2016年广西北流市荣顾购物公园租金测算方案

北流--荣顾购物公园 租金测算 一、租金体系设计： （一）租金定价： 租金水平类比法――以北流各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、本项目租金水平分析： 租金水平类比法： 1、北流市区一层街铺的租金水平： 地点 1层平均租金 (元/平米/月) 1层街铺租金水平 （元/㎡/月） 1层内铺租金水平 （元/㎡/月） 永安路 80 60-150   城南一路 120 80-200   陵宁路 160 120—280   新兴苑 30 25-40   凯达商厦 180 150-250 120-180 金旺旺商贸城 50 40-80 20-40 新天地 80 70--130 30-60 平均租金价格 100             2、影响租金水平的关键因素包括： 1、 供求关系――价格的决定因素 2、 销售业绩――价格的支撑因素 3、 综合成本――价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：         商圈类比 租赁项目类比 项次 要素 分值 评估 永安路 城南一路 陵宁路 新兴苑 本项目 凯达商厦 金旺旺商贸城 新天地 1. 商圈 地位 20 1) 城市核心商圈：20 2) 城市主要商圈：15 3) 正待形成商圈：5－10 10 15 20 5 5 20 5 15 2. 交通 状况 5 1) 交通便捷，停车便利：5 2) 交通停车条件一般：3 3) 交通拥挤，停车不便：1 3 1 1 5 5 1 5 1 3. 客流 数量 10 1) 客流较大：10 2) 客流量一般：6 3) 客流量小：2 6 6 10 2 2 10 2 6 4. 消费 层次 5 1) 消费能力强：5 2) 消费能力一般：3 3) 消费能力较低：1 3 5 5 1 3 5 3 3 5. 铺位 供求 20 1) 供不应求：20 2) 现一般：15 3) 需求较弱：5 20 20 20 15 5 20 15 15 6. 硬件 设施 5 1) 硬件完备，动线舒适：5 2) 硬件一般，动线一般：3 3) 硬件较差，动线较差：1 3 3 3 3 5 3 5 3 7. 品牌 实力 5 1) 实力品牌商参与运营：5 2) 实力、影响力一般：3 3) 实力、影响力较弱：1 3 3 5 1 5 5 5 3 8. 定位 规划 10 1) 定位清晰、规划特色鲜明：10 2) 定位规划特色比较清晰：6 3) 缺乏统一定位规划：2 6 6 10 2 10 10 6 6 9. 招商 推广 10 1) 品牌商家纷纷进驻：10 2) 品牌商家部分进驻：6 3) 品牌商家意向进驻：2 10 6 10 2 6 10 6 6 10. 管理 服务 10 1) 统一专业管理和服务：10 2) 统一管理：6 3) 无统一管理或管理较差：2 2 2 2 2 10 6 6 2   总计： 100   66 67 86 38 56 90 58 60 修正率 本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147%   62% 97% 93% 各商圈一层街铺 平均租金（元/月/㎡）   80 120 160 30         修正价格（元/月/㎡） 修正率*各商圈一层街铺平均租金 77 100 104 58   150 30 50 本项目--租金 （元/月/㎡） 修正价格合计/4 84.8                                       租赁项目类比价格：   凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%） 新天地（修正率93%) 本项目 楼层 平均价格 （元/月/㎡） 修正价格 （元/月/㎡） 平均价格 （元/月/㎡） 修正价格 （元/月/㎡） 平均价格 （元/月/㎡） 修正价格 （元/月/㎡） 租金 （元/月/㎡） 一层租金 （内铺） 150 93 30 29 50 47 56.3                 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为： 楼层 租金（元/月/㎡套内面积） 一层室内 56.3     二、本项目租金价格： （一） 多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为： （以实际面积计、单位：元/㎡/月） 楼层 纯租金均价 （元/月/㎡套内面积） 地下1层 22.5 1层街铺 84.8 1层室内 56.3 2层街铺 55.1 2层室内 36.6 3层街铺 42.4 3层室内 28.2 4层室内 21.2 平均 43.4     （二） 考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。 （三） 根据以上考量，本项目的租金价格体系如下： （以实际面积计、单位：元/㎡/月） 楼层 租金均价 （元/㎡/月） A类商铺 （中庭及主通道边 店铺） B类商铺 （其他位置店铺） 租金均价+10元 租金均价+20元 租金均价-10元 租金均价 -20元 地下1层 22.5 超 市 1层街铺 84.8 94.8 104.8 74.8 1层室内 56.3 66.3 46.3 2层街铺 55.1 65.1 45.1 2层室内 36.6 46.6 28.6   3层街铺 42.4 52.4   32.4   3层室内 28.2 38.2   18.2   4层室内 21.2         平均 43.4                     ? 在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。 ? 根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低） （四） 落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70％。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70％厘定价格； （五） 由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。 （六） 对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。 北流荣顾-招商部 2016年5月13日