“房奴”减负新招数：提前还贷不如以存抵贷

“房奴”减负新招数：提前还贷不如以存抵贷 “” 据北京凯盛经略担保有限公司的市场监测数据反馈，2010年第一季度以来，用 房屋进行抵押消 费的需求呈明显上升趋势，越来越多的企业白领、中小企业经营主 等，开始关注和认可这种融资消费的观念。同时，为了进一步服从和支持两会提出 的进一步扩大内 需的宏观政策要求，各家银行也都在不断加强自身在个人房屋抵押 消费贷款方面的业务。 与 此同时，为了有效控制房价过快增长，有效抑制热钱的市场流动，有效防范 通货膨胀，银监会日前发布了《个人贷款管理暂行办法（征求意见稿）》，银监会 意在从 申请人的资质审查和贷后用途等方面加强个人房屋抵押消费的管理和风险 防范。 凯盛经略 的按揭顾问指出，从目前的银行政策和终端客户的供需要求来看，个 人资信情况、还款来源证明、贷后用途是获得银行贷款的最主要因素。同时相比较 个人购房按揭 贷款，各家银行在个人房屋抵押消费贷款的政策和要求上存在着很大 的差异性。 举例来 讲，同为个人房屋抵押消费贷款中的循环授信贷款，同一产品不同银行 间就有10%-20%的利率差异，同时贷后用途的要求和贷后的使用途径也存在非常大 的差 异。另外，在个人还款来源证明方面，各家银行也存在着很大的差异，如有的 银行需要借款人提供收入来源的银行流水证明，而有的银行则只需借款人提供其他 资产 证明即可，如其他房产、个人存款、股票基金等。 凯盛经略的按揭顾问特别提示，在申请贷款的时候，一定要明确表述借款的用 途和所用时间，这样可以 申请到既能解决资金需求，又能最大限度降低借款利率的银行产品。 即便是信贷规模收紧，房贷仍是大多数银行的优质业务。一旦客户提前还贷， 银行又要去寻找新的客户。 记者发现，为留住客户，今年来，东亚、中信、工行、农行等纷纷在汉推出“以存抵贷”，帮客户节省贷款利息。 钱仍在自己的银行账户上，可以随取随用，但同时能按比例抵扣房屋贷款的利 息。记者了解到，“以存抵 贷”既能节省贷款利息，资金又能随时支取，受到一些 市民的青睐。自去年底以来，江城至少已有6家银行推出该项业务，大有“四面开花”之势。 以存抵贷究竟多省钱？以工行“存贷通”为例，若市民有1笔个人住房贷款为100万，有存款余额为 100万，贷款利率为5.94%（5年以上贷款基准利率）。那么， 100万元存款中有76万元可用于抵扣，相当于房贷利率仅为1.7％，打了2.8折。 不过，记者了解到，办理“以存抵贷”有一定门槛，如工行要求客户的贷款余 额须大于10万元、贷款 剩余还款期限大于12个月。有的还收取一定的账户管理费， 有的按每年240元收费，贵宾客户可以优惠一半直至免费。 此外，须提醒的是，不是所有的存款都可用于抵扣。多数银行都设置了“梯级” 门槛，存款越多抵扣比例 越高。如工行规定超过5万元以上的存款金额按照80％的比例抵扣（若存款为100万元，有76万元用于抵扣），中信银行对存款账户高出 5万元的部分有九级分档，分别对应不同的抵扣比例。 理财专家表示，未被抵扣的部分虽只能按活期利率计息，但综合来看，仍高于 投资期限为1天的超短期理 财产品收益。如以中信“存贷宝”计算，40万元存款中有19.5万元可用于抵扣。按7折贷款利率4.158%计算，抵减部分年度收益为 195000×(4.158%-0.36%)=7406.1元，加上活期存款的利息收益1440元，共计8846.1元，年化收益率约为2.21%，接近 一年定期存款利率的收益，又享受了资金能随时 支取的便利。 “我近期打算购房，哪些房贷方式比较省钱？”“我有20万元的闲钱，一直犹 豫不定是留在手里寻找机 会投资还是提前还贷？”„„自《财富周刊》3月24日刊出《加息预期下如何玩转房贷》一文后，引起了广大读者的关注，也不断有读者 联系本刊记者寻求帮助。 3月31日，本刊刊出了系列稿件《5巧招帮您房贷“减压”》，更是吸引了众多市民参与到其中，探讨如何为房贷“减负”及围绕房贷展开的各种理财话题。 在不完全统计中，“房贷如何才能更省息”是市民最为关心的话题之一。本期， 记者就此问题请昆明各 大银行的专业人士为市民解析“房贷减压秘籍”，找到5种新型房贷方式。 推荐银行：兴业银行 特色优势：减轻贷 款前期压力。 例如，对于一笔金额100万元、期限30年的按揭，贷款年利率按照基准 下浮30%(即4.158%)计算：等额本金还款方式需要首月归还贷款本金2777.78元，贷款利息3465.00元，合计6242.78元，次月需归 还贷款本息6233.15元，之后每月还款金额逐月递减9.63元。如果选择“随薪供”，按3年固定期限、第四年起按照等 额本金计算，则借款人前3年无需 归还本金，每月只需归还利息3465.00元，第四年起首月需归还贷款本金3086.42元，贷款利息3465.00元，本息合计为6551.42元，之 后每月还款金额逐月递减10.69元。相比之下“随薪供”使借款人前3年还款压力明显减轻，3年内每月还款金额平均减少2609.34元，总计减少近10 万元(93,936.25元)。约定期限到期后，在剩余的27年中每月还款金额仅平均增加482.43元。 推荐银行：民生银行、华夏银行 特色优势：节省贷 款利息支出，活期存款灵活支用。 办理“存抵贷”理财账户时客户应在民生银行申请的指 定贷款相关联，民生银行将根据客户名下理财账户每日活期存款余额和贷款余额，按照约定的条件和计算 规则，计算每日理财收益，并在约定的理财收益支付日向客 户支付本理财周期内的 理财收益。 例如：民生银行客户“存抵贷”个人贷款理财账户日活 期存款为20万元，客户即可享受相当于年化收益为2.83%的利率，每日可得“存抵贷”账户理财收益15.72元。 记者了解到，华夏银行昆明分行也拟在本月推出“存抵贷”业务，以减少购房 人贷款利息支出。 华夏银行昆明分行的相关负责人表示，“存抵贷”适合有一定资金储备，但不 知道何时会使用这笔资金 的人群。例如，一购房者办理10年期个人住房按揭贷款， 贷款执行利率为4.158％，目前贷款余额10万元。若客户申请办理了“存抵贷”业务，在相应账户 中存入10万元，存满一年。则该账户资金年收益约1300元（折算 年利率在1.3％左右），在该收益的抵扣作用下，客户住房按揭贷款实际执行利率 由原 4.158％降至2.858％，年节省还款支出约1300元。 推荐银行：农业银行 特色优势：超5万元视为提前还款。 “存贷双赢”房贷理财账户，也就是理财账户与借款人名下的一笔个人住房贷 款相关联，根据借款人理财账户存款和贷款情况，存款账户中超过5万元 的部分，银行将按一定比例视同提前还款，参照贷款利率计付理财收益。视同提前还款的部 分资金仍保留在活期存款账户内，可随时提用。农行另一项贷款业务也能 起到节省利息缩短还款期的功能：个贷自动提前还款业务。该业务是个人贷款客户指定一个 结算账号与贷款相关联，作为自动提前还款账户(可以是贷款还款账户， 也可以是借款人其他存款结算账户)，签约后农行每日(或约定日)日终对符合条件的结算账户 进行自动提前还款处理。 推荐银行：农业银行 特色优 势：按季还息。 利息和本金可以分别按照各自的周期(月、季)进行归还的一种还款方 式。例如，个人住房贷款80万元期限30年，年利率按基准利率5.94%计算，一般的等额本息法月供需4765元，使用本息分别还款法可以按月偿还本金， 按季偿还利息，每月只需还2222元本金，每季度还一次利息；不需还利息的两个月里就用这部分资金去 做理财。 推荐银行：中国银行 特色优势：多存多 得，贷款利息省更多。 中国银行个人贷款客户申请开立与其贷款相关联的理财账户，客户 在正常取得存款利息收益的同时，还可通过理财方式获得相应收益。该收益可以抵补一定比例 的贷款利息支出，降低贷款成本。该个人贷款理财账户起存为5万元， 根据账户中 的存款余额按日计息，年收益率高于同期存款收益率，需要资金时，可随时灵活调 度。 例如，张先生，贷款余额为150万元，其理财贵宾卡存款账户余额在正常取得 存款利息收益的同时，还可通过理财方式获得相应收益，该收益可抵补 一定比例的贷款利息支出，降低贷款成本。目前，张先生理财账户余额为75万元，按照最新人行基准利率计算，则他每月个人贷款理财收益达1523元，同时还 有225元活期存款收益，相当于获得高达约2.8%的理财收益。 存抵贷是指按揭购房者只需将活期存款账户与 房屋贷款关联起来，并将自己的 闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的。 ?优势：利率优惠，还款方便，可以减少贷款利息的支出。 ?缺陷：银行审 批较严格，较一般按揭贷款利率高，且存款额度有下限，仅适 合有大量存款的借款人。 ? 适用对象：持有房产期限较短或有提前还贷计划，有较强融资需要，资 信良好的借款人。 贷款买房的人，存折上总有少则几千元多则数万元的存款，而如果是做买卖的 小业主，平时活期账户里的流动资金量就更大。在不影响资金流动性的前 提下，用活期存款来冲抵按揭贷款，最高可获得5.76%的年收益。存抵贷业务就是如此，它 把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过5万 元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客 户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支 取。