怎么办理房屋转让手续

怎么办理房屋转让手续 摘要:购房人与开发商因购房纠纷产生的“退房”、还贷期间“转让房屋所有权”、期房期间与开发商协商“换房”，这些变更房屋产权的情况均会影响购房人对银行贷款合同的履行，按揭房产权变贷成为越来越多购房人关注的焦点。在此，我们请律师就其法律问题和办理给予解答。 大部分的购房人都不知道贷款购买的房屋是不是可以转让，根据中国人民银行《个人 住房按揭贷款办法》的，在按揭期的房屋是可以转让的。那么，房屋转让时，购房人也就是贷款人怎么办理相关的变贷手续呢? 首先，转让应事先通告按揭银行。根据“担保法”第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。通知银行一方面是贷款合同的要求，另一方面也是变贷手续得以进行的基础，因为房产证在银行手里，房屋的转让都需要房产证。 接下来，在通知银行后，如果受让人也需要通过贷款来购买房屋，则需要银行委托律师事务所对受让人进行贷款审查。受让人符合要求后，银行会与受让人签订贷款合同。此时，值得注意的是，银行与房屋出卖人签订的贷款合同并未解除。根据有些银行的操作经验，银行会与出卖人和受让人签订附属合同，约定出卖人将房屋产权完全过户到受让人处，并见证房屋买卖双方签订的买卖合同真实有效，贷款合同才能完全解除，同时银行与受让人的贷款合同正式生效。 最后，出卖人、受让人与银行委托的律师需同时到房地产交易中心办理相应的产权过户手续，将房产证更名，然后将房产证交由银行进行收押。 房屋转让所产生的按揭变更手续相对简单，主要涉及的是房产按揭人的改变，在实际操作程序中易于执行。其间所产生的相应费用，除合同约定的费用外，大多是由买卖双方共同承担。相比之下，退房所引发的按揭解除却手续烦琐。 当购房人与开发商决定退房时，根据“合同法”第九十七条的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，购房合同的解除会带来很多问题。 由于购房合同与贷款合同有必然联系，按揭贷款合同的签订直接取决于购房合同的签订，因此，购房合同解除就需要贷款合同同时解除。但在实际操作中，因为购房人签订两份合同的对象是不同的，就会出现时间间隔。通常，由于购房人向银行申请的贷款是直接划给开发商的，故购房人需要先行通知银行，接着与开发商签订协议，约定购房合同解除后，开发商必须限期将购房人的贷款划还给银行。然后，购房人与开发商到房地产管理部门办理退房手续，并与银行到房地产管理部门办理抵押注销登记。 最后，购房人与开发商解除购房合同时，如果是基于开发商的原因而导致退房的，购房人还要向开发商索取相应费用，以达到法律要求的恢复原状，这些费用可以包括: 1.由购房人与开发商在签署购房合同时直接交付的购房款，包括定金; 2.购房人签订合同实际产生的费用，如印花税、外地人在京购房的税费等。 一般来讲，很多购房人认为其贷款产生的律师费、保险费及先期还贷所交的利息也应由开发商赔付，笔者认为是不妥的。贷款行为并非购房所发生的必要行为，贷款合同虽产生于购房合同之后，但购房的付款方式完全是由购房人来选择，律师费、保险费是贷款人获得银行贷款所必须支付的成本，而利息也是由贷款行为产生的所应该支付给银行的。因此，这些费用理应由贷款人承担。 理清了这些费用解除了购房合同后，银行将要求开发商退还贷款人的贷款，并将已经收回的本金退还给贷款人，同时与购房人解除贷款合同，完成按揭的解除。 了解以上两种情况的手续办理过程后，对于同开发商换房而办理改变贷款合同的手续就容易理解了。 期房期间，由于开发商对贷款人有担保义务，银行对变更抵押物所负担的风险也较小，因此一般情况下，购房人即贷款人如果同开发商已经协商好更换所购房屋，只需要同银行协商改变贷款抵押物，办理相应的手续就行了。在同银行办理手续之前，在变更过程中开发商先要为购房人更换的房屋做预售登记，待所有与变更房屋有关的手续办理好后，银行才会将抵押物变更，修改贷款合同。此外，期房阶段如果用于贷款抵押的房屋已经做了房屋的期权登记，还需要到房地产管理局办理更改抵押物的登记。 总的来说，抵押物变更导致的按揭贷款合同变更，手续还是很复杂的，在整个操作中，涉及的问题有购房合同的改变、贷款合同改变、抵押合同改变、抵押登记变更或撤销、预售登记的变更、房产证变更、贷款利息的算法等等，对于普通购房人来说很难在很短的时间内完全办理好所有手续。因此，当出现房屋产权变更的情况后，建议购房人请专业律师来协助办理相关手续会更为便捷。