某地区小型连锁超市选址项目分析

某地区小型连锁超市选址项目分析 【摘要】:随着我国经济的发展和人民生活水平的不断提高,商业机构发展迅 速,具有综合服务性能的小型连锁超市更是增长迅速,随着超市快速发展期的来临,对超市选址方面的研究也在日益增多,无论是从政府规划科学角度还是从提高超市经营效益方面来看,选好开办超市的地址都具有重要的意义,本文借助某区实例从区位、市场、交通等多方面因素进行分析,深入探讨小型连锁超市选址需要注意的问题,并有针对性的提出。 【关键字】:连锁超市选址市场因素 一、引言 超市地点的选择并不是单一简单的事情,要做到科学规划必须考虑到方方面面的综合因素,在下文中本文将从整体着手分析中小型连锁超市经营的现状和其经营的优势和劣势以及经营中所面临的主要对手,在实际选址过程中只有扬长避短能够使超市优势得到充分发挥,有助于实现超市经营的成功。 二、中小型连锁超市的优劣势和所面临威胁 所谓知己知彼,方能百战不殆,在对中小型超市进行具体选择策划之前,必须了解其优势所在和其在经营中所面临的主要威胁是什么,弄清楚了这两点,可以对其选址有一个比较清楚的认识,更容易使选择更有说服力和科学性。 (一)、中小型连锁超市的优势 1、本土优势 在我国,中小型的连锁超市其经营者一般都是本地人,这类企业属于地方性的企业,对于地方文化和经营状况等情况都具有比较清楚的了解,同时对当地消费者的价值观念购买心理、购买行为、购买习惯等消费文化与地方文化非常了解,全面的调查分析当地消费者需要什么,不需要什么,对相关信息的收集筛选比较及时,分析比较准确。 2、忠诚顾客优势 中小超市经营面积不需要很大,一般都是在靠近居民生活区域选址,其经营过程也能延续较长时间,经过时间的累积,超市在居民中逐渐会变得有知名度和影响力,居民购买商品时也更愿意去附近的超市去购买,对超市形成忠诚感。 3、经营灵活优势 中小型超市在运作经验与管理技术等诸多方面具有劣势,但它们可以及时向大型超市或者国外超市学习,补足自身知识的缺陷,实现管理上的升级,此外中小型超市经营灵活,其经营改进不必像大型超市一样经过层层的机构部门批准,比较容易实行,更能够适应居民生活需求。 (二)中小型连锁超市的劣势 1、资金实力不够 中小型超市在资金和规模上都受到限制,其经营商品的品种和经营面积相比大超市都要小上许多,规模的不足使其难以发挥其集中批量采购优势、货成本较高、商品价格高、经营品种少、市场辐射面窄、经济效益不理想。 2、战略策划能力不足 中小超市大都是从以前的百货商店、杂货店等转化而来,在经营理念上还比较落后,缺乏对市场进行细分的意识,不能够主动的了解顾客的需求,并且对企业的发展方向也缺乏足够的把握。 3、经营商品缺乏特色 在中小超市中其经营的商品缺乏足够的特色,其商品结构和业态形式差别比较小,缺乏足够的经营特色。 4、物流配送发展滞后 物流配送环节是中小超市所面临的最大的障碍,物流配送技术整体的差距与发展滞后,第三方物流还没有在全国范围内形成气候,连锁超市所具有的配送中心规模普遍较小、布局分散、信息技术不发达,总部、分店和配送中心之间难以及时进行信息反馈和商品的配送、调剂经常出现供货、配货不及时现象,影响连锁店的正常经营。 (三)中小型连锁超市经营所面临的威胁 对于中小型连锁超市来讲其所面临的最大威胁就是大型连锁超市,有显示,在大超市周围几公里范围内任何小超市都难以存活,大超市拥有更丰富的商品种类,容易满足消费者的需求,往往成为消费者的首选购物地,此外大型超市的规模经营有利于降低企业的经营成本,如采购、储运、广告宣传、会计核算,可以集中起来由总部统一操作,这样众多的店铺共享一套管理机构,从总体上降低了企业的管理成本。其次,由于规模经营创造了大量销售条件,所以总部可以通过大批量采购,从厂家获得较低的批量价格,降低了经营成本。一般认为,连锁分店发展到14家以上时,才开始盈利,才能产生规模优势。很多中小型连锁企业尚未达到盈亏平衡点,在规模上与大型连锁企业差距很大,难以形成规模 优势,达到降低管理成本、经营成本的目的,因此在竞争中常常处于弱势。中小型超市如果从价格上和大型超市竞争,无疑同样是死路一条。 三、中小型超市区位选择因素分析 超市区位选择需要考虑多方面的因素,在对上述影响中小超市经营的因素进行分析的基础上,再来具体看下如何对中小型超市进行正确的选址。 (一)超市区位选择的作用和意义 对于中小连锁超市来说选址意义重大,选址所指的的对开店的地址进行论证和决策的过程,其要确定的主要内容包括两个方面,一是对区域的设定,二是对具体地点的设定。选址之所以意义重大原因包括以下几点,首先,中小连锁超市资本实力不强,建设一个店面需要较大的资金投入,所以对中小超市来说,选址是一项长期性投资,具有长期性和固定性。当外部环境发生变化时,其他经营因素都可以随之进行相应调整,以适应外部环境的变化,而选址一经确定就难以变动,选择得好,超市可以长期受益。其次,选址也要讲究 "天时"、“地利”、“人和”,对于商店来说,占有“地利”的优势,就可以吸引顾客。店铺所处的位置不同,所以尽管在商品质量、服务水平方面基本相同,也会导致经济效益方面的差距。第三,选址只是第一步,其是超市制定经营目标和经营战略的重要依据,超市在制定未来的经营目标和发展战略时必须考虑许多因素,其中区位是一个重要的依据,在此基础上可以按照顾客构成及需求特点,确定促销战略。 传统的超市选址模型主要包括:零售引力理论、中心地理论等。现在随着商业经济发展要求的不断提高,如何及时、准确、动态地获取商业网点现状和布局因素的信息,并对影响商业网点发展的因素做出科学的分析与评价,对于现代商业的发展具有重要的意义。对于超市的选址来说,其需要考虑很多因素,如自然环境因素、经营环境因素、基础设施条件等,其中起决定作用的是人口因素和交通状况因素。 (二)中小连锁超市区位选择的核心因素 在中小连锁超市区位选择上,有一些要素在其中起着重要作用,是我们在选址是需要着重考量的核心要素。 1、市场因素 研究区位的选择必须从市场人手,市场地域范围的大小、贫富和构成等对区位主体的选择和规模具有重要的影响作用,并强调了在市场因素中人口密度和总收入两个因素。在考虑市场因素时要注意同时关注两大市场:一种是现实的市场,另一种是预期的市场。 2、交通因素 商业与交通有着天然的地域共生关系,交通状况作为影响超市布局的主要因 子以及它的作用机理,在许多文献中已有论述。中小超市选址需要注意区域中的交通特点,注意在交通点附近布局商业网点。 3、用地因素 城市用地对于超市选址的影响,主要体现在两个方面:一是用地条件,二是土地价格。中小型超市不需要太大的营业面积,所以其运营场地问题容易解决,相比较大型超市,中小超市更容易在市区内布局。从城市地价角度分析,城市地价遵循由中心向外围递减的基本规律,大型超市的低成本竞争特性决定了它不可能支付很高的土地租金,也决定了区位选择由城市中心向外围移动的区位空间演化特征,中小型连锁超市选择在市区也符合城市的地租理论原则。 4、企业战略因素 以上因素的分析仅从一般中小超市的角度进行分析,从连锁经营这一特点来讲,还必须考虑企业扩张战略因素的作用。超市要实现区域扩张的发展战略,在选择建店地址上要首先定位在超市发展综合条件“最优”的区位,然后逐步向其它区位扩张分店,最后形成单个企业相对均衡的布局。 5、城市规划因素 城市规划与建设对中小型连锁超市布局的影响体现在以下几个方面,第一,城市发展方向选择的影响。城市发展方向选择是城市规划与建设中最为重要的方面,它对于投资主体的市场预期和发展潜力具有重要的影响,进而影响到现实的区位选择。第二,城市功能区选择的影响,特别是城市新中心区的选择与发展对连锁超市布局有明显的吸引力。第三,城市道路交通建设,特别是城市干道的建设也可以引导中小型连锁超市布局。 (三)中小型超市选址的具体步骤 超市选址前首要的准备工作就是对超市地址进行周密的调查,列出一份详尽的选址调查,从而逐一分析超市的选址的利与弊,最后确定该地址是否适合超市的运营。 1、调查超市计划地点周围情况 选址对于中小型超市来说意义重大深远,所以首先必须对超市所处的地段情况,如区域人口数量、家庭情况及收入水平等进行调查。家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭包含人口、家庭成员年龄层次、收入状况等因素,区域内家庭经济状况即收入水平和支出分配状况会对未来超市商品的销售产生直接的影响,如果家庭收入状况提升比较快,那么家庭对于需要选购的商品的数量、质量 和档次上的要求也会相应的提高,并且还会增加家庭的开支水平,同样家庭结构也会对商品购买产生影响,一个两口之家组成的家庭其购物追求时尚化、个性化、少量化,而一个三口之家的家庭,即拥有孩子的家庭其消费需求主要围绕着孩子来进行,所以孩子的零食,学习用具和衣物也就成为其消费的重点。不同年龄阶段的家庭成员对商品具有不同需求。比如,老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2、区域内人口密度的调查 人口数量可以从侧面反映一个地区消费的潜力,可以用地区人口密度来对区域内的人口数量进行确定,一般来说,区域内人口密度越高的话,该区域内建立的超市规模可以适当扩大,要对地区人口进行准确的估算,可以计算其白天的人口数量,即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数,这部分属于区域内的定期居住人群,将是超市比较稳定的客户源,随机流入的客流人数不再考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区,应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区,到商业设施之间的距离近,可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低,且顾客光临的次数也少。 3、选址地点客流量的统计 有的区域范围广阔,人流众多,但是超市的生意却比较一般,其主要原因就是因为其有效客源比较少,所以在选址时不但要对地区的人口状况进行评估,还一定要在评估所要选择的超市建设地点的客流量情况,要认真地测定经过该地点行人的流量,这也就是未来超市的主要客流量。调查人流量可以参考在其附近范围内上下车客人的数量,要研究各个车站上下车客人人数的变化情况,上下车乘客人数愈多的地方愈有利,上下车乘客人数若减少,又无新的交通工具替代的情况下,商圈人口也会减少。另外根据车站出入的顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客的需求。一般而言,调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。 4、对消费者的购买力进行分析 消费者商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。此点对于大型超市的建立具有的影响,比如在大城市周边建立大型超市时必 须对其周围商圈一至二公里半径的居民购买力进行详细的调查分析,调查时可以采用分群随机抽样的方法,抽取出一定数量的家庭样本,对这些家庭样本的收入水平按照500—1000元、1000—1500元、1500-2000元、2000元以上等水平进行详细划分,看当地的居民大致属于哪个类型的消费群体,在根据消费群体的特点决定选址地点和经营战略。 (四)中小型连锁超市选址原则 在进行超市选址工作时有一些基本的原则,遵循这些原则确定地址有助于选择到最合适的开店地址。 1、超市的店址以选择在居民区为主。 2、与超市的经营目标一致。 3、顾客应以稳定的居民为主, 4、以店址附近的企事业单位上下班职工为主。 5、选择在交通枢纽开设超市。 6、其经营内容必须视流动顾客的不同。 7、依照具体超市特点做出确定。 8、选择在商业中心或老城区开设超市。 9、其经营内容必须同消费者经常性消费一致。 10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用。 三、结论 中小型超市选址同大型超市相比较简单了许多,其对城市的意义也并不像大型商企那么重要,但是对于每个个体经营者来说,哪怕超市再小都是其最重要的东西,超市经营状况直接影响着其生活质量和收入水平,所以对中小型超市选址一定要十分的重视,对中小型连锁超市企业来说,组建专业的选址队伍可能会成本太高,不太实际但是如果借鉴专业选址队伍的工作方法,自己去做好选址前的种种调查工作,则更有助于帮助超市获取成功。 【参考文献】 [1]郭柏林,连锁超市空间结构模式[J].1997,(1) [2]冯健,转型期中国城市内部空间重构[M].北京:科学出版社,2004 [3]时臻,白光澜,浅析上海大卖场的空间区位选择[J],2003,(4).89~93 [4]冯健;周一星,杭州市人口的空间变动与郊区化研究[J]-城市规划 2002(01) [5]何骏,社区商业的发展模式研究--以上海为例 2008(02) [6]丁成日中国城市的人口密度高吗[J]-城市规划 2004(08) [7]李文和对大型超市扩张方式的研究 2007(82) [8]李国强;金源云石家庄大型超市的现状分析[J]-商场现代化 2007(31) [9]崔晓飞,大型超市:商业地产的兴奋剂[J]-上海商业 2006(09) [10]兰萍,杭州大型超市的发展趋势反对商界竞争态势的影响[J]-商业研究2000(11)