甘肃平凉崆峒生态商业园项目建议书

甘肃平凉崆峒生态商业园项目建议 甘肃平凉崆峒生态商业园 项目建议书 **公司 2011年9月 目 录 前 言 ---------------------------------------------------------------- 错误～未定义书签。3 1. 项目总体判断 ----------------------------------------------------------------------------- 4 1.1. 借助一流资源打造一流品牌 ------------------------------------------------- 4 1.2. 市场上面广，潜力无限 ------------------------------------------------------- 4 1.3. 竞争平台，决定了发展方向 ------------------------------------------------- 4 2. 发展机遇与背景解读 -------------------------------------------------------------------- 5 2.1. 西部旅游发展环境与机遇 ---------------------------------------------------- 5 2.2. 平凉市关于加快旅游业发展的实施意见 ---------------------------------- 5 2.3. 崆峒区“十二五”旅游业发展规划 ---------------------------------------- 5 3. 项目总体思路 ----------------------------------------------------------------------------- 6 3.1. 崆峒旅游区的集散中心 ------------------------------------------------------- 6 3.2. 体验式卖场，自驾车驿站 ---------------------------------------------------- 6 3.3. 文化与养生商业盛宴---------------------------------------------------------- 6 4. 项目初步定位 ----------------------------------------------------------------------------- 7 4.1. 项目名称 ------------------------------------------------------------------------ 7 4.2. 主题定位 ------------------------------------------------------------------------ 7 4.3. 目标定位 ------------------------------------------------------------------------ 7 4.4. 功能定位 ------------------------------------------------------------------------ 8 5. 项目总体构架与产品策划 -------------------------------------------------------------- 8 5.1. 总体布局 ------------------------------------------------------------------------ 8 重点产品策划 ------------------------------------------------------------------ 9 5.2. 5.2.1. 沿街商业带 ---------------------------------------------------------------- 9 5.2.2. 游客服务中心 ----------------------------------------------------------- 10 5.2.3. 文化演艺中心 ----------------------------------------------------------- 11 5.2.4. 崆峒美食街区 ----------------------------------------------------------- 12 5.2.5. 院落式酒店区 ----------------------------------------------------------- 13 6. 盈利模式设计 --------------------------------------------------------------------------- 13 6.1. 综合服务设施盈利 ---------------------------------------------------------- 13 6.2. 项目包装转让盈利 ---------------------------------------------------------- 14 6.3. 特许经营收益 ---------------------------------------------------------------- 14 6.4. 增值体验服务收益 ---------------------------------------------------------- 14 6.5. 外溢效应的增值收益-------------------------------------------------------- 14 1. 项目总体判断 1.1.借助一流资源打造一流品牌 崆峒山位于甘肃省平凉市城西12公里处，东瞰西安，西接兰州，南邻宝鸡，北抵银川，是古丝绸之路西出关中之要塞 。景区面积84平方公里，主峰海拔2123米，集奇险灵秀的自然景观和古朴精湛的人文景观于一身，具有极高的观赏、文化和科考价值。自古就有“西来第一山”、“西镇奇观”、“崆峒山色天下秀”之美誉。项目地离崆峒山仅十余公里，具有隔天读后的区位优势，可以以崆峒山深厚的文化自然资源为依托，深度挖掘其延伸产品，凭借一流的资源，以商业为主线，将本项目打造成为一流的品牌。 1.2.市场上面广，潜力无限 崆峒山客源市场主要来自西安、兰州、宝鸡、银川等大城市及周边经济圈城市，每年约有一百万游客从客从这些城市来崆峒山，而项目地是去往崆峒山的必经之路，相当于项目地每年有一百多万人的潜在市场，如此庞大的客源基数对于项目的开发提供了强有力的市场保证。因此，本项目只要合理的利用好这一客源群，开发出独具特色的旅游产品，充分吸引这一客源群再次驻足消费，将有潜力打造成为甘肃的七彩云南。 1.3.竞争平台，决定了发展方向 从小的区域环境来分析，项目地位于崆峒大道起点位置，周边正在兴建崆峒古镇和会展中心，当前已经有五星级度假酒店。从大的环境来看，老崆峒山旅游的来自西安、兰州、宝鸡、银川等大城市的游客多为中高端消费群体，消费能力比较强，综合以上因素，本项目的开发方向应该定位为中高端消费，并且要避开大型度假酒店、古镇、会展的项目，减小与现有项目的竞争力度，发挥其他方面的优势从文化体验、度假、养生、购物等方面来开发。 2. 发展机遇与背景解读 2.1.西部旅游发展环境与机遇 自2000年西部大开发战略实施以来，西部旅游随之得到跨越式发展，甘肃在西部大开发战略中具有举足轻重的地位，平凉市旅游业发展水平位于甘肃前列，本项目的实施将在西部旅游业发展大潮中凸显亮点，成为平凉市乃至甘肃省的七彩云南。 2.2.平凉市关于加快旅游业发展的实施意见 近年来，甘肃平凉市委、市政府把加快发展旅游特色优势产业统筹纳入到全市经济社会发展的总体规划，响亮提出了“立足丰富旅游资源新优势，打造人文生态旅游新形象，把平凉建成极具活力的区域性旅游中心和西部重要人文生态旅游基地”的旅游产业发展目标，全市旅游产业不断展现新的蓬勃生机，始终保持强劲发展势头。平凉市以建设西部人文生态旅游基地为目标，创新机制，整合资源，做强崆峒山、王母宫两大精品，发挥中国优秀旅游城市和崆峒山国家5A级旅游景区“两大国家级名片”效应，挖掘崆峒文化、西王母文化、皇甫谧文化、成纪文化“四大文化”品牌内涵，不断拓展旅游市场，提升产业要素，扩大产业规模，使旅游业真正成为全市经济社会发展的主导产业之一。本项目的打造正好迎合了平凉市关于加快旅游业发展的政策意见，将会强有力的推动平凉市旅游业发展。 2.3.崆峒区“十二五”旅游业发展规划 崆峒区“十二五”旅游业发展规划思路是根据景观特征差异，以崆峒山为佛道圣地旅游和人文生态旅游、太统山森林公园等景区为观光度假游、柳湖、南山、北山公园为休闲娱乐游的区域划分，进行设计合理科学的旅游空间，并串珠成链。按照交通网络、资源密度和客源空间组织差异，进行产品优化组合，特色互补的开发，打造结构完整的旅游目的地，统一进行市场策划和市场开拓。依托主要轴 线建设，打造多条旅游发展线路，依据资源的同质性和互补性，构建崆峒区旅游经济区。项目地位于崆峒山景区东向十公里处，正好处于崆峒旅游大道起始位置，属于崆峒旅游区的黄金地段，崆峒区“十二五”旅游业发展规划将为本项目的打造与实施提供强有力的支持。 3. 项目总体思路 借助崆峒山的深厚文化内涵，结合项目地的自然资源，将该片区打造成为集文化展示与体验、休闲度假与养生、商贸购物与餐饮的承载崆峒文化浓缩精华的综合生态商业旅游区，成为崆峒区的旅游集散中心、体验式卖场、自驾车驿站、文化与商业盛宴。 3.1.崆峒旅游区的集散中心 通过对旅游基础设施与重点特色产品的开发，将该片区打造成为一个具有独特崆峒文化的商业、文化、休闲中心，用特色产品吸引大批游客来此购物、体验、度假、休闲，从而使该区域成为崆峒区的旅游集散中心。 3.2.体验式卖场，自驾车驿站 本项目可预计的客流量比较大，从客源消费特征来分析，来此游客多数属于中高端消费群体，具有较强的消费能力，综合有限地块面积制约因素，本项目定位于中高端商业园区比较合适，可以引进一些名贵品牌，开发几个大的体验式卖场，增加游客停留时间来吸引消费。还可以新建几家自驾车驿站，专门为自驾车游客提供住宿、餐饮、娱乐、度假、养生等一条龙服务。 3.3.文化与养生商业盛宴 通过对崆峒文化的深度包装与养生产品的延伸，通过对文化氛围与商业气息的打造，通过对旅游基础设施的建设，将该项目打造成一个平凉市的文化与养生商业盛宴。 4. 项目初步定位 4.1.项目名称 崆峒生态商业园 名称释义:“”源自经典，因地块面积有限，而聚集了崆峒旅游精华，故名“”，生态是休闲度假的永恒元素，同时正好迎合平凉市西部旅游开发中的“人文生态旅游基地”主题。商业气息能带动人气，商业气息越浓厚人气就会越旺，故名商业园带动人气。 4.2.主题定位 问道崆峒，精典驿站 4.3.目标定位 , 平凉市标志性园区 , 甘肃省零售商场示范单位 , 崆峒区旅游集散中心 , 甘肃的七彩云南 4.4.功能定位 休闲 娱乐 5. 项目总体构架与产品策划 5.1.总体布局 “一带两心两区” 一带:沿街商业带 两心:游客服务中心、文化演艺中心 两区:崆峒美食区、院落式酒店区 5.2.重点产品策划 5.2.1. 沿街商业带 临街商业带为商住综合、文化娱乐用地，商业形式以大型商场为主，为游客和本区居民提供服务。外观以古典传统建筑为主，体现崆峒文化的整体形象。商 高档商场、餐厅、咖啡吧等充满现代商业气息的场所，也能看到古代商业带包括 铺的影子(如药铺、当铺)，游客在此是领略崆峒历史文化与现代生活相融的最佳去处。 沿街立面示意图 沿街立面示意图 特色餐厅 特色餐厅 特色餐厅 特色餐厅 5.2.2. 游客服务中心 游客服务中心主要由入口广场组成。入口广场是整个园区的入口服务部分。以生态景观为主题，用矮小花卉为题材，布置情景生态小品、展示生态主题。入口服务区主要包含生态停车场、生态餐厅、自行车租赁中心、游客服务中心、旅游公厕、花圃、休息座椅等公共设施。 停车场 游客中心 生态餐厅 5.2.3. 文化演艺中心 包括露天文化广场和文化影院，广场中间布置道教人物雕塑，文化广场平日是市民休闲娱乐的场所，节庆日可举办大型道教节庆文化活动。文化影院的主题布局和服务过程以道教元素为贯穿，让游客看电影同时感受道教文化精髓(参考风波庄、“天上西藏”主题影院)。 道教人物 广场示意 “天上西藏”主题影院 加勒比海盗主题影院 5.2.4. 崆峒美食街区 崆峒美食街区荟萃了道教饮食文化乃至甘肃的饮食文化，街区建筑风格与崆峒山建筑形式统一。街区前店后坊美食店，游客除了吃美食还能亲自体验做美食的过程。美食街除了吃外还包括戏楼、茶楼、文化博物馆等设施，全面展现道教多元文化的精髓。 美食街 美食街 作坊体验 酒吧 5.2.5. 院落式酒店区 院落式酒店区分布着三个不同主题的院落式酒店，包括道教文化主题、度假主题、养生主题。道教文化主题酒店以文化为内涵，装修古朴而具品味，颇有古代客栈意味。度假主题酒店为有课配备了齐全的现代度假休闲配套设施，包括咖啡吧、茶社、KTV、酒吧等。养生主题酒店装修豪华典雅，融古典园林风格和现代设计风格为一体，别俱一格，配备棋牌室、茶室、桑拿房、按摩吧等养生功能建筑。 文化主题酒店 度假主题酒店 养生主题酒店 养生主题酒店 6. 盈利模式设计 6.1.综合服务设施盈利 旅游服务区的综合服务设施收益主要包括:商业租金、管理费用、物业费用、交通收益及设施设备租赁收益等。 其中，大型商业设施的租金或租售收益主要由投资商获取，并按照一定比例与产权所有者进行分配，其它公共类服务设施及管理收益由服务区投资与开发公司收取。 6.2.项目包装转让盈利 旅游服务区内的大型项目如院落式酒店、演艺中心、综合餐厅等热门项目将采取“高门槛，高准入”的开发措施，前期开发形成一定规模，获取丰厚和较为稳定的现金流量，形成一定的盈利规模，进而带动有实力的开发商进入。 6.3.特许经营收益 特许经营类项目包括三大体系: 第一是文化创意类产品体系，包括以道教文化、养生文化等品牌内涵重要组成部分进行旅游商品生产的内容; 第二是以演艺中心为平台开展节事活动、举办相关演出等项目; 第三是从事相关专项承包服务的商业，如特产专卖、专类纪念品、游乐类产品运营商等; 对于以上类别的商家，投资与开发公司应收取相应的特许管理费用，并与之签订保障性，避免同类项目在区内的恶性竞争，保障投资方的利益。 6.4.增值体验服务收益 增值体验服务收益类项目主要包括:文化演艺项目门票、周边短线产品销售、体验性旅游品(作坊、艺吧、武术等等)、文化创意产品(道教养生、手工艺等)，此类产品的特点是可以不断丰富，不断延伸，应鼓励地方居民的大力参与。 6.5.外溢效应的增值收益 建立商业园区投资与开发公司，它的成立一方面需要对本项目负责，另一方面应对项目地块的周边资源进行控制，为今后配套商业和休闲度假地产类项目的开发进行提前规划，抓 住本项目建设后的外溢效应，确保以商业园区为核心结构的整体增值。