经济实用房-楼层价格[优质文档]

经济实用房-楼层价格[优质文档] 经济适用房-楼层价格 楼层的价格差别与计算 焦点芦芦 发于 搜狐焦点网 鞍山业主论坛 鞍山业内论坛 2012-03-31 13:55:40标签:楼层 基准价 差别 楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。这里我们只能介绍一些一般性的规则。 在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1,(也就是实际上没有按基准价出售的楼层)，第1层的价格一般是在基准价的基础上减3,,5,，第2层的价格是在基准价的基础上加1,,2,，第3层的价格是在基准价的基础上加3,,5,，第4层的价格是在基准价的基础上加4%,6,，第6层的价格是在基准价的基础上减2,,4,，第7层的价格是在基准价的基础上减5,,10,。这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。 7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12,13层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以 上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种: 第一步，得出标准的价差系数M，M,K,N。N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在10,,15,之间，K,N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，最大系数是15,，那么M,0.625,。 第二步，根据标准系数来换算各楼层的价差系数，最简单的一种方式是单向加减，也就是基准层以下每下降一个楼层，就下降一个标准系数，每上升一个楼层就增加一个标准系数，设楼层数为X，那么就是: 基准层以下的楼层价差系数=-(N,2,X，l)×M 基准层以上的楼层价差系数=+(N,2,N，X)×M 那么24层的楼房: 第一层的价差系数=-(24,2,l，l)×0.625,,-7.5% 第二十三层的价差系数=+(24/2,24+23)×0.625%=+7.5% 之所以说这是最简单的一种换算方式，是因为开发商在实际定价的时候，还会考虑其他因素，比如:楼层的价差不一定是每层都有，可能每两层一档，同时楼层的定价还会受实际销售状况的影响和 竞争对手的销售价格的影响而进行调整，以及对于本来应该低定价的楼层如1层、顶层进行特殊处理，如赠送花园、赠送阁楼等来拉高价格。因此，楼层之间的实际价差不是绝对的。购房者对此有所了解，主要是可以在价格谈判时作为一个谈判工具来使用，同时也可以对不同楼盘的不同楼层的价格差异有一个基本评估和比较。 还有一点需要特别注意，如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡，那么在那栋楼房的最高层处上下，本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层，对面有一栋18层的楼房，那么您选中楼房的18层以下与18层以上的价格差别应该是很大的，这种价格差别主要与视野和采光受影响有关，同一楼层之间不同朝向的套间受影响不同，价格还会有差异。如果您选中的楼房被另外一栋还要高的楼房遮挡，那就不是楼层价差问题了，而 是整栋楼房的价格都应该随之下降。 经适房种类 楼层价格 11层楼经适房 一层2312.8元/? 二层2336.4元/? 三至五层2360元/? 六至十层2383.6元/? 十一层2407.2元/?。 18层楼经适房 一层2289.2元/? 二层2312.8元/? 三层2336.4元/? 四至七层2360元/? 八至十七层2383.6元/? 十八层2265.6元/? 一、申请住房公积金贷款，需要满足的条件:(1)借款申请人须建立住房公积金账户12个月(含)以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上(正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金)，且申请贷款时处于缴存状态。(2)对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月(含)以上，且足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上的条件下，可以申请贷款。(3)借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。(4)借款申请人夫妻双方不得有尚未还清的公积金贷款记录或是政策性贴息业务记录。提示:建立住房公积金帐户时间条件与缴存住房公积金的时间条件应同时满足;补缴不能将建立住房公积金的时间提前。二、公积金贷款对首付款、贷款额的要求(1)对于购 买套型建筑面积在90平米(不含)以上住房的，贷款额度不得高于房屋评估值或实际购房款(以两者中较低的为准)的70%;(2)对于购买套型建筑面积在90平米(含)以下住房的，房屋性质为经济适用住房等政策性住房的，贷款额度不得高于房屋评估值或实际购房款(以两者中较低的为准)的90%;非政策性住房的贷款额度不得高于房屋评估值或实际购房款(以两者中较低的为准)的80%;(3)首付款=总购房款-贷款金额三、估算自己的可贷款额,可按照以下步骤进行估算:(1)计算您本人及共同申请人的月收入:月收入=个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例(2)计算最高可贷款额:您的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)，每个月扣除400元的生活费所剩余额，再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得就是最高可贷款额。(3)具体贷款额度要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款要求及个人信用评估因素。提示:(1)目前公积金贷款计算借款申请人的月收入是以其公积金的缴存基数为依据的，并不计算其他收入;(2)离退休职工的月收入是以单位出具的收入证明来确定;(3)计算贷款额度时，应以当前月的个人月缴存额及个人月缴存比例来计算;(4)您及共同申请人的贷款额度合计不能超过单笔最高贷款额;(5)目前一般公积金贷款单笔最高可贷款额为80万，对于个人信用评估结果为AA的借款申请人，贷款额在原可贷款额基础上上浮15%;对于个人信用评估结果为AAA的借款申请人，贷款额在原可贷款额基础上上浮30%。