洛阳市地下商场测算评估报告

洛阳市地下商场测算评估报告 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，，手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 洛阳市地下商场测算评估报告 一、项目概述 洛阳市地下商场地处于老城区步行街繁华区域内～西起中州东路兴华街附近～东至中州东路右安街青年宫广场～该项目隶属洛阳人防办下属二级机构市人防开发管理处。 二、物业情况 项目东西长210米～南北宽16.5米～总体量约为6000?～消防通道10处～商场内通道宽度约5米～墙面、地面、天花装修良好～通风设施齐全～商户总数量约为80个～目前管理工作人员约为20人～均属人防办在编人员。 三、经营状况 项目现年租金收益为220万元～合计30/?,所需支出费用有水电费约14万元/年,管理人员工资约为45000—50000元,按公务员,,税收方面由商户直接针对税局。主要经营三大品项:小电子类、中老年装、家纺和部分鞋～客流不大～经营状况不佳。 四、项目评估 1、项目地点评估 店铺经营地点:老城区步行街附近 建筑面积:近6000? 使用面积:3465? 要求租金:30元/? 年限:一年 消防通道:10处 上 下 水:有 总 投 资:1300万元 项目形状:路面下方～为长方形 2、建筑类别 建筑性质:人防设施 楼层:地下负一层 开发日期:1992年 建筑现状况:良好 3、项目能见度 50—100米在所处范围内能看到项目出入口LOGO。 4、行人类别比率 在此区工作:30% 此地居民:55% 目标性闲逛:15% 5、公共交通 由于地处于老城区～又在洛阳市主干道,中州东路,～公共交通各个方向较为便利～道路两方具有公交站点以及出租车停靠点。 6、周边一公里内商业 大张量贩、德众锦华、雅飞时尚广场、绚丽时尚广场、青少年宫小商品市场、八角楼金街、兴华街步行街、欧陆家具广场、丹尼斯量贩。 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 五、项目优劣: 优势: 1、项目处于老城商业圈内～经营年数较长～有一定的认知度, 2、隶属于人防工程～不会面临政府拆迁～稳定性强, 3、政府的支持力度强。 劣势: 1、经营体量较小～商户数量较少～无法形成规模性市场, 2、处于地下负一层～路面商场LOGO标示虽能看到～但是不够醒目, 3、内部装修落后～已经脱离现代化商业风格, 4、经营货品层次偏低～客单价以及销售单价暂无法提升, 5、商户个人素质较低～服务意识差～经营思路死板, 6、项目定位不明确～无品牌化经营意识, 7、无停车场。 六、收益估算 1、项目总收益 30.5元,平方米,×6000?×12月=2196000 2、人员费用 20人×2350元×12月=564000元 3、水电费用 11667元×12月=140004元 4、项目利润 2196000元-564000元-140004元=1491996元 七、投资估算 改造标准为中档～区域为公共区域～按照2500?估算 1、改造费用: 500元,平方米,×2500?=1250000元 2、中央空调设备费用 标准:建筑面积200元/? 200元×6000?=1200000元 2、营销推广费用 自项目签订之日起3个月为一个周期 100000元×3=300000元 3、不可预估费用:约20万元 4、合计估算费用:2950000元 说明: 包括管线、石材、灯具,户外喷绘、媒介广告、宣传单页等。 八、项目评估综合建议 1、项目地理位置和经营评估: ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 该项目处于老城区商业圈内～属于成熟性项目～却处于商圈尾部,中州东路和右安街,～并且在地下～整体客流并不是很大～根据其经营定位、货品层次、营销管理等因素以及缺乏品牌资源～推出其整体销售状况不佳～但由于租金较低～商户稳定性强。经营建筑面积约6000?～体量较小～由此推断如单体经营很难达到一定的市场影响力～在招商和运营方面困难重重。 2、租金和年限评估: 目前项目租金约为30元/?～整体收益约为220万元～参照地上周边商圈租金标准范围约为25元-100元/?～其租金上升空间为5元-10元/?～按照上升5元/?计算:,30+5,×6000?×12月=2520000元,按照上升10元/?计算:,30+10,×6000?×12月=2880000元。目前租赁合同期限为一年～如合同期限增至3年以上～再加之调整租金评效～以现有商户层次难以接受～需要整合品牌资源。 3、经营环境评估: 设备陈旧～整体环境缺乏定位～装修风格没有形成特色～没有眼前一亮的感觉。 4、周边环境评估: 项目周边具有以八角楼街为代表性的商业步行街～兴华街步行街、大张量贩、德众锦华百货、雅飞时尚广场等～其经营环境、品牌资源方面远远高于该项目。其中还包括一个青年宫广场～步行街地下超市。 综上所述建议: 1、可作为试点工程, 2、将青年宫广场与地下商业连通～或者八角楼步行街负一层与地下商场连通～形成一个体量为近40000?的商业步行街。 日 期:2012.09.12 ---------------------------------------------------------精品 文档 ---------------------------------------------------------------------