进行汇总分析，确认估值工作中没有发生重评和漏评的 事项。然后根据汇总分析情况，对资产估值结果进行调整、修改和完善。 9) 在听取委托方对估值结果的反馈意见后，起草资产估值报告书。经公司有关审核人 员三级复核后完成报告书。 6. 估值结论:在实施了相关的资产估值程序和方法后，委托估值资产于2004年12月31日的估值结果见下表: 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 估值基准日期:2004年12月31日 资产占有单位名称:XX公司 金额单位:人民币元 帐面净值 调整后帐面净值 评估值 增减额 增减率% A B C D=C-B E=D/B 流动资产 26,185,501.39 26,185,501.39 23,143,037.44 -3,042,463.95 -11.62 固定资产 61,961,642.09 61,961,642.09 56,357,483.59 -5,604,158.50 -9.04 无形资产 5,360,504.00 5,360,504.00 5,345,993.00 -14,511.00 -0.27 资产合计 93,507,647.48 93,507,647.48 84,846,514.03 -8,661,133.45 -9.26 流动负债 49,036,020.25 49,036,020.25 49,036,020.25 0.00 0.00 长期负债 54,204,111.82 54,204,111.82 54,204,111.82 0.00 0.00 负债合计 103,240,132.07 103,240,132.07 103,240,132.07 0.00 0.00 净资产 -9,732,484.59 -9,732,484.59 -18,393,618.04 -8,661,133.45 -88.99 评估结果与调整后帐面值比较变动情况及原因 (1)固定资产:定资产减值-5,604,158.50元的主要原因:(1)本次估值的固定资产中有约4,500万元系2000年公司成立时原明胶厂转入的固定资产，当时固定资产按评估价值入帐，并且公司财务入帐时固定资产原值中摊入了400万元世行贷款利息和承诺费，因此固定资产的帐面原值偏高。(2)公司由于实行工业企业会计制度，因此对暂时闲置的固定资产不计提折旧，造成公司的固定资产折旧普遍少提，帐面净值偏高。估值时，我们按房屋建筑物和设备的物理寿命和实际使用程度确定设备的成新率，实际成新率低于折旧率。 (2)存货存货产成品减值-2,385,525.23元的主要原因:评估过程中我们根据所了解的产成品对不同销售对象所采用的不同的价格政策，分别确定各种产成品的可变现价值，进而确认存货的评估价值。由于XX公司开工不足，导致了产成品的单位帐面成本偏高,故评估价值低于帐面价值。 (3)预付帐款和其他应收款 预付帐款和其他应收款减值主要原因:我们发现XX公司预付帐款和其他应收款中有长期挂帐的帐款，主要系XX公司已支付但未受到发票的款项，我们已根据了解到的实际情况，分别对该些款项予以评估，共计评减656,938.72元。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 7. 特别事项说明: a) 对企业存在的可能影响资产估值值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊 说明而估值人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，估值机构及估值 人员不承担相关责任。 b) 本公司未对委托方提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭 证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不对上述资料的真实性 负责。 c) 本报告对被评资产和相关债务所作的调整和估值系为客观反映被评资 产的价值而作，我所无意要求委托估值单位必须按本报告的结果和表达 方式进行相关的帐务处理。是否进行、如何进行有关的帐务处理需由委 托估值单位的上级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。 d) 在估值资产时，我们未考虑该等资产所欠负的担保以及如果该等资产出 售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对各 类资产的重估增、增值额作任何纳税准备。 e) 在估值基准日后、报告有效期之内，资产数量及作价标准发生明显变化 时，除了使用重置成本法估值的资产以外，委托方应及时聘请估值机构 重新确定有关资产的估值值。使用重置成本法估值的资产，有经验的委 托方可按实际发生的资产数量和价格差额对估值值进行适当调整。 f) 由于XX公司的土地性质为国有划拨，尚未支付土地出让金，因此本次 土地估值价值中已扣除土地出让金价值。 g) 本次委评的固定资产机器设备有179台(套)已被抵押。 思考题: 1、为YY资产评估事务所对XX公司整体资产进行评估时所采用的估值原则和估值方法是否合理? 2、为YY资产评估事务所对XX公司整体资产进行评估时所采用的估值 过程是否合理?是否欠缺某些必要的步骤? 3、为YY资产评估事务所对固定资产评估时所采用的评估方法能否反映 出XX公司固定资产的公允价值? (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估实训 教学主题 资产评估操作规范实训,考试, 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 熟悉资产评估操作程序;熟悉资产评估工作底稿;掌握资产评估工作底稿的应用。 职业技能教学点: 资产评估工作底稿的应用。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述资产评估操作程序，讲述资产评估工作底稿的作用及分类，讲授资产评估工作底稿的应用(编制方法)。实训资产评估工作底稿、资产评估报告的编制。小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、教学设计:(1)清点学生人数;(2)复习前课; (3) 引入新课;(4)本次实训的要求;(5)本次实训的内容;(6) 重点、难点内容讲解;(7)学生练习;(8)本课小结。 新课导入 2、教学进程: (1)清点学生人数 本课应到: 42 人;本课实到: 人; 本课未到: 人;其中迟到: 人。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:一、企业整体价值含义; 二、企业整体价值评估的特点; 三、企业整体价值评估的方法—收益法实训。 引入新课:在资产评估的实践中，资产评估人员从接受资产评估委托人的委托开始，到最终完成资产评估报告的撰写直至建立项目档案，构成资产评估的完整程序。那么，在这个程序中需要有什么样的规范来约束评估机构和人员呢, 实训内容:资产评估操作规范 S公司改制为股份有限公司项目的资产评估报告书 K整评报字(01)第XXX号 K评估公司接受S公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对S公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委估企业的经营状况、财务状况、投资环境、整体资产的使用效果、获利能力和企业的发展进行了客观、全面、科学的预测、核算，对该整体资产截至2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下: 一、委托方及资产占有方概况 委托方、资产占有方:S公司 注册地址:K市经济开发区 法定代表人:XXX 注册资本:美元贰仟捌佰伍拾万元整 企业类型:外商独资经营 经营范围:开发、生产、销售电子等高科技产品;生产销售陶瓷制品、美术陶瓷、精密陶瓷。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 S公司成立于1994年10月，投资总额3000万美元，注册 资本2200万美元，后增资至2850万美元。1998年5月产品正式 开始量产。公司经营范围为生产销售陶瓷制品、美术陶瓷、 精密陶瓷。现行业务范围以生产及销售各种内外墙砖及通体 砖为主，产品包括:外墙砖、通体外墙砖、地砖、壁砖、广场砖、渗花通体砖、多管布料通体砖等。公司先后通过ISO-9001和ISO-14001认证，并被有关评估公司评定为AAA级企业。长期以来，S公司秉持公司一贯的经营方针及经营理念，积极深入和开发中国大陆市场。公司成立以来，公司经营规模、资产规模逐年增大，盈利总额也逐年增加，保持资产利润双增长的局面。2001年公司被授予 “2000年度K市最佳外商投资企业”荣誉称号。 二、评估目的 根据S公司董事会决议，拟改制为股份有限公司。 本次评估目的即为S公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产提供价值参考依据，不用于企业调账等其他用途。 三、评估范围和对象 本次资产评估范围系截止2001年8月31日S公司所拥有的该公司整体资产，其中包括流动资产32,720.63万元、固定资产28,040.51万元、无形资产3,931.87万元、其他资产1,063.54万元、总资产共计65,756.55万元，流动负债产～ ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 34,126.33万元、长期负债 1,200.00万元、负债总计 35,326.33万元，净资产30,430.22万元。以上均为经营性 资评估对象为企业的整体资产。 纳入评估范围的资产与委 托评估时申报的资产范围一致。 四、评估基准日 本次评估基准日为2001年8月31日。 确定评估基准日的理由为: 1、月末会计报表完整准确 2、尽可能接近评估目的的实现日期 评估基准日的价格是本次评估中一切取价的唯一有效的 价格标准。 五、评估原则 根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循的 工作原则是独立性原则、科学性原则、客观性原则、专业性原则。评估适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则以及持续经营原则、最佳使用原则。 六、评估依据 (一)法规依据 1、中华人民共和国国务院1991年第91号令发布的《国有资产评估管理办法》; 2、原国资局制定《国有资产评估管理办法施行细则》; 3、财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》; 4、原国家国资局转发的《资产评估操作规范意见》; 5、财政部《外商投资企业会计制度》; 6、上海市国有资产管理办公室颁布的《收益法适用性判断规则》(试行); ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 7、其他有关法规和规定。 (二)经济行为依据 《S公司董事会决议》。 (三)产权依据 1、外观设计专利证书34件; 2、外观设计专利申请受理通知书69件; 3、商标注册证6件; 4、注册商标许可使用合同6件; 5、房权证5件; 6、国有土地使用证1件。 (四)评估预测参数及选取依据 1、S公司1998-2000年度财务报表; 2、S公司评估基准日财务报表; 3、S公司历史经营状况分析资料; 4、S公司提供的营运计划书; 5、WWW.14148.COM中国陶瓷在线、WWW.TAOCI.COM陶瓷世界、WWW.TAOCIWORLD.COM全球陶瓷信息网、WWW.2CUC.COM中国建材网等网站所载相关资料; 6、S公司提供的其他相关资料; 7、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。 七、评估方法 本次评估采用收益现值法。 (一)评估技术思路和程序的理论基础 收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值(简称折现)的总金额。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 采用收益法评估出的价值是企业整体资产获利能力的量 化和现值化，而企业存在的根本目的就是为了盈利，因此运 用收益法评估能够真实地反映企业整体资产的价值，更能为 市场所接受。收益法能弥补成本法仅从各单项资产价值加和 的角度进行评估，未能充分考虑企业整体资产所产生的整体 获利能力的缺陷，避免了成本法对效益好或有良好发展前景 的企业价值低估、对效益差或企业发展前景较差的企业价值 高估的不足。 t FiF P,， ,tt r(1，r)，，1，ri,1 其中: P—评估值(折现值); r—所选取的折现率; t—收益年限(收益期); F—未来第i个收益期的预期收益额; i F—未来等额预期收益额; 本次评估使用该公式，是基于企业正常持续经营条件下，通过对企业未来收益的折现来确定评估值，其特点是资产经营期间每年的收益额不等且收益期较长，在对企业未来五年的产品销售收入、各类成本、费用等进行预测的基础上，自第六年起以后各年的收益额水平假定保持在第五年(即2006年)的水平上。 (二)适用性判断 1、总体情况判断 S公司主要开发、生产、销售中高档建筑陶瓷制品。截止2000年度，公司在建筑陶瓷市场占有率位居前列，销售网络辐射江、浙、沪、东北、华北、华南、西南和中南等地区。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 本次采用收益现值法的原因分析如下: (1)本公司接受委托后对S公司资产进行清查核实，至 2001年8月31日公司拥有的各类资产基本为经营性资产， 为持续经营提供了必备的条件。 (2)S公司进入中国大陆市场已近8年，积累了丰富的 经营经验，建立起了可观的企业规模和市场网络，进入了高 速发展的时期，未来收益可以量化预测，未来风险也可以加 以衡量，基本具备了采用收益现值法评估的前提条件。 2、评估目的判断 本次评估的目的是为S公司改制为股份有限公司所涉及 的整体资产提供价值依据，重置成本法仅能反映资产本身的 重置价值，不能全面、科学地体现企业的市场价值。本次评 估委托方要求我公司在评估时，对S公司的市场公允价值予 以客观、真实的反映，不仅仅是对各单项资产价值予以简单加总，而是要综合体现企业各单项资产的价值以及企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企业的各单项资产作为一个有机整体，以整体资产的获利能力来评估企业整体资产价值。 3、企业会计报表判断 根据S公司提供的会计报表，公司前几年的营业收入、净利润等均为正值，平稳增长且波动幅度不大，表明公司的经营活动比较稳定，企业整体资产的获利能力从前3年的实际运行来看是可以合理预期的。 八、评估过程 我们根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和权利鉴定，具体步骤如下: ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (一)2001年9月22日接受S公司的委托对其整体资 产进行评估，业务约定书编号为:XXXXXXX。 (二)听取关联方及资产占有方有关人员对委估对象历 史和现状的介绍;根据评估目的和评估对象及范围，选定评 估基准日，拟定评估方案。 (三)评估人员在对企业填报的资产评估申报内容进行 征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对的基础上， 对资产进行了清查核实，并收集了各类与未来年期收益预测 相关的资料以及企业产权证明文件，确定企业收益有效年 限; (四)深入了解企业的生产、管理和经营情况，如:人 力配备、物料资源供应情况、管理体制和管理方针、财务计 划和经营计划等; (五)对企业前几年的财务资料进行分析，并对经营状况及发展计划进行分析。 (六)对由该企业整体资产可带来的未来收益进行预测; (七)对与该未来收益有关的各项成本费用进行预测; (八)根据各类风险预测，选定合理的风险报酬率，进而确定折现率; (九)对未来年期的收益按选定折现率进行折现，得出整体资产的现值。 (十)根据评估工作情况，得出初步结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。 (十一)起草资产评估报告书，经本公司三级复核完成报告书，向委托方提交正式资产评估报告书。 九、评估结论 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 S公司账面资产总额为657,565,495.68元，账面负债总 额为353,263,253.82元，账面净值304,302,241.86元，经 评估S公司整体资产价值为495,630,000.00元(大写:肆 亿玖仟伍佰陆拾叁伍万元整)，增值191,327,758.14元，增 值率为62.87%。 评估结果汇总表 金额单位: 万元 资产调整后账面增减 账面值 评估值 增值额 项目 值 率% 流动 32,720.63 32,720.63 资产 固定28,040.51 28,040.51 资产 无形3,931.87 3,931.87 资产 其他1,063.54 1,063.54 资产 总资65,756.55 65,756.55 产 流动34,126.33 34,126.33 负债 长期1,200.00 1,200.00 负债 负债35,326.33 35,326.33 总计 净资30,430.22 30,430.22 49,563.00 19,132.78 62.87% 产 十、特别事项说明 (一)由于地方城市规划的需要，公司生产经营场所在未来1年内极大可能面临搬迁，这将对公司的生产经营活动产生一定的不利影响。本次评估中对此事项已进行了审慎的考虑，并假定公司搬迁产生的损失可由地方政府予以补贴。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项， 在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般 不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。 (三)本公司不对委托方提供的有关经济行为批文、营 业执照、权证、会计凭证等证据资料的真实性负责。 (四)本公司声明现在及将来与贵公司委托评估的资产 或其评估价值概无利益关系。 (五)本公司对所采用的信息资料来源的真实性，可靠 性负责。 十一、评估报告基准日后重大事项 (一)评估基准日后至出具评估报告日，S公司一切经 营活动正常，不存在需披露而未披露的重大事项。 (二)评估基准日后至报告有效期内，资产数量和作价 标准发生明显变化时，或委托方发生期后事项并对委估价值产生显著影响时，不能直接使用本评估结论。 十二、评估报告的法律效力 (一)评估报告成立的前提条件和假设条件: 1、本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续经营以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允价，没有考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响; 2、国家宏观经济、政治政策变化对企业预期情况的影响，除已经出台尚未实施政策除外，假定其将不会对企业预期情况构成重大影响; 3、不可抗拒的自然灾害或其它无法预测的突发事件，不作为预期企业未来情况的相关因素考虑; ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 4、企业持续经营，仍按原先设计使用、保持原有要素资产、保持原有正常的经营方式;并假定企业在工商登记经营期期满后，仍继续经营无期限。 5、企业经营管理者的某些个人的行为未在预测企业未来情况时考虑; 6、预期收益的测算是以企业评估基准日的资产正常经营管理为前提，假定搬迁不会对企业的生产经营造成影响，并假定企业按照原定投资计划进行追加投资。 7、收益的计算以会计年度为准，假定收支均发生在年末。 当上述条件发生变化时，评估结果将会失效。 (二)本评估报告的作用依据法律法规的有关规定发生法律效力。 (三)根据国家的有关规定，评估结论的有效使用期为一年，从资产评估基准日2001年8月31日起计算，至2002年8月30日止。 (四)资产评估报告的使用范围: 本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未征得委托方的许可，本公司承诺不向他人提供或公开本报告的全部或部分内容。 十三、评估报告提出日期 本评估报告提出日期为2001年10月16日。 K评估公司 法人代表: 总评估师: 注册评估师: 中国 上海 2001年10月16日 (8)本课小结: 课 后 小 结 作业 布置 ,,