青岛看楼：青岛楼市打了个“饱嗝”

青岛看楼：青岛楼市打了个“饱嗝” 青岛看楼:青岛楼市打了个“饱嗝” 青岛看楼 青岛楼市打了个"饱嗝"◎施江 近年来对青岛"地产存在泡沫"的怀疑论调愈加高涨,一位研究者说:"青岛房地产因为吃得太急,太饱,开始 打起了饱嗝."而深圳相对平静.青岛地产到底发生了什么?有没有泡沫?是否值得深圳警惕?青岛的今天是否 就是深圳的明天?这是要解答的疑惑. 楼市炒风盛行.炒房成为谋生手段 炒房是导致青岛房价飙升的重要原因.青岛市大大IJrJ,的房地产商有700多家,"但手里有土地的只有30%, 包括近2000个房屋中介在内,青岛大其它的只有靠炒房为生".而据有关媒体透露, 约有5000人之众的"专业炒 家",按每人有两套房子计算,至少有1万套房子掌握在他们手里.目前,炒房者掌握的房子大约占青岛市商品房 成交量的3成还多. 实际上青岛的开发商都知道这种购销两旺的虚假繁荣,只不过谁也不愿出头捅穿这层窗户纸,私下则加快步 伐将自己的楼盘卖出. 面对炒风盛行,目前青岛正进行大规模的土地清查工作,并严惩恶性炒房力量.政府官员表态,2004年"发誓 要剔除房价中的非理性因素".市政府已采取了多项措施平抑房价,其中一项是加大经济适用住房的力度,年 内开工200万平方米,竣工60万平方米,期望能最大限度地给楼市降温,使炒房者无可乘之机,满足中低收入家庭 的住房需求. 我对青岛的房地产市场比较感兴趣,因为它与深圳都是中国沿海开放发达城市,有 着某些相似之处.地产在一 定程度上反映了一个城市的经济命运,描述青岛地产的发展轨迹,可能大起大落这个词比较恰当. 青岛房地产业的发展大致经历了1992年至1995年的增长扩张期,1996年至1997年的下滑低谷期,1998年 至1999年的复苏回升期,2000年至2003年的疯狂扩张期,2003年至今的观望期.为什么说是观望期?因为我手头 的都表明,青岛地产正弥漫着一望无边的悲观和怀疑. 青岛地产的.幸福时光 2002年以前的青岛地产几乎是一段幸福时光.据青岛城建部门公开的资料,1997年全市商品房实际销售面积 129.2万平方米,其中个^购房52.7万平方米,比重不足41%.1998年12月,青岛市政府出台《青岛市深化城镇住 房改革实施》,停止无偿分配住房,实行货币分配,加快了住房商品化,市场化的进程.2000年8月,青岛 市出台《关于加快城市化进程的若干意见》,再次为房地产业的发展策马加鞭.2001年全市商品住宅实际销售面 积279-7万平方米,其中个^购房274万平方米,所占比重为98%. 在这个黄金发展期间,青岛有关研究部门也泼了几瓢冷水:1,集约化,规模化程度低.2001年全市有资质的房 地产开发企业617家,有开发业绩的为409家,约1/3的企业无开发项目做.409家有开发业绩的企业,平均净资 产仅为999.6万元,平均年开发量只有2087万元,平均年经营收入1456万元,即使一级开发企业,年开发量,年经 营收入也不足2亿元.2,部分企业经营行为不规范.违规开发,非法"炒地皮","炒楼花";商品房销售广告虚假, 面积缩水,一房多售,产权证书不能兑现等,成为市民投诉热点之一.3,房地产企业家良莠不齐.企业大都是1992 年,1993年房地产热和1999年,2000年加快城市化热潮中设立的,真正懂经营管理 的优秀企业家太少. 但这种声音很快被2003年的"大好形势"淹没.2004年青岛市房地产开发工作会议通报,2003年青岛市商品 房销售面积同比增长5.6%,存量房买卖成交面积同比增长33%,房地产全年纳税同比增长56%,房地产实现增加 值67-2亿元,占全市第三产业增加值的10%,国民生产总值的4%.旁地产业企业家信心指数和企业景气指数都领 先于其它行业,处在"较强景气区间"运行的高位态势. 青岛地产的.海市?楼 在青岛市区,我赫然发现"青岛地产大腕"天泰集团的一个户外地产广告上印有一条警示语:"楼市有风险, 投资需谨慎."公司一位不愿透露姓名的高管说:"我们是凭良心说这句话的,青岛的房地产形势现在有点问." 一 家全国经济类报纸驻青岛的记者解释了这个"问题":2003年11月,青岛市崂山区非法圈占耕地6000余亩 深圳特区报"星期三地产"珍藏专号 圜囫圜 事件被曝光,多名政府官员被立案调查.雪上 加霜的是,2004年1月初,即墨市马山自然 保护区4600亩耕地被非法圈占一事也被曝 光.青岛市官方公布的数据表明,截止到 2002年9月份,青岛市土地出让金欠缴就达 11亿元之巨,在青岛市2002年9月加大清 地力度后,仅从房地产企业自报自查的情况 看,全市违法用地宗数占总用地宗数的20% 左右.而大约两个月之后,这一数字就上升到 37%,目前这一数字还在上升. 事后,青岛一位副市长向媒体通报:2003 年,青岛市有57家房地产企业被注销资质, 24家被降低了资质等级,71家被出示"黄 牌"警告.全市共有房地产开发企业600余 家,但拥有一级开发资质的只有3家. "青岛最大的问题是房价高得离谱.两 年前青岛平均房价不到2000元/平方米,现 在达到了4500元/平方米,5000平方米 只能买中档房,经济适用房都得3000多元, 把兴致勃勃的温州购房团都吓跑了."自称 "悲观论者"的青岛市宏凯置地产业有限公 司副总经理祝星接受采访时说,"我的一个 美国朋友在纽约长岛区花30万美金买了一 不错的别墅,但在青岛,200万元一套的别墅 已经买不到了." 青岛是2o08年 2001年北京申奥成功, 奥运会惟一的伙伴城市,受这一重大利好刺 激,全市房价大幅上扬.2003年上半年,青岛 房价的上涨速度仅次于上海,宁波,排名第 三,市区平均房价高出全国平均水平10.9个 百分点.青岛市商业银行行长,高级经济师张广鸿深有同感地说,青岛市的房价"上 涨曲线一直 向上跑,一点没有下落,真让人看不懂!"在青岛市的一级地段市南区和崂山区沿海 一线,已难觅 7000元/平方米以下的普通商品房,一些豪华住宅价格更是高达10000元/平方米, 直追上海楼 价. "如此高的楼价,泡沫绝对存在."青岛市委党校程国有教授断言,他依据的是"两个 晴雨 表"理论: 第一个晴雨表是房价与居民家庭年收入之比.该比值国际公认的合理范围是3-6,青岛则高 达13以上.2002年青岛人均年收入为8721元,在全国37个大中城市中排第24位,远不能和深 圳的24900元,上海的13250元,北京的12454元相比,但房价却相差无几. 第二个晴雨表是房屋租赁收益率.青岛二级地段的商品房均价已达5o00元左右,一套100 平方米的住宅,年租金大约在18万元,租金回报率约为36%,如果考虑到税收因素及管理成本, 实际年回报率约为3%.这已大大低于房贷年利率5.8%的水平,和购买国债相当.三年来,青岛房 价平均每年增长15%以上,但租金水平却一路下滑,说明市场房屋闲置量Et趋上升. 24 青岛地产的"炒作经济" 我坐『_f】槛车圭青岛着名晌,匹场香垃色神"五1风"雕塑.车子在海边刮墅{i兰穿棱.蹙然蜒现眼多l1墅 都空着问马叽.司机回答:考B宴光J.f澧人是h地人页,甘肃,簸n0都有.圭栎墅1,i对幺 蝾因着火,考防队员开不了门.圳譬着都丽年了'r,年日Tl找到工^.是岛f,一p粤啦大世托" "炒害是寻致青岛房飒升的砸要丽困霞置量地产一白限副经星鹾.卣马盯民'卜均乓贵水 趟过1500?七.买屠用唇冢和5租印耍构比倒是1:20"他堪J1虻.苛岛盲十碡盘于二级』鼹.萨崭场出 ^意料地塌_三军g7u开盘当,玉5000凡冒善上雨排;抢购,旰窟商不得4-.i~民警报} 千主均^ 疯了样.出想都不想.干j丘樽嫁共一棵辈!"馥楼盘顸曾为垮丹3?0『=/鼍求开矗f列4750 元.盘第j夭升至5080元.f臣哐多^至罡夺r而l有至30%的高子掌握芒炒菰手.F盘第正I真楼盘 日i房子缸出现任_-手乌市蜘,?一楼到十一楼垒再 祝星'兑,宴际上青岛的于三发商勺道这计畴I可旺的灌繁荣,咀过}隹岜不出共融二苎岳窟.收F引 拓块步碍自己的楼盘卖出海信盥地产舒啕限去年i时扦二7项目.息建筑i百氍60玎.求..寿岛 市地产销侉面积的近1/6.博信地产如此趣幢集l_1放量F发,是蝰吡产趣期求j星.1=I『]唑开发.躲-J!.:ll将Jf}= 磊谰青岛走泰集团为给高烧的炒期蜷氚.#ll生==]部晶_[耍房.防土郜眇房" 结束采氍开青岛时,最庄报摊丁一协《苛日报》,划缸备报埴为{青岛年内开__2000号段经济 文章说目前苛岛正进f赶规模神L咆清盈工怍,并惩难性考现象.寿给楼降温》.. 政呵'喜拉盎.2004年 "发誓要剔除痔中的jE理性心素.政府是取了多项措施甲抑房价.其巾一颈是经济连用崭J恒 计划年稠于=工200万立方寒.蝗J=60五与术.期望能最大5鹾地精楼市障筒.炒房者j三嚷【.满乏=1.皇 ^象庭约住房需求 【学习心得】 以前不是出去了解市蝎,甚认为深圳棒市无论从垭毒营铕还是腹务等百面都要桂高一荨,罐l耵9-开坦商 覆中舟大甚"北忾"现犯.更加洋了我们对漾I市埒的优势认识 其实不然.这次北京山东等址考察接盘之记者时北亭棒市直说奎国桂市有了新的看法.有了新的讥识在记 青来,北京壤市不单在价撂上有着独埘一幢曲市蝎氧观.北京的概念北京神大盘开 复j京凡的销售服务意:, 其实一点也不止深圳差,在讳多地方.许多棱盘做得更再特色——北京接市在士彩! 相对而言,济南娃产是中国内地鸯套城市地产模或的辑奉之一,师"广东怛又具强烈地方色彤尽管济南 开发商中介商,接盘质素和消费市场均相对不点熟,但楼价已待续三四阜飞涨,处于卖方市场状态下少_吐芏;午南 的外地开发商和中舟商都认定:"济南是一座城呈"济由毒地开发商把握善市场话语权.外地开发商几乎艰难染 指济南是每样的一种地产生惠?堪圳开发商和中商如何突破济南壁垒'这连北伐的罐军应该预习的课程,也是 津军敏在向地省套盛市的地产市场分一杯羹矸岳颁了解的情报因此井南这十标本值得如蛔研习?