成立物业管理公司详细流程

成立物业管理公司详细流程 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 成立物业管理公司详细流程 第一部分 注册公司 (一)、名称预先核准: 办理地点:当地工商局 办理时限:一个工作日 办理资料: 1、全体投资人签署的《企业名称预先核准申请书》。 2、全体投资人签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》(已附在上一文书中)。 3、企业名称预先核准的机关与拟设企业登记机关不一致的，投资人还应当提交拟设企业登记机关的名称查询清单。 4、企业集团的子公司名称中冠以企业集团名称或者简称的，应当提交加盖企业集团母公司印章的《企业集团登记证》复印件;参股公司还应当提交企业集团管 理机构同意的证明。 5、特殊的申请名称，名称核准机关可以要求投资人提交相关的说明或者证明材料。 (二)、开设验资帐户存钱 办理地点:就近银行 办理时间:一个工作日 办理资料: 1、全体股东身份证复印件 2、名称预先核准通知书复印件 提示:存钱以后要注银行出具《资金证明》 (三)、验资 办理地点:当地会计师事务所 办理时间:二个工作日 办理资料: 1、现金交款单回单原件 2、资金证明原件 3、名称预先核准通知书复印件 4、全体股东身份证复印件 5、章程复印件 6、股东会决议复印件 7、经营场所证明文件 (四)、办理工商营业执照 办理地点:当地工商局 办理时限:7个工作日 办理资料: 1、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》。 2、全体股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》，股东为自然人的 第 1 页 共 8 页 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 由本人签字，股东为单位的，加盖单位公章。 3、全体股东签署的公司章程，股东为自然人的由本人签字，股东为单位的，加盖单位公章。 4、股东的主体资格证明或者自然人身份证明的复印件。 股东为企业的，提交营业执照副本复印件;股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件;股东为社团法人的，提交社团法人登记证复印件;股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件;(以上复印件应加盖本单位印章)股东是自然人的，提交身份证复印件。 5、依法设立的验资机构出具的验资证明。 6、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件。 非货币财产是记名财产的，不得作为首期出资。非记名财产，由全体股东签署财产权转移证明，表明该项财产已处于设立中公司的监控之下。 7、董事、监事、经理的任职文件。依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议，董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东盖章(单位股东)或签字(自然人股东)，董事会决议由董事签字。依据《公司法》和公司章程规定有职工董事和职工监事的，提交职工民主选举的证明。 8、法定代表人的任职证明。依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东盖章(单位股东)或签字(自然人股东)，董事会决议由董事签字。 9、设立监事会的，应当提交监事会主席的任职证明。 根据公司章程的规定和程序，提交监事会决议，由监事签字。 10、住所使用证明。自有房产提交产权证复印件;租赁房屋提交租赁协议原件及出租方的产权证复印件;无偿使用的，提交产权人允许使用的证明原件及产权人的产权证复印件;未取得房产证的，提交房地产管理部门的证明或者购房合同及房屋销售许可证复印件;出租方为宾馆、饭店的，提交宾馆、饭店的营业执照复印件。 11、《企业名称预先核准通知书》。 12、法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件。 13、公司申请登记的经营范围中，有法律、行政法规或国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关的批准文件或者许可证书复印件或许可证明。注:依照《公司法》、《公司登记管理条例》设立的除一人有限责任公司和国有独资公司以外的有限责任公司申请设立登记适用本规范。以上各项未注明提交复印件的，应当提交原件。提交复印件的，除上述说明外，均应由股东指定代表或者共同委托代理人签名并署明“经核对，本复印件与原件一致”。 有关许可证书在提交复印件的同时应出示原件。 (五)、刻章 办理地点:当地公安局批准的印章公司 办理时限:2个工作日 办理资料: 1、营业执照复印件 2、法人身份证复印件 (六)、办理代码证 第 2 页 共 8 页 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 办理地点:当地质检局 办理时限:5个工作日 办理资料: 1、营业执照复印件 2、法人身份证复印件 (七)、办理税务登记证(国、地税) 办理地点:当地国、地税局 办理时限:1个工作日 办理资料: 1、营业执照复印件 2、代码证复印件 3、法人身份证复印件 4、章程复印件 5、全体股东身份证复印件 6、验资复印件 7、经营场所租赁协议及产权证复件 8、公、财、私章 至此公司就可以到税务局购买发票。 (八)、开设基本户 办理地点:就近银行 办理时限:5个工作日 办理资料: 1、营业执照复印件 2、代码证复印件 3、法人身份证复印件 4、地税登记证复印件 5、国税登记证复印件 6、公、财、私章 至此公司存入验资户的钱就可以动用了，方法如下:向银行申请购买现金支票， 凭现金支票和印章取钱。 (九)、注意事项:开公司应当办理证件: 1、工商营业执照(正、副)本 2、组织机构代码证(正、副)本 3、国税、地税登记证(正、副)本 4、公章、财务专用章、法人私章各一枚 5、验资报告(企业留低) 6、公司章程一份 第 3 页 共 8 页 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 一、注册公司的步骤: 1.核名:到工商局去领取一张“企业(字号)名称预先核准申请表”，填写你准备取的公司名称，由工商局上网(工商局内部网)检索是否有重名，如果没有重名，就可以使用这个名称，就会核发一张“企业(字号)名称预先核准通知书”。这一步的手续费是30元。 (30元可以帮你检索5个名字，很多名字重复，所以一般常见的名字就不用试了，免得花冤枉钱) 2.租房: 去专门的写字楼租一间办公室，如果你自己有厂房或者办公室也可以，有的地方不允许在居民楼里办公。 租房后要签订租房合同，并让房东提供房产证的复印件。 签订好租房合同后，还要到税务局去买印花税，按年租金的千分之一的税率购买，例如你的每年房租是1万元，那就要买10元钱的印花税，贴在房租合同的首页，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是贴了印花税的合同复印件。 3.编写“公司章程”: 可以在工商局网站下载“公司章程”的样本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股东签名。 4.刻私章: 去街上刻章的地方刻一个私章，给他们讲刻法人私章(方形的)。费用大概20元左右。 5.到会计师事务所领取“银行询征函”:: 联系一家会计师事务所，领取一张“银行询征函”(必须是原件，会计师事务所盖鲜章)。如果你不清楚，可以看报纸上的分类广告，有很多会计师事务所的广告。 6.去银行开立公司验资户: 所有股东带上自己入股的那一部分钱到银行，带上公司章程、工商局发的核名通知、法人代表的私章、身份证、用于验资的钱、空白询征函，到银行去开立公司帐户，你要告诉银行是开验资户。开立好公司帐户后，各个股东按自己出资额向公司帐户中存入相应的钱。 银行会发给每个股东缴款单、并在询征函上盖银行的章。 注意:公司法规定，注册公司时，投资人(股东)必须缴纳足额的资本，可以以贷币形式(也就是人民币)出资，也可以以实物(如汽车)、房产、知识产权等出资。到银行办的只是货币出资这一部分，如果你有实物、房产等作为出资的，需要到会计师事务所鉴定其价值后再以其实际价值出资，比较麻烦，因此建议你直接拿钱来出资，公司法不管你用什么手段拿的钱，自己的也好、借的也好，只要如数缴足出资款即可。 第 4 页 共 8 页 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 7.办理验资报告: 拿着银行出具的股东缴款单、银行盖章后的询征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房产证复印件，到会计师事务所办理验资报告。一般费用500元左右(50万以下注册资金)。 8.注册公司: 到工商局领取公司设立登记的各种表格，包括设立登记申请表、股东(发起人)名单、董事经理监理情况、法人代表登记表、指定代表或委托代理人登记表。填好后，连同核名通知、公司章程、房租合同、房产证复印件、验资报告一起交给工商局。大概3个工作日后可领取执照。 此项费用约300元左右。 9.凭营业执照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、财务章。后面步骤中，均需要用到公章或财务章。 10.办理企业组织机构代码证: 凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证，费用是80元。办这个证需要半个月，技术监督局会首先发一个预先受理代码证明文件，凭这个文件就可以办理后面的税务登记证、银行基本户开户手续了。 11.去银行开基本户: 凭营业执照、组织机构代码证，去银行开立基本帐号。最好是在原来办理验资时的那个银行的同一网点去办理，否则，会多收100元的验资帐户费用。 开基本户需要填很多表，你最好把能带齐的东西全部带上，要不然要跑很多趟，包括营业执照正本原件、身份证、组织机构代码证、公财章、法人章。 开基本户时，还需要购买一个密码器(从2005年下半年起，大多银行都有这个规定)，密码器需要280元。今后你的公司开支票、划款时，都需要使用密码器来生成密码。 12.办理税务登记: 领取执照后，30日内到当地税务局申请领取税务登记证。一般的公司都需要办理2种税务登记证，即国税和地税。费用是各40元，共80元。 办理税务登记证时，必须有一个会计，因为税务局要求提交的资料其中有一项是会计资格证和身份证。你可先请一个兼职会计，小公司刚开始请的兼职会计一般200元工资就可以了。 13.申请领购发票: 如果你的公司是销售商品的，应该到国税去申请发票，如果是服务性质的公司，则到地税申领发票。 最后就开始营业了。 注意每个月按时向税务申报税哦，即使没有开展业务不需 第 5 页 共 8 页 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 要缴税，也要进行零申报，否则会被罚款的。 第二部分 办理资质 物业资质办理: 在《物业管理企业资质管理办法》中明确规定三级资质: 1.注册资本人民币50万元以上; 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目; 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业和，建立企业信用档案系统。 一、在取得工商营业执照之日起30天内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的房地产主管部门申请资质。(一般向公司注册所在地的区、县一级房管部门申请，由他们再送交地直辖市、设区的市的房地产主管部门审批，新设立的物业公司只能申请三级资质，而且有一年的暂定期，也就是暂定三级资质) 二、到房管局申请资质应准备的资料: A、物业管理企业资质申请表;(房管局有，一般网上也提供下载) B、企业法人营业执照; C、企业章程;(公司注册时提供给工商局的，一般工商局有标准章程出售，根据公司实际情况作相关的修改就行了) D、验资证明;(也就是验资报告，一般在公司注册注入资金后找会计师事务所办理) E、法人任职文件及身份证; F、物业管理专业人员职业资格证书、、身份证复印件;(资格证书必须是建设部的，劳动部的不行，而且三级资质物业专业人员10人。劳动合同要求不严，如果严格还需要到劳动局去做备案的才行。) G、具中级以上职称的人员职称证明、来源证明、劳动合同、身份证复印件;(中级职称意味着要工程师级别，三级资质最少需要5人，而且专业需要土建、财务、水电、经济等。来源证明指与原单位的离职证明，实在拿不到原单位的离职证明，在人才服务中心开具的也可以。) H、服务质量、服务收费等企业管理制度和标准;(这些材料可以多准备一些，在公司成立后的实际工作中都用得上) 三、有了工商营业执照和物业管理企业资质证书就算一个物业公司基本成立下来可以开展物业管理活动了。 四、办理收费许可证: 如果接管了物业，应那与开发商签订的物业管理协议，有业主签字的管理协议到市级物价部门备案。 第 6 页 共 8 页 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 现在就可以按照物业管理合同的收费标准，收费了。 以上是基本的办理程序。 物业管理公司的组建 物业管理公司的组建 一、物业管理公司的目标定位 物业管理作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制度化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。物业管理公司若要在市场竞争中处于有利地位，在组建之初就必须确立明确的发展目标。 物业管理公司作为第三产业，其服务性质决定了它的宗旨必须是“业主至上，服务第一”。物业管理公司的总体目标是提供优良的物业管理和高水平的多种经营服务。物业管理公司的运作目标应包括以下几个方面: (1)妥善管理和维护业主的物业财产，使之始终保持良好的状态，并得以保值、升值，延长使用寿命。 (2)以较少的投入，为业主和用户提供优质服务，使他们在安全、文明、舒适、愉快的环境中工作和生活。 (3)积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益，增强竞争实力。 物业管理公司的经营目标包括: (一)信誉目标 良好的信誉是公司的无形资产，有时甚至决定着公司的存亡。物业管理公司应把信誉目标摆在首位，塑造好企业形象，使业主和用户有一种信任感，从而为企业在市场竞争中打下良好的基础。 (二)盈利目标 利润目标包括委托方要求达到的盈利目标和物业管理公司自己制定的目标。 (三)发展目标 物业管理公司必须通过物业管理活动，逐步取得相关知识、技能、经验和利润，通过实践和培训，提高员工综合能力，促进公司业务的全面发展。 (四)服务目标 服务目标是指物业管理公司的服务所要达到的让业主和用户各方面都满意的标准。 二、物业管理公司的资质条件与申办程序 物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。 (一)物业管理公司的资质条件 物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有 第 7 页 共 8 页 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括: (1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。 (2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。 (3)有符合规定的公司名称和公司章程。 (4)有固定的办公场地和设施。 (5)有必要的管理机构和人员。 (6)有符合国家法规政策的经营范围。 (7)能够独立承担民事责任。 (二)物业管理公司的申报资料 内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料: (1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。 (2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。 (3)管理章程。 (4)公司法人代表任命书或聘任书。 (5)验资证明。 (6)注册及经营地点证明。 (7)拥有或受托管理物业的证明材料。 (8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。 (9)其他有关资料。 外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件;外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。 私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。 (三)物业管理公司申请成立的程序 一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括: (1)根据上述成立条件，准备材料和文件。 (2)向所在地房地产主管部门提出申请。 (3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。 (4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。 上述程序结束后即可开业。 第 8 页 共 8 页