汇金中央广场商业项目主题定位及策划

汇金中央广场商业项目主题定位及策划 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业定位论证及策划大纲建议案 中商港商业房地产经营管理有限公司 2007-9-15 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 报告目录 报告目录 2 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 前言 -- 项目策划原理 前言 -- 项目策划原理 商业 商业环境 基于战略规划 营 运 机会 的策略执行 管 理 商业定位 论证以及 策划建议 有效资源整合 商业 杠杆效应 商业 规划 价值 3 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 首层业态分布 前言 – 汇金中央广场现状 前言 – 汇金中央广场现状 ?以品牌大卖场为主，定位于中高档品牌;局部布置 商务酒店、运动休闲区、娱乐休闲区、流行品牌服饰、 生活百货、公共配套区等业态。客群定位总体是高收 入、高消费家庭人群。品牌组合，汇集多种品牌。 二层业态分布 ?同样以品牌大卖场为主，定位于中高档品牌;局部 布置餐饮、娱乐休闲区、酒吧、玩具、美食、流行品 牌服饰、生活百货、社区配套等业态。客群定位总体 是大众消费人群。 三层/顶层业态分布 ?以品牌餐饮为主，定位于中档消费;局部布置餐饮、 电子游戏中心、音乐酒吧、迪吧、KTV歌城等业态。客 群定位总体是大众消费人群。 停车场 ?根据目前国内的商业场所停车场及未来发展需 求，项目应保证有停车位置约700辆位为合理。(包括地 面停车场) 4 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 5 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 项目地理位置 项目地理位置 ?汇金中央广场位于吴江市区东 部，距离市区核心区域仅4公里。 地块北靠云梨路，南邻镜湖路、东 靠庞金路，西靠小河浜。因而，现 有的交通路网和公共交通十分密 集，本项目区域交通便捷，承接苏城际轨道交通车站 州南部规划城市轨道交通，延伸贯 穿整个运东板块，规划中苏嘉、苏 沪两条城际轨道交通近临项目地 块，站口近在咫尺。区内客流出行 和导入十分便捷，可谓四通八达。 ?项目紧靠318国道。 6 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 城市综合实力不断增强 宏观经济发展 宏观经济发展 ?运东开发区——随着吴江“东进扩容”的城市发展规划，运 东开发区正在以强劲势头飞速发展，整个区域规划为中央居住 区和吴江东部商业中心。 结合本项目 城市地位快速提升 ?随着吴江城际立体交通网络的完善，同城效应将日益明显， 这将进一步促进城市地位及其经济实力的提升，以及商业服务 的迅速发展。 居民消费力持续显著提高 ?根据2005年吴江市GDP、城市居民人均可支配收入、人均消费 额看，各项指标继续保持高增长;与同期的上海市的GDP、人均 可支配收入、人均消费额两者相比，按照恩格尔系数原理，吴 江市居民消费力水平将，具有较大的上升空间。另据最新数据， 吴江在第六届全国县域经济百强县的评比中，位列第四。 ?城市经济快速发展是项目价值提升及其实现的有力保障，居民收入提高和消费观念转变进一步推进苏 7 沪两地间的同城效应和互补定位关系。在此情况下，吴江市新增导入的人流、物流、资金流、信息流， 无疑对本项目是极为有利的。 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 城市商业环境 城市商业环境 从本案的地理位置看，周边的商业环境并不是非 常多，根据吴江市的消费水平，通过适当的策略 调整，完全可以成为运东的一颗“明星”。 优势:本案处于工业开发区，周边也没有什么好 的娱乐、休闲、购物、餐饮等商业设施，所以本 项目具有得天独厚的天然优势。加上本案自身强 大的软、硬件设施，势必会成为本区域内的黄金 商业圈。 劣势:一个新项目的产生，有一个被消费者接受 的过程，由于本项目四周小区不是非常多，所以 前期肯定会存在一定的困难。 评比:本项目的可以说是运东地区唯一一家大型 的商业实体，自身优越的条件一定会促进周边商 业的兴起，逐步形成一个新的商业环境，聚集人 气。为以后广场的繁荣做铺垫。 8 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 区域商业环境 — 区域商业环境 — 小结 ? 项目处于一个经济发展逐步上升的区域内、房产的加速建设、道路交通建设、轨道交通 建设与配套设施的不断完善、加上政府的支持等几个方面的有利因素，将大大改善汇金中央 广场的商业环境，为广场项目的品牌引入和商业运营，创造十分优越的前景。 ? 项目处于工业集中区，具有稳定的目标群体，并且整体板块效应已然显现，地段区域日 益成熟，成为未来几年里高消费人群集中导入并增长的区域，为区域性商业发展奠定了 切实的客群基础。 ? 项目西边商圈，可以和本案存在一定互动关系，进一步强化了同业、同城聚集效应，扩 大了超区域客群的影响面。结合未来走势，本商圈势必将具有辐射全市、服务区域的双 重功能，从而形成又一个市级商业核心圈。 9 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 优势 SWOT 劣势分析 分 机会分析 析 威胁分析 10 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 项目SWOT分析项目SWOT分析 优势(S): 劣势(W): 优势(S): 劣势(W): ?本项目位置位于吴江市东部，有着深厚的历史积淀，且位?地段商业形象尚未达到鲜明的整体性，同时地处商业副中 于经济繁荣的苏锡沪交汇处，地理位置突显，客流广泛。 心对本案有一定影响。 ?项目5公里范围覆盖人口超过20万，预计今年内将超过30 万。周边高档住宅区密集，高端消费力强劲。再加上吴江城 市东部30万以上的可开发客群，和外来务工人员。 ?目前本案附近缺乏其他商业项目呼应，比较孤立。 ?交通便捷，规划轨道交通车站就在项目对面，停车位充足， 客流集中，商业氛围浓郁。 ?消费群体明确:1、周边工厂内职工(特别是白领阶层) ?周边区域内中高端住宅和商业配套设施正在建设当中，整2、吴江是东面的乡镇人群。3、部分市区居民。4、外来洽 体消费环境的形成尚有最后一个过程。本项目作为区域内较谈生意的流动客群。 为先起的商业项目，需要一个短期的商业培育周期。 ?政府高度重视运东板块的开发建设，市政和基础配套设施 齐全。 11 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 项目SWOT分析项目SWOT分析 机会(0): 威胁(T):机会(0): 威胁(T): ?随着区域内各大型商业项目不断产生，品牌客户成?区域人口数量大幅攀升，人员结构趋于年轻化、精英化， 区域人口的消费习惯将突破传统，整体消费能力迅速增强。 为共同招商对象。由于某些商业具有排它性，我司应 尽快确与其建立合作关系。 ?交通路网日益完善，可及性与通达性极大改善，加强了区 ?由于2007年-2008年将是商业项目集中放量的主要域沟通能力，商圈地位得到升级。 年份，因此，本项目需要慎重对局。在商业定位和业 态组合方面，加强项目自身的竞争力和发展力;并在 招商和运营方面，保持较大的灵活度和操作性，以备 后期可能发生的调整。 ?项目复合功能明显，商业经营模式结合差异化定位原则。 ?除了吸引区域内客群以外，经济开发区还将为广场吸引大?其他竞争项目对本项目的商户分流，是不可避免的。 因此，如何把握招商执行、市场培育和商业管理是非量人流，随着广场的发展及未来业态的设置将从根本上改善 项目的人流走向，聚拢人气。 常重要的。 12 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 13 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业机会分析—大型卖场商业机会分析—大型卖场 maichang maichang 综述: ?区域内大型没有大型的购物卖场，所以本案的建立填补 了周边地区购物的空白。随着区域内个项条件的完善， 市场前景比较乐观。 分析: ?从商业经营需求来看，汇金中央广场引入中高档卖场 在市场需求方面，具有一定可行性。同时从业态产租能 力来看，大型卖场可以作为本项目首选的商业组合。 14 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 综述: 商业机会分析—品牌零售 ?市民消费正由传统功能型向多层次需求型转化，尤其是 中高档消费，对品牌消费的注重与追求大大提升，零售业 尤其是特色百货、高端百货正酝酿巨变。 分析: ?吴江高端商场相对稀缺，发展空间较大。对本项目而言， 是一个难得的机遇。但是，在具体招商中应注意避免与财 富广场、世纪大厦等形成经营冲突，高端品牌的市场培育 期较长，品牌引入成本较大，商业运营要求非常之高。这 些因素须纳入商业定位论证中统筹考虑和冷静取舍的，毕 竟“最高档的商业未必就是最成功的商业”。 15 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 综述: 商业机会分析—大规模餐饮休闲 ?吴江市的餐饮休闲业的整体发展，呈现上升的迹象，整 体仍处于低层面的竞争格局。尤其是高档餐饮和主题特色 餐饮，基本集中在中心区域，区域发展极不平衡;高档餐 饮业，在整个行业中的所占比例较小，发展空间较大，市 场将面临结构性的、区域性的变迁和调整。 分析: ?区域内仅有几家餐饮场所，休闲场所比较单一，以咖啡 屋为主。较具档次的餐饮、休闲一站式服务几乎没有。随 着本项目周边区域人群的大量迁入和工业的持续升温，区 域内高档餐饮、休闲商业或者主题式特色餐饮、娱乐具有 “水到渠成”的市场消费基础。 16 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业机会分析—商务办公楼、商务酒店 综述: ?吴江正处于经济快速发展阶段，本案又处于发展前沿- 开发区域内，所以无论是商务办公还是商务酒店发展空间 很大，市场前景巨大。并且区域内没有与之抗衡的强劲对 手，这对于项目的前期是非常有利的因素。 分析: ?本案远离市中心，想要在开始阶段就被消费者所接受， 必须做好前期预热准备。只要前期准备充分，以项目本身 的价值，一定时期内必将成为商务这一块的龙头。当然目 前最主要的还是抓住开发区区域内的市场。这是一块大蛋 糕，随着开发区深入发展，势必会越来越多的企个人涌入 到这片热土，这对于广场的持续发展创造了条件。 17 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 全程一体化策略 全程一体化策略 优质租约 优质租约 专业配合下的自主管理 专业配合下的自主管理营营 择时入市择时入市销销 策策 节点管控节点管控 略略 主辅业态分类招商 主辅业态分类招商 组建运营团队组建运营团队 包装策略包装策略 18 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 整体营销策略 策略之一:全程一体化营销 ?统筹考虑物业建设、商业规划、招商执行、商业运营、物业管理一体化的全程营销策略，多头并进。 策略之二:优质的商业租约和租金 ?以物业价值为目标，结合市场和商业运营的要求，采用高、低租金结合，固定租金和营业提成结合的策略，体现优质租约，以满足商务谈 判的弹性要求。 ?楼层租金定价原则可采用租金递减规则，大型商业物业的价格体系，通常有“成半递减”的规则，从地面上升一层，商业价值几乎减半。 本项目的规划和经营，需致力于创造更好的整体价值，尽可能降低楼房和高楼房之间租金差距较小。一般情况下，在较为成熟的地产市场背 景下，租金控制一般分布在房价的7-8%范围内。 ?优质的商业还应体现在项目具体的收益方案，即针对不同的业态种类可能采取的不同的合作方式，如纯租金收益方式的租约、租金加提成 的租约、联营扣点方式的租约、双方合作投资获取收益的协议以及通过自己投资获取收益的方式。 策略之三:节点管控 ?寻找突破口，在最短时间内确保招商任务的完成。主力是品牌旺铺，辅助设施齐头并进。 ?招商时间节点: 从招商规划和招商方案确定之日起，10个月内完成整体招商任务的60%，有可能的情况下，实现局部开业; 从招商规划和招商方案确定之日起，14个月内完成整体招商任务的80%，确保全面开业; 从招商规划和招商方案确定之日起，16个月内完成整体招商任务的85%以上。 19 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 策略之四: 专业团队配合下的自主管理决策 自主管理决策 专业团队配合 ?确定本项目的商业定位论证和项目策划大纲，以次作?组建专业团队为该项目提供全程服务，设立初步公司 为对项目全局把握的指导方针，并与专业公司沟通商定。 运营框架。尽量规避各种风险和可能遇到的各种实际问 题。 ?与各外协单位进行接触，听取各方面的建议，为本项 目的全面启动做好充分准备。 ?充分利用外界运营管理公司和自身实践经验，实现全 程专业化商业运作。 ?站在专业公司“巨人”的肩膀，高屋建瓴，统筹策划， 强化资源利用和资源管理。 ?确定几家全程广告服务单位，配合广场的运作。 策略之五:统一管理、分散经营的运营方针 ?统一管理是指业主方负责统一招商推广、统一运营监督、统一物业管理的管理工作。分散经营，是指个零售品牌独立进行货品销存、 人事管理、商品促销等经营活动。有关招商方面，拟在统一的招商规划前提下实现主业态、辅业态不同倾向的招商模式: ? 主力业态倾向于分区切块整体招商模式为主; ? 辅助业态倾向于单个零售品牌的招商模式为主。 20 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 策略之六:组建运营团队(成立商场管理公司) ?建立汇金中央广场商业运营管理有限公司，作为项目商业运营的主平台。 策略之七:推广包装 ?通过对基础系统、应用系统、宣传物料设计三大部分，进行项目推广包装，充分体现本项目形象品质;在促进招商进度的同时， 不断展示项目的品牌形象。 策略之八:结合商业定位，择优选择最具经营潜力的商户 ?品牌组合的商业规划及招商执行，着重于各品牌客户的经营水平，租金高低不是唯一的招商原则。 ?本项目的招商目标，应注重商业品牌的互补性和均衡性——以良好的品牌组合，延长消费客户滞留消费的时间，从而增加购买机会， 进而创造最终利益。因而，面对某些商户，租金高低不是唯一也不是首要的因素，而且即使是满足租金要求，每年仍将有商户被淘汰。 21 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业定位原则商业定位原则 整体定位整体定位 商商 业业 市场定位市场定位 规规 划划 商业业态定位商业业态定位 业态控制和调整业态控制和调整 22 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业规划—商业定位原则 ?考虑本项目实际情况和后期商业运营，项目运营过程中须注重的原则是:实现商业业态和运营方式的差异化。 如何实现定位差异化, 商业定位的衡量要素 经营差异化 业态差异化?总收益: ?比较购物的原则。一个良好的商业业态 从国外商业案例以及国内成功开发的案 须具备“货比三家”的独特优势，并能体例，如广州天河城、深圳金华购物广场、北 京东方新天地、国贸商场，采取的都是租赁差异化 现节省时间成本、信息成本，以及舒适消 方式和营业提成的组合方式，通过提升商业形象及内涵 费的体验感受。 的整体价值，提高租金，获取长期收益。 ?招商难度: ?打造跨区域型商业典型案例，立足服务差异化 掌握一定的原则，选择招商规避风险性 区域消费，放眼辐射全市。 定位 强的商家，这对招商队伍的整体工作要求较 高。 ?集规模化、个性化购物、舒适休闲、精?变现能力: 彩娱乐、美味饮食、多彩文化等多种功能差异化 差异化 即项目实现收益的能力，在业态的选择 设计 材质 上要考虑一些租金承受能力高，回收周期短于一体。 的商业。 ?拥有一个良好的管理团队。 ?业态协调性: 要求商业及商家的协调性强，保证整体 的良莠状况。 23 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业规划—整体定位 ? 通过前期的定位和规划强化整体组合经营能力，打造具有面向全市、 辐射周遍地区的中高档、多功能、特色化的商业综合体。 24 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 汇金中央广场商业业态结构分析 汇金中央广场商业业态结构分析 汇金中央广场一 楼业态定位比例 图 汇金中央广场二 楼业态定位比例 图 25 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 汇金中央广场三 楼业态定位比例 图 从汇金中央广场整体业态比例图分析可以 看出，项目符合shopping mall的商业特性 即: 休闲特征 购物特征 娱乐特征 时尚特征 26 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 汇金中央广场商业品牌定位 奢侈品牌 10% 知名品牌畅销品牌 30%50% 特色品牌 10% 汇金中央广场总面积:70000? 27 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业规划—客群定位 ?集高档传统百货、品牌专卖/概念店、休闲娱乐、特色餐饮于一体的差异化经营业态规划， 面向具有较高收入、较高消费能力的人群。 28 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业规划—业态主题定位 ?定位前提:实现客群共享;盘活人流动线;合理安排品牌档次属性的过度，遵循shopping mall的商业定位及业态组合比例的特点。 商业主题概念: ?概念点之一: 休闲娱乐体验之魂:时尚购物、动感娱乐、小资情调、休闲娱乐，面向的是年轻一族或时尚人群。 特点:消费者与各商业服务项目的互动概念。如影城、酒吧、电玩、咖啡屋等。 ?概念点之二: 成功人士品牌之都:吴江市一些追求高档品牌的成功人士的消费场所。 特点:可在汇金广场引入品牌专卖店和品牌概念店的形式，项目整体定位高，能够满足部分高消费人群和追求时尚人群的消费需求，并能很 好的体现来此消费人士的荣誉感、自豪感、以及社会身份。 ?概念点之三: 特色消费文化之旅:吴江市追求个性品位人士的理想休闲消费场所。 特点:具有浓郁文化休闲性、消费娱乐性、社会地位代表性等，重点考虑与之相关的特色品牌餐饮(中餐、西餐、咖啡馆等)。 29 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业规划—业态控制和调整 ?按照业态详细规划(即确定具体位置)进行配比，并根据实际招商执行进展，对部分商家和业态进行一定的调整和控制。 业态调整需要 业态控制需要 ?各业态区域可以有不超过10%的非规划业态入住， ?品牌越强大的商家越优先选择商铺。 ?关键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家但是，这些业态需符合或接近相邻区域的业态规划， 经营。 或者符合本区域业态选择的考虑要素。 ?不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入 ?区域业态招商商家不足以填充该区域的，则入住相 场经营。 邻区域(上下或左右)的业态商家。 ?对于形象面位置，同商家签订公约等，以较高的店 ?区域业态招商商家超过规划业态，则将排名靠后的面投入限制部分没有实力的商家入场。 该业态商家安排在相邻区域的商铺。 ?收取商家一定的管理保证金，在租赁商家开业6个 月后，符合合同约定的业态和形象，则退还保证金。 ?如区域招商商家不足，附近业态也不足以补充的时 ?同商家签订商业经营管理协议，并明确规定商家的候，考虑其它区域的备选业态或者重新定位。 租赁协议必须有商场管理公司签章备案才能生效。 30 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 室内人流系统设计调整室内人流系统设计调整 物物 业业 规规 划划 室外人流系统设计调整室外人流系统设计调整 31 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 物业规划 ? 室内人流系统设计调整 ?本项目的室内人流系统规划须满足以下三个因素:建筑物理因素;租金因素;顾客生理及心理因素。 ?建筑物理因素:符合商场建筑本身结构 根据建筑物本身的物理因素:楼层垂直系统、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础，进行规划。 ?租金因素:提升有效人流平方到达率、拉动商铺租金 , 为了提高商铺租金，局部区域应组成有机连接，人流动线设计以直线为主。根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金价值，这与次 级过道的铺面比主要过道铺面价格低的道理类似。但在人流动设计线中，可规划几个类似于小中厅的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租 金。 , 为了有效拉动次级通道商铺的人流率，可将收银台、局部楼层休息区等部分规律分布在次级通道，以拉升次级通道的人流光顾率，同时，也 可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。 , 在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。 , 引入国际品牌概念店对顾客的吸引力无疑是相当大的。如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，损失商铺的出租价值;建议将品 32 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 牌旗舰店放置在内街的里侧，在人流的影响下，会拉动前边商铺的租金收益。 ?顾客生理、心理因素:缓解顾客购物疲乏感和不适感 , 装饰设计应注重场内通透感，避免产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。 , 场内设立休息区域，对不同的顾客进行分;同样，顾客短暂的休息，可以提升人流的店铺光顾数量。 , 应在人流通道头尾端等地方，给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认。 ? 室外人流系统设计调整 , 盘活广场四周的室外人流动线。通过合理的动线设计以及广场规划，将消费人流有效引导，达到整体动线的流畅。 , 结合广场的条件，对广场进行适当的景观规划和商业氛围的营造，以次达到聚客效应、文化品质效应、交通流畅效应、商业经营效应等。 , 广场设置要有特色，通过灯光、色彩造景，沿马路一侧与室内相呼应，形成内外商业的烘托。 33 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 运作平台运作平台 商商运营管理运营管理 业业 运运 商家管理商家管理营营 商场营业促销宣传商场营业促销宣传 34 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业运营—运作平台建议 ?基本原则:投资开发商、经营管理公司、物业管理公司三权分立的运营构架。投资开发商拥有物业产权，获取租金受益;商业运营公司 拥有经营权，负责从初期招商到后期整体营销和服务都督促职能;物业管理公司拥有管理权，负责日常作业，保洁和维养工作。 ?三权分立的运营构架:提升整个商业物业的管理水平，实现成本数字化管理。商业运营的目的是通过租赁管理，实现物业增值，而不 仅仅是具有雄厚经济实力的投资开发商，作为一项长期增值的物业拥有者，以高度集中的产权，确保对物业的绝对控制权和增值收益。 投资商 开发商 三权分立 物业管经营 理公司 管理者 35 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 ?组织架构的建议: ?商场运营管理公司的组织架构主要分为三大板块:物业服务部分、策划促销和商家管理部分、行政财务等公司运营部分。其中，由策划部、 推广部和市场部组成的商业服务部分，是整个管理公司的核心运营机构。 ?管理公司下面直接设置各个职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有员工。公司组织结构可考虑采取扁平化的管理体系，便于市 场的快速反应和相互配合。 ?公司同所有商家的工作来往，以及商家所有的意见反馈，都由市场部负责对接，避免出现多头管理引发商家反感。市场部的主要员工由开 业前的招商工作的人员过渡，可顺利实现对商家的沟通和衔接。 36 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业运营—运营管理 管理运营的四大环节管理运营的四大环节 前期商业策前期商业策前期商业策前期商业策持续的客户持续的客户策略性招商策略性招商持续的客户持续的客户策略性招商策略性招商持续统一的持续统一的持续统一的持续统一的 划和建筑规划和建筑规划和建筑规划和建筑规计划和执行计划和执行计划和执行计划和执行经营管理经营管理经营管理经营管理管理计划管理计划管理计划管理计划 划相结合划相结合划相结合划相结合 管理运营的调整和优化管理运营的调整和优化 租金管理租金管理商户调整商户调整租金管理租金管理商户调整商户调整 行销推广行销推广行销推广行销推广 租约更新租约更新避免空置避免空置租约更新租约更新避免空置避免空置社区公关社区公关社区公关社区公关 外外外外 招商组合和执行招商组合和执行开业筹备开业筹备营业和动态管理营业和动态管理招商组合和执行招商组合和执行开业筹备开业筹备营业和动态管理营业和动态管理部部部部 组组组组 建建建建商场翻新商场翻新团团商场翻新商场翻新团团规划设计规划设计项目开发项目开发规划设计规划设计项目开发项目开发队队队队 37 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业运营—商家管理 ?商业用房置换工作:准确掌握政府对项目区域市场的 规划及区域市场商业格局的发展趋势，因势利导，做好 相应业态规划的调整。 商业用房商业用房商业用房商业用房?商家储备工作:本项目业态相同但没有入驻本项目的 商家通过举办商家交流酒会、过年、过节的团拜活动等后期补位后期补位后期补位后期补位 方式随时保持联系。 招商招商招商招商 商业用房商业用房商业用房商业用房?后期补位招商:自正式开业起6个月后，项目开摊率商家的储商家的储商家的储商家的储 保持在85,以上;自正式开业起8个月后，项目开摊率置换工作置换工作置换工作置换工作备工作备工作备工作备工作 保持在90,以上。后期补位招商遵循合作双方共同商定 的合理的业态定位，随时做好商家储备，以备调整，补 充现有租赁项目类似业态商家的变化。 商家管理商家管理商家管理 ?法律事务的解决:在商家商业用房置换工作中，要注 意处理一些细节问题，包括法律事务的解决，不要产生 任何遗留问题。 法律事务法律事务法律事务法律事务?商家评级标准:租赁面积(平方米)，租赁合同年限对入住商对入住商对入住商对入住商 (年)，平均租金(元/月?平方米)，租金交纳及时率，的解决的解决的解决的解决家进行评家进行评家进行评家进行评 水电费交纳及时率，经营情况/配合情况等。 级级级级 38 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 商业运营—商场营业促销宣传 ?卖场VI系统:全方位建立VI系统，尤其是前期运 作阶段，可通过VI系统来配合广场的推广及营销。 ?年度营销活动策划:项目整体开业后，为整合项目 商业资源，提高商业项目知名度，扩大项目的区域市 场影响力，应制定一份详细的年度营销计划。 ?商家文化宣传活动:经营管理公司需要根据商家的 不同兴趣受好，在业余时间组织商家开展丰富多彩、 健康益智的文化活动，加强商家之间感情上的联系， 同时使他们对区域市场产生一种归属感。这将对公司 的后期商业经营管理和化解商家之间的矛盾有很大的 益处。 ?持续多元化经营促销:公司牵头，根据项目内商业 ?商品促销主题:开业、店庆、节假日、新品上市、换季、流行趋势发布、经营状况和市场变化情况，适时组织项目内的各类营 新店入驻、公益促销、降价折扣、抽奖、返卷等活动的主题策划。 销推广活动，以持续引起项目目标消费者的关注，打 造整个项目较高的人气。 商业物业的多元化促销活动，大概包括节日促销、公 ?商业应对策略:根据对商家经营情况的审核结果分析以及对市场未来趋益活动和一般促销活动，公司在租金(提成)广告展 势的预测，应对市场制定相应的发展策略。 开收益，并提取部份作为费用。 39 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 团队组建团队组建 工工 作作 安安 排排 0707年主要工作内容年主要工作内容 40 汇金中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 工作安排---团队组建 ?前期组建 1、对汇金中央广场项目的招商采用自行组建招商队伍和委托专业外协相结合策略。 2、招商、策划人员的扩编。 (略) ` 谢谢观赏～ 41 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特附加送另一篇《村 级党建工作的调查报告》范文,如果下文你不需要,可以下载后编辑删除,谢谢, 村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出: “ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 (一)完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、 42 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 猛正村、xx村(因党员不足xx人)之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 (二)发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工 43 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片;落实一个致富项目;调解一件以上民事纠纷;培养一名入党积极分子;为人民办一件实事;为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx,。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx,，占有“双带” 44 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 能力党员xx人的xx,，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。 (三)推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出:“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。 一主两翼的内涵就是:以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、 45 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 (四)突出了经济建设这个中心。 调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩 46 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 平收入达xx元以上;发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 (一)年轻党员发展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以上的xx名，占xx,。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 (二)党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支(支部)有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交 47 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支(支部)为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 (三)班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子;有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济;有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神;有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 (一)实施“三培工程”。 “三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 48 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力;三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才;用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 (二)发展村集体经济。 49 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 (三)支部建在产业链上。 计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活， (比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比 50 汇金 中央广场?商业项目主题定位及策划大纲 方便，容易组织人员，收到实效。 (四)重视基层党组织班子建设。 实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。 51