中介公司规章制度

中介公司规章制度 惠州市美林行房地产顾问有限公司 管理手册--目录 第一章 人事-----------------------------------------------------------------------------------------------1 一、 聘用制度---------------------------------------------------------------------------------------------------1 二、 各工作#岗位职责#------------------------------------------------------------------------------------------2 1( 二手房部销售经理岗位职责 2( 分行主管岗位职责 3( 分行助理岗位职责 4( 业务员岗位职责 三、 聘用流程--------------------------------------------------------------------------------------------------4 四、 入职规定及流程-----------------------------------------------------------------------------------------4 五、 考勤制度--------------------------------------------------------------------------------------------------5 六、 薪酬(提成)制度--------------------------------------------------------------------------------------5 1( 薪金构成 2( 基本工资 3( 各项假期、福利 4( 佣金提成比例 5( 客源提成分配办法-------------------------------------------------------------------------------6 6( 业绩任务及晋升----------------------------------------------------------------------------------6 七、 离职规定及流程----------------------------------------------------------------------------------------6 第二章 行政制度---------------------------------------------------------------------------------------------------7 一、 资源管理 二、 劳动纪律 三、 乐捐管理条例--------------------------------------------------------------------------------------------7 四、 乐捐款的管理 第三章 业务管理制度---------------------------------------------------------------------------------------------9 一、 新进人员入职前培训及核准 二、 工作指引 三、 业务操作规程--------------------------------------------------------------------------------------------9 1( 房友系统的操作权限及使用规定 2( 收托盘的注意事项 3( 房源、房源刊登、房源转移 4( 客源、客源转移 5( 代理费收费标准----------------------------------------------------------------------------------10 6( 业绩上报及存档 1 第一章 人事管理制度 一、聘用制度 1(岗位编制: 公司按需设置各部门职位人员编制;现阶段人员编制如下: 总部:总经理1人 财 务1人 行政主管1人(目前财务兼任行政主管一职) 二手房营业部:销售经理1人 分行助理1人 分行主管3人 办证员1人(目前空缺中) 业务员15人(分行主管可按需申请增加编制) 2(各职位的任职资格: --销售经理的任职资格: ? 房地产经营管理、市场营销相关专业; ? 熟悉本地房地产市场，5年以上地产销售经验;2年以上销售主管职位的工作经验; ? 熟悉房地产销售现场接待、洽谈签约、按揭贷款、客户服务等各个流程，掌握一定的销售技巧，具 有较强的销售培训技能。 ? 娴熟的案场管理能力、组织能力、培训能力、谈判能力，良好领导、组织及沟通能力和优良服务意 识。 ? 有独立操盘成功个案经历。 --分行助理的任职资格: ? 高中或中专文秘专业; ? 品貌端正，思维敏捷; ? 2年以上同行业或相关职位经验; ? 熟练操作word、excel、ppt，会photoshop、coredraw基础功能; --分行主管的任职资格: ? 市场营销专业或相关专业; ? 要求品貌端正，能够吃苦耐劳，能承受较大的工作压力; ? 2年以上同类型职务管理工作经验; ? 具较强的工作热情，良好的团队合作精神;思维敏捷，观察力和应变能力较强; ? 能够熟练操作办公软件。 --办证员的任职资格: ? 高中以上学历; ? 能够吃苦耐劳，熟悉任职城市各行政机关单位及办证流程; ? 有相关工作经验1年以上; ? 有良好的服务意识，有耐心，应变能力强。 --业务员的任职资格: ? 初中以上学历; ? 要求品貌端正，能够吃苦耐劳，熟悉任职分行所在城市的周边环境; 2 ? 有同行或其他行业销售经验者优先; ? 有良好的团队合作精神，服从指挥，执行力强。 二、二手房营业部各工作岗位职责 1(二手房营业部销售经理岗位职责 直接上级:总经理 下属岗位:各分行主管、分行助理、办证员 岗位性质:负责主持公司销售业务工作 管理权限:业务指导与监督等全过程的管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务，负责对公司市场营销工作实行业务指导、规范工作流程、执行管理标准、抓好日常管理、实施工作监督和协调管理，对所承担的工作负责。 主要职责: 本职工作----负责本公司房产中介策划和销售等市场全面工作，在工作中对总经理直接负责。 职责与工作任务: ? 组织研究、拟定房地产业务发展规划和总结报告，组织项目前期市场定位和可行性报告的撰写，项 目整体策划方案的制订工作，送总经理审批。 ? 负责制订公司管理各项制度，整合业务流程，划分部门设置，向总经理提出公司各部门经理人选， 会同人事主管部门对上述各部门业务人员进行聘用、绩效考核。 ? 定期向总经理汇报日常工作情况和后期工作思路，在得到总 经理授权下，负责处理工作中的突发 事件。 ? 负责公司项目策划方面的各项具体工作。 ? 由总经理授权处理的其他重要事项，项目整体的制订权和实施权，解决工作中特殊事件和重大 突发事件的临时授权，具体工作开展的决策权，对部门计划执行结果考核奖惩决策权。 ? 定期对各分行进行巡察，对各分行(包括经理)的不正当行为做出纠正及引导。 ? 公司策划培训、房地产业务员培训及其他培训工作。 2(分行主管岗位职责 直接上级:销售经理 下属岗位:指定分行的业务员 岗位性质:分行主管作为本公司的中坚力量，担负公司分行日常管理和业务双重责任: 岗位权限: ? 有检查、督促业务员执行公司制度权。 ? 有及时发现问题，提出整改意见权。 ? 有提出具有创新建议权。 ? 有对分行业务员提出批评、降级、升级、除名的建议权。 ? 有列席参与公司决策权。 ? 有享受公司其它规定待遇权。 主要职责: ? 主管分行日常工作，组织分行业务员履行职责，建立专业、规范的销售团队。 ? 维护公司利益，贯彻执行公司的决策，大胆管理，积极负责。 ? 了解市场动态，熟悉销售流程，做好每月的销售目标、工作总结，上报各种报表。 ? 监督分行业务员的外出考勤，掌握业务员的思想动态及调配情况，加强业务员的行业道德教育，提 高业务员的基本素质。 ? 进行分行房源登记，督促业务员对房、客源的及时跟进，并定期检查，协助业务员与客户之间的谈 判，为业务员解决难题。 ? 督促业务员熟记每天新增房源，并定期抽查。 ? 每天召开早会，分析存在的问题，总结成功的经验，开展思想教育及业务学习。 3 ? 加强自律，以身作则，起到模范带头作用，鼓励业务员增强信心。 ? 监督分行办公秩序及卫生，妥善保管公司物品及资料。 ? 严格执行公司的其它规定。 3(分行助理岗位职责 直接上级:销售经理 岗位性质:协助销售经理管理各分行行政及售后事宜 岗位职权 : ? 在规定的范围内，有安排人员和物资权。 ? 根据公司发展方针和上级指示精神，有制订、修订部门规章制度权，并享有相关政策发布权和解释 权。 ? 对公司的决策有知情权。 ? 享有公司规定的有关福利待遇权。 岗位职责 : ? 负责二手部各分行的表格、合同、考勤等进行统计、归类并存档。 ? 负责监督所属部门销售目标的执行情况，并制定月度业绩报告。 ? 根据员工实际考勤，制定月度考勤报表，并配合行政部进行各类考核的实施。 ? 负责保管业主委托的物业门匙。 ? 负责按公司要求修订各项管理制度，及推行实施。 ? 参与或相关的工作会议，并作好会议记录。 ? 负责完成上级下达的临时工作任务。 (业务员岗位职责 4 直接上级:分行主管 岗位性质:实施及达成公司月、季、年度销售计划目标 岗位职权: ? 根据公司销售提成方案，享有提成分享权; ? 对公司的决策有知情权。 ? 享有公司规定的有关福利待遇权。 岗位职责: ? 服从上级管理、调配，保持良好的自律精神。 ? 发扬互相协作的团队精神。 ? 遵守公司的各项规章制度，集中精力做好本职工作。 ? 熟记每天新增房源，并接受分行主管的检查。 ? 做好每天的早会准备工作，及时反馈存在的问题。 ? 对房源、客源及时跟进、回访，做到永不言弃的精神。 ? 在上班时间做到不串岗，不私聊，不嘻笑打闹，维护工作环境的整洁。 ? 积极响应公司跑房源制度，听从上级的工作安排，并高质高效完成。 ? 遵守公司的其它规定。 三、聘用流程 ? 由需人力增援的分行主管填写《人力增援申请》交销售经理; ? 销售经理审核通过后将人力需要统一报告总部行政主管; ? 由公司统一安排招聘、面试、分配上岗。 注意事项: ? 各分行主管不得擅自进行招聘，所录取之人员不以公司员工予以承认，并以[越权]处罚该主管。 ? 内部推荐之人依然需要按照公司统一任职要求进行面试，通过后方可办理入职。 4 四、入职规定及流程 ? 办理入职时需准备好身份证(原件、复印件)、学历证(原件、复印件)、一寸免冠彩照2张; ? 填写本司的《入职人员档案》表; ? 由总部指派新入职人员到指定分行报道; ? 入职第一周为岗前培训期，通过考核后方准正式入职; ? 正式入职后，总部将与该员签定劳动合同。 五、考勤制度 1(员工必须遵守公司规定按时上、下班，及时登陆电脑电子考勤，外出时登记电子各外出记录、并注明外出原因以便管理人员核查。该电子考勤记录由分行主管监督并向行政主管反应情况，行政主管则在公司每周的中高层领导会议上做总结报告。 2(公司规定上下班时间为早9:00分、晚18:00分，(予以10分钟作为时间弹性)即每天上班时间不得超过9:10分。 3(严禁员工私下交换房友登录密码、代打考勤。 4(员工请假必须填写《请假单》并由各部门经理批示后方可休假，电话请假不得超过两次/月，临时电话请假的回到岗位后不得迟过2天补回请假条，因事需调休须得到该日轮休职员同意并向主管报备调休日期;否则当作旷工处理。 5(各分行主管按照规定时间每(星期一)上午9:30分须到销售经理指定地点开会 ，汇报分行的工作情况及日程安排，研究探讨新工作及计划。 6(每月的十号(即发薪日)(如遇节假日则提前或顺延)为公司的集体大会，公司全体员工必须到场参加，未经经理特许不得缺席。 (公司如有紧急或重要事情宣布之需要，公司临时大会可由总经理宣布召开并由销售经理负责召集7 其部门人员到席开会。 六、薪酬(提成)制度 1(薪金构成: 基本工资+销售服务费提成+其它项目提成+各项补贴+岗位补贴 2(基本工资标准: 新进业务人员700元/月;完成试用期考核后800元/月; 3(各项假期、福利: ? 按国家法定假期给予带薪休假:春节3天;元旦1天;劳动节1天;清明节1天; 端午节1天;国庆节1天;中秋节1天; ? 因本行业特殊性，休假日期或非安排在节假的当天。具体放假日期由公司统一安排。 ? 节日时公司会派发节日金或节日礼品等。 ? 公司会不定期安排旅游、户外拓展、培训等。 4(佣金提成比例: 佣金提成分别按收到的代理费、(按月每完成手续后计提成)为基数。 提成比例: ? 佣金总提成30%=销售经理占5%+分行主管占5%+房源占5%+客源占15%。 ? 公积金办理手续费提成:以100元/单，业务员(即客源)占50元/单+分行经理占50元/单(经 理负责收集所须资料交光耀产权部/经理)。 ? 销售荷兰水乡车位计佣方案:总提成为35%=销售经理占15%+业务员(即客源)占20%，不产 生房源提成。 5 ? 销售荷兰水乡一手楼提成:按佣给予提成25%=销售经理占10%+业务员(即客源)占15%。 ? 单合同过户(不产生代理费的前提下)给予业务员最高奖励300元/单。 ? 单房产证过户(不产生代理费的前提下)减去过户所须费用后，差价部分给予业务员提成5%。 5(客源提成分配办法: 序 号 业 绩 金 额 提 成 比 例 13000元以下(含13000元) 1 15% 13001元~20000元以内 2 18% 20001元以上 3 20% 备注:房源提成、销售经理提成、分行主管提成均按5%计提。 6( 业绩任务及晋升: 序号 级 别 按季度 业绩任务 晋升职位 说明 完成任务者可参与晋升中级业务员的考 24000元/季评;由销售经理以书面方式进行综合素质初级业务员 3个月 中级业务员 1 (3个月) 考核，由总经理批示，合格者在原底薪基 本上加200元奖励。 完成任务者可参与晋升中级业务员的考 39000元/季评;由销售经理以书面方式进行综合素质中级业务员 3个月 高级业务员 2 (3个月) 考核，由总经理批示，合格者在原底薪基 本上加400元奖励。 完成任务者可参与分行主管的考评;由总 部行政主管以书面方式进行综合素质考 核，由销售经理以书面+现场演习方式进高级业务员 待定 待定 分行主管 3 行业务技能考评;由总经理批示，合格者 按需分配至空缺的分行主管岗位。底薪为 1500元/月。 备注:如次季度未完成晋级业绩任务的(在本季度已有的业绩全部清“0”)后，公司给予一个季度的缓冲时间，次季仍未完成任务的降到所在级别的下一级。即高级业务员在规定周期内未完成任务的，降为中级业务员，中级业务员在规定周期内未完成任务的降为初级业务员，初级业务员在规定周期内未完成任务的，由分行主管按日常工作表现及态度，可向公司申请再试用。 七、离职规定及流程 ? 填写本司的《辞职申请》表; ? 业务员由分行主管批准离职，分行主管由销售经理批准离职， ? 总部指派专员或由销售经理进行该员的离职谈话; ? 销售经理批示正式离职日期后，到最后工作日方准办理离职手续; ? 收回该员的劳动合同，解除劳动关系。 注意事项 ? 获批准辞职而未到最后工作日的，不允许请假至最后工作日。 ? 未获批准擅自离开岗位超过3天者，按自动离职处理，不予发放该月工资。 ? 违反公司离职处分事项、违返国家法律规定的，当即解雇，不予任何补偿。 6 第二章 行政制度 一、资源管理 ? 各部门的文具及办公用品须到总部领取，如须购物品或办公用具须填写《采购申请单》获得销售经理批准，并将交总部行政主管购买。 ? 关于公司重要资料(如业主委托书、房源登记表、三方协议、租赁合同、收款收据等)由分行主管妥善保管，销售经理应确保公司的资料与信息不丢失、泄密。 ? 公司的电话设备仅提供给员工因工作所需而使用，不得占用公司电话私聊以工作无关的话题。 ? 本公司员工(包括销售经理)不得使用公司电脑进行个人娱乐之用。例如上QQ私聊或浏览与工作无联系之网业等行为，分行主管、销售经理与员工之间可相互监督。 ? 新入职员工报到时须缴纳制服费用，在本公司工作期限满一年的员工可凭本公司财务开具的收款收据全额报销制服费用。 二、劳动纪律 ? 树立公司形象，维护公司利益，保持良好的职业道德。 ? 接持客户应热情，主动，大力提倡微笑服务。 ? 按时上、下班，不得无故迟到、早退、旷工。严格执行考勤制度。 ? 有工衣者穿工衣上班;无工作装的穿着:上衣不能穿无袖、无领、低胸、露背、露脐、吊带装;裤裙不能穿着破洞、大裤筒、超低腰、超短裙、短裤、灯笼裤等形状怪异、颜色过艳、标新立异的穿着。 ? 严守公司业务机密，妥善保管个人销售资料，不得外流。 ? 高标准、严要求，树立崇高的敬业精神，以饱满的热情，高效、快捷的为客户提供最优质的服务。 ? 严禁以公谋私，不得脱离公司进行暗箱操作。严禁贪污、盗窃、索贿、受贿、行贿等行为。 ? 员工之间应团结友爱，相互协助，严禁挑拨离间、制造事端，煽动对抗，无理拒绝执行公司决定。 ? 公司全体员工对公司物品有责任维护、保管，如因个人失误导致公司物品丢失或造成损坏，公司将针对个人或部门全体员工共同承担该物品的损失费用。 ? 上班时间必须穿上本公司统一制作的制服、佩带工作牌上岗，对于新入职暂未订制服的员工必须穿职业装上岗，如:深色西服、西裤及浅色衬衫。 ? 每位员工都有义务维持工作环境的整洁与卫生;客户走后主动收拾茶杯、椅子;未在工作岗位时须将用品归放指定位置;员工的茶杯归放在指定位置。 ? 珍惜、爱护公司资源，员工不随意使用一次性杯喝水，不扔掉可再使用的纸张，不浪费每一张名片;下班时切记关闭所有电源。 ? 业务员需保持工作手机24小时在开机状态，保持工作时间手机不离身。 三、乐捐管理条例 为规范公司的行政、业务操作，加强公司对外竞争力，培养精英业务员，特此奖励、处分: ? 当月累计迟到次数超过4次或当月迟到累计超过20分钟者，每迟到一次执行乐捐 ? 当月无迟到、早退者，奖励当月乐捐款总额的20%作为奖励。 ? 有工衣又未穿工衣、戴工作证上班者，新员工未按公司规定着装者，执行乐捐。 ? 严禁员工私下交换房友登录密码、代打考勤;一经发现代打考勤者与被考勤者执行乐捐。 ? 旷工一天于当月工资中扣除三天工资。 ? 非工作安排、未经分行主管级以上允许登录非自己的房友ID者，执行乐捐。 ? 未经同意偷看他人业主信息、客户信息等机密内容者，执行乐捐。 ? 接到房源、客源须及时登入电脑，分行主管不定期检查到未登入者执行乐捐。 ? 登记房源错误者(包括登记了重复房源)，经检查发现的执行乐捐。 ? 对个人房源、客源没有按公司规定跟进者，执行乐捐。 ? 每月需增加5条房源/人，每超出一条房源给予业务员奖励当月乐捐款总额的3%/条;未能完成房源 7 收集任务的执行乐捐。 ? 未获得分行主管级以上允许擅自操作房/客源转移的，执行乐捐;情节严重者开除。举报者奖励因该项收缴的乐捐款额的50%。 ? 业务员私自答应客户或业主减免代理费的，按应交代理费金额赔偿给公司，于当月工资中扣除。屡犯不改者开除。 ? 收取客户诚意金时，未开诚意金协议或收款收据的，执行乐捐。 ? 业务员向销售经理举报分行主管以公谋私属实的，执行乐捐。 ? 业务员或分行主管均不得脱离公司进行暗箱操作，一经查处立即开除。 ? 外出看房必须登记，在外看房超过1个小时要打电话向主管说明情况，违者执行乐捐。 ? 外出、看房等需离开工作岗位的，需登记电子考勤并关闭个人房友，发现未登记、未关闭、未作口头交待的，执行乐捐。 ? 工作时间手机忘带、关机者，执行乐捐。 ? 看房未将该房门、窗等关好，或因此造成损失者，自行与业主协商赔偿;执行乐捐。 ? 上班时间利用公司电话接听私人电话超过5分钟，或打私人电话者，执行乐捐。 ? 无理拒绝执行公司安排、调度者，执行乐捐，情节严重者开除。 ? 故意抢同事客户者，执行乐捐;并给予暂停接待客户1周处分。 ? 如因个人失误导致公司物品丢失或造成损坏的，按该物价值酌情罚款个人或部门全体员工，于当月工资中扣除。 ? 上班看与工作无关的书籍者，执行乐捐。 ? 上班聚众聊天，得意忘形者，执行乐捐。 ? 客户在场不得有吃食、随意喧哗、当众脱鞋等不雅行为;违者执行乐捐。 ? 当值卫生员对维持工作环境的整洁、卫生未尽责者，执行乐捐，并处罚连值3天卫生。 ? 上班时间玩电脑游戏或利用电脑作他用者，执行乐捐。 ? 上班时间没经过批准外出办私事者，执行乐捐，情节严重者开除。 ? 散布谣言，煸动员工不利于工作的言论者，执行乐捐，情节严重者开除。 注意事项: ? 凡是触犯以上条款的，分行主管、销售经理(监督鞭策者)均需开具《罚款通知单》、登记在册。 ? 分行主管根据自身管理实际执行乐捐管理条例，乐捐金额由主管根据该员工违犯情节轻重及认知态度自定。 ? 乐捐为现金收缴，由各分行主管开单收取、保管、登记在册。 ? 凡注明有[于当月工资中扣除]的罚款项目，需在该月末将《罚款通知单》、《本月奖、罚登记表》一起交给分行助理处汇总，上报财务部。 五、乐捐款的管理 ? 各分行由分行主管负责乐捐制度的贯彻执行。 ? 分行主管按规定针对违反纪律的业务员开具《罚款通知单》，由被罚款人签字确认。 ? 各分行收缴的乐捐款由分行主管统一保管。 ? 制度条款内明确规定于工资扣款之项，该款由公司财务于工资内扣除。不计入分行保管。 ? 对于制度条款内规定要奖励的由分行主管按条款内规定的金额进行颁发并登记于《本月奖、罚款登记表》。 ? 关于乐捐款的使用，扣除当月派发的奖金的乐捐款余额，由各分行人员商议安排。 ? 分行主管须对每次罚款情况于《本月奖、罚款登记表》内进行登记，每月末统一交至分行助理处进行汇总上报总部。 ? 销售经理、总部行政办、财务办有对各分行乐捐款收缴、使用的监督权和鞭策权。 8 第三章 业务管理制度 一、新进人员入职前培训及核准 1(入职前基础培训内容: ? 熟练操作房友系统的各项功能;能在最短时间内查找到指定条件的房源。 ? 熟悉所属分行周边地区、环境、邻近楼盘状况以扩大至惠州房产行业的发展状况。 ? 能背出所属分行大多数楼盘资料，包括花园、房号、建筑年代、朝向、出售或出租状况/价格、业主 最新信息等。 ? 能清晰地向客户解释二手房产的各项税费及所需办理的手续和程序。 ? 熟练地操作内部流程及掌握技巧，如托盘、接待及登记房源/客源、如何跟进房源/客源等。 2(新进人员的入职核准 ? 新进人员在3个月内完成积累1000元业绩任务者即可参与初级业务员的晋升考试;(因业务员的学 习能力及经验不同)由业务员在规定期限内主动向分行主管申请考核，考核由分行主管以书面进行， 合格者可办理正式入职。 ? 如新进人员在入职2个月内完成初级晋升中级业务员的业绩任务，亦可参与晋升考核。 二、工作指引 1(委托书:接到业主的盘源后业务员应先了解各楼盘的具体信息，并让业主签定售房委托书及注明 售价;分行主管对每条房源资料进行核实及确定业务员是否签署委托书，并且在跟进中注明委托书 情况。 2(看楼书:业务员接到客户在看房前，预先做好看房的准备工作，如:联系业主或先拿该房的钥匙、 带上看房书。如该客有是第一首过来看房，须在看房之前先让客户签定本公司的看楼书，并从中解 说看楼书的内容，客户签署后再看房;用完的看楼书交由分行主管统一保管。 3(诚意金:业务员在带客户看房后观察客户对该房的满意程度，对有意向的客户，业务员应主动说 服客户交诚意金，并向客户解释诚意金的作用，分行主管应检查业务员对每批客户看房后的结果， 并指引业务员的工作及操作技巧。 4(例会制: ? 各分行主管每天须给业务员开早会，总结上日工作、分析及共享，主管对业务员工作不足之处 作出指导;汇报今日工作安排及明日计划。 ? 各分行主管每周一上午9:30分须到销售经理指定地点开会 ，汇报分行的工作情况及日程安排， 研究探讨新工作及计划。 ? 每月的十号(即发薪日)(如遇节假日则提前或顺延)为公司的集体大会，公司全体员工必须到 场参加，未经经理特许不得缺席。 三、业务操作规程 1( 房友系统的操作权限及使用规定 --操作权限 ? 新增权限——初级以上业务员均有新增房源、客源的权限; ? 修改权限——初级以上业务均有房源/客源部分修改权限;总部行政主管有全部修改权限; (如需修改指定不能修改的项目，需要填写《房/客源修改申请登记》。) ? 移动权限——销售经理等指定人员有房源、客源移动权限; ? 删除权限——只有总部行政主管有删除权限。 --房源 ? 收到新房源时应第一时间进行登记，新增房源前必须了解清楚该房的具体情况，填写时勿错别 9 字，表达要明确，如产生房源重复应第一时间告知分行主管进行处理。 ? 定期做详细的跟进，对已租、已购、我租、我购、及已失效的房源要及时更新状态。 ? 分行主管有权根据各业务员对房源的跟进情况依规定剥夺其房源，并将其划为公共信息，由最 先跟进的业务员作为该房源的责任人，继续跟进。 --客源 ? 业务员登记客源时切记勿乱，勿错别字，表达要明确，如产生客源重复应第一时间告知分行主 管进行处理。 ? 定期做详细的跟进，对已租、已购、我租、我购、及已失效的客户要及时清除。 ? 分行主管有权根据各业务员对客源的跟进情况依规定剥夺其客源，并将其划为公共信息，由最 先跟进的业务员作为该客户的责任人，继续跟进。 2(收托盘的注意事项 ? 收到托盘后，是公司主要代理的楼盘应第一时间去查看该房的具体情况并详细登记在房友系统。 ? 检房主要检查项目为:墙体有无损坏，室内家私电情况，门、窗、锁有无损坏。 ? 不收非独家委托、带名贵家私电房源的门匙。 ? 为保障不因系统故障而流失房源，登记房源前必须在《托盘登记簿》内进行手写登记。 3(房源、房源收集、房源刊登、房源转移 --房源收集 ? 房源信息的收集:业务员每月须自行寻找5条房源信息，并以电脑登陆有效为准，(如是行街或在 广告上查阅的信息，必须保证卖方愿意出代理费用，否则视为其它信息，不列入公司所规定的十条 房源信息范围)，同事之间不得有重复房源，由电脑登记之日排列先后。 ? 定于各分行主管(星期一)至(星期四)上午划分好区域分批安排业务员了解各楼盘位置及寻找房 源信息。 ? 每周一至周四早上为员工的收集房源时间，员工在公司报到后就依分行主管的路线规划行动。 ? 业务员在跑房源过程中可多与物业管理处的相关人员沟通联系，但如果遇到利益分配问题则必须向 分行主管报告并由分行主管接手谈判。 ? 凡业务员所增房源如收不到业主的代理费，该房源视为普通房源，不划入公司给业务员规定的房源 任务。 --房源刊登 ? 每期广告由公司主管负责联系并刊登，其广告信息内容则由公司主管向各部门负责人征集。 ? 分行主管应保证广告房源信息的有效性与价值性。 ? 业务员必须在广告登出前熟记广告所登的全部房源信息，能够快速准确的回答出每条房源信息的相 关内容。 ? 分行主管每周要对其部门员工的广告房源熟记情况进行考核。 --房源转移 ? 公司定一个星期为房源跟进周期，在周期内未及时跟进的分行主管有权将此房源划为公共信息，由 次位最先跟进的业务员作为该房源的责任人。 ? 如需调动无效、已租等房源业主信息作为复盘时，需向分行主管获取，当日累计不能超过3条。 ? 由我司内部出租的房源，在该房邻近1个月到租期，原房源责任人仍未跟进的，即可复此盘。 ? 为防范违规操作房源转移，申请人需在《房源转移申请登记表》明细登记申请内容及理由。 4(客源、客源转移--客源 ? 为避免因重复客源产生内部纠纷，一律按客源登记时间为准。 ? 如客户自主愿意挑选业务员为其服务的，该业务员应与原客源责任人商议分成或客源转移。 ? 同一房源在接近时间内洽谈两个客户的，先交诚意金方未主动放弃购买(租用)该房的有先签约权。 ? 如因私事未能自带来访客户，需求助其他同事帮助的，自行商议分成。主提成依然是原客源责任人 (因公事不能自带的，其他同事应义务提供协助。) --客源转移 ? 及时更新客户状态，详细登记客户需求。 10 ? 公司定一个星期为客源跟进周期，在周期内未及时跟进的分行主管有权将此客源划为公共信息，由 次位最先跟进的业务员作为该房源的责任人。 ? 为防范违规操作客源转移，申请人需在《客源转移申请登记表》明细登记申请内容及理由 5(代理费收费标准 ? 出售房源的收费标准是根据行业的标准收费，在买卖双方成交时向买卖双方各收取成交价1.5%的 代理费。 ? 出租房源的收费标准是根据行业的标准收费，在租赁双方成交时向租赁双方各收取成交月租50%的 代理费。 ? 关于代理费的优惠，业务员不得私自决定折扣，务须请示销售经理同意后方可回复客户。 ? 针对有意向的客户，应主动向客户提出与公司签订诚意金协议并开具收款收据。 6(业绩上报及合同存档 --业绩上报 ? 确认成交(已签《租赁合同》、《三方转让协议》)后，2天内将成交的交易内容(房号、业主姓名、 联系电话、客户姓名、联系电话、成交总价、代理费)电话报备至分行助理处进行交易登记。 --合同存档 ? 将确认成交的《租赁合同》、《三方转让协议》、客户与业主的身份证复印件、物品清单等复印2份; 1份由分行主管装订保管;1份交至分行助理处分类存档。 ? 确认成交的《三方转让协议》原件第一联由总部财务办存档。 本规定至2009年10月20日起执行直至新版本的颁布，期间如有条款需要增加或修改的，于下列空白处增加，增加之日起有经理级以上签字有效。实施期间请各位职员严格配合执行。 增加条款: 1( 2( 3( 4( 5( 6( 7( 8( 9( 10( 修改条款: 1(原条款: 第 章第 条第 项 修改后条款内容: 2(原条款: 第 章第 条第 项 修改后条款内容: 3(原条款: 第 章第 条第 项 修改后条款内容: 4(原条款: 第 章第 条第 项 11 修改后条款内容: 5(原条款: 第 章第 条第 项 修改后条款内容: 下面是经典古文名句赏析～～不需要的朋友， 可以下载后编辑删除～～谢谢 经典古文名篇(一);1.陋室铭刘禹锡(唐)字梦得《刘梦得文集》;山不在高，有仙则名;2(马说韩愈(唐)字退之《昌黎先生集》;世有伯乐，然后有千里马;马之千里者，一食(shí)或尽粟一石(dàn);策之不以其道，食(sì)之不能尽其材(才)，鸣之;3(师说韩 12 愈(唐);古之学者必有师;嗟乎～师道之不传也久矣～欲人之无惑也难矣～古之圣;圣人无常师;李氏子蟠，年十七 经典古文名篇(一) 1. 陋室铭 刘禹锡(唐)字梦得 《刘梦得文集》 山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。斯是陋室，惟吾德馨。苔痕上阶绿，草色入帘青。谈笑有鸿儒，往来无白丁。可以调素琴，阅金经。无丝竹之乱耳，无案牍之劳形。南阳诸葛庐，西蜀子云亭。孔子云:何陋之有, 2(马说 韩愈(唐) 字退之《昌黎先生集》 世有伯乐，然后有千里马。千里马常有，而伯乐不常有。故虽有名马，只辱于奴隶人之手，骈死于槽枥之间，不以千里称也。 马之千里者，一食(shí)或尽粟一石(dàn)。食(sì)马者不知千里而食(sì)也。是马也，虽有千里之能，食(shí)不饱，力不足，才美不外见(现)，且欲与常马等不可得，安求其能千里也, 策之不以其道，食(sì)之不能尽其材(才)，鸣之而不能通其意，执策而临之，曰:“天下无马～”呜呼～其真无马邪(ye),其真不知马也。 3(师说 韩愈(唐) 古之学者必有师。师者，所以传道受(授)业解惑也。人非生而知之者，孰能无惑,惑而不从师，其为惑也，终不解矣。生乎吾前，其闻道也固先乎吾，吾从而师之;生乎吾后， 13 其闻道也亦先乎吾，吾从而师之。吾师道也，夫庸知其年之先后生于吾乎,是故无贵无贱，无长无少，道之所存，师之所存也。 嗟乎～师道之不传也久矣～欲人之无惑也难矣～古之圣人，其出人也远矣，犹且从师而问焉;今之众人，其下圣人也亦远矣，而耻学于师。是故圣益圣，愚益愚。圣人之所以为圣，愚人之所以为愚，其皆出于此乎,爱其子，择师而教之;于其身也，则耻师焉，惑矣。彼童子之师，授之书而习其句读(d?u)者，非吾所谓传其道解其惑者也。句读之不知，惑之不解，或师焉，或不(fǒu)焉，小学而大遗，吾未见其明也。巫医乐师百工之人，不耻相师。士大夫之族，曰师曰弟子云者，则群聚而笑之。问之，则曰:“彼与彼年相若也，道相似也，位卑则足羞，官盛则近谀。”呜呼～师道之不复，可知矣。巫医乐师百工之人，君子不齿，今其智乃反不能及，其可怪也欤～ 圣人无常师。孔子师郯(tán)子、苌(cháng)弘、师襄、老聃(dàn)。郯子之徒，其贤不及孔子。孔子曰:三人行，则必有我师。是故弟子不必不如师，师不必贤于弟子，闻道有先后，术业有专攻，如是而已。 李氏子蟠，年十七，好古文，六艺经传皆通习之，不拘于时，学于余。余嘉其能行古道，作《师说》以贻之。 4.爱莲说 周敦颐(北宋) 字茂叔《周元公集》 水陆草木之花，可爱者甚藩(fán)。晋陶渊明独爱菊。自李唐来，世人甚爱牡丹。予独爱莲之出淤泥而不染，濯清涟而不妖，中通外直，不蔓不枝，香远益清，亭亭净植，可远观而不可亵玩焉。 予谓菊，花之隐逸者也;牡丹，花之富贵者也;莲，花之君子者也。噫～菊之爱，陶后鲜有闻。莲之爱，同予者何人,牡丹之爱，宜乎众矣～ 5.得道多助，失道寡助 《孟子?公孙丑》(战国)名轲 字子舆 天时不如地利，地利不如人和。 三里之城，七里之郭，环而攻之而不胜。夫还而攻之，必有得天时者矣，然而不胜者，是天时不如地利也。 城非不高也，池非不深也，兵革非不坚利也，米粟非不多也，委而去之，是地利不如人和也。 14 故曰，域民不以封疆之界，固国不以山溪之险，威天下不以兵革之利。得道者多助，失道者寡助。寡助之至，亲戚畔(叛)之。多助之至，天下顺之。以天下之所顺，攻亲戚之所畔，故君子有不战，战必胜矣。 6(生于忧患，死于安乐 《孟子?告子》 舜发于畎亩之中，傅说(yua)举于版筑之间，胶鬲举于鱼盐之中，管夷吾举于士，孙叔敖举于海，百里奚举于市。 故天将降大任于是人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾(增)益其所不能。 人恒过，然后能改;困于心，衡于虑，而后作;征于色，发于声，而后喻。入则无法家拂(bì)士，出则无敌国外患者，国恒亡。然后知生于忧患，而死于安乐也。 7(鱼我所欲也 《孟子》 鱼，我所欲也，熊掌，亦我所欲也，二者不可得兼，舍鱼而取熊掌者也。生，亦我所欲也，义，亦我所欲也，二者不可得兼，舍生而取义者也。生亦我所欲，所欲有甚于生者，故不为苟得也。死亦我所恶，所恶有甚于死者，故患有所不避也。如使人之所欲莫甚于生，则凡可以得生者何不用也,使人之所恶莫甚于死者，则凡可以避患者何不为也,由是则生而有不用也;由是则可以避患而有不为也。是故所欲有甚于生者，所恶有甚于死者。非独贤者有是心也，人皆有之，贤者能勿丧耳。 一箪食，一豆羹，得之则生，弗得则死。呼尔而与之，行道之人弗受;蹴尔而与之，乞人不屑也。 万钟则不辨礼义而受之，万钟于我何加焉～为宫室之美，妻妾之奉，所识穷乏者得我欤,向为身死而不受，今为宫室之美为之;向为身死而不受，今为妻妾之奉为之;向为身死而不受，今为所识穷乏者得我而为之:是亦不可以已乎,此之谓失其本心。 8(劝学 《荀子》(战国)名况 君子曰:学不可以已。青，取之于蓝，而青于蓝;冰，水为之，而寒于水。木直中(zh?ng)绳，以为轮，其曲中规。虽有(又)槁(gào)暴(pù)，不复挺者，使之然也。故木受绳则直，金就砺则利，君子博学而日参(cān)省乎己，则知明而行无过矣。 15 吾尝终日而思矣，不如须臾之所学也;吾尝跂(qí)而望矣，不如登高之博见也。登高而招，臂非加长也，而见者远;顺风而呼，声非加疾也，而闻者彰。假舆马者，非利足也，而致千里;假舟楫者，非能水也，而绝江河。君子生(性)非异也，善假于物也。 积土成山，风雨兴焉;积水成渊，蛟龙生焉;积善成德，而神明自得，圣心备焉。故不积跬步，无以至千里;不积小流，无以成江海。骐骥一跃，不能十步;驽马十驾，功在不舍。锲而舍之，朽木不折;锲而不舍，金石可镂。蚓无爪牙之利，筋骨之强，上食埃土，不饮黄泉，用心一也。蟹六跪而二螯，非蛇鳝之穴无可寄托者，用心躁也。 9(问说 刘开(清)字明东、方来 号孟涂 君子学必好问。问与学，相辅而行者也，非学无以致疑，非问无以广识。好学而不勤问，非真能好学者也。理明矣，而或不达于事，识其大矣，而或不知其细，舍问，其奚决焉, 贤于己者，问焉以破其疑，所谓就有道而正也。不如己者，问焉以求一得，所谓以能问于不能，以多问于寡也。等于己者，问焉以资切磋，所谓交相问难(nàn)，审问而明辨之也。《书》不云乎,“好问则裕。”孟子论“求放心”，而并称曰“学问之道”，学即继以问也。子思言“尊德性”，而归于“道问学”，问且先于学也。 古之人虚中乐善，不择事而问焉，不择人而问焉，取其有益于身而已。是故狂夫之言，圣人择之，刍荛(ráo)之微，先民询之，舜以天子而询于匹夫，以大知而察及迩言，非苟为谦，诚取善之弘也。三代而下，有学而无问，朋友之交，至于劝善规过足矣，其以义理相咨访，孜孜焉唯进修是急，未之多见也，况流俗乎, 是己而非人，俗之同病。学有未达，强(qiǎng)以为知，理有未安，妄以臆度(duo)， 如是，则终身几无可问之事。贤于己者，忌之而不愿问焉，不如己者，轻之而不屑问焉，等于己者，狎之而不甘问焉，如是，则天下几无可问之人。人不足服矣，事无可疑矣，此唯师心自用耳。夫自用，其小者也;自知其陋而谨护其失，宁使学终不进，不欲虚以下人，此为害于心术者大，而蹈之者常十之。 不然，则所问非所学焉:询天下之异文鄙事以快言论;甚且心之所已明者，问之人以试其能，事之至难解者，问之人以穷其短。而非是者，虽有切于身心性命之事，可以收取善之益，求一屈己焉而不可得也。嗟乎～学之所以不能几(jī)于古者，非此之由乎, 且夫不好问者，由心不能虚也;心之不虚，由好学之不诚也。亦非不潜心专力之敌，其学非古人之学，其好亦非古人之好也，不能问宜也。 16 智者千虑，必有一失。圣人所不知，未必不为愚人之所知也;愚人之所能，未必非圣人之不能也。理无专在，而学无止境也，然则问可少耶,《周礼》，外朝以询万民，国之政事尚问及庶人，是故贵可以问贱，贤可以问不肖，而老可以问幼，唯道之所成而已矣。孔文子不耻下问，夫子贤之。古人以问为美德，而并不见其有可耻也，后之君子反争以问为耻，然则古人所深耻者，后世且行之而不以为耻者多矣，悲夫～ 10. 前赤壁赋 苏轼(北宋) 字子瞻 号东坡居士 壬戌之秋，七月既望，苏子与客泛舟游于赤壁之下。清风徐来，水波不兴。举酒属客，诵明月之诗，歌窈窕之章。少焉，月出于东山之上，徘徊于斗牛之间。白露横江，水光接天。纵一苇之所如，凌万顷之茫然。浩浩乎如冯虚御风，而不知其所止;飘飘乎如遗世独立，羽化而登仙。 于是饮酒乐甚，扣舷而歌之。歌曰:“桂棹兮兰桨，击空明兮溯流光;渺渺兮予怀，望美人兮天一方。”客有吹洞箫者，倚歌而和之。其声呜呜然，如怨，如慕，如泣，如诉，余音袅袅，不绝如缕。舞幽壑之潜蛟，泣孤舟之嫠妇。 苏子愀然，正襟危坐而问客曰:“何为其然也,”客曰:“„月明星稀，乌鹊南飞?，此非曹孟德之诗乎,西望夏口，东望武昌，山川相缪，郁乎苍苍，此非曹孟德之困于周郎者乎,方其破荆州，下江陵，顺流而东也，舳舻千里，旌旗蔽空，酾酒临江，横槊赋诗，固一世之雄也，而今安在哉,况吾与子渔樵于江渚之上，侣鱼虾而友麋鹿，驾一叶之扁舟，举匏樽以相属。寄蜉蝣于天地，渺沧海之一粟。哀吾生之须臾，羡长江之无穷。挟飞仙以遨游，抱明月而长终。知不可乎骤得，托遗响于悲风。” 苏子曰:“客亦知夫水与月乎,逝者如斯，而未尝往也;盈虚者如彼，而卒莫消长也。盖将自其变者而观之，则天地曾不能以一瞬;自其不变者而观之，则物与我皆无尽也，而又何羡乎,且夫天地之间，物各有主。苟非吾之所有，虽一毫而莫取。唯江上之清风，与山间之明月，耳得之而为声，目遇之而成色，取之无禁，用之不竭，是造物者之无尽藏也，而吾与子之所共适。” 客喜而笑，洗盏更酌。肴核既尽，杯盘狼藉。相与枕藉乎舟中，不知东方之既白。 11(后赤壁赋 苏轼 是岁十月之望，步自雪堂，将归于临皋。二客从予，过黄泥之坂。霜露既降，木叶尽脱。人影在地，仰见明月。顾而乐之，行歌相答。已而叹曰:“有客无酒，有酒无肴，月白风清， 17 如此良夜何,”客曰:“今者薄暮，举网得鱼，巨口细鳞，状如松江之鲈。顾安所得酒乎,”归而谋诸妇。妇曰:“我有斗酒，藏之久矣，以待子不时之需。” 于是携酒与鱼，复游于赤壁之下。江流有声，断岸千尺，山高月小，水落石出。曾日月之几何，而江山不可复识矣～予乃摄衣而上，履巉岩，披蒙茸，踞虎豹，登虬龙，攀栖鹘之危巢，俯冯夷之幽宫，盖二客不能从焉。划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起云涌。予亦悄然而悲，肃然而恐，凛乎其不可留也。反而登舟，放乎中流，听其所止而休焉。时夜将半，四顾寂寥。适有孤鹤，横江东来，翅如车轮，玄裳缟衣，戛然长鸣，掠予舟而西也。 须臾客去，予亦就睡。梦一道士，羽衣蹁跹，过临皋之下，揖予而言曰:“赤壁之游乐乎,”问其姓名，俯而不答。“呜呼噫嘻～我知之矣。畴昔之夜，飞鸣而过我者，非子也耶,”道士顾笑，予亦惊寤。开户视之，不见其处。 12(卖炭翁 白居易(唐) 字乐天 号香山居士《白氏长庆集》 卖炭翁，伐薪烧炭南山中。满面尘灰烟火色，两鬓苍苍十指黑。卖炭得钱何所营,身上衣裳口中食。可怜身上衣正单，心忧炭贱愿天寒。夜来城外一尺雪，晓驾炭车碾冰辙。牛困人饥日以高，市南门外泥中歇。 翩翩两骑(jì)来是谁,黄衣使者白衫儿。手把文书口称敕，回车叱牛牵向北。一车炭，千余斤，宫使驱将(jiāng)惜不得。半匹红绡一丈绫，系(jì)向牛头充炭直(值)。 13(木兰诗 《乐府诗集》 北朝民歌 唧唧复唧唧，木兰当户织。不闻机杼声，惟闻女叹息。 问女何所思，问女何所忆。女亦无所思，女亦无所忆。昨夜见军帖(tiě)，可汗大点兵，军书十二卷，卷卷有爷名。阿爷无大儿，木兰无长兄，愿为市鞍马，从此替爷征。 东市买骏马，西市买鞍鞯(jiān)，南市买辔头，北市买长鞭。旦辞爷娘去，暮宿黄河边，不闻爷娘唤女声，但闻黄河流水鸣溅溅(jiàn)。旦辞黄河去，暮至黑山头，不闻爷娘唤女声，但闻燕山胡骑鸣啾啾。 万里赴戎机，关山度若飞。朔气传金柝，寒光照铁衣。将军百战死，壮士十年归。 归来见天子，天子坐明堂。策勋十二转，赏赐百千强。可汗问所欲，木兰不用尚书郎;愿驰千里足，送儿还故乡。 18 爷娘闻女来，出郭相扶将(jiāng);阿姊闻妹来，当户理红妆;小弟闻姊来，磨刀霍霍向猪羊。开我东阁门，坐我西阁床，脱我战时袍，着我旧时裳，当窗理云鬓，对镜帖(贴)花黄。出门看火(伙)伴，火伴皆惊忙:同行十二年，不知木兰是女郎。 雄兔脚扑朔，雌兔眼迷离;双兔傍(bàng)地走，安能辨我是雄雌, 14.石钟山记 苏轼 《水经》云:“彭蠡之口有石钟山焉。”骊元以为下临深潭，微风鼓浪，水石相搏，声如洪钟。是说也，人常疑之。今以钟磬置水中，虽大风浪不能鸣也，而况石乎～至唐李渤始访其遗踪，得双石于潭上，扣而聆之，南声函胡，北音清越，枹(fú)止响腾，余韵徐歇。自以为得之矣。然是说也，余尤疑之。石之铿然有声者，所在皆是也，而此独以钟名，何哉, 元丰七年六月丁丑，余自齐安舟行适临汝，而长子迈将赴饶之德兴尉，送之至湖口，因得观所谓钟者。侍僧使小童扶斧，于乱石间择其一二扣之，硿硿(kōng)焉，余固笑而不信也。至莫(暮)夜月明，独与迈乘小舟，至绝壁下。大石侧立千尺，如猛兽奇鬼，森然欲搏人;而山上栖鹘(hú)，闻人声亦惊起，磔磔(zh?)云霄间;又有若老人咳且笑于山谷中者，或曰此鹳(guàn)鹤也。余方心动欲还，而大声发于水上，噌(zēng)吰(h?ng)如钟鼓不绝。舟人大恐。徐而察之，则山下皆石穴罅，不知其浅深，微波入焉，涵淡澎湃而此为此也。舟回至两山间，将入港口，有大石当中流，可坐百人，空中而多窍，与风水相吞吐，有窾(kuǎn)坎镗(tāng)鞳(tà)之声，与向之噌吰相应，如乐作焉。因笑谓迈曰:“汝识之乎,噌吰者，周景王之无射也，窾坎镗鞳者，魏庄子之歌钟也。古之人不余欺也～” 事不目见耳闻，而臆断其有无，可乎,骊元之所见闻，殆于余同，而言之不详;士大夫终不肯以小舟夜泊绝壁之下，故莫能知～而渔工水师虽知而不能言。此世所以不传也。而陋者乃以斧斤考击而求之，自以为得其实。余是以记之，盖叹骊元之简，而笑李渤之陋也。 15(五人墓碑记 张溥(明) 字天如 《七录斋集》 五人者，盖当蓼(liǎo)洲周公之被逮(dài)，激于义而死焉者也。至于今，郡之贤士大夫请于当道，即除魏阉废祠之址以葬之;且立石于其墓之门，以旌(jīng)其所为。呜呼，亦盛矣哉～ 夫五人之死，去今之墓而葬焉，其为时止十有一月耳。夫十有一月之中，凡富贵之子，慷慨得志之徒，其疾病而死，死而湮没不足道者，亦已众矣;况草野之无闻者欤,独五人之皦皦(jiǎo)，何也, 19