关于按揭按揭贷款买房的知识

关于按揭按揭贷款买房的知识 一、什么是按揭, 广义的按揭是指任何形式的质押(质押是动产的抵押)和抵押; 狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地 产转回到借款人(抵押人)名下。 对房地产开发公司来说，银行向购房者发放贷款。使购房者提前买 房，有利于房地产开发公司回忆资金的周转，以获得更多的利润。 对银行来说，如果直接向房地产开发公司发放贷款，开发公司用贷款来 建造的房屋并不能很快地全部销售出去，这势必影响开发公司的还贷能 力。如果直接向购房者发放贷款，购房者将所得的贷款全部用于购房， 由于给予购房者的贷款额要低于房价，购房者自己还要投入一笔资金用 以购买房屋，又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押，所以还 贷的可靠性得到充分的保证。 按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的 购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋(主要是住宅)，并不是 所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭 抵押人仍对其抵押物拥有所有权、占有权和用益权，仅在其处分或转让 再抵押时将受到阻碍。因为该抵押物再登记簿上已有记录并不得在登记 簿上重复登记或变更登记。抵押后，抵押人仍可在其抵押物上进行营业、 出租、收益或收取天然孳息等，除非抵押另有规定。 揭本义高举，有引申义借贷，将高举之物按下即可表示偿还借贷， 故按揭为还贷。例子 对于中国大陆目前的工薪按揭购房者(即房奴)而 言，应解释为:按住你，再一层一层地揭你的皮 二、什么是按揭贷款: 按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企 业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。 1、贷款用途:用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，目 前其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称"个 人住房按揭贷款"。 2、贷款对象:具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留 权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居 留权的具有完全民事行为能力的外国人。 3、贷款条件:借款人必须同时具备下列条件: (1)有合法的身份; (2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力; (3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提 供的其他证明文件; (4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用 于支付所购(大修)住房的首付款; (5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿 能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人; (6)贷款行规定的其他条件。 4、 贷款额度:最高为所购(大修)住房全部价款或评估价值(以 低者为准)的80%; 5、 贷款期限:一般最长不超过30年。 6、 贷款利率:至于什么时候开始,要根据你贷款的银行和贷款合同来定. 目前工商银行最新贷款利率: 6个月以内(含6个月) 6.1% 6个月到1年(含1年) 6.56% 1年到3年(含3年) 6.65% 3年到5年(含5年) 6.9% 5年以上 7.05% 住房公积金贷款 5年以下 4.45% 5年以上 4.9% 备注:基准利率由央行规定，银行贷款利率可以此为基准上下浮动。 贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息 计算的利率水平也随之调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有 影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没 有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式:一是银行利率调整后，所 贷款利率在次年的年初执行新调整的利率(工商银行、农业银行、建设 银行房贷是这样的);二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的 利率(中国银行房贷是这样的);三是双方约定，一般在银行利率调整 后的次月执行新的利率水平. 三、按揭贷款: 首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人 住房贷款。 然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。 接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和 公证。 最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注 销登记。 四、按揭买房: 楼宇(楼宇既是楼房、大厦的意思)按揭的具体程序如下: (1)选择房产 购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的 内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷 款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。 (2)办理按揭贷款申请 购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。 (3)签订购房合同 银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。 (4)签订楼宇按揭合同 购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。 (5)办理抵押登记、保险 购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。 (6)开立专门还款账户 购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款 买房付全款还是办按揭, 选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。 付全款的三大优点 1.付全款省钱 虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。 2.无债一身轻 付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日 事今日毕。 3.转手容易 从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。 付全款的两项缺点 1.资金压力大 如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。 2.投资风险大 除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。 办按揭的三大优点 1.花明天的钱圆今天的梦 按揭就是代款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。 2.把有限的资金用于多项投资 从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。 3.银行替你把关 办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。 办按揭的缺点 1.背负债务 说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。 2.不易迅速变现 因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。 附录 1、按揭买房女士必须在55岁还清贷款，男士在60岁还清贷款。 2、不同地区的按揭第二套房产首付的比例不一样。济南的第二套首付比例每个银行的规定也不一样。 ? 公正 房产公证如何办理 一般要提供下列证件和材料: 1、 当事人和共有人的身份证、户口薄、护照等;法人代表的身份证明、营业执照等; 2、 涉及房产开发的，提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等; 3、 涉及房地产预售、销售的，提交房地产预售、销售许可证; 4、 涉及房地产权属转移的，提交房地产所有权证明; 5、 涉及房地产担保的，提交房地产所有权及使用权证明; 6、 涉及房产共有人的，提供共有人的书面意见书等。 当事人在申办房产公证时，应根据国家的法律、法规和当地法规、政策，并按照公证人员的要求提供与公证事项有关的其他证明材料。 公证在房地产交易有哪些作用 消费者在购买房屋时，除了对地段、楼层、朝向及煤气、暖气等设施是 否齐备等关心外，还要对能否拥有产权，能否顺利履行合同，合同条款是否 齐全等加以重视。但是作为购房者个人要想掌握这些情况相当困难，通过向 公证处提出申请则能得到解决。 另外，在房地产市场中，对于内销房、外销房、现房、期房有着不同的 买卖特点，有着不同的政策，公证可以维护买卖双方的合法权益。公证处依 法出具的公证书，只要其本身没有错误，就具有法律效力，可成为诉讼中直 接采用的证据之一。经公证机关证明有强制执行的债权文书，当事人还可以 向人民法院申请执行。 房产事务哪些需要公证 房产事务公证是公证机构的传统业务，在加强、完善地产管理，稳定房产市场秩序，预防房产纠纷，减少房产诉讼，保护国家、集体和公民的合法权益，促进房地产事业的改革和发展等方面发挥了重要作用。 房产公证内容广泛，包括:房产买卖、租赁、抵押、继承、赠与、商品房预售、产权转让、房产互换、房屋拆迁(补偿、安置)协议公证等。近几年来，一些公证处还开办了单位住房分配公证、房改房转让公证等新业务。济南房地产管理机构在经七路88号 下图A处 。