房地产企业对国家信贷政策的依赖

房地产企业对国家信贷政策的依赖 摘要:房地产市场的运行情况关乎国计民生。自中国住房信贷业务开展以来，出台了一系列的或宽松或紧缩的信贷政策。作为一种宏观调控的手段，房地产企业对信贷政策的依赖程度多大,本文从房地产行业资金来源和1998年以来中国各次信贷政策出台后房地产市场的反应论述了房地产企业对国家信贷政策的依赖，并根据此影响提出了一些政策建议。 关键词:信贷政策 房地产市场 宏观调控 一、文献综述 Herring和Watcher(1998)以一个信贷市场模型，从国际的角度研究了房地产市场的繁荣与银行危机的关系，得出银行集中贷款导致房地产繁荣、房地产繁荣酝酿银行危机的结论。在西方研究成果的基础上，国内的学者用不同的方法、从不同角度对中国信贷政策与房地产市场关系进行了研究。武康平、皮舜和鲁桂华(2004)建立了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型，通过对均衡解的比较静态分析，揭示了中国房地产价格与银行信贷存在的正反馈作用机制。李宏瑾(2005)对房地产市场供给和需求的决定因素进行了研究，发现银行信贷资金是最直接、最根本的因素。谢百三、王巍(2005)的研究同样发现我国商业银行的信贷资金是我国部分城市出现房地产过热的重要原因。张涛、龚六堂、朴永祥(2006)实证发现中国房地产贷款与房地产价格存在较强的正相关关系。段忠东、曾令华、黄泽先(2007)实证发现银行信贷是房地产价格短期波动的Granger原因，而房地产价格波动长期影响银行信贷增长。 二、信贷政策概述 信贷政策是宏观经济政策的重要组成部分，是中国人民银行根据国家宏观调控和产业政策要求，对金融机构信贷总量和投向实施引导、调控和监督，促使信贷投向不断优化，实现信贷资金优化配置并促进经济结构调整的重要手段。 中国目前的信贷政策大致包含四个方面内容:一是与货币信贷总量扩张有关，政策措施影响货币乘数和货币流动性。比如，规定汽车和住房消费信贷的首付款比例、证券质押贷款比例等等;二是配合国家产业政策，通过贷款贴息等多种手段，引导信贷资金向国家政策需要鼓励和扶持的地区及行业流动，以扶持这些地区和行业的经济发展;三是限制性的信贷政策。通过“窗口指导”或引导商业银行通过调整授信额度、调整信贷风险评级和风险溢价等方式，限制信贷资金向某些产业、行业及地区过度投放，体现扶优限劣原则。四是制定信贷法律法规，引导、和促进金融创新，防范信贷风险。 1998年以前，中国人民银行对各金融机构的信贷总量和信贷结构实施贷款规模管理，信贷政策主要是通过人民银行向各金融机构分配贷款规模来实现的。信贷政策的贯彻实施依托于金融监管，带有明显的行政干预色彩。近年来，随着社会主义市场经济的不断发展，中国人民银行的信贷政策正在从过去主要依托行政干预逐步向市场化的调控方式转变。 三、中国的房地产信贷政策 中国的住房信贷业务开始于1991年，在1992年出现了房地产热。1995年8月，中国人民银行颁布的《商业银行自营性住房贷款管理暂行办法》标志着我国银行商业性住房贷款开始走上正轨。1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款》，对暂行办法进行了一些修正。1998年，人民银行又颁布《个人住房贷款管理办法》，扩大了可购买住房范围、实施城市范围和办理个人住房贷款的金融机构范围。1999年，人民银行在《关于鼓励消费贷款的若干意见》中提高了个人住房贷款的比例。2000年开始，住房贷款快速增长。 在我国，人民银行通过影响房地产市场的供需情况来直接或间接调控房地产市场的价格，主要运用的工具是货币供应量、利率、银行信贷、差别信贷政策等。增加货币供应量或者降低利率，会促使投资者调整资产组合中现金和房地产等各类资产的比例，减少现金持有，增加房地产等资产的投资，从而使得房地产的价格产生波动。另一方面，利率下降，投资者购房成本和房地产开发商融资成本都下降，房地产市场的供需都增加，房地产价格相应上升。宽松的信贷政策增加房地产市场的供给和需求，房价上升;紧缩的信贷政策减少房地产市场的供给和需求，房价下降。 四、房地产企业对信贷政策的依赖 (一)房地产行业资金来源 我国房地产企业的开发资金主要来源于银行贷款、自筹资金和其他资金三种途径，其中其他资金主要由定金及预收 款组成。从统计数据看，近年来我国房地产企业的开发资金规模不断扩大，其中银行贷款的比例持续上升，这就意味着银行贷款的增长超过了房地产企业开发资金的增长速度。从人民银行《金融机构贷款投向统计报告》可以看出，除了偶尔短时间的增速回落，近年来房地产开发贷款始终处于增长状态。由此可见，直接或间接进入房地产开发市场的银行贷款对房地产企业的发展起了重要作用。 (二)信贷政策后房地产市场反应 宽松的信贷政策保证了我国房地产行业的迅速崛起和跨越式发展，进而成为新的经济增长点。国家统计局披露数据显示，从1998年到2011年，我国商品房平均销售价格持续走高，仅在2008年略有回落。2007年9月，人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格规定了商业银行发放的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房消费贷款、商业用房购房贷款的标准，并强调要求商业银行加强房地产信贷征信管理以及房地产贷款监测和风险防范工作，同时指出“各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款”。2007年12月，人民银行、银监会再次联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，进一步明确有关规定。2007年底，房地产市场在多年的高速增长后开始回调，进入调整期。紧缩的房贷政策对房地产行业的热市产生了明显的抑制作用。 2008年全球金融危机爆发，经济下滑，我国迫切需要振兴地产，启动内需。2008年下半年，各级政府为刺激购房者入市热情出台各种利好政策:人民银行连续五次降息、二套房贷政策松绑等等。国家统计局披露数据显示，2009年全国商品房销售面积同比上涨42.1%，销售额同比上涨75.5%，楼市快速高涨。 2010年，中央密集出台针对房地产调控的政策，信贷政策为重要环节。“国十一条”指出要加大差别化信贷政策执行力度，抑制投资投机性购房需求，要求二套房首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。“新国十条”要求坚决抑制不合理住房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，实行更为严格的差别化住房信贷政策。2010年6月，人民银行、银监会和中国住建部联合发文，规定二套房认定标准，二套房和三套房均按“认房又认贷”的标准执行。一系列的信贷标准极大程度上限制了投资投机性购房行为，房屋成交量低迷。据中国指数研究院统计数据显示，我国一线城市(北京、上海、广州、深圳)2010年上半年房屋成交量同比平均下降约40%，二线城市自4月开始下降，滞后于一线城市，一线城市对政策反应更迅速，新政策的调控作用更明显。 在房屋销售价格方面，由国家统计局披露的商品房销售价格指数显示，自2010年4月新政策出台后，指数明显下降。虽然仍高于2009年同期水平，但已扭转上升势头或放缓上涨步伐，新政对楼市的调控效果可见一斑。 截止到2011年7月，人民银行上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，并达到21.5%的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿。此外，2011年年内，央行共上调存贷款基准利率3次，使一年期的贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。货币环境的收紧不仅加大了房地产开发的压力，影响了供给，也大幅增加了购房成本，控制了需求。房价同比下降的城市个数增多，主要金融机构房地产贷款增速持续回落，房地产开发投资增速回落，新开工面积下降。 在目前房地产市场高度繁荣的背景下，现行的信贷政策起到了抑制投资性住房的购买，但同时也提高了普通购房者的门槛，差别化信贷政策的落实效果并不显著，或者说差别化信贷政策的“差别”度不够。此外，现行房地产信贷政策尚未很好解决商品房闲置问题，相当一部分商品房没有进入市场产生其应有的作用。 五、结论 针对房地产市场的信贷政策成为我国房地产市场的晴雨表。宽松的信贷政策促使地产商扩大房地产开发、投资者增加房地产购买，同时扩大房地产市场的供给和需求，推动房价上升;紧缩的信贷政策增加房地产开发和购买的成本，同时缩减房地产市场的供给和需求，控制房价下跌，抑制房地产市场的泡沫。现行房地产信贷政策起到了抑制房地产泡沫的作用，但作用的力度还不够。此外，现行房地产信贷政策下还存在差别化不足，资源未合理配置的问题。 六、政策建议 基于中国房地产企业对信贷政策的依赖程度，以及现行房地产信贷政策下还存在的一些问题，为实现中国房 地产行业的平稳快速发展，本文对于宏观调控部门有如下政策建议。 适度紧缩房地产信贷政策，缓解房地产市场过热的现象，控制房价过度上升，抑制房地产市场泡沫。 加强信贷监管，关注信贷风险。监管当局应按照审慎监管的原则，建立良好的监测和预警机制，严格把握贷款标准。促进金融创新，不断分散房地产金融风险。商业银行应充分认识到房地产贷款的风险，做好审贷工作，保证资金安全，保证金融体系的正常运行和房地产市场的健康发展。 严格区分、界定消费性购房与房地产投机投资，实行更大程度的差别化信贷政策，给予消费性购房更多的政策优惠，抑制房地产投机投资。 鼓励闲置性房地产进入流通领域，对其实施优惠的信贷政策，实现资源的更优化配置。 参考文献: [1]张冰冰.探析我国房地产信贷政策对房地产行业的影响[J].经济问题探索，2010，(10):39-42 [2]许承明.房地产信贷政策与房地产价格泡沫[J].产业经济研究，2005，(5):43-50 [3]郭爽.浅析信贷政策对中国房地产的影响[J].科技信息，2011，(36):484 [4]周越江.商业银行房地产信贷政策取向[J].致富时代:下半月，2011，(7):91-91 [5]王俊.我国信贷政策影响房地产价格机制实证研究[D].上海财经大学，2010 [6]莫琳.信贷扩张对房地产价格上涨影响研究[D].中南大学，2008