西安写字楼

西安写字楼 目录 西安写字楼 写字楼概念 写字楼等级 西安写字楼概况 西安写字楼格局 西安写字楼发展阶段 西安写字楼 西安写字楼是目前陕西省西安市最专业的写字楼门户网站。 写字楼概念 写字楼英文:office building 即办公用房，指机关、企业、行政管理人员， 西安写字楼图片 业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。 写字楼等级 利君V时代 “5A”是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化);二是广义的指综合“A”级评定标准，包括:(1)楼宇品牌标准:A级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未 来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。(2)地理位置标准:A级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。 (3)客户层次标准:A级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。(4)服务品质标准:A级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。 (5)硬件设施标准:A级 主要考核建筑和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。 西安写字楼概况 利君V时代,长安国际,CBD中心,西高新 写字楼市场的发展在西安来说，的确有供大于求的现象，但是这种现象不是指全市的写字楼，而是某一区域供大于求。以前一些开发商认为，甚至现在还认为西安的CBD在高新区及南二环一带，因此在这一区域盖的写字楼较多，必然导致区域性供大于求。就西安市而言，东南西北四个邻郊都有CBD，包括城内、钟楼商圈都是CBD商圈。但城内限高，所以在城里写字楼虽然也有一些，但是企业进行商务办公则多选用酒店式公寓。由于目前人们过多的把目光投向高新区和南二环，所以在城东或城北的写字楼即使是高档次的，其租售价也偏低，而城内和高新区则偏高。 西安写字楼格局 西安高新区-高新国际 1、城内 西安城墙内的区域历来是西安甚至是陕西的政治经济文化中心，也可以说是西安商业,,,的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占西安写字楼市场的四分之一。成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点。西安城墙内是一个沉淀已久的商业中心，西安城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该地区的飞速发展起着至关重要的作用。首先，它具有中心性。它在交通上各个方向的可达性很强;其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度集合性。集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身的发展起到正向加速的作用。但是城内黄金地段可供开发的土地稀缺，随着城市建设的发展及城内土地供应的客观限制，写字楼市场发展空间越来越狭窄。 2、西高新 西安中高档写字楼的争霸源于西高新。从高新国际商务中心对接世界500强开始，告别传统商住办公时代，开始抢占高端办公物业市场，其他一些大体量的纯写字楼也不失时机地入市分羹。高科广场、华晶商务广场、创业广场等项目在盯紧西高新已有企业的同时，也把眼光投向了更广阔的国内级大型企业上，写字楼市场的客户资源一度呈现紧张趋势。同时，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上做足功夫，楼顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、国际商务会所等，让西安写字楼的配套不断升级。西港国际大厦将西高新写字楼的海拔高度又提升到218米。高新国际商务中心、高科广场、华晶商务广场等一些先前启动的写字楼外立面形象的树立，让西高新又一次成为写字楼风云争霸的主战场之一。 3、城北 由于城北商住楼、写字楼主要沿迎宾大道呈线形分布，尚未开发成办公楼区域，因此这里办公气氛不浓。并且受到片区域成熟度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼很少。这主要原因就是，城北作为西安城市核心区域的外延，这里的企业大都是中小型为主，致使城北区域更多的服务于城中心区域，依托于中心区域。所以，商住两用的楼在这样区域需求量很大。这中间当然还有，商住的价格一般要比纯商务写字楼的价格便宜，且更适合于中小型企业办公。 4、城南、城东、城西 城南、城东、城西毕竟不是西安市的重要CBD区域。其中城南的写字楼集中在长安路沿线，城南主要还有小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它的CBD区域，所以有部分写字楼集中在那里。城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。 西安写字楼发展阶段 从2000年到2010年，西安写字楼的发展经历了三个阶段: 西高新 第一阶段，从2000年到2003年，西安写字楼发展刚刚开始，人们都是探寻的阶段; 第二阶段，从2003年到2005年，这个阶段是西安写字楼发展的第一个高峰，西安写字楼市场主动的仿效北京、上海的写字楼。 第三阶段，从2005年到2007年，尤其是2006年因为政策的影响，因为非典，这3年供应量不是很大，就集中释放在了2007、2008、2009年，再到现在的2010年，西安写字楼市场和一、二线房地产市场发展一样，进入了一个飞速的发展，从体量各方面的数据看，在全国是排名靠后的，以后西安写字楼的发展机会很大。 西安房地产市场，85%到90%都是住宅市场，写字楼体量比较小，总的体量来说，占到北京、上海总体量的九分之一、十分之一，再一个租金的水平来说的话，西安的甲A写字楼屈指可数，像中大国际、长安国际等的租金水平和一线城市比较，占到它们的五分之一，在一线城市一个高端写字楼的物业费可能是上百的，而西安写字楼租金还没有提到上百的概念。 1998年，是西安写字楼开始发展的一年，而检测整个西安写字楼市场具体的数据是始于2000年。 从2004年到目前，空置率一直都是在下降，目前的空置率，我们整体统计的数据大概在18%、19%的样子，我们的高端市场、中上级写字楼市场，客户越来越多，潜在的客户是比较多的，很多跨国公司、知名企业，他们对自身的写字楼的选择上，首先考虑的地段，其次考虑的是品质，很注重自己的企业形象问题。 还有一个就是软环境，西安目前很多写字楼在软环境上非常的差强人意，比如说前期接触的长安国际，类似这样的写字楼，他们希望拥有的后勤管理非常到位，例如超过16小时的前台在岗，这是在硬性的指标，用这个指标拉一下西安软环境管理的写字楼来说，我们需要努力做的空间还非常大。 西安写字楼价格问题，在中国大陆区18个主要城市中，只有西安写字楼市场有一个奇怪的现象，这也是依托于城市的发展，在某些区域，西安写字楼的价格甚至卖不过住宅，这在很多城市是不可能出现的，包括写字楼的投资客户，在西安暂且不说地段的收益，销售价格甚至不如住宅市场的销售价格，从这方面来讲，西安的部分写字楼发展应该是比较畸形了，第一个可能发展比较晚，第二个发展中可能更注重住宅，在短短的5、6年中发展没有那么化、健康，在以前的发展中，在各方面的规范化上，我们应该更加的努力。 就目前来说，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安80%以上的写字楼项目。从长远看，这几个区域仍会是将来西安商务气氛最浓，办公需求最多的地段。尤其是随着高新区的二次创业，经开区的日益成熟，高新区和经开区这两个区域更将成为未来写字楼密集开发和旺盛需求的片区。