2012资产评估教案模板

2012资产评估模板 课程名称: 资产评估 专 业: 财务管理专业 年 级: 2010级 讲 授 人: 贾莉莉 学 期: 2012-2013学年第一学期 《资产评估》 课程教案的基本信息 《资产评估》～全国注册资产评估师考试用书编使用教材 写组编写～经济科学出版社～2012年4月第一版 1.《资产评估学》～姜楠主编～东北财经大学出 版社～2009年7月第一版 2.《资产评估学教程,第二版,》～乔志敏、张文 新主编～中国人民大学出版社～2006年9月第一版 3.《资产评估学》～潘学模～西南财经大学出版 社～2004年6月 参考书目 4.《企业价值评估》～俞明轩～中国人民大学出 版社～2004年 5.《资产评估案例》～崔劲、朱军～中国人民大 学出版社～2003年9月 6.《资产评估》～,美,肯尼思R.费里斯、芭芭拉 S.佩舍雷.佩蒂～机械工业出版社～2003年 教学时数 45课时 《资产评估》是一门面向财务管理专业本科学生的专 业主干课～以财务管理学、建筑学、机电设备等课程 为基础～同时～与企业管理学、经济学等学科有着密教学目的 切联系。本门课程主要学习资产评估的基本理论、基 本方法和资产评估实务～使学生在学完本课程之后～ 能够掌握资产评估的基本理论与方法以及常见资产 类型评估的基本技能。 教学手段 多媒体教学 教学方法 案例教学法 考核方式 考试 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第一章 导论 授课章节与题目 课时 2 第一节 资产评估的概念及其特点 第二节 资产评估的目的及假设 教学通过本章的学习～掌握资产评估的基本概念和特点～目的和假目的 设。 教学 课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学 重点资产评估的基本概念和特点～目的与假设。 难点 第一节 资产评估的概念及其特点 一. 资产评估的概念 ,一,资产评估的概念 “本所称资产评估～是指注册资产评估师依据相关法律、法规 和资产评估准则～对评估对象在评估基准日的特定目的下的价值进行分 析、估算并发表专业意见的行为和过程。 ” 教学 ——财政部:《中国资产评估准则-基本准则》2004年2月第二条 过程 ,二,资产评估的构成要素 与 1、主体,资产评估人员, 2、客体,被评估的对象, 内容 3、假设,理论体系的基础, 4、原则,评估行为规范, 5、依据,相关法规、, 6、程序,一定的程序系统, 7、基准日,确定资产价值的基准时间, 8、目的,特定、具体, 9、价值类型 10、评估方法,手段和途径, ,三,资产的概念 二. 资产评估的种类和特点 ,一,资产评估的种类 评估、评估复核、评估咨询 ,二,资产评估的特点 市场性、公正性、专业性、咨询性 三、资产评估的功能和作用 ,一,资产评估的功能 评价+评值 ,二,资产评估的作用 咨询、管理、鉴证 教学 第二节 资产评估的目的及假设 过程 一. 资产评估的目的 资产评估目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所与 要从事的行为～也就是为什么要进行资产评估。 内容 ,一,一般目的 ,二,特定目的 二. 资产评估假设 ,一,交易假设 ,二,公开市场假设 ,三,持续使用假设 ,四,清算假设 作业 教学 小结 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第一章 导论 第三节 资产评估的原则 授课章节与题目 课时 2 第四节资产评估的价值类型及评估 教学通过本章的学习～掌握资产评估的原则、价值类型和评估标准～目的 了解本课程的框架体系。 教学 课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学 重点资产评估的原则、价值类型和评估标准。 难点 第四节 资产评估的原则 一、资产评估工作原则 ,一,独立性原则 教学 ,二,客观公正性原则 过程 与 ,三,科学性原则 内容 二、资产评估经济技术原则 ,一,预期收益原则 ,二,供求原则 ,三,贡献原则 ,四,替代原则 ,五,评估时点原则 第五节 资产评估的价值类型及评估标准 一、资产评估的价值类型 ,一, 按照评估标准分类: 重置成本、收益现值、现行市值、清算价值 ,二,按评估假设分类: 教学 过程 继续使用价值、公开市场价值、清算价值 与 ,三,按业务性质分类: 内容 抵押价值等 ,四,按照市场条件分类: 市场价值和市场价值以外价值 二、资产评估的评估标准 ,一,市场价值 1、广义的市场价值 是泛指经过市场,条件下,形成的价值的统称～或者是指利用市场价格衡量各种货物或服务的价值的总称。 2、狭义的市场价值 相对于广义的市场价值而言～是针对特定条件或在特定领域使用的有限制条件的价值概念。 3、市场价值应当满足以下要求: ,1,评估对象是明确的～包括资产承载的权益, ,2,评估师在整个评估过程中是以公开市场,假设,来设定资产评估所依据的市场条件, ,3,评估师是以评估对象被正常使用或最佳使用或最有可能使用～并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态, ,4,评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。 ,二,市场价值以外价值 1、定义 市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。它泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值的统称。 2、分类 ,1,在用价值 ,2,投资价值 ,3,持续经营价值 ,4,保险价值 ,5,清算价值 ,6,课税价值 作业 教学 小结 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第二章 资产评估途径与方法 授课章节与题目 课时 2 第一节 市场法 教学通过本节的学习～掌握资产评估市场法的基本原理、内容和各目的 项参数指标的确定方法。 教学 课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学 重点掌握市场法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方重点 法。 难点 第一节 市场法 一、市场途径的基本涵义 ,一,定义: 教学 过程 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格～经过直接比较或类与 比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评内容 估技术方法的总称。 ,二,原理:替代原则 ,三,适用范围:动产(如机器设备、存货等) 二、市场途径的基本前提 ,一,活跃的公开市场 ,二,公开市场上有可比的资产及其交易活动 三、市场途径的基本程序及有关指标 ,一,基本程序 1、选择参照物 ,1,参照物的可比性: 教学功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。 过程 与 ,2,参照物数量: 内容 三个以上。 2、在评估物与参照物之间选择可比因素 3、指标对比、量化差异 4、对比指标差异量化 5、综合分析评估结果 ,二,单项资产可比因素 1、资产的功能 2、市场条件 3、资产实体特征和质量 4、交易条件 四、市场途径中的具体评估方法 ,一,直接比较法 1、现行市价法 2、市价折扣法 以参照物成交价格为基础～考虑到评估对象在销售条件、销售时限 等方面的不利因素～凭评估人员的经验或有关部门的规定～设定一个价 格折扣率来估算评估对象价值的方法。 3、功能价值类比法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础～考虑参照物与评估对象 之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 4、价值指数法 价格指数调整法是以参照物成交价格为基础～考虑参照物的成交时 间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响～利用价 格指数调整估算评估对象价值的方法。 5、成新率价格调整法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础～考虑参照物与评估对 象新旧程度上的差异～通过成新率调整估算出评估对象的价值。 作业 教学 小结 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第二章 资产评估途径与方法 授课章节与题目 课时 2 第一节 市场法 教学通过本节的学习～掌握资产评估市场法的基本原理、内容和各目的 项参数指标的确定方法。 教学 课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学 重点重点掌市场法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法。 难点 第一节 市场法 四、市场途径中的具体评估方法 ,二,类比调整法 1、定义: 要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估 对象在大的方面基本相同或相似～该法通过对比分析调整参照物与评估 对象之间的差异～在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 2、适用范围: 教学 类比调整法具有适用性强～应用广泛的特点。但该法对信息资料的过程 与 数量和质量要求较高～而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场内容 阅历和评估技巧。 3、技术方法: ,1,市场售价类比法 ?定义: 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础～考虑参照物与评估 对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异～通过对比分析和量化 差异～调整估算出评估对象价值的各种方法。 ?公式: 资产评估价值 =参照物售价，功能差异值，时间差异值，……+ 交易情况差异值 =参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数 ,2,成本市价法 ?定义: 是以评估对象的现行合理成本为基础～利用参照物的成本市价比率 来估算评估对象的价值的方法。 ?公式: 教学资产评估价值 过程 ,评估对象现行合理成本×,参照物成交价格?参照物现行合理成本, 与 (3)市盈率倍数法 内容 ?定义: 市盈率乘数法是以参照物,企业,的市盈率作为乘数,倍数,～以此 乘数与评估对象,企业,的收益额相乘估算评估对象,企业,价值的方 法。 该方法主要适用于整体企业的评估。 ?公式: 资产评估价值 ,评估对象收益额×参照物市盈率 五、市场途径的优缺点 ,一,优点: 1、能够客观反映资产目前的市场情况～其评估的参数、指标直接从 市场获得～评估值更能反映市场现实价格, 2、评估结果易于被各方面理解和接受。 ,二,缺点: 1、需要有公开活跃的市场作为基础～有时因缺少可对比数据难以应 用, 2、不适用于专用机器设备和大部分的无形资产～以及受到地区、环 境等严格限制的一些资产评估。 作业 教学 小结 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第二章 资产评估途径与方法 授课章节与题目 课时 2 第二节 收益法 教学通过本节的学习～掌握资产评估收益法的基本原理、内容和各 目的 项参数指标的确定方法。 教学 课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学 重点掌握收益法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方重点 法。 难点 第二节 收益法 一.收益法的涵义 ,一,定义: 指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种 评估方法的总称。 ,二,基本思路 通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值～借以确定被评估教学 资产价值的一种评估思路。 过程 收益法是基于“现值”规律～即任何资产的价值等于其预期未来收与 内容 益的现值之和。 ,三,理论依据 效用价值论:收益决定资产的价值～收益越高～资产的价值越大。 ,四,基本要素 i 评估值P,R/(1+r) iii 二.收益法的基本前提 ,一,被评估资产的未来预期收益可预测并可以用货币衡量, ,二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用 货币衡量, ,三,被评估资产预期获利年限可以预测 三.收益法的基本程序和基本参数 ,一,收益法的基本程序 1、收集并验证资料 2、分析测算未来预期收益 3、确定折现率 4、预期收益折成现值 5、分析确定评估结果 ,二,收益法的基本参数 教学1.收益额 过程 2.折现率 与 3.收益期限 内容 四.收益法中的具体评估方法 ,一,纯收益不变 (1) 收益永续 各因素不变的条件下～有以下计算式: P,A/r (2) 收益期有限 ?r,0的条件下～有以下计算式: A1 P,[1,],A(PA/A,r,n)nr,1，r) (3)在收益年期有限 ? r=0的条件下～有以下计算式: P,A×n ,二,纯收益若干年后保持不变 (1)无限年期收益 nRAi其基本公式为: P,，,in(1，r)r(1，r),1t (2)有限年期收益 tRiA1P,，,[1]其计算公式为: ,itnt,，rr，r，r(1)(1)(1)i1, ,三,纯收益按等差级数变化 (1) 纯收益按等差级数递增～收益年期无限 有以下计算式: (2) 纯收益按等差级数递增～收益年期有限 有以下计算式: AB1Bn P,,，,[1,],，2nnrr(1，r)r(1，r) (3) 纯收益按等差级数递减～收益年期无限 有以下计算式: ABP,,2 rr (4) 纯收益按等差级数递减～收益年期有限 有以下计算式: AB1BnP,,,,[1,]，，2nnrr(1，r)r(1，r) ,四,纯收益按等比级数变化 ,1,纯收益按等比级数递增～收益年期无限有以下计算式: A P,r,s ,2,纯收益按等比级数递增～收益年期有限 有以下计算式: A，s1n P,,[1()]r,s，r1 ,3,纯收益按等比级数递减～收益年期无限 有以下计算式: AP, r，s ,4,纯收益按等比级数递减～收益年期有限有以下计算式: A,s1n P,,[1()]r，s，r1 ,五,已知未来若干年后资产价格 PA1nP,[1,]，nnr,1，r)(1，r) 作业 教学 小结 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第二章 资产评估途径与方法 授课章节与题目 课时 2 第三节 成本法 第四节 资产评估方法的选择 教学通过本节的学习～掌握资产评估成本法的基本原理、内容和各目的 项参数指标的确定方法。 教学课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学重点掌握成本法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方重点 法。 难点 第三节 成本法 一.成本法的基本涵义 ,一,定义 是指首先估测被评估资产的重置成本～然后估测被评估资产业已存 在的各种贬损因素～并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值 的各种评估方法的总称。 ,二,基本原理 教学 1. 资产的价值取决于资产的成本。 过程 2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因与 内容 素的变化而相应变化。 ,三,应用原因 由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛～并且 资产重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关 系。因而～在市场发育欠完善的条件下～成本途径经常被广泛应用。 ,四,计算公式 资产的评估值,资产的重置成本,资产实体有形损耗,资产功能性陈 旧贬值—资产经济性陈旧贬值 二.成本法的基本前提 ,一,被评估资产能够继续使用 ,二,某些情况下需要借助于历史成本资料 三.成本法中的基本要素 ,一,资产的重置成本 1、复原重置成本,Reproduction cost, 指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技 术等～以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所需的费用。 2、更新重置成本,Replacement cost, 指采用新型材料～现代建筑或制造标准～新型设计、规格和技术等～ 以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 教学 过程 ,二,资产的有形损耗 与 资产的有形损耗亦称实体性贬值～是指资产由于使用及自然力的作内容 用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 ,三,资产的功能性陈旧贬值 指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 ,四,资产的经济性陈旧贬值 资产的经济性陈旧贬值～是指由于外部条件的变化引起资产闲置～ 收益下降等而造成的资产价值损失。 四.成本法应用的基本程序 ,一,搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料 ,二,确定被评估资产的重置成本 ,三,估算被评估资产的各种贬值 ,四,确定被评估资产的成新率 ,五,确定被评估资产的价值 五(成本法中的具体评估方法 ,一,重置成本评估法 1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法 4、规模经济效益指数法 5、统计分析法 ,二,贬值评估法 1、实体性贬值的估测 ,1,观测法 ,2,使用年限法 实际已使用年限,(重置成本,预计残值)，资产的实体性贬值 总使用年限 ,3,修复金额法 根据修复资产的已损实体所需要支付的金额来判断资产的有形损耗 额。 2、功能性贬值的估测 第一步～与功能相同且广泛使用的主流资产的年运营成本进行比较, 第二步～计算二者的差异～确定税后净超额运营成本, 第三步～估计被评估资产的剩余寿命, 第四步～计算被评估资产功能性贬值额。 被评估资产功能性贬值额 ,?,被评估资产年净超额运营成本×折现系数, 或 超额投资成本=复原重置成本—更新重置成本 3、经济性贬值的估测 ,1,定义: 资产的经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、 收益下降等而造成的资产价值的贬值。 ,2,产生的原因: ?竟争加剧～社会总需求减少～导致开工不足, ?材料供应不畅～导致开工不足, ?材料成本增加～导致企业费用直线上升, ?通货膨胀的情况下～国家实行高利率政策～导致企业运营成本加 大, ?产业政策的变动～缩短使用寿命。 ,3,公式: ?确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时: 资产预计可被利用的生产能力，，x,1,()，100%经济性贬值率 ,,资产原设计生产能力，， ?确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时: 资产预计可被利用的生产能力，，经济性贬值率 ,1,()，100%,,资产原设计生产能力，， 第四节 资产评估方法的选择 一、与评估对象相适应 二、受可搜集到的数据和信息资料的制约 作业 教学 小结 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第四章 房地产评估 授课章节与题目 课时 2 第一节 房地产评估概述 教学通过本节的学习～了解房地产评估的基本内容和特点,熟悉房目的 地产评估的影响因素。 教学课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学 重点房地产评估的基本内容和特点。 难点 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念和特点 ,一,房地产的概念 1、房地产: 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物～包括物质实体和依托于 物质实体上的权益。,《房地产估价规范》, 2、土地使用权,land user,:是指国家机关、企事业单位、农民集 体和公民个人～以及三资企业～凡具备法定条件者～依照法定程序或依教学 约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分过程 的权利。 与 3、建筑物:房屋和构筑物统称为建筑物。 内容 ,二,房地产的特点 1、土地特性 ,1,土地的自然特性 ,2,土地的经济特性 ,3,我国土地产权的特点 2、房地产的特性 ,1,位置固定性 ,2,使用长期性 ,3,异质性 ,4,高价值型 ,5,供给有限性 ,6,投资与消费双重性 ,7,实体构成的双重性 3、房地产市场的特征 ,1,房地产市场的地区性与不完善性 ,2,房地产交易的复杂性 ,3,房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 ,4,受政策面因素影响较大 ,三,房地产的类型 1、居住类房地产 教学2、商业类房地产 过程 3、休闲类房地产 与 4、公共事业类房地产 内容 5、工业类房地产 二、房地产评估的理论 ,一,地租理论 ,二,地价理论 三、房地产价格及其影响因素 ,一,房地产价格分类 ,二,房地产价格的影响因素 ,三,土地价格的特征 ,四,我国土地使用权价格体系 四、房地产评估原则 ,一,贡献原则 ,二,供求原则 ,三,替代原则 ,四,最有效使用原则 ,五,合法原则 五、房地产评估依据 ,一,法规依据 ,二,行为依据 ,三,产权依据 六、房地产评估程序 ,一,明确评估基本事项 ,二,制定工作 ,三,实地勘查与收集资料 ,四,测算被估房地产价值 ,五,综合分析确定评估结果 ,六,撰写评估报告 作业 教学 小结 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第四章 房地产评估 授课章节与题目 课时 2 第二节 市场法 教学通过本节的学习～掌握市场法在房地产评估中的应用。 目的 教学课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学 重点重点掌握市场法各项参数指标的确定方法。 难点 第二节 市场法在房地产评估中的应用 一、市场售价类比法 ,一,市场售价类比法的基本思路 1、 含义: 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它是将评估对 象房地产与在较近期内已经交易的类似房地产加以比较对照～并根据已 发生交易的类似房地产的价格～经过因素修正得出评估对象房地产在评教学 估基准日可能实现的合理价值的评估方法。 过程 2、市场售价类比法适用的条件和对象 与 内容 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在 市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。 3、市场售价类比法评估计算公式: 参照物房地产,可比性强的交易实例,的交易价格进行修正～得出 评估对象房地产的评估价值。 市场售价类比法的评估计算公式为: 被估房地产价格 ,交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修 正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积 正常交易情况值评估对象房地产区域因素值 ,参照物交易价格，，参照物交易情况值参照物区域因素值 评估对象房地产个别因素值评估基准日房地产价格指数 ，， 参照物个别因素值参照物交易日房地产价格指数 或: 100100100() 房地产评估值,参照物交易价格，，，， ()()()100 ,二,市场售价类比法的评估步骤 1、广泛收集房地产交易资料 2、选择参照物 教学3、进行市场交易情况修正 过程 ,三,市场售价类比法的评估案例 与 1、交易条件因素修正 内容 2、区域因素修正 3、个别因素修正 4、交易日期修正 ,1,运用定基价格指数修正 交易日期修正后的房地产价格 评估基准日同类房地产定基价格指数 ,参照物交易价格，参照物交易期日同类房地产定基价格指数 ,2,运用环比价格指数修正 交易日期修正后的房地产价格 ,参照物交易价格 ，参照物交易日至评估基准日各期(年或月)环比价格指数乘积 5、确定评估对象房地产评估价值 n P,i,1,简单算术平均法 ,1iP,n n,2,加权算术平均法 P,Pf,iii二. 基准地价修正法 ,一,基准地价修正法的含义 是指利用当地政府制定的评估对象宗地所处地段的基准地价作为参 照物～对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修正～ 从而求取评估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。 基准地价修正法的数学表达式为: p = A× a1× a2× a3× a4 式中～p——评估对象土地使用权评估价值, A——评估对象宗地所处地段的基准地价, a1——年限修正系数, a2——交易日期修正系数, a3——土地状况修正系数, a4——市场转让因素修正系数。 ,二,基准地价系数修正法的估价步骤 1、收集有关资料 2、计算土地转让年限修正系数 11 a,,,,1[1][1]nN，r，r(1)(1) 式中:N——土地最高出让年限, n——土地实际出让年限, r——折现率。 3、计算交易日期修正系数 4、计算土地状况修正系数 5、计算市场转让因素修正系数 市场转让因素修正系数 =参照物地块市场交易价格?参照物地块基准地价 6、计算评估对象宗地的评估价值 评估对象宗地的价值 = 评估对象宗地所处地段的基准地价×年限修正系数×交易日期修 正系数×土地状况修正系 数×市场转让因素修正系数 三. 市场租金倍数法 ,一,市场租金倍数法的含义 市场租金倍数法是将评估对象房地产的年收益,通常为未来第一年 的正常租金,乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象房地产价值的一 种技术方法。 房地产的评估价值 =房地产的年收益×市场租金倍数 ,二,市场租金倍数的计算 是用与评估对象房地产相类似的参照物房地产的市场价格除以其相 关口径的收益,租金,所得的倍数。 市场租金倍数的计算公式为: 参照物房地产市场交易价格 市场租金倍数,参照物房地产的年租金 作业 教学 小结 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第四章 房地产评估 授课章节与题目 课时 2 第三节 收益法 教学通过本节的学习～掌握收益法在房地产评估中的应用。 目的 教学课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学 重点重点掌握收益法各项参数指标的确定方法。 难点 第三节 收益法在房地产评估中的应用 一、 收益法的基本思路 ,一,收益途径的含义 ,二,收益途径适用的条件和对象 ,三,收益途径的评估步骤 教学 过程 二、房地产纯收益的测算 与 内容 ,一,纯收益的测算思路 ,二,不同类型房地产纯收益的测算 三、 房地产资本化率的估测 ,一,房地产资本化率的种类 ,二,房地产资本化率的估测方法 四、房地产收益年限的确定 ,一,单独的土地或单独的建筑物评估情况 ,二,土地和建筑物和成一体评估的情况 五、房地产价值的估测 ,一,房地合一价值的估测 ,二,土地价值的估测 教学 过程 ,三,建筑物价值的估测 与 内容 六、收益法评估案例分析 作业 教学 小结 泰山学院 商学院 教案 财务管理 教研室 教师姓名: 贾莉莉 2012年 月 日 2010级财务管课程名称 资产评估 授课专业和班级 理1、2班 第五章 机械设备评估 第二节 成本法在机器设备评估中授课章节与题目 课时 2 的应用 教学通过本节的学习～掌握机器设备评估中成本法中重置成本的 目的 计算。 教学 课堂讲授、案例教学、多媒体教学 方法 教学 重点综合估价法、进口设备从属费用 难点 第二节 成本法在机器设备评估中的应用 成本法的适用范围: 主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台,件,设备 和在非继续使用前提下～若待估设备无市场参照物～也可使用成本法。 机器设备评估值 =重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 教学 一. 机器设备重置成本的估算 ,一,机器设备重置成本的概念 过程 1.定义: 与 重置成本～通常是指按现行价格水平购建与被评估机器设备相同或相似的全新设备所需的成本。 内容 2.分类: 1,复原重置成本 是指按现行的价格水平购建一台与原有机器设备完全相同的全新设备所需的成本。 复原重置成本基本上是在不考虑技术条件、材料替代、制造标准等因 素的变化前提下～仅考虑物价因素对成本的影响～即将资产的历史成本按照价格变动指数或趋势转换成重置成本或现行成本。 2,更新重置成本 是指按现行的价格水平购建一台能够提供同样服务和功能的全新设 备替代现有设备所需的成本。 更新重置成本是在充分考虑了技术条件、建筑标准、材料替代、以及物价变动等因素变化的前提下所确定重置成本或现行成本。 ,二,机器设备重置成本的构成 机械设备重置成本 =直接成本费用+间接成本费用+资金成本 1、直接成本费用 基本费用:购置价或建造价, ,运杂费,, ,,直接费用安装调试费,,其他费用, ,配套费,, ,, 进口设备的关税、增值税、银行手续费等,, 1,设备净价 综合估价法:测算自制非标准设备净价的常用方法。 计算公式: 教学 RC =( Mrm / Km + Mpm ) ×( 1 + Kp ) ×( 1 + Kd/n ) ×( 1 + rt ) 过程 其中:Mrm = 主材费, Km = 成本主材费率,Mpm = 主要外购件费, Kp = 成本利润率,Kd = 非标设备设计费率, n = 设备数量, 与 rt = 综合税率。 2,运杂费 内容 ?国产设备运杂费: 从生产厂家到安装使用地点所发生的装卸、运输、采购、保管、保险 及其他有关费用。 ?进口设备的国内运杂费: 从所到达的港口、车站、机场等地～将设备运置所使用的目的地现 场所发生的港口费用、装卸费用、运输费用、保管费用、国内运输保险 费用等各项运杂费。 3,设备安装费 包括相关安装工程所发生的所有人工费、材料费、机械费及全部取费。 4,设备基础费 指建造设备基础所发生的所有人工费、材料费、机械费及全部取费。 5,进口设备从属费用 包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续 费、公司代理手续费等～对车辆还包括车辆购置附加费。 2、间接成本费用 =管理费用+设计费+工程监理费+保险费+…… 举例 作业 第五章补充习题1-4题 教学 小结