从城镇化进程和人口红利谈城投公司的发展机会

从城镇化进程和人口红利谈城投公司的发展机会 从城镇化进程和人口红利 谈城投公司的发展机会 一、国内外城镇化进程及人口红利分析 1、国外城镇化进程分析 城市化～是社会经济发展的必然结果～是社会形态向高层次发展的客观表现形式。它不仅表现为人口由乡村向城市转移～以及城市人口的迅速增长～城市区域的扩张～还表现为生产要素向城市的集中趋势、城市自身功能的完善以及社会经济生活由乡村型向城市型的过渡。 根据各国专家及学着对国外城镇化进程的分析研究～发现各国城市化进程基本符合S 型曲线变动规律。从国外主要国家的城市化发展历程来看～当城市人口占总人口比重低于50%时～人口迁移主要以农村人口向城市迁入为主,当城市人口占比超过50%时～城市化发展表现为城市人口之间的双向流动～主要是人口从小城市进入大城市阶段～大城市优先发展,当城市人口比例接近70%～城市化发展进入城市郊区化阶段～城市郊区人口优先增长,最后城市化发展进入大都市圈阶段～在原城市城区周边形成大量的卫星城～这些卫星城与原有城市一起形成所谓的都市圈。 美国是世界上城市化水平最高的国家之一～在经历了19 1 世纪的工业革命和20世纪的后工业化进程后～城市化水平由1790年的5%提高到现在的80%以上。到目前为止～美国超过百万人口的大都市区的总人口占全国人口的比重达到了50%以上。这期间～大都市圈不断发展～以纽约、芝加哥和洛杉矶为核心的三大都市圈不断延伸～形成了范围巨大的大都市延绵带～农村和城市相互融合。 日本也是个城市化程度非常高的国家。二战之后～日本不仅创造了经济高增长的奇迹～也实现了城市化的快速发展～从1947年到1965年间～日本城市化率由33.1%提高到了68.1%～城市化的发展速度快的惊人～到目前为止～日本的城市化率达到了80,。在这期间～日本形成了以东京、大阪、名古屋为核心城市的城市群。 美国和日本城市化表明城市化进程不可逆转 从美国、日本城市化过程～我们发现～随着城市化进程的不断纵深发展～城市人口不断增加～在城市化的这种聚集效应之下～新增加了的城市人口必然加大了对城市商品住宅、商业地产及其工业地产的需求～往日的城市空间变得日趋集中与紧凑～过去那种开敞的城市空间和合理的建筑物间距消失了～取而代之的是密集的工厂厂房和拥挤的住房空间、商业的高度集中、紧张的交通状况等等。表现在环境方面则是空气状况恶化、阳光采光极差、污水横流、噪声震天、交通混乱。随着种种问的出现～新城区的开发就逐渐浮出 2 水面～原有的小城市就变成大城市～然后随着城市化的继续深入发展～就逐渐形成了以大城市为核心的大都市圈。 2、我国城镇化进程分析 我国处在快速城市化发展时期 根据我国城市化发展历程～从建国以来大体上可以分为以下几个阶段:,1,1949 --1960年～这段时间是我国城市化起步发展时期,,2,1961--1965年～是城市化的不稳定发展时期,,3,1966--1978年～是城市化停滞发展时期,,4,1979至今～是城市化的稳定快速发展时期～尤其是近20年来～我国城市化率以年均1,的速度在增长～城市人口急剧上升～截至到2008年年底～我国城市化率达到了45.70,。从目前总体形势来看～我国城市化进程仍处在快速发展的阶段。 从城市人口增长曲线的图示可以看出～50年来我国城市人口的快速增长～这主要是由于东南部沿海地区快速发展所驱动～尤其是80年代以后～东部地区的城市人口增长速度明显快于中部和西部地区的增长速度。导致这种现象的必然原因～即是在改革开放以后～东部地区经济发展水平较高～经济发展的高速度引致城市化进程的加速～且明显快于其他地区。 至2006年年末～我国东、中、西部城市化水平分别达到54.6%、40.4%和35.7%～我国城市化进程处在快速发展的 3 时期。按照国外的经验分析～我们国家总体上还处在由农村人口向城市人口转移的快速发展阶段～尤其是西部欠发达地区。 从工业化国家的例证中～我们还发现～一个国家工业化的城市化率在45%至50%之间的时候～一个国家的城市化水平将步入一个新的阶段。在这个阶段中～农村向城市人口转移开始减速～代之而起的～是城市化发达地区的大都市化进程和城市化欠发达地区的城市化扩散过程～我国东部沿海地区城市群已经进入了这个发展阶段。 我国城市化率“东高西低” 人口从农村向城市的集聚过程是一个不可逆的过程。目前的经济危机会使城市化这一过程遇到挫折,农民工找不到工作～纷纷返乡,～但不可能从根本上改变它的发展方向。鉴于城市化会对基础设施以及包括建筑业在内的服务业产生巨大而持久的需求～这将是今后中国长期保持高速增长的重要动力源泉。所以～中国经济要想尽早摆脱国际金融危机的威胁～必须将政府投资更多地用于推进城市化～尤其是中西部地区。从下表中～我们也可以看到～目前三大经济圈的城市化程度都比较高了～而中西部地区的城市化水平还刚刚处在起步阶段。 我们可以看到～主要经济发达地区的“城镇人口吸纳面积”比例都比较高～尤其是北京、上海、天津、重庆等地。 4 而其他的主要省会城市的“城镇人口吸纳面积”比例相对较低～这可能与进入这些城市的人口加速增长有关～从而导致了的“城镇人口吸纳面积”比例偏低～这也正说明了这些地区的城市化率还在快速发展～省会城市的聚集效应还没有充分发挥～未来这些省会城市还会有更大的聚集效应～从而也将带动这些地区的商品房需求。 我国将产生更多的城市群 由于我国人口众多～且正处在城市化快速发展时期～因此在我国也将产生许多的大都市圈～比如在长江三角洲形成以上海为核心城市长三角城市群～在珠江三角洲形成以深圳、广州为核心的珠三角城市群～在渤海湾形成以京津塘为核心的城市群。随着这三大经济圈的不断发展、完善～三大城市群进入了新的城市化发展阶段。 由于三大城市群的带动～以及东西部产业分工的不同～因此在政府的主导下～内地也能产生其他的城市群～形成新的经济增长点～这比如有以成都和重庆为核心城市的成渝开发试验区,以武汉和长沙为核心的中部开发地区,以气候宜人、四季如春、面向东南亚国家的昆明为核心的地区等。这些地区相对于目前的三大经济圈来说～城市化发展程度较低～这不也就意味着投资发展机会吗,借鉴国外的城市化发展经历及其我国自己已有的三大经济圈的发展经验～深入挖掘与之相对应的公司～进行战略性建仓～分享这些地区未来 5 城市化发展带来的成果。 3、人口红利效应分析 30年来～中国经济的迅速增长～这主要得益于两方面的效应:一是市场化改革特别是生产要素的市场发育带来了资源重新配臵效应～另外一个重要因素就是“人口红利”效应。 所谓的“人口红利”就是指:一国人口生育率的迅速下降导致少儿抚养比例迅速下降～劳动年龄人口比例上升～同时在老年人口比例达到较高水平之前～将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、对经济发展十分有利的“黄金时期”。 正是因为中国20世纪五六十年代之后的高出生率～才导致了八九十年代劳动力的充沛、富余状态。 中国社会科学院人口所的一项研究表明～从1990年到2030年～中国处在一个大约40年为期的人口红利期。中国人口红利的峰值在2010年出现～目前中国正处在人口红利峰值的前期。当然峰值过去之后直到2030年～人口红利仍然颇为可观～只不过这个盈利在2010年之前是累进的～而2010年到2030年之间这个盈利是逐步递减的。 截至到目前为止～中国经济增长方式仍然没有发生太大的转变～所以～未来中国经济增长除了依靠经济增长方式转变、城市化进程推动外～还应充分利用和延长“人口红利”效应～促进经济发展。 6 具体来讲～“人口红利”效应将从以下两个方面影响中国城市化及其房地产行业的发展:第一、人口红利为我国经济发展提供了充足的劳动力资产。由于受到“人口红利”效应的影响～在“人口红利”期间～劳动力充足并且廉价～同时社会负担较轻～对经济发展有促进作用。根据统计数据显示～从1982年到2000年～中国被抚养人口与劳动年龄人口的比率下降对人均GDP增长的贡献度达到26.8%～也就是说有25%以上人均GDP的增长是依靠人口年龄结构优势获得。 第二、人口红利增加房地产需求。由于人口结构的特点～上世纪六七十年代的婴儿潮出生的人群～现在已经是社会的中流砥柱,同时伴随着城市化进程的不断深化～这批人群都纷纷走向城市。在人口向城市集中与人口年龄结构变动带来的双重动力的交替推动下～必将带来对城市商品住宅、商业地产等房地产需求及其其他配套设施的需求～这对于支撑房地产市场的繁荣有直接的影响。 二、我国目前城投公司现状 由于我国城市化发展正处在快速发展阶段～以及我国的人口红利峰值还未过去～这样来看～我国的城市建设、新城区开发依然有很大的发展空间～而对于大量的开发建设～政府必须依托于有背景的城投公司或者是有实力的大企业集团来开发。 城投公司是城市国有资产的总代表～是城市基础设施投 7 融资的总平台和资金运作的总渠道～一般都是政府授权经营的国有独资企业或国有控股企业～城投公司参与城市开发建设具有独特的优势。 目前～全国已有360多个大中小城市成立了城投公司～许多二三线城市也成立了城投公司。城投公司的成立使城市建设投融资告别了单纯的政府行为～城投公司可以运用多种投资方式～多渠道筹措资金～开展与城市建设有关的经营活动～大力开发城市资源～强化市场运作～有效地解决了城建资金不足的瓶颈制约～起到了不可替代的作用。 当然由于运营时间、市场化程度以及创新意识的不同～我国的城投公司良莠不齐～一部分公司比如东部发达地区的城投公司～比如上海城投～已建立多元化融资体制～步入良性循环道路～建立了较完善的资本化运作体制。而一部分城投公司则举债建设～入不敷出～濒临破产的边缘。对一些新成立的城投公司而言～它面临的是许多老大哥曾经面临的问题～如何借鉴外地成功经验～理顺与政府的关系～解决资金矛盾～尽快缩短阵痛期～将是决定它存亡的关键。目前城投公司面临的几个突出的问题是: 1、项目建设周期太长～资金回收慢～使用效率低下 作为一个可盈利或准盈利性投资项目～一般要经过投资(借贷)?经营?回收?还贷(有盈利)?再投入的一个过程～要完成一个经营周期少则一、两年～多则三、五年。有些城 8 投公司只重建设不管经营～只管借债不管还债～用短期资金建设长期项目～造成资金出现断层～危及公司的正常运作,一些城市中资金经过多个部门的道道关卡～使用效率大大降低。 2、融资渠道单一～负债率居高不下 一些城市由政府投入的城建资产运营权没有得到充分落实～引起城投公司融资功能不够完善～对外融资多以银行的长短期商业贷款等负债方式进行～过分依赖银行借款。一方面由于一些城建项目收益不高～引起银行慎贷程度越来越高～另一方面城投公司资产负债率越来越高～债务偿还难以保障。因此～继续靠负债融资不但难以满足日益增长的建设资金的需要～而且城投公司的可持续发展也受到一定的威胁。 3、项目建设仍延用经济的管理模式 在城投公司成立之初～有些城市政府还无法摆脱计划经济的管理模式～表现为:政府直接参与经济活动～重建设、轻经营～重形象、轻管理～在财政体制上统收统支～资金高度集中。支出大包大揽～不论大小项目～都必须按计划本子执行～即使实际情况发生变化～经费追加或调整都必须经过计划的调整～周期较长。一方面城市建设项目过分依赖财政的投资～另一方面财政投下去的资金监管手段不完善～用款单位资金投资效益较差～没有形成可以进行资本流动的循环 9 投资的体制～阻碍了市场体系的培育和发展。 4、城建基础设施建设部门分散、管理分散、资金分散～阻滞了城投公司建立多元化融资体制的进程 由于政府仍按计划经济模式直接参与城市经营活动～为调动所谓的各方积极性～多方筹资金～往往把城建基础设施工程交给多个部门负责～这在短时间内保证了工程资金和进度～但从长远看～它所带来的资金分散、人力分散、管理分散却不利于城投公司开展资本化运作、吸纳民间资金、盘活存量、内外举债等多元化融资的尝试。资金、人力的分散将使城投公司必须经历一个从小到大的缓慢的原始积累过程～而不能站在巨人的肩膀上～以庞大的资产～高起点地探索多元化融资体制。三、城投公司发展面临的体制环境 随着城市化率的不断提高～越来越多的农村人口变成了城市人口～从而导致了城市人口规模的不断扩大～进而造成工业～服务业～住宅和市政工程对城市土地的争夺越来越激烈～土地成本越来越高～中心城区生活居住成本越来越高～居住环境持续恶化～因此在种种的不利因素之下～扩大城市的版图就显得十分必要了～新城区的开发就应运而生。同时也可以看到～在中国目前大力发展经济、增加GDP的大旗下～中国的城投公司模式获得了快速的发展。 我们认为～当前中国的城投公司模式的兴起～主要是由于中国各地方政府要大力搞城市基础设施建设～但地方政府 10 又缺钱,同时根据中国当时的《预算法》～地方政府不得发行地方债券,目前通过可以有国家代发～但数量有限,～不能直接从市场借贷～地方政府又缺乏融资渠道～因此地方政府就组建城投公司～将基础设施建设纳入到公司化的操作模式之中～应运而生的城投是政府和市场的“结合体”～兼具政府和市场的功能。由于我国特殊的土地管理制度～城市政府能比较容易的获取低廉土地资源～待新城开发之后获取高额的城市化成果～因此政府也愿积极主导新城区的开发。城投这个政府与市场的结合体～拥有其他开发企业无法拥有的优势～在城市化过程中收益颇丰～也极大的推动了中国城市化进程～且有勇进之势。 1、我国特殊的土地制度 1.1、西方国家的土地制度 美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。全美国土面积936.48万平方公里～其中～私人所有的土地占51,～联邦及州政府所有的土地占47,～印第安人保留地占2,。美国的地产市场十分发达～制度健全～所有的土地都实行有偿使用～在政策规定许可的范围内～土地可以自由买卖、出租和抵押。而且其他国家～诸如英国、德国及日本等国家也基本上都是土地私有制。而中国大陆及香港则与众不同。 1.2、香港的土地制度 香港的土地管理制度是在政府所有制下的土地批租制 11 度～由香港政府一次性出让若干年限的土地使用权～并一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。 香港土地的政府所有制,属于土地公有制范畴,严格限制了土地所有权的转让～香港政府出让的只能是土地的使用权。香港政府依靠对土地所有权的垄断～以提供土地使用权进行交换～向土地使用者收取地租。 在香港～土地出让金通常被认为与地价联系在一起～香港的地价与西方国家土地私有制度下的地价概念是不同的。土地私有制度下～土地所有权允许买卖～地价是指土地所有权买卖的价格。土地政府所有制下～土地所有权不允许买卖～允许买卖的是土地的使用权～所以在香港～地价通常是指土地使用权的价格。 1.3、中国大陆土地制度现状 中国大陆的土地制度与香港类似～土地制度比较特殊～城市土地为国家所有～农村土地为农民集体所有。国家拥有高度集中分配土地资源的权力～国家规定和管制城乡土地的用途～建设用地绝大部分只能用国有土地～集体不可购买国有土地～国家可以强制征收集体土地。 基于中国土地的国有和集体所有制～土地价格明显偏低～这是城市化快速发展的重要条件。同时在中国严格的户籍管理制度下～企业比较容易获得极低的劳动力成本～城市不用支付农民工的社保、医疗等支出～换句话讲～城市居民 12 和企业得到了城市化带来的收益～却不用支付城市化的成本。 在现行土地制度下～一方面～土地及其相关收入是地方政府财政收入的重要来源～另一方面～农地的取得成本低～而转为城市用地的预期收益又很高～同时加快城市化建设带来的收益远超过了要付出的成本等等原因～导致各城市政府热衷于以经营土地为核心内容的～以房地产及其基础设施建设相互促进的“经营城市”～谋求城市化发展带来的益处最大化。当然～政府要对土地进行开发～必须依托企业来进行～因此具有开发实力及其背景的城投公司当然获益最大～这些城投公司不但可以获得大量的土地一级开发～而且还可以参与到城市的综合开发与规划及其运营管理之中。 2、地方政府主导的城市化进程 2.1、我国城市化发展极端不平衡 国际经验表明～在人均3000美元GDP时～平均的城市化率为55,。而我国目前人均GDP超过了3000美元～但实际城市化率才刚刚达到45,～落后于国际平均水平～更落后于东亚国家的水平。 从中国城市的规模来讲～与中国人口相比～除一些大城市外～多数城市的规模都偏低～导致城市的积聚功能和规模效应没有充分发挥～从而导致城市化发展不充分。从我国目 13 前城市化发展的现实情况来看～我国东部地区经济发展水平较高～经济的快速发展引致城市化进程不断加快～并且东部地区城市化明显快于其他地区。 从目前情况来看～我国城市化发展极端的不平衡～沿海地区城市化率远高于西部地区～因此内地一些省会城市的发展潜力巨大,同时在目前遭遇金融经济危机的情况下～加强西部地区城市的发展将对中国摆脱经济低迷的状况将十分有利。 2.2、地方政府主导下将加快城市化发展 在我国目前的经济体制结构下～地方政府有动力积极推进城市化进程～虽然说政府不能 改变城市化发展趋势～但在政府的主导参与下～能对城市化发展起到推波助澜的作用。 从我国目前城市化比较高的几个地区,长三角、珠三角及渤海湾地区,来看～城市化的发展对城市建设及经济发展带来的巨大的利益～城市化的发展总是超出了人们的想象力。从引领珠江三角洲地区发展的深圳特区来看～深圳近20年来发展速度迅猛～城市高度繁荣～如果我们处在20年前的话～是很难想象得到深圳会有今天繁华。同样的例子也在上海重演～上世纪90年代浦东新区的开发也取得了巨大的成功～回首望去～在十多年前～我们有几个人能够想象得到现在浦东的繁华,目前其他比较发达的二线城市也有许多 14 新城区的开发～他们的发展同样取得了成功～这些成功的取得归根结底都体现了在政府主导下的城市化发展的魅力～因此我们认为城市化的快速发展对改变一个城市面貌的作用是很难用现在的视角去想象和衡量的～政府主导下的城市发展往往会超出我们的预期。 由于我国沿海地区的一些城市开发开放较早～城市化已经达到了很高的程度～并都形成了城市群～比如长江三角洲地区形成了以上海为核心的～杭州及南京为两翼的城市群～并向周边城市形成了辐射,而珠江三角洲地区则形成了以深圳广州为中心的城市群～北京则形成了以京津塘为核心的城市群等～这些城市进入了新的发展阶段。 我国人口众多～地域广阔～并且我国西部地区城市数目的稀少及城市规模的狭小～难以带动西部地区经济的发展,见表1、主要城市及省份的城市化状况,～为此～充实和提高现有的大城市～尤其是位于交通干线的特大城市～如武汉、长沙、成都、重庆、贵阳、昆明、西安、兰州、乌鲁木齐等～增强其经济实力～充分发挥资源优势～带动周围中小城市及城镇的发展。这对于改变东西两大地区经济社会发展的不平衡状况～减轻对东部地区城市人口的压力都有积极的作用,并且在目前遭遇经济金融危机导致出口下滑的形势下～对拉动我国内需提供了很好的途径。城市的发展也就为这些城市的城投公司带来了不可多得的发展机遇～比如上海的城投控 15 股～重庆的渝开发～云南的云南城投～贵州的中天城投及天津的津滨发展等等。 四、我国城投公司面临的发展机遇 1、政府可将土地储备中心的职能划入城投公司管理 政府可将土地储备中心的职能划入城投公司管理～这样可以实现土地资源的资本金化～开发和储备一定数量的土地资源～发挥有限资金的最大效益～并保持实物资本与货币资本的合理比例。 我国目前正处于城镇化进程中～城投公司的发展需要有充足的现金～资本金是公司的基本资金～必须及时到位～且中途不能抽回或挪着他用～只有这样才能保障公司职能的发挥。城投公司要迅速壮大～还要政府不断追加注资。如果政府将财政城建资金统一由城投公司运作～政府安排的城建项目的配套资金划归城投公司～实行建设资金资本金化～再由城投公司以项目资本金投入到项目公司进行资本运作～吸收多元资金进入项目公司。这样运作可以有两方面好处～一方面可大大缓解城投公司资金不足问题～减少贷款利息支出额度～降低负债率,另一方面将这部分资金由城投公司运作～将资金变为资本金～可以扩大债务容量～最大限度地发挥财务杠杆效益～资金的利用效率将会大大提高。 2、城投公司模式成为政府融资平台 由于我国目前正处在快速城市化的过程之中～如果按照 16 我国目前城市化率每年增加1,的发展速度来计算～每年都将有大量的人口进入城市之中～随着城市的日趋集中与紧凑～城镇建设用地供需矛盾比较尖锐～尤其是城市化进程发展的比较快的东部沿海城市～因此城市化必然要求城市规模进行大规模的扩张,同时又由于地方政府的财力有限、融资渠道不畅等原因～因此城投公司成为地方政府开发融资平台模式就逐渐形成。 2.1、城投公司融资模式 由于城市化进程的推动作用及目前国家推出的经济刺激计划等～将有大批基础设施及开发项目亟待上马,未来很大一部分企业集团都不同程度的面临着资金压力～而中国目前的城投公司模式则能比较好的解决这一问题～即:政府把城市资产无偿划拨给城投公司,使公司的资产规模达到一定的贷款条件或者上市条件等,公司根据政府建设的要求筹措资金后再将资金转借个项目法人～从而解决了资金来源问题～提高了项目开发的执行力。 2.2、城投公司的经营模式分为固定收益和收益分成两种模式 政府将土地储备划入城投公司管理～这样可以实现土地资源的资本金化～盘活资产～待 项目开发结束之后～按照实现约定的收益分成比例分红。 17 城投公司参与一级土地开发的固定收益分成模式 由于东部地区比较发达～因此东部地区的城投公司参与土地一级开发主要是代建职能～让城投公司做七通一平～然后政府给予6,到8,左右的固定收益～超额收益部分全部归地方政府财政收入。而西部地区则不一样～由于西部地区落后～为了吸引战略投资者～政府赋予城投公司一级土地开发收益分成的权力～其实就是政府将土地储备中心的部分职能赋予了城投公司。目前西部地区主要是云南城投、中天城投、绵世股份有收益比例分成的权力。 城投公司参与一级土地开发的收益分成模式 云南城投模式 云南城投于2008年5月6日公告～昆明市土地矿产储备管理办公室委托云南城投从事环湖东路土地一级开发项目～环湖东路地块的土地一级开发所需资金由云南城投筹措和垫付～而云南城投与昆明市人民政府对一级开发范围内的土地出让收益实行分成。环湖东路土地全部地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让～全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益乙方按50%的比例获得收益。但若云南城投按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时～昆明市人民政府将保证向乙方另行支付差价款～以确保乙方的收益不低于本合同项下的全部土地一级开 18 发总成本的5%。 中天城投模式 中天城投于2008年6月2日公告:公司拟出资18500万元人民币认缴华润贵阳公司土地一级开发项目的增资扩股部分。加上之前拥有的股份～中天城投合计拥有38.14,华润贵阳公司一级土地开发项目的股权～而且同时约定～中天城投享有受让华润汉威城市建设,香港,有限公司全部股权及合作权益,包括对合作公司享有的债权投资,的买入选择权。 华润贵阳公司一级土地开发项目概况:贵阳云岩渔安、安井片区系贵阳市中心城区云岩 区的组成部分～位于云岩区东部,距离贵阳市中心,大十字,直线距离约6公里, 位于南 明河下游,片区总占地9.53平方公里。 2006年11月17日～金世旗控股公司与贵阳市云岩区人民政府签订《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发合作》。根据协议要求～金世旗控股公司设立专门的项目公司～并由项目公司全额投资～专事运作本项目。华润贵阳公司即是经政府批准的专事运作本项目的项目公司。投资建设渔安、安井片区内水东路云岩区段。投资建设渔安、安井片区9.53平方公里内其它城市基础设施、公共配套设施建设和片区整体规划、可用于商业开发的土地整理,达到七通一平要 19 求,。 云岩区政府用渔安、安井片区9.53平方公里内经整理达到七通一平要求后可用于商业开发土地的土地出让收益以及片区城市建设配套费～支付上述投资成本。投资成本支付完成之后的剩余部分～云岩区政府与华润贵阳公司按照30,:70,的比例进行分成。 3、城投公司成为城市综合运营商 3.1、政府主导下的城投公司成城市综合运营商 城投公司通过政府注入资产～城投公司负责开发。城投公司在政府的领导下自觉围绕城市的总体发展目标～结合城市发展的特殊机遇～以市场化的方式～在满足消费者需求的同时～使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分～和传统意义上的一般房地产开发商相比～它在内涵和外延上都有很大的突破和超越～在开发定位上～由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位～城投公司将是真正的城市运营商的主体。 所谓城市运营商～不同于一般的房地产开发商～它是指运营城市或区域的发展商。他们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸～从大盘开发向区域经济延伸。城市经营的主体不再是单一的政府～一些颇有实力的企业作为城市运营商已慢慢浮出水面～可以说～在每一项大的工程背后～几乎都有他们的身影。 20 随着城市化的加快～房地产将由从原来的小盘开发到大盘开发的时代再转变到城市化的综合经营～而一些超大型项目的开发～实际等同于建设一座新城。因此在进行大规模的城市建设时～可借助有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发～借发展商作为城市开发的一只手～完成区域内的商业、文化、生活配套～有力地推动区域的城市化进程。 3.2、快速的城市化发展使得城投公司收益颇丰 城市化的发展趋势使城市运营商的出现成为必然～而城投模式的公司在此将获益最大。中国目前总的城市化率为45,～而西部地区的城市化水平才为35,左右～因此这些城市的城市化水平正处于城市化发展的起步阶段～距离城市化水平达到70,的平稳期还有很大的发展空间。由此来看～中国一直到2030年甚至到2050年都将会是城市化高速发展的时期。在这期间～将有70,及其以上的人口住在城市～未来 ～新增的城市人口将会占目前城市现有总人口比重高达60,这部分新增人口对城市的住房需求及城市的配套设施要求也越来越大～这为有实力、有背景的开发商带来大量发展机遇～无论是从事土地一级开发、园区建设等～还是从事城市基础设施建设。 所谓土地一级开发～是指按照城市功能定位和经济发展要求～由政府统一组织征地补偿、拆迁安臵、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公 21 共配套设施建设～将生地开发整理成熟地～达到土地出让的土地开发行为。土地一级开发将使得城投公司增加了一种投资回报相对较高而风险较小的盈利模式。 五、城投公司发展要与经济周期相适应 1、城投公司发展有不同的阶段 每个城投公司的发展都要经过一定的发展阶段。一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在初创期～公司现金需求量大～需要大规模举债经营～因而存在着很大的财务风险～要保持高度的风险防范意识,在扩张期～现金需求量依然很大～尽管是以较低幅度增长的～但债务总额仍然处于高位～资产负债率较高～风险仍然很高～这时要建立风险防范预警体系。因此～在初创期和扩张期企业应采取扩张型财务战略。 在稳定期～现金需求量有所减少～可能有现金结余～可以逐步偿还一部分债务～使财务风险降低～一般采取稳健型财务战略。 在衰退期～现金需求量持续减少～最后经受亏损～有规则的风险降低～在衰退期企业应采取防御收缩型财务战略。 2、城投公司发展要与经济周期相适应 经济的周期性波动是市场经济条件下不可避免的现象。经济的周期性波动要求城投公司要顺应经济周期的过程和阶段～通过制定和选择富有弹性的投融资战略～来抵御大起 22 大落的经济震荡。 在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略～增加投资规模～采取各种融资手断～开发新领域～增加经营性项目～迅速壮大城投公司实力,在经济繁荣阶段应采取稳健型财务战略～适度融资～保持经营规模和发展速度,在经济衰退和经济萧条阶段应采取防御收缩型财务战略,特别在经济处于低谷时期～应停止扩张～归还部分债务～降低资产负债率～减少经营风险大的项目～放弃次要的财务利益～压缩管理费用等。 3、宽松的货币政策为城投公司降低资金成本 2009年我国央行报告表示～将进一步理顺货币政策传导机制～保持银行体系有充足的流动性～促进货币信贷合理平稳增长～促进经济发展的政策措施～加大金融对经济发展的支持力度。以高于GDP增长和物价上涨之和3-4个百分点的增长幅度作为全年货币供应总量目标～争取广义货币供应量M2增长17,左右～宽松的货币政策为城投公司融资创造了良好的融资环境～无论是通过银行贷款～还是发行债券与股票～这都将降低了城投公司的融资成本。 目前世界经济和我国经济都处于艰难筑底阶段～那么我们的城投公司要要分析国内外经济形势～领会国家经济政策～特别要关注房地产、基本建设等产业政策～增加投资规模～采取各种融资手断～开发新领域～增加经营性项目～迅 23 速壮大城投公司实力。 六、从城投公司模式思考我们未来的经营策略 由于我国城市化进程正处于快速的发展之中～尤其是西部欠发达地区～城市化发展空间巨大～因此我们看好由于城市化进程加快而导致城市建设不断扩大的相关的城投模式的开发企业～比如基础设施型开发商、居住建设型开发商、资源整合型开发商,如新城市、城镇开发商～提前进入规划～参与规划～帮助规划～帮助政府搞好规划,、城市营销型开发商,如参与经营奥运会、世博会、迪斯尼等的开发商,。 1、回顾过去取得成功的例子 ,1,深圳的福田南山地区。昔日的深圳,荒凉的不毛之地～一个偏僻的小渔村,80年代改革开放的城市发展是从罗湖区开始～一直到1995年左右～才开始慢慢把重点放到福田中心区和南山区。今天的福田CBD～西部华侨城～以及招商局集团一直在精耕细作的蛇口～已经成为了深圳居住环境最好的区域～该区域环境优美～经济发达。而招商局集团20多年间一直在蛇口这块土地上耕耘～从土地一级开发～到二级市场开发～形成了良好的互动关系～也为其子公司招商地产提供了可持续发展的活力。 2,上海的浦东新区。从上世纪90年代以来～在国家, 政策的扶持推动下～上海浦东新区发生了翻天覆地的变化～随着城市化率的不断加快～浦东新区人口大幅度增加～常住 24 人口已经超过了240万～随着人口数量的不断增加～对住宅、商业及其其他工厂等的建设也就随之增加～这种增加不仅仅是短期的旺盛需要～从我国城市化发展的长期趋势来看也具备可持续性。随着浦东新区经济及城市化的不断快速发展～在片土地上培育了很多优秀的公司及企业～比如陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥等知名地产企业以及其他行业公司等等。回想十多年前时候～我们很难想象的到今天浦东新区的繁华～城市化进程的魅力为我们上演了精彩的一课。 2、未来开发区域展望及我们的选股思路 我们回顾取得成功的城市～并不是为了简单的回顾～而是通过回顾来分析发现城市化进 程能为我们投资者能带来什么样的参考价值。 试想～如果在8年前我们站在深圳最繁华的区域罗湖～不会想到今天福田中心区和南山发展会有如此之快,同样的～10年前我们矗立浦西看浦东～也不会想到浦东新区的开发有如此巨大的成功,除了深圳、上海浦东之外～在中国还有许多二三线城市也有新区开发～这些新区的发展同样非常迅速～这都体现了在政府主导下的城市化发展的巨大魅力。 通过参考深圳蛇口地区及上海浦东新区模式的成功经验～结合目前中国经济发展阶段～区域经济复兴形成了以城市化进程推动的机会。如果一旦4万亿投资不能收到预期效果情形下～加大城市建设投资～料想成为政府强调的充裕的 25 “子弹”。唯有城市化进程加快～才能容纳更多的农业人口～才能够有效拉动内需～才能逐步缩小剪刀差～才能实现真正意义上的小康社会。以加大区域中心城市扩张为目标的城市化建设～必然会对相关的城市建设、地产、消费等各个环节带来刺激效应。 而从刺激的程度与受益的实际效能看～ 倾向于欠发达的中西部城市。由于我们从去年开始推荐的云南城投和中天城投目前慢慢得到市场的认可～最近一年的股价表现也远远超越房地产指数。我们继续以此类推～找到未来具有深度挖掘潜力的类似地区～自上而下并挑选出一些有背景、有实力的城投公司或者类似潜质的公司～当然一些城投公司比如云南城投和中天城投目前就参与一级土地开发收益分成～一些城投公司目前只是收取一级土地开发6,,8,的固定收益～而且其他一些城投公司是未来有可能被政府作为融资平台而赋予公司一级土地开发收益分成的权力。 ,1,天津的滨海新区。天津滨海新区的开发开放～是政府从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署～是实施国家区域协调发展战略的重要步骤。滨海新区拥有比深圳及开发之初的浦东拥有更高的工业基础～我们相信在政府主导下的城市化进程不断加快的情况下～滨海新区的开发～必将和深圳及上海一样～焕发出活力～成为中国经济新的增长点。随着滨海新区的发展～该区的聚集效应会持续扩大～ 26 从而会增加对房地产产品的刚性需求～这将使一批有背景的城投公司或者是拥有开发经验的公司获益～比如拥有大规模土地一级开发的津滨发展、泰达股份、类似浦东新区的张江高科园区建设模式的海泰发展等～以及其他非房地产行业的上市公司。 ,2,第三个国家综合配套改革的“成渝”试验区。重庆与成都是西南地区的重镇～已经被批准为第三个国家综合配套改革的试验区～该试验区的侧重点将是加快城乡一体化进程和新农村建设～促进西南地区城市化发展进程。重庆市政府表示在政府任期内力争设立两江新区～“两江新区”总面积约960平方公里～除了包含现有的北部新区之外～还将包括江北区大佛寺大桥以东的寸滩、鱼嘴、复盛等地～以及渝北两路组团和龙兴镇、石船、木耳、古路四镇～以及北碚蔡家组团和水土、复兴两镇。重庆“两江新区”被寄予与上海浦东新区、天津滨海新区并列成为中国三大开发区的希望。 连片的土地开发将推动重庆、成都的城市化发展～将带动其土地价格的提升～这为在重庆、成都等地具有城市开发背景、拥有土地储备的城投公司或者地产公司带来了更大的发展空间～比如具有城投股东背景的渝开发、拥有土地储备的其他房地产公司等～随着开发的深入～其他行业的投资机会也将逐步展开。 27 ,3,中部地区的武汉城市圈和长株潭城市群。继“成渝”地区被批准国家综合配套改革试验区后～长株潭城市群将和武汉城市群一起成为第四个综合改革试验区～该地区城市群重点是探索新型工业化～新型城市化发展之路。在政府的推动作用下～武汉城市群及长株潭城市群必将加速融合～从而带动城镇建设的步伐加快～相关的基础设施建设、新的CBD商务中心的建立以及新城区的开发等～我们可以想象～在未来～这块价值洼地将是怎样的一片繁华之地。 面对这么大规模的城市开发建设～无论是从资金需求还是从人力方面～政府都不可能独立承担～政企合作成为开发的必然选择。因此有政府背景的城投公司则成为政府的得力助手～这将造就一批企业～从而成就一批投资者。相关的主要公司有武汉控股～在武汉核心地区拥有大量土地一级开发的泛海建设～以及具有深厚政府背景的湖南投资等。 ,4,国家森林城市的贵阳。贵州省位于中国西南的东南部～是资源富集灵秀神奇的黔中宝地。省会贵阳是中国的又一春城～这里夏无酷暑～雨热同季～无霜期长～有“四季无 寒暑”之称～是休闲度假的理想之地～而且贵阳作为国家林业局命名的全国第一个国家 森林城市～是全国少有的“森林之城”。 在快速铁路建成后～贵阳与广州、南宁、昆明、重庆及 28 成都等地的距离拉近了。同时～我们还看到～贵阳在2008年的地震中没有受到不良影响～贵阳有望成为周边区域的重要城市。近年来～贵阳在城市化不断加快的情况下～也积极开发新城区～如正在开发的云岩渔安、安井片区～主要参与开发的公司有参与贵阳渔安片区一级土地开发且参与土地收益分成的中天城投,具体见我们2008年6月3日出的报告《中天城投:具有特色的城市综合开发商(兼一级开发)》,。 ,5,具有得天独厚优势的昆明。经过50多年来的发展的高速发展～昆明主城可发展空间已十分有限～城市生态环境、城市交通压力日趋加大～直接影响昆明城市竞争力～因此选择发展新城则显得十分必要。在这种情况下～昆明提出以滇池为核心的“一湖四片”、“一湖四环”的发展战略～滇池将具有跨越式发展的潜力～这也给相关类型的公司带来了发展机会～为投资者带来了投资机遇。 从昆明独特的地理及生活气候环境来看～国内尚无其他城市可以比较,同时我们还可以看到一点～在长江三角洲不止有个上海～还有南京、苏州、杭州及宁波等城市共同分享城市化带来的好处,在珠江三角洲地区～不但有深圳、广州这些一线城市～还有东莞、珠海等周边卫星城市与之竞争,而处在三面环山、一面环水、并且四季气候宜人的昆明～周边没有可以与之竞争的城市～昆明市的聚集效应更强。从外来购房者比例来看～2007年昆明的外来购房者占到了整个住 29 房市场消费群体的40%～而且这一比例还在不断增加～这也充分说明了昆明市对周边人口的吸引力～因此昆明市新城区的发展拥有了其他城市无法拥有的独特优势。昆明市新城区的开发与发展也为相关城投公司带来了发展机会～这个城投公司就是我们一直推荐的参与昆明滇池环湖东路28平方公里一级土地开发且有五五收益分成的云南城投。 七、风险分析 1、宏观经济及政府政策风险 由于房地产行业与国民经济联系极为密切～受国家宏观政策影响较大。当前遭遇世界经济金融危机及我国房地产行业周期性衰退～未来房地产市场可能会继续调整～从而导致房地产的不景气～一些项目则不能按计划进行～进而影响城投公司的盈利能力。 由于城投公司的发展主要与政府的政策倾斜有关～如果政府的倾斜政策发生了变化～那么城投公司的发展就会遇上波折。 2、土地一级开发收益分成风险 当房地产二级开发市场不景气时～一级土地开发必将受到影响～从而导致了土地出让金下降、甚至是出让地块流拍等～因此从事土地一级开发的城投公司的盈利预测的假设条件发生了变化～进而导致盈利的不确定性。 从目前一些城投公司的一级土地开发收益分成来看～城 30 投公司获得一级开发收益与政府的分成协议有关,诸如中天城投、云南城投,～并且有些城投公司不参与分红～而是参与管理～因此城投公司分红收益要具体情况具体分析。 3、管理风险 由于城投公司参与政府的项目开发具有周期长～投资大～涉及相关行业多等特点～如果开发项目的某个开发环节出现问题～都可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升、收益下降～造成项目预期经营目标难以如期实现等问题。 31