【地块报告】西安浐灞

浐灞板块房地产市场发展 一、浐灞发展历史 1.1浐灞发展背景 浐河、灞河同为“八水绕长安”中的八水之列，景色优美，历史悠久，在浐灞还保留有半坡遗址、灞柳风雪、灞陵、杜陵、广运潭、铜人塬、禁苑宫、隋代灞桥等丰厚的历史文化遗存。然而如此美丽的景色也未能幸免于历史变迁和人类掠夺带来的破坏，浐灞逐渐失去了昔日容颜，生态环境更是到了崩溃边缘，河床挖掘破坏变为垃圾倾倒场。在过去的20多年里，浐河城市段每年接纳生活污水和工业废水多达3700万吨，每天排污量约10万吨，一度成为城市“排污渠”。浐灞河年均断流120天，最多时一年居然有250天断水。可一遇汛期，两条河又灾害频发。据统计，建国以来，浐、灞河西安城市段洪灾损失累计已超过12亿元 生态环境的破坏也导致浐灞河城市段成为西安市的欠发展区域。面对这种情况，西安市政府决定成立浐灞河管委会，统筹浐灞河城市段的综合治理工作。 1.2浐灞新区发展进程 2004年9月9日，西安市浐灞河综合治理开发建设管理委员会挂牌成立,同年，西安市浐灞河发展有限公司注册成立。 2005年1月9日，浐灞河管委会组建后开工的第一个重点项目——广运潭生态景观区项目启动建设。 2005年7月1日，灞河堤防及B号坝工程顺利竣工，同时使得区域内灞河段形成了6000余亩水面。 2006年1月20日，被誉为“西安走向国际化的开篇之作”的市重点建设项目——欧亚经济论坛永久会址主体封顶。 2006年5月16日，广运潭节点工程——1号观景平台、2号上游滨水广场、3号上游水上码头、4号下游滨水广场、5号下游水上码头主体结构全部完工。 2006年9月20日-国庆黄金周期间，浐灞生态区举办了“2008奥运景观雕塑巡展暨‘市民见证浐灞成长’”系列活动。该次活动内容包括奥运雕塑展、赛龙舟、越野摩托车比赛、文艺演出、摄影比赛等，成功吸引了10万人/次市民和各界人士，不但向广大西安市民充分展示了生态区的发展成果，更加聚集区域人气，增加了区域的关注度和美誉度。 2007年1月29日，浐灞大道正式开工建设。该工程西起东二环北延伸段，东至浐河滨河西路，全长2.03公里，道路规划红线宽度60米，主车道为双向六车道，是生态新区与西安老城区连接的主要干道之一。 2007年5月12日，三角洲水系工程正式开工建设。工程建成后可将灞河水引入浐灞半岛区域，使浐灞半岛区域内水系连通，形成赋有特色的滨水景观系统。 2007年7月，国际摩联对2007年F1摩托艇世界锦标赛赛程进行调整，原订于8月9日举办的新加坡站比赛将改在11月11日举行，10月5日在西安浐灞生态区举行的比赛将成为今年F1摩托艇赛亚洲第一站。 2008年初，省、市政府在工作报告中均提出，建设西安浐灞金融商务区，构建西部重要金融中心；同年4月，浐灞金融商务区建设正式启动并迅速推进。 2009年，国内花卉行业规格最高的“中国插花花艺大奖赛”也将在浐灞生态区举行… 截至目前，生态区共完成河道一级堤防建设18.6公里，相继建成灞河城市段A、B、C、C1四座橡胶坝，新增蓄水能力6500亩。完成道路建设40公里，灞河东路、东湖路、浐河西岸滨河路等区域内自建主干道路已建成并实现通车，生态区内路网已经基本形成，生态区核心区域与外界的联系已然打通；同步修建了雨水、污水、电力、电讯等各类管线160公里。浐河5号桥、6号桥已竣工通行，浐河1号桥、灞河2号桥年内将建成通行；完成浐灞河两岸已建成大堤及部分道路绿化工程4000亩。 二、浐灞板块定位及规划 2.1浐灞功能定位及产业布局 西安市浐灞生态区规划性质为：以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。西安市浐灞河生态区的发展建设对完善西安市城市功能，改善生态居住环境，提升城市的综合承载力，将产生重大而深远的影响。其功能定位为：西安市城区拓展的生态新区、西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区、城市高品质生态住区以及城市休闲旅游度假区。 2.2区域发展规划 规划的浐灞河生态区位于西安主城区东部，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域；地跨未央、灞桥、雁塔三区，北起灞河入渭口，南抵绕城高速与长鸣公路立交，西起西铜公路及幸福路，东至西康铁路，规划总面积129.9平方公里。 整个生态区区域呈“一心三翼”的布局。 一心是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。 三翼包括：绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼（灞河下游段） 陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼； 陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。 浐灞生态区计划通过流域综合治理、生态重建和开发建设，逐步在生态区范围内建成若干城市组团。预计到2020年，人口达到55万人，基本建成集生态、会展、商务、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使得浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然高度和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。 三、区域房地产相关因素分析 3.1区域经济及人口状况 2007年1-6月，生态区经济运行情况良好，各项指标均呈现良好态势。截至6月底，欧亚经济论坛、广运潭等6个重点项目进展顺利，累计完成投资9.17亿元，占全年指标58.04％，同比增长7.38%，高出全市平均水平5.24%；内、外资利用实现双突破，实际利用内资3.3亿元，完成全年任务的50.77％，实际利用外资1900万美元，完成全年任务的135.71％。 2007年生态区财政收入创历史新高，大口径财政收入实现32322万元，地方财政收入实现22193万元，占全年任务的646.19%。 随着区域旅游设施的进一步完善，游客人数将不断上升，根据昆明、沈阳世园会的经验，西安世园会届时将锁定1000万游客目标。“皇城复兴计划”的逐步展开也将使区域的常住人口数量大幅上升，预计到2020年，常住人口数量将达到55万人。 区域经济和人口数量的持续上升，为房地产发展提供了发展的坚实的基础，而大量旅游人口也将极大地促进区域的商业配套设施发展。 3.2区域人文及配套 灞河流域是中华民族文化的发祥地之一，自然景色优美，人文景观丰富，自古有“三辅盛地”之称誉。“水清碧如带，柳絮随风舞”的“灞柳风雪”位列关中八景之一。区域的狄寨大学城以及草滩大学城的不断发展完善，也将带来现代人文氛围。 基础配套设施方面，浐灞生态区自2005年全面开始建设以来，共完成投资30多亿元，建成道路40多公里，同步修建雨污水、电力、电讯等各类管线160多公里。打通了二环路、十里铺、灞桥镇、东三环、杏园、新筑等六个区域主出入口，实现了与主城区全面对接。 浐灞生态区作为欧亚经济论坛的永久会址，将会发展成亚欧各国合作与交流的基地。通过欧亚经济论坛和现代丝绸之路国际合作，吸引各国商务代表处、跨国公司地区总部、各国领事馆等向这里集中，使西安尽快走向国际化。 区内拥有西北地区少有的丰富水资源，灞、浐、渭三河在区内交汇，流长60公里，流域面积170多平方公里。其中，渭河在区内流长约10公里，流域面积10.4平方公里；灞河在境内流长约34公里，流域面积125平方公里；浐河在区内流长约11公里，流域面积40平方公里。区内浐、灞、渭三水是西安市水源地之一，年过境客水总量达64.02亿立方米，加上1.8亿立方米的地下水储量，累计65.82亿立方米的水资源总量，开发利用前景广阔。 3.3区域居住生态环境 浐灞生态区已经在灞河上新建了4座橡胶坝，建成5个亲水码头，生态区新增水面6500余亩，累计形成水面15000亩。已经完成绿化工程面积4000余亩，浐灞河两岸堤防及部分道路绿化20多公里，种植乔灌木等28万株，草坪86000平方米。以广运潭生态景区为例，建成后将为西安市新增绿地面积492.78万平方米和水面511.3万平方米，平均每天可以吸收二氧化碳900吨，产生氧气650吨，年滞留粉尘1090吨，不仅改善了区域的生态环境，还能够极大地提高西安市整体空气质量，有效改善西安市的人居环境。 浐灞生态区已被国家确定为“西北首个水生态系统保护与修复试点”区域，灞河入渭处的浐灞生态湿地正在积极建设中并已向国家有关部门申报“国家湿地公园”，涵盖河、堤、路、岛、草、林、灌、鸟、兽、湖系、湿地以及污水净化处理等综合性内容为一体的城市生态重建系统工程全面铺开。 四、区域房地产市场发展现状及特征 4.1 土地市场 浐灞改造开发规模巨大，区域土地供应丰富，作为浐灞管委会也希望通过区域的整体大规模运营，吸引实力、品牌地产企业进驻，将区域打造为西安顶级生态区，提升区域形象及板块价值，因此目前区域土地宗地招、拍挂以百亩甚至近千亩的大宗地块为主。 伴随区域近年来的高速发展，以及一系列的高品质项目落户浐灞，大大提高了周围的土地价值，如欧亚经济论坛永久会址就使得周边土地价值成倍增长。如今浐灞生态区平均每亩土地价格已经突破百万，核心地带的价格更是突飞猛进。 4.2 住宅市场 4.2.1市场供应 如今的浐灞已经成为城东地产市场的重要板块，其住宅的市场供应量已占据城东市场半壁江山，市场供应充足，产品类型丰富。西安最大的地产项目之一中新浐灞半岛就位于浐灞的核心地带，占地面积达到了3854亩，总户数预计为8万户，10月浐灞半岛2期开盘又推出了新房源。而打着“浐灞门户”的恒大名都也在08年绽放。西岸国际花园、东方罗马家园、御锦城等都增加了市场的供应份额。日前公布的2009年西安计划建设的普通商品房项目中，城东住宅建划约229万平方米（其中浐灞生态区约101万平方米，浐灞生态区占有率将近一半），市场供应将进一步放量。 4.2.2市场销售 浐灞生态区数年潜心磨砺，区域生态环境和投资环境不断完善，市场行情不断走高。虽然今年的楼市较为低迷，但是以浐灞半岛为首的浐灞区域项目依然较受欢迎，东方罗马花园开盘当天数百名到场客户热情高涨,在紧张有序的氛围中排队选房。而浐灞半岛2期、西岸国际花园、恒大名都等项目也以“开盘即特价”的方式受到了置业者的追捧。在热销的户型当中，90-130平米的户型依然是置业者追逐的焦点。 4.2.3价格行情 浐灞的发展潜力被外界所看好，区域项目市场反应强烈，在近年来带动了价格的一路上升，而且区域新近进入的项目也越来越注重内外兼修，产品价值的提高也进一步促使了价格的上升。 根据西安房地产信息网的相关数据统计，2008年浐灞板块在售项目的平均销售单价已经超过3000 元/㎡以上。中新浐灞半岛起价在3300元/㎡左右，均价已经达到4000元/㎡左右；西岸国际花园3440元/㎡；御锦城目前的的均价已经达到了4200元/㎡。虽然这样的价格跟其他区域高价格相比仍显偏低，但是在今年楼市成交量较为低迷的情况下，浐灞板块的项目依然能保持这样的均价实属不易。 4.3 商业地产市场供应不足 新兴区域均存在商业设施不足，生活配套匮乏的问。区域入住率不高，人气不足同样也是制约商业地产开发热情的一个因素。浐灞目前的商铺开发量相对其住宅面积明显不足，区内没有纯粹的商铺物业。而按照浐灞区的发展规划，综合现代商贸将会是主要支柱产业之一，为了满足区域未来55万的常住人口的生活所需和大量的游客带来的商业需求，浐灞有望在未来几年内迎来一个商业地产的开发热潮。 由恒基集团开发的香格里拉国际人文社区也将填补浐灞无大型商业设施的空白。此外08年浐灞区域区域重点招商项目为浐灞半岛购物中心，规划占地100亩，容积率为2.0，地上四层地下1层，总建筑面积为13万平方米。而建设中的住宅项目，建成后也会有部分的社区商业用房推向销售市场。按照区域这种发展态势，商业配套不足的现状也将于未来两年得以明显改善。 4.4 写字楼市场还处于空白期 浐灞虽然在07年迎来了欧亚经济论坛，然而短期内写字楼市场还是处于一个空白阶段，除了浐灞新区办公配套设施不足外，也与城东区域本来就不属于西安的商务区，区域办公氛围不浓有关。而且西安的写字楼市场一直不温不火，08年全市写字楼施工面积同比依然呈现下滑趋势，市场冷淡增大了写字楼的开发风险。综合以上因素造成了浐灞目前写字楼市场现状。然而浐灞的发展目标是成为西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区，在未来对写字楼存在很大的市场需求，写字楼将成为浐灞的重要物业类型，目前区域规划中的浐灞半岛上的财富中心写字楼，总建筑面积12万平方米，将成为一个生态商务中心。 4.5 别墅市场 4.5.1市场供应 随着浐灞区域生态环境改善，别墅项目也会慢慢进入购房者的视野。浐灞的生态环境十分适合别墅物业的开发，不过目前浐灞的别墅开发力度相对曲江新区存在一定差距，尤其是在进入07年后，别墅的供应量并没有出现上升趋势，市场供应后继不足。浐灞的别墅供应主要集中在灞河与渭河交汇处，浐河南段的也有部分项目提供一定数量的别墅产品。像在桃花潭景区和浐灞半岛上的部分地块，所显示板块规划容积率1.8，配套车位360个，非常适合建设低密度的住宅社区。 4.5.2市场销售 浐灞生态区别墅项目的市场反应明显不如住宅项目，区域配套设施的不足和产品品质降低了对讲究居住品质的置业者的吸引力，而普通置业者对别墅的需求又不强，再加上曲江，城东其他区域的同类型产品竞争激烈，导致浐灞别墅销售率不高。 4.5.3价格行情 浐灞区的别墅板块之间售价产别较大，灞渭三角洲附近别墅因为大多开盘较早，产品品质不高因此价格较低，而浐河沿岸的沁水新城因为品质较高，进入市场较晚，价格要相对上述区域的项目高出接近一倍。总体来看，浐灞的别墅售价在西安处于一个较低的水平，低于西安别墅物业的平均售价。 4.6区域房地产发展特征 4.6.1项目主打“亲水亲绿”牌 经过几年来的建设，浐灞新区河流综合治理、基础设施和重点工程建设顺利推进，相继开工建设各类工程40多项，累计完成固定资产投资29亿元，实现新增蓄水能力6500亩，生态新城初具轮廓，西安名副其实的生态补偿区、天然氧吧和城市“绿肺”正在这里形成，“大水大绿”工程全面完工后，这里平均每天可吸收二氧化碳3700吨、释放氧气2600吨，年滞留粉尘可达4400吨。而位于浐灞板块的项目无一不把这天然的环境作为项目的主要卖点，“亲水亲绿”生活吸引着众多的置业者。 4.6.2品牌地产抢滩浐灞 在07年初的时候，浐灞在西安楼市依然是个默默无名的一份子，但是中新浐灞半岛项目在2007年8月18日的开盘，当天万人购房的壮观场面似乎已经告诉了市场对于浐灞区居住价值的肯定，浐灞区的崛起，除了F1赛事、世博会、欧亚论坛永久会址等重点工程的投入外，更在于它的生态资源非常吸引人，满足了人们对居住差异化的需求，西安是个缺水的地方，在这样的城市里，活水资源和生态资源跟其他区域相比，显得非常珍贵。步中新集团之后，香港恒基兆业、恒大地产、中国中铁集团等国内巨头也开始纷纷抢滩，在08年相继推出了御锦城、恒大名都、恒大绿洲、西岸国际花园等楼盘。 4.6.3住宅占据市场绝对比重 住宅产品在浐灞的房地产市场结构中占据着绝对的比重，远远超出其他物业类型，成为浐灞地产市场的主导。从市场反应来看，市场对住宅的需求也是远远大于其他物业，因此浐灞板块的住宅销量也取得了一个令人满意的成绩。 4.6.4　08年商品房购买增速减缓 浐灞生态区是西安老百姓购房置业的新选择，其生态水城的未来发展定位还是很吸引广大追求生活品质和舒适度的人们。虽然浐灞半岛在08年推出了二期新盘依然受到置业者的追捧，尽管恒大地产推出的精装修革命俘获了不少置业者的心，御锦城等的亲水大社区受到置业者的青睐，但是受到2008年整体楼市的影响，置业浐灞的购房者虽然依然有所增加，但是较比07年的火热，增速已经减缓。 五、区域房地产发展预测预警分析 5.1小产权房将会得到整治 随着西安房价的一路上升，小产权这种历史产物房也登上了浐灞这块舞台，并且规模逐步壮大，目前浐灞已是西安是小产权房最为密集的区域之一，对区域商品房的发展构成了严重的威胁。对于浐灞板块一个新兴发展的区域，小产权房的出现是区域发展的一个过渡，但是依据浐灞的定位，以及随着浐灞区的发展，小产权房必将得到整治，为区域的房产发展提供一个健康的环境。 5.2商业地产或将逐鹿浐灞 目前浐灞的市场供给结构主要是重住宅市场，这其中有区域生态居住区的定位以及住宅市场行情火爆，开发风险相对较小等原因。但是浐灞这种规模的新兴区域，如果没有自己内部的商圈，将大大降低区域对置业者的吸引力，最终影响到区域其他物业市场的发展。预计随着浐灞居住人口的不断增长，未来几年内市场供给结构将发生变化，浐灞区域的商业发展将会成为浐灞的主导方向，一批高规模，高品质的商业地产项目将会进入浐灞市场，商业地产将吹响逐鹿浐灞的号角。而《西安市区县商圈发展规划》中将浐灞生态区列为商圈规划之一，也使浐灞生态区的商业地产发展前景更为看好。 5.3大盘效应提升区域配套 浐灞是近两年西安地产开发的热点区域，但是区域配套的不足依然是制约区域房地产发展的瓶颈目前的现状是区域配套的缺乏和较高的房价形成鲜明对比，不少购房者持观望态度。如何加强基础配套建设，解决人们的吃穿住行才能吸引更多的购房者和投资者。区域的配套仅仅依靠政府的规划来完善是远远不够的，现阶段来看，浐灞区域大盘集中，如2000多亩的御锦城和700多亩的国际幸福城，再加上“老大盘”中新浐灞半岛，浐灞板块的大盘效应较为集中，而这些大盘的特点之一就是拥有自身的配套，而这些大盘的自身配套建设完成有助于提升浐灞板块的区域配套。