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杭州梅坞会所项目可行性分析报告

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杭州梅坞会所项目可行性分析报告杭州梅坞会所项目可行性分析报告 会所管理 暂定) 梅坞 ( 暂定 ) 会所 项目可行性分析报告 目录 前 言 一, 地块概况 ………………………………………………………………1 二, 区域环境分析 …………………………………………………………2 三, 项目定位 ………………………………………………………………7 四,建筑设计要求 …………………………………………………………9 五, 项目规划要求…………………………………………………………11 六,项目 SWOT 分析…………………………………………………...
杭州梅坞会所项目可行性分析报告
杭州梅坞会所项目可行性分析 会所管理 暂定) 梅坞 ( 暂定 ) 会所 项目可行性分析报告 目录 前 言 一, 地块概况 ………………………………………………………………1 二, 区域环境分析 …………………………………………………………2 三, 项目定位 ………………………………………………………………7 四,建筑 …………………………………………………………9 五, 项目规划要求…………………………………………………………11 六,项目 SWOT 分析………………………………………………………12 七, 案名 ……………………………………………………………………15 综 述 ……………………………………………………………………16 言 1 前 受浙江东方兴业有限公司委托,对梅家坞梅灵路东面梅坞会所 (暂名)项目的可行性进行调研分析.此次分析报告主要针对市场环 境,项目可行性,项目定位展开,通过对目前梅家坞休闲市场的景气 现状, 发展趋势, 尤其是针对项目开发的各个条件进行了细致的调查, 结合我们的经验, 对于项目可行性, 定位做了分析, 现立卷提供参考. 浙 江阳光房地产投资顾问有限公司 2005 年 4 月 22 日 一 , 地块概况 1, 地 理 位 置 本项目位于杭州 西湖风景区梅岭隧道 以南,梅家坞底,梅 灵南路以东小丫坞. 2, 地 块 面 积 本 地 块 占 地 约 10 亩 ,建 筑 面 积 4190 平 方 米 ,地 下 面 积 1300 平 方 米 ,项 目 地 块 长 200 余 米 ,宽 则 从 15 米 到 80 米 不 等 . 地 形 不 规 则 , 呈 狭 长 状 . . 3, 地 规 划 使 用 性 质 根据杭州市政府有关规划,该地块为集体用地. 4, 三 通 一 平 现 状 本项目基本实现通路,通电,通信,通水,和土地平整等三 通一平. 小结:地形平整,地段较好,但是地块不规则称狭长状,规 划较困难. 二 , 区域环境分析 1, 项 目 区 位 分 析 与 自 然 景 观 , 本项目位于梅家坞腹地,三面靠山,又有一条自然溪流自东 向西 顺 势而 下 ,从 风水 角 度来 将 属于 藏气 聚 水之 地 .梅 家坞 位 于 云 栖 西 二 公 里 的 琅 砀 岭 北 麓 的 山 坞 里 ,因 世 代 居 住 此 地 的 数 百 户 茶农梅姓居多,故称为梅家坞.四周青山环绕,茶山叠嶂;与龙 井,狮峰一样,生产色绿,香郁,味醇,形美的龙井茶叶,赢得 了国内外一致好评.曾接待过苏联,美国,越南,罗马尼亚,柬 埔寨等国家元首和政府首脑以及世界各地友好人士的参观访问. 周恩来总理生前曾五次亲临梅家坞,关怀和指导茶叶生产的发 展. 梅 家 坞 又 名 琅 珰 岭 ,古 名 扪 壁 岭 .原 指 天 竺 山 东 ;龙 井 村 西 , 梅家坞村东北 的山岭.现在习惯上把南起五云山,北至天竺一带 山岗通称"郎当岭".因山岗婉延约数公里,又有"十里郎当" 之称. 上天竺志》 俗称郎当岭,左边峭嶂,右临深溪,缘木攀 《 : 萝,方可举趾,故称"郎当".郎当岭景区是以石灰岩为主的地 质地貌,故自然形成了峰峦叠秀,千姿百态的山林景观,是西湖 群 山 中 最 高 , 最 长 的 山 岭 , 平 均 海 拔 在 200 米 以 上 , 视 野 开 阔 , 澄静明秀.是目前深受杭州市民和游客喜爱的西湖山林旅游胜地 之一.现古道仍保持着原有路径走向和传统的地面铺装. 作为杭州著名的龙井茶生产基地梅家坞拥有"不两山长涧, 无云山自阴"的自然山水风光和人文资源.梅灵隧道的开通,梅 家坞村成为都市人假日休闲的地方.目前梅家坞已经由龙井茶产 地发展成为休闲娱乐的风景区,其中的茶楼,会所,宾馆等成为 茶文化旅游,休闲娱乐胜 地. 2, 项 目 交 通 分 析 本项目交通便捷,位于梅灵隧道南的梅灵南路边上.南可直 接通到之江路,过钱塘江大桥而到滨江;北可通梅灵路穿杨公堤 观西湖之景,或者直通杭州市区. 3, 域 人 流 分 析 本区域人流量较大.自从梅家坞茶文化村的形成,梅家坞片 区茶楼林立,特色旅游区逐渐形,休闲度假场所纷纷云集.不论 是平时还是节假日,梅灵路梅家坞段车辆总是川流不息,路两旁 的茶楼旁总是停满了车辆,而茶楼里面则顾客源源不断. 梅 家 坞 区 域 人 流 量 中 以 休 闲 消 费 与 游 客 居 多 .在 调 研 中 发 现 , 区域内人流主要分为两大部分,其中绝大部分是杭州本地人来此 休闲娱乐;仅有小部分为来杭州旅游的人群. 4, 项 目 周 边 规 划 2003 年 10 月 ,梅 家 坞 整 治 工 程 一 期 完 成 .整 治 后 的 梅 家 坞 粉 墙黛瓦,小桥流水,漫山青茶,旅游韵味和休闲韵味更浓.另外, 在 杭 州 规 划 中 " 十 里 梅 坞 " 以 自 然 山 水 环 境 为 依 托 ,以 茶 文 化 为 底 蕴 ,结 合 西 湖 风 景 名 胜 区 内 最 大 的 茶 乡 农 家 休 闲 村 落 群 及 茶 文 化 休 闲 景 区 ,成 为 杭 州 茶 乡 旅 游 区 .规 划 范 围 北 起 梅 灵 大 道 渡 桥 ,包 括 梅 竺 渔 村 , 总 规 划 面 积 207. 8 公 顷 . 规 划 将 梅 家 坞 旅 游 区 分 为 若 干 个 景 观 小 区 和 一 条 景 观 大 道 .景 观 小 区 包 括 乡 村 茶 文 化 旅 游 中 心 (老村) ,茶 乡 新 农 家 休 闲 旅 游 区( 新 村 ) ,小 牙 坞 自 然 茶 园 风 光 区 , 天 竺 坞 壶 中 天 地 休 闲 度 假 区 等 八 大 旅 游 区 域 .新 建 成 的 梅 灵 大 道 由 北 向 南 贯 穿 景 区 ,形 成 梅 家 坞 4 个 山 坞 , 2 个 村 落 ,1 处 岩 壁 山 体 及梅竺渔村的一线多点的景点分布模式 . 5, 区 域 经 济 分 析 梅家坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目前的茶饮消费收入为主 , 截至 2004 年 , 杭州茶馆达到 784 家 ( 不包括萧山 , 余杭 ) 仅2004 年就新增285 家 .西湖风景 区内茶座有近 , 百家 西湖街道与产茶区有大小茶馆 400 余家 杭州茶馆业扮演了强力推 动者的角色 .梅家坞区域内 ,茶馆等休闲娱乐消费成为梅家坞居民收入的主要来源. 且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶 并 叶收入. 6, 梅 家 坞 区 域 休 闲 市 场 发 展 现 状 ??梅家坞是龙井茶最正宗的产区,其知名度高较高 ??梅家坞区域客流聚集,人气旺 ??梅家坞休闲市场初步形成,并且日趋成熟 ??车量增多,停车位紧张,在梅灵路梅家坞地段,来休闲消费的人群大都是有车一 族,道路两旁边上总是停车排成长龙. ??产品结构单一,市场细分不足 目前梅家坞区域的休闲市场主要以茶楼为主, 的旅馆.两种业态分布凸显区域休闲市场的结构单一. 外有少量 另 ??整体趋于同质化 从 整 个 梅 家 坞 休 闲 市 场 来 看 ,档 次 以 中 ,低 档 为 主 ,总 体 趋于同质化. ??休闲市场的服务质量和卫生有待提高 梅家坞休闲市场由于档次的中低档为主,为了减少不必 要开支,服务人员的减少,质量的降低,卫生质量难以保证. 据 每 日 商 报 调 查 ,在 梅 家 坞 调 查 的 10 家 客 容 量 在 100 人 以 上 的 茶 楼 ,厨 房 面 积 在 20 平 方 米 以 上 的 只 有 四 家 ;在 对 其 他 20 家 茶 楼 的 调 查 中 发 现 , 玻 璃 杯 和 一 次 性 杯 子 并 用 的 有 20 家 , 占 100%; 5 家 茶 楼 的 厨 房 就 将 冷 菜 直 接 暴 露 在 每家茶楼的经营者均宣称自己的工作人员有健康证,但是因 为外 , 25%; 有 占 种种客观原因无法出示.这种卫生条件无法满足高档消费 人群的消费需求,而高档次人群消费水平则是普通人的好多 倍,因此抓住高档消费群体将会取得更好的收益. ??农居改造房凸显先天不足,粗糙凌乱 农 居 改 造 后 ,梅 家 坞 休 闲 市 场 整 体 水 平 较 之 以 前 有 很 大 的改观, 格多以明清时代的江南民居为主, 由于是旧房改造, 风 但 先天不足,有些凌乱粗糙. 远 看 梅 灵 路 两 边 沿 街 梅 家 坞 茶 楼 等 休 闲 场 所 ,典 型 的 明 清 仿 古 风 格 ,这 是 民 居 改 造 的 成 果 ,但 是 距 离 道 路 较 远 的 仍 有 许 多 民 居 没 有 改 造 ,仍 是 现 代 的 小 农 居 ,明 清 式 农 居 与 现 代 农 居 林立于一起,显得凌乱. 从 内 部 设 计 来 看 ,基 本 装 饰 以 农 家 风 格 为 主 ,设 计 简 单 粗 糙 ,精 品 化 设 计 较 少 . 当 然 ,由 于 式 民 居 改 造 ,中 低 档 消 费 有 此缺点也就不足为奇. 三 , 项目定位 1, 目 标 市 场 定 位 本项目定位为梅家坞高档,豪华会所. 梅家坞区域?有时候时间紧张,在休闲时候带有一定商务目的,他们 所选择的休闲场所既要能提供配套服务又要比较幽静,豪 华而高档; ?私密性,该类人不喜欢自己的事情为别人所知道; ?休闲的多样化,此类人群在休闲的时候不仅仅时喝喝茶 而要求有 多样性的休闲服务; ?服务挑剔,此类人群对服务的要求较高,一般档次的服 务他们不屑一顾. 因此,要满足这部分人群的消费需求,本会所应集休 闲,娱乐,会议,餐饮,聚会,居住等多项功能于一体. 3, 产 品 定 位 本 项 目 定 位 为 梅 家 坞 标 志 性 休 闲 设 施 ,同 时 将 会 提 升 梅 家 坞 休闲市场整体档次. 目 前 ,梅 家 坞 茶 文 化 休 闲 娱 乐 已 经 产 生 群 体 效 应 ,但 是 休 闲 设 施 的 档 次 的 平 民 化 ,建 筑 布 局 给 人 凌 乱 的 感 觉 ,缺 少 标 志 性 的 休闲娱乐设施.本项目的开发将为梅家坞的休闲市场注入新活 力 ,并 力 争 将 本 项 目 打 造 成 为 梅 家 坞 标 志 性 休 闲 设 施 ,从 而 提 升 梅家坞休闲市场整体档次. 四 , 建筑设计要求目前在国内掀起一股"返古"浪潮,中式的会所,别 屋 特 别 受 欢 迎 .梅 家 坞 众 休 闲 设 施 基 本 为 明 清 时 代 墅,排 典 型 的 江 南 民 居 为 主 .如 果 本 项 目 也 采 用 明 清 时 代 江 南 民 居 为 主 的 设 计 ,则 和 梅 家 坞 休 闲 设 施 趋 于 同 质 化 ;如 果 采 取 西 式 的 设 计 风 格 ,则 与 梅 家 坞 的 整 体 文 化 古 韵 感 格 格 不 入 .因 此 ,建 议 会 所 建 筑 风 格 以 中 建 国 古 式 风 格 为 主 ,同 时 发 挥 特 色 ,创 新 ,个 性 并 柔 和 西 方 美 学 元 素,达到中西结合,雅致而品味非凡. 自 2003 年 十 月 分 梅 家 坞 整 治 工 程 开 始 , 梅 家 坞 以 粉 墙 黛 瓦 为 主 ,处 处 显 露 出 中 国 古 典 庭 院的风味, 而 千 篇 一 律 的 古 典 风 格 虽 然 体 现 出 一 定 的 茶 文 化 山 村 的 氛 围 , 但 是 缺 少 标 志 性 的 建 筑 .而 作 为 标 志 型 的 建 筑 则 需 要 有 两 点 基 本 条 件 : 第 一 ,与 梅 家 坞 整 体 建 筑 风 格 相 融 合 ; 第 二 ,必 须 与 当 地 特 色 相 符 合 ,同 时 又 能 做 到 创 新而 别 致 ; 第 三 ,该 项 目 能 够 给 梅 家 坞 带 来 品 牌 效 应 .因 此 ,本 会 所建筑品质应该是一流的. 五 , 项目规划要求 本 项 目 地 块 ,长 200 米 左 右 ,而 宽 度 上 则 大 小 不 一 ,最 宽 处 约 80 于 米 ,而 最 窄 处 为 15 米 .地 块 的 特 殊 条 件 使 之 在 规 划 的 时 候 ,必 须 充 分 利 用 地 块 条 件 ,扬 长 避 短 ,最 合 理 的 使 用 每 寸 土 地 . 本 项 目 同 时 还 有 1300 平 方 米 的 地 下 建 筑 面 积 , 具 有 不 规 则 性 . 建 议 本项目人 车分流. 会 所, 闲成 休 份比较多, 如果消费 者在散步 时车来车 往 ,则 会 对 消 费 者 产 生 一 定 的 影 响 .因 此 ,建 议 车 行 道 和 人 行 道 分开. 建 议 本 项 目 车 行 道 和 停 车 场 置 于 地 下 ,整 个 会 所 的 地 面 道 路 为 人 行 道 ,从 而 更 好 的 使 本 项 目 与 优 雅 的 自 然 环 境 相 融 合 ,让 消 费者更多的感受山色美景. 六 , 项目 SWOT 分析 1, 项 目 优 势 分 析 ? 市场消费优势 梅家坞目前形成特色旅游休闲地,消费力巨大. ? 规模优势 本项目位于梅家坞腹地,建成后,将聚集更多人气,与 梅家坞众茶楼等休闲场所形成规模效应. ? 环境优势 本项目三面环山,四季翠绿,远离城市而僻静优雅. ? 政策优势 杭州市政府规划中,梅家坞规划为杭州茶乡旅游区,发 展特色旅游为主;梅家坞村委的强有力的创新和执行能力则 使梅家坞区域发展更快更科学. ? 周边产业配套优势 本项目所在地周配套有银行,餐饮,日用百货等生活配套 设施. ? 商业推广优势 本项目虽然属于休闲项目,但是高端定位而在众休闲市 场脱颖而出,在推广方面,市场竞争压力小. 2, 项 目 劣 势 分 析 ? 本 项 目 面 积 为 4190 平 方 米 ,体 量 相 对 较 小 ,同 时 地 块 不 规 整 , 称狭长形状,规划设计相对较难. ? 交通道路只有一条线路,沿线茶楼众多,客源截流比较严重, 从而到达本项目位置的客流量相对减少. ? 差异化竞争,存在风险 本项目定位以高档豪华为主,而梅家坞休闲场所均为中低档 次,本项目与他们的差异化明显,只有打出自己的品牌方能在在 竞争中占有一席之位;但是,如果本项目品牌没有推广出去,就 会收到中低消费群的打压. ? 目前小丫坞内已有十三家中低档茶楼, 本项目成为高档会所 对 已造成现实的直接影响,外静而内闹,易失去高端消费群. 3, 外 部 机 遇 分 析 ? 梅家坞休闲市场发展的繁荣,为本项目提供了良好的机遇 目前梅家坞区域的特有茶文化和幽静恬逸休的风光已经成为 杭州市民最重要的的户外休闲娱乐地之一,而且休闲娱乐的发展 欣欣向荣,从而梅家坞在众人心中有了一定知名度,为本项目的 推广提供了良好的机遇. 4, 外 部 挑 战 分 析 家 坞 休 闲 消 费 中 , 本 地 ? 本地消费者居多,外地消费者居少. 在 梅 消 费 者 占 到 90% , 外 地 消 费 者 仅 有 10% . 分 析 其 原 因 , 由 于 交 通 的 不 方 便 , 而 且 茶 楼 没 有 居 住 的 功能,外地游客来梅家坞不方便.而本项目经营管理好,可以为 外地游客提供长期的休闲消费,使其夜间同样可以休闲于此,那 么对本项目来说可以将劣势变为优势. ? 梅家坞休闲市场竞争激烈, 楼门前为争夺客源而拉客的现象 茶 频繁.这对于本项目来说,是巨大挑战. 对此,如果本项目的经营管理成功,那么则可以获得较好收 益,如果项目经营管理不善,那么本项目将功亏于溃. 对 于 项 目 经 营 管 理 ,必 须 实 行 规 范 化 ,必 须 做 到 服 务 态 度 好 ,服 务 质 量 高 ; 同时还必须做到卫生条件符合高档餐饮.如果其中一样达不到标准, 那么就会影响到经营管理的整体成败. ? 高 档 次 超 豪 华 会 所 群 落 的 建 成 ,如 何 经 过 成 功 运 作 而 引 导 消 费 市场接受高对本项目来说是严峻的挑战. 七 , 案名 A, 梅 坞 会 所 该案名从地域特色和尊贵价值方面设计. 家坞表现出的是 梅 厚 的 地 域 特 色 ,吸 取 了 梅 家 坞 的 无 形 品 牌 价 值 ;会 所 则 表 现 出 本 项 目 的 非 凡 的 特 质 ,尊 贵 的 服 务 价 值 ,从 而 整 体 提 升 梅 家 坞 休 闲 档次. B, 梅 坞 贡 苑 该案名从地域特性和尊贵豪华的概念角度设计. 到龙井自 提 然 会 想 到 梅 家 坞 ,体 现 处 梅 家 坞 的 龙 井 茶 之 至 尊 地 位 .另 外 ,贡 苑 则 体 现 出 的 是 王 者 御 用 之 品 ,品 味 非 凡 人 所 能 享 受 ,从 而 将 该 项目与梅家坞其他休闲娱乐场所的名字而区分开. C, 西 湖 天 竺 居 本 项 目 位 于 梅 家 坞 ,该 案 名 突 出 地 域 特 点 ,体 现 了 项 目 位 于 西 湖 风 景 名 胜 区 之 内 ,而 天 竺 则 是 西 湖 风 景 区 内 有 三 天 竺 ,中 天 竺 ,下 天 竺 .天 竺 乃 是 佛 教 用 语 ,用 于 本 案 名 则 给 人 以 禅 的 感 受 , 在静逸中给人以温馨的美的享受. . 综 ? ? ? ? ? 述 项目交通环境便利,周边人流量高,消费力旺盛; 项目所处区域休闲设施档次中低档,高档次豪华休闲设施缺少; 根据地块特征和周边环境,建造休闲会所具有一定的合理性; 在定位方面,打造梅家坞豪华高档 休闲会所; 本项目的运营具有一定的风险性,经营管理是成败的关键; ? 结论:本项目优势不少,但需经过艰辛努力方能获取成功.
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