物业费包括

物业费包括 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 物业费包括: 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; (即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等) 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; (包括;公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;给排水日常运行、维修及保养费;电气、燃气、消防系统设备维修保养费;公共照明费;易损件更新费等等) 3、物业管理区域清洁卫生费用; (包括:清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等) 4、物业管理区域绿化养护费用 (包括:绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等) 5、物业管理区域秩序维护费用; (即安全管理人员费用、安全器械装备费等) 6、办公费用; (包括:交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等) 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、法定税费; (包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等) 10、经业主同意的其它费用。 可以看出小区物业管理费不包含公共水电费，但是法律上没有规定分摊水电是否可以约定，因此小区物业管理合同上也可以另外约定物业管理费里包含公共水电费。 所以回家研究物业合同吧 调整物业费::首先召开业主大会或者用公开征求意见的形式，印制征求有意见表，在业主缴纳物业费的时候让其填写。如果有三分之二业主同意，则可以由业主委员会和物业进行起草并上报物价部门审批，公示。审批之后必须公示。 从法律角度提醒一下物业费上涨必须的程序和内容——10问物业公司～ 赢家lee1010 发表于 搜狐焦点网 北京业主论坛 龙山新新小镇论坛 2011-01-18 16:59:36 标签:龙山新新小镇 【顶楼】 物业公司欲提高物业费价格，这是一种民事要约行为，属民事法律调整的范畴，我国民法通则规定:任何民事行为和活动都要遵循平等自愿、平等互利、等价有偿的原则。 既然是一种要约，不但要遵守民法通则所规定的基本原则，还需要向其要约的对象阐述清楚该要约的具体内容，提交业主大会讨论，并经2/3以上业主表决通过方可实施。 结合我们小镇的物业公司来说，要做如下两个工作: 第一、阐述费用: 1、阐述2010年收取物业费的数额和具体支出(罗列一系列真实的明细表); 2、2011年欲收取物业费的价格和预算; 3、按照现行价格何以出现亏损, 第二、回答业主提出的相关问题，并阐述如何改进: ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 1、为何取消了往年过节的环境布置和活动, 2、为何未经业主同意，就将原属全体业主所有的教堂对外开放、造成小镇内人员嘈杂、果树被损坏并导致一些列安全隐患, 3、为何未经业主同意，就将原属全体业主所有的游泳馆、羽毛球馆全部关闭, 4、为何未经业主同意，就将原属全体业主所有的会所、会馆予以装修,到底花费了多少钱(我想，这笔钱最终还是要以各种名目摊派在业主身上的), 5、为何未经业主同意，就将原属全体业主所有的小动物园关闭, 6、为何未经业主同意，2010年关闭了除主路以外的全部水系(不要再说维修了，维修一年，可能吗,～), 7、为何对业主在论坛上或在现实中提出的种种问题不予以正面回答, 8、为何未经业主同意，就将原本安装在室内的电表换成插卡式电表并挪至室外(给业主带来极大的不方便), 9、为何未经业主同意，就将小镇西侧原本的联排别墅改成洋房, 10、为何小镇聘用的人员形象、素质每况愈下, 物业公司与业主不是天敌、更不是冤家，我们只是服务与被服务的平等关系，我们需要的是物有所值的服务，我们坚决抵制唯利是图的物业公司和损害我们合法权益的行为～ 我想业主是占有主动地位的，也许会被逼无奈地使用一切可以使用的手段保护自己的合法权益～ 物管费调整成不成程序与监督很重要 四季花城业委会主任谈调价经验 2006年1月，经过近一年的调查论证、征求意见，万科四季花城的高层物业管理费从1.3元调到了1.8元，多层从0.8元调到了1.1元。新的物业收费指导标准年内出台后，深圳很多业主和物业公司可能都会面临物管费调整的问题，四季花城业委会主任许爱国认为，当年震动全城的“四季花城风波”的意义在于该小区走完了调价的全过程，得到了多数业主的认可，总结出了一个经验:程序合法和独立第三方监督最重要。 启动征集意见程序 晶报:当时万科物业公司提出涨价多少, 许爱国:高层带电梯的，从1.3元涨到1.8元，多层从8毛钱涨到1.1元。 晶报:涨价理由是什么, 许爱国:四季花城业主从2000年开始陆续入住，到了2005年，物业公司表示亏损1000多万，如果不涨价，恐难以为继。而后来入住的5、6、7期的业主 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 已经是按这个标准收费了，物业公司觉得同一小区内同一类型物业应统一收费标准，而且这样做就可以使公司基本收支平衡，并能按规定计提到10%的佣金。 晶报:当时业委会怎么会接受万科物业公司的涨价申请, 许爱国:根据有关法律法规，业委会是业主大会的执行机构，物业公司提出了这个申请，业委会就启动了相应的程序:向全体业主征求对涨价的意见。 审计物业公司账目 晶报:业委会以什么方式把物业公司的想法告知业主, 许爱国:我们不是只把“物业公司要涨价”这个信息告诉业主，而是先请了审计事务所审计物业公司的账务。此外我们业委会还请了一些义务顾问，比如给排水顾问、审计顾问等，物业公司报上的成本开支是否真实，业委会也有一个大致评估。审计事务所审计了2003、2004年的账务，发现亏损464万。 晶报:那请审计事务所的钱从哪来, 许爱国:有关法律法规规定，业委会可以从物业公司收取的管理费中计提一部分作为活动经费，我们就动用了这个经费请审计事务所。 保安持密封箱登门求意见 晶报:然后业委会又怎样去征集业主意见,召开业主大会了吗, 许爱国:虽然法律法规规定要召开业主大会来表决，但是大家都知道，这在实际中很难操作，所以我们采取了法规许可的征询意见的方式:将审计结果和物业公司的要求写清楚，并告知业主，如果公司一直亏损，物业服务质量可能会降低，这些内容都贴在小区公示栏内，并打印出来，做成征求意见表,发给每个业主。物业公司的保安和工作人员，拿着征求意见表，挨家挨户去征求对涨价的意见。 晶报:那怎么保证业主填写意见的时候不受到保安的引导,如何保证意见表的真实性, 许爱国:保安捧着由业委会制作的密封的箱子，业主填好后将意见投入箱中。箱子送回业委会后，我们也密封保存。 晶报:点票的时候由谁监督, ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 许爱国:我们召开公开唱票大会，请了龙岗区国土房产局、区物价局、布吉街道办、社区工作站等有关部门的人来监票，还请了律师事务所律师来见证，因为公证处是不受理这类业务的。 晶报:物价局等部门的人都是业委会一家家上门去请的, 许爱国:对，他们都很支持我们这样做。请律师的费用也是从业委会可动用的经费中出。 配合政府调查组回应异见者 晶报:业主们都认可这个结果, 许爱国:当时没有人向我们反映不同意见。直到我们在公示栏中告知业主要召开公开唱票大会时，就有一二十人出来激烈反对。他们主要是情景洋房(townhouse)的业主，因为他们的物业费将从0.8元涨到1.95元，翻了一番还多。 晶报:你作为业委会主任，如何与异见者沟通, 许爱国:业委会就请他们提出反对理由和依据，如果觉得业委会有营私舞弊、有涉嫌违反有关法律法规等等，也请他们提出证据，或者启动司法程序。市区两级政府组成了调查组来四季花城，他们随机从票箱中抽取了十张业主意见表，当场拨打上面的电话，询问业主，这个意见是否本人填写，是否本人真实意思表示，结果证明全部真实，这个调查过程也是公开的。调查组还了解了调价的过程，结果并未发现业委会有程序违法或事实违法。所做的一切都合乎有关法律法规。这部分业主前后共活动了3个月左右，2006年初开始执行新的收费标准，有十几、二十户拒绝交管理费。现在还有不到十户仍然拒交。 程序合法最重要 晶报:新的物业管理收费指导标准出台后，可能会有业委会要求物业公司降价，但是对于该走怎样的程序，他们可能不太了解，您能给点建议吗, 许爱国:最重要的就是程序的合法性，我认为现在的法律法规足以保证业委会做成调价这件事，更何况还即将有新的指导标准。当然，做这一切的前提是，要有一个有所作为的、健康的业委会。 晶报:那怎么保证成立一个这样的业委会呢, 许爱国:目前状况下，这很难说。物业公司的阻挠，业主对自身权力的忽视等因素，都会影响业委会的素质。 晶报:还有什么建议, ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 许爱国:调价过程中可以引入独立第三方机构，比如请审计事务所审计账务，请市场调查公司征集业主的意见，避免业主对保安员发意见表表示质疑，还可以提前主动与意见较大的业主沟通，解决业委会委员无暇主动上门的问题。 ---------------------------------------------------------精品 文档 ---------------------------------------------------------------------