中国特色社会主义小论文-论中国高房价的不良影响与对策

中国特色社会主义理论与实践研究·小 论中国高房价的不良影响与对策 姓名:钟山 学号:SX1303204 学院:自动化学院 2013年12月4日 论中国高房价的不良影响与对策 sx1303204 钟山自动化学院 摘要:近年来,中国房价一路飙升,居高不下,普通城镇居民的家庭收入增长已远远赶不上。一方面普通百姓为了生活必需的房子而背上了沉重的负担,另一方面房屋成为了囤积升值的对象,商品房空置率居高不下。由此引发的一系列问题将对中国经济产生长远而深刻的影响。本文主要通过研究由中国的高房价产生的原因、带来的种种问题观察其目前对中国经济产生的影响,并简单地提出一些解决的建议,本文主要运用商品经济学,西方经济学的理论与知识,对当前房价做简要分析。 关键词:房地产高房价城市化 1.中国房地产现状 自我国的社会主义建立,党在建设社会主义应当实行怎样的经济体制上做了一个又一个的尝试。在20世纪50年代,由于当时我国的生产力水平十分低下,工业基础薄弱和将计划经济用来将社会主义区别于资本主义的理念,我国仿着苏联的道路建立起了高度集中的计划经济体制,并在那时为我国初步建立起工业化基础和恢复国民经济发挥了重要作用。然而高度集中的计划经济体制忽视了商品生产、价值规律与市场机制的功能,严重压抑了企业和人民群众投身社会主义建设的热情。20世纪80年代后,随着中国进入了改革开放的新时期,中国的经济体制也在实践上为商品经济、遵循价值规律、发挥市场调节的作用等方面做出了重大创新,逐步建立起了社会主义市场经济体制。 然而,自改革开放以来,经过20余年的经济快速增长之后,中国房地产价格也开始迅速上升。2008年,全国房地产业产值占GDP的比重达到41.23%,部分省市达到8%以上,俨然房地产业已经成为中国经济发展的支柱产业之一。2010年以来,70个大中城市1-4月房价同比分别上涨了91.5%,101.7%,111.7%, 121.8%;1-4月,全国完成房地产开发投资9.932亿元,同比增长361.2%;全国商品房销售面积21.34亿平方米,比上年同期增长321.8%。可以说,目前的中国 房地产价格已经不能简单用高来描述,它已经出现了严重的泡沫。 在国际上,有一个衡量是否存在房价泡沫的指标叫房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。对于发达国家而言,如果这个比例超过6就被视为存在泡沫,在发展中国家这个标准会宽泛一些,但超过10则意味着泡沫明显。台湾地区在房价高峰期的1989、1990两年,房价收入比为10左右,其中台北在12上下,其后房价泡沫破灭。 而中国在房价达到高峰的2007年,中国一线城市的房价收入比达到15左右,深圳甚至到了17,房价存在巨大的泡沫已是不容怀疑的事实。 2.高房价产生的原因 有资料显示,中国的高房价是来自于市场经济体制自身的局限性,明显这个说法是站不住脚的。中国的市场经济体制是带有浓烈的“中国特色”的,要分析中国高房价产生的原因,要从中国经济的发展中找出。 a)国家经济政策产生的副作用 许多国家的发展历程都明,房价的走势与一国经济增长呈现正相关。尤其是在房价中长期快速增长阶段,无一例外都处在国家经济高速增长的宏观背景下。这一点并不难理解,经济增长带动了各个行业的发展,增加了社会财富,刺激了需求,房价上涨是题中应有之意。尤其是在中国在1998年才将房地产推向市场,改革开放以来积累的购买力足以推动房价实现快速上涨。 这可以看作是中国房价的市场逻辑。如果中国房价仅以此逻辑演进,房价的涨势应该会随着经济的增长而逐步增长,变得温和而可控。但这种理想化的与中国作为一个有着强烈发展冲动的发展中国家的身份并不符合。 在改革开放之后,中国经济就像一列高速火车一样不断前进,这列火车一旦启动,就很难停下来,因为资金推动型的发展模式,决定必须不断地给这列火车增加燃料,使之不断向前,一旦因燃料难以为继而刹车,则这列火车很可能有颠 覆的危险。 这个所谓的“燃料”就是资金,或者说是钱。但钱从哪里来?之前国家的财富积累并不足以提供维持这样的发展速度。这个难题在1998年房地产市场化之后迎韧而解。要发展房地产,需要两项最重要的资源,一是土地,二是资金。而中国的现实是,政府控制了土地和银行,也就是控制了房地产行业最重要的两项资源。 在此后的十几年,类似的故事不断上演:各级政府拍卖土地,开发商从银行手中贷款买地,然后建房子卖给购房者,后者也从银行贷款购买这些的房子。政府通过卖地获得了发展需要的资金,开发商通过空手套白狼获得暴利,而这些成本则被转嫁给了购房者,他们获得了越来越高的房价。这种逻辑客观上推动了中国经济的快速发展,但同时也埋下了泡沫的祸根,通过土地这个根源,房产价格被有效地掌握,但不顾市场规律地无度挥霍这一资源,让价格离价值的轨道越来越远,泡沫也因此越积越多。 这就是中国房价的另一个逻辑。 b)城市化进程加速促使住房需求刚性化 随着我国政治、经济体制的改革,原有的城乡二元户籍壁垒被打破,我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展,聚集了大量的城市人口;城市建成区的迅速扩大,使大量的农村变为城市;城市基础设施的改善,大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造;住房消费的更新换代,住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。 c)房地产租赁市场不完善 我国房地产租赁市场很不完善。现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房,租赁市场的需求主休是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差,加之又缺乏有效的市场管理,使正常的租赁市场需求者望而却步。 d)民间的过度投机 土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动,产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础,土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时,土地价格急剧上涨,由于土地的稀缺性,市场无法在短时间内增大供给量,从而使需求与供给之间的差距进一步拉大,在这种情况下,有限的土地价格飞涨,严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫,进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。 e)消费者及投资者对未来价格的预期 随着人口的增加和城市的发展,土地价格存在着潜在升值的趋势,因此,房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想,过多的货币资本投入到有限的土地买卖中,推动地价不断上涨,从而使房地产价格不断攀升。同样,在泡沫破灭时,房地产价格下跌,消费者预期价格还要下跌,房地产商纷纷抛售其持有的房产,于是供应量增加,同时由于无人肯接手买入而使需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。 f)银行信贷非理性扩张 由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金,随着房地产开发规模的不断扩大,开发商仅靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报,使许多银行在贷款的实际操作过程中,违反有关规定,向开发商发放大量贷款,从而使行业进入门槛降低,造成过度开发,金融风险不断堆积,使泡沫产生的可能性增加。 3.高房价问题带来的不良影响 中国目前的房价可以认为是泡沫了。那么,即使再坚强的泡沫,也有破灭的一天。也就是说一旦泡沫破灭,那么它所承载的发展模式也将随之崩溃,中国经 济这列火车可能会因为脱离轨道而倾覆。 房地产泡沫破裂在日本、香港和台湾地区都曾经上演,产生了严重的后果。以上世纪90年代日本的房地产泡沫破灭为例,从泡沫破灭开始的1992年至2004年,日本企业和银行处理泡沫经济的成本约208万亿日元,年均处理成本占GDP 的比重高达3.5%。日本的实质年均GDP增长率不足0.3%。泡沫破灭至今的20余年里,日本经济一直没能走出其阴影。 抛开可能的泡沫破灭带来的灾难性后果不谈,当今的高房价还在各方面产生着不良的影响。 a)虚假购买力,透支未来中国经济 中国住房问题的严重性在于,住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式,使得居民的购买力和需求被人为的多倍放大。这虽然在最初对房地产业的兴盛起到了不可否认的推动作用,但时间一长,其弊端也逐渐显现,过早的引用西方的按揭购房方式,使得供需矛盾被快速的激化,而在暴利的刺激下,许多房地产商捂盘销售,控制房源,使得矛盾进一步激化,房价也随之直线上升。住房需求大是肯定的,大学生毕业,婚龄青年结婚,这些真正需要房子的人多数都无法接受如此高的房价,承受如此重的负担,在这种情况下,按揭购房就成了必然的付款方式。虽然这样能够解决一时的燃眉之急,但在未来的几十年里,这些人每个月都要用收入的很大部分来还款,必然会使其在未来的购买力大幅下降,而在金融危机之后的中国,经济的增长很大程度都要依赖国内巨大的消费需求和购买力。透支了未来的购买力,也就是透支了未来的中国经济。 b)贫富差距拉大,财富过于集中,影响社会稳定 房地产的暴利是房地产业持续过热的重要原因之一,经过最近几年房地产业的发展,巨大的财富向房地产商集中,而这巨大的财富,是从无数普通人身上得来的,财富的过分集中,必然导致贫者更贫,富者更富。也会使贫富差距拉大,贫富矛盾激化,最终影响社会稳定,各种犯罪行为也会逐渐猖獗,给社会造成不良影响。 c)拉高物价水平,提高了劳动力成本 房地产市场过热,使得钢铁,水泥,涂料,建材等基础材料价格上涨,进而拉动社会各个方面的社会成本上涨。基础材料的上涨即意味着生产资料如各种机械的价格上涨,而生产资料创造生活资料,最终无可避免的是各种日用品等生活资料价格的上涨,一个人生存的成本提高了,这个人本身的劳动力也就变高了。劳动力成本的提高,又会使得各种基础材料的劳动成本升高,最终导致基础材料价格的进一步上涨,最终变成一个恶性循环。 d)晚婚情况会更加严重 从软性的角度来看,由于房价过高,使许多适婚青年买不起房,有的甚至连按揭的首付都付不起,这样必然导致晚婚的情况进一步严重。随之而来的是中国老龄化社会的加重。 e)境外资本炒做房产掏空国民财富 外资投资房地产炒做房价是对中国经济的最大破坏,随着人民币的看涨,很多境外游资热钱,纷纷通过正当或非法的渠道进入中国,但不建厂也不投资,只投机股市和房地产市场。外资并没有住房需求,他也不会搬到中国来住,炒做房产只是为了让国内真正需要住房的人来接手,来为他们的利润买单,最终导致无形中大量的国民财富涌向国外。 4.关于高房价的一些想法 对于当前高房价的状况,阅读了大量资料后我觉得有以下办法有助于让房价回归到一个理性的位置上来。 a)尽快建立土地要素市场 建立土地要素市场,通过市场发现土地的价值,避免政府垄断造成的不利影 响。在土地的利用中,政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面,村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估,在我国各地竞相建设的开发区里,地价惊人的低廉,其基础就是土地价值的严重低估; 另一方面,在城市开发中,土地价值则存在垄断操作下的价值高估。房地产开发商通过在政府机构中寻求其行政人、行业性垄断、区域性垄断、集体合谋压低低价、垄断性信息优势、强制拆迁等手段,以远低于市场价值的批租拿到优良位置土地开发权。利润越大投资越大,产业往往在暴利刺激下过度膨胀。尽快改变土地所有者权属和入市方式,培育土地要素市场,是从根本上改变我国房地产市场人为控制,保证房地产市场健康稳定发展的关键。 b)割断地方政府与房地产市场的经济、政治利益 统计表明,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价的将近30%~40%左右。如果再加上占房地产价格20%~40% 的土地费用,地方政府在房产上的收入将近占到整个房地产价格的50%~80%。在欧美国家,地价、税费相加大约占到住房价格的20%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利,难怪地方政府要对房地产业趋之若鹜。不改变以经济发展速度为主要指标考核政绩的传统,不斩断地方与房地产业之间的利益纽带,就很难从根本上扭转房地产过热的现象。 c)综合运用税收、金融政策,控制入市资金量。 经济泡沫形成的前提是非理性预期,而基础则是资金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽紧银根,控制入市资金量。在当前货币资金供应总量一时难以控制的情况下,不如改变思路,以更有针对性的税收、金融政策对房地产泡沫进行精确打击。 d)大力发展住房租赁市场 对出租住房的业主实行税收豁免政策。对低收入者购房和租房的税收优惠政策。对为低收入者开发租用住房的私人公司实行税收抵扣。 e)分化城市功能,延伸住房供应空间 过多的基础设施集中于主城区,强化了人地矛盾,抬高了地价、房价,成为房地产沫的催化剂。分散基础设施,分化城市功能,延伸大城市的地理空间,既是我国城市进一步发展的明智之举,也不失为平抑房价,解决住房困局的良方。 5.结论 伴随我国经济发展和城市化的加速,我国房地产市场需求的旺盛局面还会持较长时间。如何进一步改善我国居民的住房条件,让“居者有其屋”,是我国和谐社会建立的重要目标。房地产业持续健康发展,离不开对房地产市场的有效调控,而如何让房价回归到一个理性的区间则是房地产宏调控的主要目标,对此我们必须有清醒的认识。 参考文献 1.王培辉. 中国房地产价格泡沫原因分析[J]. 经济理论与经济管理, 2011, (3): 39-44 2.万雪吟. 关于中国房价对中国经济影响的分析与研究[J]. 星光小论文, 2010 3.赵彤. 中国房地产的泡沫形成原因及防范措施[D]. 青岛:山东职业学院, 2010. 5-11 4.凌宏浩. 论中国特色社会主义经济下的房地产热与住房难的问题[J]. 2010