青岛长江路写字楼项目规划建议

青岛长江路写字楼项目建议 初来贵地，圣驰广告向广大策划人问好！送上： 青岛经济技术开发区建国房地产开发有限公司 长江路写字楼项目规划建议 1、项目形象定位 开发区CBD西区的门户地标性建筑-----为CBD区域的中坚商务力量提供广泛的商务空间。 2、项目功能定位 商务环境的一次革命----可自由区隔的弹性空间办公单元、独享采光中庭的特色办公空间、智能化配备， 以及拥有员工餐厅、商务中心、会议中心等设施在内的完善配套的商务空间。 3、项目功能分区 地下二层：主要布置机动车库、设备用房、库房、内部餐厅、物业用房； 首层到二层：在项目东南角设置写字楼主入口、西北角设置建筑次入口及展示空间，主要考虑精品专卖 店、高档中西餐、休闲酒吧、格调咖啡、会员制健身中心； 三层至五层为大面积办公区：地上3至5层层高3.6米，为大尺度特色办公空间，可灵活划分设特色阳光房；空间通透开敞，可自由分割与组合，全面支撑企业内环境的层次构成与需要。如电信、电业、供 水、银行、保险业的服务大厅等）的办公机构。 六层到十九层：标准办公单元层，每户套内建筑面积在100-200平方米之间； 二十层至二十二层：为整层或半层特色办公空间，配特色阳光房，全面支撑企业内环境的层次构成与需 要。在每层设置近100平米的共享商务活动空间； 4、项目规划中体现的特色 双大堂---叠水大堂、商业大堂 特色办公空间---阳光房、共享阳光空间 标准办公空间---共享交流空间 5、项目规划设计要点 （1）商务楼宇风格 在项目规划时力求通过规划设计，在有限的基地范围内充分满足城市景观、道路交通、投资经营、商务 办公等各功能使用要求，同时与整个CBD区域整体规划相吻合，建筑单体设计大气、挺拔、沉稳，既拥 有良好的尺度，又符合现代办公建筑的身份，内侧采用LOW-E玻璃，配以局部高档石材，裙房和建筑主体应有相应的过渡和整体建筑的协调性，营造现代气息的独特风格虚实对比中令整个建筑更具现代商务 特色。 （2）商务景观环境 充分考虑项目与周边环境的协调，除满足商务办公大厦环境所具有的基本共性之外，更突出项目的个性 色彩。 环境设计概要： 1、主入口景观广场 将出入口的概念转化为长江路配合的景观广场。并由此合理规划出绿地、道路、小品等景观元素，并通 过铺装材料与植物材料的变化，进行空间层次与质感的丰富化处理，使得整个环境整体统一又不失变化。 2、办公环境园林化 开发区大部分的底层商城运作不尽人意，项目附近的世纪商贸城招商不利，这方面的例子相当多。目前 商业氛围较好的仍在香江路一线，本项目底商的销售也会遇到相应的问。因此是否可以大胆的考虑将 大厦的一层做架空处理，用北面一层的三分之一做地面访客停车，其余三分之二做大型门厅和室外花园， 这样就能营造出整个项目的园林优势，与其他长江路上的写字楼相比具有明显的差异性。此项目处在太 行山路和长江路的交界处，也是由胶南进和开发区的主要通道，园林环境的营造是大厦整体形象的点晴 部分。 3、办公环境艺术化 在大厦楼前做小体量的现代艺术群雕，在裙楼的外立面做抽象派的艺术浮雕，在楼内大堂、电梯间、走 廊等公共空间做艺术符号点缀，在整个建筑内的细部做艺术融入，比如：门把手、电梯按钮衬板、指示 牌、灯具等造型与色彩的艺术化，在细微之处体现出艺术的凝聚和沉淀。 此种做法不会加大过多的成本投入，却能通过艺术的表现加大项目的艺术含量和附加值，大大提升项目 的形象和品味；同时此举还能有效的提升开发企业的品牌知名度和美誉度。 （3）商务内部布局 1、内部结构 借鉴当今高层建筑结构中最先进的结构之——框筒结构，电梯厅、公共卫生间、配电间、消防通道等公共 设施都集中在核心筒周围，中间无任何柱子，宽敞、明亮的大开间便于业主随意布置和规范管理。 2、主入口 项目作为商务物业，建议设两个入口，其中大堂主入口放在临长江路，其中标准写字楼配备挑空3层12 米的多功能入口大堂，内含中央商务中心、休闲咖啡厅等多项商务办公配套，中间设计一个静谧流动水 幕墙—叠水大堂。 次入口处设置商业大堂，为本楼业主提供一个展示产品或进行零售实践的区域，不仅为将来在此空间内 各种可能发生的推广交流活动配备了多媒体设备端口，还为可能出现的分区需要作了充分的硬件准备。 3、共享空间 利用各楼层的公共部分设立室内园林，或者在其中的某三层或某两层做立体园林空间设计；设计一些小 型的喷泉和流水，营造灵动空间，形成大厦内部的绿色生态环境，更加优化写字楼的办公环境，从本质 上区别与开发区竞争的写字楼项目。 （4）项目单体设计 建筑由主楼与裙房组成，建议裙楼为四层，主楼为二十层共二十四层组成。 （1）在青岛市规划局黄岛分局的《建设用地规划设计条件通知书》中第四条第2款中规定，裙房要?15 米。因此，裙房做五层设计，层高只能在3米，则层高过低，建议裙房做四层设计； （2）全面实现空间自由组合分割，6-19层设计面积在100—200平方米左右，预设3-5层、20-22层为 大面积特色办公层，仅为旗舰级企业超凡需求量身定制； （3）共享空间，在6-19层每三层设置一个百余平方米的共享大厅，3-5层为大面积的办公空间，设置一个特色阳光房，20层至22层为特色办公室，在公共区域设计百余平方米的阳光共享空间，利用顶棚采 光，并建议设置一部专属电梯一站直达17层以上，提高办公环境品质，共享空间有员工的休息、交流场 所，引入阳光； （4）独立卫浴，每层在西北角设有公共卫生间，另外户内预留电开水间、独立老板卫浴空间及管线，以 满足高级行政人员的私密性要求； （5）地下一、二层为地下车库，车库内设置设备用房设双车道进出口。 （5）其他相关设计建议 本项目在配套设置方面，除了注重内部平面空间关系的组合，硬件设施的改善，还要全面考虑物业的光 环境、声环境、热环境和空气质量环境的综合条件及其设备的配置。 1、建筑材料 建筑玻璃采用“革命板”---低辐射玻璃或low-e环保玻璃。建筑节能方面，包括保温层、防潮层，屋面、设 备转换层、地下室顶板按照上下空间对环境的要求实施分级保温。 2、设备设施 （1）高速电梯 配备高速电梯，客户分流，梯速全部在2.0米/秒以上，额定载重量1350kg；电梯厅及轿厢采用高级装修标准；标准轿厢**纵盘，数字式轿内指示器，紧急照明，风扇监控等安全防范措施齐全。 （2）中央空调 中心标准单元、特色单元配置户式中央空调（各户可独立控制室内温度和空调使用时间），保证室内拥 有新鲜空气。避免了传统中央空调因通风不畅给人体造成的不适感。 （3）综合布线 每10平方米便预留一个信息点及语音点，数据主干线采用光纤电缆，水平分支线路均采用五类非屏蔽双 绞线，以满足带宽达100MHZ的网络数据传输。 （4）智能化设施 1、消防系统 裙房办公空间及各层商住单元内均设有火灾报警及喷淋头，提供了可靠的火灾预防及灭火措施，消防系 统设有自控措施，保证火灾发生时自动报警及灭火。 2、自控系统 集中空调系统设有自控措施，保证空调系统的经济运行。 3、安全防范系统 设置保安监控系统，在各主要出入口，电梯轿箱内、车库内设置保安监控摄像头。设管理巡更系统（保 安、管理巡视用）。 4、楼宇监控系统 监控：冷源系统；热源系统；空调控制系统；变电室运行状态监测；给排水系统；电梯监测；照明 系统。 5、停车场管理系统 在地下停车场出入口处设置收费设施。 3、配套服务 配备办公空间之外，在裙楼首层配备全功能商务设施及场所。设员工餐厅、商务中心、多功能会议中心， 全面解决企业日常商务及办公需求。