物业管理入住流程

物业管理入住流程 业主入住办理流程图 业主接到入住通知书、入住 手续书、入住须知 携带有关证件及费用 (现金) 开发商确认身份、交清购房 余款、产证费用 物业公司:入住手续书登记、发装修须知、两书、填住户情况登记、签前期 物业管理等 物管财务处缴纳物管费、建筑垃圾清 运费 领钥匙处填写物品签收 表、领用钥匙 房屋看房处带领业主看 房房、填写业主验房情况 记录单 入住办理完毕 房地产交房之入住流程 一、入住服务 入住，是在购房人履行完房款支付及其它相关义务后，开发商按照约定将已达到交付条件的房屋向购房人交付。购房人在接收房屋后，按照物业管理的有关规定到物业公司办理物业入伙手续。 (a)入住入伙手续流程 • 业主登记: 证明文件查验，确认业主身份。 • 开发商出示合同约定的交楼证明文件: 如:规划验收批准文件、竣工验收备案表、面积实测技术书等。 • 房款结算手续: 业主与开发商按照实测面积和合同约定进行房款结算，签署《结算协议》。 • 产权委托代办手续: 业主提供办理产权相关资料，签署产权委托代办协议，交纳产权代办费用，交纳产权税费或提供已自行缴纳的凭据。 • 房屋验收: 房屋验收; • 取得入住证明: 开发商开具入住证明，业主持此证明到物业公司办理物业入伙手续。 • 物业入伙手续: 签署物业管理的文件，如:前期物业管理协议、车位管理协议、装修管理协议等; 交纳物业管理费用、供暖费等; 领取相关文件资料，如:住宅质量保证书、住宅使用说明书等; 领取房屋钥匙。 注:不同的房地产公司、不同项目，入住流程及相关手续可能会有所不同，请以开发商的入 住通知的具体内容为准。 (b)各部门分工 • 客户服务部: 寄发《入住通知书》; 签发入住证明; 客户中心受理客户投诉; • 项目部 制订两书(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》); 组织验收，取得竣工验收备案表 ; 与物业公司完成钥匙及公共部位移交 ; 保修维修; • 综合业务部 组织规划验收，取得验收批准文件; 组织面积实测，取得实测面积技术报告书; 签署《产权委托代办协议》，收取产权资料; • 经纪公司 签署《房款结算协议》; • 财务部 收取(补退)结算房款; 代收产权税费; • 物业公司 签署物业管理协议，收取物业费用; 交接两书、钥匙; 报修及投诉受理; 装修管理; 物业管理与服务; (c)我们提供的服务 • 各项费用先知 公司财务部根据实测面积、合同结算条款、产权税费政策计算各套房屋的入住费用，制作每套房屋的《入住费用清单》随《入住通知书》发出。 物业公司根据实测面积计算每套房屋物业费用，如:物业管理费、采暖费等，制作每套房屋的《物业入伙费用清单》随《入住通知书》发出。 • 产权代办服务，为您省时省力 公司综合业务部(产权组)为广大客户提供专业的产权代办服务: 代收代缴产权税费，代收代交各种文件、表格、证明; 承诺期限取得产权; 为按揭贷款客户办理产权证的银行收押手续; • 专业人士陪同验房，为您答疑解惑 在入住验房时，公司会安排专业人士陪同客户验房，答疑解惑。 • 优质保修服务，让您安心使用 入住之前，由项目部牵头组织总包、分包、供货厂商以及物业公司成立保修保驾工作小组，提供保修服务。 入住后业主报修由物业公司统一负责接待和记录，无需东奔西走。 • 投诉处理，高效、及时 项目部、客服部、经纪公司、物业公司、综合业务部、法律部组成入住现场沟通小组，负责处理入住期间的客户咨询和投诉; 项目部负责处理入住客户有关房屋质量及项目建设方面的咨询和投诉; 经纪公司负责处理有关销售承诺、销售手续、销售服务方面的咨询和投诉; 物业公司负责处理有关物业管理、装修管理方面的咨询和投诉; 综合业务部负责处理有关面积、产权税费、产权办理方面的咨询和投诉; • 房屋租赁及二手房服务 旗下北京华润房地产经纪有限公司经纪部提供代理房屋租赁、代理二手房买卖业务、代办房屋置换等服务，已相继在华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城、优士阁等项目建立了租售中心。使华润置地的客户享有更加优越的置业服务，以及使更多的人愉悦的享受置业、投资的快乐。 • 现场报装电话、网络 在集中入住期间，我司会联系电话、电信部门，在入住现场为业主提供电话、网络报装服务。 注:该项服务需视与电话、电信部门协调结果而定。 (d)入住常见问题答疑 • 入住通知书的主要内容 《入住通知书》，主要内容为:办理入住的时间、地点、程序、费用和所带材料。 • 办理入住手续时，业主需携带如下证明文件 • 入住通知书; • 购房发票(收据)及其它相关费用交费凭据; • 购房合同正本 [通过贷款购房的业主请带合同复印件]; • 业主有效身份证件; • 委托他人办理，需提供业主及代理人的有效身份证件以及#授权#; • 单位购房的需提供营业执照副本及法人有效身份证件，代理人的有效身份证件和授权委托书; • 办理产权证需缴纳的费用 ?、 住宅公用部位共用设备维修基金:按总房价款的 2%缴纳; ?、 契税:普通住宅按总房价款的 1.5%缴纳，别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的高档住宅，按总房价款的3%缴纳; ?、 房屋登记费:每套房屋 80元缴纳; ?、 房屋所有权证工本费: 4元/本; ?、 印花贴税: 5元/件; ?、 房屋面积测绘费(配图费); 具体费用以届时政府相关政策、规定为准。 • 办理入伙手续时，需向物业公司交纳的费用: ?、物业管理费:物业管理公司一般以年、半年或季为阶段收取物业管理费用; ?、供暖费:按照不同的供暖方式交纳一个采暖季的供暖费用; ?、其它费用，如:有线 /卫星电视开通费、有线/卫星电视收视费、车位管理费等; • 为什么按揭贷款购房的客户在办理房屋入住时，要求业主委托开发商办理产权，并代收各种产权税费, 根据相关规定，开发商不能代收产权税费。但在实际操作中，因为开发商在业主的按揭贷款中，为业主向银行的借款提供了阶段性担保责任，一直要到取得房屋产权证并办理完毕抵押登记手续。在此种情况下，如果业主拖延办理产权过户手续，开发商的担保责任期限就会被延长。也确实存在部分业主因为种种原因不愿意交纳契税等产权办理费用，拖延了产权证的办理时间。 所以，为解决以上问题，开发商一般会在商品房买卖合同的补充协议中，要求业主(特别是按揭贷款的业主)在办理入住手续前签订授权委托书，要求业主委托开发商办理产权，并代收相关办理产权过户手续的文件及费用。 • 关于 商品房 保修的有关规定 房地产开发商应当对所出售的商品房承担质量保修责任。商品房为住宅的，应在商品房交付业主时，应按照国家有关规定向业主提供两书(《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》)，住宅质量保证书应对保修范围、保修期限、保修责任等内容进行说明，保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位与建设单位签订的质量保修协议约定的保修期的存续期。存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的 保修期的存续期。 在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修责任。下列情况不属于保 修范围: 1、对因自然灾害，不可抗拒力造成的质量损害; 2、因使用不当或者第三方造成的质量损害; 3、购房者拆、改、装修不当造成的质量损害; 商品住宅的一般项目的保修期限规定，如下表: 保修项目 保修期限 1、屋面防水 5年 2、卫生间防水、外墙渗漏 5年 3、电气管线、给排水管道、设备安装 2年 4、供暖系统和设备 2个供暖期 5、地基基础和承重主体结构 在合理使用寿命年限内 6、装修工程 2年 7、门窗及五金件 1年 8、灯具、电器开关; 6个月 9、国家对住宅工程另有规定 按国家规定 下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可 以下载后编辑删除～～～谢谢～～～ 荷塘月色 作者: 朱自清 这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了;妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门出去。 沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路;白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名 字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。 路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我的;我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热闹，也爱冷静;爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。 曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的;正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色;而叶子却更见风致了。 月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样;又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照;但我以为这恰是到了好处——酣眠固不可 少，小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般;弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月色并不均匀;但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着的名曲。 荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。这些树将一片荷塘重重围住;只在小路一旁，漏着几段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾;但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声;但热闹是它们的，我什么也没有。 忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六朝时为盛;从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。梁元帝《采莲赋》里说得好: 于是妖童媛女，荡舟心许;鷁首徐回，兼传羽杯;欋将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步;夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。 可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们 现在早已无福消受了。 于是又记起《西洲曲》里的句子: 采莲南塘秋，莲花过人头;低头弄莲子，莲子清如水。 今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了;只不 见一些流水的影子，是不行的。这令我到底惦着江南了。 ——这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前;轻轻地 推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。 在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。要说福气，这也是福气了。因为平平常常，正像“糊涂”一样“难得”，特别是在“这年头”。但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。转徙无常，诚然算不得好日子;但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也没有;有的只是自己，自己的家。我想着我的渺小，有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。 这几天似乎有些异样。像一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。走路，说话，都要费很大的力气;还 不能如意。心里是一团乱麻，也可说是一团火。似乎在挣扎着，要明白些什么，但似乎什么也没有明白。“一部《十七史》，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有人提起《我的南方》的诗。这是两年前初到北京，在一个村店里，喝了两杯“莲花白”以后，信笔涂出来的。于今想起那情景，似乎有些渺茫;至于诗中所说的，那更是遥遥乎远哉了，但是事情是这样凑巧:今天吃了午饭，偶然抽一本旧杂志来消遣，却翻着了三年前给S的一封信。信里说着台州，在上海，杭州，宁波之南的台。这真是“我的南方”了。我正苦于想不出，这却指引我一条路，虽然只是“一条”路而已。 ---------------朱自清《一封信》 燕子去了，有再来的时候;杨柳枯了，有再青的时候;桃花谢了，有再开的时候。但是，聪明的，你告诉我，我们的日子为什么一去不复返呢?——是有人偷了他们罢:那是谁?又藏在何处呢?是他们自己逃走了罢:现在又到了哪里呢? 我不知道他们给了我多少日子;但我的手确乎是渐渐空虚了。在默默里算着，八千多日子已经从我手中溜去;像针尖上一滴水滴在大海里，我的日子滴在时间的流里，没有声音，也没有影子。我不禁头涔涔而泪潸潸了。 --载自《匆匆》 这时我们都有了不足之感，而我的更其浓厚。我们却只不愿回去，于是只能由懊悔而怅惘了。船里便满载着怅惘了。直到利涉桥下，微微嘈杂的人声，才使我豁然一惊;那光景却又不同。右岸的河房里，都大开了窗户，里面亮着晃晃的电灯，电灯的光射到水上，蜿蜒曲折，闪闪不息，正如跳舞着的仙女的臂膊。我们的船已在她的臂膊里了;如睡在摇篮里一样，倦了的我们便又入梦了。那电灯下的人物，只觉像蚂蚁一般，更不去萦念。这是最后的梦;可惜是最短的梦!黑暗重复落在我们面前，我们看见傍岸的空船上一星两星的，枯燥无力又摇摇不定的灯光。我们的梦醒了，我们知道就要上岸了;我们心里充满了幻灭的情思。 --载自《桨声灯影里的秦淮河》 近几年来，父亲和我都是东奔西走，家中光景是一日不如一日。他少年出外谋生，独力支持，做了许多大事。那知老境却如此颓唐!他触目伤怀，自然情不能自已。情郁于中，自然要发之于外;家庭琐屑便往往触他之怒。他待我渐渐不同往日。但最近两年的不见，他终于忘却我的不好，只是惦记着我，惦记着我的儿子。我北来后，他写了一信给我，信中说道，“我身体平安，惟膀子疼痛利害，举箸提笔，诸多不便，大约大去之期不远矣。”我读到此处，在晶莹的泪光中，又看见那肥胖的，青布棉袍，黑布马褂的背影。唉!我不知何时