香港房产价格水平,走势

香港房产价格水平,走势 1997年-2003年深跌之痛犹在眼前，作为香港经济主要引擎之一的房地产业又一次陷入困境，香港经 济也从去年第三季度开始陷入衰退。 地少人多的香港一直以房地产作为经济发展的主要支柱。1997年楼市泡沫破裂，一度使香港市民对经济环境的信心崩溃，连累百业受损。自1997年市场泡沫破裂后，香港房地产市场连续下行将 近6年，至2003年“非典”时期才达到谷底，之 后受惠于内地经济强劲增长开始逐步复苏，房地产和成交量节节攀升，到2007年第四季度，香港楼市的成交量及价格已基本恢复至1997年楼市泡沫破灭前的水平。 不过，好景不长，伴随着2008年下半年欧美金融危机的渐次波及，香港金融业大量裁员，刚刚 恢复元气的香港地产也因此受到严重打击。自2008年第三季度开始，香港地产再遇拐点，陷入量价 齐跌的漩涡中，尤其是2007年价格上涨过快的高端物业减值幅度和风险更为突出。 譬如，香港最高档地区之一的太平山顶的房价，在2008年最后一个季度环比下跌30.5%，同比下跌40.4%，创下了历史最大季度跌幅；其年度同比数据的跌幅，仅略低于1998年亚洲金融危机期间第三季度的45%。 房地产业对于香港的宏观经济，远远超出一个投资市场的作用，而成为香港的经济命脉。地产价 格快速下跌，带给人们一种极度苦涩的“泡沫破灭”感。 实际上，由于自由贸易是香港经济的基石，货物的进口及出口皆为零关税，因此房地产业客观上 起到了将外部资金截留在香港本地的作用。而香港政府，则通过高价卖地，向所有的私人住宅、建筑 物征收“差饷”，“地租”，并从房地产企业身上获得利得税，间接地收取利益。这样一来，香港房 地产业就变成了香港政府的“征税代理人”。土地，更是香港政府的首要收入来源。 就像海水退却之后露出海底的礁石，香港社会一系列的经济问题——财政赤字、负资产、通缩、 失业率等，几乎都与房地产市场的泡沫破灭有着千丝万缕的关系。而现实的情况是，香港另外两大经 济引擎——金融和国际贸易，也是岌岌可危。 继去年第四季度香港本地生产总值下降2.5%之后，2009年香港经济前景更加堪忧。香港财政司 司长曾俊华也警告说，无论对外贸易还是内部需求，预料都会表现呆滞，预测香港2009年全年本地生产总值会有2%到3%的收缩。这也是自 1998年亚洲金融风暴以来经济再次出现年度负增长。 目前香港地产开发商已大幅降价，且贷款利率目前处于2004年以来的最低水平。但分析人士指 出，这对于香港地产功效甚微。在经济下行周期中，失业和降薪风险以及通货紧缩预期，会胜过地产 供应量减少与低利率等积极因素，也将导致地产价格长期回调。 不过，分析也指出，由于香港各银行具有很高的流动性，目前贷款额仅略高于存款总额的一半， 相对于1997年的楼市泡沫，当前香港地产整体风险并不太高。 2(331) 2005年科研成果 内地房地产市场这一轮的快速发展已经有几年了，对于内地房地产市场是否存在泡沫、这种快速 发展是否属于正常、或这种快速发展能否持续下去，市场有着激烈的争论。由于所参照的不 同，这种争论中谁是谁非一时也无法得出一个明确的结论。特别是内地的房地产市场只是近几年 才发展起来的，既没有系统的数据来研究，也没有历史经验来对照，在这种情况下，先看看他人 与他国的经验与教训，或许可以给国人提供不少思考的角度，以及可借鉴的经验。 我们可以看到，从上世纪八十年代以来，随着金融全球化加速发展，国际金融市场规模不断 扩大，跨国资金在全球快速流动，各国资产价格波动加剧。而不少国家房地产价格的泡沫化，已 相继引发系统性金融危机，严重冲击着整个经济。如日本的六大主要城市平均地价指数则由1986年的38.4，飚升到1991年的103.0，再下跌至2002年30.4，跌幅达70.5%，导致经济低迷长达十多年之久，金融机构连连倒闭。还有泰国房地产价格在1991年至1997年间上涨48.3%，马来西亚房价1996年到1998年跌幅达58.4%。不仅亚洲，欧美一些发达国家也经历过房地产价格大 幅波动的过程。 正是这种房地产价格的大幅波动导致不少国家经济较大的起落，甚至重创亚洲许多国家的经 济。因为房地产价格由攀升到下跌，一方面会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资 产的缩水；另一方面也会影响银行担保品的价值，引起银行贷款质量的恶化、银行不良贷款率上 升，从而引发银行信贷紧缩、经济景气进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。 房地产价格的波动也会透过财富、资金成本及资产负债表效应间接冲击金融体系。一般来说， 房地产价格下跌，会产生财富缩减效应，影响消费支出，并随着股市筹资成本的上升，削弱企业 的投资意愿，缩减内地需求，从而进一步降低房地产的价格，冲击金融机构资产品质。另一方面， 资产价格的下跌，会影响企业的资产负债表，反映企业净市值与资产价格的缩减，从而降低企业 借款能力及加重信用紧缩，加速经济景气恶化，使得资产价格进一步下跌。以香港的房地产为例， 从1983年开始到1997年，其价格指数基本是保持持续上升，每年上升幅度大致在6%左右。在1993年到1994年，香港的房地产更是大旺，楼价与租金的价格分别上升了33%及29%，但租金回报率下降。其后美国连续7次加息，港元按揭利率也跟随上升，导致房地产价格在1995年出现调整，但由于香港整体经济基础好，所以下降的房地产价格又很快在1996年出现复苏，1997年香港房地产价格更是上升40%。 但是随着亚洲金融危机爆发，国际热钱开始狙击港元，香港金融管理部门措手不及，在港元 汇率与美元汇率挂钩的情况下，只能提高拆借市场的隔夜利率。当拆借市场的隔夜利率上升到 300厘时，整个市场一片恐慌，股市大跌，房地产价格也开始迅速回落。从1997年开始到2003年上半年，香港的房地产价格下跌70~80%，租金则下跌了50%。当房地产价格下降超过30%之后，负资产人数急速增加，最高峰的时候达十多万户。 在这种情况下，一些负面影响也逐渐地显示出来，如二手楼的交易减少，负资产导致的负财 富效应，令居民消费萎缩，很多与房地产有关的行业也随之收缩，失业率上升。最后连续几年的 通货紧缩来临，以往香港最引以为豪的房地产资产也失去了保值功能。据统计，1996年每月个人收入平均水平为9500港元，比1991年5170港元上升83%，但到2001年每月个人收入仍然只在10000港元，停留在1996年的水平。特别是对一些民企来说，个人收入水平更是大幅下降。 个人的收入减少，使得香港的房地产价格更是下跌。2003年上半年香港政府为了支持房地产市 场发展，宣布全面停建公屋，并提出以租金券的形式代替提供公屋。同时，随着国际经济环境的 好转，加上中央政府采取了一系列支持香港经济复苏的政策，如让更多内地企业到香港上市、开 放自由行、CEPA签订、同意香港银行经营个人人民币业务等，香港经济才逐渐从前几年的困境 中走出来。 从以上香港与国际市场的房地产发展的情况来看，房地产市场同样是一个需要持续稳定发展 的市场。房地产市场能否以一种持续稳定的速度发展，不仅影响该市场自身的健康状况，也会严 重影响到整体经济的发展变化。当房地产市场人为地制造虚假繁荣时，不仅会吹大当地房地产市 场的泡沫，也不可避免地会给当地经济带来虚假繁荣的景象，而这种泡沫一旦吹破，给整个经济 带来的负面影响决不可低估。可以说，香港的房地产泡沫破灭、经济进入萧条后，如果不是有外 在助力，那么香港就会和日本一样，要想在短期内走出困境是非常困难的。 由此想到，对于内地的房地产业来说，现在这样过快的发展速度是否也应该放缓些呢。避免 大起大落，以一种健康稳定的速度发展，才是内地房地产业真正能够持续发展之路。 3 受全球金融危机影响，投资者的投资意欲和消费者信心显著下跌。近日，世邦魏理仕发 布的一份香港2008年第四季地产市场报告显示，去年第四季香港的经济大幅下滑，物 业市场亦遭受严重打击。其整体写字楼租金结束了之前九个月的升势而急剧下降，全年 以亏损告终。豪宅销售量也大幅下滑，导致租金和资本价值骤降。商铺市场也大受影响， 各主要购物区的商铺租金均下跌，呈现自2003年第四季以来首次年度租金下跌。同时， 商品出口明显收缩，削弱了市场对工业用地的需求，令整体租金水平持续下滑。 据世邦魏理仕的报告，2008年最后一季，香港市场对写字楼的需求大幅减少。中环、 上环和金钟等传统金融区的租金按季分别下降了21.9%、21.0%和24.5%，空置率亦略有上升，只有港岛东中心的租金按季下滑了10.3%。据分析，这主要是由于港岛区空置率 仍然比较低，以及未来三年新供应量甚少。 目前，出于缩减成本，不少写字楼租户正选择从香港岛迁址到九龙地区。随着九龙 东陆续有优质写字楼落成，越来越多租户正以相对低的租金在该区选择更佳的地 点，这将有助九龙东转型成为一个商业区。 港岛区豪宅物业的整体价格按季下跌了35.4%，第四季则按年下滑了19.2%。其中，山顶的价格跌幅最为严重，按季下跌了41.4%，按年亦下跌30.5%。港岛区的豪宅物业平均租金按季下降了接近20%，平均呎租为36.22港元。由于潜在买家多持观望态度， 不少业主都将物业转售为租，令租盘增加，导致价格有下调压力。 就当前的经济环境来看，未来几季楼价还将进一步下滑。但值得注意的是，尽管第 四季物业市场价格下滑，其投资回报却比第三季的3%有所上升，接近3.7%。 世邦魏理仕的报告显示，香港主要购物地区的整体租金从2008年第三季的0.8%的按季微跌直线下滑至第四季的8.7%。其年增幅也从上季9.9%的涨幅转为本季0.9%的降幅，出现2003年第四季以来首次负增长。其中，尖沙咀的租金虽然仍录得按年9%的租金增长，成为唯一出现增长的主要购物地区。但其跌幅最大，按季下跌了13.6%。 世邦魏理仕分析，随着消费者减少消费开支，零售商尤其奢侈品牌的零售商在未来 几个月的经营环境将更为困难。那些曾经不惜以高价争夺优质地区商铺的零售商，将会 采取较保守的扩张策略。然而，市场的低迷也可能为那些瞄准大众市场或次级市场消费 者的商家带来机会，有利他们扩大及争取更大的市场份额。 据世邦魏理仕方面的信息，香港仓库的空置率从2008年9月的1.6%上升至2008年12月的3.2%，但仍然维持在一个相对较低的水平。第四季仓库的租金和价格比上季 分别下降了7.6%和6.6%。不过，长远来看，诸如能源价格回落、新供应量处于低位的 情况至少持续至2010年，以及政府在基建设施方面的措施等因素也带来了一定程度的 正面影响，应该能够防止租金大幅下滑。 在去年第四季，由于价格回落，尤其是九龙东地区，工业写字楼物业不再是很多海 外投资者及本地买家的另类写字楼选择。工业写字楼物业的平均租金在第四季出现双位 数的降幅，按季下滑了11.3%，这是自2003年以来出现的最大跌幅。第四季的资本价值 也下降了7.7%之多。工厂设施的平均租金于第四季再下跌6.2%。同时，工厂的平均售 价亦开始下跌5.8%。 香港富豪聚集地——香港岛半山一个复式楼盘日前创造了全球最贵分层豪宅纪录：成交价每平方英尺7.128万港元，约合每平方米70万元人民币！ 这样疯狂的价格也许还不是香港豪宅价的顶峰。开发商恒基地产表示，下一套公寓开价或将达每平方英尺10万港元以上。 恒基地产方面人士表示，买家是一家香港公司，上述被出售的公寓总面积6158平方英尺，总成交价4.39亿港元，每平方英尺7.128万港元的售价打破了之前伦敦海德公园一号每平方英尺6000英镑的全球最高单位面积售价纪录。同 层另一套公寓也以每平方英尺6.4605万港元的价格成交，总价3.97亿港元。据悉，这两套公寓在未出售时已有买家开 价每平方英尺6万港元，这个意向买价使其至少成为亚洲最贵分层豪宅。 香港楼市的升浪在近几个月内一浪接一浪。在9月份送交香港土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共1.4437万份，较8月份上升9％，与去年9月比较，更是上升95.9％。 下图为香港房价走势图 5 香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20％以上，是香港经济的“晴雨表”。 战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同， 周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。 香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价 下跌了70％。 1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业 楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其 他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒 闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令 投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调 整，香港地价下跌40％，楼价下跌了30-40％。 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市 土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界 性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60％，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署 后，市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升， 给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。 90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严 重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路 下跌，至2003年中，下跌了70％左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期 性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30％。近60年来，香港 人口由60万增长到600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖起到了推波助澜的作用；其次，当局 颁布的建筑条例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大型公共设施建设计划也 有力地推动香港房地产业的发展。 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房 地产业的发展而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规模占香港总贷款规模的比重始终在30％以上，60年代中则高达80％。香港优越的地理位置、完善的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就内部因素而言，主要还是因 为香港房地产市场特殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多数行业难以形成垄断性的经济力量，但 在房地产领域却具有明显的垄断色彩。香港最大的10家家族财团几乎都与房地产业有关，近几年来大型屋村建设几乎全部被大财团所垄断，从而使房地产价格带有浓厚的垄 断色彩；另一方面，“炒楼花”制度使原本紧张的房地产市场火上加油，掩盖了真正的 供求关系。 “” 土地 香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官 地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等等。政府只是根据 这些法例进行管理。实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通 过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。 香港对批出土地的监管非常重视，直至批租期满收回。发现发展期内违反契约条款 的，轻则罚款，重则无偿收回土地甚至控上法庭；投入使用后也会不定期地跟踪检查有 没有违约增建或违约使用；如发现官地被人非法占用，则发出通知书，限令退出，否则， 控上法庭，强制处理。 目前内地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但还未形成一套比较健全的土 地法律体系，对已批出土地和未批出的闲置空地的监督管理很不到位。 土地批租 香港的土地批租有严格的批地程序和要求，用地要求在《批地条款》有详 细的说明。批租的形式主要有公开拍卖、公开招标、私人和临时租约四种，但主要 是公开拍卖、公开招标两种形式。不论何种形式取得土地，获得土地者都得与政府订立 批租《土地契约》，《土地契约》里对批出土地的发展要求有各种限制性规定，如年期、 用途、车位数、完成楼宇时间等。 目前内地各城市在批出土地时，土地中也有各种要求和条件。批租的形式也有 公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种，但目前，协议用地量太大，拍卖招标 只占25％左右。 土地收回政策 土地收回方面，香港政府有一条重要的政策，就是公平合理地赔偿， 使受影响的人士不但可收回土地损失，也可收回商业损失。如果当事人仍然觉得不公平 的话，可以将有关事情提交土地审裁处处理。 目前内地在收回土地时补偿多欠公平，有的城市甚至官商勾结，强行拆迁，近年来 在不少城市和地区引起的民怨颇多。 融资体制 香港房地产企业融资渠道非常畅通，既可从银行获得支持，也能很容易通 过发行股票和债券融资。 而内地房地产融资体制非常单一，目前房地产开发资金的70％左右都直接或间接来源于银行信贷。房地产企业上市融资困难，审核程序复杂，更不用说海外融资。这种过 度依赖银行信贷的房地产融资体制隐含着较大的金融风险。 市场集中度 上世纪50、 60年代，香港地产行业绝大多数为中小型公司。进入70年代，市区旧楼重建已基本完成，小幅地皮大大减少，工业楼宇的兴建需要申请比较大 幅的土地，加上香港当局批租住宅用地呈现大型化发展趋势，竞投需要付巨款，而且新 建楼宇无论在高度、造价方面都不断提高，超过了势单力薄的地产公司的承受能力，小 型公司被逐渐淘汰。房地产业趋向集中，逐步形成了一些较大的集团，而且大地产公司 纷纷将公司股票上市，资本实力增强，并通过一系列换股、收购、合并等活动使资本进 一步集中。70年代后期，兴建大型屋村的盛行使地产公司规模越来越大。进入80年代以来，香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下，虽然经营房地产业的公司有4000家左右，但股票上市的地产公司只100家左右，约占2.5％，在100家左右的地产上市公司中，“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”等最大的10家地产集团的股票市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成。目前最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80％左右，市场集中度相当高。 目前内地房地产公司约有3万多家，前10名地产集团的市场份额不到6％，最大的地产集团—万科的市场份额不到1％。内地房地产市场集中度还有相当大的提升空间。 70 目前，内地房地产市场从政策环境、地产商素质、未来政策趋向看，与香港上世纪 70年代非常类似。 2002年5月9日，国土资源部签发“11号文件”，叫停了已沿用多年的协议出让土 地的方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发项目用地都必须通过招标、拍卖 或挂牌方式进行公开交易。2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。 可以预见，未来经营性土地的出让将基本采取招标拍卖方式，而且单幅出让地的规 模呈大型化趋势；另一方面，房地产信贷政策和房地产公司直接融资政策都向品牌地产 公司倾斜，在新的土地政策、房地产信贷政策、销售政策等的共同作用下，内地房地产 市场的发展会重复香港上世纪70、80年代的发展历程。地产开发商优胜劣汰加剧，市场 集中度上升，有良好品牌和管理能力、资金实力雄厚的地产公司将获得超常的发展。预 计经过10年左右，内地将会形成一批类似“长江实业”和“新鸿基地产”的巨型地产公 司。 中原地产香港研究部主管黄良升介绍说，从今年以来，香港的房价持续缓慢上涨，目前已经基本恢复 到了2008年9月金融海啸前的水平。也就是说，现在来香港买房已经谈不上“抄底”了。黄良升告诉记者，香港的房价两头拉得非常开，九龙的半山豪宅价格在15万－20万港元/平方米左右，而新界的豪华住宅房单价则在7万－10万港元/平方米左右，普通高层公寓，也就是一般香港市民住的公寓价 格则在2.5万－3万港元/平方米左右。 同一个楼盘不同位置的房源价格水平也会相差较大。以九龙临海的“嘉亨湾”为例，该楼盘是否是景观房，其价格相差非常之大。而维多利亚湾的景观房价格在13万－15万港元/平方米左右，非景观房单价为6万－8万港元/平方米。 价格走势 回顾过去20年以来，我国各地的房价呈涨跌交错的变化趋势，总体趋势是房价上升，且涨 幅较大。在未来二十年，房价的涨势比较迅猛，呈现出只涨不跌的态势。有权威房地产专家 预言：我国未来20年房价走势与香港从1958年至1978年二十年间房价走势相吻合。 以下是香港那20年间房价走势： 1、1958年世界经济危机，香港房价下跌30%。 2、1959年香港房地产复苏。 3、1960年---1964年香港房价呈上升趋势。 4、1965年香港银行发生危机，房价开始下跌； 1966年香港房地产行情大跌。 1967年香港楼市低迷，房价继续下跌。 5、1969年香港房地产再次复苏，房价上扬。 6、1969年—1972年，香港房价只涨不跌。 7、1973年世界经济出现第二次衰退，房价又下跌。 8、1974年香港房价下跌至低潮时期。 9、1975年，香港房地产又复苏，房价上升。 1976年—1978年香港房地产出现狂热时期，一直从1978年直至1980年。就房价而言 1978年较之1958年，商品房涨了82倍，商铺也涨了78倍。 综合分析以上香港房价走势，香港房价历经两次熊市，三次牛市，充满了各种挑战机会 香港的房地产在12年的金融风暴以后率先复苏，国际投资者在香港的物业都已经获利，现在他 们的视线都已经转移到上海、广州、郑州这些可以供稳定发展，充满商机的城市，这个趋势反过来又 引导了香港和内地的房地产发展商以前所未有的投资热情抢占先机，开阔了大陆内地主要城市投入资 本。这也为本港很大的人才优势，房地产相关的现代服务业和专业人士提供了大量的创业和施展才华 的机会。中央人民政府已经把香港列入国家“十一五”发展规划，港人的信心大增。优惠政策加上香港的许多地方签订了合作框架协议，以顺应祖国经济可持续发展的要求，加快内地的经济均衡发展。香 港物业具有资金的优势，人才的优势和管理的优势，这三大优势今天仍然在发挥它重要的作用，使香 港当之无愧的成为内地与海外经贸发展的桥梁与中介。我们作为见证人，感受了30年中国改革开放 的道路，也得益于30年改革开放的成果，这是任何第三地不能替代的，也是香港未来发展的生命力 与原动力之所在。