去年猛如虎

去年猛如虎 去年猛如虎 今年骑老虎,明年跌如瀑 美国次贷风波和越南经济危机的爆炸声使大官忧心忡忡，为了大局，为了长治久安，为了挽救经济于悬崖，需要及早引爆楼市泡沫，需要像堰塞湖一样下泄分流，所以房市去年猛如虎 今年骑老虎,明年跌如瀑;所以开发商会“先躺倒”。 1.刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。开发商是在“为自己盖闲置房”。 永远不要问王婆你的瓜甜吗。永远不要问理发师我是否需要理发。永远不要问开发商我现在买房的时机对吗。 需求很大是开发商的谎言。第一种需求是投机和投资需求，已经因为无利可图和高风险而急剧萎缩，资金投到更赚钱的地方去了。第二种需求是升级需求，一套换一套，总量不变。第三种需求是大涨导致的恐慌性购买需求，因为目前在下跌，所以不见了。第四种需求是刚性需求，即生活必需不得不买而且买得起。过快的房价上涨是对未来的预支和透支。目前房价已经远远超过绝大部分普通消费者的实际购买力，支撑市场的有效刚性需求已小于供给。 因为高收入家庭有N套房，低收入家庭已买不起房.所以，如果当前当地的价格中收入家庭买不起，那么房子谁来买,购买力不是无限的，房价上涨到中等收入家庭月供还不起就是突破极限了，房价就会下跌了。开发商王石在中央2套说:房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。 开发商推高房价,最终作茧自缚。全市每年盖几万套新房。开发商不是“为穷人盖房”(小虾在2007年就买不起了)，不是“为白领盖房”(小鱼在2009年买不起了)，也不是“为富人盖房”(大鱼在2006年就有N套了，手里还有钱但不买了，因为没了小虾小鱼这些剥削对象，再买就是“为自己买套牢房”)。任志强们是在“为自己盖闲置房”。刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。竭泽而鱼后，渔夫也完蛋了。 2.供小于求已发展为供大于求，开发商由老爷变为孙子。 “上帝欲其亡,令其先疯狂”。2005到2007年，因为拍买来的土地成本越来越高，因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，以形成“永涨不跌”的假象，因为房价基数越来越大，2005年、2006年、2007年的房价就以每年加价10万，30万，60万的“加速度”上涨，所以许多人恐慌了，砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。 本来，开发商制造假象是为了“忽悠” 傻瓜的，哪曾想傻瓜竟然这么多，傻瓜的腰包这么好掏。结果，开发商也被自己制造的假象“忽悠”了，也钻进“自己设下的圈套”里去了。于是，连海尔也知道“搞房子比搞科技赚钱”，也赶来凑热闹了，开发商队伍“加速度”地增多了，全国已有6万家房企。于是，开发商不但贪心地将赚到的钱用于扩大再生产，还四处借贷投进去，新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套„„的“加速度”增多。有地不盖房会被正俯收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。 买房人资金缺口越来越大，加速度被抛弃。房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万„„的“减速度”，房价大涨使购房款的缺口以30万，50万，80万„„的“加速度”增大，于是，“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人„„的“加速度”被抛弃。新房涨到130万后，大多数“待购首套自住房者”的需求意愿已无法转化为有效需求。如果2007新房总价130万再涨1倍到260万，“待购首套自住房者”的有效需 求将被彻底消灭～ 房子供给量趋大(/)，有效需求趋小，“?趋势”就形成了。“,”时供小于求，发展为“,”时，就变为供大于求，就象菜市有20担白菜供应量，只有15担的有效需求，卖方市场变为买方市场。 以前，正治经济学老师说:“资本主义经济危机有周期性，过去大约每8年发生一次。因为贪婪和无而不断扩大生产，供给量趋大;在通膨下穷人购买力趋小，就会‘生产相对过剩’。富人的东西卖不出去，穷人想买又买不起，资本家宁可把牛奶倒进海里也不给老百姓。”房子倒不掉，开发商也舍不得倒掉，只有降价一条路可走。 3.房市的死穴在哪里,开发商组织的“房市击鼓传花”到第3轮就演不下去了。 你张三在2007年秋花130万买一套新房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。你2年才能实赚到最起码的20,。双方税费和非自有资金利息消耗掉15,。 李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五，李四2年才能实赚到最起码的20,。 赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去，2年才能实赚到最起码的20,。 李四 “用屁股想”就知道:赵五以309万将已盖6年的旧房卖出去的可能性只有1,。因为非富人买不起309万的房子，富人在2001年用309万可买10套，不会等待12年后再用309万买1套。 赵五不买李四的，李四就不买你的，你张三2007年在大城市买的房子就属于“最后一棒”。你张三为何连这么简单的道理也不明白呢, “股市击鼓传花”，每天都涨涨跌跌地走弯路，有做短线的机会。上涨5,也可换手一次，所以，从大底涨起，几十轮换手后股价才会离奇。你是第20个股市接花者也可能赚钱， “房市击鼓传花”，上涨时只涨不跌走直线，没有做短线的机会，大于30,才换手一次。于是，房市第一轮的陈一和第二轮的王二赚到了。第四轮的李四可以清楚地看到第五轮的价格已离奇了，赵五因为赚不到钱而不可能出现了～所以2007年底第三轮的你张三必是“最后一棒”。 第三轮后，在门内拿着花的有100人，想买又买得起309万元门票的人只有5人，就有95人拿着“最后一棒”。“最后一棒”的含义是:房子在别人手里是摇钱树，传到你手中变成绞肉机。 此问题是房市独有的，这是房市的死穴。 已经没有“接棒人”了，但95,的投资者还闷在鼓里不知道炒房已经炒成房东了。你张三拿着“最后一棒”的可能是95,，李四的可能就是100,了。李四怎会买你的～ 为何说2年换手一次，因为没有短炒机会，加上一轮的双方税费、非自有资金的利息等成本需要15,(股市只要1,)，投机者需要握一二年才能盈利。因为到高位后风险很大，投机者怕熊市来临，敢握一二年就很久了。 过去，银行按假收入证明放房贷的情况是:陈一用50万买了一套房，从银行贷款30万，涨价后卖出。接手的王二向银行贷款60万，涨价后卖出。接手的张三向银行贷款90万，涨价后卖出。接手的李四向银行贷款120万。这种没有收入作为还贷保证的游戏不断进行下去的结果必然是:最后的买家无法供房，银行只能收回大量的房子，银行就有倒闭之风险。出于自保，银行只好按照国际流行做法，按照个 人收入水平来决定发放多少房贷。按收入计算，李四只能贷到60万，无力接手张三的房子。于是，炒房就炒不动了，张三手里拿的就是最后一棒。大多数人拿着最后一棒，所以开发商的房就卖不动了，所以开发商是被银行的石头砸到脚了。 4.银行带头逃跑，开发商和炒家的“钱途”被堵死了。 房价大跌时，开发商和按揭者可以把房子推给银行，银行是最大的输家。所以这场“大戏”的出资人不得不最早逃跑。中央实行紧缩正策，炒家基本上在银行这一源头上被卡住了:银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数降为市场价的4成(评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成)，实际首付6成。买130万的新房，原来首付需要52万，现在需要78万。对工资收入严格审核时发现，张三家年收入10万，扣除第1套已按揭的，第2套只能再贷40万，首付需要90万，还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。 5.开发商的“土地稀缺说”是谎言，积压空置量大得很，供大于求必跌。。 因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的(拆了建，建了拆)，而且可以“多子多富”(6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地)。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商开发4年。日本和香港的人均土地更少，不是照样有房价和地价大跌的时候。 商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”。土地真的能不断上涨吗,上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元，那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元，那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元，那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元，那么房价还能涨吗,300万元、400万元„..呢, 盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。 800万人的某市，下半夜让你开车转遍全城，能见到800人露宿街头吗,说明99.99,的人都住在房子里，说明房子不缺。2008年计划建设保障性住房1万套(有的退租)。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出，就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。2008年初日成交40套 * 365天 = 2008年可能只售出1.5万套。供大于求必跌。